Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 29 de Octubre de 2009

Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, en fecha 13 de mayo de 2009, dándosele entrada al expediente en fecha 09 de junio del mismo año, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Consta de autos la apelación interpuesta por la demandada en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 13 de abril del año en curso.

Consta de los autos que el juicio se inició por demanda presentada el 04 de noviembre de 2008, la cual fue admitida por el tribunal de origen el día 19 de noviembre del mismo año, ordenándose la citación de la parte demandada, a los fines de que diera contestación a la demanda, en el segundo día siguiente a que constara en autos su citación.

Consta además que, el 23 de enero de 2009 el Alguacil del tribunal de origen dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada con el objeto de practicar la citación de la demandada, quien recibió la compulsa, negándose a firmar el recibo correspondiente.

Se evidencia además que, en fecha 27 de enero de 2009, la demandada , debidamente asistida de abogado, presentó escrito mediante el cual opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda.

El 10 de febrero de 2009, la demandada confirió poder apud acta a los abogados J.R.V. y J.R.B.G., supra identificados.

En la misma fecha, la parte demanda presentó escrito mediante el cual promovió pruebas y, en el mismo sentido, procedió la parte actora, el 13 de febrero de 2009.

Vencido el lapso probatorio, en fecha 2 de marzo de 2009, el A quo declaró el juicio en estado de sentencia y, en fecha 10 de marzo de 2009 fue dictada la sentencia objeto de revisión, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada.

Llegada la oportunidad de decidir, fuera del término establecido debido al exceso de causas en estado de sentencia, por ser este tribunal único superior en el Estado Miranda, con competencia en las materias que tiene encomendadas, se observa:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte actora en su libelo, que es propietario de unas bienhechurías construidas en un lote de terreno que se dice es propiedad de la Sucesión Cassani, ubicadas en la urbanización Lomas del Rosario, Calle Principal, casa No. 100, S.L., Municipio Autónomo P.C., según consta de Título Supletorio de Propiedad declarado por el Juzgado a quo el 19 de septiembr4e de 2008.

Señaló además que el 16 de enero de 2007 arrendó en forma verbal el mencionado inmueble, a la ciudadana N.D.V.G., siendo la cuota de arrendamiento pactado la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIÍVARES, ahora TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f.350,00), siendo que la arrendataria dejó de pagar los arrendamientos desde junio de 2007, por lo que adeuda hasta octubre de 2008 la suma de CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.950.000) equivalentes a CINCO MIL NOVENCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs f. 5.950).

Que, la arrendataria se encuentra incurso en lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la demanda por desalojo, para que convenga en la desocupación inmediata del inmueble, en pagar la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES, correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos, y para que convenga además en pagar los cánones de arrendamiento que se produzcan hasta la entrega definitiva del inmueble, o en su defecto hasta la sentencia definitiva, invocando al efecto el contenido de los artículos 1159, 1160 y 1592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Estimó la demanda en la suma de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 7.000,oo), solicitó la condenatoria en costas de la parte demandada y el secuestro preventivo del inmueble.

Por su parte, la demandada, debidamente asistida de la abogado J.B.G., en primer lugar, opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 2º y 11º del artículo 346 Adjetivo, sin señalar los motivos y razonamientos de la oposición.

Como contestación al fondo de la demanda, la rechazó y la contradijo en todas sus partes, argumentando que es arrendataria del inmueble desde el 4 de octubre de 2002, el cual es propiedad de TAZIO M.C.G. y D.C., mediante contrato verbal que celebraron los propietarios con ella y con el ciudadano J.M.M., quien funge como parte demandante y hacía vida marital con ella desde el 21 de abril de 1999 hasta junio de 2007.

Que, a mediados del año 2004, recibieron información concerniente a que los propietarios del inmueble se habían ausentado del país y, el demandante se empeñó en apoderarse del inmueble y así fue como se separaron, porque se opuso siempre a esa pretensión deshonesta e ilegal y, para no incumplir con su obligación procedió a consignar a nombre de TAZIO M.C. en el Juzgado del Municipio P.C. los cánones de arrendamiento.

Que, el demandante la ha acosado y hostigado desde entonces y ha tenido que acudir al Ministerio Público y allí ha demostrado su condición y derecho para ocupar el inmueble hasta que los propietarios le soliciten la entrega, previas las formalidades legales.

En consecuencia, negó que exista contrato de arrendamiento con el demandante y que le adeude pago alguno por ese concepto, solicitando se desestime la demanda intentada en su contra, basada, según argumentó en intenciones fraudulentas, solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda y la condenatoria en costas del actor.

Por diligencia presentada en fecha 10 de febrero de 2009, la demandada impugnó y desconoció el documento consignado por la parte actora correspondiente al Título Supletorio que cursa al folio 4 del expediente.

