Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 30 de Julio de 2008

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: J.L.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.042.085, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados J.M.R.C. y E.J.R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.219 y 28.204 respectivamente (f. 24).

PARTE DEMANDADA: B.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.227.918, de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.808 y 51.301 respectivamente (f. 27).

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).

EXPEDIENTE: 6472

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 02 de julio de 2008 (f. 193), por el abogado J.M., con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 28 de mayo de 2008, proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA

En fecha 25 de febrero de 2008 (f. 21), el Juzgado a quo, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso el ciudadano J.L.M.R., debidamente asistido de abogado, en contra de la ciudadana B.B., por DESALOJO. En dicho escrito expuso: Que es propietario de un inmueble consistente en una casa para habitación con sótano, ubicado en la calle 6, N° 10-71, La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, Quebrada Las Guaduas, mide 15 metros; Sur, con terrenos que son o fueron de J.A.P.; Este, con calle 6, mide 8 metros; y Oeste, con mejoras que son o fueron de J.A.P., mide 3,50 metros, adquirido según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 01 de noviembre de 2006, inscrito bajo la matrícula 2006-LRI-T81-21.

Alega que la arrendataria del mencionado inmueble es la ciudadana B.B. según documento suscrito con el ciudadano F.M., titular de la cédula de identidad N° V-199.901; autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., de fecha 03/10/2003, inserto bajo el N° 27, Tomo 01-A, folios 53-54; y que la duración del contrato era por un (1) año fijo, contado a partir del 16/09/2003 hasta el 16/09/2004, el cual se convirtió a tiempo indeterminado; y que por haber adquirido el inmueble referido, se subrogó como arrendador del mismo.

Que se estableció como canon de arrendamiento la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) mensual, que la arrendataria debió pagarle como arrendador por vía de subrogación, los cánones desde la adquisición del inmueble.

Alega que la arrendataria no ha pagado los cánones de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008.

Fundamenta la demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1579, 1592, 1264 del Código Civil, y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por lo expuesto, es por lo que demanda, como en efecto lo hace, a la ciudadana B.B., para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en entregarle el inmueble totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2007 y de enero de 2008.

Estimó la demanda en la suma de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.600,00).

LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito de fecha 07 de marzo de 2008 los Abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., con el carácter de de apoderados judicial es de la parte demandada procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Que su representada jamás fue notificada de la venta del inmueble hecha por F.M., ni por el comprador J.L.M.R..

Que el 08/02/2007 el ciudadano F.M., demandó a su representada por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sustanciada en el expediente N° 11.201 ante el Tribunal 1° de Municipios, quien declaró sin lugar la demanda en base de haberse operado la tácita reconducción y dado que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado; y que asimismo el accionante J.L.M.R. demandó a B.B., por resolución de contrato sobre el mismo inmueble, pero fue declarada inadmisible por el Tribunal 2° de Municipios.

Negaron, rechazaron y contradijeron la insolvencia de la arrendataria, alegando que los cánones causados al 16 de enero, al 16 de febrero y al 16 de marzo de 2007, fueron pagados al ciudadano F.M., según recibos suscritos por él.

Que los cánones causados al 16 de abril, al 16 de mayo, al 16 de junio, al 16 de julio, al 16 de agosto, al 16 de septiembre, al 16 de octubre, al 16 de noviembre y al 16 de diciembre de 2007, y al 16 de enero de 2008, fueron depositados en el expediente de consignaciones N° 543, que cursa ante el Tribunal 1° de Municipios San Cristóbal y Torbes, con conocimiento del arrendador F.M..

Que su mandante pagó los cánones a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 300,00) mensuales, cuando tales cánones debieron comprender la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) por mes, razón por la cual solicitaba al Tribunal acordara la compensación de los cánones pagados en exceso, a partir del mes de enero de 2007 hasta la ejecución del fallo, a razón de CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 100,00) cada mes, imputándolos a los cánones futuros que determine el Tribunal.

PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE

La parte actora, a través de sus apoderados judiciales, en escrito de promoción de pruebas de fecha 26/03/2008 (f. 33 al 36) promovieron:

 El mérito favorable de autos, especialmente: El libelo de la demanda. El contrato de arrendamiento. El documento de propiedad del inmueble.

 La confesión de la parte demandada, pues manifiesta que su arrendador es F.M. cuando no era cierto. Que si bien cursó demanda ante el Tribunal 2° de Municipios, la cual fue declarada inadmisible; también era cierto que el arrendador es J.L.M.R., como lo esgrimieron los apoderados de la parte demandada en la apertura del expediente de consignaciones ante el Juzgado 1° de Municipios. Que los cánones comprendidos: Desde el 16/12/2007 hasta el 16/01/2008, desde el 16/01/2008 hasta el 16/02/2008, desde el 16/02/2008 hasta el 16/03/2008, debieron efectuarse a nombre de su representado por vía de subrogación.

 Promovió copia del juicio que curso en el Tribunal 2° de Municipios, signado con el N° 4619; para demostrar que la demandada tenía conocimiento que su representado era el arrendador por subrogación.

DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada, a través de su co-apoderado judicial J.M.M.B., en escrito de promoción de pruebas de fecha 26 de marzo de 2008 (f. 51 al 52), promueve:

 El mérito de los recibos marcados “A”, “B” y “C” que comprendían los cánones causados al 16 de enero, al 16 de febrero y al 16 de marzo de 2007, suscritos por F.M..

 Copia certificada del expediente de consignaciones N° 543 del Tribunal 1° de Municipios, para demostrar el pago de los cánones causados al 16 de abril, al 16 de mayo, al 16 de junio, al 16 de julio, al 16 de agosto, al 16 de septiembre, al 16 de octubre, al 16 de noviembre y al 16 de diciembre de 2007, al 16 de enero, y al 16 de febrero de 2008.

 Contrato de arrendamiento marcado “B”.

 Copias del libelo de la demanda y de la sentencia del 28/03/2004, que corresponden al expediente N° 11201 del Juzgado 1° de Municipios.

 Copias del libelo de la demanda y de la sentencia que corresponden al expediente N° 4619 del Juzgado 2° de Municipios.

INFORMES EN ALZADA

DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada, en escrito de fecha 16 de julio de 2008, presentado por ante esta alzada por intermedio de su co-apoderado judicial abogado JOS E.M.B., además de realizar una breve síntesis de lo argüido tanto en la demanda como en el escrito de contestación, expuso que el a quo consideró que se produjo una subrogación arrendaticia porque no consta en autos que la arrendataria hubiera ejercido la acción de retracto legal arrendaticio, y porque no era necesaria una notificación formal del hecho de la enajenación para que la arrendataria tuviera conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario; y que el a quo, a pesar de haber admitido y valorado el expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados a favor de F.M., las declaró no legítimas por haber sido hechas a favor del anterior propietario y no del actual.

Que en tal sentido, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente al arrendatario, a la que deberá anexársele copia certificada del documento contentivo de la negociación, de quien es el nuevo propietario y su subrogación como arrendador, y que no consta el cumplimiento de tal obligación.

Que el Juez de la recurrida no consideró que si bien es cierto F.M. dio en venta el inmueble arrendado al accionante, en fecha 01/11/06, y que sin embargo el miso F.M., más de tres meses después de haber vendido el inmueble, o sea en fecha 08 de febrero de 2007, con el carácter de arrendador demandó a su representada como su arrendataria, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, causa que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en el expediente 11.021, y que fue declarada sin lugar por sentencia de fecha 28 de marzo de 2007.

Alegó que la recurrida consideró que el expediente de consignaciones signado con el No. 543 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes está dirigido a la persona autorizada para recibir, quien es el ciudadano F.M. en su carácter de arrendador y demandante, y que dicho ciudadano fue notificado oportunamente de las mencionadas consignaciones.

Que con el objeto de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento causados al 16 de enero, 16 de febrero y 16y de marzo de 2007, promueve recibos escritos y suscritos por F.M. como arrendador.

Que al momento de admitirse la demanda, preexistía el expediente de consignaciones No. 543, así como ya había sido tramitada y decidida con fuerza de cosa juzgada una demanda arrendaticia que, después de haberle vendido a su hijo J.L., había interpuesto el ciudadano F.M. diciéndose arrendador contra su poderdante en su condición de arrendataria, a pesar de encontrarse solvente.

Arguye que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial cursa el expediente No 36.078, por motivo de retracto legal arrendaticio, interpuesto por su representada B.B. contra los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., lo cual demuestra que su mandante no reconoce a J.L.M.R. como arrendador por subrogación.

CAPÍTULO II

PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

DELIMITACION DE LA LITIS

La acción intentada por la parte actora en el presente juicio tiende al desalojo por parte de la demandada B.B.d. inmueble de su propiedad consistente en una casa para habitación con sótano, ubicado en la calle 6, N° 10-71, La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, fundamentando su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, insolvencia en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas vencidas.

Por su parte la demandada en su escrito de contestación de la demanda rechaza que adeude los cánones de arrendamiento que aduce la demandante, por cuanto realizó las consignaciones arrendaticias a nombre del arrendador, que no fue notificada de la subrogación del inmueble, que pagó los cánones desde enero de 2007 y hasta enero de 2008, cada uno a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 300.000), cuando lo aseverado y ratificado por el propio demandante, debieron ser pagados a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 200.000).

En virtud de los argumentos esgrimidos por las partes en el presente juicio, constituyen hechos no controvertidos la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado sobre un inmueble anteriormente propiedad del ciudadano F.M. y que actualmente pertenece al ciudadano J.L.M.R., en virtud de la subrogación del mismo por medio de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 01 de noviembre de 2006.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

1. - Del folio 12 al 14 corre inserto documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del Primer Circuito, de fecha 01 de noviembre de 2.006, inscrito bajo matrícula 2006-LRI-T81-21, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señalan los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, haciendo plena fe de la titularidad del derecho de propiedad que sobre el inmueble objeto de la pretensión posee el ciudadano J.L.M.R..

2. - Del folio 15 al 19 corre inserto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina con funciones Notariales del registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., suscrito entre el ciudadano F.M. y la demandada B.B., el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señalan los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, haciendo plena fe de la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la acción por parte de sus contratantes.

3. - Del folio 37 al 50 corren insertas actas pertenecientes al expediente signado con el No. 4619 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, por demanda intentada por el ciudadano J.L.M.R. contra la ciudadana B.B. por resolución de contrato de arrendamiento, actas que no fueron agregadas en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señala el artículo 1.360 del Código Civil, y haciendo plena fe de la acción intentada en fecha 19 de noviembre de 2007 por el aquí demandante.

4. - Al folio 53 corren insertos original de recibos de pago, escritos y suscritos por el ciudadano F.M., el cual es un tercero ajeno a la presente causa, debiendo haber sido ratificados en su contenido por aquél de quien emanan, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desechan los mismos.

5. - Del folio 54 al 107 corre inserto expediente de consignación de alquileres signado con el No. 543 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el cual fue agregado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, confiriéndosele, en consecuencia, la valencia probatoria que señalan los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, haciendo plena fe de los depósitos realizados a nombre de F.M. por concepto de cánones de alquiler.

6. - Del folio 108 al 133 corren insertas actas referidas al escrito de demanda y de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 28 de marzo de 2.007, signada con el N° 11.201, las cuales fueron agregadas en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele el valor probatorio que señalan los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar que el ciudadano F.M. intento acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento contra la ciudadana B.B..

7. - Del folio 134 al 166 corren insertas actas correspondientes al libelo de demanda y sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 03 de octubre de 2.007, signada con el N° 4619, las cuales fueron agregadas en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señalan los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y haciendo plena fe de la acción intentada por el ciudadano J.L.M.R. contra la ciudadana B.B. por resolución de contrato de arrendamiento.

8. - Del folio 208 al 228 corre insertas copias certificadas de actas del expediente No. 33078 por motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, las cuales no valora ni aprecia este Juzgado, por cuanto no tienden a probar ninguno de los alegatos esgrimidos como defensa por parte de la demanda en la oportunidad legal correspondiente.

DE LA SUBROGACION

Con respecto a la subrogación, es menester proceder al análisis de lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresamente establece que: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

De esta norma se desprende claramente que el comprador se subroga de pleno derecho en la condición del propietario-arrendador que le vendió el inmueble para todo lo que respecta a las relaciones con la inquilina existente para el momento de la venta, y siendo así, es necesario para la aplicación de la norma anteriormente transcrita que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que exista una relación de arrendamiento: Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Ahora bien de las actas procesales se desprende que corre inserto a los folios 16 al 18 del expediente Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Oficina con Funciones Notariales del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., cumpliéndose de ésta manera el requisito anteriormente señalado.

2. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado: En relación a este requisito tenemos que la obligación del adquiriente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque de no serlo de tal manera, no se entiende cómo es que el adquiriente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada. En tal sentido en el caso de autos, claramente se desprende tal requisito pues corre inserto a los folios 16 al 18 documento de contrato de arrendamiento.

3. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida: El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser valido, en cuanto a trasmitir la propiedad del mismo. De igual menara debe esta Juzgadora hacer del conocimiento que se desprende de las actas procesales folios 12 al 14, documento de venta de donde surge la transferencia del inmueble arrendado, cumpliéndose de esta menara con el requisito anteriormente señalado.

4. Que se trate de una relación arrendaticia preexistente acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar el inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio. En relación a este requisito tenemos: Primero: Que del contrato de arrendamiento que corre a los folios 16 al 18 del presente expediente y el cual se acompañó al escrito libelar se evidencia que el mismo fue realizado en fecha 03 de octubre de 2.003.- Segundo: Del mismo modo del instrumento de compra venta que riela a los folios 12 al 14, se desprende que la transferencia de la propiedad del inmueble fue posterior al contrato de arrendamiento evidenciándose que el mismo ya existía para el momento de la enajenación del inmueble. De igual manera el presente requisito se tiene por cumplido en atención a los exigidos por el artículo 20 ejusdem.

   Ahora bien, con respecto a lo alegado por la parte demandada sobre la no notificación de la subrogación del inmueble, considera acertado esta Juzgadora el criterio jurisprudencial citado por el a quo a este respecto, el cual señala:

   Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

   Conforme a lo expuesto, debe concluirse que el juzgado accionado en amparo cercenó la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva del quejoso, tal como lo indicó el a quo constitucional, al declarar la falta de cualidad del mismo para interponer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando ha debido pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, toda vez que en criterio de esta Sala Constitucional, el ciudadano H.C.D., si se encuentra legitimado para, no sólo acceder a los órganos de administración de justicia, sino para ejercer la defensa de sus legítimos derechos e intereses, tal como lo señaló el a quo constitucional. En consecuencia, debe la Sala declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar la sentencia dictada el 31 de mayo de 2006, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se decide.

   En consecuencia, de conformidad con lo anteriormente expuesto, e innecesaria como es la notificación de la subrogación del inmueble, dilucidada categóricamente la sustitución del arrendador en la persona del ciudadano J.L.M.R., parte demandante en el presente juicio, es evidente que la persona a la que debieron pagársele los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado es el mencionado ciudadano, y así se decide.

   PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA

   La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto el desalojo por parte de la demandada B.B., de un inmueble de su propiedad, consistente en una casa para habitación con sótano, ubicado en la calle 6, N° 10-71, La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, pretensión que fundamenta en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:

   Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...

   Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión de la parte actora, alega que no es cierto que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que aduce como insolutos el demandante, puesto que consignó los mismos en el expediente de consignaciones signado con el No. 543.

   En los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si los pagos efectuados por la demandada por concepto de cánones de arrendamiento tienen validez o no, para poder decidir, en base a esta premisa, si la acción de desalojo es procedente.

   De esta forma tenemos que, es sabido que en materia arrendaticia cuando el demandante alega la insolvencia del arrendatario, corresponde a este último demostrar que está solvente, pues estamos frente a la llamada prueba del hecho negativo, en cuyo supuesto, no es quien alega al que corresponde probar, sino a su adversario.

   En el caso bajo análisis, se observa que la demandada presentó, a los fines de demostrar su estado de solvencia, expedientes de consignaciones arrendaticias signado con el No. 543, en la cual aparece como beneficiario M.F., quien si bien es cierto fue propietario y arrendador del inmueble, dejo de serlo a partir del 01 de noviembre de 2006, fecha en que vendió al aquí demandante J.L.M.R..

   Siendo así, tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una o cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.

   De igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; pero si bien es cierto, que el actor incumbe la carga de la prueba, no es menos cierto, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben los elementales principios de lógica probatoria, que tratándose de contrato escrito, es suficiente que el actor compruebe la existencia de éste, la obligación sin que éste obligado a probar que la deuda no se ha extinguido, pues es sabido que las obligaciones indefinidas no son susceptibles de prueba a causa de su imposibilidad lógica y material.

   Así pues, tenemos que la situación de hecho alegada en la demanda se ajusta a lo previsto en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por haber dejado la arrendataria de pagar el canon de arrendamiento que le corresponde al propietario demandante como acreedor del mismo en el lapso de tiempo estipulado para ello.

   En consecuencia, en virtud de haber encontrado la sentenciadora suficientemente demostrada por la demandante la pretensión por ella incoada, a tenor de lo dispuesto en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento civil, debe declararse sin lugar la apelación interpuesta y con lugar la demanda, y así se decide.

   Como corolario de lo anteriormente expuesto, conviene acotar que el centro de lo controvertido en la presente causa lo constituía el estado de solvencia o no de la arrendataria, así como en la necesidad o no de la notificación de la subrogación del inmueble arrendado a la inquilina, puesto que en torno a ello quedó trabada la litis, en virtud tanto del contenido de la demanda interpuesta como del escrito de contestación, sin poder está Juzgadora pasar a suplir cualquier otra defensa no esgrimida en la oportunidad legal correspondiente.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 02 de julio de 2008 (f. 193), por el abogado J.M., con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 28 de mayo de 2008, proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.L.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.042.085, contra la ciudadana B.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.227.918, por DESALOJO.

TERCERO

Se le ordena a la parte demandada B.B., la entrega inmediata a la parte demandante J.L.M.R., del inmueble consistente en una casa de habitación con sótano, ubicado en la calle 6, N° 10-71, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; totalmente desocupado.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se confirma la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día de hoy treinta (30) de julio del año dos mil ocho.

Remítase el expediente con oficio al juzgado de origen en la oportunidad procesal correspondiente.

Abg. D.B.C.Q.

Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

En la misma fecha se publicó siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) del día de hoy y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

Exp. 6472