Decisión nº S2-177-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 2 de Noviembre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 3 de mayo de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada, condenando a la accionad a dar cumplimiento a los términos del contrato suscrito con el actor, en fecha 8 de junio de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 72, tomo 37, declarando sin lugar la reconvención propuesta, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

En este sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que el documento autenticado en fecha ocho (08) de junio de (2.006) por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contentivo de la opción a compraventa suscrito por el demandante y la demandada de autos, estableció las pautas u obligaciones preliminares con el objeto de perfeccionar un fututo contrato de venta.

Así las cosas, el objeto de controversia de la presente causa lo constituye el hecho del presunto incumplimiento por parte de la demandada y promitente-vendedora, de otorgar al demandante el documento definitivo de venta del inmueble opcionado.

En este sentido, quedó demostrado en el curso del proceso la cancelación por parte del demandante de autos de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 35.750,00), por concepto de arras conforme a lo acordado en la cláusula CUARTA del contrato, cuestión esta aceptada plenamente por la demandada; sin embargo, de los referidos recibos de pago se observa que los mismos no fueron efectuados en las fechas establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta.

De la misma manera, evidencia quien hoy juzga que, la promitente-vendedora durante el lapso de vigencia del contrato de opción a compra-venta, mantuvo una posición de aceptación ante el retraso en los pagos efectuados por el promitente comprador, puesto que de actas no se evidencia que haya girado algún recibo de cobro del porcentaje por mora establecido en el primer aparte de la cláusula quinta del contrato, o que se le haya exigido al promitente comprador la cancelación de dicho concepto.

Por ello, mal puede considerarse que el promitente-comprador haya incumplido el contenido de la cláusula cuarta, mas aún cuando la promitente vendedora mostraba la voluntad de querer continuar con la vigencia del contrato, y finalmente perfeccionar la venta prometida (ello se desprende del hecho de haber recibido los pagos fuera de los términos establecidos), teniendo la promitente vendedora –ante este panorama- la posibilidad de demandar la resolución del contrato, conforme al contenido de la cláusula quinta, mas no, pretender que luego de la cancelación total del monto estipulado por concepto de arras por parte del promitente-comprador, no llevar a cabo la venta prometida, argumentando el incumplimiento de los compromisos contractuales contraídos.

(…Omissis…)

Por otra parte, la referida cláusula cuarta establece que en un plazo de sesenta días (60) continuos posteriores a la entrega por parte de la promitente-vendedora del Certificado de Habitabilidad de la Vivienda, el promitente-comprador debía cancelar el monto restante del precio de la vivienda pactado para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

De las actas no se constata que la promitente-vendedora haya hecho entrega al promitente-comprador del certificado de habitabilidad de la vivienda opcionada, lo que en efecto constituye un incumplimiento de lo pactado en el contrato, contrario a ello, dentro del lapso probatorio la demandada, intimada como fuera por este Tribunal, presentó en original el certificado de habitabilidad expedido por la Oficina Municipal de Planificación Urbana del municipio Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de julio de (2.008).

De igual manera, afirma erradamente la parte demandada en la oportunidad de los informes, que su representada no estaba obligada a hacer entrega al promitente-comprador del Certificado de Habitabilidad de la vivienda N° 219 perteneciente al conjunto Costa Rosmini Villas, en virtud del retraso en el pago de las cuotas acordadas en la cláusula cuarta del contrato, dicha afirmación, sin lugar a dudas constituye una tergiversación del contenido de la tantas veces mencionada cláusula cuarta (…)

(…Omissis…)

Así las cosas, no hay constancia en actas de que la promitente-compradora haya recibido el certificado de habitabilidad de la vivienda a los fines de tramitar el crédito para la adquisición de la vivienda, como prueba de ello, se evidencia la carta remitida por el demandante de autos, a la Oficina Municipal de Planificación Urbana solicitando se le informe si por esa oficina fue expedido el certificado de habitabilidad del conjunto Costa Rosmini Villas, inserta al folio noventa y seis (96) del expediente.

(…Omissis…)

La norma que antecede establece directrices con respecto al principio de buena fe que debe regir en todo contrato, así como las consecuencias que se deriven de los mismos según la equidad, el uso o la ley; de manera pues que, el Juez a quien se le presente un contrato para su análisis, tiene la facultad interpretativa que le confiere el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (…).

(…Omissis…)

Por otra parte, vemos como el contrato de promesa bilateral de compra-venta demandado de cumplimiento impone cláusulas verdaderamente abusivas en detrimento del promitente-comprador; así mismo, el contenido de sus cláusulas resulta verdaderamente ambiguo, específicamente lo dispuesto en la cláusula quinta que contienen dos supuestos de incumplimiento en que podría incurrir el promitente comprador, estableciéndose en cada situación, una consecuencia mas gravosa que la otra, dejando a merced del promitente-vendedor la aplicabilidad a su conveniencia de dichos efectos.

