Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 2 de Octubre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH1A-R-2008-000006

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

PARTE ACTORA: J.R.D.A. y C.P.O., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 6.172.647 y 11.225.754 respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R.D.A. y S.F.D.A., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.187 y 32.181, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES RATES, C.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda en fecha 20 de julio de 2000, anotado bajo el Nº 53, Tomo 438-A-Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: R.S.Z., A.M.G. y P.M.N., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.458, 91.282 y 93.350, respectivamente.

Vistos.

-II-

Conoce este Tribunal, actuando en Alzada, de los recursos de apelación ejercidos en fechas 05 y 12 de agosto de 2008, por el Abogado R.S.Z., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RATES, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 29 de julio del mismo año, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que, por cumplimiento de contrato, incoaran en su contra los ciudadanos J.R.D.A. y C.P.O., asistidos por la Abogada S.M.F.D.A..

Oído, en ambos efectos, los recursos de apelación ejercidos por el A quo según auto de fecha 25 de septiembre de 2008, se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y cumplidos los trámites de la distribución, correspondió el conocimiento del presente asunto a este Juzgado, el cual procedió a darle entrada en los libros respectivos y, por auto de fecha 13 de octubre del mismo año, fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a fin de que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se verificó en fecha 07 de abril de 2009, oportunidad en la cual ambas partes hicieron uso de tal derecho.

Por auto de fecha 15 de mayo de 2009, la Juez que suscribe, Dra. M.C.Z., se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de ambas partes.

Mediante diligencias suscritas en fechas 01 y 05 de junio de 2009, las respectivas representaciones judiciales de las partes demandada y demandante se dieron por notificada del referido auto de fecha 15 de mayo del mismo año.

-III-

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal, actuando en Alzada, pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Los ciudadanos J.R.D.A. y C.P.O. alegan en el libelo de demanda que en fecha 21 de marzo de 2003 celebraron con la empresa INVERSIONES RATES C.A. convención contractual bilateral denominada CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA ante Notaría Pública, sobre tres (3) locales para oficina identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, respecto al cual cabe resaltar: Que la vendedora dijo vender pura y simplemente los locales para oficina; Que el precio de la negociación se estableció en la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000,00), los cuales se obligaron a pagar los compradores de la siguiente manera: 1) DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) con el otorgamiento de ese documento; 2) CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) con el otorgamiento del documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público; Que la vendedora se obligó a ejecutar unas paredes para separar físicamente las oficinas 1113 y 1101; Que la negociación incluía el mobiliario que se hallaba en las oficinas; Que el plazo para el otorgamiento del documento definitivo era de treinta y cinco (35) días hábiles contados a partir del día siguiente a la suscripción de este documento; Que en el contrato la vendedora dijo entregar las llaves a los compradores y ponerlos en posesión de la cosa, para que iniciaran las reparaciones que consideraran adecuadas.

Asimismo, afirmaron los actores en la demanda que en la convención contractual las partes expresaron de manera contundente e inequívoca “un acto de compraventa perfecto e irrevocable que debe ser cumplido literalmente por ambas partes… “ (sic); Manifiestan, igualmente, que cumplieron las obligaciones asumidas en la relación contractual y que a partir de la fecha de autenticación del documento de venta contrato, el 21 de marzo de 2003, se formó el contrato de compraventa ante la manifestación del consentimiento, por lo que la vendedora devino en vendedora y los compradores en compradores, adquirentes y propietarios de la oficinas 1114, 1115 y 1116; Expresan, asimismo, cuales eran las obligaciones que surgieron para vendedores y compradores al formarse y perfeccionarse el contrato de compraventa.

