Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 28 de Mayo de 2008

El ciudadano J.L.M.R. asistido del Abogado J.M.R.C., ocurrió ante este Juzgado para demandar por desalojo a la ciudadana B.B..

Fundamentó la acción en los hechos siguientes:

-Que J.L.M.R. es propietario de un inmueble consistente en una casa para habitación con sótano, ubicado en la calle 6, N° 10-71, La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

-Que la arrendataria es la ciudadana B.B. según documento suscrito con el ciudadano F.M., titular de la cédula de identidad N° V-199.901; autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., de fecha 03/10/2003, inserto bajo el N° 27, Tomo 01-A, folios 53-54.

-Que la duración del contrato era por un (1) año fijo, contado a partir del 16/09/2003 hasta el 16/09/2004, el cual se convirtió a tiempo indeterminado.

-Que por haber adquirido el inmueble referido, se subrogó como arrendador del mismo.

-Que se estableció como canon la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) mensuales.

-Que la arrendataria debió pagarle como arrendador por vía de subrogación, los cánones desde la adquisición del inmueble.

-Que la arrendataria no ha pagado los cánones de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008.

-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba por desalojo a la ciudadana B.B., para que conviniera o sea condenada por el Tribunal:

• En entregar el inmueble, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas; por falta de pago de cánones de arrendamiento.

Estimó la demanda en la suma de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.600,00) (fs. 1 al 20).

En fecha 25/02/2008 se admitió la demanda (f. 21).

Mediante escrito de fecha 07/03/2008 los Abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., dieron contestación a la demanda en la forma siguiente:

-Que su representada jamás fue notificada de la venta del inmueble hecha por F.M., ni por el comprador J.L.M.R..

-Que el 08/02/2007 el ciudadano F.M., demandó a su representada por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sustanciada en el expediente N° 11201 ante el Tribunal 1° de Municipios, quien declaró sin lugar la demanda en base de haberse operado la tácita reconducción y dado que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado.

-Que así mismo el accionante J.L.M.R. demandó a B.B., por resolución de contrato sobre el mismo inmueble, pero fue declarada inadmisible por el Tribunal 2° de Municipios.

-Negaron, rechazaron y contradijeron la insolvencia de la arrendataria.

-Que los cánones causados al 16 de enero, al 16 de febrero y al 16 de marzo de 2007, fueron pagados al ciudadano F.M., según recibos suscritos por él.

-Que los cánones causados al 16 de abril, al 16 de mayo, al 16 de junio, al 16 de julio, al 16 de agosto, al 16 de septiembre, al 16 de octubre, al 16 de noviembre y al 16 de diciembre de 2007, y al 16 de enero de 2008, fueron depositados en el expediente de consignaciones N° 543, que cursa ante el Tribunal 1° de Municipios San Cristóbal y Torbes, con conocimiento del arrendador F.M..

-Que su mandante pagó los cánones a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 300,00) mensuales, cuando tales cánones debieron comprender la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) por mes, razón por la cual solicitaba al Tribunal acordara la compensación de los cánones pagados en exceso, a partir del mes de enero de 2007 hasta la ejecución del fallo, a razón de CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 100,00) cada mes, imputándolos a los cánones futuros que determine el Tribunal.

-Solicitaron sea declara sin lugar la demanda (fs. 29 al 32).

Las partes consignaron las pruebas siguientes:

1. La parte actora promovió:

   -El mérito favorable de autos, especialmente: El libelo de la demanda. El contrato de arrendamiento. El documento de propiedad del inmueble.

   -La confesión de la parte demandada, pues manifiesta que su arrendador es F.M. cuando no era cierto. Que si bien cursó demanda ante el Tribunal 2° de Municipios, la cual fue declarada inadmisible; también era cierto que el arrendador es J.L.M.R., como lo esgrimieron los apoderados de la parte demandada en la apertura del expediente de consignaciones ante el Juzgado 1° de Municipios. Que los cánones comprendidos: Desde el 16/12/2007 hasta el 16/01/2008, desde el 16/01/2008 hasta el 16/02/2008, desde el 16/02/2008 hasta el 16/03/2008, debieron efectuarse a nombre de su representado por vía de subrogación.

   -Que la arrendataria cayó en insolvencia al dejar de pagarle a su representado los cánones reclamados, por lo que solicitó se declare con lugar la demanda.

   -Promovió copia del juicio que curso en el Tribunal 2° de Municipios, signado con el N° 4619; para demostrar que la demandada tenía conocimiento que su representado era el arrendador por subrogación (fs. 33 al 50).

2. La parte demandada promovió:

   -El mérito de los recibos marcados “A”, “B” y “C” que comprendían los cánones causados al 16 de enero, al 16 de febrero y al 16 de marzo de 2007, suscritos por F.M..

   -Copia certificada del expediente de consignaciones N° 543 del Tribunal 1° de Municipios, para demostrar el pago de los cánones causados al 16 de abril, al 16 de mayo, al 16 de junio, al 16 de julio, al 16 de agosto, al 16 de septiembre, al 16 de octubre, al 16 de noviembre y al 16 de diciembre de 2007, al 16 de enero, y al 16 de febrero de 2008.

   -El contrato de arrendamiento marcado “B”.

   -Las copias del libelo de la demanda y de la sentencia del 28/03/2004, que corresponden al expediente N° 11201 del Juzgado 1° de Municipios.

   -Las copias del libelo de la demanda y de la sentencia que corresponden al expediente N° 4619 del Juzgado 2° de Municipios (fs. 51 al 165).

Mediante diligencia del 28/03/2008 la parte actora, impugnó las pruebas de la parte demandada (f. 167).

En diligencia de fecha 04/04/2008 el coapoderado de la parte demandada Abogado J.M., manifestó: Que su mandante celebró contrato de arrendamiento con F.M., según el contrato inserto al folio 16. Que no constaba que la parte actora ni el arrendador F.M., hubiesen notificado de la venta del inmueble a su representada; razón por la cual los recibos insertos al folio 153, estaban suscritos por F.M., y que estos comprendían los cánones del 16/01/2007 al 16/03/2007 (f. 168).

III

MOTIVA DE LA DECISIÓN

Determinación preliminar de la controversia

Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo con fundamento en el artículo 34, literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por el ciudadano J.L.M.R., en su carácter de propietario arrendador del inmueble consistente en una casa para habitación con sótano, ubicada en la calle 6, N° 10-71, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T.; el cual le fue cedido mediante contrato en alquiler a la ciudadana B.B. por el ciudadano F.M., con cédula de identidad N° V-199.901; pues ---según expone el accionante--- se subrogó como arrendador del inmueble indicado por haberlo adquirido según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 01/11/2006, inscrito bajo matrícula 2006-LRI-T81-21; y por cuanto la arrendataria ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, y enero del 2.008, habiendo caído en consecuencia, en estado de morosidad.

Ante esta circunstancia la accionada a través de su apoderada judicial, indica, que efectivamente es arrendataria del inmueble descrito en el libelo de demanda, pero que el demandante nunca fue notificado de la venta que del inmueble se hizo al demandante, contraviniendo con ello normas expresas de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que llama la atención, que el arrendador-vendedor, haya demandado el cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, lo cual fue sentenciado por el Juzgado Primero de Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda; y por resolución de contrato ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, la cual fue declarada inadmisible. Igualmente expone, que niega y rechaza la pretendida insolvencia de la arrendataria y la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento vencidos, por cuanto los cánones causados al 16 de enero, 16 de febrero y 16 de marzo de 2007, fueron pagados directamente al ciudadano F.M., según recibos suscritos por ese arrendador y los cánones causados al 16 de abril, 16 de mayo, 16 de junio, 16 de julio, 16 de agosto, 16 de septiembre, 16 de octubre, 16 de noviembre, 16 de diciembre de 2.007 y 16 de enero de 2.008, fueron depositados en el expediente de consignaciones N° 543 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes. Finalmente solicita del Tribunal, que acuerde la compensación de los cánones que su representada ha pagado en exceso, a razón de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por mes.

En tal sentido y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes:

Por la acción especial de desalojo, se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Una de las causales por las cuales el inquilino puede ser desalojado del inmueble, es la prevista en el literal “a)” del mencionado artículo, el cual se refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En el caso de autos, la actora fundamenta la demanda de desalojo, en el hecho de que la demandada adeuda los meses de alquiler correspondiente a los meses vencidos de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008. De tal manera y conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a este Sentenciador para decidir la presente controversia, teniendo como base que no es hecho controvertido y por tanto excepcionado de prueba, la existencia entre las partes de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia, por cuanto tal hecho fue expresamente reconocido por la accionada.

Este Tribunal, a los fines de emitir su decisión precisa determinar, que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es en la contestación de la demanda donde se traba la litis y donde quedan establecidas las pretensiones de las partes, sin que posteriormente puedan modificarlas, y el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. En consecuencia, la valoración de las pruebas que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 509 eiusdem, que se efectuará de seguidas estará limitada a determinar si son demostrativas de los argumentos fácticos esgrimidos en la traba de la litis y no otros aducidos con posterioridad.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

La accionante trajo a los autos ---acompañado con el libelo de demanda--- los siguientes medios de prueba:

1. DOCUMENTAL. Copia certificada de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del Primer Circuito, de fecha 01 de noviembre de 2.006, inscrito bajo matrícula 2006-LRI-T81-21 Este documento reviste el carácter de público al ser otorgado por funcionario público en el ejercicio de sus funciones (Registrador), no resultando de manera alguna impugnado, en consecuencia, se valora el mismo como plena prueba, conforme a las disposiciones de los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la litis por parte del accionante ciudadano J.L.M.R..

2. DOCUMENTAL. Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito de manera auténtica entre el ciudadano F.M. y la demandada B.B.. Este documento reviste el carácter de público al ser otorgado por funcionario público en el ejercicio de sus funciones (Notario), y al no ser objeto de impugnación, debe ser valorado como plena prueba, conforme a las disposiciones de los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la litis, por las partes que suscriben el mismo.

   Durante el lapso probatorio la demandante promueve:

1. El mérito favorable de autos, en especial el libelo de demanda en cuanto a los hechos narrados, como el derecho invocado; el contrato de arrendamiento, el cual se transformó en un contrato a tiempo indeterminado; por cuanto este Juzgador se atendrá a lo alegado y probado en autos en su decisión, lo que implica el análisis de los elementos de autos, con prescindencia de su promovente, por cuanto las pruebas después de aportadas pasan a pertenecer al proceso. En cuanto al mérito del documento protocolizado en fecha 01 de noviembre de 2.006, por el cual el demandante adquirió el inmueble, se indica que el mismo ya fue objeto de valoración.

2. CONFESIÓN DE LA DEMANDADA. Sobre el hecho de que los cánones arrendaticios causados: Al 16 de abril, 16 de mayo, 16 de junio, 16 de julio, 16 de agosto, 16 de septiembre, 16 de octubre, 16 de noviembre y 16 de diciembre de 2.007, así como al 16 de enero de 2.008; fueron depositados al ciudadano F.M.. A tenor de lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil y por cuanto, ello además se evidencia del expediente de consignaciones, se tiene como cierto el hecho de que los pagos fueron de los cánones indicados fueron realizados por la demandada al ciudadano indicado y en las fechas referidas.

3. DOCUMENTAL. Copia fotostática del juicio de resolución de contrato de arrendamiento que cursó ante el Juzgado 2° de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, signado con el N° 4619. Esta documental no resultó de manera alguna impugnada, por lo que de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, se valora en su contenido material.

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   Por su parte, la demandada desplegó la siguiente actividad probatoria:

1. DOCUMENTAL: Original de recibos de pago, escritos y suscritos por el ciudadano F.M.. Esta documental privada se encuentra suscrita por una tercera persona que no es parte en la causa, el cual de manera alguna ratificó mediante la prueba testimonial, tal y como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, estas documentales no son objeto de valoración.

2. DOCUMENTAL: Copia certificada del expediente de consignaciones N° 543, del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Esta documental tiene la característica de ser un documento público al emanar de funcionario público, que ostenta tal carácter; y por cuanto dicho documento no fue objeto de impugnación debe ser valorado conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrarse con ello, los depósitos realizados en la manera como se indica en dicho expediente de consignaciones.

3. DOCUMENTAL: Valor probatorio del contrato de arrendamiento (fs. 16 al 19). Se indica que este contrato de arrendamiento fue previamente valorado.

4. DOCUMENTAL: Copia certificada del libelo de demanda y de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 28 de marzo de 2.007, signada con el N° 11.201. Se aprecia esta prueba documental en todo su valor como documento público, al ser emanado de funcionario público en el ejercicio de sus funciones (Juez); conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar el contenido de lo indicado en tal expediente.

5. DOCUMENTAL: Copia certificada de libelo de demanda y sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 03 de octubre de 2.007, signada con el N° 4619. Se aprecia esta prueba documental en todo su valor como documento público, al ser emanado de funcionario público en el ejercicio de sus funciones (Juez); conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar el contenido de lo indicado en tal expediente.

   Efectuado el examen y valoración del material probatorio cursante en autos, se observa, que el actor fundamenta su acción de desalojo en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, la insolvencia del arrendatario; por lo que planteada la controversia en los términos expuestos, es necesario determinar, en primer lugar, si en el presente caso están dados los requisitos contenidos en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que opere la subrogación arrendaticia, lo que determinaría el derecho del ciudadano J.L.M.R. para accionar contra la ciudadana B.B., por incumplimiento contractual.

   En este aspecto se aprecia, que la subrogación, consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por consiguiente el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino, a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, a tenor de lo establecido en la norma señalada; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador, transmisión que hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones o excepciones legales.

   Los requisitos para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son:

   1) Que exista una relación de arrendamiento;

   2) Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado;

   3) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida;

   4) No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación.

   De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia, que están dados los requisitos antes mencionados y, como quiera que, no consta en autos que el arrendatario hubiera ejercido el retracto legal contemplado en el Título VI, Capítulo II de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a criterio de este Juzgador, efectivamente se produjo la subrogación arrendaticia en la persona de la parte actora del presente juicio. Y así queda establecido. Entonces, como consecuencia de haberse consumado la subrogación arrendaticia, quien es el nuevo comprador adquiere ipso iure, el carácter de arrendador del inmueble, debiéndose respetar el carácter y la condición del arrendatario, hasta que se produzca una acción judicial que ponga fin a la relación arrendaticia, pero igualmente, es ahora el nuevo propietario el titular de los derechos y acciones que detentaba el anterior propietario arrendador.

   La Sala Constitucional de nuestro M.T., ha establecido, que la subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia N° 1753, de fecha 9 de octubre de 2006, Exp. 06-0941, con ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L., se dictaminó:

   Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

   Conforme a lo expuesto, debe concluirse que el juzgado accionado en amparo cercenó la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva del quejoso, tal como lo indicó el a quo constitucional, al declarar la falta de cualidad del mismo para interponer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando ha debido pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, toda vez que en criterio de esta Sala Constitucional, el ciudadano …, si se encuentra legitimado par, no solo acceder a los órganos de administración de justicia, sino para ejercer la defensa de sus legítimos derechos e intereses, tal como lo señaló el a quo constitucional. …

   De la interpretación jurisprudencial anterior, se puede igualmente inferir, que no se hace necesario una notificación formal del hecho de la enajenación, a objeto de que el arrendatario tenga conocimiento de la adquisición del inmueble por el nuevo propietario y su eventual subrogación como arrendador; por lo que se desecha el alegato de la accionada de no considerar el aviso de prensa como notificación formal, ya que conforme a la anterior decisión vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ello es innecesario, por lo que debe declararse que es el nuevo propietario el titular de los derechos y acciones, y en consecuencia, a quien debe realizarse la cancelación de los cánones arrendaticios. Así se establece.

   Como defensa de fondo, igualmente la accionada indica, que solicita del Tribunal acuerde la compensación de los cánones cancelados en exceso; respecto a ello, este Tribunal indica, que la acción de compensación, no se encuentra prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no obstante, del artículo 58 en delante de la referida Ley, se encuentra regulada la acción de “reintegro”, conforme a lo cual, queda sujeto a repetición, todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Observándose igualmente, que ello es una acción autónoma, que como tal debe intentarse por ante los Tribunales competentes, conforme al procedimiento especial establecido en la Ley; para ello, el actor debió incoar una acción independiente, con sujeción a lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, o mediante reconvención o mutua petición, dando a su vez, pleno cumplimiento a los requisitos exigidos para ello. Lo cual no consta en autos, por lo que se desecha tal petitorio. Así se decide.

   Con base a las pruebas a.s.e.

Indica el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el caso sub lite, el accionante persigue la declaratoria del desalojo del inmueble que ocupa su inquilina, en razón de que a su decir, la misma no ha cancelado el canon arrendaticio de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007, así como enero de 2.008.

Ahora bien, del cúmulo probatorio analizado y valorado, se evidencia, que la arrendataria aquí demandada efectuó consignación a favor del ciudadano F.M., por la pensión de arrendamiento del inmueble constituido por una casa con sótano, ubicada en esta ciudad de San Cristóbal, calle 6, N° 10-71, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T..

La validez de las consignaciones arrendaticias esta sujeta al cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se efectué dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento, que sea por el monto íntegro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir.

Para el caso en estudio, es relevante examinar el hecho de que las consignaciones de las pensiones hayan sido realizadas a favor de F.M., aún después de verificada la adquisición del inmueble que dio lugar a subrogación arrendaticia, ya que el elemento clave para determinar la validez de la consignación efectuada, en este caso, es que fue conocido para la arrendataria el cambio de acreedor, por el hecho de las demandas incoadas en su contra, de modo que el pago consignatario efectuado a favor de F.M., debe reputarse como no válido, pues la arrendataria conocía del acto que origina el cambio de arrendador y al haberse producido el hecho de la subrogación en la persona de la adquirente del inmueble, es forzoso declarar como no legítima la consignación efectuada, esto es, no hecha conforme a las previsiones de los artículos 51, 53 y 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

El actor ha ejercido una acción de desalojo, debiendo recordarse que para ello, nuestra doctrina judicial, exige como requisitos concurrentes:

1. Que se trate de un contrato de los llamados bilaterales;

2. Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;

3. Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.

Sobre estos requisitos vale comentar lo siguiente: Uniforme y pacíficamente nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de las acciones de incumplimiento contractual, tal como la de desalojo, esta consideración sin duda deriva no sólo de la clara letra del artículo 1167 del Código Civil, al prever: “En el contrato bilateral …”, sino de un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales ---en términos del 1134 del Código Civil--- son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando, que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas. De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras. Por ello, un imperativo de equidad exige “… que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos …”.

En el arrendamiento, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual. En el caso de autos, nos ocupa el arrendamiento de un inmueble para uso de vivienda.

La segunda exigencia, es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse, que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…”, así, es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.

Además vale agregar, que tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación. Para la procedencia del desalojo basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño.

La última exigencia, es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones; en este caso específico, ello se evidencia del hecho de que el arrendatario estaba gozando de la cosa para la fecha en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, y a su vez, constitutivo de la causa de la pretensión.

Siendo así, concluye este Sentenciador, que se encuentran llenos los extremos para acordar la acción de desalojo solicitada, y sí se decide.

IV

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: