Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 14 de Junio de 2012

…invoco el valor probatorio de la documental anexa al libelo de la demanda, fechada 14 de Septiembre de 2009, dirigida a J.M., mediante la cual la ciudadana C.C., en su condición de arrendadora, le notifica que el local de actas pasará a ser propiedad de O.U., y que para mantener la relación arrendaticia debía celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario en los días posteriores…

…invoco el valor probatorio de la confesión espontánea de la parte demandada vertida en su escrito de contestación de demanda, ya que nunca alegó falta de pago de canon de arrendamiento en concreto…

Para demostrar que los cheques de actas promovidos por la parte demandada, no corresponden a cánones de arrendamiento insolventes, invoco el valor probatorio de esas mismas documentales, por ser obligaciones de pago autónomas que no guardan relación alguna con el monto del canon de arrendamiento…

…invoco el valor probatorio de las actas, especialmente el que se desprende del contrato de arrendamiento en su cláusula séptima, en armonía con el escrito de litis contestación, en atención a que si mi mandante estuviese insolvente con pago alguno, hubiese ejercido la arrendadora las acciones legales en su contra e incluso, lo hubiese podido reconvenir por ese mismo motivo y no lo hizo…”

El día 25 de noviembre de 2009, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto por medio del cual procedió a admitir las pruebas presentadas por la parte actora.

Posteriormente, en fecha 23 de julio de 2010, el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró CON LUGAR la presente demanda.

Seguidamente, el día 12 de agosto de 2010, la abogada en ejercicio M.G.G.V., ya previamente identificada y actuando con el carácter que consta en actas, estampó diligencia por medio de la cual Apeló del fallo definitivo dictado en la presente causa.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Inicia la presente acción de Retracto Arrendaticio, en virtud de demanda incoada por el ciudadano J.M.P., toda vez que afirmó el actor que en fecha 02 de febrero de 2007, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana C.C.C.C., cuyo objeto fue un local comercial MLC-06, del hoy denominado Centro Comercial Galerías Mall, obligándose a cancelar un canon de arrendamiento de Dos Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.f. 2.350,oo), el cual por convenio entre las partes se ha venido prorrogando automáticamente hasta la fecha de presentación de la presente demanda, estableciéndose un canon de arrendamiento de Tres Mil Bolívares (Bs.f. 3.000,oo), obligándose igualmente a cancelar las cuotas mensuales de condominio, así mismo acordaron que se cancelaría el canon de arrendamiento mediante depósitos bancarios en la Cuenta Corriente número 0105-0129-610129142484 del Banco Mercantil a nombre de la arrendadora.

Asimismo, afirmó que a medidos del mes de septiembre de 2009, se presentó al local del arrendado, un ciudadano que afirmó llamarse O.U.C. y le entregó una comunicación, de fecha 14 de Septiembre de 2009, mediante la cual la ciudadana C.C. le notificaba que ese local pasaría a ser propiedad del ciudadano O.U., con quien debía celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, y que finalmente ese mismo ciudadano a finales del mes de septiembre le informó que ya había comprado el referido local objeto de la presente demanda, específicamente en fecha 21 de Septiembre de 2009, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el número 48, Tomo 33, Protocolo 1°, según el cual la ciudadana C.C. dio en venta al ciudadano O.U. el inmueble comercial por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo).

Razón por la cual afirmó la parte actora, que dicha negociación violó disposiciones de orden público, ya que posee el local arrendado por más de dos años sin que en ningún momento se hubiere cumplido con el requisito de ofrecérselo en venta de manera previa o de habérsele hecho la notificación auténtica de Ley, a pesar de encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que procedió a demandar a los ciudadanos C.C. y O.U., por retracto legal arrendaticio.