Ahora bien, este sentenciador en consonancia con los criterios expuestos en el presente fallo considera procedente en derecho la pretensión intentada por la parte demandante ciudadano Jarol A.C.P. por intermedio de su apoderado judicial, por considerar quien hoy juzga que, si el promitente-comprador había cancelado la totalidad del dinero exigido por concepto de arras, aunque con ciertos retrasos en las fechas convenidas, debía en tal sentido, la promitente vendedora otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, previo el cobro de los intereses de mora establecidos en la cláusula quinta del contrato estudiado, mas no, pretender que luego de que se le hubiese cancelado la totalidad de la inicial, considerar resuelto de pleno derecho el contrato de opción a compra-venta. Así se declara.

Consecuencia de las consideraciones precedentemente expuestas, debe forzosamente este sentenciador declarar CON LUGAR la pretensión incoada por la parte actora ciudadano Jarol A.C.P., y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

Ahora bien, con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A. en contra de la parte actora ciudadano Jarol A.C.P., fundamentada en que el prenombrado ciudadano aún y cuando canceló el monto total de la inicial de la vivienda, dichos pagos no los efectuó el demandante de la manera estipulada en la cláusula cuarta del acuerdo suscrito por ellos, y que, en tal sentido le resulta aplicable el supuesto de resolución previsto en la cláusula quinta del referido contrato.

Ante este planteamiento, resulta conveniente retomar lo expresado en considerandos anteriores respecto a la ambigüedad de los supuestos de resolución previstos en la cláusula quinta del contrato de marras, en el cual, se prevé que el promitente-vendedor puede dar por resuelto el contrato de opción en caso de incumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta –cancelación de la inicial-, sin embargo, en el caso sub iudice la demandada declaró expresamente haber recibido el monto por concepto de arras que le fuera cancelado por el promitente vendedor.

De manera pues, que mal puede pretender la demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., demandar la resolución del contrato con fundamento al incumplimiento de una obligación que ella misma declara que le fue cumplida.

En ese caso, la promitente vendedora al haber aceptado los pagos realizados con los atrasos referidos, se encontraba plenamente habilitada para dejar de recibir los pagos y considerar resuelto el contrato por incumplimiento de las fechas de pago previstas en la cláusula cuarta; o, por otra parte, se encontraba legitimada para realizar el cobro de los intereses de mora previstos en el último aparte de la cláusula quinta del contrato.

Así las cosas, visto que los fundamentos en que se basa la resolución de contrato propuesta por la demandada de autos, en contra del ciudadano Jarol Cacique, se destruyen uno al otro por sí mismos, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta, y así quedará establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 31 de julio de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano JAROL A.C.P., asistido judicialmente por el abogado J.A.C.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.507, en contra de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., mediante la cual señalizó el actor que celebró un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, con la sociedad mercantil demandada, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de junio de 2006, bajo el No. 72, tomo 37, conforme al cual ésta se obligó a venderle un inmueble integrado por una parcela de terreno, distinguida con el No. 219 del plano de parcelamiento Costa Rosmini Villas que posee una superficie de CIENTO VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (121.71 Mts.2) y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, tipo thown house compuesta de dos plantas con un área de construcción de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: linda con parcela No. 220; SUR: linda con calle intermedia y la parcela No. 218; ESTE: linda con la parcela No. 239, y, OESTE: su frente; dicho parcelamiento se encuentra ubicado en la calle 18, hoy calle 25 del sector conocido como S.R.d.A., en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia,

Aduce, que de acuerdo con la cláusula tercera del referido instrumento, el precio de venta fue pactado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.143.000,00), es decir, CIENTO CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.143.000.000,oo) de los anteriores, de los cuales canceló en calidad de arras, la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.35.750.000,oo), actualmente equivalente de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (BsF.35.750,oo), quedando un saldo deudor de CIENTO SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (BsF.107.250,oo), es decir, CIENTO SIETE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.107.250.000,oo) de los anteriores.

Asevera, que en la cláusula décima segunda se estableció el plazo para el desarrollo y construcción de la vivienda, vale decir, doce meses contados a partir de la firma del aludido contrato de opción de compra-venta, vencido el cual, se presentó en las oficinas de la promitente vendedora, para exigirle la terminación de la vivienda N° 219, informándosele -según su aseveración- que se habían suscitado algunos problemas que se resolverían con prontitud, producto de lo cual procedió a participarles que estaban incumpliendo con lo contratado y que no reconocía otro precio de venta por dicha vivienda, siendole solicitado un plazo de seis meses el cual accedió a conceder, no obstante, hasta la fecha de la introducción de la demanda habían transcurrido -según su dicho- más de dos años desde el vencimiento del plazo supra referido y aun continúa esperando a que la sociedad mercantil DESARROLLO CRISTAL C.A., cumpla con sus obligaciones a fin de finiquitar la compra-venta por documento debidamente protocolizado en el Registro correspondiente.

Indica, que la adquisición del inmueble sub litis la efectuará por el plan de vivienda que otorga a sus empelados, PETRÓLEOS DE VENEZUELA SOCIEDAD ANÓNIMA (PDVSA), empresa en la cual labora, siendo necesario para ello, consignar el certificado de habitabilidad correspondiente, por lo cual lo exigió a la sociedad mercantil demandada, sin embargo, le fue suministrado -según señala- la cédula catastral de la vivienda N° 220 y no la correspondiente a la vivienda N° 219. Esboza, que se presentó en la obra y le preguntó a una persona que trabajaba allí por la vivienda N° 219, quien le informó que estaba terminada, que lo único que le faltaban eran los servicios público, y, que su precio de venta era más de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.300.000,oo), anteriormente TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (BsF.300.000.000,00), motivo éste por el cual solicitó hablar con el representante de la promitente vendedora para que le aclarara la situación, empero, no pudo localizarlo.

Arguye, que interpuso una denuncia ante el Instituto para la Defensa de Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), el día 08 de mayo de 2009, a fin de exigirle a la sociedad mercantil accionada el cumplimiento de la obligación de venderle por el precio pactado, reafirmando -según su alegato- la funcionaría de dicho instituto, que no podían venderle por otro precio, ni tampoco aumentar el valor de la vivienda en base al índice del precio al constructor (IPC), por lo que, el Dr. A.M. quien se presentó en calidad de apoderado de la sociedad mercantil demandada contestó, que la promitente vendedora DESARROLLOS CRISTAL C.A., no le vendía al promitente comprador por cuanto éste no finiquitó la compra-venta en el plazo de sesenta días; aspecto éste que considera unilateral de parte de la accionada, puesto que en la parte final de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta se estipuló la obligación de la promitente vendedora de entregar el certificado de habitabilidad de la vivienda opcionada N° 219, momento a partir del cual comenzaría a correr el plazo de sesenta días continuos para la protocolización del documento definitivo de compra-venta; adiciona, que la funcionaria del Instituto para la Defensa de Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) que los atendió, le exigió a la empresa demandada la constancia o recibo de haber cumplido con la entrega del certificado de habitabilidad de la vivienda N° 219 y demás recaudos para tramitar el financiamiento del saldo deudor, a lo cual el abogado supra referido contestó -según su dicho- que no lo tenia. Estima leonina la cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento solicita.

Habiendo sido infructuosas las gestiones efectuadas a fin de dar cumplimiento al

contrato de opción de compra-venta sucrito con la accionada, demanda con fundamento en lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil, a la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., para que le otorgue el documento definitivo de compra-venta dentro del plazo que fije para ello por el Tribunal, caso contrario, se le expida copia certificada de la sentencia a objeto de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, aunadamente, solicita de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, que el Tribunal establezca un término para consignar a favor de la demandada el saldo restante del precio de la venta, que es –según su dicho- la cantidad de CIENTO SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (BsF107.250,oo). Estima la acción propuesta en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 350.000,oo).

En fecha 9 de junio de 2010, la apoderada judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación de la demanda en el cual manifestó que es cierto que su representada suscribió con el ciudadano JAROL A.C.P., un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de junio de 2006, bajo el No 72, tomo 37, por medio del cual su poderdante se comrpometió a venderle a dicho ciudadano el inmueble singularizado en el escrito libelar; asimismo afirmó que consta en la cláusula terecera del referido contrato que el precio de venta fue pactado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.143.000.000,00), hoy día CIENTO CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.143.000,00), de los cuales el promitente comprador debía entregar en calidad de arras, la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.35.750.000,oo), actualmente equivalente de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.35.750,00), de forma fraccionada según las condiciones estipuladas previamente por las partes contratantes, no obstante, el mismo terminó de fectuar el pago de dicho concepto, con posterioridad a la fecha estipulada convencionalemente, incumpliendo con ello lo pactado, y, que el Dr. A.M. fue en representación de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., al acto conciliatorio realizado en el Instituto para la Defensa de Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en fecha 27 de mayo de 2009.

Por otra parte, negó, rechazó y contradijo entre otros aspectos, que el ciudadano JAROL A.C.P. haya cumplido totalmente las obligaciones establecidas en dicho contrato; que se haya presentado en las oficinas de su poderdante para exigirle la terminación de la vivienda opcionada y que se le informó que se habían presentados algunos problemas que prontamente se resolverían; que su poderdante le solicitara un tiempo de espera de seis meses para terminar la vivienda y que el actor accedió a tal petición; que que han transcurrido mas de dos años desde el vencimiento del contrato; que la parte demandante se haya presentado en la obra y le haya sido informado que la vivienda N° 219 estaba terminada, pero que le faltaban los servicios públicos y que su precio de venta era de TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,oo), anteriormente TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.300.000.000,oo); que su representada haya maniianifestado ante el Instituto para la Defensa de Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), que no le vendía al promitente comprador, por cuanto éste no cumplió con los sesenta días de plazo para finiquitar la compra-venta y que la funcionaria de dicho insituto haya exigido la constancia de haber cumplido con la entrega al promitente comprador, del certificado de habitabilidad de la vivienda N° 219; que el actor haya procurado por vías amistosas y conciliatorias buscar a su representada a los efectos de que se lograre un supuesto cumplimiento voluntario, y, que tenga que otorgarle su poderdante el documento definitivo de compra-venta dentro de un plazo que estipule para ello el Tribunal en la sentencia definitiva.

Asevera, que de la cláusla cuarta del contrato suscrito se evidencian las fechas en las cuales el actor debía efectuar el pago de la suma estipulada como arras, sin embargo, el ciudadano JAROL A.C.P. culminó de cancelarlas con posterioridad a la fecha pautada, vale decir el 27 de enero de 2007 y no el 30 de septiembre de 2006, por lo que operó -según su dicho- de pleno derecho lo previsto en la claúsula quinta del mencionado instrumento, que es el resultado del principio de autonomía de voluntad de las partes, dejando de estar obligada por ello su poderdante, a entregar el certificado de habitabilidad de la vivienda N° 219, lo que a su vez hace improcedente la acción por cumplimiento de contrato incoada en contra de su representada.

