Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquin de Carabobo, de 20 de Diciembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JAOQUÍN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Guacara, Veinte (20) de Diciembre de 2007

Años 197° y 148°

DEMANDANTE: JAJAIRA C.P.S.: venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.458.270 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: O.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 34.912.

DEMANDADO: A.E. PORELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.518.795, de este domicilio.

APODERDOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: E.N.A., E.N.P., R.R.L., M.A. DELL´ORSO y A.O.A., abogados en ejercicio, domiciliados en la ciudad de Valencia, aquí de transito, debidamente inscritos en el I.P.S.A., bajo los números 14.006, 110.921, 48.867, 106.029 y 122.010, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 2.020/ 07

SINTESIS DE LA LITIS

En fecha 05 de Febrero de 2007, se inicia el presente procedimiento, por demanda interpuesta por el abogado O.G. en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Jajaira C.P.S., por Resolución de Contrato de Arrendamiento, contra A.P., por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín del estado Carabobo, correspondiéndole por sorteo conocer a este Tribunal.

En fecha 22 de Enero de 2007, se admite la demanda y se ordena el emplazamiento del demandado a los fines de que comparezca el segundo (2do) día de despacho siguiente a Que haya constancia en el expediente de haber sido citado, a dar contestación a la demanda, ordenándose expedir por Secretaría copia certificada del libelo de demanda con la orden de comparecencia a los fines de librar la compulsa de ley que se entregará al Alguacil para la practica de la citación del demandado.

En fecha 27 de Febrero de 2007, el demandado de autos asistido de abogado, otorga poder apud acta E.N.A., E.N.P., R.R.L., M.A. Dell´orso y A.O.A..

En fecha 01 de Marzo de 2007, la Apoderado Judicial del demandado consigna escrito de contestación de demanda.

En fecha 05 de Marzo de 2007, el apoderado judicial de la demandante presenta Escrito de Promoción de Pruebas el cual se agrega y se admite en la misma fecha.

En fechas 05 de Marzo y 07 de Marzo de 2007, la apoderado Judicial del demando consigna escritos de Promoción de Pruebas, los cuales fueron agregados y admitidos en fechas ut supra.

En fecha 12 de Marzo de 2007, el Apoderado judicial de la parte demandada solicita al Tribunal proceda como sentencia pasada en cosa juzgada, por cuanto el demandado de autos conviene en la pretensión de la parte actora lo cual es el objeto de la presente demanda.

En fecha 23 de Marzo de 2007, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron Escrito de Conclusiones.

En fecha 26 de Marzo de 2007, el apoderado judicial de la parte demandante solicita al Tribunal no tomar en cuenta el escrito presentado por la parte demandada en fecha 23 de Marzo de 2007, por haber terminado para la fecha los lapsos y términos procesales.

En fecha 28 de Marzo de 2007, tribunal difiere la publicación del fallo, para el quinto (5to) día de despacho, por asuntos preferentes del mismo.

Transcurridos como fueron los lapsos procesales correspondientes en la presente causa, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. - Que su representada cedió en arrendamiento un inmueble constituido por un terreno cercado, dos (02) depósitos, un área techada de acerolit, identificada con el Nº 44, de la Calle Urdaneta c/c L.S. en Guacara Estado Carabobo.

2. - Que el inmueble se destinó exclusivamente para taller mecánico y cualquier cambio de uso debía ser autorizado por escrito por la arrendadora.

3. - Que el contrato suscrito es intuito persona, lo que le impide subarrendar total o parcialmente el inmueble, así como permitir a terceros su uso sin la autorización dada por escrito por la arrendadora.

4. - Que al construir un kiosko dentro del inmueble arrendado donde expenden alimentos y abrir una puerta por la parte noroeste del terreno, que permite la entrada de personas ajenas al taller a consumir alimentos, el arrendatario viola las cláusulas séptima y décima primera del contrato de arrendamiento.

5. - Que el demandado permitió a la ciudadana M.L.A., el uso del inmueble arrendado, siendo un tercero al contrato de arrendamiento.

6. - Que por ser inútiles las gestiones realizadas ante el arrendatario para que tome los correctivos pertinentes es por lo que procede a demandarlo para que convenga o en su defecto así sea condenado a: 6.1) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Enero de 2003, sin derecho a prorroga legal; 6.2) Restituir a su mandante la posesión del inmueble. 6.3) Pagar por concepto de daños y perjuicios por la construcción indebida de un local para la venta de alimentos, solicitando una experticia complementaria al fallo para cuantificar los costos de reparación del inmueble; 6.4) Pagar por concepto de perjuicios las cuotas de arrendamiento pendientes a la presente fecha hasta la culminación del presente juicio; 6.5) Pagar las costas y costos del proceso para lo cual estima la demanda prudencialmente en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00).

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - Opone cuestión previa por defecto de forma en el libelo de demanda, fundamento en el artículo 346, ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 7 ejusdem, por cuanto se señala la construcción de un bien inmueble (kiosko) en el terreno arrendado, omitiendo señalar desde cuando esta edificado, así como la construcción de un portón en el inmueble arrendado omitiendo señalar desde cuando fue edificado, lo cual afecta y menoscaba su derecho de defensa.

2. - Convino en los siguientes hechos: 2.1) Relación arrendaticia existente entre el accionante y el demandado de autos; 2.2) Que el inmueble arrendado sería utilizado única y exclusivamente como taller mecánico y cualquier cambio de uso debía ser autorizado por la arrendadora en forma escrita, cláusula cuarta del contrato; 2.3) que el inmueble arrendado no sería modificado o alterado sin la aprobación previa de la arrendadora, que cualquier modificación aceptada por la arrendadora quedaría a beneficio del inmueble y de realizarse si el consentimiento de esta el arrendatario se obliga a restablecer el inmueble al estado que lo recibe. Cláusula Séptima; 2.4) Que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, no sería subarrendado, ni se les permitiría el uso a terceras personas. Cláusula Décima Primera; 2.5) Que el demandado de autos desde principios de 2005, construyó un kiosko, donde su cónyuge vende a los usuarios del taller y sectores vecinos alimentos y bebidas no alcohólicas

3. -Rechaza lo señalado por el accionante de autos en los términos siguientes: 3.1) No existe violación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, ya que invoca la construcción del kiosko pero omite que dicha construcción se hizo hace mas de dos años; 3.2) No existe violación de la cláusula cuarta del contrato, ya que no ha habido cambio de uso, el inmueble, el inmueble sigue destinado para su uso principal, taller mecánico, ocupando el kiosko una pequeña porción del inmueble arrendado; 3.3) No concede acción por resolución, el contrato por la construcción del kiosko, teniendo el arrendatario la obligación de devolver el inmueble al mismo estado que lo

   recibió, de no haber sido autorizada la construcción, pero en el presente caso hubo consentimiento tácito; 3.4) No se ha permitido el uso del inmueble a un tercero, ya que el kiosko fue construido y colocado bajo las órdenes del arrendatario, quien lo coloca bajo la administración de su cónyuge y los beneficios obtenidos pertenecen a la comunidad conyugal; 3.5 ) No es cierto que se haya construido un portón, entre las Calles L.S. y Urdaneta, ya que ha estado allí desde que el arrendatario recibió el inmueble lo cual ha sido conocido por la arrendadora no habiendo reclamado por su existencia.

4. - Opuso la falta de cualidad como defensa de fondo de manera subsidiaria, en caso de que el juzgador estime que la ciudadana M.L.F.A., obra como tercero en el uso del kiosko, por cuanto la parte demandante ha señalado que la antes señalada ciudadana es la ocupante del kiosko, por lo que se esta ante un litisconsocio pasivo forzoso y debe ser llamada a juicio a los fines que exponga sus alegatos y defensas contra los señalamientos hechos por el accionante.

   Contestada la demanda y rechazada la pretensión solicita sea declarada sin lugar e la definitiva.

   DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROPUESTAS

   En cuanto a las cuestión previa de defecto de forma con fundamento al ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 340 ordinal 7, ejusdem, relativo a la fecha de construcción del kiosco donde se expenden alimentos, así como la construcción del portón que da acceso al referido kiosco, cuestión previa rechazada por la parte demandante, al respecto observa esta juzgadora que el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señala como defecto de forma no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del mismo código, o haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 y al revisar el contenido del artículo 346, señalado por la parte demandada, encontramos en él, referencia a datos, títulos y explicaciones necesarios si se trataren de derechos u objetos incorporales, que no es el caso que nos ocupa, ya que el kiosco es un objeto corpóreo, no contemplando en el resto del artículo, referencia alguna relacionada a indicacion de fechas, motivo por el cual dicha defensa debe ser desestimada. Y así se declara.

   En relación al ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, del libelo de la demanda no se desprende que la parte demandante, incoara acción por daños y perjuicios si no por resolución de contrato, motivo por el cual dicha defensa es desestimada. Y así se declara.

   ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO:

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. - Promueve y hace valer recibo de pago de cánones de arrendamiento (folio 36), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento del año 2005, fechado 23 de Febrero de 2005, siendo este documento el mismo presentado por la parte demandada y que corre al folio 66 del presente expediente, esta juzgadora le acuerda todo su valor probatorio.

2. - Promueve y hace valer carta de fecha 15 de Julio de 2006, donde parte demandada solicita autorización para la colocación de un kiosco de su propiedad, no habiendo sido desconocido por la parte a quien se le opone, queda reconocido, dándole esta juzgadora todo su valor probatorio. Y así se declara.

3. - Promovió la prueba de la exhibición de recibo de pago por adelantado de los cánones de arrendamiento del año 2006, efectuado por el demandado A.P., que la parte demandada voluntariamente presentó con el escrito de pruebas, en el se evidencia el pago por adelantado de los cánones de arrendamiento del año 2006, dándole esta juzgadora todo su valor probatorio. Y así se declara.

3. - Promovió el contenido del capitulo II de los hechos convenidos plasmada en la contestación de la demanda, que a juicio de quien decide los mismos constituyen una confesión espontánea de la parte demandada, donde acepta que en el contrato de arrendamiento se pacto que el inmueble arrendado solo sería utilizado para taller mecánico, que su estructura no sería alterado o modificado sin la aprobación de la propietaria, contraviniendo el arrendatario lo establecido en dicho contrato. De igual forma admite que el kiosco esta bajo la administración de su cónyuge, que no debe ser considerada tercero en esta relación, ya que existe una comunidad de bienes entre el arrendatario demandado y su cónyuge, lo cual es aceptado por esta juzgadora, pero ¿no son acaso terceros las

   personas que día a día transitan por las instalaciones del kiosco, a fin de acceder a los bienes que en él son expedidos?, por lo que debe inferirse que el inmueble objeto del presente contrato si esta siendo usado por terceros ajenos a la relación arrendaticia existente entre A.P. y Jaijara Peña Sequera y a la comunidad de bienes existentes entre el demandado y M.F.A., esposa del demandado. Y a sí se declara.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   1. Promueve documento (telegrama) enviado por la demandante y recibido por la parte demandada, donde notifican el nuevo canon de arrendamiento, siendo un documento que no fue desconocido por la parte a quien de opuso, se tiene reconocido y esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Del mismo solo queda evidenciado el aumento del canon de arrendamiento y el termino de la prorroga legal. Y así se declara.

   2. Promovió documento público (Acta de Registro Mercantil), a fin de demostrar que A.P. y M.F.A. son socios, obrando esta como socia del taller. Al respecto observa quien decide que no es objeto de este proceso determinar si son o no socios el demandado y la persona quien tiene a su cargo el kiosco donde se expenden alimentos, motivo por el cual esta juzgadora desestima dicha prueba. Y así lo declara.

   2. Promovió documento público administrativo (Acta de matrimonio) a fin de demostrar que A.P., demandado de autos, contrajo matrimonio civil con M.F.A.. Al respecto observa quien decide que no es objeto de este proceso determinar el estado civil del demandado, motivo por el cual esta juzgadora desestima dicha prueba. Y así lo declara.

      IV.1.- Promovió documento privado, marcado D, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con el personal de la Farmacia San Anselmo.

      IV.2.- Promovió documento privado marcado E, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales relaciones comerciales con Alimentos Polar Comercial, C.A.

      IV.3.- Promovió documento privado marcado con letra F, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con El distribuidor de América.

      IV.4.- Promovió documento privado marcado G, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con Pasapalos El Paladar.

      I.6.- Promovió documento privado marcado con letra H, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con Dicentro Balanzas y Servicios, C.A.

      IV.7.- Promovió documento privado marcado con letra I, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con Comercial 3FFF, S. R. L.

      IV.8.- Promovió documento privado marcado con letra J, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con M.F.A..

      IV.7.- Promovió documento privado marcado con letra K, a fin de demostrar que la ciudadana M.F.A., mantiene relaciones comerciales con Distribuidora del Campo, S. R. L.

      Al respecto observa quien decide que en el presente juicio no se esta tratando de demostrar las relaciones comerciales que pueda tener la ciudadana M.F.A., con diferentes casas comerciales, sino el incumplimiento por parte del arrendatario del contrato de arrendamiento al alterar el uso dado para el cual fuera alquilado el inmueble, permitiendo el acceso a terceras personas, motivo por el cual de esta juzgadora desestima los documentos identificados con las letras D, E, F, G, H, I, J y K. Y así lo declara.

   5. Promovió la declaración testifical de los ciudadanos M.M.d.T., Á.O., A.H., M.P., C.F., F.F., M.A. y G.R., a los fines de reconocer el contenido y firma de los documentos identificados con las letras D, E, F, G, H, I, J. Habiendo sido desestimados estos documentos, esta juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así lo declara.

   6. Promovió las testimoniales de los ciudadanos P.A.P., C.A.B., D.R., O.N., D.M., D.V. e I.C., compareciendo a declarar los ciudadanos P.A.P., C.A.B., O.N. y D.V., quienes fueron contestes en sus respuestas al declarar que conocen al demandado, que conocen a M.F., que saben que el señor A.P. tiene un taller de mecánica en la calle L.S., que construyo un kiosco dentro del taller en el año 2005, que destina a la venta de productos alimenticios y el tipo de material del cual esta construido el kiosco, por lo que el tribunal acoge lo declarado por los testigos y así lo declara.

   6. Promovió documento privado marcado emanado de Jaijara Peña, de fecha 23 de Febrero de 2005, donde declara haber recibido la suma de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00), cuya exhibición física fue solicitado por la parte demandante, por lo que solicita deje sin efecto la intimación del demandado. Al respecto observa quien decide que el recibo cuya exhibición fue solicitada por la parte demandante corresponde al recibo de pago de los cánones de arrendamiento del 2006 y el recibo en referencia corresponde al pago de los cánones de arrendamiento del año 2005. Ahora bien siendo este documento el mismo presentado por la parte demandante con su escrito de pruebas y el cual ya fue valorado por esta juzgadora, lo expuesto anteriormente se da aquí por reproducido. Y así lo declara.

   7. Promovió documento privado marcado 2, contentivo de diversos pagos de cánones, que en distintas fecha realizo el demandado a la ciudadana Jaijara Peña. Al respecto observa quien decide que el documento en cuestión señala lo que puede ser una serie de pagos, si se toma en cuenta las palabras “abono” y “resta” y “cancelado”, pero no aparece en su texto palabra alguna que haga presumir que se trata de pagos de cánones de arrendamiento, motivo por el cual lo desestima,. Y así lo declara

   8. Promovió documento privado marcado 3, contentivo de la sumatoria de los pagos de los cánones de arrendamiento del 2006, donde se evidencia que la arrendadora recibía pagos parciales. Al respecto observa quien decide que en el documento en referencia señala pagos correspondientes al 2006, sin señalar que es pago parcial o total, por lo que esta juzgadora desestima lo señalado por la parte demandante, por no aparecer en esos términos en el documento presentado. Y así se declara.

   9. Promovió documento público administrativo marcado 4, en el cual se evidencia la solicitud de la patente de Industria y Comercio por la ciudadana M.F., fechado el 08 de Marzo de 2005, el cual evidencia que desde el mes de marzo de 2005, se instaló el kiosko en el terreno arrendado para taller mecánico.

   10. Promovió Prueba de informes a fin de que la sociedad mercantil Gangahieros informara al tribunal sobre la existencia en sus archivos de las facturas Nº 11.2009 y 300.974, por compara efectuadas por el demandado y por M.F., respectivamente.

       El Código de Procedimiento Civil en su artículo 506 señala que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones, igualmente el artículo 509 ejusdem señala que los jueces deben a.t.l.p. que se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueran idóneas y el artículo 510 establece que los jueces apreciaran los indicios que resulten de los autos en su conjunto.

       De las pruebas presentadas por el demandado, considera quien decide que quedó demostrado en autos la existencia de un kiosko donde se expenden alimentos dentro del terreno donde funciona el Taller mecánico, independientemente de la época en que se haya instalado, lo cual fue confesado en forma espontánea por el demandado, sin embargo de autos también se evidencia que el demandado solicitó autorización para instalar el mismo y, si como él mismo señala, la arrendadora había consentido tácitamente la instalación del kiosko, que sentido tendría solicitar dicha autorización expresamente, lo cual desdice lo alegado por la parte demandante. Ahora bien de la lectura del contrato de arrendamiento queda evidenciado que el arrendatario se compromete a cumplir ciertas cláusulas, como lo son el de la utilización del inmueble como taller mecánico exclusivamente y habiendo instalado un kiosko para expender alimentos, no cambia su uso, pero si lo altera, además que permite el ingreso de personas ajenas a él, a hacer uso del mismo, violando así las cláusulas previstas en el contrato, dándole la posibilidad a la arrendadora de dar por terminado el contrato o demandar su cumplimiento, siendo que la arrendadora opto por la primera opción, es decir dar por terminado el contrato solicitando su resolución, por lo cuala juicio de quien decide la acción propuesta por el demandante debe prosperar. Y así lo declara.