Por otra parte, la actora, como punto previo a la promoción de pruebas, alegó que la demandada se había negado a firmar el recibo de citación, como consta de diligencia estampada por el Alguacil en fecha 23 de enero de 2007 (sic), siendo que la demandada mediante escrito presentado el 27 de enero de 2009 pretendió dar contestación a la demanda y con esta actuación ocurrió la citación, por lo que la contestación resulta extemporánea.

DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN

Consta la sentencia que fue objeto de apelación, en la cual se declaró con lugar la acción de desalojo, ordenándose la desocupación y entrega material del inmueble, condenándose a la demandada a pagar las cuotas de arrendamiento correspondientes , junio, julio y agosto de 2007, junio, julio , agosto, septiembre, octubre de 2008, y las que se siguieran venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme, a razón de TESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES mensuales. Se condenó en costas a la parte demandada.

Consideró el A quo que, la demandada dio contestación a la demanda en forma extemporánea, procediendo a examinar la pruebas que fueron aportadas por las partes, concluyendo en que la demandada demostró haber consignado los cánones de arrendamiento correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo y abril de 2008, no habiendo demostrado el pago de los demás cánones demandados.

ALEGATOS EN ALZADA

No hubo intervenciones de las partes durante el término para dictar sentencia en el presente juicio.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN

La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de DESALOJO prevista en el artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades.

En el presente caso, la actora adicionó a su pretensión el cobro de los cánones de arrendamiento que señaló insolutos, el de los cánones de arrendamiento por vencerse hasta la total terminación del juicio o hasta la entrega definitiva del inmueble; entendiendo quien decide que no existe prohibición de la Ley para que se efectúen estos reclamos conjuntamente al procedimiento de desalojo, independientemente de su procedencia o improcedencia, por mandato expreso del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la reclamación de cánones de arrendamientos insolutos y la reclamación que se deriva de la ocupación del inmueble posterior a la demanda, es equivalente al reclamo de daños y perjuicios por concepto de lucro cesante y siendo estas reclamaciones derivadas de la relación arrendaticia, ambas se tramitan por el mismo procedimiento.

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tormarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En el presente caso, alegó la parte actora en su libelo, que es propietario de unas bienhechurías construidas en un lote de terreno que se dice es propiedad de la Sucesión Cassani; que el 16 de enero de 2007 arrendó en forma verbal el mencionado inmueble, a la ciudadana N.D.V.G., siendo la cuota de arrendamiento pactado la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIÍVARES, ahora TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.f.350,00), siendo que la arrendataria dejó de pagar los arrendamientos desde junio de 2007, por lo que adeuda hasta octubre de 2008 la suma de CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.950.000) equivalentes a CINCO MIL NOVENCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs f. 5.950).

Que, la arrendataria se encuentra incursa en lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la demanda por desalojo, para que convenga en la desocupación inmediata del inmueble, en pagar la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES, correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos, y para que convenga además en pagar los cánones de arrendamiento que se produzcan hasta la entrega definitiva del inmueble, o en su defecto hasta la sentencia definitiva, invocando al efecto el contenido de los artículos 1159, 1160 y 1592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Por su parte, la demandada, debidamente asistida de la abogado J.B.G., en primer lugar, opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 2º y 11º del artículo 346 Adjetivo, sin señalar los motivos y razonamientos de la oposición y, como contestación al fondo de la demanda, la rechazó y la contradijo en todas sus partes, argumentando que es arrendataria del inmueble desde el 4 de octubre de 2002, el cual es propiedad de TAZIO M.C.G. y D.C., mediante contrato verbal que celebraron los propietarios con ella y con el ciudadano J.M.M., quien funge como parte demandante y hacía vida marital con ella desde el 21 de abril de 1999 hasta junio de 2007.

Que, a mediados del año 2004, recibieron información concerniente a que los propietarios del inmueble se habían ausentado del país y, el demandante se empeñó en apoderarse del inmueble y así fue como se separaron, porque se opuso siempre a esa pretensión deshonesta e ilegal y, para no incumplir con su obligación procedió a consignar a nombre de TAZIO M.C. en el Juzgado del Municipio P.C. los cánones de arrendamiento.