Del mismo mdoo, y en virtud de lo previsto en los artículos 365 del Código de Procedimiento Civil y 1.167 del Código Civil, reconviene al ciudadano JAROL A.C.P. por resolución del contrato autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de junio de 2006, bajo el No 72, tomo 37, en razón del incumplimeinto de la cláusula cuarta del referido instrumento, la cual cita seguidamente; en este sentido, asevera que de las clásulas tercera, cuarta y quinta del mencionado contrato, se obtiene el precio total de la venta del bien sub litis, la cantidad pautada como arras, las modalidades de pago de éste concepto y por último, el supuesto de resolución conractual ante el incumplimiento en el pago del mismo.

De la misma manera, alega que se encuentran presentes los requisitos de procedencia de la pretensión de resolución los cuales la doctrina civilista ha clasificado en: a) la presencia de un contrato bilateral, b) el incumplimiento culposo del demandadante-reconvenido, en el pago del monto establecido como arras, c) la buena fe de la demandante-reconviniente y la declaración judicial que así lo decrete. Afirma, que en el ámbito contractual, las arras constituyen una forma de regular convencionalmente los daños y perjuicios derivados de la responsabilidad contractual, como se desprende del articulo 1.263 del Código Civil.

Al respecto, esclarece que la parte demandante-reconvenida entregó a su representada la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.35.750,00), anteriormente TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.35.750.000,oo), monto conforme al cual al aplicarle la indemnización por incumplimiento equivalente al veinte por ciento (20%), es decir, VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.8.600,00) más el monto de la indexación por el incremento del precio al consumidor para la fecha y los gastos incurridos por comisiones de venta, publicidad y honorarios profesionales, hace procedente que su poderdante nada adeude a la parte demandante-reconvenida con motivo al contrato suscrito.

En fecha 06 de julio de 2010, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.

En fecha 27 de julio de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente invocó el principio de comunidad de las pruebas y ratificó el instrumento fundante de la acción y los recibos de pago consignados por el accionante-reconvenido; por su parte, el representante judicial de la parte actora promovió prueba documental, exhibición de documentos e inspección judicial.

En fecha 16 de febrero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informes.

En fecha 3 de mayo de 2011, el Tribunal a-quo dictó la resolución en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en fecha 05 de mayo de 2011, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los INFORMES, por ante esta Superioridad, se deja constancia que solo el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, abogada M.C., presentó los suyos en los términos siguientes:

Primeramente citó el dispositivo de la sentencia recurrida, procediendo seguidamente a afirmar que el motivo de la apelación es la falta de aplicación de los principios básicos en materia contractual, vale decir, principio de la autonomía de la voluntad de las partes y principio de la fuerza obligatoria del contrato, previstos dentro del contexto del artículo 1.159 del Código Civil. En este sentido, refiere que el principio de autonomía de la voluntad de las partes ha sido definido por la doctrina patria como el poder que la ley reconoce a los particulares para reglamentar por sí mismos (libremente y sin intervención de la ley) el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen contractualmente, pues en materia de contratos, la mayor parte de las normas son de carácter supletorio o dispositivo y no imperativas; asimismo, indica que existen varias acepciones del principio de autonomía de voluntad de las partes, a saber: a) ninguna de las partes del contrato puede imponer unilateralmente a la otra el contenido de las obligaciones que lo conforman, pues el contrato debe ser fruto de un acuerdo previo entre las mismas; b) las partes tienen la facultad de autodisciplinarse, aunque sin lesionar normas jurídicas imperativas; y c) las partes están facultadas para concluir contratos con finalidades prácticas aún no previstas por la ley (contratos innominados).

En relación al principio de la fuerza obligatoria del contrato, aduce que el legislador quiso equiparar la fuerza y la obligación que se genera a través de un contrato con el mismo carácter que aquella derivada de la imposición de la Ley, por ello, al decirse que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, se hace referencia -según su criterio- a que las obligaciones que surgen como consecuencia y efectos éstos deben cumplirse. Producto de ambos principios su representada suscribió con el ciudadano JAROL A.C.P., el contrato cuya resolución demanda.

Cita lo dispuesto en las cláusulas cuarta y quinta del instrumento fundante de la acción, de las cuales se evidencian -según su dicho- las condiciones de pago del monto dinerario estipulado como arras y el supuesto de resolución contractual en caso de incumplimiento, en esta perspectiva, arguye que consta de las actas procesales que dicho concepto no fue cancelado en la forma prevista en el contrato, lo que produce -según su criterio- la improcedencia de la demanda interpuesta en contra de su representada, así como también, la procedencia de la reconvención intentada en contra del ciudadano JAROL CACIQUE PIRELA; por los motivos expuestos, insta se declare con lugar el recurso de apelación con los demás pronunciamientos de Ley.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia de fecha 3 de mayo de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada, condenando a la parte accionada a dar cumplimiento a lo establecido en el contrato suscrito con el actor, en fecha 8 de junio de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 72, tomo 37; asimismo, declaró sin lugar la reconvención propuesta, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente; del mismo modo, verifica este Sentenciador Superior que la apelación interpuesta por la demandada-reconviniente devine de su disconformidad con el criterio esbozado por el Juzgado a-quo, por cuanto considera que el contrato supra mencionado debe ser resuelto en virtud del retardo en el pago de la suma pautada como arras, lo que conlleva a declarar -según su aseveración- sin lugar la demanda incoada y con lugar la reconvención propuesta.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:

Pruebas de la parte demandante

• Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano JAROL A.C.P..

