Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 9 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, nueve de noviembre de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: BP02-R-2010-000509

La presente causa se contrae al Recurso de Apelación incoado por el abogado F.V.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.987, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana M.E.G.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.773.452, y domiciliada en la ciudad de Barcelona, del Estado Anzoátegui, contra la decisión de fecha 5 de agosto de 2010, dictada por el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; ello en la causa principal llevada por el referido Juzgado de Municipio, contentiva de Desalojo que interpusiera el ciudadano, J.C.P.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.915.188, contra la ciudadana M.E.G.V., ya identificada.

Adujo la abogada Marelvis Azócar Rijo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 76.316, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano J.C.P.R., en su escrito libelar: Que en fecha 15 de julio del año 2004, su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.E.G.V., anteriormente identificada, sobre un apartamento perteneciente a la comunidad conyugal, situado en la planta baja de la Torre A, distinguido con las siglas PB-A, del edificio Residencias Los Cedros, ubicado en la Urbanización El Samán, parcela M-3, sector El Rincón, de la ciudad de Barcelona, Municipio S.B. delE.A., el cual le pertenece tal como consta de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio S.B. delE.A., en fecha 22 de noviembre de 2000, quedando anotado bajo el N° 24, Tomo Décimo Cuarto, Protocolo Primero, folios 167 al 177, Cuarto Trimestre del año 2000. Que dicho contrato de arrendamiento fue celebrado por una duración de un (01) año, contado a partir del 25 de noviembre del año 2003 hasta 25 de noviembre del año 2004, el cual se encuentra vencido, pasando a ser a tiempo indeterminado, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui. Que el canon mensual de arrendamiento estipulado para ese momento fue por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) reconvertido en Trescientos Bolívares (Bs. 300,00). Que luego, para enero de 2006, fue incrementado y aceptado por la arrendataria, por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), reconvertido en Quinientos Bolívares (Bs.500,00). Que la arrendataria, en diversas oportunidades se ha retrasado en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, correspondiente al pago mensual del canon de arrendamiento, por más de dos (02) mensualidades consecutivas, siendo en esta oportunidad por ocho (8) meses, desde septiembre del año 2009 hasta la fecha de interposición de la demanda, entrando definitivamente en mora. Que innumerables e inútiles han sido las gestiones amigables practicadas, para lograr que la mencionada arrendataria le haya cancelado de forma reiterada con retraso a su representado. Que sin embargo a pesar de su incumplimiento se le ha dado oportunidades y facilidades de pago, siendo su última cancelación en el mes de agosto del año 2009, por una cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) equivalente a ocho (8) meses de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses desde enero del año 2009 hasta agosto del año 2009, según se evidencia del original del estado de cuenta emitido por el Banco Federal, el cual consignó anexo al libelo. Que la arrendataria desde agosto del año 2009 hasta la fecha de interposición de la demanda, no ha depositado en la correspondiente cuenta bancaria, ni por consignación en ningún Tribunal del Estado Anzoátegui, los canon de arrendamiento, correspondientes a la cancelación de dichos meses, incumpliendo así la arrendataria, lo establecido en las cláusulas cuarta y décima del contrato arrendamiento suscrito entre las partes, las cuales establecen: En cuanto a la cuarta: Que el incumplimiento del arrendatario dentro de los cinco (05) días subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, facultará al arrendador a disolver el contrato y en consecuencia solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Que igualmente se compromete el arrendatario, que los intereses que genere el atraso en el pago del canon de arrendamiento serán cobrados de acuerdo al interés bancario para ese momento. Y la Décima: Que en caso de incumplimiento de las cláusulas del contrato, el arrendador podría solicitar por la vía que fuere pertinente la desocupación del inmueble arrendado y/o la resolución del contrato, siendo por cuenta del arrendador, todos los gastos judiciales y extrajudiciales causados por tal motivo, así como los daños y perjuicios que resultare. Que a pesar de la falta de incumplimiento por parte de la ciudadana M.E.G., parte demandada, en cancelar los cánones de arrendamiento, su representado en fecha 06 de febrero de 2009, le ofertó en venta el inmueble, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, carta que recibiera la arrendataria, en fecha 07 de febrero de 2009, no habiendo de su parte interés en tramitar las gestiones necesarias, a fin de que se materializara la compra-venta ofertada, por lo que no se logró llegar a ningún acuerdo. Que dicho artículo establece que solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, situación ésta, que no ocurre en este caso, por cuanto la demandada, siempre ha estado insolvente y no cancela oportunamente los cánones de arrendamiento. Que a pesar de ello, su representado ha tenido demasiadas consideraciones con la demandada, al extremo de ofertarle el inmueble en venta y de aún permitirle la permanencia en el mismo. Que el incumplimiento, falta de pago e insolvencia por parte de la arrendataria, no solo es en relación a los correspondientes pagos de los cánones de arrendamiento, sino también con respecto a los servicios públicos del inmueble arrendado, tales como energía eléctrica, y condominio, tal como se puede evidenciar del estado de cuenta, emitido por la Corporación de Energía y Fomento (Cadafe) y, por la Junta de Condominio del mencionado Conjunto Residencial Los Cedros, los cuales anexó a los autos. Que por cuanto la demandada, se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, tal como la cancelación de los correspondientes cánones de arrendamiento, desde el mes de septiembre de 2009 hasta la fecha de interposición de la demanda, no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, tal como lo establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo fundamentó la demanda en los siguientes: artículo 34 literal “a”, y artículos 40 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 10 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, y el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. Solicitó medida preventiva de secuestro.

Finalmente solicitó que por todas las razones de hecho y de derecho expuestos, sea declarada con lugar la demanda de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento.

En fecha 25 de mayo de 2010, el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a quien tocara conocer por distribución, admitió la demanda interpuesta, ordenando la citación de rigor.

En fecha 11 de junio de 2010, la ciudadana M.E.G.V., parte demandada, debidamente asistida por el abogado F.V.B., introdujo escrito de contestación de la demanda y oposición de cuestiones previas, lo que hizo en los siguientes términos:

Alegó que su representada, era arrendataria de la demandante desde el 27 de noviembre de 2002, es decir, desde hace 7 años y 6 meses, ello según contrato que anexara anexo al escrito de contestación. Que el último contrato de arrendamiento firmado entre las partes, tiene fecha de vencimiento el 25 de noviembre de 2004. Que el canon de arrendamiento se ha ido aumentando cada año, hasta alcanzar la cifra de quinientos bolívares (Bs. 500,oo), siendo el monto actual a pagar. Que la relación arrendaticia durante este lapso, ha sido amigable y correcta. Que en fecha 22 de febrero de 2009, su representada, contestó de forma afirmativa que aceptaba la preferencia ofertiva que le formulara el demandante. Que el propietario del inmueble aceptó de forma verbal, que los oferidos, le adelantaran cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), por concepto de opción de compra, pero que esta operación financiera no se llegó a concretar, porque el arrendador-ofertante, se negó a recibirla. Que en dicha operación financiera se invirtió un tiempo comprendido entre el día 22 de febrero de 2009 hasta el mes de noviembre de ese mismo año. Que se había planteado que no se cancelarían más cánones de arrendamiento hasta que finalizara la negociación y el banco aprobara el crédito a la demandada. Que el demandante paralizó la venta, pero incurrió en la inobservancia del artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que da un plazo de 180 días para realizar una nueva oferta, cuestión que debió realizar con el nuevo monto que pudiera haber exigido el demandante, hecho que nunca se realizó ni ejecutó.

Contradijo, negó y rechazó, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda. Admitió y aceptó, que su representada era arrendataria del demandante, desde el 27 de noviembre de 2002. Admitió y aceptó, que desde el 25 de noviembre de 2004, no se ha firmado ningún contrato con el arrendador. Admitió y aceptó, que su representada aceptó la preferencia ofertiva legal, de fecha 22 de febrero de 2009. Negó, rechazó y contradijo, que la demandada deba la cantidad por la cual fue demandada en este juicio, ello por existir un contrato verbal de preferencia legal ofertiva.

De igual manera, promovió las cuestiones previas, establecidas en los numerales 7° y 11°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la contenida en el ordinal 7°, ello por cuanto existe una condición pendiente que debe ser resuelta, como lo es la culminación de la negociación o compra del inmueble arrendado, siendo que el propietario hizo caso omiso a la respuesta afirmativa de su representada, por lo que existe una condición pendiente como es el derecho al retracto.

En cuanto a la contenida en el ordinal 11°, por cuanto el demandante no menciona que existiera una respuesta afirmativa de fecha 22 de febrero de 2009, a la preferencia ofertiva.

Ahora bien, en fecha 05 de agosto de 2.010, el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia en la presente causa, mediante la cual declaró con lugar la demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano J.C.P.R., en contra de la ciudadana M.E.G.V., basando su decisión entre otros, en que: La parte actora pretende el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento a tiempo determinado, y que con el transcurrir del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado, fundamentando su acción, en la causal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la arrendataria ha dejado de cancelar ocho (8) mensualidades, a partir del mes de septiembre de 2009 hasta la interposición de la demanda, violando así la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Que la parte demandada, alegó en su escrito de contestación de la demanda, que había pagado puntualmente hasta la fecha. Que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, consignó constancia en original de recibo de pago, por la cantidad de cuatro mil bolívares, por concepto de pago de supuestos cánones de arrendamiento insolutos. Que la parte demandada al consignar recibo de pago de los supuestos cánones de arrendamiento, está aceptando que efectivamente se encontraba insolvente en el pago de las ocho (8) mensualidades que alegara la demandante. Que por otra parte la demandada, no aportó, ni cursa en autos cualquier otro medio probatorio que demostrara la solvencia alegada, razón por la cual declaró la procedencia de la acción.

En fecha 10 de agosto de 2010, el abogado F.V., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la referida decisión.

En fecha 21 de octubre de 2010, este Juzgado de Primera Instancia, a quien tocara conocer por distribución, dictó auto dando entrada a la causa y fijando el lapso para dictar sentencia.

El Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación lo hace bajo los siguientes términos:

Ahora bien, analizadas como han sido todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, observa este Tribunal que la parte demandante alega la existencia de un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado, celebrado por una duración de un (01) año, el cual se encuentra vencido, pasando a ser a tiempo indeterminado, con la ciudadana M.E.G.V., parte demandada, relación ésta, que la demandada aceptara mantener con el demandante, en su escrito de contestación de demanda, por lo que queda plenamente establecida la relación arrendaticia entre las partes.

Ahora bien, en cuanto al fundamento de la pretensión de desalojo en el literal a, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa este Tribunal por una parte, que el demandante alega que la demandada, le adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2009 hasta la fecha de interposición de la demanda (18 de mayo de 2010), y por la otra la representación judicial de la demandada, alegó que en fecha 22 de febrero de 2009, su representada había contestado en forma afirmativa que aceptaba la preferencia ofertiva de compra-venta del inmueble arrendado, que le formulara el demandante, conviniendo de forma verbal que ella le adelantaría cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), por concepto de opción de compra, y que no se cancelarían más cánones de arrendamiento hasta que finalizara la negociación, y el banco aprobara el crédito a la demandada, invirtiéndose en dicha negociación un tiempo comprendido entre el día 22 de febrero de 2009 hasta noviembre de ese año, sin que llegara a concretarse nada, porque el demandante se negó a recibir la cantidad inicial ofrecida como adelanto.

Evidencia este Tribunal que al folio 21 de la causa principal signada BP02-V-2010-000237, corre inserto original de documento privado, de fecha 6 de febrero de 2009, contentivo de la oferta de venta del inmueble arrendado realizada por la parte demandante, y al folio 76 de dicho asunto principal, corre inserta asimismo, original de documento privado de aceptación de dicha oferta, por parte de la demandada; al respecto de dichos documentos privados, observa este Tribunal que los mismos no fueron ni impugnados ni desconocidos por las partes, por lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

Sentado lo anterior, este Tribunal considera oportuno traer a colación lo dispuesto en los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son a tenor de los siguientes:

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Ahora bien, de la norma anterior se deduce, que de transcurrir un término de (180) días calendario, después del ofrecimiento de venta, sin realizarse venta alguna, la oferta quedará sin efecto, debiendo realizarse una nueva oferta al arrendatario si se pretendiere realizar otra negociación, disposición ésta, que de ninguna manera es obligatoria para el arrendador, sino electiva, es decir, de quedar sin efecto la oferta anterior, y deseare celebrar una nueva negociación, éste deberá primeramente realizar una nueva oferta. Por lo que evidenciando de actas que a la fecha de la interposición de la presente pretensión de desalojo (18/05/2010), dicha venta del inmueble arrendado no se llegó a realizar ni a la arrendataria, ni a terceros, habiendo transcurrido con creces el lapso referido de ciento ochenta (180) días, la misma quedó sin efecto. Y así se declara.

Por tanto, el representante legal de la parte demandada, mal podría alegar en su defensa, ni mucho menos usar como fundamento para oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7° y 11°, que existe una condición pendiente que debe ser resuelta, como lo era la culminación de la negociación de compra del inmueble, para dar cumplimiento a lo estipulado en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que dicha oferta no produce efecto alguno, transcurrido como había sido el lapso ya predicho. Y así se decide.

Asimismo, en cuanto a su alegato de defensa, esgrimido en la contestación de la demanda, atinente a que se había planteado que no se cancelarían más cánones de arrendamiento hasta que finalizara la negociación y el banco aprobara el crédito a la demandada, observa este Tribunal que no se evidencia de autos, que la parte demandada haya probado en forma alguna dicha afirmación de hecho, tal y como se lo impone lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal desecha tal alegato de defensa esgrimido. Y así se decide.

De igual manera, observa este Tribunal que llegada la etapa probatoria, la representación judicial de la parte demandante, promovió Solicitudes de constancia de consignación de canon de arrendamiento, emanadas de los Juzgados Primero y Segundo del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fechas 25 de mayo de 2010 y 2 de junio de 2010, respectivamente, de las cuales se puede evidenciar que no aparecían a dichas fechas, consignación alguna de canon de arrendamiento por parte de la demandada a favor del demandado, instrumentos públicos éstos que fueron reproducidos en copia simple, más no fueron impugnados ni desconocidos por la parte contraria, por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en la etapa probatoria, promovió original de recibo de pago de fecha 22 de junio de 2010, emanado del Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo), por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos, asimismo, promovió y consignó recibos de pagos realizados a: CADAFE, correspondiente a los meses de enero a mayo de 2010, realizado en fecha 3 de junio de 2010, de VENGAS, correspondiente a los meses de enero de 2008 a diciembre de 2010, realizado en fecha 2 de junio de 2010, y de Condominio, cancelado hasta el mes de abril de 2010, realizado en fecha 13 de mayo de 2010. De igual manera, observa este Tribunal que a los folios 101 y 102 de la causa principal, corren insertos recibos de pago emanados del Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por la cantidad total de un mil quinientos bolívares, los cuáles fueron consignados por el representante judicial de la parte demandada, anexo a diligencia que introdujera en fecha 28 de julio de 2010, señalando que dicho pago se correspondía a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a julio de 2010.

Ahora bien, establecido de actas lo anteriormente expuesto, evidencia este Tribunal que la parte demandada consignó en la etapa probatoria, recibo de pago de cánones de arrendamiento, emanado del Tribunal de origen, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo), sin especificar a que meses correspondían, sin embargo mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2010, como se dijera anteriormente, consignó anexos recibos de pago emanados del Tribunal a-quo, especificando que los mismos se correspondían a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a julio de 2010, por lo que establecido y reconocido como fue por las partes, el monto del canon de arrendamiento mensual en quinientos bolívares (Bs. 500.oo), evidencia este Tribunal que los cuatro mil bolívares consignados primeramente, se correspondían a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses desde septiembre a abril de 2010. Y así se declara.

En consecuencia de todo lo anteriormente expuesto y declarado por este Tribunal, y siendo que la parte demandada, al consignar el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de septiembre al mes de julio de 2010, otorgó asidero probatorio al incumplimiento de los cánones de arrendamiento, alegado por la representación judicial de la parte demandante como hecho de fundamento para su pretensión, quedando en consecuencia firmes las alegaciones de insolvencia de la demandada, forzosamente lleva a este Tribunal, a considerar procedente el desalojo fundamentado en el literal a, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin Lugar el Recurso de Apelación incoado por el abogado F.V.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana M.E.G.V., ambos ya identificados, contra la decisión de fecha 5 de agosto de 2010, dictada por el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, y en consecuencia, se CONFIRMA, el citado fallo. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado completamente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, se ordena devolver el presente Recurso al Tribunal a-quo a los fines de Ley.

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- En Barcelona, a los nueve (9) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. J.S.G.D.

La Secretaria,

Abg. M.M.R..

En esta misma fecha se dictó y publicó sentencia siendo las 9:57 a.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. M.M.R..