Explican los actores que desde la formación y perfeccionamiento del contrato de compraventa, han estado dispuestos e insisten en cumplir con la obligación asumida de pagar el saldo del precio, pero que hasta ahora la vendedora se ha mostrado remisa y renuente a recibir el pago del saldo del precio de CIEN MILLONES DE BIOLIVARES (Bs. 100.000,00), por lo que sostienen que la vendedora ha incumplido con sus obligaciones legales y contractuales, de recibir el precio pactado y ha obstaculizado la venta de los inmuebles negociados, toda vez que desde que transcurrieron los treinta y cinco (35) días hábiles siguientes establecidos han transcurrido más de cuatro (4) años en los que la vendedora se ha negado a recibir el saldo del precio y a cumplir con las otras obligaciones asumidas.

En consecuencia y con fundamento en los artículos 1.167, 1.559, 1.137 y 1.354 del Código Civil, demandan por cumplimiento de contrato de compraventa a la empresa INVERSIONES RATES C.A., para que convenga o sea condenada a lo siguiente:

1º En que los compradores son los propietarios de los locales para oficinas Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, los cuales tienen una superficie aproximada de doscientos ochenta y tres metros cuadrados (283 Mts2), por haberlos adquirido el día 21 de marzo de 2003, los cuales se detallan a continuación:

1. LOCAL OFICINA Nº 1114, con un área de Noventa y Cuatro Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados (94,30 mts2) y sus dependencias son: Un Local propio para Oficina y dos sanitarios y sus linderos son: NORTE, pasillo de circulación del Edificio y Local Oficina No. 1113; SUR, fachada Sur del edificio; ESTE, Local Oficina No. 1115; y OESTE, LOCAL Oficina No. 1113; según consta en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16 de julio de 1984, bajo el No. 16, Tomo 9, Protocolo Primero y le corresponde un porcentaje de condominio de Tres Mil Trescientos Diez milésimas por ciento (0,3300%); Oficina que perteneció a LA VENDEDORA, hasta la fecha 21 de marzo de 2003, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2000, bajo el No. 23, Tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2000.

2. LOCAL OFICINA Nº 1115, con un área de Noventa y Un Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados (91,30 mts2) y sus dependencias son: Un Local propio para Oficina y dos sanitarios y sus linderos son: NORTE, pasillo de circulación del Edificio y Local Oficina No. 1116; SUR, fachada Sur del edificio; ESTE, Local Oficina No. 1116; y OESTE, LOCAL Oficina No. 1114; según consta en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16 de julio de 1984, bajo el No. 16, Tomo 9, Protocolo Primero y le corresponde un porcentaje de condominio de Tres Mil Doscientos Diez milésimas por ciento (0,3200%); Oficina que perteneció a LA VENDEDORA, hasta la fecha 21 de marzo de 2003, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2000, bajo el No. 24, Tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2000.

3. LOCAL OFICINA Nº 1116, con un área de Noventa y Siete Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (97,50 mts2) y sus dependencias son: Un Local propio para Oficina y dos sanitarios y sus linderos son: NORTE, ascensores y pasillo de circulación; SUR, fachada Sur del edificio y local Oficina No. 1115; ESTE, ascensores y Local Oficina No. 1101; y OESTE, LOCAL Oficina No. 1115; según consta en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16 de julio de 1984, bajo el No. 16, Tomo 9, Protocolo Primero y le corresponde un porcentaje de condominio de Tres Mil Cuatrocientas Diez Diezmilésimas por ciento (0,3410%); Oficina que perteneció a LA VENDEDORA, hasta la fecha 21 de marzo de 2003, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de diciembre de 2002, bajo el No. 20, Tomo 17, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2002.

2º En que el precio convenido de la venta en la suma de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00) para ser pagados bajo los términos y condiciones siguientes: A) DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) ya recibidos por LA VENDEDORA, el día 21 de marzo de 2003; y B) CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) el día del otorgamiento de los documentos definitivos por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro correspondiente o en el lapso de ejecución voluntaria que ordene el Tribunal.

3º En que en ejecución de la sentencia proferida favorablemente a nombre de los compradores que habrá de recaer en la oportunidad que establezca el Tribunal, la Empresa INVERSIONES RATES C.A. otorgue a los demandantes J.R.D.A. Y C.E.P.O., los correspondientes instrumentos públicos de propiedad, o en su defecto, la sentencia de merito, definitivamente firme, sirva de titulo traslativo de propiedad.

4º En que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad o en su defecto de la sentencia correspondiente la empresa INVERSIONES RATES C.A. produzca la documentación registralmente exigible, a saber: 1) Original y copia del RIF del vendedor, 2) Fotocopia de la cédula de Identidad del otorgante; 3) Documento Constitutivo Estatuario y documento en donde consta la designación del representante legal del vendedor, de ser el caso; 4) Solvencia de derecho de frente vigente a nombre del vendedor y 5) Cédula Catastral; 6) Solvencia de agua potable; 7) cualquier otro instrumento requisito o solvencia que fuere requerido por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Que, en caso de no cumplimiento voluntario por parte de la demandada, los demandantes solicitaron al Tribunal les autorizara para que, por cuenta y riesgo de aquélla, cumplieran y ejecutaran dichas diligencias y exigencias legales deducibles esos costos del precio a pagar.

En la oportunidad de dar contestación a la contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada INVERSIONES RATES C.A., contestó la demanda incoada contra su representada en los siguientes términos:

Aceptó dicha representación judicial que en fecha 21 de marzo de 2003 se firmó un contrato preliminar de compraventa sobre los locales comerciales identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, cuyos linderos señaló en su escrito, pero negó, sin embargo, que su representada haya incumplido las obligaciones que se derivan del contrato preliminar de venta.

En tal sentido, la representación judicial de la accionada citó doctrina respecto a las diferencias existentes entre un contrato preliminar de venta y un contrato de venta, y analizó el contenido de los artículos 1.474, 1.486 y 1.527 del Código Civil, para concluir que era una venta y que eran los compradores los que habían incumplido su obligación de pagar el precio al llegar el día de protocolizar la venta pactada en el contrato suscrito y notariado en fecha 21 de marzo de 2003 y que en esa fecha su representada se encontraba totalmente dispuesta a realizar la tradición del inmueble así como a garantizar la posesión pacífica y útil de la propiedad.

Manifestó dicha representación judicial que nunca existió un contrato preliminar de venta sino que lo pactado fue una venta bajo condición o término en el sentido de que lo que siempre hubo fue la condición suspensiva que transcurrieran treinta y cinco (35) días hábiles siguientes a la rúbrica de aquél para realizar el pago del saldo al momento de la protocolización del documento y, diferidas las obligaciones tanto del comprador como del vendedor para ese momento, los compradores no cumplieron con la obligación de pagar el saldo deudor fijado en ese entonces en CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en el plazo convenido, que era la única obligación de los compradores conforme al artículo 1.527 del Código Civil.

Expresó, igualmente, la representación judicial de la demandada que, con la demanda, los compradores pretenden que a la presente fecha reabra un plazo un plazo después de transcurridos cinco (5) años para pagar el saldo deudor.

A tales efectos, dicha representación judicial opuso, a favor de su representada, la excepción del contrato no cumplido o non adimpleti contractus a que se refiere el artículo 1.168 del Código Civil, toda vez que considera que ante el incumplimiento de la parte actora en pagar el saldo del precio y los gastos registrales, su representada quedó eximida de realizar la tradición del inmueble objeto de venta así como de cualquier otra obligación; negó que los compradores hayan insistido en que su representada cumpliera sus obligaciones contractuales y que se hubiera negado a recibir el saldo del precio; manifestó, igualmente, que su representada tenía los documentos necesarios para ser presentados en el registro y que los compradores no hicieron uso de ninguno de los medios legales para poner en mora a su representada, en virtud de lo cual solicitó se declarara sin sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas de los demandantes.

Durante la audiencia preliminar, la representación judicial de la parte actora insistió en el cumplimiento del contrato; pero la representación judicial de la demandada hizo valer una supuesta confesión en que habría incurrido la parte actora al manifestar su incumplimiento en el libelo cuando señaló “…desde ahora nos compromete a pagar en ejecución de sentencia en la oportunidad que al efecto fije el Tribunal…” (sic) y que la parte actora pretendía que el Tribunal le reabra o le vuelva a conceder la oportunidad para cumplir con la obligación principal; así que la apoderada judicial de la parte actora se opuso a la admisión de la supuesta prueba de confesión y señaló que la tradición del inmueble ya se realizó entregándoles las llaves correspondientes como aparece en el instrumento; lo que rechazó la representación judicial de la demandada al señalar que negaba que la tradición de los inmuebles se hubiera efectuado.

El Tribunal de Instancia, en la oportunidad de hacer la fijación de los hechos y límites de la controversia, estableció que quedó admitida la existencia del contrato de compraventa de fecha 21 de marzo de 2003, por lo que respecto a este punto la actora quedaba relevada de prueba, y quedó controvertido y sujeto a prueba el incumplimiento de las partes respecto a sus obligaciones principales relacionadas con el contrato de compraventa que las vincula, así como los demás hechos expresamente rechazados y contradichos.

En la audiencia oral la representación judicial de la parte actora señaló que a la demandada sólo le faltaba cumplir con sus obligaciones secundarias relativas al otorgamiento del documento y que su obligación de pagar el precio había quedado sometida a la tradición del otorgamiento del instrumento ante la Oficina Subalterna de Registro; mientras que la representación judicial de la parte demandada insistió en que el único incumplimiento era atribuible a la parte actora que incumplió su obligación de pagar el precio.

Vistos los alegatos de la parte actora en los que fundamentó su demanda y las defensas opuestas por la parte demandada, el Tribunal de Instancia, en la oportunidad de la audiencia oral, declaró CON LUGAR la demanda, expresó:

… se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por el contrario fue expresamente aceptado por la misma y promovido en su escrito de pruebas de fecha 21 de abril de 2008, en cuyo supuesto se impone para este Tribunal la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara… La parte demandada promovió además, ‘…copia simple del Registro de información Fiscal (RIF) y Número de Información Tributaria (NIT) vigentes para la fecha de protocolización de la venta a fin de demostrar el cumplimiento de las obligaciones de nuestra representada para el momento en que debía llevarse a cabo la misma’… Ese recaudo cursante al folio 101 de este expediente no fue objetado en la forma de ley por la parte actora en cuyo supuesto se impone para el Tribunal su plena apreciación, pues ese instrumento, aún cuando no participa de la naturaleza de los instrumentos públicos, sin embargo proviene de una autoridad pública capaz de dar fe de sus actuaciones. Así se decide.

(Sic).

Asimismo, luego de hacer un análisis del instrumento fundamental de la acción, así como de las obligaciones que tienen tanto el vendedor como el comprador contenidas en el Código Civil, señaló:

…es obvio concluir que el efecto inmediato de haberse materializado el citado contrato de compraventa no es otro sino el que las obligaciones recíprocas de las partes debían cumplirse, para el vendedor mediante el otorgamiento de escritura publica por ante la respectiva oficina registral en el termino acordado en la clausula QUINTA de ese contrato, y para el comprador, mediante el pago del remanente del saldo deudor en la oportunidad de esa protocolización, haciendo la entrega de la cantidad de dinero acordada, en dinero efectivo y moneda de curso legal, lo que, a su vez, responde a las próximas exigencias del artículo 1.211 eiusdem, en el que se dispone que el término estipulado en las obligaciones ‘solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma’, lo que, en principio, obliga a considerar que el solicitante de tutela judicial efectiva, de acuerdo al principio ‘actori incumbit onus probandi’, esté obligado a demostrar todo cuanto alegó en su beneficio al momento de proponer su demanda, lo que, se encuentra en sintonía con el principio dispositivo que gobierna el proceso civil... No obstante lo anterior, observa el Tribunal que la parte demandada, al momento de ofrecer su contestación, alegó un hecho nuevo de carácter impeditivo con el cual ambiciona destruir la presunción grave del derecho reclamado por los actores, lo que aparece reflejado en las actas al estimar la demandada que ‘llegado el día de protocolizar la venta pactada en el contrato suscrito y notariado en fecha 21 de marzo de 2003, el comprador tenía la obligación de pagar el precio lo cual incumplió. Nuestra representada por su parte, llegada la referida fecha se encontraba totalmente dispuesta a realizar la tradición del inmueble, así como garantizar la posesión pacífica y útil de la propiedad, por lo que siempre honró sus obligaciones derivadas del contrato de marras’ (sic). (lo subrayado de la cita). Con esta afirmación se esta en presencia de una verdadera excepción que debió ser probada por la representación judicial de la parte demandada…

(sic).

En virtud de lo expuesto, el Tribunal de la Causa concluyó que la parte demandada:

… adujo un hecho nuevo, que persiguió extinguir los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por los actores, sin embargo no fue pródiga en observar las diversas exigencias que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, para que de esa manera pudiera considerarse las aparentes variaciones en el ámbito jurídico que determinan la justeza de sus respectivas afirmaciones de hecho…

(sic).

Ante esta Alzada, la representación judicial de los demandantes señaló que la demandada no probó el cumplimiento de las obligaciones asumidas contractualmente, quedando demostrado el incumplimiento de la vendedora del contrato de venta celebrado.

Por su parte, la representación judicial de la demandada, expresó que las obligaciones asumidas por las partes en el contrato debían cumplirse simultáneamente y que a la actora le correspondía probar que había tenido la intención de pagar.

A continuación, este Tribunal pasa a examinar y analizar las pruebas que cursan en autos, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos fue demostrado en el proceso, para lo cual se observa:

La parte demandante, junto a su demanda, acompañó los siguientes recaudos:

1º Contrato celebrado entre la Empresa INVERSIONES RATES C.A., en su carácter de vendedora, y los ciudadanos J.R.D.A. Y C.P.O., en su carácter de compradores, sobre tres (3) locales para oficina identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de marzo de 2003, anotado bajo el Nº 40, Tomo 11 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (cursante del folio 13 al folio 15, ambos inclusive de este expediente), al cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrada la relación jurídica que vincula a la partes en el proceso con motivo de la negociación realizada entre ellas que tuvo por objeto los locales para oficinas Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, conforme a los términos, condiciones y modalidades allí establecidas, y así se declara.

2º Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09 de agosto de 2002, bajo el Nº 7, Tomo 2, Protocolo 3º (cursante del folio 16 al folio 20, ambos inclusive de este expediente), la cual este Tribunal tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que se trata de una copia fotostática de un instrumento público que no fue impugnada por la parte demandada, quedando demostrada el poder general de administración y disposición conferido por la demandada, INVERSIONES RATES, C.A., al ciudadano I.C.A.D.L.C., así como las facultades otorgadas en su texto, y así se decide.

3º Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de noviembre de 2000, bajo el No. 23, Tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2000 (cursante del folio 21 al folio 25, ambos inclusive de este expediente).

4º Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de noviembre de 2000, bajo el No. 24, Tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2000 (cursante del folio 26 al folio 30, ambos inclusive de este expediente).

5º Copia fotostática del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de diciembre de 2002, bajo el No. 20, Tomo 17, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2002 (cursante del folio 31 al folio 34, ambos inclusive de este expediente).

Las mencionadas copias fotostáticas –identificadas en los numerales 3º, 4º y 5º- también este Tribunal las tiene como fidedignas conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que se trata de copias fotostáticas de instrumentos públicos que no fueron impugnadas por la parte demandada, quedando demostrado el carácter de propietaria de la Empresa INVERSIONES RATES C.A. de los locales para oficinas Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, y así se declara.

Por su parte, la representación judicial de la demandada reprodujo el mérito favorable que se desprende de los instrumentos documentales que cursan en autos y, asimismo, consignó copia fotostática del Registro de Información Fiscal (RIF) y Número de Información Tributaria (NIT) (cursante al folio 88 de este expediente), a la cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 el Código Civil, toda vez que constituye una copia fotostática de documentos públicos administrativos, quedando demostrado que la demandada, para la fecha en que debía verificarse la tradición de los inmuebles objeto de este juicio, tenía vigente los registros de información Fiscal (RIF) y Número de Información Tributaria (NIT), y así se declara.

Asimismo, la representación judicial de la parte accionada, consignó, ante esta Alzada, certificados de solvencia de Impuesto sobre inmuebles urbanos correspondientes a los locales para oficinas Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, a los cuales este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que constituyen documentos públicos administrativos, y así se decide.

Planteados, de este modo, los términos de la controversia, este Tribunal para decidir, observa:

En el presente caso la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato que las partes denominaron como contrato preliminar de compraventa, el cual versa sobre tres (3) locales para oficina identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo.

En tal sentido, observa esta Juzgadora que en ocasiones se ha interpretado que un contrato de opción de compraventa es una venta.

En efecto, los comentaristas del Código Civil italiano de 1865, entre los cuales podemos mencionar a Giorgi y Ricci, sostenían que al haber acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio del bien a vender, la compraventa quedaría perfeccionada, por lo que poca importancia habría que darle al nombre que las partes le hayan dado a la convención, porque al quedar ambas partes obligadas la compraventa estaría hecha. Sin embargo, posteriormente, otros autores como Mattirollo, seguido, entre otros, por Chiovenda, Calamandrei, Messineo y De Ruggiero, se pronuncian en sentido contrario para que dicha promesa no sea equiparada a la venta y que se regule por las normas de derecho común (italiano) que rigen las promesas aceptadas y las obligaciones de hacer.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1032, de fecha 18 de diciembre de 2006, analizó los elementos esenciales que caracterizan el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa y, al respecto, señaló:

En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada `Cláusula Penal´, la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…

Asimismo, sentencia Nº 217, de fecha 30 de abril de 2002, el M.T. estableció las diferencias entre una compraventa y una opción de compra:

…es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra Contratos Preparatorios, expresa:

`Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar’.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que puede recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castan, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: ‘es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal’.

Por su parte, L.A.G., en su obra Contratos y Garantías (Novena Edición, página 143), define la venta como ‘Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales´.

Ahora bien, una vez analizadas las obligaciones asumidas por las partes en el contrato suscrito en fecha 21 de marzo de 2003, entre la Empresa INVERSIONES RATES C.A., en su carácter de vendedora, y los ciudadanos J.R.D.A. Y C.P.O., en su carácter de compradores, se observa que las partes convinieron que el vendedor transfiera la propiedad de un bien inmueble constituido por tres (3) locales para oficina identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo , y, que el comprador pague el precio, lo que haría mediante la entrega de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00) de los cuales entregó DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) al momento de suscribir el contrato, y se obligó a entregar el saldo de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) en el preciso momento del otorgamiento del documento de venta por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Capital, en cheque de gerencia u otro medio de pago convenido por las partes; por lo que este Tribunal considera que estamos en presencia de un contrato bilateral con obligaciones recíprocas conforme a lo establecido en los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil, mediante el cual la vendedora (demandada) se obligó a transferir la propiedad de los mencionados inmuebles y los compradores (demandantes) se obligaron a pagar el precio pactado.

En efecto, observa esta Juzgadora que en el instrumento fundamental de la acción, de fecha 21 de marzo de 2003, se pactó lo siguiente:

…El precio de la presente negociación… LOS COMPRADORES pagarán a LA VENDEDORA así: …CIEN MILLONES DE BOLIVARES (BS. 100.000.000,00) en el preciso momento del otorgamiento del documento de venta por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Capital, en cheque de gerencia u otro medio de pago convenido por las partes

…Ambas partes previenen que la operación definitiva será protocolizada en un plazo de treinta y cinco (35) días hábiles, contados a partir del día siguiente de la rúbrica del presente documento.

Por su parte, el artículo 1.488 del Código Civil, prevé:

El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del M.T., en sentencia Nº 358, de fecha 09 de julio de 2009, estableció:

…se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emlio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567)

…los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil, los cuales señalan:

`Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.´

`Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.´

Ciertamente como lo señala el formalizante, la disposición contenida en el artículo 1.167 de la ley civil sustantiva, otorga la posibilidad a la parte que no haya incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato bilateral, de ejercer, a su elección, las acciones dirigidas o bien al cumplimiento del contrato o bien a su resolución.

Al mismo tiempo, la normativa prevista en el artículo 1.259 eiusdem, relativo a las obligaciones con cláusula penal, le otorga al acreedor la posibilidad de pedir al deudor constituido en mora, el cumplimiento o ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

…las delatadas normas civiles sustantivas (artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil) que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada.

Por las razones que anteceden, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la denuncia por falta de aplicación de los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil. Así se establece.

Igualmente, observa esta Sentenciadora que el artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem.

Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede, a su elección, demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a los que haya lugar.

En tal sentido, observa esta Alzada que, en el caso de autos, las partes suscribieron un contrato denominado contrato preliminar de compraventa donde asumieron obligaciones recíprocas, de modo que, al tratarse de un contrato bilateral, debe dársele el tratamiento del contrato de compraventa definitivo, pero respecto a dicho contrato no hay acuerdo entre las partes sobre quién incumplió primero, ya que los compradores -hoy demandantes- afirman que el vendedor incumplió su obligación de recibirle el pago y que ha obstaculizado la venta de los inmueble; mientras la vendedora –demandada- se excepciona señalando que fueron los compradores quienes incumplieron su obligación de pagar el precio, invocando, a su favor, la excepción de contrato no cumplido basado en el supuesto de que primero debían los compradores pagar el precio para justificar su incumplimiento de otorgar el documento definitivo de venta.

Ahora bien, examinado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, considera esta Juzgadora que este contrato se ejecutó parcialmente, toda vez que los compradores pagaron parte del precio y la empresa vendedora lo aceptó, pero el cumplimiento de las otras obligaciones a cargo de las partes quedó pendiente y las partes previnieron o advirtieron que contaban con un plazo de treinta y cinco (35) días hábiles para protocolizar la operación definitiva, lo que, por tratarse de inmuebles implica, que la tradición no se había verificado, por lo que quedaba a cargo del vendedor cumplir tal obligación, ya que la obligación de los compradores de pagar el saldo del precio quedó sujeta a la misma, al haber pactado en el contrato que éstos pagarían el saldo del precio “en el preciso momento del otorgamiento del documento de venta por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Capital.” (Sic).

En tal sentido, observa esta Sentenciadora que la parte actora cumplió la carga de demostrar la existencia del contrato y, por ende, las obligaciones recíprocas que asumieron los contratantes, sin que la demandada haya aportado prueba alguna para demostrar que cumplió o intentó cumplir su obligación de efectuar la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, a pesar de que en el texto del contrato se hizo depender la exigibilidad de la obligación de los compradores de pagar el saldo del precio de tal momento al punto de establecer que el pago se realizaría en ese lugar.

Al respecto, la parte demandada invocó a su favor, la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

.

Ahora bien, una vez establecido por el Tribunal que la obligación de los compradores sólo era exigible en el mismo momento y en el lugar donde habría de otorgarse el documento definitivo de venta, resulta improcedente la alegada excepción de contrato no cumplido, toda vez que la parte demandada no probó que hubiera cumplido su obligación o que hubiera realizado algún trámite para ello o que hubiera requerido a los compradores para que se celebrara el otorgamiento de la venta definitiva, ya que sólo aportó a los autos el Registro de Información Fiscal (RIF) y el Número de Información Tributaria (NIT) así como solvencias de impuestos municipales, a fin de demostrar que había cumplido sus obligaciones.