Estima este Juzgador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento público en el que se verifican los datos de identificación del demandante, y al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, desconocida, ni tachada de falsa de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia certificada de contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de junio de 2006, bajo el N° 39, tomo 29-A, suscrito entre las partes interactuantes en la presente causa.

Este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por los contratantes, a los efectos de regular la relación contractual objeto de la controversia. Y ASÍ SE ESTIMA.

• En originales, 9 recibos de pagos emitidos por la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., a nombre del ciudadano JAROL CACIQUE, por concepto de abono a las arras de la vivienda N° 219 del parque 8 de Costa Romini Villas, en fechas 29 de septiembre de 2005, 1° de noviembre de 2005, 15 de diciembre de 2005, 6 de febrero de 2006, 17 de marzo de 2006, 3 de junio de 2006, 31 de julio de 2006, 3 de noviembre de 2006 y 29 de enero de 2007, por las siguientes cantidades respectivamente: DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,oo) actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo), SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000.oo), hoy día SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.750,oo), SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000.oo), hoy día SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.750,oo), DIEZ MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.10.750.000,oo), actualmente DIEZ MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.10.750,oo), SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000.oo), hoy día SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.750,oo), SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,oo), hoy día SIETE MIL BOLÍVARES (Bs.7.000,oo), SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000.oo), actualmente SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.750,oo), TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,oo), hoy día TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,oo), UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.500.000,oo), actualmente MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,oo).

Este Sentenciador Superior les otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de carnet presuntamente emitido por PETRÓLEOS DE VENEZUELA SOCIEDAD ANÓNIMA (PDVSA), a nombre del ciudadano JAROL CACIQUE.

Determina este Sentenciador Superior que el aludido medio probatorio constituye copia simple de documento privado emanado de tercero ajeno al proceso que debe ser ratificado por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Copia simple de Plano de Parcelamiento de Costa Romini Villas.

Este Sentenciador Superior desestima el medio probatorio en referencia por no apreciarse de manera inteligible, ni poder desprender del mismo de quien emana a los efectos de determinar su autenticidad, todo ello en virtud de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• En original, comunicación fechada 2 de agosto de 2010, dirigida por el accionante a la Directora de la Oficina Municipal de Planificación U.O., adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, I.C.G., conforme a la cual solicitó información del estatus del certificado o cédula de habitabilidad de la vivienda N° 219 situada en el parque 8 de Costa Rosmini Villas.

Este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Exhibición de la cédula o certificado de habitabilidad de la vivienda N° 219 de Costa Rosmini Villas, situada en el parque 8, a fin de verificar su expedición y cualquier información que de allí se desprenda.

En este sentido verifica este Juzgador Superior que la exhibición de documentos se efectuó en la oportunidad pautada a tales efectos por el Tribunal a-quo, consignando el apoderado judicial de la parte accionada, constancia de recepción de habitabilidad emitida por el Centro de Procesamiento Urbano (CPU) del Municipio Maracaibo, en fecha 16 de julio de 2008, en la cual la Directora de la Oficina Municipal de Planificación U.A.. H.G.D.O., hace constar que la construcción de las cuarenta y seis viviendas unifamiliares pareadas y veinte viviendas unifamiliares aisladas ubicadas en el sector los pescadores, calle 25, cerca del colegio Rosmini, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., construidas según constancias de cumplimiento de variables urbanas fundamentales N° M-014-08-J, de fecha 9 de junio de 2008, se ejecutaron de acuerdo a lo establecido en la referida constancia aprobada, y una vez realizada la respectiva inspección por la funcionaria Arq. M.R. titular de la cédula de identidad N° 25.719.757, se determinó que cumplen con los requisitos mínimos a los fines del otorgamiento de la habitabilidad, por lo que, en cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 29 de la Ordenanza sobre Control de Edificaciones y Urbanizaciones, Construcciones Ilegales y Demoliciones en el Municipio Maracaibo, en concordancia con lo normado en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU) otorga la mencionada constancia de recepción, la cual es suficiente para los fines de habitabilidad de la obra.

En tal sentido, puntualiza este Juzgador Superior que la precitada prueba constituye un documento administrativo, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), en concordancia con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Inspección judicial en el inmueble N° 14-74, situado en la avenida 14 con calle 51A, de la urbanización El Portal.

Verifica este Sentenciador Superior que el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para llevar a cabo la prueba in comento, no obstante, la misma no se evacuó producto de la inasistencia de la parte promovente, producto de lo cual, este suscrito jurisdiccional la desestima en razón de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la parte demandante

Se deja constancia que la parte demandada sólo invocó el mérito favorable que se desprende del instrumento fundante de la acción y de los recibos de pagos por ella emitidos, insertos en los folios comprendidos desde el 7 al 15 del expediente facti especie.

Advierte este Sentenciador Superior que a las pruebas en referencia se les otorgó pleno valor probatorio, en la oportunidad correspondiente, producto de haber sido promovidas por la parte accionante y no haber sido objeto de impugnación, consecuencia de lo cual, se reproduce la valoración otorgada. Y ASÍ SE DECLARA.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por el ciudadano JAROL A.C.P. en contra de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., con fundamento en el artículo 1.264 del Código Civil, a fin de obtener que la demandada le otorgue el documento definitivo de compra-venta del inmueble sub iudice, dentro del plazo que fije para ello por el Tribunal, caso contrario, se le expida copia certificada de la sentencia a objeto de acreditar la propiedad de dicho bien y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, aunadamente, solicita de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, que el Tribunal establezca un término para consignar a favor de la accionada el saldo restante del precio de la venta, que es -según su dicho- la cantidad de CIENTO SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (BsF107.250,oo). Estima la acción propuesta en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 350.000,oo).

Por su parte, la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., reconvino al ciudadano JAROL A.C.P. conforme a lo previsto en los artículos 365 del Código de Procedimiento Civil y 1.167 del Código Civil, por resolución del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de junio de 2006, bajo el No 72, tomo 37, en razón del incumplimiento de la cláusula cuarta del referido instrumento, específicamente, por no haber cumplido el actor -según su aseveración-, su obligación de cancelar tempestivamente el monto estipulado como arras.

El contrato de opción de compra es un tipo contractual en el que el propietario de una cosa, concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo, obligándose a mantener durante ese tiempo lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas. Por su parte el contrato de compraventa es definido por A.G. como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.

Por su parte PLANIOL y RIPERT, definen la opción de compra-venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198); mientras que ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página 354).

En cuanto a la diferenciación de ambos tipos de contrato, N.V.R. expone que “la opción es un contrario preparatorio que engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compra-venta es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar” (Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, segunda edición, editorial Distribuciones Magon, Caracas, 1973, página 54).

En este sentido, es menester citar las disposiciones normativas del Código Civil aplicables al caso bajo estudio:

1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. (Negrillas de este suscrito jurisdiccional)

Dentro de este marco, resulta impretermitible citar lo dispuesto convencionalmente en el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se exige:

CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a entregar a LA PROMITENTE VENDEDORA, en calidad de arras la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 35.750.000,00), en dinero efectivo y de legal circulación en el país a su entera satisfacción, de la siguiente forma: La cantidad de ONCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.500.000,00), que en este acto recibe de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR, en dinero efectivo y de legal circulación en el país a su entera satisfacción y el saldo, es decir la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVA (Bs. 24.250.000,00), serán cancelados en NUEVE (9) cuotas mensuales y consecutivas de la siguiente manera: UNA (1) cuota por un valor de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000,00), con vencimiento el 30 de enero del 2006; CUATRO (4) cuotas por un valor de SETECIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00), cada una de ellas, con vencimiento los días 28 de febrero, 30 de marzo, 30 de abril y 30 de mayo del 2006; UNA (1) cuota por un valor de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.7.000.000,00), con vencimiento el día 30 de junio del 2006 y TRES (3) cuotas por un valor de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000,00) cada una de ellas con vencimiento los días 30 de julio, 30 de agosto y 30 de septimebre del 2006. El monto restante del precio de venta acordado para el inmueble objeto de este documento y su incremento por la aplicación del índice del precio al constructor, emitido por el Banco Central de Venezuela, será pagado por EL "PROMITENTE COMPRADOR, una vez expedida la Cédula o Certificado de Habitabilidad de la vivienda, oportunidad a partir de la cual comenzará a correr un plazo de sesenta (60) días continuos para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Queda entendido que la cantidad de dinero entregada en calidad de arras podrán ser imputados al precio del inmueble, siempre y cuando EL PROMITENTE COMPRADOR, haya cumplido con las obligaciones contraídas en este contrato.

QUINTA: En el caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR, no cumpliera con lo establecido en la Cláusula Cuarta, LA PROMITENTE VENDEDORA, podrá de pleno derecho y sin norificación de ninguna índole, dejar sin ningún efecto jurídico el presente contrato, quedando en libertad de vender el inmueble identificado en la Cláusula Segunda, a cualquier otra persona natural o jurídica interesada en el mismo, en cuyo caso, podrá retener como indemnización por el incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR una cantidad equivalente al veinte por ciento (20%) del precio acordado, más el monto de la indexación por el incremento del precio al constructor para la fecha, y los demás gastos incurridos por comisiones de venta, publicidad, honorarios profesionales, y cualquier otro derivado de esta contratación. En el caso de incumplimiento, retardo, mora, en los abonos de las arras, se aplicará como penalidad por el retardo una cantidad equivalente al cuatro por ciento (4%) mensual al saldo insoluto por concepto de gastos de cobranza por cada gestión.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En esta perspectiva, este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.”

(…Omissis…)

En este sentido, puntualiza este Sentenciador Superior que se obtiene del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes interactuantes en la presente causa, específicamente de su cláusula cuarta, que bien podía el ciudadano JAROL A.C.P. incurrir en retraso en el pago del monto establecido como arras, caso en el cual, sería éste penalizado con un incremento por mora equivalente al cuatro por ciento (4%) mensual. De la misma manera, verifica este Juzgador Superior que en virtud del aludido instrumento, correspondía al ciudadano JAROL A.C.P. cancelar el monto restante de la venta, en el plazo de sesentas días continuos a contar desde que la sociedad mercantil accionada le entregara el certificado o cédula de habitabilidad del inmueble opcionado, vale decir, vivienda N° 219 del plano de parcelamiento de Costa Rosmini Villas que posee una superficie de CIENTO VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (121.71 Mts.2) tipo thown house compuesta de dos plantas con un área de construcción de OCHENTA METROS CUADRADOS (80 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: linda con parcela No. 220; SUR: linda con calle intermedia y la parcela No. 218; ESTE: linda con la parcela No. 239, y, OESTE: su frente, ubicada en la calle 18, hoy calle 25 del sector conocido como S.R.d.A. en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

En este orden de ideas, se verifica de la cláusula tercera del instrumento fundante de la acción, que correspondía al actor culminar de cancelar el monto total estipulado como arras, vale decir, TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.35.750.000,00), anteriormente TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.37.750,oo), el día 30 de septiembre de 2006, empero, se constata de autos que el mismo terminó de sufragar dicha suma en fecha 27 de enero de 2007, derivado de lo cual, colige este suscrito jurisdiccional que corresponde al demandante cancelar la penalidad equivalente al cuatro por ciento (4%) mensual, a partir del mes de octubre de 2006, mes en el cual inició el retraso en el pago, hasta el mes de enero de 2007, fecha en la cual culminó de cancelar el monto pautado por este concepto, todo ello en estricta aplicación de lo dispuesto convencionalmente en la referida cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, se obtiene de las actas procesales que la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., consignó en la oportunidad correspondiente, constancia de recepción de habitabilidad expedida por el Centro de Procesamiento Urbano (CPU) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, fechada fecha 16 de julio de 2008, en la cual se precisó que la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), expidió la misma, en aplicación de los artículos 29 de la Ordenanza sobre Control de Edificaciones y Urbanizaciones, Construcciones Ilegales y Demoliciones en el Municipio Maracaibo y 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en virtud de haber cumplido la construcción de las cuarenta y seis viviendas unifamiliares pareadas y veinte viviendas unifamiliares aisladas ubicadas en el sector los pescadores, calle 25, cerca del colegio Rosmini, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., construidas según constancias de cumplimiento de variables urbanas fundamentales N° M-014-08-J, de fecha 9 de junio de 2008, los requisitos mínimos a los fines del otorgamiento de la habitabilidad.

Así pues, constando como ha sido del expediente bajo estudio, la existencia de la constancia de recepción de habitabilidad, instituye este Juzgador Superior que debía el ciudadano JAROL A.C.P., cancelar el monto restante del precio de la venta, en el plazo de sesenta días siguientes a la entrega de dicho instrumento, es decir, que dicho plazo vencía el día 16 de septiembre de 2008. Y ASÍ SE DECLARA.

Producto de las anteriores consideraciones, debe este Jurisdicente Superior esclarecer que de conformidad con lo estipulado en la cláusula cuarta del instrumento fundante de la acción, no constituye el retraso en el pago de las arras causal de resolución del contrato, ya que tal actuación solo da lugar como se precisó supra, al cobro del cuatro por ciento (4%) por mora, derivado de lo cual, esta Superioridad declara la procedencia parcial de la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por el ciudadano JAROL A.C.T. en contra de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., por cuanto si bien es cierto que se ordena a la referida empresa, la venta del inmueble objeto de litigio, suficientemente singularizado, fue condenado el actor al pago del cuatro por ciento (4%) mensual, por concepto de mora en el retraso del pago de las arras, motivo que además genera la improcedencia de la reconvención interpuesta por la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., en contra del ciudadano JAROL A.C.T.. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, resulta impretermitible citar lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra reza:

En la sentencia en que se condene a pagar frutos, intereses o daños, se determinará la cantidad de ellos, y si el Juez no pudiere estimarla según las pruebas, dispondrá que esta estimación la hagan peritos, con arreglo a lo establecido para el justiprecio de bienes en el Título sobre ejecuciones del presente Código. Lo mismo se hará cuando la sentencia ordene restitución de frutos o indemnización de cualquier especie, si no pudiere hacer el Juez la estimación o liquidación, con arreglo a lo que hayan justificado las partes en el pleito.

En todo caso de condenatoria, según este artículo, se determinará en la sentencia de modo preciso, en qué consisten los perjuicios probados que deban estimarse y los diversos puntos que deban servir de base a los expertos.

En estos casos la experticia se tendrá como complemento del fallo ejecutoriado; pero si alguna de las partes reclamare contra la decisión de los expertos, alegando que está fuera de los límites del fallo, o que es inaceptable la estimación por excesiva o por mínima, el Tribunal oirá a los asociados que hubieren concurrido a dictar la sentencia en primera instancia, si tal hubiere sido el caso, y en su defecto, a otros dos peritos de su elección, para decidir sobre lo reclamado, con facultad de fijar definitivamente la estimación; y de lo determinado se admitirá apelación libremente.

En este sentido, dispuso la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 24 de fecha 24 de febrero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Alberto Martín Urdaneta, expediente N° 97-085, lo siguiente:

El artículo precedentemente transcrito otorga al juez la facultad de ordenar la realización de una experticia en los casos de condena en que no pudiera estimar los daños, intereses o frutos; no obstante la Sala de Casación Civil de este M.T. ha considerado que la enumeración contenida en el citado precepto legal no es taxativa, por lo que el juez podrá acordar la experticia complementaria del fallo en todos los casos en que no le sea posible estimar la cantidad exacta de la condena, criterio éste que es acogido por esta Sala de Casación Social.

Ahora bien, ordenar la realización de una experticia complementaria del fallo es una facultad que le es otorgada al juez, por el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en aquellos casos en los cuales éste no pudiera hacer la estimación de la condena, por faltar en autos los elementos necesarios o por requerirse para su determinación conocimientos especiales que no posea el sentenciador.

Del mismo modo, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 02 de fecha 4 de febrero de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° 09-529, lo siguiente:

“Asimismo, la Sala en sentencia N° 334, de fecha 2 de junio de 2005, caso: E.C.B. contra S.E.P.M., expediente N° 03-289, dejó sentado lo siguiente:

…Es claro, pues, que el sentenciador debe determinar con exactitud los límites que sujetan la actividad del perito, quien se convierte en un mero ejecutor de la orden judicial impartida, con el solo propósito de aplicar sus conocimientos técnicos y calcular la respectiva estimación.

Ahora bien, una de esas indicaciones necesarias es precisamente la fecha tope de inicio y terminación del lapso en que deben ser computados los intereses cuyo pago es condenado, los cuales deben ser fijados sin margen de duda, sin que exista discrecionalidad del experto para fijar una u otra oportunidad.

En ese supuesto, el sentenciador debe indicar en su decisión los lineamientos o puntos de apoyo que servirán de base para que los expertos determinen cuantitativamente el cálculo ordenado, tales como: monto de la condena, fechas límites en que fueron devengados los intereses cuyo pago no ha sido satisfecho y es objeto de condena, la tasa de interés aplicable, así cualesquiera otro dato que el juez considere indispensable para el desarrollo de las actividades técnicas de los peritos, ya que la experticia complementaria constituye en definitiva con la sentencia un solo (sic) acto de procedimiento, complementándola e integrándose como una parte más de ella…

. (Resaltado de la Sala).

Por consiguiente, este Arbitrium Iudiciis amparado en su soberanía, independencia y autonomía para valorar y apreciar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, establece la necesidad de ordenar la realización de una experticia complementaria del fallo, en aplicación del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de calcular el monto real que debe sufragar el ciudadano JAROL A.C.P., por concepto de mora en el pago de las arras, desde el mes de octubre de 2006, fecha en la que inició el retraso, hasta el mes de enero de 2007, fecha en la que se culminó de cancelar éste concepto, al por ciento (4%) mensual, asimismo, y en virtud de haberse ordenado la venta del inmueble sub iudice, se ordena su realización con el objeto de determinar el valor real de dicho bien, hasta la fecha de su efectiva cancelación por parte del actor, descontando de dicho monto, la suma otorgada como arras. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por el demandante-reconvenido, resulta forzoso para este Sentenciador Superior MODIFICAR la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 3 de mayo de 2011, en el sentido de declararse PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano JAROL A.C.T. en contra de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., en virtud de haberse condenado al actor a cancelar el cuatro por ciento (4%) mensual por concepto de mora, en razón del retraso en el pago de las arras, desde el mes de octubre de 2006 hasta el mes de enero de 2007, y producto de haberse ordenado la realización de una experticia complementaria del fallo a fin de determinar el valor actual del bien sub iudice, precio éste que será el que efectivamente deberá cancelar, previa deducción del monto cancelado por arras, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., en contra del ciudadano por el ciudadano JAROL A.C.T., por los motivos precedentemente expuestos, y en tal sentido se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el demandante-recurrente, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por el ciudadano JAROL A.C.T. en contra de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., por intermedio de su apoderada judicial M.C.R., contra sentencia de fecha 3 de mayo de 2011, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE MODIFICA la aludida decisión de fecha 3 de mayo de 2011, proferida por el Juzgado a-quo, en el sentido de declararse PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano JAROL A.C.T. en contra de la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A., en contra del ciudadano por el ciudadano JAROL A.C.T..

De conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo a los efectos de calcular el monto real que debe sufragar el ciudadano JAROL A.C.P., por concepto de mora en el pago de las arras, desde el mes de octubre de 2006, fecha en la que inició el retraso, hasta el mes de enero de 2007, fecha en la que se culminó de cancelar éste concepto, al por ciento (4%) mensual, asimismo, y en virtud de haberse ordenado la venta del inmueble sub iudice, se ordena su realización con el objeto de determinar el valor real de dicho bien, hasta la fecha de su efectiva cancelación por parte del actor, descontando de dicho monto, la suma otorgada como arras.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo proferido.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (2) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el anterior fallo, previo el anuncio de Ley dado a las puertas del despacho por el Alguacil, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/agp/ar