Decisión nº PJ0192007000737 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 13 de Noviembre de 2007

Con fecha 05 de junio de 2006 fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y recibida en la misma fecha en este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano J.D.J.S.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.144.473 y de este domicilio, representado por el abogado RANDOLP R. VALLEE ODREMAN, inscritos en el I.P.S.A bajo el N° 57505, respectivamente y de este domicilio contra el ciudadano FANDI NASR NASR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.867.411 y de este mismo domicilio, representado por los abogados H.E. y R.V. VALLEE A., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 48.635 y 32.880 y de este domicilio.

Alega el apoderado de la parte actora en su libelo de demanda:

Que el día 03 de febrero de 2006 su poderdante J. deJ.S.C., otorgó contrato de manera conjunta, un compromiso bilateral de opción de compra venta a tiempo determinado con el ciudadano Fandi Nasr Nasr, la otra parte en el contrato allí denominado el promitente vendedor, quien a su vez, dio en opción de compraventa al optante comprador, un inmueble de su propiedad y que es el objeto principal del contrato.

Que el optante comprador en tiempo oportuno ha notificado al vendedor, su plena disposición de cancelar la totalidad del precio, antes del vencimiento y mediante cheque de gerencia emitido como esta a nombre del promitente vendedor por el Banco Banesco, dueño del crédito otorgado a su mandante, a lo que el promitente vendedor sin justa causa, se ha negado reiteradamente a recibir y otorgar, incumpliendo como consta no haber firmado a la fecha del documento finiquito de la compraventa, que actualmente reposa firmado por el optante comprador, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Heres de Ciudad Bolívar.

Que por cuanto han sido inútiles e infructuosas hasta la fecha, todos los esfuerzos, gestiones particulares, a domicilio, tendientes a lograr el otorgamiento por ante la Oficina Subalterna de Registro, la firma del documento definitivo, de finiquito, de la compraventa, demanda al ciudadano Fandi Nasr Nasr por incumplimiento de contrato, la entrega material del inmueble, mediante la firma del finiquito de compraventa debidamente otorgado, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Al pago de la cantidad de cuarenta y un millones de bolívares (Bs. 41.000.000) que es el monto a que ascienden los daños y perjuicios imputables al vendedor. Segundo: El veinticinco por ciento (25%) del valor de la demanda por concepto de sus honorarios profesionales de abogado, además las costas y costos procésales que deriven del procedimiento. Tercero: La corrección monetaria.

El día 12 de junio de 2006 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación para dar contestación a la demanda.

El día 22 de marzo de 2007 el ciudadano Fandi Nasr Nasr, asistido por el abogado H.A.E.G., presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:

Alegó como cierto que en fecha 03 de febrero de 2006 suscribió contrato de oferta de compra venta con el ciudadano J.S..

Alegó como cierto que el ciudadano J.S. le entregó la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000).

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los argumentos que pretende hacer valer el accionante en su demanda por ser absolutamente falaces.

Niega, rechaza y contradice que maliciosamente o de mala fe se hubieran negado documentos al ciudadano J.S. con el objeto de impedir que este pudiese tramitar el crédito bancario.

Niega, rechaza y contradice que hubiese incumplido su obligación de suscribir el documento de compra venta.

Niega, rechaza y contradice que no le hubiese querido presentar a suscribir el documento ya que si bien se le participó de la firma del documento traslativo de propiedad para el día 08 de mayo de 2006.

Niega que se hubiese negado a firmar u otorgar documento alguno a favor del ciudadano J.S..

Niega, rechaza y contradice que el ciudadano J.S. hubiese cumplido oportunamente las obligaciones a las que se comprometió al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta.

Niega, rechaza y contradice que hubiese incumplido con la obligación de vender, dentro de los plazos establecidos que asumió al firmar el contrato de opción de compra venta.

Niega, rechaza y contradice que adeude la suma de cuarenta y un millones de bolívares (Bs. 41.000.000) al demandante por concepto de daños y perjuicios.

Niega, rechaza y contradice que adeude cantidad alguna por concepto de costas de la demanda.

Niega, rechaza y contradice la existencia de una deuda de valor con el ciudadano Jairo S´nachez y que deba cantidad alguna por concepto de corrección o indexación monetaria.

Asismismo reconviene a la parte actora a lo siguiente: Primero: se declare resuelto y en consecuencia extinguido el contrato de opción de compra venta, suscrito ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 03 de febrero de 2006, cuyos datos de autenticación son los siguientes: N° 45, tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría. Segundo: Se condene al demandante reconvenido al pago de la suma de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000), cantidad acordada convencionalmente como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, cantidad que tiene recibida desde la firma del contrato. Tercero: Se condene al pago de las costas y costos del proceso.

Admitida la reconvención en fecha 23 de marzo de 2007, se fijó el quinto día siguiente para la contestación de la misma, suspendiéndose el procedimiento respecto de la demanda.

El día 30 de marzo de 2007 el ciudadano Randolp R. Vallée Odreman, en su carácter de apoderado de la parte actora, presentó escrito dando contestación a la reconvención de la siguiente manera:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes punto a punto lo concerniente a la negativa, solamente alegada por el vendedor en la causa principal.

Acepta y confirma el reconocimiento expreso del demandado del asunto principal de la causa donde ratifica su escrito de reconvención; reconoce que existe un contrato de opción de venta debidamente notariado por consiguiente reconoce también su responsabilidad personalísima de vender el inmueble.

Niega, rechaza y contradice, se resuelva el contrato de compraventa, alegando desinformación para salvar su responsabilidad ineludible, indubitable como promotente vendedor, Fandi Nasr Nasr, quien debe cumplir con su obligación contractual de vender a su representado.

Niega, rechaza y contradice que el vendedor sea absuelto de su responsabilidad por este Juzgado, cuando es público y evidente que ha incumplido con su obligación.

Niega, rechaza y contradice la resolución del contrato, solicitada de manera unilateral por el demandado de autos en su escrito de reconvención, siendo que se trata de un negocio bilateral, ratifica la demanda en donde se solicita se le ordene venderle a su mandante judicial el inmueble, no sin antes haberse ordenado la indemnización de daños y perjuicios pasados, presentes y futuros causados por el incumplimiento y causa imputables del promitente vendedor.

En el lapso de promoción de pruebas, en fecha 27 de abril de 2007 ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia con fundamento en las consideraciones siguientes:

La pretensión del actor es que se condene a su contraparte a indemnizarle los daños y perjuicios que le han sido ocasionados por haber incumplido el contrato de opción de compraventa suscrito por ambos.

La indemnización fue valorada en la suma de cuarenta y un millón de bolívares y lo que resulte de la corrección monetaria de la referida cantidad. El monto pretendido fue establecido en el contrato en concepto de cláusula penal (cláusula 5ª) conforme con la cual en caso de incumplimiento el promitente vendedor queda obligado a devolver la totalidad del dinero recibido del promitente comprador, pactándose que dicha suma es el máximo de indemnización que podía acordarse.

En la contestación, el apoderado judicial del demandado admitió la existencia del contrato de opción; admitió igualmente que su representado recibió veinte millones de bolívares, hecho éste alegado en la demanda.

Los hechos admitidos por el demandado no son objeto de prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

El apoderado de la parte demandada rechazó de forma pura y simple los demás hechos alegados en la demanda por cuya razón la carga de probar las afirmaciones del libelo recaen sobre el demandante J. deJ.S..

Encuentra este Jurisdicente que el demandante de autos pretende el pago de cuarenta y un millones de bolívares a título de cláusula penal sin que en el libelo haya alegado haber efectuado dicho pago al demandado, omisión que de plano le impide probar su pretensión desde luego que en nuestro sistema procesal se prueba sólo lo alegado en el libelo y la contestación, lo que en conjunto conforma el denominado “tema litigioso”.

Ciertamente, en la cláusula 5ª del contrato de opción se previó que en caso de incumplimiento del promitente vendedor éste se obligaba a devolver al promitente comprador la totalidad del dinero recibido por cuya razón el demandante debió alegar que había entregado la cantidad pretendida (Bs. 41.000.000,00); en cambio, en la demanda se limitó a afirmar que pagó inicialmente la cantidad de veinte millones de bolívares, lo que admite el accionado.

La prueba irrefutable de que la parte actora no puede aspirar a que se le indemnice en la cuantía señalada en el petitorio de su demanda se encuentra en el escrito de promoción de pruebas (folio 74) en cuyo capítulo primero admite que entregó Bs. 20.000.000,00 a su contraparte.

Ahora bien, como no es un hecho controvertido que la porción del precio de la venta que efectivamente se pagó es la señalada en la parte del libelo que contiene las razones de hecho y no la mencionada en el petitorio, el juzgador deberá analizar si el demandante tiene derecho a dicha cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Lo primero que debe destacar este sentenciador es que la obligación principal a cargo del demandado en su carácter de propietario del inmueble objeto del contrato de opción es hacer la tradición mediante el otorgamiento del contrato de venta debidamente protocolizado tal cual se desprende de la redacción del artículo 1488 del Código Civil.

Pero esa obligación quedaba supeditada a que en el plazo de 120 días continuos y su prorroga -30 días- el demandante cumpliera con su obligación de pagar el saldo del precio, pactado en la suma de setenta millones de bolívares como aparece en la cláusula tercera del contrato. En la referida cláusula puede leerse tanto el plazo fijado para que el actor pagase el saldo del precio (Bs. 50.000.000,00) como la expresa estipulación de que “la transmisión de la propiedad…se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento de compraventa y previo el pago del monto estipulado en la forma convenida en esta opción…”

Requisito indispensable de procedencia de la pretensión es, pues, que el demandante compruebe que dentro del plazo máximo de 150 días calendario pagó el precio de la venta o, por lo menos, que obtuvo un crédito hipotecario de una institución financiera, pero no le fue posible liquidarlo debido a que el propietario del inmueble se negó a otorgar el título de propiedad. Es harto evidente que si el demandante no demuestra que dentro del plazo fijado en el contrato pagó el precio íntegro o que le fue otorgado un préstamo por una entidad financiera no puede atribuir incumplimiento alguno al demandado desde luego que éste no estaba obligado a otorgar el título de propiedad si previamente no ha recibido el precio de la venta.

En el periodo probatorio el apoderado judicial de la parte demandada promovió la exhibición de un título supletorio el cual es un medio que no es idóneo para probar que en el plazo previsto en la opción cumplió con la principal obligación a su cargo.

Los testigos promovidos no comparecieron a rendir declaración.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada promovió unos informes requiriendo información relativa a la existencia de notificaciones judiciales a su defendido o procedimientos de oferta real en los Juzgados Primero de Primera Instancia Civil de Ciudad Bolívar, Juzgados 1º, 2º y 3º del Municipio Heres, órganos jurisdiccionales que respondieron en sentido negativo (folios 99 al 102, 1ª pieza). En igual sentido respondió el Notario Público Primero de Ciudad Bolívar (folio 14, 2ª pieza).

Junto con el libelo el demandante produjo una copia fotostática de un documento privado. Es de hacer notar que las únicas copias de esta especie que admite nuestra legislación procesal son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o que deban tenerse legalmente por reconocidos conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, el instrumento analizado carece de valor probatorio.

Ese mismo instrumento fue producido por el demandante por intermedio de su apoderado judicial quien lo “exhibió” en acatamiento a la orden emanada de este Juzgado el día 9 de mayo de 2007. Esa actuación del demandante es contraria a la verdad y constituye una falta al deber de probidad que debe observar en el proceso; ello así, por cuanto el documento que debía exhibir era el original de una oferta de compraventa celebrada entre ambos contendientes cuya copia fue consignada por el demandado en el folio 76, la cual nada tiene que ver con el documento que subrepticiamente pretendió incorporar tardíamente el demandante, el cual es un contrato de venta pura y simple enlazado con un contrato de préstamo garantizado con hipoteca, el cual como documento privado que es debió ser promovido en el lapso de promoción como lo ordena el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, el instrumento de compraventa arriba mencionado no demuestra que al actor efectivamente le hubiese sido aprobado un préstamo por parte de una entidad financiera, pues tratándose de un documento privado debió promoverse, por lo menos, la ratificación por el representante de la entidad financiera que supuestamente lo suscribe.

En criterio de este Juzgador el demandante disponía de una prueba idónea para demostrar que era beneficiario de un crédito hipotecario, cual era la prueba de informes a la entidad financiera BANESCO; al no promover dicha prueba el Juzgador no puede valorar las copias fotostáticas que cursan en los folios 20, 21 y 22, presuntamente emanados de dicha institución bancaria, pero que carecen de la firma de algún representante suyo sin lo cual no tienen valor como instrumentos por faltarle un requisito expresamente contemplado en el artículo 1368 Código Civil.

Consecuencia de lo que se lleva expuesto es que la pretensión del demandante no puede prosperar por cuanto era condición de la cual dependía el supuesto incumplimiento del accionado que el comprador probara que había pagado el saldo del precio en el plazo estipulado en la opción. Así se decide.

EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

Por vía de reconvención la parte demandada pretende la resolución del contrato de opción atribuyendo al ciudadano J.S.C. el incumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio en el plazo especialmente convenido. Reclama, además, el pago de los daños y perjuicios como fueron preestablecidos mediante cláusula penal en el contrato de opción de compraventa, valorando dicho daños en la cantidad de veinte millones de bolívares.

Previamente quedó establecido que no son controvertidos:

1. El contrato de opción de compraventa.

2. La entrega por el demandante de Bs. 20.000.000,00 como pago inicial por la venta del inmueble descrito en la parte narrativa.

3. Que el demandante no probó haber cumplido con su obligación de pagar el saldo del precio o que obtuvo un préstamo para honrar esa obligación dentro del plazo perentorio de 120 días y su prórroga.

En la contestación a la mutua petición el demandante alega que en el expediente hay plena prueba de que cumplió con sus obligaciones, pero tal alegación es incierta. Lo que trajo al expediente el actor son pruebas ilegales que mal pueden conducir a la demostración de que ejecutó la principal obligación asumida en el contrato: pagar la cantidad de cincuenta millones en el plazo de 120 días y su prórroga de 30 días.

En efecto, un documento privado presentado tardíamente fuera del lapso previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil (folio 76, 1ª pieza) no tiene eficacia probatoria; tampoco la tiene porque el interesado no promovió su ratificación en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

El promovente pudo haber promovido la prueba de informes a fin de probar la supuesta aprobación del préstamo hipotecario y no lo hizo.

Las copias fotostáticas de unos documentos producidos junto con el libelo como emanados de BANESCO, entidad financiera que habría aproado la concesión del préstamo, son ilegales porque carecen de firma del representante de la entidad financiera y, sobremanera, porque son simples copias fotostáticas de unos documentos privados que carecen de eficacia en juicio al no tratarse de copias de documentos públicos o privados reconocidos o que deban tenerse legalmente por reconocidos.

Inclusive si se reconociera eficacia al duplicado del recibo Nº 00060345 que riela en el folio 10, la conclusión a la que llegaría este Jurisdicente es que no es posible dar por comprobado que al demandante le fue concedido un préstamo infiriendo ese hecho de un simple sello y una rúbrica ilegible puesta al margen del referido recibo. Ese instrumento emanado del Registro de la Propiedad Inmobiliaria no puede probar más allá de aquello para lo cual fue creado: que el presentante Fandy Nasr Nasr pagó Bs. 752.436,00 por concepto de derechos por servicio autónomo el día 2 de mayo de 2006.

Es cierto que el demandado reconviniente admitió haber sido notificado por el señor J.S. de que el documento de propiedad sería firmado el día 8 de mayo de 2006, pero de ahí no puede extraerse una confesión, como sostiene el demandante, por cuanto a esa declaración añadió que en esa fecha por razones desconocidas para él la operación no se pudo materializar.

El apoderado del demandante alega en su contestación que no puede serle concedida la gracia de la resolución a su contraparte ya que ello contribuiría a hacer de la conducta irregular una costumbre, nugatoria a la convivencia social, aceptar un negocio ilegal,(…) generándole al empresario capitalista del ramo muchas ganancias, pero mal sanas y mal habidas a costa del daño ocasionando al ciudadano comprador de buena fe, que ha cumplido a cabalidad para adquirir una vivienda principal para su familia.

El Juzgador entiende que el proceso no puede ser utilizado para cohonestar conductas dañosas que van en desmedro de aspiraciones legítimas de los ciudadanos. El proceso es, como lo define el artículo 257 constitucional, instrumento que sirve a la realización de la justicia, es decir, instrumento que sirve a la búsqueda de la verdad en procura de brindar satisfacción a derechos e intereses legítimos.

Pero, al mismo tiempo, el proceso está regido por principios que procuran desterrar la arbitrariedad y la desigualdad; el proceso no es una mera aglomeración de actos desarticulados y sin una finalidad precisa. El debido proceso es aquél que respeta ese conjunto de principios que plasmados en la Constitución o en la Ley, permiten alcanzar ese valor fundamental que es la justicia.

La Sala Constitucional (Sentencia 2916 del 20/11/2002) ha dicho que “la teleología del proceso exige la manifestación de la contraposición de los intereses de las partes a través de sus actuaciones procesales. (…) la actividad probatoria de las partes representa la máxima expresión del carácter dialéctico del proceso, sin que ello obste para que el juez pueda realizar actividades destinadas a determinar los hechos que deban ser establecidos, manteniendo, sin embargo la imparcialidad que la justicia exige de acuerdo con lo previsto el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De tal manera, que la sustitución de este papel de los litigantes por parte del juez constitucional (salvo la iniciativa referida) desnaturalizaría la esencia del proceso…la fundamentación de un fallo en hechos no probados representa una vulneración del derecho constitucional a un debido proceso legal. ¿Cómo entender la imparcialidad de un juez que decide con base a hechos no probados?.

Precisamente, la carga de la prueba es un principio fundamental del proceso civil, cuya observancia es presupuesto del éxito de las pretensiones que incoen los particulares ante los Tribunales de la República como es fácil colegir de la simple lectura de los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil: la demanda será declarada con lugar cuando haya plena prueba de los hechos alegados en ella, en caso de duda los tribunales sentenciarán a favor del demandado, quedando en manos de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

El insigne maestro uruguayo E.C. enseñaba que la carga de la prueba “es una circunstancia de riesgo que consiste en que quien no prueba los hechos que ha de probar pierde el pleito”.

El Jurisdicente ha examinado el material probatorio aportado por el demandante y ha encontrado que los elementos aportados no permiten al juez arribar a la convicción de que en verdad el demandante incurrió en contravención a su obligación de otorgar el título de propiedad, especialmente porque dicho incumplimiento no podía ocurrir si el demandante no pagaba el saldo del precio en el tiempo convenido en el contrato, aspecto éste hacia el cual debió orientar su actividad probatoria el demandante.

Por las razones expuestas la pretensión de resolución del contrato de opción deberá prosperar y así se establece.

Ahora bien, existe conformidad entre los contendientes en relación a que el demandante pagó la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00); en otras palabras, que cumplió en parte su obligación principal. Por otra parte, es un hecho notorio que por efectos de la inflación y otros factores económicos el precio de los inmuebles tiende a incrementarse, circunstancia que redundará en provecho del propietario si decide enajenarlo. Movido por tal consideración el sentenciador considera prudente ejercer la facultad que le otorga el artículo 1260 del Código Civil disminuyendo la pena pactada en la cláusula quinta en un cuarto (1/4) de la cantidad recibida por el propietario, esto es, la suma de cinco millones de bolívares. Así lo decide.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda intentada por el ciudadano J.D.J.S.C. contra el ciudadano FANDI NASR NASR y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención incoada por este último.

En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito en la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar el 3 de febrero de 2006, bajo el Nº 45, tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina pública.

Se condena al demandado FANDI NARS NARS a devolver la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) al ciudadano J. deJ.S.C..

Publíquese y regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los trece (13) días del mes de noviembre de dos mil siete. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y treinta y cinco de la mañana (10:35 a.m.).

La Secretaria,

Abg. S.C.

MAC/SCh/editsira.-

Resolución Nº PJ0192007000737.