Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Marzo de 2008
| Fecha de Resolución | 5 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 149°
PARTE DEMANDANTE: JANOM B.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 9.967.286.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: A.A.H. y G.d.J.M.P., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 59.796 y 121.170 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: M.L.F.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 13.715.997.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: C.C.B. y L.C.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 7.906 y 66.529 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Correspondió el conocimiento de la presente causa a este tribunal, luego del respectivo proceso de distribución, en virtud de la demanda incoada por la ciudadana Janon B.G. contra la ciudadana M.L.F., la cual fue admitida en fecha 5-10-2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a objeto de que al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación tuviese lugar la contestación a la demanda.
Habiéndose dado por citada la demandada, a través de sus apoderados, en la oportunidad legal, procedieron a contestar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose el mismo día de su promoción, salvo ls testimoniales promovidas por la parte actora, toda vez que su evacuación resultaría extemporánea.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo prevenido en el artículo 12 del Código de procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
La representación de la parte actora fundamentó su demanda sobre la base de las siguientes argumentaciones:
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio ESPIÑO, piso 4, apartamento Nº 12, situado en la avenida Roosevelt, Las Acacias, Parroquia San Pedro de esta ciudad, el cual dio en arrendamiento a la ciudadana M.L.F. por un lapso de 6 meses, a contar desde el 1-10-2005, con vencimiento el 1-4-2006; que antes del vencimiento (13-3-2006) su mandante envió telegrama a la arrendataria haciéndole saber que disponía de una prórroga legal de 6 meses a contar desde el vencimiento del contrato (1-4-2006), culminando la misma el 1-10-2006; que llegado el vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria no hizo entrega del inmueble; que conforme la cláusula decimoctava del contrato, la arrendataria debe pagar por cada día de retraso en la entrega del inmueble, la suma de Bs. 90.000,00 diarios, lo que para la fecha de la introducción de la demanda alcanza la suma de Bs. 27.810.000,00, equivalentes a Bs. 27.810,00 en virtud de la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria. Que por cuanto la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble, a pesar de los múltiples requerimientos formulados por la arrendadora, aunado a la falta de pago de los servicios que acarreó la pérdida de dos líneas telefónicas, proceden a demandarla con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1257, 1258 y 1264 del Código Civil, en armonía con los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble arrendado así como el pago de Bs. 90,00 (Bs. 90.000,00 para la fecha de introducción de la demanda) diarios desde el 1-10-2006 hasta la entrega del inmueble y las costas del juicio.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
Por su parte los apoderados de la demandada, fundamentaron su defensa en las siguientes razones:
Como punto previo piden la revocatoria del auto de admisión de la demanda, con base en que interpuesta como fuera una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, el Juzgado Decimonoveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó la perención en fecha veintisiete (27) de abril del año 2007, declarando definitivamente firme el fallo el doce (12) de julio del referido año 2007, comenzando, -a su decir- a partir de esta fecha el lapso de 90 días previsto en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, para proponer nuevamente la demanda.
Niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas sus partes. Admiten la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 10-10-2005, con un canon de arrendamiento de Bs. 900.000,00 mensuales, los cuales han depositado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio los últimos meses, ante la negativa de la arrendadora a recibirlos. Indican que el telegrama nunca fue recibido por la demandada, siendo recibido por una menor de edad, aunado a que tal medio no es válido, por lo que no puede considerarse consumado el desahucio habiendo operado la tácita reconducción. Niegan que tenga la demandada que pagar la suma de Bs. 27.810.000,00 por concepto de daños y perjuicios ya que es inconcebible que ante la fijación de un canon de Bs. 900.000,00 mensuales se pretende una penalidad de Bs. 90.000 diarios, lo cual debe ser analizado por el tribunal considerando el Decreto contra la Usura.
III
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, precisa quien decide.
P U N T O P R E V I O
Solicita la representación de la parte demandada, se revoque el auto de admisión de la demanda basado en que declarada la perención de la instancia en la demanda que fuera propuesta por la aquí demandante, el Juzgado 19º de Municipio declaró definitivamente firme el fallo el 12-7-2007 dejando transcurrir el demandante sólo 30 días continuos, por lo que incumplió lo dispuesto en el artículo 271 del código de Procedimiento Civil, en el sentido que la demanda no podía proponerse hasta pasados como fueran 90 días.
Observa quien decide que de la sentencia dictada por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial a la que se le atribuye el valor que le otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el referido tribunal declaró la perención de la instancia en fecha 27-4-2007.
Precisa quien decide que nuestro derecho procesal acoge en materia de perención el sistema italiano, la cual conforme lo estatuido en el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil, se verifica de derecho, vale decir, ope legis, independientemente de requerimiento de la parte interesada y la consiguiente declaratoria del tribunal, la cual sólo viene a ratificar lo que virtualmente estaba consumado, pues la perención opera desde el momento mismo en que ha transcurrido el término prescrito por la ley, ya que conforme a la enseñanza de la doctrina, existe aun con antelación a la solicitud de la parte en hacerla valer, por tanto, la sentencia del juez reconoce un hecho jurídico ya consumado, es decir, la sentencia del 27-4-2007 confirmó haber operado la perención, es decir, ya había ocurrido para el momento de proferirse el fallo, siendo evidente que la parte actora propuso la demanda, luego de transcurridos holgadamente los 90 días indicados en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, , ya que del sello de recepción de demandas estampado por el distribuidor de turno se evidencia que la misma fue presentada el 13-8-2007. Así se establece.
Pretender como sostiene la representación de la demandada que el referido lapso de 90 días ha de computarse desde la fecha en que el tribunal dictó el auto por medio del cual estableció que la sentencia dictada se encontraba definitivamente firme, esto es, desde el 12-7-2007, contravendría el sentido y propósito de la norma en el sentido que la perención opera de pleno de derecho, razón por la cual la solicitud de revocatoria del auto de admisión de la demanda es improcedente. Así se decide.
D E L F O N D O
Pretende la accionante el cumplimiento del contrato de arrendamiento con base en el vencimiento de la prórroga legal.
Dicho contrato, debidamente autenticado, lejos de haber sido atacado por la demandada, es plenamente reconocido y admitido por ésta, en razón de lo cual se le atribuye pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente reconocida la relación locativa existente entre las partes y por ende la duración del contrato y la obligación de ambos contratantes. Así se establece.
De la cláusula tercera del contrato se infiere que las partes contrataron por un periodo de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1º de octubre del año 2005, es decir, que el contrato tendría una vigencia hasta el 1-4-2006. Así se precisa.
Cursa a los autos, aportado por la parte actora, telegrama con acuse de
recibo del que se infiere que en fecha 13-3-2006, la arrendadora, participó a la arrendataria que a partir del vencimiento natural del contrato comenzaría a correr la prórroga legal de seis meses, debiendo entregar el inmueble al vencimiento de la misma. Dicho telegrama fue entregado el 20-3-2006, señalando la oficina postal telegráfica, que fue recibido por la ciudadana V.F..
Dicho telegrama al haber sido enviado a través de la Oficina Postal telegráfica (IPOSTEL) tiene el valor del documento público administrativo, por ende se tiene por cierto que fue entregado en el apartamento 12, ubicado en el piso 4 del edificio ESPIÑO, Urbanización Las Acacias, recibido por una persona de nombre V.F., quien firmó el comprobante de recepción. Así se establece.
Para invalidar tal notificación, la demandada arguye que no fue recibido por ella y la persona que lo recibió es menor de edad.
Observa esta sentenciadora, como se indicara, que el telegrama fue entregado en el inmueble arrendado. Del contenido del mismo se infiere la voluntad indefectible del arrendador de no prorrogar el contrato a su vencimiento, haciéndole saber a la arrendataria su derecho de hacer uso de la prórroga legal de seis meses, por lo que, la afirmación de que el referido medio de comunicación no fue recibido personalmente por la demandada, no acarrea la invalidez o nulidad de la misma, aunado a que no consta en autos medio de prueba alguno que haya sido recibido por una menor de edad y menos aun que ésta no le haya hecho entrega del mismo a la arrendataria; por ende, se establece que el aviso de no prórroga fue realizado con antelación al vencimiento del contrato. Así se resuelve.
No puede pretender la arrendataria que la notificación sea intuito personae, toda vez que tal requisito acarrearía la imposibilidad del arrendador de materializarla, máxime cuando al trasladarse el funcionario encargado de entregar el telegrama, pudiera no encontrar a la persona a quien se le dirige (el arrendatario), siendo perfectamente válido entregarlo a cualquier persona que se encuentre en el inmueble, puesto que éste se encargará de hacerlo saber al arrendatario. De ahí que, se reitera que la notificación practicada en los términos indicados surte pleno valor probatorio de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y el cumplimiento de éste a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Inquilinaria al otorgar le prórroga legal obligatoria. Así se resuelve.
Para que opere la tácita reconducción aducida por la arrendataria, se requiere una actividad desplegada por el arrendador que demuestre su voluntad de mantener al inquilino en el goce de la cosa, una vez vencida la prórroga (en este caso la legal) cuestión que no fue demostrada en la presente causa, por ende no probó la arrendataria su afirmación de haber operado la tácita reconducción, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código Adjetivo, en el sentido que quien afirma un hecho debe probarlo. Así se precisa.
De hecho, la prórroga legal opera de pleno derecho, por lo que vencido el contrato el 1-4-2006 comenzó ope legis la prórroga legal, prevista en el literal a) del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin necesidad de notificación, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, por lo que la notificación de no prórroga realizada a través de un medio idóneo para ello (telegrama con acuse de recibo) sólo corrobora aun más la voluntad de la arrendadora de que al vencimiento del contrato, se aperturaría la prórroga legal, por lo que resulta impretermitible concluir que el alegato de indeterminación del contrato, aducido por la demandada es improcedente. Así se resuelve.
Señala la demandada que no está obligada a pagar la suma de Bs. 90,00 diarios por concepto de cláusula penal, toda vez que ello atenta contra el Decreto que prohíbe la usura, puesto que el canon pactado fue de Bs. 900,00 mensuales.
Observa quien decide que de la cláusula séptima del contrato se infiere que llegada la oportunidad de entrega del inmueble, si la arrendataria no diere cumplimiento a ello, ha de pagar Bs. 90.000,00 diarios, por cada día de atraso. Adicional a ello, el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”. En consecuencia es procedente la solicitud de la actora en este sentido, debiendo pagar la arrendataria dicha suma desde el 1-10-2006 fecha de vencimiento de la prórroga legal hasta la fecha de entrega del inmueble, precisándose que para la fecha de introducción de la demanda (13-8-2007), fecha de presentación de la demanda, ascendía a la cantidad de Bs. 27.810.000,00. Así se establece.
Estando los méritos procesáles a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 1º de abril del año 2006, comenzando a correr la prórroga en la referida fecha, venciendo el 1º de octubre del referido año 2006, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar CON LUGAR la demanda. Así se declara.
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Improcedente la solicitud de revocatoria del auto de admisión de la demanda aducida por la parte demandada.
CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana JANON B.G., contra la ciudadana M.L.F.M., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena a la demandada a:
-
Hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio ESPIÑO, piso 4, apartamento Nº 12, situado en la avenida Roosevelt, Las Acacias, Parroquia San Pedro, Distrito Capital.
-
Pagar la suma de Bs. 27.810,00 por concepto de cláusula penal a razón de Bs. 90,00 diarios, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal (1-10-2006) hasta la fecha de introducción de la demanda (13-8-2007).
-
Pagar la cantidad de Bs. 90,00 diarios desde el 14-8-2007 (inclusive) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.
Se condena a la demandada en costas, a tenor de lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo pautado en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de marzo del año dos mil ocho. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 5-3-2008 siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.
Exp. 44.784.
