Decisión nº 07 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 3 de Mayo de 2011

República Bolivariana de Venezuela

en su nombre:

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

201° y 151°

Expediente Nro. 12.665

Parte actora-reconvenida:

JAROL A.C.P., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 14.306.397 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Apoderado judicial:

J.A.C.T. y J.C.P., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.507 y 104.765, respectivamente y de este domicilio.

Parte demandada-reconviniente:

DESARROLLOS CRISTAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día dieciocho (18) de agosto de 2003, bajo el N° 39, tomo 29-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Apoderados judiciales:

A.A.S., G.I.B., C.Z.N. y J.R.A., venezolanos, mayores de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.529, 34.531, 25.786 y 31.224, respectivamente, y de igual domicilio.

Motivo: Cumplimiento de Contrato (opción de compra-venta).

Fecha de entrada: 21 de julio del año 2009.

SENTENCIA: Definitiva

Vistos: Con informes presentados por la parte actora.

1. Consta en las actas procesales que:

   Se inició el presente proceso con demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuesta por el ciudadano JAROL A.C.P., antes identificado, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL DESARROLLOS CRISTAL, C.A., también identificada, a los fines de que la prenombrada convenga voluntariamente en otorgarle el documento definitivo de venta la vivienda N° 219, o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal.

   En fecha veintiuno (21) de julio de (2.009), este Tribunal recibió y le dio entrada a la presente demanda, en la misma oportunidad instó a la parte actora a indicar la cuantía de la demanda y su equivalente en unidades tributarias a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la misma.

   Mediante diligencia de fecha treinta (30) de julio de (2.009), el ciudadano Jarol A.C., en su condición de parte actora confirió poder apud-acta a los abogados J.A.C. y J.C.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.507 y 104.765, respectivamente. En la misma oportunidad, y por acto separado señaló la cuantía de la demanda y su equivalencia en unidades tributarias.

   Por auto de fecha treinta y uno (31) julio de (2.009), el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda y ordenó la citación de la demandada.

   Mediante diligencia de fecha diez (10) de agosto de (2.009), el apoderado actor proveyó las copias, la dirección y los emolumentos para la practica de la citación de la demandada.

   Por exposición de la misma fecha que antecede, el Alguacil natural declaró haber recibido los emolumentos para la citación.

   En fecha veintisiete (27) de octubre de (2.009), el Alguacil de este Juzgado expuso y consignó recibos de citación sin practicar a los representante legales de la sociedad mercantil demandada, las cuales fueron agregadas a las actas.

   En fecha veinte (20) de enero de (2.010), el apoderado actor solicitó mediante diligencia se librara la citación cartelaria de la demandada.

   En fecha veinticinco (25) de enero de (2.010), el Tribunal ordenó librar carteles de citación de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha tres (03) de febrero de (2.010), el apoderado actor consignó mediante diligencia la publicación de los carteles ordenados por este Tribunal.

   En fecha dieciocho (18) de febrero de (2.010), la secretaria natural de este juzgado dio cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   Por diligencia de fecha veintitrés (23) de marzo de (2.010), el apoderado actor solicitó se le designara defensor ad-litem a la demandada.

   Mediante auto dictado en fecha veinticuatro (24) de marzo de (2.010), el Juez Provisorio, Dr. C.F. se avocó al conocimiento de la causa, y designó al abogado J.D. como defensor ad-litem de la demandada, en la misma oportunidad se ordenó librar boleta de notificación a los efectos pertinentes.

   En fecha veintidós (22) de abril de (2.010), el defensor ad-litem designado prestó juramento para desempeñar el referido cargo.

   En fecha trece (13) de mayo de (2.010), el Alguacil de este juzgado expuso y consignó boleta de citación practicada al abogado J.D., en su condición de defensor Ad-litem designado.

   Mediante diligencia de fecha siete (07) de Junio de (2.010), la abogada A.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.529, actuando con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., consignó instrumento poder mediante el cual acredita su representación.

   En fecha nueve (09) de junio de (2.010), se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda y reconvención presentado por la abogada M.C. en su condición de apoderada judicial de la demandada.

   Por auto de fecha veintiuno (21) de junio de (2.010), el Tribunal instó a la parte demandada-reconviniente a indicar la cuantía de la demanda en su equivalente en unidades tributarias.

   Mediante diligencia presentada en fecha treinta (30) de junio de (2.010), la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, indicó lo solicitado por este Juzgado en el auto de fecha veintiuno del mismo mes y año.

   Por auto de fecha seis (06) de julio de (2.010), el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta y fijó la oportunidad para que el demandado diera contestación a la reconvención propuesta.

   En fecha trece (13) de julio de (2.010) se agregó a las actas escrito de contestación a la reconvención presentado por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida.

   En fecha seis (06) de agosto de (2.010), se agregaron a las actas escritos de promoción de pruebas presentados por las partes conjuntamente con anexos presentados por la parte demandante-reconvenida.

   Por auto de fecha trece (13) de agosto de (2.010), el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho los medios de prueba promovidos por las partes y ordenó su evacuación.

   Por auto de fecha veintinueve (29) de septiembre de (2.010), el Tribunal instó a la parte demandada-reconvenida a exhibir el documento indicado en el auto de admisión de pruebas, al tercer día de despacha siguiente a la presente fecha.

   En fecha seis (06) de octubre de (2.010), siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para llevar a efecto el acto de exhibición de documento promovido por la parte actora-reconvenida, se hizo presente en el Tribunal la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente y exhibió y consignó el documento que le fuera requerido a su representada.

   En fecha dieciséis (16) de diciembre de (2.010), siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para la realización de la inspección judicial solicitada por la parte demandante-reconvenida, se declaró desierto el acto.

   Mediante diligencia de fecha trece (13) de enero de (2.011), la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, ratificó los documentos que fueran promovidos por ella en el lapso probatorio.

   En fecha dieciséis (16) de febrero de (2.011), se agregaron a las actas escritos de informes presentados por las partes.

2. Límites de la Controversia.

   La parte demandante señaló como fundamento de su acción que, consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 72, tomo 37, de los libros de autenticaciones, la celebración de promesa bilateral de compraventa con la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A, en la cual, la última nombrada se obligó a venderle un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 219 del plano de parcelamiento Costa Rosmini Villas, cuya identificación, linderos y medidas se dan por reproducidas en actas.

   Que, de acuerdo a la cláusula tercera, el precio de venta pactado era la cantidad de Ciento Cuarenta y Tres Mil Bolívares fuertes (Bs.F 143.000,00), de los cuales, entregó en efectivo a la demandada en calidad de arras la cantidad de Treinta y Cinco Mil Setecientos Cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 35.750,00),

   Que comenzó cancelar la inicial de la vivienda desde el veintinueve (29) de septiembre de (2.005), según consta en recibos de pagos emitidos por Desarrollos Cristal, C.A., acompañados en original a la demanda y que se encuentran marcados con las letras B, C, D, E, F, G, H, I, J, quedando un saldo deudor de Ciento Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares fuertes (Bs.F. 107.250,00).

   Que ha cumplido todas las obligaciones que contrajo en dicho contrato, sin embargo, espero a que se comenzara y terminara la construcción de la vivienda a objeto de que le entregaran el certificado de habitabilidad de la vivienda N° 219 que exigía el plan de vivienda de PDVSA para el financiamiento y adquisición de la vivienda.

   Que en la cláusula décima segunda se estableció un plazo de doce (12) meses para el desarrollo y construcción de la vivienda contados a partir de la firma del contrato de opción a compra-venta, es decir, desde el día ocho (08) de junio de (2.006); que vencido dicho lapso se presentó en las oficinas de la promitente-vendedora, para exigirle la terminación de la vivienda N° 219 que opcionó, informándosele que se habían presentado algunos problemas que se resolverían prontamente.

   Que la empresa demandada le solicitó un término de espera de seis (06) meses para terminar la vivienda N° 219, a lo cual accedió, y, transcurrido dicho lapso hasta la fecha en que se introduce la presente demanda, han transcurrido mas de dos (02) años, desde el vencimiento del plazo acordado en el contrato de opción a compra-venta y que aún continua esperando a que la promitente vendedora Desarrollos Cristal, C.A., cumpla con su obligación a fin de finiquitar la compra-venta de la vivienda N° 219, por documento debidamente protocolizado.

   Que ante la situación descrita, ha tratado de todas maneras por vía amistosa y conciliatoria de buscar que la empresa Desarrollos Cristal, C.A., recumplimiento voluntario a la obligación contraída en el contrato de opción de compraventa del inmueble N° 219 obteniendo como resultado la pretensión de la empresa de cambiar los términos en que fuera suscrito el compromiso, por lo cual, se ve en la necesidad de reclamar judicialmente la ejecución del contrato a la sociedad mercantil demandada.

   Por su parte, la demandada en tiempo oportuno dio contestación a la demandada interpuesta en contra de su representada en los siguientes términos:

   Que, [..]Es cierto, que mi representada suscribió con el ciudadano JAROL A.C.P., un Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, en feca ocho (08) de junio de dos mil seis (2.006), anotado bajo el N° 72, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, contratación por la cual mi poderdante mediante el cumplimientote las cláusulas establecidas en el mismo, se comprometió a vender un inmueble constituido por una parcela de terreno, distinguida con el N° 219 del Plano de Parcelamiento COSTA ROSMINI VILLAS […].

   Que […] es cierto, que consta en la cláusula TERCERA del referido contrato que el precio de venta pactado fue de CIENTO CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 143.000.000,00), hoy CIENTO CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 143.000,00), de los cuales el PROMITENTE COMPRADOR, ciudadano JAROL A.C.P., debía entregar la cantidad dineraria de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 35.750,00), en calidad de arras, de forma fraccionada según las condiciones estipuladas previamente por las partes contratantes.

   Que [..]es cierto que el PROMITENTE COMPRADOR, comenzó a cancelar la cantidad anteriormente señalada, desde el veintinueve (29) de septiembre de dos mil cinco (2.005), pero con la particularidad de que realizó una serie de abonos a la cantidad ofrecida en arras en fechas posteriores a las estipuladas por las partes, incumpliendo con ello lo pactado en el contrato.

   Así mismo, la representación judicial de la sociedad mercantil demandada, negó rechazó y contradijo que el demandante ciudadano Jarol A.C.P., haya cumplido totalmente con las obligaciones establecidas en dicho contrato.

   Que […] del contexto de las nombradas cláusulas cuarta y quinta se evidencian las condiciones de pago del monto dinerario de la cantidad ofrecida en arras, y el supuesto de resolución contractual en caso de incumplimiento, en este sentido entonces se hace preciso indicar la forma en que el ciudadano JAROL A.C.P., cancelo los pagos fraccionados acordados y sus incumplimientos, los cuales de forma numérica se expresan a continuación.

   1. - En relación a la cuota que la parte demandante, debía cancelar en fecha treinta (30) de enero de dos mil seis (2.006), la cual debía ser cancelada por la suma de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,000), el ciudadano JAROL A.C.P., cancelo en fecha seis (06) de febrero mediante cheque la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) y mediante deposito bancario la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) adeudando para la fecha de emisión de dichos pagos la cantidad de MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs.1.250,00).

   2. - Así mismo, en fecha diecisiete (17) de marzo de (2.006), el ciudadano JAROL A.C.P., cancelo mediante cheque la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00), monto dinerario que se computo al saldo pendiente, restando para la fecha de emisión de dicho pago el saldo negativo de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2000,00).

   3. - De igual manera, en fecha tres (03) de junio de (2.006), la parte demandante canceló la suma de SIETE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 7.000,00), cantidad dineraria, a la cual debía computársele el saldo negativo, quedando a su favor un saldo de CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.5.000,00).

   4. -No obstante para la fecha treinta (30) de junio de (2.006), el ciudadano JAROL A.C.P., debía cancelar una cuota de SIETE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.7.000,00), suma dineraria que en virtud de los CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.5.000,00), que tenía de saldo a favor, dicho ciudadano para la fecha antes indicada quedo con un saldo negativo de DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.2.000,00).

   5. -De igual manera, en fecha treinta y uno (31) de julio de (2.006), la parte demandante cancelo mediante cheque la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00).

   6. - Así mismo, en fecha tres (03) de noviembre de (2.006), el ciudadano JAROL A.C.P., cancelo mediante cheque la suma de TRES MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.000,00), y por último en fecha veintinueve (29) de enero de (2.007) canceló mediante cheque la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00).

   Que [...] todo lo descrito anteriormente, evidencia el incumplimiento por parte del demandante, respecto al contexto de la cláusula CUARTA del contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, celebrado entre mi conferente y la parte demandante.

   Que [..] la serie de incumplimientos en que incurrió la parte demandante, referidos específicamente a lo expresamente acordado en a cláusula CUARTA del contrato celebrado, indubitablemente en el caso sub-judice, opero de pleno derecho el contenido de lo tipificado en la cláusula QUINTA del acuerdo de voluntades suscrito, lo que hace improcedente en cuanto a derecho se requiere la acción por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta intentada por el ciudadano JAROL A.C.P., en contra de mi representada Sociedad Mercantil DESARROLLOS CRISTAL C.A.

   Que [..] en tal sentido, con basamento a lo antes expuesto, dado a que ambos principios obligan las partes contratantes al cumplir lo pactado como si fuera ley, indudablemente que al observar el contenido de las cláusulas CUARTA y QUINTA del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de junio de dos mil seis (2.006), anotado bajo el N° 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial y los incumplimientos en los cuales incurrió la parte demandante relacionados específicamente al no cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato suscrito, referidos específicamente a las modalidades de pago de la cantidad ofrecida en arras, ello hace procedente la declaratoria SIN LUGAR de la acción intentada por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta en contra de mi representada.[..]

3. De la Reconvención propuesta

   La representación judicial de la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, planteó subsiguientemente formal reconvención en contra del demandante argumentando lo siguiente:

   Que [..] Consta según que (sic) documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, del estrado Zulia, en fecha ocho (08) de junio de dos mil seis (2.006), notado bajo el N° 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, que mi representada suscribió con el ciudadano JAROL A.C.P., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.306.397, de este mismo domicilio un Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, contratación por la cual mi poderdante mediante el cumplimiento de las cláusulas establecidas en el mismo, se comprometía a vender un inmueble constituido por una parcela de terreno, distinguida con el N° 219 del Plano de Parcelamiento COSTA ROSMINI VILLAS…”

   Que […] consta del contenido de las cláusulas TERCERA, CUARTA y QUINTA, el precio acordado total acordado por la venta de la descrita vivienda, la cantidad ofrecida en arras y las modalidades de pago fraccionado conforme a las cuales el ciudadano JAROL A.C.P., cancelaría la cantidad total pactada en arras, y por ultimo el supuesto de Resolución del Contrato ante el incumplimiento de lo pactado en cuanto a la modalidad de pago de la suma dineraria referida en las arras. […].

   Que, […] expresada la voluntad de las partes en el Contrato celebrado y el proceder de la parte DEMANDANTE RECONVENIDA, se denota que la misma incurre en el incumplimiento de la cláusula CUARTA del acuerdo suscrito, aspecto que habilita en derecho a mi representada solicitar (sic) conforme a lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, celebrado por mi mandatario y el ciudadano JAROL A.C.P. , en fecha ocho (08) de junio de dos mil seis (2.006), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, anotado bajo el N° 72, tomo: 37 de los libros de autenticaciones, con la correspondiente declaratoria de procedencia de los daños y perjuicios pactados convencionalmente.

   Que […] Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es por lo que en nombre de mi representada RECONVENGO al demandante ciudadano JAROL A.P.C., en la resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta suscrito entre mi mandante y el DEMANDANTE RECONVENIDO, por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de junio de dos mil seis (2.006), anotado bajo el N° 72, Tomo: 37 de los libros de autenticaciones, solicitando la declaratoria de resolución respectiva con todos los pronunciamiento de ley.

   Estimo la reconvención propuesta en contra del demandante en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00). Así mismo, solicitó se condenase a la demandante-reconvenida al pago de las costas y honorarios profesionales correspondientes.

   Por su parte, el demandante-reconvenido negó, rechazó y contradijo lo expresado por la demandada-reconviniente.

   Que su representado nunca pretendió, sino que cumplió con lo establecido en dicha cláusula, pagó los Treinta y Cinco Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 35.750,00), y que los venía pagando desde Septiembre del 2.005 (8 meses antes de la firma del contrato de opción a compra), tal cual se evidenció de Recibos adjuntos al libelo de demanda, conjuntamente con el contrato de opción de compra-venta, documento fundamental de la acción.

   Que […] el plazo de construcción de dicha vivienda finalizaba el ocho (08) de junio de 2.007, y la última cuota la pagué en Enero de 2.007 y el saldo restante sería pagado “…una vez expedida la Cédula o Certificado de Habitabilidad de la Vivienda, oportunidad a partir de la cual comenzará a correr un plazo de sesenta (60) días continuos para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta…” tal cual aparece en la tan nombrada cláusula cuarta. La obligación estaba del lado de la demandada, porque yo cumplí, mal pueden pedir la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, tomando como fundamento el hecho de pagar con retardo algunas cuotas, como si fuera una causal grave que diera pie a la acción, si fuera el caso, debieron aplicar lo establecido en la Cláusula Quinta que estipula “En el caso de incumplimiento, retardo, mora en los abonos de las arras, se aplicará como penalidad por el retardo una cantidad equivalente al cuatro por ciento (4%) mensual al saldo insoluto por concepto de gastos e cobranza por cada gestión”. Eso es lo que tenían que aplicar, repito, si fuese el caso”. (sic) (resaltado del exponente).

   Que, [..] el hecho cierto es que pague totalmente lo pactado en Arras, sino, hubieran demandado la resolución de dicho Contrato de Opción de Compra-Venta, con anterioridad, pero no lo hicieron por que están consciente (sic), del cumplimiento de dicha Obligación, vale decir, del pago integro, la cantidad de Bs. F. 35.750,00 de los de Hoy, y de los anteriores Bs. 35.750.000,00 que viene siendo y que terminé de pagar en Enero de 2.007. ..”.

   Que por las razones expuestas rechaza, niega y contradice en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la Reconvención propuesta en su contra por la demandada Desarrollos Cristal, C.A.

4. Estimación de las pruebas promovidas

   Parte demandada:

   • Invocó en nombre de su representada el Principio de Comunidad de la Prueba.

   En este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente dicho, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

   Ahora bien, según el principio de comunidad de la prueba, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido para transformarse en común, que es la denominada “comunidad de la prueba”; cada parte puede aprovecharse, indistintamente, tanto de su prueba como de la producida por la contraparte y, a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquéllos que contemplan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, hasta en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22-10-2009, caso: Inversiones ARM & ARM 007, C.A. contra 6025 Hotel Corporation, C.A.).

   Documentales:

   • Invocó a los fines de que fuera valorada como prueba documental Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de junio de (2.006), anotado bajo el N° 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial.

   El medio de prueba que antecede se enmarcan dentro de la categoría de documento privado tenido legalmente por reconocido, en tal sentido, este sentenciador lo valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en el contenidas y le merece fe a este sentenciador, salvo prueba en contrario.

   Así mismo, de la revisión y evaluación del referido instrumento se evidencia la existencia del negocio jurídico de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes intervinientes, con las condiciones por ellos establecidas. Así se declara.

   • Invocó a los fines de que fuera valorado como prueba documental recibos de pago emitidos por la demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., en su forma original insertos desde el folio siete (07) hasta el folio quince (15) del expediente.

   El medio de prueba que antecede pertenece a la categoría de documento privado emanado de la parte contraria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, al no ser desconocido por la parte de quien emana, se tiene formalmente por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, dichos instrumentos tienen entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Así se declara.

   De dichos instrumentos se evidencia los pagos efectuados por el ciudadano Jarol Cacique, en su condición de demandante a la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., por concepto de abonos a las arras de la vivienda 219 del parque 8 del conjunto Costa Rosmini Villas, dichos pagos se encuentran debidamente aceptados por la sociedad mercantil demandada Desarrollos Cristal, C.A., por encontrarse firmados todos los recibos por parte de trabajadores de la demandada. Así se declara.

   Por otra parte, es preciso dejar establecido que, de la sumatoria de los montos cancelados por el demandante, refrendado por los recibos anteriormente analizados, se concluye que el ciudadano Jarol Cacique, efectivamente canceló a la sociedad mercantil Desarrollos Cristal, C.A., por concepto de abono a las arras de la vivienda N° 219 del Parque 8 del Conjunto Costa Rosmini Villas, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 35.750.000,00), lo que por efecto de la reconvención sería la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F. 35.750,00). Así se declara.

   Parte demandante:

   Invocó el mérito favorable que arrojen las actas, y en especial los hechos alegados en la demanda y que fueron admitidos por la demandada en su escrito de contestación.

   Respecto a tal invocación, este juzgado realizó pronunciamiento en el análisis probatorio realizado supra, por lo cual, da por reproducido el criterio establecido.

   Documentales:

   • Promovió en original Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de junio de (2.006), anotado bajo el N° 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial. Inserto desde el folio cuatro (04) al folio seis (06) del expediente.

   • Promovió en original recibos de pago emitidos por la demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., insertos desde el folio siete (07) hasta el folio quince (15) del expediente.

   Respecto a los documentos que anteceden este juzgador realizó con anterioridad la valoración probatoria de los mismos, por cuanto, fueron objeto de invocación por parte de la representación judicial de la demandada. En virtud de ello, reproduce el criterio y valoración plasmado en estadios anteriores.

   • Promovió copia fotostática simple de cédula de identidad y carnet de PDVSA del demandante.

   El medio de prueba que antecede se desecha del proceso por cuanto no demuestra ningún hecho controvertido.

   • Promovió copia simple de Plano de Parcelamiento de Costa Rosmini Villas, inserto al folio diecisiete (17) del expediente.

   El medio de prueba que antecede, a juicio de este sentenciador, pertenece a la categoría de instrumento privado emanado de la parte contraria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, al no ser desconocido por la parte de quien emana, se tiene formalmente por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

   Sin embargo del referido medio de prueba no se pueden evidenciar elementos de convicción que contribuyan a reforzar los alegatos de la actora. Así se declara.

   • Promovió original de comunicación de fecha (02) de agosto de (2.010), dirigida por el demandante a la arquitecta I.C. en su condición de Directora de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, solicitándole información sobre el certificado de habitabilidad del conjunto Costa Rosmini Villas.

   El medio de prueba que antecede es valorado por este sentenciador conforme a las previsiones de los artículos 1.374 y 1.375 del Código Civil, en tal virtud, merece fe como instrumento privado por cuanto se encuentra suscrita por el remitente de la misma, sin haber sido objeto de impugnación alguna.

   De la referida carta se evidencia la intención del demandante de requerir la información en ella solicitada a la Oficina Municipal de Planificación Urbana.

   Exhibición de Documentos:

   La parte actora solicitó se intimara a la demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, para que exhibiera la cédula o certificado de habitabilidad de la vivienda N° 219 de Costa Rosmini Villas, parque N° 8. El acto se llevó a efecto en la oportunidad fijada por el Tribunal con la asistencia de la representación judicial de la parte demandada, quien exhibió y consignó la C.d.R.d.H. emitida por el Centro de Procesamiento U.d.M.M..

   Dicho medio probatorio pertenece a la categoría de documento administrativo el cual, es asimilable al documento público en cuanto a sus efectos, en virtud de que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de febrero del año 2009, estableció que los documentos administrativos tenidos como públicos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Así se estiman.

   De la revisión del documento administrativo exhibido y agregado a las actas consistente en la C.d.R.d.H. expedida en fecha 16/07/2008 por la Arquitecta H.G.d.O. en su condición de Directora de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, se constata que en fecha dieciséis (16) de julio de (2.008), fue expedido el certificado de habitabilidad de las cuarenta y seis (46) viviendas unifamiliares pareadas y veinte (20) viviendas unifamiliares aisladas, ubicadas en el Sector Los Pescadores, calle 25, cerca del Colegio Rosmini, lo cual constituye el Conjunto Costa Rosmini Villas. Así se declara.

   Inspección Judicial:

   La parte actora dentro de la oportunidad legal pertinente promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

   Llegada la oportunidad fijada por este Juzgado para la evacuación del referido medio de prueba, se declaró desierto el acto por inasistencia de la parte promovente.

5. De los informes presentados por las partes.

   En fecha dieciséis (16) de febrero de (2.001), se agregó a las actas escritos de informes presentados por la M.C., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, y por el abogado J.C., obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida.

   Este tribunal deja expresa constancia de que ambos escritos de informes fueron presentados de forma tempestiva, y en tal sentido, procede de seguidas a realizar una breve síntesis de los alegatos allí vertidos.

   La parte demandada-reconviniente, a través de su representante judicial alegó que “…efectivamente la parte demandante ciudadano Jarol Cacique Pirela no dió cumplimiento a lo pactado en el contrato suscrito ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia en fecha 08 de junio de 2.006, anotado bajo el N° 72, tomo 37, tal y como consta de los recibos que fueron consignados como pruebas documentales, dichos instrumentos muestran el incumplimiento que indudablemente haría procedente en derecho la aplicación de lo previsto en la Cláusula quinta del mencionado contrato. De manera que como consecuencia de lo antes expresado, mi mandante la Sociedad Mercantil “Desarrollos Cristal, C.A” conforme al acuerdo de voluntad suscrito, no estaba obligada a concederle al promitente Comprador el Certificado de Habitabilidad de la vivienda signada con el N° 219, una vez que fuese expedido por el organismo competente y consecuentemente con ello, no estaba obligada a realizar la compra venta definitiva, toda vez que la parte demandante conocía de la importancia que tenía la puntualidad del pago de las cuotas acordadas..”

   Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida realizó un recuento de las actuaciones acaecidas en el proceso; así mismo puntualizó que en fecha 06 de octubre de 2.010, la demandada presentó documento que corresponde a la c.d.r.d.h., de donde se puede apreciar que fue recibida por la dirección de catastro el 5 de agosto de 2.008,y de donde se infiere el incumplimiento de la demandada, ya que transcurrieron 14 meses posteriores a la fecha de vencimiento estipulado en el contrato de opción a compra, en que se obligaba la empresa Desarrollo Cristal, C.A. a formalizar la compra-venta.

   Finalmente arguyó que, no es posible que un ciudadano cualquiera entregue una cantidad de dinero por opción a compra venta (arras) que en este caso específico es la cantidad de Treinta y Cinco Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 35.750,00); es decir, que entregó por anticipado a cuarta parte del valor de la vivienda y se quede prácticamente con esa suma de dinero las inmobiliarias con base a unas estipulaciones de los contratos que por demás INDEPABIS los considera como leoninos.

5. Motivación para decidir

   Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:

   Se evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

   Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones.

   Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a celebrar entre sí un futuro contrato.

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

   -Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   -Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   -Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   -Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   -Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195).

   Así mismo, conviene citar el contenido la norma rectora de todo contrato prevista en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, que establece:

   Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado).

   De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego-.

   En este sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que el documento autenticado en fecha ocho (08) de junio de (2.006) por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contentivo de la opción a compraventa suscrito por el demandante y la demandada de autos, estableció las pautas u obligaciones preliminares con el objeto de perfeccionar un fututo contrato de venta.

   Así las cosas, el objeto de controversia de la presente causa lo constituye el hecho del presunto incumplimiento por parte de la demandada y promitente-vendedora, de otorgar al demandante el documento definitivo de venta del inmueble opcionado.

   En este sentido, quedo demostrado en el curso del proceso la cancelación por parte del demandante de autos de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 35.750,00), por concepto de arras conforme a lo acordado en la cláusula CUARTA del contrato, cuestión esta aceptada plenamente por la demandada; sin embargo, de los referidos recibos de pago se observa que los mismos no fueron efectuados en las fechas establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta.

   De la misma manera, evidencia quien hoy juzga que, la promitente-vendedora durante el lapso de vigencia del contrato de opción a compra-venta, mantuvo una posición de aceptación ante el retraso en los pagos efectuados por el promitente comprador, puesto que de actas no se evidencia que haya girado algún recibo de cobro del porcentaje por mora establecido en el primer aparte de la cláusula quinta del contrato, o que se le haya exigido al promitente comprador la cancelación de dicho concepto.

   Por ello, mal puede considerarse que el promitente-comprador haya incumplido el contenido de la cláusula cuarta, mas aún cuando la promitente vendedora mostraba la voluntad de querer continuar con la vigencia del contrato, y finalmente perfeccionar la venta prometida (ello se desprende del hecho de haber recibido los pagos fuera de los términos establecidos), teniendo la promitente vendedora –ante este panorama- la posibilidad de demandar la resolución del contrato, conforme al contenido de la cláusula quinta, mas no, pretender que luego de la cancelación total del monto estipulado por concepto de arras por parte del promitente-comprador, no llevar a cabo la venta prometida, argumentando el incumplimiento de los compromisos contractuales contraídos.

   La actitud asumida por la promitente vendedora a juicio de este sentenciador puede considerarse de aceptación de la forma en como el promitente-comprador, estaba efectuando el pago por concepto de arras.

   Así las cosas, se evidencia de los recibos de pago consignados por la parte actora, la cancelación total de la cantidad estipulada por concepto de arras a la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., según lo establecido en el contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha ocho (08) de junio de (2.006), por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia.

   Por otra parte, la referida cláusula cuarta establece que en un plazo de sesenta días (60) continuos posteriores a la entrega por parte de la promitente-vendedora del Certificado de Habitabilidad de la Vivienda, el promitente-comprador debía cancelar el monto restante del precio de la vivienda pactado para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

   De las actas no se constata que la promitente-vendedora haya hecho entrega al promitente-comprador del certificado de habitabilidad de la vivienda opcionada, lo que en efecto constituye un incumplimiento de lo pactado en el contrato, contrario a ello, dentro del lapso probatorio la demandada, intimada como fuera por este Tribunal, presentó en original el certificado de habitabilidad expedido por la Oficina Municipal de Planificación Urbana del municipio Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de julio de (2.008).

   De igual manera, afirma erradamente la parte demandada en la oportunidad de los informes, que su representada no estaba obligada a hacer entrega al promitente-comprador del Certificado de Habitabilidad de la vivienda N° 219 perteneciente al conjunto Costa Rosmini Villas, en virtud del retraso en el pago de las cuotas acordadas en la cláusula cuarta del contrato, dicha afirmación, sin lugar a dudas constituye una tergiversación del contenido de la tantas veces mencionada cláusula cuarta que a la letra establece “..El monto restante del precio de venta acordado para el inmueble objeto de este documento y su incremento por la aplicación del índice del precio al constructor, emitido por el Banco Central de Venezuela, será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR, una vez expedida la Cédula o Certificado de Habitabilidad de la vivienda, oportunidad a partir de la cual comenzará a correr un plazo de sesenta (60) días continuos para la protocolización del documento definitivo de compra-venta. …”

   En la cláusula cuarta parcialmente transcrita supra no se establece de manera alguna que, la entrega de la cédula catastral al promitente comprador, se encontraba supeditada a la cancelación por parte de éste, de la cantidad fijada por concepto de arras; ahora bien, aun y cuando así fuese, no sería procedente tal argumento de excepción de cumplimiento por parte de la promitente vendedora, toda vez que el promitente comprador había cancelado la totalidad del monto acordado por concepto de arras.

   En este sentido, se observa de la revisión de los recibos de pago que, el demandante de autos terminó de cancelar las arras por la vivienda ofrecida en venta, en fecha veintinueve (29) de enero de (2.007), según recibo N° 0626, inserto al folio quince (15) del expediente, y el certificado de habitabilidad otorgado al conjunto Costa Rosmini Villas, fue expedido en fecha dieciséis (16) de julio de (2.008), a mas de un (01) año y cinco (05) meses posteriores a la cancelación de la inicial por parte del promitente comprador.

   Así las cosas, no hay constancia en actas de que la promitente-compradora haya recibido el certificado de habitabilidad de la vivienda a los fines de tramitar el crédito para la adquisición de la vivienda, como prueba de ello, se evidencia la carta remitida por el demandante de autos, a la Oficina Municipal de Planificación Urbana solicitando se le informe si por esa oficina fue expedido el certificado de habitabilidad del conjunto Costa Rosmini Villas, inserta al folio noventa y seis (96) del expediente.

   Probados como han quedado en el iter procedimental, los argumentos expuestos por la parte actora, resulta conveniente citar el contenido del artículo 1.160 del Código Civil que establece:

   Art. 1.160. Código Civil. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   La norma que antecede establece directrices con respecto al principio de buena fe que debe regir en todo contrato, así como las consecuencias que se deriven de los mismos según la equidad, el uso o la ley; de manera pues que, el Juez a quien se le presente un contrato para su análisis, tiene la facultad interpretativa que le confiere el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.(subrayado y resaltado de este juzgado).

   En este sentido, este Juzgador considera en base a la sana crítica y al principio de buena fe que debe regir en la ejecución de los contratos, que la actuación realizada por la demandada no estuvo apegada a la Ley, en primer lugar al establecer un contrato de opción a compra-venta con condiciones realmente desventajosas para el débil jurídico en el contrato, que en este caso es el promitente comprador; y, en segundo lugar, al pretender no dar en venta al demandante el inmueble sobre el cual ya ha cancelado el precio de la inicial o –arras-, a sabiendas de la necesidad imperiosa de vivienda de aquél que se encuentra en trámites de adquirir una vivienda de tipo familiar.

   En este sentido, el Gobierno Nacional en vista de los abusos cometidos por el sector de la construcción, se vio en la imperiosa necesidad de promulgar la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial del 10 de junio de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, con la cual declara nulas las cláusulas que establecen condiciones abusivas en los contratos para la adquisición de viviendas. De esta manera vino a atacar esa realidad social.

   Es francamente vergonzoso la posición asumida por algunas empresas constructoras de viviendas, al pretender colocar al necesitado de vivienda en estos casos –el débil jurídico- en la obligación de suscribir contratos preliminares de compra-venta con condiciones realmente desventajosas, y que en la realidad resultan contratos de adhesión porque el promitente comprador no se encuentra en la posibilidad de modificar sus cláusulas, puesto que, si no acepta las condiciones que le son impuestas, sencillamente no puede adquirir la vivienda ofertada por dicha constructora.

   Por otra parte, vemos como el contrato de promesa bilateral de compra-venta demandado de cumplimiento impone cláusulas verdaderamente abusivas en detrimento del promitente-comprador; así mismo, el contenido de sus cláusulas resulta verdaderamente ambiguo, específicamente lo dispuesto en la cláusula quinta que contienen dos supuestos de incumplimiento en que podría incurrir el promitente comprador, estableciéndose en cada situación, una consecuencia mas gravosa que la otra, dejando a merced del promitente-vendedor la aplicabilidad a su conveniencia de dichos efectos.

   Ahora bien, este sentenciador en consonancia con los criterios expuestos en el presente fallo considera procedente en derecho la pretensión intentada por la parte demandante ciudadano Jarol A.C.P. por intermedio de su apoderado judicial, por considerar quien hoy juzga que, si el promitente-comprador había cancelado la totalidad del dinero exigido por concepto de arras, aunque con ciertos retrasos en las fechas convenidas, debía en tal sentido, la promitente vendedora otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, previo el cobro de los intereses de mora establecidos en la cláusula quinta del contrato estudiado, mas no, pretender que luego de que se le hubiese cancelado la totalidad de la inicial, considerar resuelto de pleno derecho el contrato de opción a compra-venta. Así se declara.

   Consecuencia de las consideraciones precedentemente expuestas, debe forzosamente este sentenciador declarar CON LUGAR la pretensión incoada por la parte actora ciudadano Jarol A.C.P., y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

   Ahora bien, con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A. en contra de la parte actora ciudadano Jarol A.C.P., fundamentada en que el prenombrado ciudadano aún y cuando canceló el monto total de la inicial de la vivienda, dichos pagos no los efectuó el demandante de la manera estipulada en la cláusula cuarta del acuerdo suscrito por ellos, y que, en tal sentido le resulta aplicable el supuesto de resolución previsto en la cláusula quinta del referido contrato.

   Ante este planteamiento, resulta conveniente retomar lo expresado en considerandos anteriores respecto a la ambigüedad de los supuestos de resolución previstos en la cláusula quinta del contrato de marras, en el cual, se prevé que el promitente-vendedor puede dar por resuelto el contrato de opción en caso de incumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta –cancelación de la inicial-, sin embargo, en el caso sub iudice la demandada declaró expresamente haber recibido el monto por concepto de arras que le fuera cancelado por el promitente vendedor.

   De manera pues, que mal puede pretender la demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., demandar la resolución del contrato con fundamento al incumplimiento de una obligación que ella misma declara que le fue cumplida.

   En ese caso, la promitente vendedora al haber aceptado los pagos realizados con los atrasos referidos, se encontraba plenamente habilitada para dejar de recibir los pagos y considerar resuelto el contrato por incumplimiento de las fechas de pago previstas en la cláusula cuarta; o, por otra parte, se encontraba legitimada para realizar el cobro de los intereses de mora previstos en el último aparte de la cláusula quinta del contrato.

   Así las cosas, visto que los fundamentos en que se basa la resolución de contrato propuesta por la demandada de autos, en contra del ciudadano Jarol Cacique, se destruyen uno al otro por sí mismos, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta, y así quedará establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara.

6. Dispositiva

   Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta intentada por el ciudadano Jarol A.C.P., plenamente identificado en las actas, en contra de la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., de conformidad con los fundamentos antes expuestos. SEGUNDO: Por vía de consecuencia SE CONDENA a la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., a dar cumplimiento a los términos del contrato suscrito con el ciudadano Jarol Cacique Pirela, en fecha ocho (08) de junio de (2006), por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, inserto bajo el N° 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., en contra del ciudadano Jarol Cacique Pirela, ambos identificados en las actas. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y notifíquese.

   Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los tres (03) días del mes de Mayo del año Dos Mil Once (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

   El Juez Provisorio,

   C.R.F.L.S.,

   M.R.A.F.

   En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) quedando registrado bajo el N°______.

   La secretaria,

   M.R.A.F.

   CRF/MRAF/icv.

   Exp. Nro. 12.665.-