En consecuencia, negó que exista contrato de arrendamiento con el demandante y que le adeude pago alguno por ese concepto, solicitando se desestime la demanda intentada en su contra, basada, según argumentó en intenciones fraudulentas, solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda y la condenatoria en costas del actor

Planteada la controversia en los términos expuestos, observa quien decide, de los argumentos contenidos en la demanda y su contestación, se desprende que al haber alegado la el actor ser propietario del inmueble y haberlo arrendado a la demandada, manifestando ésta que nunca ha sido arrendataria del demandante y que el actor no es el propietario del inmueble, corresponde a la parte actora probar la naturaleza de la contratación y el monto de los cánones de arrendamiento que reclama como insolutos, sin que sea necesario probar la propiedad del inmueble, pues en esta clase de juicios lo que interesa es el cumplimiento o incumplimiento de una relación contractual de arrendamiento; y sí resultara evidenciada la existencia de la relación contractual, es a la parte demandada a quien corresponde la prueba sobre el cumplimiento de sus obligaciones contractuales; por lo que basta a la actora probar la existencia de la obligación, que como antes se acotó, es la existencia de la contratación arrendaticia..

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente al libelo de demanda, la actora consignó:

• Título supletorio de propiedad expedido en fecha 19 de septiembre de 2008, por el Juzgado de origen, a favor del demandante, el cual versa sobre unas bienhechurías que, según declaración del solicitante, adquirió de una negociación celebrada con el ciudadano TAZIO CASSANI, que se encuentran en un lote de terreno que se dice es propiedad de la Sucesión Cassani, ubicado en la urbanización Las Lomas del Rosario, Calle Principal, casa No. 100, S.L.M.A.P.C., las cuales tienen ciento ochenta metros de construcción, siendo que el lote de terreno tiene una superficie aproximada de cuatro mil quinientos metros cuadrados.

Al respecto se observa:

A juicio de quien decide, los títulos supletorios no registrados, no pueden constituir títulos de propiedad, porque la propiedad del suelo en el que están construidas las bienhechurías corresponde generalmente a personas ajenas a quienes las realizaron. De manera que, la prueba que se deriva de esta clase de instrumentos evidencia, en todo caso, posesión sobre un terreno que no es propiedad de quien posee. Sin embargo, tratándose el juicio de desalojo de un procedimiento en lo que se discute es una relación contractual de arrendamiento, mal podría ser materia de discusión el derecho de propiedad.

• Copia simple de diez y siete recibos fechados desde el 05 de agosto de 2007 hasta el 15 de noviembre de 2008,, expedidos por concepto de cánones de arrendamiento a favor de N.D.V.G., los cuales según señaló, no fueron cancelados por la arrendataria; los cuales carecen de validez probatoria puesto que emanan de la misma parte actora y, por consiguiente, no le pueden ser opuestos a la parte demandada porque ella no los otorgó.

Durante el lapso probatorio, promovió:

• El mérito favorable de los autos; el cual no constituye medio probatorio alguno, sino una invocación de los principios de exhaustividad y comunidad de prueba, a fin de que el Juez analice a profundidad todas y cada una de los medios probatorios aportados por las partes..

• Impugnó y desconoció los documentos que fueron consignados por la parte demandada:

1. Copia certificada de Título de Propiedad expedida por el registro Inmobiliario del Municipio P.C., a nombre del ciudadano TAZIO M.C.G., alegando al efecto que se trata de un documento proveniente de un tercero que no es parte en la causa; sobre lo cual se observa que los documentos públicos solo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad, por lo que debe este documento ser apreciado como evidencia de su contenido a fines de determinar su relación con los hechos controvertidos.

2. Copia certificada del expediente de consignación No. 137-08 expedido por el Tribunal del Municipio P.C., argumentando que es un documento proveniente de un tercero que no es parte en la causa; sobre lo cual se observa que, tratándose de una copia certificada de actuaciones judiciales que no ha sido objeto de tacha de falsedad, debe ser examinado con respecto a su relación con los hechos controvertidos.

3. Estado de Cuenta expedido por CADAFE, Estado de Cuenta expedida por HIDROCAPITAL, Asamblea de la Asociación de Vecinos de la Urbanización Lomas del Rosario, Control de Inmuebles inscritos en Catastro, argumentando que son documentos emanados de terceros que deben ser ratificados mediante testimonial; sobre lo cual se pronunciará esta Alzada al analizar las pruebas aportadas por la demandada..

4. Carta redactada por la parte demandada dirigida a la Sindicatura Municipal, de fecha 6 de enero de 2008, argumentando que se trata de una documento preconstituido por la parte demandada; sobre lo cual se pronunciará quien decide al analizar las pruebas producidas por la demandada y en el mismo sentido sobre los documentos que se especifican a continuación:

5. Planilla de referencia proveniente de la Fiscalía 23º de la circunscripción Judicial del Estado Miranda, por no aportar ninguna prueba en la causa.

6. .Justificativo de Testigos, emanado de la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio P.C., de fecha 3 de octubre de 2007, por ser un documento de los denominados P.M., sin valor probatorio alguno.