De allí que, al haber incumplido la demandada INVERSIONES RATES C.A. la obligación que asumió en el contrato de otorgar el documento definitivo de venta durante los treinta y cinco (35) días hábiles que las partes establecieron, sin que en el contrato se haya establecido que vencido dicho lapso el contrato quedaría sin efecto, o la forma en que se incrementaría el precio en caso de que los compradores incumplieran su obligación de pagar el precio en esa fecha (lo que es normalmente previsible en este tipo de contratos), resulta procedente y ajustado a derecho declarar con lugar la demanda de cumplimiento del contrato denominado contrato preliminar de compraventa, suscrito en fecha 21 de marzo de 2003, debiendo, en consecuencia, confirmarse el fallo apelado, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente resulta para este órgano jurisdiccional, declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

-IV-

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR los recursos de apelación ejercidos en fechas 05 y 12 de agosto de 2008, por el Abogado R.S.Z., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RATES, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 29 de julio del mismo año, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que, por cumplimiento de contrato, incoaran en su contra los ciudadanos J.R.D.A. y C.P.O., asistidos por la Abogada S.M.F.D.A., ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo.

SEGUNDO

SE CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes, la sentencia apelada, que DECLARÓ CON LUGAR la demanda que, por cumplimiento de contrato, incoaran en su contra los ciudadanos J.R.D.A. y C.P.O., asistidos por la Abogada S.M.F.D.A., ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a otorgar, a favor de los demandantes, el documento definitivo de venta de los inmuebles que se detallan a continuación:

1. Local oficina Nº 1114, con un área de noventa y cuatro metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (94,30 mts2) y sus dependencias son: un local propio para oficina y dos sanitarios, siendo sus linderos: Norte: pasillo de circulación del Edificio y local oficina Nº 1113, Sur: fachada sur del edificio; Este: local oficina Nº 1115; y Oeste: local oficina Nº 1113, cuyo inmueble le perteneció a la vendedora según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 23, tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2000.

2. Local oficina Nº 1115, con un área de noventa y un metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (91,30 mts2) y sus dependencias son: un local propio para oficina y dos sanitarios, siendo sus linderos particulares: Norte: pasillo de circulación del edificio y local oficina Nº 1116: Sur: fachada sur del edificio; Este: local oficina Nº 1116; y Oeste: local oficina Nº 1114. Dicho inmueble perteneció a la hoy demandada según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2000, bajo el Nº 24, Tomo 12, Protocolo Primero, cuarto Trimestre de 2000.

3. Local oficina Nº 1116, con un área de noventa y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (97,50 mts2), y sus dependencias son: un local propio para oficina y dos sanitarios, siendo sus linderos particulares los siguientes: Norte: ascensores y pasillo de circulación; Sur: fachada sur del edificio y local oficina Nº 1115: Este: ascensores y local oficina Nº 1101; y Oeste: local oficina Nº 1115. Dicho inmueble perteneció a la hoy demandada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 20, Tomo 17, Protocolo Primero.

CUARTO

Se establece que el saldo deudor estipulado por las partes como precio de la venta es la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), la cual, a partir del proceso de reconversión monetaria vigente en el país, equivale a CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00) que deberán pagar los demandantes a la demandada al momento en que se protocolice el documento definitivo de compraventa, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.

QUINTO

Una vez quede firme la presente decisión y siempre que conste en autos que los compradores han cumplido con el pago señalado en el particular anterior, para el supuesto que la demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de este fallo, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

A tenor de lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso y en el recurso.

Conforme a lo establecido en el artículo 251 eiusdem, se ordena notificar la presente decisión a las partes.

Publíquese, regístrese, déjese copia, y en su oportunidad devuélvase al Tribunal de la Causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez,

Abg. M.C.Z.

La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, siendo las 12:18 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

MCZ/JGF/

ASUNTO: AH1A-R-2008-000006

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA