Decisión nº PJ0072010000110 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 1 de Octubre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 1 de Octubre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000280

ASUNTO: AP11-R-2010-000280

PARTE ACTORA APELANTE: JAMAL KAYROUZ DE ABCHI, Venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Tucupita, Estado D.A. y titular de la cédula de identidad N° V.- 8.950.760.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA APELANTE: G.Y.P., Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 25.375.

PARTE DEMANDADA: M.R.D.D.C., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 5.141.662.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: S.D.F., Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 32.780.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ( APELACION).

I

Se inicia la presente incidencia en virtud a la apelación ejercida por la Abogada G.Y.P. A., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana JAMAL KAYROUZ DE ABCHI parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 14-12-2009, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la que declara sin lugar la demanda.

Recibidas las actas que conforman el presente expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer del presente asunto, se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 02-08-2010, se fijó el décimo (10°) día de despacho a objeto de que el Tribunal procediera a dictar la sentencia respectiva, dejándose constancia que solo se admitirían las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

En las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la apoderada judicial de la parte demandante, alegó en su escrito libelar, que su representada es propietaria de un inmueble descrito como apartamento 7-B, del piso 7, del edificio Manapiare, ubicado en la avenida circunvalación del Sol, de la Urbanización S.P., Municipio Baruta, del Estado Miranda; que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.R.D.D.C., sobre el apartamento antes identificado, el cual anexo marcado “C”, que el mismo tiene una data del 1° de septiembre de año 2000; que se estipulo un canon de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,ºº) hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 350,ºº), más la suma del monto de los recibos de condominio del mes; que en la cláusula cuarta del contrato se estipula su vigencia, y reza que su duración es de un año, con prórrogas automáticas, a menos que se da aviso de su terminación, al vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas, como de hecho se llevó a cabo en julio del 2005, y los inquilinos quedaron en conocimiento de ello, ahora bien, señalaron lo siguiente:

1. - Que están en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que el 1° de julio del año 2005 tenía una vigencia de siete años.

2. - Que para el primero (1) de julio de 2005, se le dio aviso de que se la ponía final al contrato de arrendamiento.

3. - Se evidencia de que a la fecha se septiembre de 2007 ya se llegaba a su fin la prórroga legal de dos (2) años que le correspondía.

   Que es el caso que a partir del mes de agosto y septiembre del año 2007, se presentaron ciertas irregularidades con la arrendataria del inmueble causa de ésta demanda, por ejemplo: 1.- Trata de desconocer el hecho de que habían quedado de que ella y sus familiares se iban del inmueble apenas terminara la prórroga legal; 2.- Que no le ha pagado los cánones de arrendamiento a partir del mes de diciembre del año 2007, y los de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de año 2008, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,ºº).

   Que como consecuencia de lo anterior, han hecho muchas diligencias extrajudiciales, sin lograr convencer a la inquilina, que su poderdante le ha rogado que demande a su arrendataria, ya que le está causando daños irreparables, porque no quiere devolverle el inmueble y tampoco quiere pagar.

   Que los hechos expuestos constituyen motivos suficientes para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, previamente identificado en el libelo, el pago de las cantidades de dinero referido y la inmediata entrega del inmueble a su propietaria.

   La fundamentación jurídica en la cual se sustenta la demanda, recae parte en el contrato de arrendamiento referido, y en especial lo previsto en las cláusula tercera y la cuarta, como en las siguientes normas legales y contractuales contenidas en las siguientes disposiciones, artículo 33 de la Ley de Alquileres, 1.159, 1.592, 1.264, 1.167 del Código Civil.

   Por todas las razones expuestas, compareció a fin de demandar, como en efecto demanda a la ciudadana M.R.D.D.C., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

1. - En la resolución del Contrato de Arrendamiento existente sobre el inmueble referido.

2. - Como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento entreguen el inmueble, a su representada, totalmente desocupado de personas y cosas, respetando el inventario con el cual se arrendó, en buen estado de conservación y solventasen el pago de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano, gas, teléfono, de que dispone.

3. - Igualmente demanda a la ciudadana M.R.D.D.C., para que pague a su representada la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000,ºº) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos sobre el inmueble, desde el mes de diciembre de 2007 inclusive, hasta el mes de septiembre de 2008.

4. - Igualmente que paguen a su representada los intereses de mora sobre los cánones insolutos, calculados desde la fecha de sus respectivos vencimientos.

   Solicitaron al Tribunal sea decretada y practicada medida de secuestro sobre el inmueble.

   En la oportunidad correspondiente la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice, en todas y en cada una de sus partes el libelo de la demanda, intentado en contra de su representada, tanto en los hechos afirmados, como en las pretensiones, así como en el derecho en que pretende fundamentar la acción. Niega, rechaza y contradice, la acción que por resolución de contrato de arrendamiento, intentó la parte actora por ser improcedente la misma ya que aduce que el contrato de arrendamiento había terminado para la fecha del 01-07-2005. Niega, rechaza y contradice que su representada haya celebrado un contrato de arrendamiento escrito con la parte actora, en fecha 01-09-2000, y mucho menos que se encuentre vigente actualmente el referido contrato de arrendamiento, en virtud de que en el año 2002, fue resuelto por voluntad de las partes. Igualmente impugna la copia simple del presunto contrato de arrendamiento escrito, el cual no fue firmado por su representada, el cual anexo la parte actora al libelo de demanda marcado con la letra “C”.

   Que en el párrafo segundo del libelo de la demanda, se puede apreciar que la parte actora hizo una serie de afirmaciones, que resumió y negó a continuación:

1. - Negó, rechazo y contradijo, la existencia de un contrato de arrendamiento escrito celebrado por las partes en fecha 01-09-2000.

2. - Negó, rechazo y contradijo, que el contrato de arrendamiento estuviera vigente para la fecha del 01-07-2005, ya que el mismo fue resuelto por voluntad de las partes en el mes de septiembre de 2002 al celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento.

3. - Negó, rechazo y contradijo, que la parte actora en el mes de julio de 2005, le haya hecho alguna notificación legal a su asistida, relacionada con la terminación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento.

   De la lectura del primer párrafo, foliado con el número tres (3) del expediente, se desprenden las siguientes argumentaciones hechas por la parte actora que sintetizo y refuto de la forma siguiente:

4. - Negó, rechazó y contradijo, que se esté en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y que estuviera una vigencia de cinco (5) años hasta el primero de julio del año 2005.

5. - Negó, rechazó y contradijo, que el día 01-07-2005, la parte actora le haya dado a su representada algún tipo de aviso o notificación de no querer renovar el contrato de arrendamiento, poniéndole fin al contrato. Que la parte actora nunca cumplió con lo estipulado en la cláusula cuarta de dicho contrato, la cual obligaba para resolverlo, que una de las partes le diera un aviso por escrito a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato, (hecho este que nunca ocurrió).

6. - Negó, rechazo y contradijo, la afirmación hecha por la parte actora, referente a que en el mes de septiembre de 2007, había llegado a su fin la prórroga legal de dos (2) años que le correspondía, a su asistida. Afirmación está que es totalmente falsa ya que la parte actora no aportó a los autos del proceso prueba alguna de la veracidad de sus afirmaciones.

   Que prosiguió la parte actora argumentando en los puntos números (1) y (2) del segundo (2) párrafo del mismo folio número (3) del expediente que resumió y refutó a continuación:

7. - Negó, rechazo y contradijo la afirmación por ser totalmente falsa de que su asistida haya pactado con la parte actora que se iba ella y sus familiares del inmueble apenas terminara la prórroga legal.

8. - Negó, rechazó y contradijo, que su asistida le adeude monto alguno por el concepto de cánones de arrendamiento y por el pago del condominio vencido, desde el mes de diciembre del año 2007, y los meses de enero, febrero, m.a., mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, afirmaciones engañosas hechas por la parte actora en el libelo de la demanda, con las cuales trata de hacerle creer al Tribunal el falso supuesto de hecho de que su asistida se encuentra insolvente en los pagos de los alquileres.

9. - Igualmente negó, rechazó y contradijo, la afirmación falaz hecha por la parte actora referente a que el monto mensual del canon de arrendamiento a partir del mes de diciembre del año 2007, era la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,ºº). Que las partes nunca acordaron la suma de Bsf. 500,00, siendo la verdad de los hechos que el monto establecido y acordado por las mismas desde el mes de septiembre del año 2002, fue la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,ºº) equivalente a CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 400,ºº) actuales, más los pagos mensuales del condominio.

   Que con la finalidad de probar la afirmación anteriormente hecha por su asistida, consigna anexo los originales de los recibos de depósitos efectuados por su asistida a la parte actora en los meses de junio, julio y agosto del año 2007, marcados con la letra “A”.

10. - Negó, rechazó y contradijo, que su asistida le adeude a la parte actora la sumatoria de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 5.000,ºº)

11. - Negó, rechazó y contradijo, que su asistida le adeude a la parte actora la sumatoria de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 5.000,ºº).

    Que en el presente caso las afirmaciones y pretensiones hechas por la parte actora en el libelo de la demanda resultan manifiestamente improcedentes por carecer del sustento probatorio instrumental obligatorio, y por no acreditar prueba alguna de sus alegatos en el presente proceso.

    Que de acuerdo con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, niega, impugna y desconoce los siguientes documentos:

    A.- La copia simple del documento de propiedad con el cual la parte actora pretende acreditarse la propiedad del inmueble objeto de esta demanda, marcado con la letra “B”.

    B.- La copia simple del documento del presunto contrato de arrendamiento escrito de fecha 01-09-2000, el cual no se encuentra firmado por su asistida, anexada al escrito de la demanda marcado con la letra “C”.

    Que de los documentos presentados, anexos al escrito de contestación, prueba de que la relación arrendaticia duró hasta el mes de octubre del año 2007, mes en que la propietaria a mediados del mes de octubre de 2007, procedió a cancelar la cuenta del banco Caroní, en la cual su asistida le hacía los depósitos de los pagos de los cánones de arrendamiento; que no existió prórroga legal alguna, ni que le diera aviso alguno, igualmente el reconocimiento tácito de haber recibido los pagos de los cánones de arrendamiento hasta el mes de noviembre de 2007.

    Que la cancelación de la cuenta a mediados del mes de octubre de 2007, demuestra que la propietaria se rehusó a seguir recibiendo los pagos de los alquileres, tratando de esa forma que su asistida se insolventara a partir del mes de noviembre de 2007.

    Que su asistida no le adeuda nada a la parte actora por ningún concepto relacionado con el contrato de arrendamiento vigente, ya que los pagos correspondientes a los meses reclamados como insolventes le fueron cancelados en su debida oportunidad.

    La solvencia de su asistida queda demostrada por las consignaciones ejecutadas por su asistida a favor del propietario del inmueble y que se encuentran contenidas en el expediente de consignaciones abierto para tal efecto en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, identificado con el N° 2007-1832, con fecha de apertura 06-11-2007, anexa copias certificadas de las consignaciones marcada con la letra “B”.

    Que igualmente con la finalidad de demostrar la solvencia de su asistida en relación con los pagos reclamados por concepto del condominio del apartamento, anexa copias simples de las planillas de los depósitos bancarios hechos a nombre de la Junta de Condominio del edificio por el concepto de pago de condominio, adjunto a los recibos del condominio emitidos por la administración mensualmente, marcados “C-1 a la C-13”.

    Igualmente anexa original de la solvencia de pago del condominio, la cual se encuentra refrendada por el administrador de la junta de condominio del edificio, marcada con la letra “D”.

    Que la relación arrendaticia entre las partes existió durante veintiocho (28) años, siendo una relación armoniosa y cordial desde el año 1981, hasta el mes de octubre de 2007, existiendo un recíproco respeto entre las partes siempre.

    Como prueba de la afirmación hecha relacionada con el tiempo de la relación arrendaticia, anexa original del primer contrato de arrendamiento realizado entre las partes de fecha 08-09-1981, encontrándose a nombre del ciudadana J.C.C.C., cónyuge de su asistida, y el original del segundo contrato de arrendamiento a nombre de su asistida de fecha 01-09-1989, marcados con las letras “E” y “F” respectivamente.

    El contrato de arrendamiento vigente hasta la presente fecha es el modificado por las partes en el mes de septiembre del año 2002, mes este en que de mutuo acuerdo acordaron aumentar el monto del canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 350,ºº) a la suma de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 400,ºº), anexa los originales de los recibos de los depósitos correspondientes a los pagos de los meses de julio a noviembre de 2002, marcado con la letra “G” con los cuales se demuestra que para los meses de julio y agosto del año 2002, el canon de arrendamiento mensual era la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 350,ºº), siendo el caso que a partir del mes de septiembre del año 2002, empezó a cancelarle por concepto del canon mensual la suma de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 400,ºº).

    Con la finalidad de probar la continuidad de la relación arrendaticia entre las partes desde el año 1981, hasta el mes de octubre de 2007, y que el rompimiento de la relación fue en el mes de octubre del año 2007, consigna original del precontrato, el cual le hizo llegar a su asistida la parte actora, con fecha 01-05-2007 por un lapso de un (1) año, y que regiría para el período comprendido del 01-06-2007 hasta el día 01-06-2008, marcado con la letra (H).

    Por todo lo expuesto, solicitó al Tribunal: 1.- Que declare la inexistencia e ineficacia del contrato de arrendamiento referido por la parte actora en el libelo de la demanda; 2.- Que el Tribunal se abstenga en acordar la medida preventiva solicitada por la parte actora en el presente proceso relacionada con el secuestro preventivo del inmueble debido a que es improcedente el mismo al no llenar los extremos legales establecidos en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y 3.- Que declare sin lugar la acción intentada por la parte actora con todos los pronunciamientos de Ley.

    En la oportunidad de promoverse pruebas las apoderadas judiciales de las partes: Demandada: Reprodujo el mérito favorable de los autos del presente juicio que favorecen a su representada. Ratificó y promovió todos y cada uno de los documentos probatorios producidos y consignados con el escrito de contestación de la demanda, y los promovidos y evacuados con el presente escrito, los cuales prueban los hechos alegados por su representada en este proceso, marcados con las letras A, B, (C-A a la C-13), D, E, F, G, H, (I-1 a la I-10), J, (K-1 a la K-10), y L.

    Actora: Promovió pruebas de informes, procediendo a tomar para su representada todo lo que le favorezca en cuanto a la comunidad de prueba, señalo los folios que anexó, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L”, que forman parte del expediente N° 2007-1832 que se encuentran en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Ratificó e hizo valer el contrato de arrendamiento firmado entre las partes contratantes de fecha 01-09-2000, que promovió como documento fundamental de la demanda. Ratificó e hizo valer para su representada el vencimiento de la prórroga legal que alegó en la demanda.

    En la decisión dictada en fecha 14 de diciembre del año 2009, el Tribunal que conoció del juicio en Primera Instancia, declaró sin lugar la demanda, cuyo dispositivo establece:

    … PUNTO PREVIO. IMPUGNACION DEL DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ACCION RESOLUTORIA (…) En materia probatoria el legislador adjetivo civil proveyó los mecanismos y reglas necesarios para garantizarle a las partes el derecho a la defensa con respecto a los documentos preconstituidos, que las partes incorporan a la litis, estas disposiciones tienen como fin útil verificar la autoría (autenticidad en sentido amplio) y la fidelidad (veracidad) de los medios probatorios mediante los cuales pretenden respaldar sus dichos. En nuestro proceso jurídico civil, la prueba instrumental tiene un gran valor, porque en ella aparece expresada con exactitud la voluntad e intención de las partes, elementos estos que conllevan a la materialización escrita de las ideas, allí radica la importante de este medio de prueba porque le permite al Juez establecer con certeza la autenticidad de las afirmaciones de hecho sustentadas tanto en el libelo de la demanda, así como en el escrito de litis contestación, facilitando de gran manera la labor del jurisdiscente al momento de resolver con equidad el theman desidedum que las partes le plantean. En el presente caso, la parte demandante conjuntamente con el escrito libelar consignó en copia simple el documento fundamental de su acción resolutoria, vale decir, el contrato de arrendamiento marcado con la letra “C” (folio 17), según lo dispuesto en el artículo 429 del Código Procesal Civil. En este dispositivo legal el legislador considera fidedigna la copia fotostática del documento privado siempre y cuando cumpla con las siguientes condiciones (…) Bajo estas premisas esta Juzgadora observa que la ciudadana M.R.D.d.C., en su carácter de parte demandada debidamente asistida de abogado impugnó durante el acta de contestación a la demanda la copia fotostática del mencionado contrato tal como se desprende al vuelto de los folios 45 y 47 de su escrito (…) De manera que, impugnada oportunamente como fue la copia simple le nació a la parte presentante la carga de promover la prueba de cotejo con su original con el fin de servirse de su valor probatorio, esto según lo dispuesto al principio del tercer aparte del artículo 429 ejusdem: “…La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original…” En tal sentido, es oportuno citar el comentario del Dr. R.E.L.R., en su obra comentada Código Procesal Civil, Tomo III, Capitulo V, página 318 (…) En justa correspondencia con lo anterior y luego de verificar que efectivamente la parte demandante durante el transcurso del juicio no hizo valer la copia simple del contrato de arrendamiento resulta forzoso para quien sentencia desechar dicho instrumento, situación jurídica que desencadena la inminente improcedencia de la acción interpuesta, en virtud que no existe contrato de arrendamiento que sustente o fundamente la resolución de contrato peticionada a este órgano jurisdiccional. Al respeto, el Dr. Rengel Romberg en su obra titulada Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, definió el concepto de documento fundamental (…) Bajo el acertado comentario del Dr. Rengel Romberg, este Tribunal considera que es imposible verificar el incumplimiento o no de las cláusulas por medio de las cuales la demandante alega la existencia de los hechos narrados en el libelo de la demanda, tales como la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre del año 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y septiembre del año 2008 a razón de Quinientos bolívares (Bs. 500,ºº) cada uno, más la suma del monto de los recibos de condominio, así como la temporalidad de la relación locativa, esta situación jurídica esta resumida en el aforismo “ONUS PROBANDI INCUMBIT EI QUI ASSERIT” (La carga de la prueba incumbe al que afirma).-

    Finalmente, es importante señalar que la copia simple del contrato de arrendamiento objeto de estudio no esta suscrita por la ciudadana M.R.D.d.C., por ende no tiene ningún efecto jurídico contra la demandada según lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Sustantivo Civil, por lo tanto una vez analizadas las afirmaciones de hechos alegados en el libelo de la demanda, más las defensas y argumentos ejercidos por la parte demandada en su escrito de contestación, aunado a la situación jurídica acaecida en autos, esta Juzgadora considera que la presente demanda no debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.

    II

    Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

    En el caso que nos ocupa, la parte actora es la que ejerce el recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien consideró que la demanda incoada no podía prosperar en derecho.

    Es por ello que éste Tribunal se limita a la revisión de la referida sentencia en cuanto a los aspectos que le resultan desfavorables, en virtud del principio tantum apellatum quantum devolutum.

    De la revisión de las actas que conforman el expediente se constata que la demandante en su escrito libelar alega que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.R.D.D.C., que consignó en copia simple marcado con la letra “C”, que corre inserto al folio diecisiete (17) del presente expediente; asimismo se evidencia del escrito de contestación a la demanda que fue impugnada la copia simple del contrato de arrendamiento, que no fue firmado por la demandante.

    Ahora bien, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil reza:

    Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

    La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

    .

    En sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 09 de agosto de 1991, con ponencia del Magistrado Dr. A.F.C., Juicio J.C.A.V.. Prieto Maccagnan Zanin y otras, Expediente N° 91-0117, S. N° 0228, se estableció: “… El citado Art. 429 reproduce, en su parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del C.Civ., y el cual fue interpretado por la Sala en fallo de fecha 17/02-1977, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Estas opiniones, con respaldo, por lo demás, en la doctrina universal, siguen vigentes con respecto a las copias, porque si ellas fueren desconocidas, el cotejo será complejo, ya que a los peritos calígrafos deberán trabajar con fotografías de la firma, de difícil reconocimiento debido a las distorsiones que las mismas contienen. Este rigor doctrinario, exigido para el original y firma autógrafa del documento privado, es el que reproduce, de manera indirecta, el citado Art. 429 del C.P.C., al exigir que la copia fotostática lo sea del instrumento privado reconocido o autenticado…” .

    Es por las razones expuestas que el contrato no puede serle opuesto sino a su firmante, y por otra parte al consignarse ejemplar en copia fotostática no cumple los extremos legales previstos en el citado artículo 429 ejusdem para generar efectos probatorios, es por lo que se desestima. Debiendo declararse con lugar la impugnación del contrato de arrendamiento.

    Acerca de lo que es documento fundamental, son aquellos sin los cuales la acción no nace o no existe. Puede haber muchos otros instrumentos sobre hechos que ameriten ser demostrados por el actor, y sin embargo, no ser fundamentales o constitutivos de la demanda, de tal forma que pueden presentarse en oportunidades posteriores.

    Sobre la necesidad de acompañar el libelo con los instrumentos fundamentales de la demanda, se pronunció nuestro M.T., en Sala Político Administrativa, con ponencia del MAGISTRADO LEVIS IGNACIO ZERPA (Exp. Nº 2001-0211 – caso: FRIGORÍFICO EL TUCÁN, C.A., 06 de julio de 2005) de la siguiente manera:

    Conforme se desprende de las normas antes transcritas, corresponde a la parte actora presentar junto con el escrito de la demanda el instrumento fundamental del cual se derive la relación contractual que según alega ha sido incumplida por la demandante.

    Al respecto, advierte la Sala que el instrumento fundamental en el presente caso es aquel de donde deriva la relación jurídica que la parte actora alega existe entre las partes, esto es, el contrato de suministro de energía eléctrica.

    En el presente caso, de la revisión efectuada a los documentos que cursan en el expediente, no se encontró el contrato cuyo cumplimiento se reclama y el cual constituye el documento fundamental de la demanda que, se reitera, debe ser producido por la parte actora en cumplimiento de sus cargas procesales contenidas en el artículo 434 eiusdem; tampoco existe ningún otro instrumento del cual pueda derivarse la relación contractual alegada por la parte actora.

    Por tanto, al no existir en autos instrumento alguno del cual pueda evidenciarse la existencia del contrato cuyo cumplimiento reclama la parte demandante, resulta forzoso para esta Sala declarar inadmisible la acción intentada. Así se declara.

    ( subrayado de ésta Alzada), lo que indica en acatamiento al criterio expuesto que el juez a quo tenía la obligación de a.l.d.d. autos a los fines de precisar la existencia o no de la relación contractual cuyo cumplimiento se reclama.

    Ahora bien, se constata de las actas procesales, a los folios 52 al 86 y 142 al 153 de las actas procesales, la primera copia certificada y la segunda simple de certificación del expediente que bajo el Nro 2007-1832 tramita el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas en el que la ciudadana M.R.D.D.C. consigna a favor de Y.D.A. la cantidad de BS 400.000 mensuales por concepto de arrendamiento del inmueble apartamento nro 7-B piso 7 edificio Manapiare, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización S.P., el segundo de los cuales contiene la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre JAMEL KAYROUZ Y M.R.D.d.C. el 1-9-2000. Lo que demuestra la relación contractual arrendaticia, desde la fecha indicada, por un año prorrogable por períodos iguales siempre y cuando una de las partes no notifique a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato con por lo menos sesenta días de anticipación, con un cánon de TRESCIENTOS CINCUIENTA MIL BOLIVARES (350.000 bs), reconvertidos hoy en TRESCIENTOS CINCUIENTA BOLIVARES FUERTES.

    Igualmente a los folios 101 y 102 cursa documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Caracas de fecha 8 de septiembre de 1981 anotado bajo el Nº 8, Tomo 42 contentivo de contrato de arrendamiento del inmueble apartamento nro 7-B piso 7 edificio Manapiare, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización S.P., suscrito entre BOULOS SARKIS KABCHE Y J.C.C.C., por un año prorrogable por períodos iguales siempre y cuando una de las partes no notifique a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato con por lo menos sesenta días de anticipación.

    Se constata a los folios 105 , 106, 109 y 110 dos contratos de arrendamiento de fechas 1-9-99 y 1-5-2007 sobre el inmueble apartamento nro 7-B piso 7 edificio Manapiare, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización S.P., entre BOULOS SARKIS KABCHE Y M.d.C., el primero y el segundo, JAMEL KAYROUZ Y M.R.D.d.C., ambos por un año prorrogable por períodos iguales siempre y cuando una de las partes no notifique a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato con por lo menos sesenta días de anticipación. Ninguno de los contratos está firmado por lo que no le son oponibles a la parte demandada.

    De la relación arrendaticia acreditada en actas se constata que nació a tiempo determinado, y se ha prorrogado cada año en razón de que no consta en autos que ninguna de las partes le manifestó su voluntad a la otra de no prorrogarle, al efectuarse dichas prórrogas, por más que se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia, en contrato a tiempo indeterminado.

    Acerca de la tempestividad o no de la pensión arrendaticia debe acotarse que los artículos 51, 53, 54 y 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios constituyen el fundamento de la consignación arrendaticia en nuestro derecho. En tal sentido el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece el tiempo o momento en que debe ser realizada la consignación arrendaticia, expresa la mencionada norma: (Omissis…) Cabe destacar que la norma utiliza la expresión: “vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado”. El Código Civil en el artículo 1.159 indica que :”Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, por otra parte el artículo 1.264 ibídem establece que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. En tal sentido se observa que en la tercera cláusula las partes convinieron en que el pago de los cánones de arrendamiento se depositarían los primeros cinco días de cada mes vencido en la cuenta Nro 20-00478-10-3 del Banco Caroní así como el monto de condominio mensual que correspondiera al apartamento.

    Se constata al folios 51 . 135 al 138, depósito de los cánones correspondientes a los meses junio (4), julio(3) y agosto (3) del año 2007, cada uno por bs 400.000,ºº; al folio 56, noviembre de 2007 (30) ; folio 60 enero 2008 ( 31) ; folio 62 marzo 2008 (3); folio 64 abril 2008 (1) ; folio 66 mayo 2008 (2) ; folio 68 junio 2008 (5); folio 70 julio 2008 (1); folio 72 agosto 2008 (4); folio 78 octubre 2008 (30 de sept). No consta el pago del canon de septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2007, ni febrero ni septiembre 2008 encontrándose extemporánea la consignación correspondiente al mes de enero 2008, lo que evidencia el incumplimiento de la arrendataria de la tercera cláusula del contrato de arrendamiento.

    Acerca del cumplimiento de la obligación del pago del condominio , consta a los folios 124 al 133 pagos por los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2008. Si bien la Junta de condominio emite solvencia, está firmada por terceros que no son parte en el juicio y para que surtiera efectos probatorios resultaba indispensable que se cumplieran los extremos del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

    Aunado a lo anterior, el incumplimiento de una de las partes, de las obligaciones principales del arrendamiento regulados legalmente, permite a la parte afectada con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, solicitar la Resolución del Contrato.

    El ejercicio de la acción Resolutoria se basa en la facultad implícita en toda convención bilateral, que tiene una de las partes para reclamar judicialmente su terminación, cuando la otra parte incumpla las obligaciones asumidas y acreditado el incumplimiento del arrendatario de la tercera cláusula del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, por lo que se declara con lugar la apelación, se revoca la decisión apelada, se declara con lugar la demanda, y así se decide.

    III

    Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo estatuído en los artículos 12, 242, 243, 520 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1159,1592,1264,1167 del Código Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandante CIUDADANA JAMAL KAYROUZ DE ABCHI, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14-12-2009. SEGUNDO: SE REVOCA LA DECISION APELADA. TERCERO: CON LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la CIUDADANA JAMAL KAYROUZ DE ABCHI contra LA CIUDADANA M.R.D.D.C., identificados en la primera parte del presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble apartamento nro 7-B piso 7 edificio MANAPIARE, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización S.P., Y.D.A., M.R.D.D.C. por un cánon de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES BS 400.000 mensuales, debiendo la arrendataria M.R.D.D.C. entregar el inmueble objeto del contrato a la arrendadora JAMAL KAYROUZ DE ABCHI. Igualmente debe pagar la ciudadana M.R.D.D.C. entregar el dinero consignado y pagar los faltantes , siempre que se encuentren comprendidos desde el MES DE DICIEMBRE DE 2007 hasta el MES DE SEPTIEMBRE DE 2008 , ambos meses inclusive por concepto de indemnización. De conformidad con lo previsto en el artículo 27 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios se acuerda el pago de los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2007, febrero y septiembre 2008, que no se acreditaron y enero 2008 , que se pagó el treinta y uno de ese mes, por lo que se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, debiendo designarse personas idóneas para efectuar los cálculos, tomando como base la tasa pasiva de las seis principales entidades financieras suministradas por el Banco Central de Venezuela. No se incluyen los cánones consignados en su oportunidad ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, debido a la que su consignación a tiempo evita se generen los intereses de mora por atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.

    NOTIFIQUESE.

    Se condena en costas a la parte demandada.

    PUBLIQUESE Y REGISTRESE

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 1 de Octubre de 2010. 200º y 151º.

    LA JUEZ,

    M.H.G..

    LA SECRETARIA

    YAMILET J. ROJAS M.

    En esta misma fecha, siendo las 1:41 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

    LA SECRETARIA

    YAMILET J. ROJAS M.

    Asunto: AP11-R-2010-000280