   Promovió y ratificó los documentos acompañados al libelo de demanda, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento y consignó copia simple de caución de compromiso expedida por la dirección de Policía del Municipio P.C.d. fecha 17 de diciembre de 2007, la cual según señaló fue suscrita por las partes y comunicación de fecha 8 de abril de 2008, emanada de la Dirección de Policía Municipal en las que remiten al actor copias simples de participación realizada por el actor el 17 de diciembre de 2007. En el acta en referencia, puede leerse que comparecieron las partes, comprometiéndose a no ofenderse ni de hecho ni de palabra, manifestando la demandada que el plazo de tres meses, a partir del primero de…ilegible…de 2008 que le da el actor para desocupar la residencia no es suficiente y sugiere más tiempo; de cuya documentación se desprende el conflicto existente entre las partes, no evidenciándose contratación alguna ni cualidad del actor para solicitar la desocupación.

   PARTE DEMANDADA:

   . Hizo valer el mérito de las probanzas que le favorecieran; lo cual es una invocación a los principios de comunidad de prueba y exhaustividad, a fin de que el Juez examine cuidadosamente todas y cada una de las pruebas aportadas a los autos.

   . Promovió posiciones juradas que no le fueron admitidas, así como tampoco le fueron admitidas las testimoniales promovidas.

   . Consignó las siguientes documentales:

1. Copia certificada del Título de Propiedad correspondiente al terreno en el que se encuentra enclavado el inmueble objeto del litigio, registrado el 12 de septiembre de 1989, bajo el No. 4, Tomo 2, en la oficina de Registro del Municipio P.c.d.E.M., documento público que se aprecia como evidencia de su contenido, contentivo de la venta que efectuara TAZIO CASSANI GUENZI, a la ciudadana MARGHERITA GUENZI, de una parcela de terreno que forma parte del Parcelamiento Lomas del Rosario, distinguida dicha parcela con el No. 100, lo cual ninguna evidencia aporta en relación con los hechos controvertidos.

2. Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias a favor del ciudadano TAZIO CASSANI, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008; febrero y marzo de 2008 y recibos expedidos por el Juzgado del Municipio P.C. para solventar el pago de canon de arrendamiento en los meses de mayo (depósito de abril) y junio de 2008; de cuya copia certificada se evidencia que la demandada ha efectuado las consignaciones en referencia a favor de la persona que dice es su arrendador..

3. Estado de cuenta emanado de CADAFE, ZONA MIRANDA, expedido a nombre de TAZIO CASSANI; Recibo de HIDROCAPITAL expedido a nombre de D.C.; Notificación de HIDROCAPITAL librada al ciudadano D.C. dirigida a la dirección a que se refiere el presente juicio; sobre lo cual observa quien decide que tratándose de documentos de organismos prestadores de servicio, los cuales se emiten en formatos fácilmente reconocibles, amén de tratarse de organismos en los que el Estado tiene participación e interés, deben apreciarse como evidencia de su contenido, en el sentido que tales servicios correspondientes al inmueble de autos se encuentran a nombre de las personas que la arrendataria ha señalado como propietarias del terreno en el que se encuentran las bienhechurías que son objeto del presente litigio.

4. Copia de Acta de Asamblea de vecinos de la Urbanización Lomas del Rosario, registrada el 6 de septiembre de 1993, contentiva de elección de la Directiva, en la que figura el ciudadano D.C. como primer vocal; de la cual se evidencia que el ciudadano mencionado como vecino del sector formó parte de la Directiva de la Asociación.

5. Control de Inmueble inscritos en Catastro, en la que figura TAZIO CASSANI como propietario de la parcela No. 100 de Lomas del Rosario; documento administrativo que debe ser apreciado como instrumento público, salvo prueba en contrario que no fue aportada a los autos, de la cual se evidencia que el referido ciudadano figura como propietario de la parcela de terreno en la que se encuentran construidas las bienhechurías objeto del litigio.

   Todos estos documentos, aunque no constituyen plena prueba de los alegatos de la demandada, constituyen indicios en su favor.

6. Comunicación dirigida a la Sindica Municipal por la demandada recibida el 6 de julio de 2007, en la cual la demandada hace referencia a la controversia con el actor, manifestando que éste refiere tener poder del propietario del inmueble para vender el inmueble, por lo que solicita mediación; de la cual solamente puede evidenciarse que la demandada solicitó mediación para solucionar el conflicto que tiene con el demandante.

7. Planilla de Referencia proveniente de la Fiscalía 23º de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 3 de enero de 2008, en la que se deja constancia de la denuncia interpuesta por la demandada en contra del actor; de la cual se evidencia solamente que la demandada planteó denuncia en contra del aquí demandante.

8. Justificativo de testigos emanado del Registro Inmobiliario del Municipio P.C., el cual no fue ratificado en el curso del juicio y, por lo tanto, mal puede ser apreciado por quien decide.

   CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL

   PUNTO PREVIOS: