Decisión nº PJ026200000009 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 25 de Febrero de 2008
| Fecha de Resolución | 25 de Febrero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Tercero del Municipio Heres |
| Ponente | Noel Aguirre |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veinticinco de febrero de dos mil ocho
197º y 149º
ASUNTO : FP02-V-2007-001440
Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones
-I-
De la demanda
En el juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por el ciudadano J.J.M.R., titular de la Cédula de Identidad N° 8.860.795, patrocinado por el abogado A.G.M.G. inscrito en el Inpreabogado Nº 77.530, en contra de la ciudadana YOLEIDA DEL C.B.P., titular de la Cédula de Identidad N° 5.558.591, asistida por los abogados R.J. VELASQUEZ y B.V., inscritos en el Inpreabogado Nº 53.004 y 75.123, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:
Que es propietario de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda familiar distinguida con el N° 05, la cual está ubicada en la Vereda N° 45, del sector uno de la Urbanización Los Coquitos de la Parroquia Catedral del Municipio Heres del Estado Bolívar comprendido dentro de los linderos y medidas: Norte: En una longitud de ocho metros con quince centímetros (8,15 Mts.) limita con terreno adyacente a la vivienda; Sur: En una longitud de ocho metros con quince centímetros (8,15 Mts.) limita con la Vereda 45, la cual es su frente; Este: En una longitud de catorce metros con cincuenta y seis centímetros (14,56 Mts.), limita con la Vereda distinguida con la N° 28 y el Oeste: En una longitud de catorce metros con cincuenta y seis centímetros (14,56 Mts.), limita con la casa N° 03 de la Vereda N° 45.
Alega que la casa se encuentra arrendada por contrato de arrendamiento de palabra de hecho y de derecho debidamente otorgada mediante testigos hábiles y vecinos de este secaros del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar y por tiempo determinado de un año a la ciudadana YOLEIDA DEL C.B.P., y por un canon de arrendamiento mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), no constituyendo la arrendataria, en esa oportunidad, depósito en dinero, cancelándole las mensualidades hasta el mes de agosto de 2007, siendo efectivo mediante testigos hábiles y vecinos del sector donde se encuentra el inmueble ubicado.
Afirma que siempre que la arrendataria le cancelaba cada mensualidad vencida le notificaba que debían hacer un contrato de arrendamiento firmado por la Notaría, pero siempre encontró la negativa por parte de esta ciudadana de firmar el documento ante la Notaría porque ésta aludía no tener los gastos de pagos del documento y su notariado y de esta forma siempre fue esquiva para tal fin.
Aduce que cumplidos todos estos actos legales y para salvaguardar las diferencias, transcurrieron los días y no se firmó nunca el contrato de arrendamiento que ya con anterioridad habían pautado para tal efecto, como el primer y único contrato de arrendamiento, la arrendataria hizo entrega formal de todos y cada uno de los cánones de arrendamiento por los meses ya vencidos y de esta manera no habiendo firma alguna de ningún contrato alguno, sino verbal entre las partes y siendo este contrato el único de palabra automáticamente se hizo efectivo por un año, desde el primero de enero de 2007 hasta el primero de enero de 2008.
Manifiesta que a pesar de las múltiples gestiones de cobro desde el mismo momento del vencimiento del mes de septiembre del contrato plenamente identificado hasta la presente fecha, la arrendataria no ha cumplido con los cánones de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, incumpliendo así con la cláusula aplicada en derecho contractual a los inmuebles con atraso del pago de los cánones de arrendamiento, de palabra entre las partes ya señaladas correspondiente a tres mensualidades de arrendamiento vencidas y no canceladas, debiendo la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), así como también los gastos extrajudiciales calculados en doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) lo cual suma seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000).
Por lo antes expuesto la aparte actora demanda a la ciudadana YOLEIDA DEL C.B.P., por resolución de contrato efectivo de palabra ante testigos hábiles y vecinos del sector, para que convenga o así sea declarado por el Tribunal en los siguientes conceptos:
1°) En la resolución del contrato de arrendamiento que tienen de palabra de hecho y de derecho con testigos hábiles y vecinos del sector.
2°) En la cancelación inmediata de la cantidad de suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000) por concepto de pago de las pensiones insolutas hasta la fecha actual de septiembre, octubre y noviembre de 2007 y las que se sigan venciendo hasta que ocurra la desocupación definitiva del inmueble, mas los gastos de cobranzas.
3°) En desalojar el inmueble dado en arrendamiento.
4°) En el pago de las costas que se originen del presente procedimiento.