Por su parte los codemandados en autos negaron y rechazaron que el actor se encuentre asistido por el derecho al ejercicio del retracto legal, en virtud primero que el ciudadano J.M. no se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que éste se ha rehusado a pagar los respectivos ajustes de los cánones arrendaticios, lo cual queda demostrado con correspondencia de 09 de junio de 2007, en la cual la arrendadora le comunica al arrendatario que le preocupaba la situación del incumplimiento de la contratación arrendaticia, específicamente de la cláusula sexta referida a la cancelación de los cánones de arrendamiento durante los primeros cinco días de cada mes, dado que el demandado había venido pagando el canon en forma fraccionada durante un lapso de 30 días que no fue acordado, aparte del atraso presentado en los pagos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2007.

Igualmente, afirmó que el actor no se encuentra asistido del derecho preferente, toda vez que éste a pesar de tener conocimiento de la futura venta del inmueble durante el lapso de caducidad de quince días naturales contados a partir del 14 de septiembre de 2009, no ejerció su interés en concretar su intención de adquirir el aludido inmueble, razón por la cual solicitó que la presente demanda fuese declarada inadmisible.

IV

DE LAS PRUEBAS

De las pruebas promovidas por la parte actora con el escrito libelar.

• Copia Certificada de documento Notariado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 02 de febrero de 2007, en el cual consta contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.C. y J.M., sobre un local comercial identificado con el número MLC-06 del Centro Comercial Galerías Mall, el cual corre inserto en actas al folio 06 del presente expediente.

La presente reproducción certificada de documento público, no tachado, desconocido ni impugnado en juicio, tiene el valor probatorio que le otorgan los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

Del mismo se desprende, que efectivamente, tal como lo afirman las partes, en fecha 02 de febrero de 2007, fue suscrito contrato de arrendamiento sobre un inmueble conformado por un local comercial identificado como MLC-06, entre los ciudadanos C.C. y J.M., el cual se tenía una duración de un año contados a partir del 1 de febrero del 2007, así como que se estableció un canon de arrendamiento mensual a cancelarse dentro de los primeros cinco días de cada mes de Dos Millones Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.350.000,oo), lo que equivale según el signo monetario actual a Dos Mil Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.f. 2.350,oo), monto el cual puede ser ajustado dentro de los treinta días anteriores al vencimiento de la duración inicial del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Original de documento notificación fechada el día 14 de septiembre de 2009, suscrita por la ciudadana C.C. y por medio de la cual le notificaba al ciudadano J.M. que el inmueble objeto de la presente demanda, pasaría a ser propiedad del ciudadano O.U., con quien debería suscribir un nuevo contrato de arrendamiento si quería continuar la relación arrendaticia, la cual se encuentra inserta en actas al folio 11 del presente expediente.

El presente instrumento privado en original, el cual fue admitido por la parte demandada y como emanado de su persona, adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

Del mismo se desprende que efectivamente, el día 14 de septiembre del año 2009, la ciudadana C.C., arrendadora del local comercial objeto del presente litigio, informó mediante el presente instrumento que el referido inmueble pasaría a ser propiedad del ciudadano O.U., sin que del mismo conste la fecha exacta de la susodicha transacción, ni consta que le realizara alguna oferta al ciudadano J.M. con el fin de que este adquiriera el referido inmueble.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia Certificada de documento Registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de septiembre de 2009, en el cual consta contrato de compra-venta suscrito entre los ciudadanos C.C. y O.U., sobre el local comercial identificado con el número MLC-06 del Centro Comercial Galerías Mall, el cual corre inserto en actas al folio 13 del presente expediente.

La presente reproducción certificada de documento público, no tachado, desconocido ni impugnado en juicio, tiene el valor probatorio que le otorgan los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

Del referido documento se desprende que la ciudadana C.C.C.C. le dio en venta, pura y simple, el día 21 de septiembre de 2009, al ciudadano O.E.U.C., el inmueble conformado por un local comercial identificado como PBO-C6, del Centro Comercial GALERÍAS MALL, con un precio de venta de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.f. 40.000,oo).

Aunado a lo anterior, se debe destacar que si bien el número de local comercial que consta en el presente expediente, no concuerda con el número del local comercial determinado en el contrato de arrendamiento, han afirmado y ha sido concordado por las partes intervinientes que se trata del mismo inmueble por el que se presenta la citada acción.-ASÍ SE ESTABLECE.

De las pruebas promovidas por la parte actora en el lapso probatorio.

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas, para acreditar que la parte actora se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha de interposición de la demanda.

En cuanto al merito favorable de los autos, cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en múltiple jurisprudencia, razón por la cual, esta operadora de justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito de los autos, invocado por la parte actora a través de su defensora judicial en su escrito de promoción de pruebas.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Invocó la confesión espontánea de la parte demandada, con el objeto de demostrar que la parte actora se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha de interposición de la demanda, dado que la parte demandada no señaló en modo alguno la falta de pago de alguna o algunas mensualidades en específico.

Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en jurisprudencia reiterada, al respecto de la Confesión espontánea de alguna de las partes ha establecido lo siguiente:

"...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Invocó la confesión de la parte demandada, específicamente la vertida en su escrito de contestación de la demanda, porque a pesar de señalar que la parte actora se atrasó en los meses de Mayo y Junio de 2007, no alegó que los adeudase.

Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en jurisprudencia reiterada, al respecto de la Confesión espontánea de alguna de las partes ha establecido lo siguiente:

"...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Invocó la confesión tácita de la parte demandada respecto a que el canon de arrendamiento vigente lo es por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.f.3.000,oo) y que los pagos de las cuotas de condominio las cancela la parte actora.

Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

"...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

Prueba de Informes en virtud de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de solicitar a la administración del Condominio del CENTRO COMERCIAL GALERIAS MALL, para que informen si consta en libros, archivos, papeles o por cualquier otro medio, que el ciudadano J.A.M.P. es quien cancela las cuotas de condominio del local arrendado, para lo cual consignó prueba documental de misiva de fecha 08 de octubre de 2009, denominada “SOLVENCIA DE CONDOMINIO”, emanada y suscrita por la ciudadana G.L. G, Sub-Gerente de Administración del Centro Comercial Galerías Mall, así como notas de crédito igualmente emanada por el Condominio del Centro Comercial Galerías Mall.

A tal efecto de actas se observa que la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Mall, nunca procedió a dar respuesta a la presente prueba de Informes, en virtud de lo cual se desechan y desestiman en su valor probatorio las presentes pruebas documentales, en virtud que las mismas son emanadas de un Tercero Ajeno a la causa sobre la información que consta en los archivos administrativos del Centro Comercial Galerías Mall, por lo cual para su valoración han debido ser ratificadas en virtud de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Ratificó la prueba documental constante de comunicación en la cual la ciudadana C.C.d. fecha 14 de Septiembre de 2009, en la cual le notifica al ciudadano J.M. que el local objeto de la presente acción será vendido y que deberá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con el que sería el nuevo propietario.

Consta en actas que el presente instrumento probatorio ya fue valorado por esta Sentenciadora con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual este Tribunal Superior se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Prueba documental en Copias Certificadas de expediente judicial de consignaciones de canon de arrendamiento, expediente número 018, llevado por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las cuales consta en actas a los folios 61 y siguientes del presente expediente.

La presente reproducción certificada de expediente judicial, el cual no tachado, desconocido ni impugnado en juicio, tiene el valor probatorio que le otorgan los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en el sentido de tomar como ciertos y verídicos los hechos ahí constatados.-ASÍ SE ESTABLECE.

Del mismo se desprende que el ciudadano J.M.P., en fechas 13 de octubre de 2009 y 09 de noviembre del mismo año, consignó por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, lo relativo a los cánones de arrendamiento mensual convenido verbalmente entre la ciudadana C.C.C. y su persona, por un monto de Tres Mil Bolívares Fuertes cada uno (Bs.f. 3.000,oo), en virtud que el inmueble objeto del arrendamiento fue vendido al ciudadano O.U. y el referido ciudadano no le notificó de cómo le cancelaría los cánones respectivos.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Ratificó la prueba documental constante de contrato de arrendamiento Notariado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 02 de febrero de 2007, en el cual consta contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.C. y J.M., sobre un local comercial identificado con el número MLC-06 del Centro Comercial Galerías Mall.

Consta en actas que el presente instrumento probatorio ya fue valorado por esta Sentenciadora con anterioridad en el texto de la presente sentencia, razón por la cual este Tribunal Superior se abstiene de pronunciarse nuevamente al respecto.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Invocó el valor probatorio de la confesión espontánea de la parte demandada vertida en su escrito de contestación de la demanda, para demostrar que el contrato de arrendamiento se ha venido prorrogando.

Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

"...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

• Ratificó la prueba documental constante de instrumentos mercantiles “cheques”, consignados en actas por la parte demandada, los cuales constan en actas al folio 36 y siguientes del presente expediente.

Al respecto, esta Superioridad considera que toda vez que los instrumentos mercantiles han sido promovidos por la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas, por lo que esta Sentenciadora se pronunciará al respecto con posterioridad, al momento de valorar las pruebas presentadas por la parte demandada.

De las pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso probatorio.

• Prueba de Informes en virtud de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficie al Banco Occidental de Descuento, C.A., Sucursal Galerías Mall; con requerimiento de información sobre los particulares que se especifican en este ordinal, relacionados con los cheques Nos. 17000168; 73000166; 58000120; 61000124; 65000075; fechados los días 06 de Mayo de 2009; 02 de Mayo de 2009, 06 de Septiembre de 2008; 12 de Septiembre de 2008 y 06 de Junio de 2008, emitidos bajo la orden de pago impartida a esa institución bancaria por su emisor, ciudadano J.A.M.P., los cuales fueron anexados a las actas a los folios 36 y siguientes de la pieza principal del presente expediente:

1. La identificación de la cuenta corriente, en contra de la cual se emitió la orden de pago, mediante su nomenclatura;

2. Quien es la persona que aparece en los registros de dicho Banco, como titular de la cuenta corriente No. 0116-0144-86-0006835767, es decir el nombre y apellidos y de ser posible su número de su cédula de identidad.

3. Si los cheques distinguidos con los números..., fueron pagados, o en su caso no lo fueron, por dicha institución bancaria a la persona que aparece como beneficiaria en cada uno de los cheques antes identificados, en la oportunidad en que fueron presentados al cobro.

4. Así mismo, para que informe a este Juzgado si para la fecha de emisión de cada uno de los identificados efectos de comercio (cheques), el titular de la cuenta corriente disponía de los fondos dinerarios suficientes para cubrir el pago de cada uno de tales cheques.

   Respecto el presente medio probatorio, es de observar que la Prueba de Informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, refiere a la forma en que una de las partes solicita se traiga información a juicio que conste en alguna oficina pública o privada referente a un punto litigioso en concreto y sobre el cual el promovente no tiene acceso, bajo lo cual debe examinarse de conformidad con el principio de la Sana Crítica establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.-ASÍ SE ESTABLECE.

   De actas se observa que al folio 123 de la pieza principal del presente expediente, consta misiva de fecha 21 de junio de 2010, suscrita y remitida por la ciudadana I.M.C., en su condición de Vicepresidente de Consultoría Jurídica del Banco Occidental de Descuento, remitió respuesta a la prueba de informes solicitada bajo los siguientes términos:

   …Conforme a nuestros registros y asientos contables electrónicos, la cuenta corriente identificada con el No. 116-0144-86-0006835767 pertenece al ciudadano J.A.M.P., cédula de identidad No. V-16.118.585…

   Asimismo, le informamos que conforme con nuestros sistemas, los cheques identificados con los Nos. 17000168, 73000166, 58000120, 61000124 y 65000075, vinculados a la cuenta corriente signada con el No. 116-0144-86-0006835767, se encuentran en estatus disponibles, lo cual representa que dichos instrumentos no han sido presentados al cobro por ante esta institución financiera…

   De la referida prueba queda demostrado que contrario a lo que pretendía hacer valer la parte promovente, los instrumentos mercantiles no fueron presentados para su cobro, razón por la cual nada demuestra que le favorezca respecto a la insolvencia de la parte actora.-ASÍ SE ESTABLECE.

   • Invocó la admisión del hecho en que incurre el actor, mediante confesión espontánea, en el sentido de que tuvo conocimiento de la negociación de compraventa del inmueble a que se refiere en el libelo de la demanda, el día 14 de Septiembre de 2009, con lo cual no queda duda que el lapso fatal y perentorio para manifestar su voluntad de ejercer su derecho preferente venció 15 días naturales después de haberse enterado de la proyectada enajenación, contados a partir del día siguiente, es decir, del 15 de Septiembre de ese año y feneció el 29 de Septiembre del mismo año.

   Esta juzgadora observa que, en relación a las confesiones espontáneas la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

   "...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios. En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil… En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuento a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial..."

   Es por ello y en virtud de que la parte demandada quiere hacer valer la prueba de confesión espontánea, es por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la valora, reservando su apreciación a la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

   V

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   Afirma la representación judicial de la parte actora, que en fecha 02 de febrero de 2007, celebró contrato de arrendamiento cuyo objeto era un local comercial identificado con MLC 06, del Centro Comercial Galerías Mall, propiedad de la ciudadana C.C., el cual se ha venido prorrogando de manera verbal anualmente, y que cuyo canon de arrendamiento actual asciende a la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 3.000,oo), más el monto de las cuotas mensuales ordinarias de condominio, lo cual efectuaba en forma directa en la administración del Centro Comercial Galerías Mall.

   Asimismo, afirmó que canceló sin problemas alguno el canon de arrendamiento establecido hasta el mes de septiembre de 2009, toda vez que a mediados de ese mes se presentó al local el ciudadano O.U.C. y le entregó una comunicación, de fecha 14 de septiembre de 2009, mediante la cual, la ciudadana C.C. le notificaba que el local pasaría a ser propiedad del O.U., por lo que tenía que celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario.

   También expuso que el día 05 de octubre de 2009, se apersonó nuevamente el ciudadano O.U., afirmándole que no le recibiría los pagos de arrendamiento hasta tanto no suscribieran un nuevo contrato, por lo que luego se constató que fue el día 21 de septiembre de 2009, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que la ciudadana C.C. le dio en venta el citado inmueble a O.U., por la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.f. 40.000,oo), razón por la cual procedió a intentar la presente demanda por retracto legal arrendaticio.

   Por su parte, los codemandados en actas negaron, rechazaron y contradijeron que el actor se encontrare asistido por el derecho al ejercicio del retracto legal, con base a que el arrendatario J.M., no se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que éste se rehusó a pagar los respectivos ajustes de los cánones arrendaticios.

   Señaló igualmente, que no es cierto que el arrendatario se encuentre asistido del derecho preferente para adquirir el inmueble, ya que fue informado sobre la proyectada enajenación del inmueble y a pesar de tener conocimiento de ello, no agenció ni hizo valer su interés en concretar su intención de adquirir el aludido inmueble en el lapso perentorio de 15 días contados a partir del 14 de septiembre de 2009, fecha en la cual se le hizo saber que el inmueble pasaría a ser propiedad del co-demandado O.U., por lo que solicitan se declare sin lugar la demanda.

   Vistos los elementos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes, a los fines de dilucidar la procedencia de la presente acción, es necesario determinar que:

   El retracto legal en materia arrendaticia se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   Al respecto el artículo 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establecen sobre la materia:

   Artículo 42.- La preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

   Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

   .

   Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

   Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

   Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

   Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

   No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

   Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”

   Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J. en sentencia de fecha 16 de mayo de 2007, estableció respecto a la legislación inquilinaria venezolana que consagra el retracto legal, este como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los Artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

   De las normas transcritas podemos determinar los elementos que distinguen la institución y, en ese sentido establecer que, al estar estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como un derecho, es irrenunciable por parte del arrendatario a quien no se le ha ofrecido en venta el inmueble que ocupa en tal calidad en primer lugar y con preferencia del tercer adquirente del mismo, o cuando se ha hecho pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos por el artículo 44 ibidem o, dentro de cualquiera de los supuestos del artículo 48 ejusdem.

   Los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio vienen determinados en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, agregando algunos propios de la institución. Dichos requisitos determinan la carga probatoria del demandante y se detallan de seguidas:

1. Respecto al arrendatario:

   1. Que tenga más de dos (02) años como arrendatario del inmueble en cuestión;

      Al respecto, quedó demostrado de actas, específicamente que los ciudadanos C.C. y J.M., actuando respectivamente como Arrendadora y Arrendatario del local objeto de la presente acción, suscribieron contrato de arrendamiento en fecha 02 de febrero de 2007, el cual tenía como vigencia desde el 01 de febrero del mismo año, así mismo se puede observar que la presente acción fue admitida por ante el Tribunal de instancia en fecha 13 de octubre de 2010, razón por la cual quedó plenamente demostrado que se cumple con la presente condición.-ASÍ SE ESTABLECE.

   2. Que esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias;

      Respecto a la presente condición, es de destacar que el contrato de arrendamiento establecía en su cláusula Quinta que el canon de arrendamiento pautado para el contrato de arrendamiento suscrito entre C.C. y O.U. en un monto de Dos Millones Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.350.000,oo), hoy en día Dos Mil Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.f. 2.350,oo), así como que las partes podrían modificar el canon de arrendamiento.

      A tal respecto, la parte actora afirma que acordó conjuntamente con la ciudadana C.C., que para el momento en que se intentó la presente demanda, el arrendatario cancelaría la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 3.000,oo), más lo correspondiente a la cuota de condominio del Centro Comercial Galerías Mall.

      Por su parte, la representación judicial de los co-demandados en juicio, afirmaron que el ciudadano J.M. se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que el mismo no ha cancelado el ajuste anual que alude el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero es de destacar que si bien la norma establece un medio para ajustar automáticamente el canon de arrendamiento transcurrido el período de un año.

      De actas se observa que para que dicha normativa se aplique las partes no han debido llegar a un acuerdo sobre el ajuste de los cánones de arrendamiento, situación esta que no se evidenció en la presente causa, toda vez que la parte actora afirmó, tal como fue enunciado con anterioridad, que las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, acordaron ajustar el canon mensual en la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 3.000,oo) y a tal efecto consta de Copias Certificadas anexas al presente expediente, expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento relativos a la presente causa, por un monto de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 3.000,oo) mensuales, argumento que los co-demandados de autos no pudieron desvirtuar en la presente causa, por lo que en consecuencia quedó demostrada la solvencia del arrendatario de actas.-ASÍ SE ESTABLECE.

   3. Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble cuyo retracto se pretende y;

      Del escrito libelar presentado por la representación judicial de la parte actora, se observa que el ciudadano J.M., afirmó que estaba dispuesto a consignar ante la autoridad competente la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.f. 40.000,oo), a los fines de satisfacer las aspiraciones económicas de la vendedora.-ASÍ SE ESTABLECE.

   4. Que ejerza el derecho dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de notificación que le haga el adquirente de la negociación celebrada.

      Sobre tal particular, se observa que el ciudadano J.M., arrendador del bien inmueble objeto de la presente acción, afirmó que tuvo conocimiento real de la transacción celebrada entre los ciudadanos C.C. y O.U. el día 14 de septiembre de 2009, a través de investigaciones hechas por su apoderado judicial, razón por la cual el lapso perentorio de cuarenta días para intentar la acción de retracto legal fenecía el día 24 de octubre de 2009, y como ya fue planteado con anterioridad en la presente sentencia, la presente acción fue admitida por el Tribunal de la causa el día 13 de octubre de 2009, razón por lo cual queda demostrado de la presente acción se intentó en tiempo oportuno.-ASÍ SE ESTABLECE.

2. Respecto al propietario arrendador:

   1. Que no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem o que se haya realizado dicha notificación omitiendo alguno de sus requisitos.

   Es de señalar para esta Juzgadora Superior, que según comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009, suscrita por la ciudadana C.C., dirigida al ciudadano J.M., previamente valorada en actas, se observa del texto de la misma que refiere a que la Arrendadora le notifica al arrendatario que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento pasaría a ser propiedad del ciudadano O.U., por lo que la referida comunicación no puede tomarse como notificación auténtica de la intensión de vender el referido inmueble a los fines de poder ejercer el derecho al retracto legal, especialmente porque según consta de actas, el inmueble pasó a ser propiedad del co-demandado en actas el día 21 de septiembre de 2009.

   Aunado a lo anterior, la comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009, no llena los requisitos establecidos en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que el referido artículo estipula que la notificación de intención de venta del inmueble objeto de arrendamiento debe ser a través de instrumento auténtico y con indicación del precio, condiciones y modalidad del pago, razón por lo cual no se dio fiel cumplimiento al derecho del arrendatario en conocer la intención de venta del bien inmueble.-ASÍ SE ESTABLECE.

3. Respecto al tercero adquirente:

   1. Que haga la notificación cierta de la negociación que celebró con el propietario arrendador y que anexe a dicha notificación copia del documento contentivo de la negociación.

   Sobre el presente particular, afirmó la parte actora que la única notificación escrita que recibió por parte de los co-demandados de la contratación que efectuaran de compra-venta del referido inmueble, fue la relativa a la misiva de fecha 14 de septiembre de 2009, en la cual simplemente le notificaba que el inmueble que tenía arrendado pasaría a ser propiedad del ciudadano O.U., sin especificar ningún tipo de fecha específica de tal negociación ni una oferta a su persona para que demostrara interés en adquirir el referido inmueble.

   Tal afirmación fue atacada por la representación judicial de la parte co-demanada al señalar que, el ciudadano J.M., tuvo conocimiento mediante comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009 emanada de la ciudadana C.C., que el inmueble pasaría a ser propiedad del ciudadano O.U., por lo que el lapso de caducidad de 15 días para manifestar su voluntad de ejercer su derecho preferente se venció el día 29 de septiembre de 2009.

   A tal efecto, debe señalar esta sentenciadora que la referida comunicación tal como fue analizada con anterioridad en el texto de la presente decisión que al misma solo constituye una mera participación de que el inmueble sería vendido y mucho menos sin señalar una fecha exacta de la referida transacción, por lo que tal comunicación no llena los requisitos establecidos en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 47 eiusdem, toda vez que el lapso de 15 días nace al momento de que al arrendatario tiene conocimiento del registro de la venta.-ASÍ SE ESTABLECE.

   En virtud de las anteriores consideraciones, es que determina esta Juzgadora Superior que al ciudadano J.M.P., le asiste el derecho de Retracto Legal Arrendaticio, toda vez que se le violó su derecho de Preferencia Ofertiva para adquirir el bien que arrendaba por más de dos años, y estando solvente en el pago de los cánones de arrendamiento pactados con la ciudadana C.C., e intentando la presente acción en tiempo hábil para ello.-ASÍ SE DECIDE.

   En consecuencia, se debe declarar SIN LUGAR la presente apelación y se RATIFICA la decisión dictada por el Tribunal en todas sus partes a quo al declarar CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano J.M.P. en contra de los ciudadanos C.C.C. y O.U.C..-ASÍ SE DECIDE.

   VI

   DISPOSITIVA

   Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada M.G.G.V. antes identificada, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, de fecha 12 de agosto de 2010.

SE CONFIRMA la decisión proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA de fecha 23 de julio de 2010.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de junio del año dos mil doce (2012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR,

(Fdo)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO,

(Fdo)

Abog. M.F.Q..

En la misma fecha anterior, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(Fdo)

Abog. M.F.Q..