Sentencia nº RC.00503 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 17 de Septiembre de 2009

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2009-000116

Magistrado Ponente: Luís Antonio Ortiz Hernández

En el juicio por retracto legal arrendaticio iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por el ciudadano J.S.A.A., representado por los abogados M.Á.F., B.H.Á. deÁ., A.E.P.V., D.J.V., J.L.M.A., Rizeida R.G., Greemberg Garrido y V.C.C., contra M.B. PEREIRA PAIVA, M.O. PEREIRA PAIVA, M.Á. PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P., y contra la sociedad mercantil INVERSIONES F.B. 25, C.A., representados por las abogadas I.R. deV. y N.C. de Ramírez; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia en fecha 31 de julio de 2008, mediante la cual declaró con lugar la apelación interpuesta por la parte demandante, contra el fallo del 22 de septiembre de 1993 dictado por el Juzgado a quo, que declaró sin lugar la demanda propuesta. De esta manera revocó el fallo apelado y declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio. No hubo pronunciamiento sobre costas.

Contra la mencionada decisión de alzada, la parte demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, pasa esta Sala a decidirlo bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, en los términos siguientes:

PUNTO PREVIO

Anexo a diligencia presentada en fecha 28 de abril de 2008, el abogado J.L.M.A., actuando como co-apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, consignó documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 27 de ese mismo mes y año, inserto bajo el Nº 48, tomo 71, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, contentivo de una transacción extra judicial, en cuya cláusula tercera las abogadas I.R. deV. y N.C. de Ramírez desisten del recurso de casación formalizado ante esta Sala, “en nombre y representación de la codemandada INVERSIONES FB 25 C.A. y de los integrantes de la Sucesión Pereira (…)”, documento este que es del siguiente tenor:

Entre: A) La sociedad mercantil INVERSIONES F.B. 25, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Lara, el 10 de agosto de 1990, con el Nº 40, Tomo 8-A, representada por sus apoderadas abogadas I.R. deV. y N.C. de RAMÍREZ, (…), la representación que ejercen según consta de instrumento poder autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 07 de Mayo de 1.991, con el Nº 73, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. B) M.B. PEREIRA PAIVA, M.O. PEREIRA PAIVA, M.Á. PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P., (...), integrantes de la “Sucesión Pereira”, representados por la abogada I.R. deV. (…) en su condición de Defensora Ad-Litem, según designación efectuada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T. delE.L., que consta al folio 111 del Expediente Nº KC01-R-1999-000009, actualmente signado con el Nº AA20-C-2009-000116, que cursa en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; C) J.S.A.A., (…), actuando en su propio nombre y en su carácter de Presidente de la firma mercantil ALMACENES TEREPAIMA, C.A. (…), asistido por el abogado J.L.M.A. (…), se ha convenido lo siguiente:

PRIMERO: Considerando que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 31 de Julio de 2.008, en el juicio de Retracto Legal, expediente Nº KC01-R-1999-000009, declaró CON LUGAR la apelación interpuesta por la PARTE ACTORA: J.S.A.A. (…) contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de este Estado, el 22 de septiembre de 1993 y, consecuencialmente declaró: 1) Parcialmente sin efectos jurídicos la venta realizada entre los ciudadanos F.R.P., en su condición de apoderado de los ciudadanos M.B. PEREIRA PAIVA, M.Á. y M.O. PEREIRA PAIVA, PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P., en la condición de vendedores y la firma mercantil INVERSIONES F.B. 25 C.A., en su condición de compradora, operación que fue protocolizada en la Oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con el Nº 35, Tomo 13, Protocolo Primero de fecha 14 de Diciembre de 1990; 2) En dicha sentencia se dejó a salvo la titularidad del Derecho de propiedad de INVERSIONES F.B. 25 C.A., sobre el local signado con el Nº 01; 3) Declara igualmente la sentencia, que una vez consignado el precio de la compra-venta retrotraída, con su respectiva indexación hasta la fecha de la sentencia, se procedería a la ejecución voluntaria de dicha sentencia, a través del otorgamiento y protocolización en la Oficina de Registro correspondiente de la subrogación respectiva por parte de la firma mercantil compradora y a favor del actor J.S.A.A.; 4) Que en caso de que no sea posible la ejecución voluntaria, el Juez de la causa deberá proceder a la ejecución forzosa, expidiendo copia certificada de la sentencia y del auto que acuerde la ejecución, previa consignación del precio con su respectiva indexación, a los fines de que la parte gananciosa proceda a su protocolización ante la Oficina Subalterna (…). SEGUNDO: Las partes antes identificadas, por consenso, han resuelto ejecutar voluntariamente la sentencia antes señalada. TERCERO: Consta en el Expediente Nº AA20-C-2009-000116, que cursa en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (…), que las ciudadanas I.R. deV. y N.C. de RAMÍREZ, con la representación antes descrita, anunciaron Recurso de Casación y formalizaron dicho recurso, contra la sentencia mencionada, razón por la cual, como consecuencia del acuerdo para cumplir voluntariamente la sentencia, desisten del Recurso de Casación, formalizado en fecha 27 de marzo del 2009, por tanto queda definitivamente firme la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2008, por el Juzgado Superior (…). Por su parte, J.S.A.A., también conocido como J.A., actuando en su propio nombre y en su carácter de Presidente de la firma mercantil ALMACENES TEREPAIMA, C.A., de acuerdo con los artículos 263 y 265 del Código de Procedimiento Civil, manifiesta su conformidad con lo aquí expuesto y conviene expresamente en dicho desistimiento con el ánimo de que quede definitivamente firme la mencionada sentencia. Las partes renuncian recíprocamente y en forma expresa al pago de costas por el desistimiento efectuado en relación al Recurso de Casación formalizado, quedando entendido que esta renuncia al pago de las costas procesales en inherente e imprescindible al contenido de este documento. CUARTO: En acatamiento a lo ordenado en la citada sentencia, J.S.A.A., (…), se subroga en la condición de comprador que antes tuvo INVERSIONES F.B. 25, C.A. y en tal virtud le paga en este acto la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON CIENCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.F. 1.145.334,59), suma que actualmente representa el precio pagado para aquél entonces por INVERSIONES F.B. 25, C.A. de Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00), (…) resultante del prorrateo del precio de los cuatro locales retrotraídos luego de restar el monto del precio correspondiente al local 01, es decir, Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), (…) más la indexación de acuerdo con los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la admisión de la demanda hasta la publicación de la sentencia de segunda instancia, precio que pagó INVERSIONES F.B. 25, C.A., por los cuatro locales retrotraídos (…) objeto del juicio mencionado. Esta cantidad la recibe INVERSIONES F.B. 25, C.A. en este mismo acto mediante cheques (…). QUINTO: Las partes acuerdan pedir la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los locales objeto del juicio (…). SEXTO: Con respecto a las costas y costos de este proceso ha sido convenido entre las partes que cada una de ellas pagará a cada uno de sus respectivos abogados, los honorarios profesionales causados e igualmente cada parte asume el pago de los costos derivados de este juicio y, en consecuencia, nada quedan a reclamarse ninguna de las partes por ningún concepto. SEPTIMO: Con relación al Expediente KN04-V-1996-000068 (178) que cursa ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, referido a la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento (…) las partes han convenido en dar por terminado también el juicio (…). OCTAVO: Con relación al expediente Nº KN03-S-01-005 (87-M) referido a las consignaciones inquilinarias, que cursa ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (…) acuerdan que las referidas cantidades de dinero sean retiradas por el ciudadano J.S.A.A. (…). NOVENO: Finalmente, las partes declaran que nada tienen que reclamarse por ningún concepto y se otorgan mutuamente el más amplio y definitivo finiquito mediante este documento, incluyendo en este finiquito, todas las acciones de cualquier género que eventualmente pudieran originarse como consecuencia de los mencionados juicios o como consecuencia de la subrogación que en acatamiento de la sentencia dictada en fecha 31 de Julio de 2.008, efectúa INVERSIONES F.B. 25, C.A. a J.S.A.A. (…). DÉCIMO: Para todos los efectos relacionados con lo establecido en este documento y con la ejecución voluntaria de la sentencia y sus derivados, las partes escogen como domicilio único, especial y excluyente, la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. DECIMO PRIMERO: Cualquiera de las partes queda facultada para: 1) Consignar copia certificada de este documento en el expediente llevado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia y ante los Juzgados (…); 2) Solicitar el desistimiento en cada uno de ellos, en el estado en que se encuentren, tanto de la acción como del procedimiento; 3) Solicitar la homologación de los respectivos desistimientos y solicitar que se proceda como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; 4) Solicitar a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que ordene la remisión del expediente al Tribunal de la causa, para la ejecución voluntaria de la sentencia dictada por el Juzgado Superior (…); 5) Consignar copia certificada de este documento en los expedientes antes señalados a los fines legales consiguientes. (omissis)

. (Subrayado añadido).

En virtud de la aludida transacción extra judicial, y los desistimientos de los recursos de casación en ella contenidos, la Sala observa:

De las actas procesales que conforman el expediente se comprueba que la parte demandada está integrada por un litisconsorcio pasivo necesario conformado por la sociedad mercantil INVERSIONES F.B. 25, C.A. y por los miembros de la sucesión Pereira, ciudadanos M.B. PEREIRA PAIVA, M.O. PEREIRA PAIVA, M.Á. PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P..

La sociedad mercantil INVERSIONES F.B. 25, C.A. estuvo representada en juicio por las abogadas I.R. deV. y N.C. de Ramírez, según consta de instrumento poder autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 7 de Mayo de 1.991, inserto bajo el Nº 73, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que riela al folio ciento catorce (114) del expediente.

Por su parte, la sucesión Pereira, integrada por los ciudadanos M.B. PEREIRA PAIVA, M.O. PEREIRA PAIVA, M.Á. PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P., estuvo representada en juicio por la abogada I.R. deV., según consta de su designación, aceptación y juramentación como defensora ad litem de los mismos, realizada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T. del estadoL., los días 2, 3 y 9 de febrero de 1993, respectivamente, que consta al folio 111 del expediente.

Ahora bien, es criterio de esta Sala, que el desistimiento es un acto jurídico que consiste en el abandono o renuncia positiva y precisa que hace el actor o interesado, de manera directa, ya de la acción que ha intentado, ya del procedimiento incoado para reclamar judicialmente algún derecho, o de un acto aislado de la causa o, en fin, de algún recurso que hubiese interpuesto; éste puede ser efectuado en cualquier estado y grado del proceso, según lo dispone el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil; y para que se pueda dar por consumado es necesario que se cumplan dos condiciones: a) que conste en el expediente en forma auténtica; y, b) que tal acto sea hecho en forma pura y simple. Además de estos requisitos, es necesario que la parte actúe representada o asistida por un abogado y, en el primer caso, que el mismo tenga facultad expresa para desistir.

En este sentido, cabe señalar que si bien es cierto que las partes pueden poner fin a sus respectivas pretensiones en cualquiera de las fases y grados que se encuentre el proceso, no es menos cierto que para que adquiera validez formal como acto de autocomposición procesal, es necesario que se tenga facultad expresa, de conformidad con lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, pues constituye un acto que excede de la simple administración ordinaria.

En presente caso se observa que el poder otorgado por la litisconsorte INVERSIONES F.B. 25, C.A. a las abogadas I.R. deV. y N.C. de Ramírez, es del siguiente tenor:

Yo, IGINO FOLLO BOCUZZI, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 7.406.114 y de este domicilio, procediendo con el carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil INVERSIONES F.B. 25, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el 10 de Agosto de 1.990, bajo el Nº 40, Tomo 8-A, facultado para este acto por las cláusulas Décima Tercera y Décima Séptima del documento constitutivo de mi representada, por el presente documento declaro: Confiero Poder amplio y bastante cuanto en Derecho se requiere a los abogados en ejercicio, de este domicilio, I.R.D.V. y N.C. DE RAMÍREZ (…). En ejercicio de este mandato quedan ampliamente facultadas para (…) convenir, desistir, transigir judicial o extrajudicialmente (…) recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio (…)

. (Resaltado añadido)

Conforme a la anterior transcripción del instrumento poder otorgado por la litisconsorte INVERSIONES F.B. 25, C.A., a las abogadas I.R. deV. y N.C. de Ramírez, se concluye que éstas tienen facultad expresa para desistir del recurso de casación anunciado por la co-apoderada N.C. de Ramírez en fecha 4 de febrero de 2009 (Ver folio 556 de la pieza Nº 2 del expediente), por lo que, en principio, luce procedente en derecho el desistimiento de dicho recurso en lo que respecta a dicha litisconsorte, sin embargo, ello no es así.

En efecto, observa esta Sala que el desistimiento del recurso de casación realizado por la misma abogada I.R. deV., pero en representación de la co-demandada, sucesión Pereira, integrada por los ciudadanos M.B. PEREIRA PAIVA, M.O. PEREIRA PAIVA, M.Á. PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P., fue hecho en su carácter de defensora ad litem de los integrantes de la mencionada sucesión, de allí que, se hace necesario analizar la validez de tal acto de auto composición procesal tomando en consideración la naturaleza y funciones del defensor ad litem.

Al respecto, la doctrina y jurisprudencia nacionales coinciden en sostener que el defensor ad litem es un auxiliar de justicia, equiparable a un apoderado judicial con la diferencia de que su investidura emana directamente de la Ley, y no de la voluntad del mandante como ocurre en el caso del apoderado convencional; y en cuanto a sus atribuciones, son las que corresponden a todo “poderdista que ejerce un mandato en términos generales”, dado que para ejercer atribuciones que impliquen actos de disposición procesal se requiere del dictamen favorable de la autoridad judicial. (Vid. sentencia de esta Sala número 206 de fecha 20 de julio de 1989, expediente número 89-018, caso A.A.R. contra Seguros Catatumbo, C.A.).

De acuerdo con lo que establece el artículo 417 del Código Civil, en concatenación con lo que preceptúa el artículo 419 eiusdem, “el defensor no puede convenir en la demanda ni transigir si no obtuviere el dictamen favorable y conforme de dos asesores, de notoria competencia y probidad que, para estos casos, nombrará el Tribunal de Primera Instancia de la Jurisdicción en donde curse el asunto, a petición del defensor”, de allí que, por argumento en contrario, si el defensor obtiene dicho dictamen, el Juez puede homologar el acto de autocomposición procesal por el realizado, claro está, siempre que el mismo no sea manifiestamente contrario a los intereses de su representado, puesto que ello desnaturalizaría por completo la esencia de la figura del defensor.

En el presente caso, observa la Sala que no costa en autos que la abogada I.R. deV., defensora ad litem de los integrantes de la sucesión Pereira, haya solicitado ni obtenido el dictamen favorable de los dos asesores, de notoria competencia y probidad a que se refiere el citado artículo 417 del Código Civil, que de alguna forma avalen los actos de autocomposición procesal por ellas celebrados, ni tampoco consta la homologación del Tribunal de la causa a la transacción judicial extra litem contentiva del desistimiento de los recursos de casación, de allí que esta Sala no puede otorgar ninguna validez a dichos actos de autocomposición procesal.

Pues bien, como quiera que la parte demandada está conformada por un litisconsorcio pasivo necesario, lo que implica que la relación jurídico litigiosa ha de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes (ex artículo 148 del Código de Procedimiento Civil), por cuanto a sus integrantes los une el mismo interés jurídico, no cabe la posibilidad de que se imparta homologación a los actos de autocomposición procesal celebrados por la mencionada profesional del derecho en representación de uno de los litisconsortes y se niegue dicha homologación con respecto al resto de los integrantes del litisconsorcio.

En efecto, al no ser válidos los actos de autocomposición procesal respecto de todos los integrantes del litisconsorcio pasivo necesario, no es legalmente procedente la homologación judicial de los mismos, situación que se asimila a la que se produce cuando en la celebración del acto no concurren todos los integrantes del litisconsorcio pasivo necesario, en cuyo caso, por no estar debidamente constituido el litisconsorcio, tampoco resulta procedente la homologación (Vid. sentencia número 816 de fecha 13 de noviembre de 2007, caso Corp Banca Banco Universal, C.A. contra F.L.G. y Eglee D.D.L.).

Por tales razones, se declara improcedente en derecho el desistimiento del recurso de casación realizado por la abogada I.R. deV., en su carácter de defensora ad litem de los integrantes de la sucesión Pereira y de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES F.B. 25, C.A., por lo que se pasa a decidir el recurso de casación, así:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY PRIMERA DENUNCIA

Aducen las formalizantes:

“CAPÍTULO CENTRAL

En este juicio de retracto legal arrendaticio, en la contestación al fondo de la demanda de fecha 16-11-1992 (folios 96 y 97) en forma clara y terminante, luego de rechazar genéricamente la pretensión, se planteó que para la época en que se interpuso la demanda, no se amparaba al arrendatario de un edificio no sometido a propiedad horizontal, con el llamado retracto legal arrendaticio. Se alegó textualmente:

‘SEGUNDO: Ciertamente el demandante ocupa las porciones que él indica, las cuales forman parte del Edificio R.P., identificado en autos, y de acuerdo con el parágrafo único del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en este tipo de arrendamiento, es decir en los casos en que el inquilino ocupa sólo porciones y no la totalidad del inmueble, NO RIGE EL DERECHO PREFERENCIAL DEL INQUILINO EN EL CASO DE VENTA DEL INMUEBLE RESPECTIVO…’. (Mayúsculas nuestras)

Con esa negativa, en forma de clara expresión en el idioma castellano, que no necesita para su aplicación y vigencia ninguna clase de interpretación, se eliminaba el retracto legal arrendaticio, que consagra el artículo 1.618 del Código Civil y toda la doctrina y jurisprudencia patria hace vale (sic) esa eliminación de facultad, ateniéndose a una aplicación del artículo 4 del Código Civil, conforme al cual: ‘A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador…’, por lo tanto, cuando un artículo expresa con claridad la privación, ésta no admite otro tipo de interpretación, porque el texto eliminatorio es claro y terminante, por quien aplica ese artículo 6 del mencionado Decreto que consagró la eliminación para esa (sic) situaciones fácticas, de inmuebles divididos en locales y viviendas; y que en forma insistente y repetitiva en lass (sic) diversas reformas de esa legislación inquilinaria, se mantiene hoy en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: ‘El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado’, se evidencia así que se reprodujo esa eliminación del retracto para los edificios con locales, oficinas o viviendas, alquilados a diversas personas.

No se trata de una norma arbitraria, porque se tomó en cuenta la experiencia y seria consideración, que en los edificios divididos en locales, alquilados a diversas personas, había que eliminar el retracto inquilinario, porque no existía para esa época la legislación posterior que permitió la propiedad horizontal y no existían cosas comunes que pudieran establecerse, para el uso de todos, además se consideró que por el hecho de tener cada inquilino una parte del edificio, no se le podría otorgar una preferencia si se iba a vender todo el edificio, sin estar produciendo un enriquecimiento sin causa, porque se daría a un derecho menor y parcial, derechos totales y absolutos para hacerse propietario de todo el edificio. Esa consideración se mantiene vigente y está contenida en las exposiciones de motivos y en la doctrina patria. Y es una consideración todavía vigente.

También la doctrina patria ha acogido el criterio del Legislador (…)

(omissis)

Además de la esclarecedora doctrina, también la Jurisprudencia se ha pronunciado en materia de interpretación de la norma clara y precisa (…)

(omissis)

Se observa también que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 7 de agosto de 1997, referida a la Administradora Las Vegas contra Agencia de Loterías Los Angeles, al aplicar el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (sic), sostiene:

(omissis)

También en la Instancia, se pueden citar y encontrar numerosas sentencias, en las cuales se sostiente (…)

(omissis)

Igualmente cabe destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, en el caso Inversiones La Rika Despensa C.A. contra Sassoca C.A., consagró:

‘Asimismo, el referido decreto contempla en su parágrafo único las excepciones respecto a la procedencia de dicho retracto legal arrendaticio, entre las cuales citan los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, en consecuencia, si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, el solicitante no tendrá posibilidad de ejercer dicho derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone’.

Conforme a la sostenida jurisprudencia de instancia y de la Sala Político Administrativa y de Casación Civil de este Tribunal, el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no admite otra interpretación que la literal, por tratarse de un artículo claro y preciso, que establece una privación de facultades para ciertas circunstancias excluidas.

Esa privación al inquilino de locales del derecho de retracto inquilinario, en el caso de que se venda el edificio total, es clara y precisa en la doctrina patria y la jurisprudencia permanente no admiten que pueda ser objeto de ‘interpretanciones’ (…), por lo tanto, se incurre en vicio de fondo, al dejar de aplicar la interpretación literal, que lleva a la recurrida a incurrir ‘en un error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley’, como lo precisa el ordinal 2º del artículo 313 del CPC (…).

Por lo tanto, la negativa de otorgarle a los inquilinos en un edificio dividido en locales el derecho de retracto inquilinario, está expresada en claro castellano, con el propósito, razón y texto castellano, en forma tal, que aplicando ese artículo 4 del Código Civil, que establece la norma en castellano claro y expreso (‘A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del Legislador’), en consecuencia, no cabe otras formas de interpretación, como ha pretendido el Juez en la sentencia recurrida.

No aplicar la letra de la Ley, cuando la misma es expresa, clara y precisa, al usarse otras forma (sic) de interpretación, en primer lugar viola, por incorrecta interpretación, el artículo 4 del Código Civil (…), en segundo lugar, infringe e incumple el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (…) en concordancia con la regla del artículo 4 del Código Civil (…) y en tercer lugar, le niega aplicación al mencionado artículo 6, en el cual se estableció claramente que los inquilinos de Edificios, en habitaciones, oficinas y locales, no tienen el derecho de retracto legal que consagran los artículos 1546 al 1548 del Código Civil, actualmente establecido como retracto legal arrendaticio en los artículos 42 al 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, minuciosamente reglamentado y al usar otros métodos interpretativos, como lo ha hecho el Juez de la recurrida se infringe la normativa señalada y cabe que se case la misma y ordene al Juez de Reenvío, aplicar el artículo 4 del Código Civil en concordancia con la norma contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la aplicación del artículo 6, hoy 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, como lo hemos razonado, que son las normas que debe aplicar el Juez de Reenvío (…).

La recurrida reincide y agrava su errónea interpretación cuando deja de aplicar la eliminación, clara y terminante establecida, contenida en el aparte único del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, hoy artículo 49 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic) sosteniendo que por haberse vendido a dos personas, ahora se hace procedente el retracto eliminado, porque por haberse vendido el edificio a dos adquirentes no obstaculiza la aplicación de esa eliminación porque pudo vender a dos o más personas y continua siendo una venta global, total, de todo el edificio. El hecho de que los adquirentes sean dos o más personas, no deja de ser una enajenación global del Edificio, el cual sale del patrimonio en forma total de los vendedores. A esto se agrega, que el Juez en la recurrida pretende ser ‘equitativo’, cuando no se está ante ese tipo de jurisdicción distinta a ser un juez de derecho, regido por el artículo 12 del CPC, obligado ahora a aplicar el derecho y la norma terminante, clara y precisa de la eliminación del retracto inquilinario cuando se trata de edificio dividido en locales.

En nuestra contestación propusimos la defensa de la vigencia de una norma textual y expresa que no permite al demandante la facultad de usar el retracto inquilinario, contenida en el artículo 6 del Decreto inmobiliario vigente para ese entonces, en el sentido claro y preciso de quitar el retracto inquilinario a los inquilinos de locales u oficinas de un edificio que se vende en su totalidad y por tanto, no procede la pretensión en este juicio de la parte demandante. Jurídicamente es hacer valer una excepción de inadmisibilidad de prohibición legal expresa en el fondo de la demanda, por razones de economía procesal.

En la recurrida el Juez deja de aplicar ese método que le es obligatorio de aplicar la norma expresa y mediante otro método no procedente expone lo siguiente (…):

‘En consecuencia es inequitativo considerar que el interés perseguido por el legislador en la parte inicial del artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda fuese solo contemplar y proteger a aquellos que arriendan casas en su totalidad, puesto que no existe ninguna diferencia entre una relación arrendaticia de una casa cuyo propietario desea enajenarla o aquella que tiene como objeto principal un local comercial o incluso un apartamento, cuyo propietario tenga la intención de vender. En este orden de ideas es pertinente observar que el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente prevé que “El Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”, lo que por interpretación a contrario sensu, permite colegir la procedencia inmediata del derecho de adquisición preferente en todo caso de enajenación parcial de edificios e inmuebles arrendados a múltiples personas y donde hayan múltiples locales, como sucede en el caso subjudice, así se declara’.

Y agrega, el Juez de la recurrida, al asumir el papel de un legislador, que es el único que puede derogar la privación establecida en la ley y crear excepciones de la norma, su intención de usurpar esa función legislativa:

Veamos su expresión:

‘Visto lo anterior es importante destacar que en las instituciones jurídicas de la preferencia ofertiva y retracto legal inquilinario tienden a impartir estabilidad a la situación legal de los inquilinos; este principio de la seguridad del tráfico jurídico es una derivación del principio constitucional de la seguridad jurídica, vértice de todo Estado de Derecho y de Justicia’.

Se observa así, que el sentenciador motiva una posición de abandonar su rol de juez, para aplicar no el derecho, sino la equidad y asumir el rol del legislador, usurpando tal función, con evidente infracción del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que hace que toda usurpación de funciones esté sancionada con la nulidad absoluta y/o inexistencia jurídica, que por vía de inconstitucionalidad difusa esta Sala puede aplicar u ordenar al Juez de reenvío, de casar el fallo, por esa primacía de la norma constitucional en el presente caso.

Así queda planteada también, como infracción de fondo en este caso.

En violación del ordinal 4º del artículo 317 del CPC, el Juez de la recurrida usó otra forma de interpretar y desechar lo que dice la norma aplicada en forma clara y precisa e infringe, tanto el artículo 6 del Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda (sic), citado en la contestación de la demanda, como el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infringiendo los artículos ya razonados, el 4 del Código Civil y la norma constitucional, en el ya citado artículo 138, que priva en este caso y no decidió aplicando el derecho, a tenor del artículo 12 del actual CPC. Estos artículos señalados deben ser ordenados para ser aplicados, bien interpretados, al Juez de reenvio al casarse la sentencia recurrida. Y así se debe consagrar por esta Sala en su decisión, atendiendo a nuestro planteamiento, por aplicación del artículo 320, párrafo 4, como normas para resolver la controversia, del CPC. Y así queda cumplida esa carga.

En cumplimiento y así llenar el parágrafo último del artículo 323 del CPC, esa infracción planteada, indicamos que ha repercutido en la parte dispositiva del fallo, porque llevó a la recurrida a declarar desechada nuestra defensa principal en este juicio, de que el actor no tenía derecho alguno a ejercer el retracto arrendaticio que propuso, al existir en forma clara una norma que no le otorga esa facultad y declarar procedente un retracto preferencial que no se tenía, quedando cumplida esa carga.

Así queda formalizado, con fundamento en el ordinal segundo del artículo 313 del CPC, en concordancia con el párrafo 4 del artículo 320 ejusdem, pedimos así se establezca en decisión favorable a lo planteado y admisible nuestra solicitud”.

Para decidir, la Sala observa:

Como puede constatarse las formalizantes denunciaron la infracción por la recurrida del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (vigente para la fecha de interposición de la demanda, actualmente artículo 49 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sin embargo no precisaron si tal infracción se produjo por error de interpretación o por falta de aplicación, por el contrario, incurrieron en una mixtura de denuncias que genera duda sobre el vicio que quisieron delatar al señalar que la recurrida “usó otra forma de interpretar y desechar lo que dice la norma” y que “…reincide y agrava su errónea interpretación cuando deja de aplicar la eliminación, clara y terminante establecida ...” (Resaltado añadido).

Por otra parte, las formalizantes denunciaron la infracción por la recurrida del artículo 4 del Código Civil por “incorrecta interpretación”, pero en modo alguno explicaron de qué forma se produjo la supuesta infracción, pues no evidenciaron cuál fue la interpretación que la recurrida le dio a dicha norma, ni cuál es la correcta interpretación que a su juicio ha debido dársele.

Asimismo, denunciaron que la recurrida infringió “el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (…) en concordancia con la regla del artículo 4 del Código Civil (…)”, sin especificar si lo fue por error de interpretación, falta de aplicación o falsa aplicación, imprecisión en la que también incurrieron en la delación aislada del artículo 138 de la Constitución de la República de Venezuela, todo lo cual impide a esta Sala entender qué fue lo que en definitiva quisieron delatar.

Pues bien, ha establecido este alto Tribunal, mediante reiterada y pacífica jurisprudencia, que los requisitos a que está sometido el recurso de casación, no emergen de un capricho de este Tribunal Supremo de Justicia, sino que son formalidades necesarias, dada la condición que ostenta esta institución como tribunal de derecho.

Por tal razón, se ha establecido que siendo el recurso de casación una demanda de nulidad contra la sentencia recurrida, el escrito que lo contenga debe ser un modelo de precisión y claridad, de forma que permita a este máximo Tribunal, entender qué es lo que se trata de delatar, en qué forma la recurrida viola la norma acusada, concatenar la denuncia con la norma y reflejar en qué parte de la sentencia y por qué se evidencia la infracción. Las anteriores exigencias han dado como resultado lo que se ha denominado técnica casacionista, la que incumplida pudiera dar motivo a que el recurso sea declarado improcedente. (Al efecto ver fallo N° 453 de fecha 20 de mayo de 2004, caso: F.S.S. c/ Automotriz Venezolana, C.A.)

Ahora bien, de una detenida lectura del texto transcrito, la Sala advierte que no es posible atender la delación formulada, en razón de que las formalizantes ignoraron la técnica requerida para fundamentar un error por infracción de ley, como antes se explicó, lo que impide a esta Sala conocer lo denunciado a pesar del criterio flexibilista que ha venido ejerciendo en sujeción a lo dispuesto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela para inquirir el sentido propio de la denuncia, porque de hacerlo estaría supliendo una obligación propia del formalizante y asumiendo funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia como tribunal de derecho que es, debido a que a esta Sala no le es posible desentrañar las denuncias incorrectamente expuestas, para dilucidar cuál es en definitiva el sustrato de lo pretendido y, de esta manera, suplir la carga más exigente impuesta al recurrente, cual es la de razonar debidamente las denuncias, relacionando cada una de ellas con la parte de la sentencia donde estima se ha cometido la violación y demostrando de forma indubitable en qué consiste la infracción.

Sobre este particular, la Sala en fallo Nº 346 del 31 de octubre de 2000, caso: L.E.L.P. c/ Á.W.A.L., expediente Nº 00-320, señaló lo siguiente:

...En numerosas decisiones la Sala ha señalado que el escrito de formalización del recurso de casación debe ser claro y preciso, debiendo el recurrente mencionar en sus denuncias las causales respectivas, de acuerdo con el recurso de casación invocado, dado que este recurso extraordinario equivale a una demanda de nulidad contra la sentencia recurrida. Esta carga le corresponde al recurrente, bajo pena de que el recurso extraordinario sea declarado perecido por falta de técnica.

En relación con las formalidades que debe cumplir el escrito de formalización, el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, establece que se observarán en el mismo orden en que se expresan, los siguientes requisitos: 1) La decisión o las decisiones contra las cuales se recurre; 2) Los quebrantamientos u omisiones a que se refiere el ordinal 1° del artículo 313; 3) La denuncia de haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 ejusdem, con expresión de las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea; y 4) La especificación de las normas jurídicas que el tribunal de la última instancia debió aplicar y no aplicó, para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Como puede verse, el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, en lo relativo al escrito de formalización, establece con carácter obligatorio un orden de prelación en las denuncias. Así, en primer término y de manera separada –cuestión que no hizo el formalizante- deben denunciarse los quebrantamientos u omisiones contemplados en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y, posteriormente, la denuncia de haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 ejusdem, expresándose además las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea. Asimismo, se impone al formalizante la obligación de señalar las disposiciones de la Ley que se consideran infringidas, o las que realmente son aplicables para resolver la controversia planteada...

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En base a los razonamientos expuestos debe la Sala desestimar la denuncia bajo análisis, por indebida fundamentación, y así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY SEGUNDA DENUNCIA

Aducen las formalizantes:

CAPITULO II

EL DEMANDANTE NO

ESTA SOLVENTE EN AUTOS

La recurrida infringe por no aplicación el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, que otorga la facultad de ejercer el retracto inquilinario allí consagrado sólo para las viviendas o casas de familias, para inquilinos que estén solventes en el pago de sus alquileres.

Esa norma actualmente, en todas las reformas, se ha mantenido y es requisito para el ejercicio, en todo caso, del retracto inquilinario el estar solvente en los pagos de los alquileres, como lo dispone el actual artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que viene a ser la norma infringida por la recurrida, cuando sólo constata y establece la solvencia para el día que se introdujo la demanda y no requiere la comprobación de que la solvencia en los alquileres sea hasta el día en que se dicta el fallo, tal como es requisito esencial de procedencia y así lo establece la doctrina, la jurisprudencia y la correcta interpretación de ese requisito y de la norma que lo consagra.

Y esa solvencia, no sólo se requiere para el momento de introducirse la demanda, sino como sucede en este caso, que el inquilino según consta de autos ha permanecido en el uso y beneficio del local comercial que detenta, debe mantener y demostrar su solvencia real y efectiva y constando en autos, hasta el día que se dicta la sentencia definitiva.

Permitir que no fuera así sería otorgarle lo que se denomina una ‘patente de corso’, que permitiría al inquilino de un local comercial, seguirlo usando durante toda la duración del juicio, que en el presente caso excede los dieciocho (18) años, porque comenzó en diciembre de 1990, sin volver a pagar todos y cada uno de los alquileres hasta el momento en que se dicta la sentencia, obviando que se trata de un requisito indispensable, establecer la solvencia del inquilino.

En el presente caso, consta de autos la ausencia absoluta de esa situación jurídica. Por tanto, el Juez en la recurrida partiendo del tercer caso de suposición falsa, establece la solvencia del demandante, sólo verificando y comprobando para el momento de introducir la demanda en 1.990 y no aprecia ni analiza las actas del proceso, de donde se desprende la falsedad en la existencia de la solvencia del demandante, porque del expediente no consta que lo esté.

Para quienes han conducido expedientes o juicios referidos al ejercicio de retracto arrendaticio, es una carga durante todo el curso del juicio, la de depositar los alquileres en el mismo expediente que se está llevando, en el vencimiento del alquiler o en el plazo legal de solvencia que establece la ley, siendo un hábito forense esa exactitud en mantener la solvencia, porque es un requisito necesario para determinar la procedencia del ejercicio del derecho de preferencia.

Ese vicio al sentenciar ha afectado gravemente el dispositivo de la sentencia dictada al establecer en el inquilino un estado de solvencia que no tiene, desprendiéndose la insolvencia del mismo expediente de la causa y al estar fundado en una suposición falsa en la que incurre el sentenciador, que al no haberse (sic) apreciado las actas de todo el expediente, ha implicado que el sentenciador no ha aplicado el artículo 509 del CPC, que consagra el principio de exhaustividad de la sentencia y establece el deber del Juez de analizar y juzgar todas las pruebas que se hayan producido, en este caso concreto, el Juez debió analizar y apreciar si el inquilino demandante que pretende el ejercicio del retracto inquilinario ha mantenido o no su solvencia, en razón de que se ha mantenido en el uso del local objeto del juicio y a las actas del expediente se le otorga, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, el valor de fe pública que dan las actas que configuran el expediente en las actuaciones provenientes del funcionario que lo conduce y su recepción por el Tribunal, de las pensiones de alquileres, en su vencimiento o en el plazo de solvencia, por lo cual esta Sala, al incurrirse en esos vicios, le está permitido y así lo pedimos entrar a conocer de esa parte implicada en los hechos y actuaciones que se dan en el expediente y juicio que se ha sustanciado, cumpliéndose la carga consagrada en el artículo 320 del CPC.

Necesariamente al casarse esta sentencia, por los vicios denunciados ante esta Sala, debemos solicitar como normas que deben aplicarse en forma correcta y en su correcta interpretación del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el artículo 320 del CPC, por lo que se refiere a la falsa suposición y la infracción del artículo 509 del CPC, al no apreciarse la verificación probatoria de las actas del expediente y el artículo 1357 del Código Civil, que le da valor de prueba fehaciente a las actuaciones que deben estar en el expediente y el Juez de reenvío, por el señalamiento de esta Sala debe aplicar esos artículos, cumpliéndose la carga del ordinal 4 del artículo 317 del CPC

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Para decidir, la Sala observa:

En sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, caso Corporación de Lácteos, C.A., contra Marapan, C.A., la Sala reiteró el criterio establecido en decisión de fecha 8 de agosto de 1995, en la cual expresó los requisitos que han de cumplirse para plantear correctamente una denuncia por suposición falsa, a saber: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica de cuál de los tres casos de suposición falsa se refiere la denuncia; c) señalamiento del acto o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante del dispositivo de la sentencia; f) las normas que debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia.

En la delación bajo estudio las formalizantes no encuadraron la denuncia en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, tampoco hicieron señalamiento de las actas o instrumentos cuya lectura patenticen la falsa suposición ni denunciaron concretamente la norma jurídica falsamente aplicada por la jueza como consecuencia de la suposición falsa supuestamente cometida, limitándose a cuestionar el juzgamiento hecho por la recurrida respecto de la solvencia del arrendatario y la procedencia de la pretensión de retracto, bajo el genérico señalamiento de que la misma “no aprecia ni analiza las actas del proceso, de donde se desprende la falsedad en la existencia de la solvencia del demandante, porque del expediente no consta que lo esté”, todo lo cual pone de manifiesto la deficiente formalización de la presente denuncia, la cual se desecha por defectos en su fundamentación. Así se declara.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1. - IMPROCEDENTE EN DERECHO EL DESISTIMIENTO del recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada, tanto en lo que respecta a la litisconsorte INVERSIONES F.B. 25, C.A. como a la sucesión Pereira, integrada por los ciudadanos M.B. PEREIRA PAIVA, M.O. PEREIRA PAIVA, M.Á. PEREIRA PAIVA, F.R.P. y E.R.P.. De conformidad con lo establecido en los artículos 417 y 419 del Código Civil se niega la homologación del desistimiento de los recursos de casación ejercidos por ambas litisconsortes.

2. - PERECIDO el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada.

Se condena en costas del recurso de casación a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen, antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ Magistrado,

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C.O.V. Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2009-000116.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,