-II-
De la contestación a la demanda
En la contestación de la demanda, la parte demandada alegó lo siguiente:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demandada intentada en su contra y que el demandante pueda solicitar en este acto que el contrato verbal haya sido celebrado por el término de un año a partir del 1 de enero de 2007 ya que éste fue celebrado el día 28 de noviembre de 2001, es decir, que han transcurrido seis años desde su celebración, en virtud de que el contrato fue celebrado en forma verbal por el término de un año renovable cada año, es decir, que el contrato se encuentra renovado de pleno derecho tal como se ha venido renovando.
Igualmente niega que se haya negado rotundamente a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, ya que dichos pagos fueron entregados al demandante el cual cumpliendo con lo acostumbrado dejó de emitir la factura de cancelación tal como siempre ha ocurrido a lo largo de vigencia del contrato verbal, es decir, que jamás el demandante ha otorgado factura de cancelación durante los seis años que lleva arrendando el inmueble.
Negó que tenga que cancelar los gastos extrajudiciales estimados por el demandante, en virtud a que no explica cuales fueron esas diligencias que originaron tales gestiones ni demuestra como se ocasionan, ya que jampas este ciudadano ha solicitado la desocupación de la casa de manera amistosa. Negó que tenga que desalojar el inmueble en virtud de que el contrato verbal se encuentra renovado ya que el demandante dejó de notificarle antes del vencimiento del nombrado contrato, sobre el interés que tenía de no seguir arrendándole, tal como se había pactado en forma verbal al momento de efectuar la celebración del mencionado contrato de arrendamiento.
Negó asimismo que tenga que pagar costas del presente juicio ya que la misma carece de toda legalidad en virtud que lo alegado por el actor es totalmente falso ya que el contrato fue celebrado el 28 de noviembre de 2001, el cual sería prorrogable de año en año tal como se ha venido cumpliendo, aunado a que todos los meses da cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento.
-III-
Del mérito de la controversia
El presente juicio trata de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento verbal por falta de pago de los cánones de arrendamiento, la cual debe tramitarse por las disposiciones del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, por orden expresa del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, la parte actora fundamenta su pretensión en que el contrato de arrendamiento fue celebrado en forma verbal por tiempo determinado de un año, desde el primero de enero de 2007 al primero de enero de 2008, y que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007 reclamando la resolución del contrato, la entrega del inmueble y el pago de los cánones dejados de percibir.
Por su parte, la demandada admite la existencia de la celebración del contrato de arrendamiento en forma verbal a tiempo determinado de un año, por lo que se releva de pruebas estos hechos, pero se excepciona alegando que la fecha de celebración del contrato de arrendamiento verbal fue el 28 de noviembre de 2001, renovándose el contrato cada año y que no se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento reclamados por el actor ya que les fueron cancelados pero el arrendador no le otorgó el correspondiente recibo o factura; cuestión por la cual las pruebas de este proceso se circunscriben única y exclusivamente a demostrar la fecha de inicio del contrato y la solvencia o insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones alegados como impagados por el actor.
-IV-
De las pruebas, análisis y valoración.
Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y que son los verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Pruebas de la parte actora
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- En relación al documento de propiedad del inmueble en litigio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 24 de mayo de 1996, bajo el N° 18, Protocolo Primero, Tomo 13 del segundo Trimestre de 1996, y el documento protocolizado por ante la mencionada Oficina Subalterna en fecha 24 de febrero de 1994, bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo 12 del primer Trimestre de 1994, acompañados por la parte actora con el escrito de demanda, este Juzgador considera inoficioso entrar a a.t.d. en vista de que la propiedad del inmueble no es un hecho controvertido en este juicio, y la relación arrendaticia, lejos de ser rechazada, mas bien ha sido admitida expresamente por la parte demandada, cuestión por la cual este juzgador se abstiene de entrar a valorar tales instrumentos. Así se establece.
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- En cuanto al recibo privado de arrendamiento acompañado “C” junto al escrito de demanda, este Tribunal observa que el mismo carece de firma alguna que haga presumir que fue realizado con el control de la prueba de la parte demandada, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio ya que contraviene el principio probatorio según el cual “nadie puede fabricar su propia prueba” sin intervención de la parte contra quien se hará valer. Así se establece.
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- En el lapso probatorio la parte actora acompañó tres recibos privados de pagos marcados con las letras “F, G y H”, relativos a los cánones de los meses de diciembre y enero de 2007 y febrero de 2008. Por las mismas razones que fue desechado el recibo privado acompañado al escrito de demanda, debe igualmente, quien sentencia, desechar estos recibos privados, ya que carecen de autoría y no se evidencia que hayan sido elaborados con el control de la parte demandada, por lo que no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
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- Con relación a la declaración testimonial del ciudadano N.A.L.R., promovido por la parte actora, se observa que manifestó conocer a la arrendataria; que tiene conocimiento donde se encuentra ubicada la casa (N° 45, vereda 5, Los coquitos); que conoce al propietario J.M. ya que le iba a alquilar la casa en el mes de noviembre de 2006; que el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes es por un año y que el canon de arrendamiento es por ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000).
Por su parte, la testigo Z.Z.H.A., manifestó conocer al propietario, ciudadano J.M. y a la ciudadana YOLEIDA BRAVO; que el contrato era por el término de una año y que el canon de arrendamiento es por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000).
Como puede observarse, las declaraciones de estos testigos en nada coadyuvan para la resolución del litigio ya que los hechos sobre los cuales declararon no están en discusión en este proceso, en vista de que los únicos hechos controvertidos son la fecha de la celebración del contrato y la solvencia o insolvencia del arrendatario, hechos éstos sobre los cuales no se refirieron los testigos, cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.
Pruebas de la parte demandada
La parte demandada no produjo ningún tipo de pruebas en este proceso.
-V-
DECISION
A.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones:
En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.
En este sentido el Tribunal observa que la parte demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal por un tiempo determinado de un año, y al manifestar que canceló los cánones de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, reclamados por el actor a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) mensuales, es evidente que también admitió el canon alegado por el actor.
Sin embargo, la arrendataria invoca elementos nuevos que persiguen modificar o extinguir la obligación exigida por el actor, por lo que la carga de la prueba se traslada hacia ella.
En efecto, en primer lugar, al manifestar la arrendataria que la fecha de celebración del contrato no es la alegada por el actor (01/01/07) sino el 28 de noviembre de 2001, se le desplaza la carga de la prueba hacia ella. Y, en segundo lugar, al exponer que canceló los cánones de arrendamiento de septiembre, octubre y noviembre de 2007 reclamados por el actor, es claro que, igualmente debe asumir la carga probatoria de demostrar haber cancelado dichos cánones.
Ahora bien, tal como se indicó supra la parte demandada no produjo ningún tipo de pruebas para demostrar lo alegado por ella, es decir, que incumplió con la carga probática que se le desplazó por haber opuesto excepciones que tienden a modificar –en el caso de la fecha de inicio del contrato de arrendamiento- y extinguir –en el caso del pago alegado- la obligación reclamada por el actor.
En tal virtud, este juzgador en vista de que la arrendataria no cumplió con su carga probatoria, tiene por cierto que el contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado de un año fue pactado a partir del 01 de enero de 2007 hasta el 01 de enero de 2008, como lo alegó la parte demandante, e igualmente tiene por cierto que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, por lo que la pretensión ejercida por ella debe prosperar como así efectivamente será acordado en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
Por último, y con relación a la pretensión del pago de la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) por concepto de gastos extrajudiciales, este Juzgador observa que la parte actora no especifica el origen o la causa de estos gastos extrajudiciales, por lo que necesariamente debe desecharse tal pretensión. Así se declara.
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por el ciudadano J.J.M.R. en contra de la ciudadana YOLEIDA DEL VALLE BRAVO PAEZ. ASI SE DECIDE.
En consecuencia de la declaratoria anterior se condena a la demandada a lo siguiente:
Se declara resuelto el contrato de arrendamiento verbal por tiempo determinado celebrado entre ambas partes sobre el inmueble identificado.
En entregar materialmente a la parte actora, sin plazo alguno, el inmueble constituido por una casa destinada a vivienda familiar distinguida con el N° 05, la cual está ubicada en la Vereda N° 45, del sector uno de la Urbanización Los Coquitos de la Parroquia Catedral del Municipio Heres del Estado Bolívar comprendido dentro de los linderos y medidas: Norte: En una longitud de ocho metros con quince centímetros (8,15 Mts.) limita con terreno adyacente a la vivienda; Sur: En una longitud de ocho metros con quince centímetros (8,15 Mts.) limita con la Vereda 45, la cual es su frente; Este: En una longitud de catorce metros con cincuenta y seis centímetros (14,56 Mts.), limita con la Vereda distinguida con la N° 28 y el Oeste: En una longitud de catorce metros con cincuenta y seis centímetros (14,56 Mts.), limita con la casa N° 03 de la Vereda N° 45.
En cancelar a la parte actora la suma de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150) cada mes.
En cancelar a la parte actora la suma de trescientos bolívares (Bs. 300) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008, a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150) cada mes.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez.,
Dr. N.A.R..
La Secretaria.
ENELIDE ARREDONDO.
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.).
La Secretaria
ENELIDE ARREDONDO
Resolución Nº PJ0262008000009
