Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Septiembre de 2009

Mediante libelo admitido por el procedimiento ordinario el 23 de noviembre de 1999 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado P.M.L.R., apoderado judicial de la parte actora, accionó demanda por Retracto Legal Arrendaticio, ordenándose el emplazamiento respectivo.

El 19 de octubre de 2000, compareció el letrado R.C. procediendo en su carácter de apoderado especial de los ciudadanos A.C.B. y H.M.D.P.d.B., exponiendo que sus representados pretendían intervenir en el juicio como terceros adhesivos, por tener interés jurídico actual en sostener las razones de las demandadas y ayudarles a vencer, conforme a lo establecido en el artículo 370, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil y 379, eiusdem. (F.163-166, pieza I). Dicha tercería fue admitida por el Juzgado de la causa el día 18/12/2000, (F.285, pieza I).

Se produjo la citación personal de las demandadas, sociedades mercantiles KETEN CORPORATION C.A. e INVERSIONES INTRINAD C.A., en la persona de su apoderado judicial, el profesional del derecho S.T., quien procedió a contestar la demanda en fecha 7/12/2000 oponiendo defensas y manifestando además que en el supuesto de que estas últimas no prosperaran, negaba, rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes.

En la fase probatoria, ambas partes promovieron pruebas. La parte demandada promovió el mérito favorable de los autos, prueba de informes e inspección judicial (F.286-287). Asimismo, la parte actora promovió el mérito favorable que arrojan las actas procesales, especialmente la planilla de pago de arancel judicial cursante al folio 148 del expediente, promoviendo también pruebas documentales (F.319-323).

Por auto de fecha 9 de enero de 2001 el a quo procedió a admitir las pruebas promovidas por la parte demandada (F.288, pieza I).

El 7 de noviembre de 2005, la apoderada judicial de los terceros adhesivos, la letrada I.C.C.A., procedió a informar en el lapso respectivo ante el Juzgado Superior que conoció de la causa, haciendo un resumen de lo ocurrido durante el iter procesal, expresando asimismo las razones por los cuales el a quo tomó la decisión de declarar la caducidad de la acción.

• Adujo que la apelación interpuesta por la parte actora era extemporánea, por cuanto el alguacil del a quo el día 15 de julio de 2005 dejó constancia de haber practicado la notificación a los accionantes y para el día 27 de julio de 2005, el lapso para interponer el recurso de apelación se encontraba vencido, sin embargo el a quo el 1º de agosto de 2005, estampó la nota de secretaría a los fines de dejar constancia de las actuaciones del alguacil, formalismo este que había sido innecesario por cuanto ya lo había hecho la secretaria del a quo, conjuntamente con dicho funcionario.

• Manifestó finalmente, que la sentencia recurrida había quedado definitivamente firme para el momento de la apelación y por tal razón el recurso era extemporáneo, agregando que también la acción de Retracto Legal había caducado, por lo que solicitó que se confirmara la sentencia del a quo.

En la misma data, la parte actora procedió a informar, efectuando una síntesis de los actos procesales ocurridos en Primera Instancia, luego adujo que antes de fundamentar la apelación solicitaba que el Tribunal se pronunciara sobre el punto previo que alegaba, consistente en la petición de reposición de la causa por violación del debido proceso y el derecho a la defensa.

• Adujo que el a quo incurrió en una subversión del procedimiento, quebrantando el debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto la demanda fue admitida el 23 de noviembre de 1999, por el procedimiento ordinario, tal como se evidenciaba al folio 148 del expediente.

• Alegó que la parte demandada contestó la demanda el día 7 de diciembre de 2000, solicitando que el juicio se tramitara por el procedimiento breve en virtud de la promulgación de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual pidieron que se dictara por auto expreso en aras de mantener el equilibrio e igualdad procesales, así como la seguridad jurídica.

• Afirmó que el 9 de diciembre de 2000, estando dentro del lapso de emplazamiento establecido en el auto de admisión de la demanda, el a quo admitió las pruebas presentadas por la demandada, situación que fue señalada por la parte actora, quien había expresado: “… y hecha la consulta pertinente a quien se supone es el rector del proceso, señalándole que si el mismo no es un juicio ordinario y como tal debe proseguir, me ordenó que me estudiara la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de ello le (sic) señale que la referida ley no establece un procedimiento breve para los juicios de retracto legal, obteniendo la misma respuesta y es por ello que en fecha 16 de enero de 2001, estando igualmente dentro del lapso de emplazamiento establecido en el auto de admisión de la demanda, consigno pruebas a favor de mis representados, presumiendo que el tribunal decidió seguir el procedimiento de Retracto Legal a través del juicio breve, en virtud de que las pruebas son agregadas inmediatamente que se presentan. …”

• Prosiguió la parte actora acotando: “… El Juez a quo, sin haber revocado en ningún momento el auto de admisión, ni haber dictado providencia alguna en la cual se estableciera cuál es el procedimiento a seguir en el presente caso, con su actuación quebranta todo el proceso, al no dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil (…).

• Agregó que se había subvertido el orden procedimental porque el a quo durante el lapso de comparecencia no dictó providencia alguna señalando un procedimiento distinto a seguir que no fuera el procedimiento ordinario mediante el cual había admitido la demanda, que asimismo admitió la contestación al fondo de la demanda efectuado por la parte demandada y las pruebas presentadas por las partes todo ello dentro de un solo lapso.

• Que ante la supresión total del lapso probatorio establecido para los juicios ordinarios, dejó a la parte actora en estado de indefensión.

• Que por todo lo alegado solicitaba la reposición de la causa por quebrantamiento de normas de orden público.

• Expresó que fundamentaba la apelación en que, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es a partir del conocimiento de la venta en bloque del Edificio Tequendama que tuvieran sus representados, que les nació el derecho de ejercer la acción de retracto legal, sino a partir del aviso que debió dar el arrendador de la venta efectuada.

• Que la venta del inmueble que ocupan los arrendatarios se hizo a diversas firmas mercantiles, para evadir la obligación de dar el aviso correspondiente a los hoy demandantes y que éstos pudieran ejercer la acción de retracto legal.

• Que el juzgador a quo asumió funciones legislativas al decidir la aplicación del lapso de 40 días a contar de la fecha que el interesado tuvo conocimiento de la venta, lo cual no era a favor del débil jurídico.

• Que los arrendatarios no tuvieron conocimiento del resto de las ventas, sino hasta que fue incoada la primera demanda de desalojo por ante la Dirección de Inquilinato contra la ciudadana M.T.F. en fecha 27 de septiembre de 1999, en virtud de lo cual los hoy accionantes interpusieron demanda en fecha el 15 de octubre del 2009 donde sólo habían transcurrido 18 días, por lo que la acción había sido interpuesta en tiempo oportuno.

• Que por todo lo expuesto solicitaba la reposición de la causa al estado en que se diera cumplimiento al proceso mediante el cual había sido admitida la acción, y en el caso de que no se considerara violentado el mismo, solicitaba la declaratoria con lugar de la apelación incoada.

En fecha 17/11/2005 la apoderada judicial de los terceros adhesivos, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte actora, alegando que según lo afirmado por la accionante la demandada presentó pruebas el 8 de diciembre de 2000, cuando de autos se evidenciaba que fueron presentadas el 18 de diciembre de 2000.

• Que igualmente la parte actora alegó que el mencionado escrito de pruebas fue admitido el 9/12/2000, lo cual era falso por cuanto en autos constaba que fue admitido el 9/1/2001, por lo que aduce que la parte actora quisiera manipular los lapsos a su favor, para confundir al sentenciador;

• Que en cuanto a la indefensión alegada por la parte actora, la misma existe cuando la parte no tiene posibilidad alguna de ejercer su derecho en juicio o cuando se le impida realizar alguna actuación en el proceso, lo cual no sucedió a la parte accionante por cuanto presentó pruebas en el mismo lapso que la demandada;

• Que la parte accionante bien pudo conocer las defensas de la demandada y preparar sus pruebas;

• Que en cuanto a la solicitud de reposición de la causa, de autos se evidenciaba que la accionante nunca diligenció o efectuó escrito alguno donde solicitara la reposición de la causa durante el curso del juicio, por lo que pedía que se desechara la petición de reposición de la causa, y más aún cuando se trataba de una demanda cuya acción se encontraba caduca;

• Que el a quo ante una doble solución doctrinaria y jurisprudencial existente para el caso como el de marras, fijó una posición al acoger una de las dos tesis, la más amplia de cuarenta (40) días a contar de la fecha en que el interesado tuvo conocimiento de la venta, de manera que no ejerció la función de legislar, como lo alegó la actora, por lo que solicitaba se desechara la apelación;

• Que no era cierto que la actora hubiera tenido conocimiento de la venta del inmueble el 27 de septiembre de 1999, cuando se intentó la demanda de desalojo ante la dirección de inquilinato, por cuanto para el día 19 de febrero de 1999 la parte actora ya prácticamente había intentado demanda por la misma razón ante el Juzgado Octavo de Municipio, como constaba en autos y así lo señaló el a quo. Que si la parte accionante no había tenido conocimiento de la venta del inmueble para la fecha en que intentó la primera demanda, el 19/2/2009 ¿por qué razón había incoado esa demanda por retracto legal?

Mediante fallo dictado el 9 de noviembre de 2006, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda, confirmando la decisión apelada. Posteriormente, la parte actora anunció y le fue admitido recurso de casación contra la referida decisión, la cual fue subsiguientemente casada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia proferida el 26 de noviembre de 2007.

III

DE LA DECISIÓN DEL M.T.

Por decisión del 26/11/2007, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia casó de oficio el fallo del 9 de noviembre de 2006 proferido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableciendo lo siguiente:

(…Omissis…) De la precedente transcripción de la recurrida, se observa que el Juez de alzada al analizar la defensa relativa a la caducidad de la acción, que lo llevo a declarar sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio, analizó las pruebas y llegó a la conclusión de que los demandantes estaban en conocimiento de las ventas de los inmuebles cuando presentaron la demanda en contra de las empresas Opeso C. A. y Teken C. A., en fecha 19 de febrero de 1999, ya que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objetos de la pretensión, y partiendo de esta fecha, determinó que había operado la caducidad en razón de que entre ésta fecha 19/02/1999 en la cual se interpuso la primera demanda, y la fecha de la interposición de la segunda demanda, hoy conocida, 15/10/1999, había transcurrido sobradamente el plazo de 40 días establecido en el artículo 1.547 del Código Civil.

Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

…Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Omissis…)

Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.

De tal modo que, resulta evidente que el Juez de la recurrida contrarió el criterio establecido por la Sala al considerar que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objeto de su pretensión, en consecuencia debe declararse procedente la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. (…Omissis…)”

IV

DE LA NULIDAD DEL FALLO RECURRIDO

En el presente caso, resulta oportuno para este jurisdicente analizar la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 20 mayo del 2005 y constatar si la misma se encuentra ajustada a derecho, ya que la parte actora en el lapso de informes alegó que el a quo, en virtud de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no estableció un orden en el juicio, pues admitió la demanda fijando un lapso de veinte días para la contestación de la demanda, y en el transcurso del proceso, no dictó providencia alguna en la que señalara cuál era el procedimiento a seguir en el caso planteado, lo que a su decir, consistió en una violación del debido proceso, al derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, al subvertirse el orden procedimental, por lo que solicitó la reposición de la causa por quebrantamiento de normas de orden público, aduciendo que ésto había sido peticionado por la parte demandada en la contestación a la demanda.

Revisados exhaustivamente los autos y el contenido de la sentencia emitida el 20 mayo del 2005 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se observa que en aquélla se omite por completo algún pronunciamiento sobre el referido alegato de la parte demandada como punto previo en la contestación, aducido ante la alzada por la parte actora (Folio 419, Pieza I).

En este sentido, es necesario hacer un pronunciamiento inicial respecto del cumplimiento de los deberes que al Juez le impone el artículo 12 del Código de procedimiento Civil.

La referida norma textualmente dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. ...

Negritas añadidas y subrayado de este tribunal).

En el caso bajo análisis, se observa que en la sentencia apelada, el sentenciador no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, pues sólo se pronunció en relación con la solicitud de perención de la instancia y pasó a decidir la defensa de caducidad, omitiendo pronunciamiento acerca del referido punto. Así vemos como el juez a quo se pronunció con respecto a la contestación a la demanda, expresando textualmente:

(…) Toca a.e.p.t., la solicitud de perención hecha tanto por la parte demandada como por el tercero interviniente, antes de entrar a considerar el resto de los argumentos esgrimidos por las partes. (…) Decidido lo anterior, corresponde al Tribunal analizar la defensa opuesta de caducidad de la acción intentada por los demandantes. (…)

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con el requisito de congruencia de la sentencia, en decisión de fecha 2 de agosto de 2000 (caso: SEGUROS HORIZONTE C.A. contra la sociedad mercantil REASEGUROS ALIANZA S.A.), dejó establecido lo siguiente:

(…Omissis…)

Para decidir, la Sala observa:

La doctrina enseña que “el principio de exhaustividad” de la sentencia, impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento. Parafraseando los conceptos que expone al respecto Prieto Castro, podíamos decir que hay omisión de pronunciamiento, cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna causa legal el Juez esté eximido de ese deber. (Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana. Dr. L.M.Á.. Pág. 28).-

Este principio bajo análisis, se encuentra implícito en el de congruencia, considerándose como una simple derivación del mismo, encontrándose consagrado en el hoy ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como ayer se encontraba previsto en el artículo 162 del Código derogado. (…Omissis…)

(Resaltado y subrayado de esta alzada.)

De modo que, acorde con el antes expuesto criterio de la Sala, conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes; es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad. De allí que, la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si éstas son acertadas o erróneas. No se puede apreciar más ni menos de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas y en tal sentido, la sentencia está viciada por omisión del análisis fáctico, ya que cuando se considere innecesario el análisis de algún alegato o prueba de las partes, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

De la sentencia apelada se observa que el juez a quo no obstante que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda explanó la aludida petición de pronunciamiento, la recurrida no se pronuncio respecto a la misma. Con ello, el a quo incurrió en el vicio de incongruencia previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no dar respuesta a lo peticionado en esta actuación, así resultara acertada o errónea. Por estas razones, se declara la nulidad de la sentencia apelada.

En consecuencia, corresponde a este Tribunal de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasar a emitir el fallo sustitutivo respectivo.

V

PUNTOS PREVIOS

Por cuanto la representación judicial de la parte actora, en el término de informes procedió a solicitar la reposición de la causa, así como también la parte accionada en la contestación de la demanda, adujo defensas previas al fondo, e igualmente los terceros adhesivos adujeron defensas preliminares, esta alzada se adentra al análisis y subsecuente resolución de los puntos previos formulados.

De la solicitud de Reposición de la Causa

La representación judicial de la parte actora, L.E.M., en su escrito de informes presentado ante el juzgado que conoció primigeniamente en alzada del juicio, procedió a solicitar la reposición de la causa conforme a lo establecido en los artículos 206, 208 y 212 del Código de Procedimiento Civil, por violación del debido proceso y al derecho a la defensa.

Esta Alza.O.:

A los fines de resolver sobre la atendibilidad de dicho pedimento, este Tribunal observa de las actas procesales que la demanda se introdujo el 15 de octubre de 1999, y que la parte demandada se dio por citada en dicha causa el día 30 de noviembre de 2000.

Así también, este Tribunal observa que según lo dispuesto en el artículo 24 de la Carta Magna, las normas de procedimiento son aplicables de inmediato una vez entren en vigencia, y la presente demanda que por Retracto Legal intentara la parte actora, se accionó en fecha 15 de octubre de 1999, razón por la cual se le dio entrada por el procedimiento ordinario, ya que el procedimiento para ese momento se regía por las normas del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas así como otras leyes que regulaban la materia para esa data, los cuales no establecían un procedimiento especial para los juicios sobre arrendamientos inmobiliarios.

En este sentido, se pronunció la Sala de Casación civil de nuestro M.T., en Sentencia N° 101 de fecha 8 de febrero de 2002 (Caso: Juicio de cobro de bolívares seguido por Tractores y Maquinarias C. A., contra E.S.B.), en la cual dejó establecido lo siguiente:

“…El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o rea.

. (Resaltado y negrillas de la Sala).

Asimismo, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, es aún más explícito, establece:

La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.

(Resaltado y negrillas de la Sala).

Continúa la Sala en esta decisión acotando:

“ (…Omissis…) En la doctrina resulta valiosa la opinión del Dr. J.S.C., en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, el cual señala:

...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regis actum”. (OMISSIS)

...el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.

1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.

2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.

3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella...

.

En consecuencia, la nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos…”. (Resaltado del transcrito).”

En consecuencia, acorde con el criterio de la Sala, la nueva ley no afecta la existencia de actos o hechos o negocios jurídicos anteriores a su entrada en vigencia. En el caso sub examine, por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue publicada en Gaceta Oficial No. 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, y según lo previsto en su artículo 94, la misma entró en vigencia el 1° de enero de 2000 y de autos se observa que la parte demandada se dio por citada el 30 de noviembre de 2000, el procedimiento aplicable con posterioridad a la admisión de la demanda, es el de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme a dicha ley, el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, aduce la parte recurrente que la demanda fue admitida el 23 de noviembre de 1999, por el procedimiento ordinario, tal como se evidenciaba al folio 148 del expediente y que:

…El Juez a quo, sin haber revocado en ningún momento el auto de admisión, ni haber dictado providencia alguna en la cual se estableciera cuál es el procedimiento a seguir en el presente caso, con su actuación quebranta todo el proceso, al no dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil…

Pero de lo expresado por los apelantes se observa que también afirma:

… y es por ello que en fecha 16 de enero de 2001, estando igualmente dentro del lapso de emplazamiento establecido en el auto de admisión de la demanda, consigno pruebas a favor de mis representados, presumiendo que el tribunal decidió seguir el procedimiento de Retracto Legal a través del juicio breve…

En este sentido, se deriva de autos que el apelante, contrariamente a lo que afirma en sus informes, conociendo esta irregularidad no solicitó la reposición de la causa. Se advierte asimismo, que todos los actos de defensa y lapsos se cumplieron a cabalidad, por lo que la parte apelante tuvo oportunidad de promover pruebas y ejercer las defensas que consideró pertinentes, y en este sentido, no se evidencia violación del derecho a la defensa ni al debido proceso. De modo que, en criterio de este Juzgado Superior sería inútil reponer la causa habiéndose alcanzado la finalidad del proceso, lo cual se contrapone a los establecido en los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional. En consecuencia, este Tribunal considera improcedente la solicitud de reposición de la causa, intentada por la representación judicial de la parte actora, debiendo ser analizadas todas las alegaciones y medios probatorios aportados por las partes, en resguardo al principio prodefensa.

De la extemporaneidad de la apelación

En fecha 07 de noviembre de 2005, la abogada I.C.C.A., apoderada judicial de los ciudadanos C.A.C.B. y H.M.D.P.D.B., quienes actúan como terceros adhesivos en la presente causa, en el escrito de informes presentado por ante el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegaron que la apelación de la parte actora era extemporánea pues había sido interpuesta vencido los tres (3) días establecidos para ello, ya que para el 27 de julio de 2005 el lapso que establecía el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil, se encontraba vencido.

Esta Alza.o.:

De modo que, en cuanto a dicho planteamiento resulta necesario escudriñar acerca de la tempestividad del recurso accionado y en este sentido esta superioridad observa que la decisión recurrida se profirió el 20 de mayo de 2005, señalándose en su parte dispositiva que debía notificarse a las partes, verificándose de autos (folios 402-404) que el ciudadano J.A.F., Alguacil titular del a quo dejó constancia de haber cumplido con las notificaciones en fecha 15 de julio del 2005, en tanto que el Secretario Accidental de dicho tribunal (F. 407) dejó sentando haberse cumplido con las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, el 1° de agosto de 2005.

En relación con la constancia en autos que debe dejar el Secretario de haberse cumplido con las notificaciones a las partes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 15 de noviembre de 2000 (caso: R.A.L.C. contra R.A.C. y otros) citando criterio de la misma, estableció lo siguiente:

(…Omissis…) Penetrada la Sala de serias dudas en cuanto a la legalidad de esta doctrina, ha resuelto abandonarla, por cuanto considera que el espíritu, propósito y razón del legislador fue que el Secretario personalmente dejara expresa constancia en el expediente, de las actuaciones practicadas por el Alguacil encargado de hacer las notificaciones, no refrendar simplemente esas actuaciones. Por tanto, considera la Sala que no se cumple con la exigencia de la ley en la disposición transcrita del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, cuando el Secretario simplemente firma la exposición del Alguacil de haber realizado las notificaciones encomendadas, sino que su obligación es exponer por medio de una nota de Secretaría, en la cual deja constancia de haberse realizado las notificaciones.

Por tanto, a partir de la publicación de esta sentencia, se abandona la doctrina establecida en el fallo de 27 de junio de 1996, y se acoge la Sala a la doctrina que ya había fijado en sentencia de fecha 18 de diciembre de 1990, y todas aquéllas que en igual sentido han sido publicadas. Así se decide.

(Destacado de la Sala, sentencia de fecha 2 de julio de 1998, en el juicio seguido por el ciudadano J.A.T. vs. L.T. y otros, expediente Nº 95-529, sentencia Nº 107). (…Omissis…)” (Subrayado de esta Alzada).

Criterio este que comparte este jurisdicente y resulta aplicable al caso sub examine, por cuanto el propósito del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, resalta que se le imparte una orden al Secretario, al expresar que: “… dejará expresa constancia en el expediente, el Secretario del tribunal…”, es decir, que la actuación del Secretario debe constar en forma expresa, y no puede ser sustituida por ninguna otra actuación aunque ni se encuentre refrendada por el Secretario del tribunal.

Corresponde entonces, analizar a este Órgano Jurisdiccional el contenido del artículo 891 del Código de Procedimiento Civil respecto del procedimiento breve, el cual señala:

De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.

Por lo que conforme a la norma citada, en el caso de autos la apelación del fallo de marras debió interponerse dentro de los tres (3) días siguientes a la notificación de las partes. Dicho lapso de apelación comenzaría a transcurrir a partir del día de despacho siguiente a la fecha en la que dejó constancia el Secretario del a quo de haberse cumplido las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, siendo esta fecha el 1º de agosto de 2005. Ahora bien, de autos se observa que la apelación fue ejercida el 3 de agosto de 2005 por la representación judicial de la parte actora, o sea, al segundo día siguiente, por lo que de una simple inferencia, se deriva meridianamente la tempestividad del recurso, ya que el mismo fue interpuesto dentro del lapso legal, resultando en consecuencia temporáneo. En tal virtud, se desestima el alegato de extemporaneidad del recurso denunciado por la representación judicial de los terceros adhesivos, debiendo ingresar esta Superioridad al análisis de las restantes defensas de las partes.

De la Solicitud de Perención de la Instancia

El 19 de octubre de 2000, la representación judicial de los terceros interesados, solicitaron la perención de la instancia, ya que, a su decir, transcurrieron más de treinta (30) días desde la fecha de admisión de la demanda, sin que la parte actora cumpliera con la obligación de instar la citación de las demandadas.

Así también, en fecha 7 de diciembre de 2000, la representación judicial de la parte demandada sociedades mercantiles KETEN CORPORACIÓN C.A. e INVERSIONES INTRINAD C.A., procedieron alegar la perención de la instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 267 y el ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, por cuanto habiendo sido admitida la presente demanda el 23 de noviembre de 1999, hasta la fecha de la contestación no se había realizado ningún acto del procedimiento en el transcurso de una año.

Ahora bien, consta de autos que la demanda fue admitida en fecha 23 de noviembre de 1999, y la parte actora pagó los emolumentos que exigía la derogada Ley de Arancel Judicial, aplicable para ese momento, lo cual se evidencia en la planilla de pago de Arancel Judicial de fecha 24 de noviembre de 1999 cursante al folio 149 del expediente, por lo que la actora cumplió con la obligación que se le imponía para esa data y en este sentido no se desprende de autos la perención de treinta días, resultando improcedente este alegato de los terceros adhesivos.

Es oportuno señalar, tal y como se evidencia de autos, en diligencia cursante al folio 160 y 161 del expediente, que la actora en fecha 8/8/2000 y 21/9/2000 diligenció y consignó copias del libelo de la demanda y del auto de admisión para que se libraran las compulsas correspondientes y se entregaran al alguacil para practicar la citación de las personas descritas en el libelo, por lo que también se interrumpió la perención anual y consecuentemente en la presente causa, no ha tenido lugar la misma. Por lo que se considera improcedente este alegato de perención, de la parte demandada y de los terceros en la causa.

De la falta de cualidad pasiva y activa

Alegó la parte demandada la falta de cualidad e interés pasivo de sus representados para sostener el presente juicio, ya que la parte accionada para la fecha no era propietaria del inmueble, y que los arrendatarios no tenían cualidad activa para ejercer la acción, ya que no la tenían para adquirir el inmueble y que dos de las demandantes, M.C. y Jenhira Sánchez, son ocupantes de los inmuebles producto de un traspaso,

En tal sentido procede esta Alzada, a verificar la procedencia o no de la excepción objetada.

Esta Alza.o.:

La falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el querellado para intentar o sostener el juicio, está consagrada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, y en atención a esta defensa el demandado en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda puede hacer valer aquellos, como ha sucedido en el presente caso.

No hay que confundir la legitimación, con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, lo que es denunciable, preclusivamente, como cuestión previa.

En este sentido, considera pertinente esta Alzada, traer a colación el criterio contenido en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de Julio de 2003, (caso: P.M., sentencia Nº 1930, expediente Nº: 02-1597), en relación con la cualidad o legitimación ad causam, en la cual fue sentado:

…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva…

(Subrayado y resaltado de esta Alzada)

Criterio este que acoge este Tribunal, pues resalta claramente los supuestos de cualidad o legitimación a los que se ha hecho referencia, por lo que habiéndose establecido los conceptos y parámetros propios de la cualidad en juicio, pasa esta Alzada a determinar si están dados en la causa sub examine, los supuestos de procedencia de la falta de cualidad alegada por la parte demandada para sostener el presente juicio y de la parte accionante para intentarlo y a tal efecto observa, que la parte actora en su escrito libelar, señala que:

• Que son legítimos ocupantes en calidad de arrendatarios, de los apartamentos números 163, 171, 145, 133, 132, 134, 120, 83, 70, 74, 61, 82, 75 y 144 del Edificio Tequendama, ubicado entre las esquinas de Pele El Ojo a Peligro, Avenida Universidad, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital;

• Que los accionantes son legítimos arrendatarios desde hace más de 10 años, cada uno en su respectivo inmueble y sin embargo, se les vulneró el derecho de preferencia que les corresponde para adquirir los inmuebles ocupados;

• Que la empresa OPESO C.A. propietaria del edificio Tequendama, vendió la totalidad del mencionado edificio a una tercera persona, la sociedad mercantil TEKEN C.A;

• Que asimismo el 1/8/1997, es decir, cinco (5) meses y cinco (5) días después, la empresa TEKEN C.A., procedió a vender a la sociedad mercantil KETEN CORPORACIÓN C.A. la totalidad del inmueble constituido por el Edifico Tequendama y el terreno sobre el cual está construido y que igualmente esta última venta tampoco fue notificada a los arrendatarios;

• Que la empresa KETEN CORPORACIÓN C.A. presentó para su protocolización un documento de condominio del inmueble que estaba comprando ese mismo día, es decir, que el otorgamiento de ambos documentos se realizó el mismo día, lo que se evidenciaba en la secuencia de número y de tomo de ambas operaciones;

• Que la empresa KETEN CORPORATION C.A., compró la totalidad de las acciones de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A. y en asamblea general de accionistas celebrada el 10 de agosto de 1999, acuerda su disolución, designándose una junta liquidadora, presentada al Registro mercantil, el 1/9/1998;

• Que la junta liquidadora de INVERSIONES INTRINAD C.A. cedió en adjudicación los apartamentos a unos socios de dicha empresa;

• Que por tales razones, demandaba a las empresas KETEN CORPORATION C.A. e INVERSIONES INTRINAD, para que fueran condenadas a que se les vendiera a sus representados en las mismas condiciones de venta los apartamentos por ellos ocupados.

En este orden de ideas, este Órgano Jurisdiccional considera necesario destacar que según lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…

,

Siendo que la legitimidad para intentar el juicio de retracto legal arrendaticio, la tiene el arrendatario de conformidad con lo establecido en el artículo 47 eiusdem, y en observancia de que tal condición deviene de las convenciones locatarias que vinculan al arrendador y al inquilino, las cuales consignó la parte actora junto al escrito libelar, y a éstos con el inmueble, lo que evidencia la existencia de la relación arrendaticia, y que de los documentos de compra venta se verifica que la parte demandada obtuvo la propiedad del inmueble objeto de la pretensión, concluye esta Alzada que efectivamente el legitimado activo en la presente causa es la parte actora, conformada por los ciudadanos: C.J.F.P., C.B.V., JENHYRA S.M., M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T.F.D.V., C.O.A.C., G.E.S.B., A.G.D.S., A.O., M.R., L.S. y P.L.L., que demandaron por Retracto Legal Arrendaticio a las Sociedades Mercantiles KETEN CORPORATION C.A. e INVERSIONES INTRINAD, siendo estas últimas los sujetos pasivos en la presente causa.

De modo que, existiendo relación recíproca de identidad entre los litisconsortes tanto activos como pasivos, quienes se encuentran vinculados a través de una convención locataria literal y del instrumento que contiene la venta del inmueble identificados abinitio, lo que permite a la actora que manifieste su interés para la satisfacción de su derecho, a través del proceso como instrumento para obtener la garantía jurisdiccional del Estado ante la prohibición legal de autotutela, y a su vez el interés de la parte demandada en contradecir en juicio la pretensión de la accionante, lo que asegura su derecho de defensa y el debido proceso, debe esta Alzada desestimar la referida excepción planteada por la representación de la accionada.

De ahí que no habiendo prosperado las denuncias planteadas, debe esta Superioridad adentrarse a la resolución del juicio de mérito.

VI

MOTIVACION

Revisados los autos y en acatamiento de la sentencia proferida en fecha 26 de noviembre de 2007 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la apelación interpuesta por la parte actora en contra del fallo dictado el 20 de mayo de 2005 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual había declarado la caducidad de la acción interpuesta en esa instancia.

Mediante libelo admitido por el procedimiento ordinario el 23 de noviembre de 1999 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los ciudadanos: C.J.F.P., C.B.V., JENHYRA S.M., M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T.F.D.V., C.O.A.C., G.E.S.B., A.G.D.S., A.O., M.R., L.S. y P.L.L., demandaron por Retracto Legal Arrendaticio a las Sociedades Mercantiles KETEN CORPORATION C.A. e INVERSIONES INTRINAD.

En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada alegó como puntos previos: la perención de la instancia, el procedimiento a seguir, la caducidad de la acción y la falta de cualidad pasiva de las demandadas y activa de la parte actora, los cuales fueron decididos preliminarmente por esta Alzada. Asimismo la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda y desconoció tanto en su firma como en su contenido, los documentos privados producidos con el libelo, así como los contratos y recibos consignados por los mismos y la cesión o cesiones de contratos de arrendamiento no autorizadas por la propietaria del inmueble, en especial las copias fotostáticas.

En la fase probatoria ambas partes promovieron sus respectivos medios probatorios: la parte actora ratificó las documentales consignadas junto al libelo. Igualmente, la parte demandada promovió pruebas, admitiéndose las mismas.

Por sentencia del 20 de mayo de 2005 el a-quo declaró sin lugar la demanda, siendo anulado dicho fallo por esta Superioridad, correspondiéndole dictar la decisión sustitutiva conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Superioridad observa:

La acción por la que se contrae el presente proceso es la de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por todos los accionantes en contra de las empresas Keten Corporación C.A. e Inversiones Intrinad C.A.

Se inició el juicio por demanda admitida el 23 de noviembre de 1999, donde la parte actora adujo:

- Que son legítimos ocupantes en calidad de arrendatarios, de los apartamentos números 163, 171, 145, 133, 132, 134, 120, 83, 70, 74, 61, 82, 75 y 144 del Edificio Tequendama, ubicado entre las esquinas de Pele El Ojo a Peligro, Avenida Universidad, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital;

- Que dicha condición de arrendatarios se evidencia de los contratos suscritos con los representantes legales y/o administradores del inmueble en cuestión, según se evidencia de los contratos de arrendamientos anexados al libelo;

- Que dichos arrendadores actuaban en cada oportunidad y en representación plena de la propietaria del inmueble, la sociedad mercantil OPESO C.A;

- Que los arrendatarios han venido ocupando con tal carácter los citados inmuebles, en forma pacífica y reiterada, sirviéndose como un buen padre de familia y para el uso determinado de los mismos, habiendo pagado de manera correcta la correspondiente pensión o canon de arrendamiento;

- Que los accionantes son legítimos arrendatarios desde hace más de 10 años, cada uno en su respectivo inmueble y sin embargo, se les vulneró el derecho de preferencia que les corresponde para adquirir los inmuebles ocupados;

- Que la empresa OPESO C.A. propietaria del edificio Tequendama, vendió la totalidad del mencionado edificio a una tercera persona, la sociedad mercantil TEKEN C.A., enajenación ésta registrada el 27 de febrero de 1997;

- Que asimismo el 1/8/1997, es decir cinco (5) meses y cinco (5) días después, la empresa TEKEN C.A. procedió a vender a la sociedad mercantil KETEN CORPORACIÓN C.A. la totalidad del inmueble constituido por el Edifico Tequendama y el terreno sobre el cual está construido y que igualmente ésta última venta tampoco fue notificada a los arrendatarios;

- Que la empresa KETEN CORPORACIÓN C.A. presentó para su protocolización un documento de condominio del inmueble que estaba comprando ese mismo día, es decir, que el otorgamiento de ambos documentos se realizó el mismo día;

- Que la empresa KETEN CORPORATION C.A., compró la totalidad de las acciones de la empresa INVERSIONES INTRINAD C.A. y en asamblea general de accionistas celebrada el 10 de agosto de 1999, un mes y dieciocho días después de haber recibido la cesión, como aporte por incremento de capital de KETEN CORPORACIÓN C.A. acuerda su disolución, designándose una junta liquidadora, presentada al Registro mercantil, el 1/9/1998;

- Que la junta liquidadora de INVERSIONES INTRINAD C.A. cedió en adjudicación a los ciudadanos A.C.B. y H.M.D.A.D.B., el apartamento identificado con el Nº 145 del Edificio Tequendama, por las acciones societarias de estos ciudadanos en dicha empresa, adjudicando también apartamentos a otros ciudadanos;

- Que por tales razones, demandaba a las empresas KETEN CORPORATION C.A. e INVERSIONES INTRINAD, para que fueran condenadas a que se les vendiera a sus representados en las mismas condiciones de venta los apartamentos por ellos ocupados;

- Solicitó asimismo, medida de prohibición de enajenar y gravar sobre cada uno de los inmuebles objeto de la demanda.

Pruebas de la parte actora

Anexo al escrito libelar, la representación de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

1. Del folio 7 al 10 del expediente, marcado “A”, copia certificada de Instrumento poder especial, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 15 de octubre de 1999, otorgado por los ciudadanos C.J.F.P., C.B.V., Jenhyra S.M., M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T.F. de Vázquez, C.R.A.C., G.E.S.B., A.G. de Simona, L.E.M., y Judith C. S.M., a los letrados: P.M.L.R., F.G. y L.E.M.. Este documento al no haber sido impugnado por la parte demandada, se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se considera eficaz para probar las facultades en él conferidas.

2. Al folio 11 al 12 y vuelto, original de contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 1982, celebrado entre Administradora A.C.A. y el ciudadano C.J.F.P., sobre el apartamento Nº 163, que forma parte del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia Candelaria, por la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA y OCHO BOLÍVARES con 75/100 (Bs.848,75). Este documento fue cuestionado por la parte demandada, quien adujo que a todo evento desconocía tanto en su contenido como en su firma los documentos privados producidos por la parte actora, por no emanar de las accionadas. En relación con este desconocimiento genérico, se observa que la demandada no desplegó ninguna otra actividad tendiente a desvirtuar ese instrumento, máxime sino emanaba de ella y por lo tanto no podía desconocerlo, menos genéricamente, aunado al hecho de que por tratarse de una relación locataria que se perfecciona consensualmente, de manera bilateral y de tracto sucesivo, sus cláusulas, o sus derechos y obligaciones se trasladan al nuevo propietario en caso de venta. De modo que, de acuerdo a lo antes señalado, el referido instrumento, mantiene su eficacia probatoria.

3. A los folios 13 al 18 del expediente, copias certificadas por la secretaria del Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consistente en: (i) Documento de Cesión efectuada por el presidente de la empresa Opeso C.A., a la sociedad mercantil Teken C.A., ii) Contrato de arrendamiento donde figura como arrendataria la ciudadana C.B.V. y como arrendadora la sociedad mercantil Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A., sobre el inmueble identificado con el Nº 171, el cual forma parte integrante del Edificio Tequendama, ubicado en la Avenida México, con fecha de vigencia del contrato desde el 30 de agosto de 1969 hasta el 30 de agosto de 1970, iii) Diligencia de la abogada L.E.M. solicitando copia certificada del antes descrito contrato de arrendamiento, IV) Auto del referido juzgado acordando las copias solicitadas, V) Certificación de la ciudadana Ibelis Aponte Marcano, en su carácter de Secretaria del prenombrado Tribunal, certificado las copias antes descritas. Estos documentos se valoran de conformidad con el artículo 1.384 del Código de Procedimiento Civil y se aprecian procesalmente concatenados a las restantes pruebas, para probar la cesión efectuada por la empresa Opeso C.A. a la sociedad mercantil Teken C.A. así como la existencia del contrato de arrendamiento donde figura como arrendataria la ciudadana C.B.V. y como arrendadora la sociedad mercantil Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A., sobre el inmueble identificado con el Nº 171.

4. A los folios 19-20 y vuelto, cursa original de contrato de arrendamiento celebrado entre el Banco Hipotecario de Crédito Urbano C.A., como arrendador, y la ciudadana M.L.R.L., sobre un apartamento identificado con el Nº 133, piso Nº 13, Lechozos a Puente Brión, Avenida Universidad, La Candelaria, Caracas, con fecha de vigencia desde el 16 de noviembre de 1968 al 15 de noviembre de 1969, por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES con 10/100 (Bs.464,10), prorrogable por lapsos iguales. En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó el literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

5. A los folios 21 y 22 de las actas procesales, consta original de contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora Abad C.A. y la ciudadana M.T.F.d.V., sobre el inmueble ubicado en el Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La candelaria, apartamento Nº 20, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA y CINCO BOLÍVARES con 60/100 (Bs.765,60). En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

6. A los folios 23 y 24 del expediente, original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Administradora Abad C.A. y el ciudadano C.O.A.C., sobre el apartamento Nº 83, que forma parte del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La Candelaria, por la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA y OCHO BOLÍVARES con 75/100 (Bs.848,75). En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” del análisis del acervo probatorio, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento con todo su valor probatorio.

7. A los folios 25 al 34 del expediente, original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Opeso C.A. y la ciudadana G.E.S.B., sobre el apartamento distinguido con el Nº 70, del piso 7, el cual forma parte integrante del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La candelaria, por la cantidad de OCHO MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 8.187,20). Este documento se encuentra en copia simple y al ser un instrumento de carácter privado, debe ser desestimado, pues no se trata de los establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento con todo su valor probatorio.

8. A los folios 35 al 36 del expediente, cursa original de contrato locativo celebrado entre la administradora Centauro C.A. y el ciudadano Giangioppo de S.A., sobre el apartamento signado con el Nº 74, que forma parte integrante del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La candelaria, por la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON 70/100 (BS.720. 70). En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

9. A los folios 37 al 42 del expediente, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Opeso C.A. y el ciudadano A.R.O., sobre el apartamento distinguido con el Nº 61, del piso 6, el cual forma parte integrante del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La Candelaria, por la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (BS. 2.430,00). Este medio probatorio se encuentra en copia simple y al ser un instrumento de carácter privado, debe ser desestimado, pues no se trata de los establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este documento también fue consignado por la parte demandada y cursa al folio 281 del expediente. En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

10. A los folios 43 al 44 del expediente original de contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa Administradora Abad C.A. y la ciudadana M.R., sobre el apartamento distinguido con el Nº 82, que forma parte integrante del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La candelaria, por la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA y OCHO BOLÍVARES con 75/100 (Bs.848,75). En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

11. A los folios 45 y 46 del expediente original de contrato locativo celebrado entre la empresa Administradora Abad C.A. y el ciudadano L.B.S., sobre el apartamento distinguido con el Nº 75, que forma parte integrante del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La Candelaria, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA y CINCO con 60/100 (Bs.765,60). En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

12. A los folios 45 y 46 original de contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa Administradora Abad C.A. y el ciudadano P.L.L.G., sobre el apartamento distinguido con el Nº 75, que forma parte integrante del Edificio Tequendama, situado en la Avenida México, Este Nº 4, Parroquia La candelaria, por la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES con 60/100 (Bs.720,60). En relación con este medio probatorio, tal y como se expresó en le literal “b” de la presente valoración, la relación locataria preexiste y se traslada al nuevo adquirente del inmueble objeto de la misma, por lo que se estima este documento en todo su valor probatorio.

13. A los folios 49 al 56 copia simple de contrato de compra venta celebrado entre las sociedades mercantiles Opeso C.A. como vendedora y Teken C.A. como compradora, representadas en ese acto por los ciudadanos F.R.B. y A.M.P., actuando en forma conjunta, sobre un inmueble constituido por un Edificio denominado Tequendama y el terreno sobre el cual está constituido, situado frente a la calle Este 4, Avenida Universidad, antes Avenida México, entre las esquinas de Pele el Ojo y Puente Brión, en Jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, actual Distrito Capital, protocolizado, Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal el 27/2/1997, bajo el Nº 13, Tomo 22, Protocolo 1º. Este documento no fue impugnado por la parte demandada en el lapso respectivo, por lo que al ser copia simple de instrumento público se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se aprecia procesalmente probándose la venta en él descrita.

14. A los folios 57 al 67, copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, con fecha 1/8/1997, bajo el Nº 35, Tomo 23, Protocolo 1º, en la que se deja constancia del recibo de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 425.532,OO), que corresponden al pago del saldo del precio de venta especificado con la letra “C”, en el documento registrado por ante el Registro Público, Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 27/2/1997, bajo el Nº 13, Tomo 22, Protocolo Primero y donde la empresa Opeso C.A. deja establecido que renuncia a la hipoteca legal y convencional de primer grado constituida por Teken C.A. a su favor. Asimismo esta última empresa efectúa la venta del inmueble objeto de controversia, a la empresa Keten Corporación C.A. El mismo se aprecia procesalmente como documento tarifado por no haber recibido cuestionamiento, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la venta entre la empresa Teken C.A. a la sociedad mercantil Keten Corporación C.A.

15. A los folios 69 al 105 copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 1/8/1997, contentivo del Condominio del Edifico Tequendama, constituido por la empresa Keten Corporation C.A. El mismo se aprecia procesalmente como documento tarifado por no haber recibido cuestionamiento, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que fue pasado al régimen de propiedad horizontal el inmueble objeto de controversia.

16. A los folios 106 al 113 copias simples de: (i) documento contentivo de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la sociedad mercantil Inversiones Intrinad C.A. protocolizado en fecha 3/6/1997 por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Tomo 123-A-Pro, Nº 77, del año 1998, donde se expresa que el capital social de la compañía Inversiones Intrinad C.A. fue íntegramente suscrito y pagado en un veinte por ciento (20%), y que la empresa Keten Corporación C.A. suscribió doscientos cincuenta (250) acciones. (ii) Copia simple de Acta de asamblea, donde consta el ofrecimiento y venta de CIENTO VEINTICINCO (125) acciones de la empresa Inversiones Intrinad C.A. a la sociedad mercantil Keten Corporación C.A. Este instrumento no fue cuestionado y se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 de nuestro Código adjetivo, el mismo demuestra la propiedad accionaria que la empresa Keten Corporación C.A. posee en la empresa Inversiones Intrinad C.A.

17. A los folios 114 al 123, marcado “F”, copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro Público emanado de la sociedad mercantil Keten Corporación C.A., mediante la cual su representante legal declara que con el fin de pagar el aumento de capital de Inversiones Intrinad C.A. aporta unos inmuebles constituidos por los apartamentos identificados con los Nros. 53, 61, 70, 71, 74, 75, 82, 83, 110, 111, 113, 120, 132, 133, 134, 143, 144, 145, 154, 163 y 171, ubicados en el Edificio Tequendama, situado frente a la calle Este 4, Avenida Universidad, antes Avenida México. Al no haber sido tachado ni impugnado se valora procesalmente conforme al artículo 429 del Código adjetivo y demuestra la dación en pago en él descrita.

18. A los folios 124 al 134, marcado “G”, cursan los siguientes documentos: escrito presentando para su protocolización del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones Intrinad C.A. contentiva de

19. las resoluciones dictadas en ésta, consistentes en: disolución de la compañía, conforme al artículo 340, ordinales 2º y 6º, informe del Comisario aprobando el balance general y balance del 31/7/2008. El mismo se aprecia procesalmente, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que mediante asamblea de accionistas se disolvió la empresa Inversiones Intrinad C.A.

20. A los folios 135 al 137, marcado “H”, cursa copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público, Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, fechado 14/10/1998, bajo el Nº 5, Tomo 3, Protocolo 1º, mediante el cual se declara que Inversiones Intrinad C.A., sociedad mercantil en proceso de disolución y liquidación, adjudica a los ciudadanos C.A.C.B. y H.M.D.P.A.d.B., por las acciones que posee en la prenombrada empresa, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº “145”, ubicado en la planta Decimocuarta (14º) del antes descrito Edificio denominado Tequendama, en virtud de la referida disolución. Instrumento este que se aprecia procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar la adjudicación de los inmuebles en éste documento descrito.

21. A los folios 138 al 140, marcado “I”, copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público, Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, fechado 2/12/1998, bajo el Nº 47, Tomo 5, Protocolo 1º, mediante el cual se declara que la Corporación Intrinad C.A., sociedad mercantil en proceso de disolución y liquidación, adjudica al ciudadano F.E.R.L., en razón de las acciones que posee en la referida empresa, unos inmuebles constituidos por unos apartamentos distinguidos con los Nros. 111 y 154, ubicados el primero, en la planta undécima (11ª) y el segundo, en la planta Decimoquinta del edificio Tequendama, en virtud de la referida disolución. El mencionado instrumento al no haberse cuestionado, se valora de acuerdo al artículo 429 del Código Adjetivo y prueba la adjudicación en éste descrita.

22. A los folios 141 al 147, marcado “J”, copia simple de documento protocolizado ante el Registro Público, Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, fechado 2/12/1998, bajo el Nº 47, Tomo 5, Protocolo 1º, mediante el cual se celebra contrato de compra venta entre los ciudadanos A.D.S.S. y O.F.H.C., de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 134, de la planta Decimotercera (13º), del edificio denominado Tequendama, situado con frente a la Calle Este 4, Avenida Universidad, antes Avenida México, entre las esquinas de Pele el Ojo y Puente Brion, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria. Se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se estima en todo su valor probatorio.

    En fecha 30 de noviembre de 2000, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio, y en su oportunidad legal dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

    • Afirmó que la parte actora en el transcurso de un año no había gestionado la citación de la demandada, por lo que había ocurrido la perención de la instancia, conforme al artículo 267, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil;

    • Adujo que como consecuencia de la promulgación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto su citación se había perfeccionado con posterioridad a la entrada en vigencia de la misma, en aplicación de los artículos 33, 35 y 88 eiusdem, y 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el procedimiento debía tramitarse por el procedimiento breve y que para mantener el equilibrio e igualdad procesales y la seguridad jurídica pedían se dictara auto expreso;

    • Alegó a todo evento la caducidad de la acción por cuanto la venta que de los inmuebles hizo Opeso C.A. a Teken C.A. se efectuó el 27 de febrero de 1997, y la venta que realizó esa empresa a Keten Corporación C.A. fue hecha el 1° de agosto de 1997, y posterior a esa fecha luego de convertido el inmueble al régimen de propiedad horizontal y vendido distintas dependencias del mismo a terceros, casi los mismos actores de este juicio interpusieron ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial una demanda por retracto legal contra Opeso, C.A y Teken, C.A., en fecha 19 de febrero de 1999, dejando inactiva esa demanda, por lo que ya tenían conocimiento desde esa fecha de las ventas realizadas, ejerciendo su acción y dejando extinguirla para proceder nuevamente a demandar, con lo que transcurrió en demasía los 40 días que estipula el artículo 1.547 del Código Civil;

    • Señaló igualmente la demandada, que la empresa Keten Corporación C.A., para consolidar un aumento de capital de la empresa de la cual es accionista, Inversiones Intrinad C.A., aportó varios apartamentos del edificio Tequendama en fecha 23 de junio de 1998, mediante documento protocolizado y no es sino hasta el mes de noviembre de 1999, que la actora ejerció nuevamente su acción de retracto, habiendo transcurrido sobradamente el lapso de 40 días;

    • A todo evento desconocieron los documentos privados acompañados por la actora con su demanda;

    • Alegaron la falta de cualidad pasiva de sus representados para sostener el presente juicio, ya que la parte demandada para la fecha no era propietaria del inmueble y que los arrendatarios no tenían cualidad activa para ejercer la acción, ya que no la tenían para adquirir el inmueble y que dos de las demandantes M.C. y Jenhira Sánchez, son ocupantes de los inmuebles producto de un traspaso;

    • Negaron y rechazaron la demanda intentada alegando que al presente juicio debe aplicarse el Código Civil y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, negaron que todos los demandantes sean inquilinos de los apartamentos y negaron también que los apartamentos números 163, 171, 145, 133, 132, 134, 120, 83, 70, 74, 61, 82, 75 y 144 del Edificio Tequendama sean propiedad de Keten Corporación C.A. o Inversiones Intrinad, C.A., ya que estos inmuebles fueron adjudicados, negaron que los inquilinos tengan derecho de preferencia para adquirir los inmuebles, negaron el valor que le atribuyó la actora en el libelo a los apartamentos, y alegaron que los demandantes no están solventes con sus obligaciones contractuales.

    Pruebas consignadas con la contestación

    1. A los folios 210 al 218 ( y Vto), cursa documento en copia simple, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador, fechado 23 de junio de 1998, bajo el Nº 33, Tomo 3, Protocolo 3º, mediante el cual se declara que la sociedad mercantil Keten Corporación C.A. para pagar el aumento de capital de la empresa Inversiones Intrinad C.A., aportó unos inmuebles constituidos por los apartamentos identificados con los Nros. 53, 61, 70, 71, 74, 75, 82, 83, 110, 111, 113, 120, 132, 133, 134, 143, 144, 145, 154, 163, y 171, ubicados en el Edificio denominado Tequendama, situado con frente a la Calle Este 4, Avenida Universidad, antes Avenida México, entre las esquinas de Pele el Ojo y Puente Brión, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Federal. Este documento se encuentra valorado con anterioridad por lo que no requierede nuevo pronunciamiento;

    2. A los folios 220 al 256, copia simple de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 1/8/1997, bajo el Nº 26, Tomo 23, Protocolo 1º, contentivo del documento de condominio del Edificio Tequendama, situado con frente a la Calle Este 4, Avenida Universidad, antes Avenida México, entre las esquinas de Pele el Ojo y Puente Brion, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital. El instrumento se encuentra valorado con anterioridad por lo que no requiere nuevo pronunciamiento.

    3. A los folios 258 al 277, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 27/1/1997, bajo el Nº 13, Tomo 22, Protocolo 1º, mediante el cual la sociedad mercantil Opeso C.A. da en venta a la empresa Teken C.A., un Edificio denominado Tequendama, situado con frente a la Calle Este 4, Avenida Universidad, antes Avenida México, entre las esquinas de Pele el Ojo y Puente Brion, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Federal. El instrumento se encuentra valorado con anterioridad por lo que no requiere nuevo pronunciamiento.

    4. A los folios 278 al 280, copia simple de demanda incoada por los ciudadanos M.T.F.d.V., G.S.B., A.G. de Simona, C.J.F.P., C.B.V., M.R., M.L.R.L., N.R., M.C.M., Jenhyra S.M., J.S.M., C.O.A.C., A.O. y L.S., contra la sociedad mercantil Opeso C.A., recibida 19/2/1999, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El instrumento que se analiza no fue objeto de cuestionamiento, por lo que se valora conforme al artículo 429 del Código de procedimiento civil, el cual acredita que se incoa demanda por retracto legal, en contra de la empresa Opeso C.A. por los ciudadanos en este documento mencionados.

    5. A los folios 281 al 283, cursa copia simple de documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre Opeso C.A. y el ciudadano A.R.O., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 61, ubicado en el piso 6, Edificio Tequendama, situado Avenida México, entre las esquinas de Lechozos a Puente Brion. Este documento fue valorado con anterioridad por lo que no requiere de nuevo pronunciamiento.

    Alegatos y pruebas consignadas por los terceros

    Mediante escrito presentado el 19/10/2000, a favor de los accionados el abogado R.C. (hijo), quien actuó como apoderado judicial de los terceros adhesivos (admitida por el a-quo dicha tercería en fecha 18 de diciembre de 2000), procedió a hacer valer la condición de sus defendidos, conforme a los artículos 370 ordinal 3° y 379 del Código de Procedimiento Civil, afirmando asimismo que la demanda estaba perimida según lo dispuesto en el artículo 267 ordinal 1° eiusdem, por cuanto el actor había pagado el arancel judicial pero no había consignado los fotostatos para librar las compulsas, presentando expediente llevado ante el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 1588/2000, (F.285), contentivo del juicio de desalojo seguido por los referidos terceros contra la parte actora en el presente proceso. Dichos documentales son las siguientes:

    I) De los folios 167 al 169, copia certificada de libelo de demanda incoada por los ciudadanos C.A.C.B. y Helya M. Dinis Pereira de Baptista contra la ciudadana Jehyra Sánchez por Desalojo, admitida en fecha 22 de mayo de 2000. II) De los folios 170 al 171, copia certificada de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal conferido por los ciudadanos C.A.C.B. y Helya M. Dinis Pereira de Baptista a los letrados R.C. hijo y S.C., para que ejerzan la representación de los mismos en el referido juicio de desalojo. III) Al folio 172, copia certificada de auto de admisión de la demanda emanado del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. IV) A los folios 173 al 177 y vueltos, copia certificada de escrito de contestación a la demanda. V) Al folio 178, copia certificada de diligencia efectuada por la representación judicial de los terceros interesados en el referido juzgado de Municipio, solicitando las copias certificadas. VI) Al folio 179, copia certificada de auto del supra identificado Juzgado acordando las referidas copias. VII) Al folio 180, certificación fechada 5/10/200, emanada de la ciudadana I.M.C., Secretaria Temporal del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Las referidas copias certificadas que aluden a la mencionada causa no fueron cuestionadas en la oportunidad respectiva, por lo que se les valora conforme al artículo 1.384 del Código Civil.

    En la etapa probatoria ambas partes promovieron pruebas.

    La parte demandada promovió los siguientes medios probatorios (F.286-287):

1. El mérito favorable de los autos, el cual no constituye medio de prueba y por lo tanto no es objeto de análisis;

2. Prueba de informes, para lo cual solicitaron que se oficiara al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que se informara si en ese tribunal cursó la acción interpuesta por los mismos accionantes en la presente causa, expediente Nº 99-8484;

3. Prueba de inspección judicial, a evacuarse en la sede del mencionado Juzgado;

   Dichos medios fueron admitidos por el Juzgado de la causa mediante providencia fechada el 9 de enero de 2001 (F.288), sin que hayan sido evacuadas los mismos por el tribunal de la causa, motivo por el que no son objeto de análisis.

   Asimismo, la representación judicial de la parte actora, promovió:

1. El mérito favorable de los autos, el cual no es medio de prueba, e hizo valer especialmente la planilla de pago de arancel judicial, de fecha 23 de noviembre de 1999, que corre inserta al folio 148 (?), afirmando que con tal medio probatorio aspiraba demostrar que se había cumplido con el requisito exigido en el artículo 267, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, al haberse cumplido con el pago de arancel judicial, por lo que no operaba la perención breve, ni la perención anual. No obstante el valor procesal del mencionado instrumento, la referida perención ya fue resuelta como punto previo.

2. Que asimismo, promovía y oponía, la copia simple de las diligencias de fecha 8/8/2000 y 21/9/2000, las cuales corrían insertas al folio 159 y vuelto, con lo que aspiraba demostrar que no operaba la caducidad de la acción, las cuales fueron valoradas por esta alzada en el punto previo relativo a la perención de la instancia.

3. Que promovía y oponía la copia simple de la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil de fecha 1º de agosto de 1985 referida a la notificación que debe hacerse al arrendatario de la intención de vender el inmueble, expresando que con tal medio probatorio aspiraba demostrar que no constaba en autos que la demandada hubiese efectuado la notificación a la que estaba obligado. No obstante que la misma no constituye medio de prueba que aluda a lo debatido, el análisis del referido criterio se hará en el decurso del fallo.

4. Reprodujo e hizo valer el documento que corre inserto a los folios 113 al 122 (?), con el cual aspiraba demostrar que la propietaria del inmueble Keten Corporación C.A. quien destinó los inmuebles del Edificio controvertido para la venta en propiedad horizontal, tal como quedó establecido en el documento de condominio, tenía la obligación de notificar de la venta a los inquilinos accionantes, por cuanto en el documento de enajenación a Inversiones Intrinad C.A. se trasladó la propiedad de los inmuebles vendidos. Dicho documento ya fue valorado con antelación por lo que no se requiere de un nuevo análisis.

5. Reprodujo e hizo valer la notificación personal realizada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato de fecha 20 de julio de 1998, e igualmente la copia simple de los escritos presentados por la firma mercantil Inversiones Intrinad C.A. de fechas 17/7/1998 y 14/10/1998, en el juicio que por regulación de alquileres se seguía ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, para lo cual solicitaba prueba de informes, la no consta en autos que hubiese sido evacuada.

6. Reprodujo e hizo valer la copia simple aportada por la parte actora (?) relativa a la demanda incoada por la misma ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de fecha 19/2/1999, para demostrar que no podía prosperar porque la primera enajenación fue en bloque, y el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, establece que en estos casos no es aplicable el retracto. Y que sin embargo ello no probaba que los accionantes tuvieran conocimiento de las otras ventas del mismo inmueble, de lo cual se enteraron con la demanda de desalojo de la ciudadana M.T.F.d.V., en fecha 27/9/1999. Dicha copia ya fue apreciada con anterioridad, razón por la que no se requiere de un nuevo análisis.

7. Reprodujo e hizo valer el mérito favorable de las actas consignadas por los terceros adhesivos, para demostrar que los mismos tenían conocimiento de que la ciudadana Jenhyra S.M. ocupaba el inmueble en condición de arrendataria, mediante contrato verbal, tal y como lo señalan en el libelo de esa demanda, solicitando a tales efectos prueba de informes sobre este procedimiento, de la cual no consta en autos su evacuación.

   Esta Alza.o.:

   A los fines de establecer la procedencia del Derecho de Retracto Legal pretendido por la parte actora, se observa que la sentencia del 26 de noviembre de 2007 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en este mismo caso estableció:

   … Omissis… en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso, lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor. …

   De manera que, de la sentencia parcialmente transcrita, esta Alzada concluye en lo siguiente:

   • La Sala de Casación Civil ha abandonado, definitivamente, el criterio que venía aplicando reiteradamente en el sentido de que en el caso del arrendatario presente y no notificado o avisado de la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha de protocolización de la escritura de venta.

   • Establece que la fecha de registro de la enajenación sigue teniendo carácter de presunción que puede ser desvirtuada por todos los medios establecidos en la ley; es decir, que no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad.

   • Que en el caso del arrendatario presente y no notificado el lapso de caducidad será de cuarenta días, pero contados desde la fecha en la cual quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación.

   • Que se hace necesario que el lapso de caducidad sea determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

   Ahora bien, en el caso de autos quedó demostrado que el edificio objeto de la pretensión, en las dos primeras enajenaciones efectuadas por la empresa Opeso C.A. a la sociedad mercantil Tequen C.A., así como esta última a la empresa Keten Corporación C.A., se verificó una venta global del inmueble que nos ocupa, lo cual quedó comprobado con los documentos públicos traídos a los autos, a los cuales éste Tribunal les otorgó pleno valor probatorio. Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispononía que el accionado tenía derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó, conforme al artículo 1.546 del Código Civil, dicho arrendatario no tendría derecho a solicitar el retracto legal si el propietario o dueño hubiese realizado la venta global (en bloque) o total del mismo, tal como ocurrió en la venta primigenia que se produjo en el presente caso.

   Sin embargo, también se observa que la sociedad mercantil Keten Corporación C.A., constituyó documento de condominio sobre el inmueble objeto de controversia, con lo cual individualizó en unidades independientes los apartamentos que forman parte del mismo, cediendo apartamentos a sus socios. De esta manera, el derecho de retracto resultaría procedente cuando se trate de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria, conforme al artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente para la data de la enajenación y de la interposición de la demanda.

   Asimismo, es de hacer notar que el nuevo adquirente del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica, per se, la extinción del contrato de arrendamiento preexistente, al contrario, la parte accionante persiste en su condición de arrendataria hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga la relación o de ser procedente, se accione por preferencia ofertiva de haberse cumplido con el aviso de la venta que debe efectuar el arrendador al arrendatario y en el caso como el de autos, cuando ya se haya concretado la venta, se accione por el derecho de Retracto Legal Arrendaticio.

   A la luz de los criterios jurisprudenciales antes expuestos, se pasa a analizar el caso de autos para verificar en qué momento tuvieron conocimiento de la enajenación del inmueble los accionantes, por cuanto exponen que nunca fueron notificados de las ventas realizadas de los inmuebles por ellos ocupados y que tuvieron conocimiento de que la propietaria era Inversiones Intrinad C.A. por una acción de desalojo intentada ante la dirección de inquilinato en contra de la ciudadana M.T.F.V., en fecha 27 de septiembre de 1999, por lo que a su decir es a partir de ese momento en que les nace el derecho para ejercer la acción de retracto legal.

   Sin embargo del material probatorio no se evidencia documentación alguna que sustente esta afirmación, en razón de que no fue consignada por la parte recurrente, a los autos copia certificada de la descrita acción de desalojo.

   De modo que, debe este Órgano Jurisdiccional escudriñar en los restantes instrumentos a los fines de obtener fecha cierta del momento en el que los accionantes tuvieron conocimiento de la referida venta, así tenemos que con la interposición de la demanda en fecha 15 de octubre de 1999, data que se evidencia al vuelto del folio 5 del expediente, es que desprende objetivamente que debe considerarse que la parte actora estuvo en conocimiento pleno de todas las enajenaciones efectuadas en el inmueble objeto de controversia, por cuanto la parte obligada a dar aviso de la tradición legal del inmueble incumplió con su obligación y los inquilinos no tenían certeza de a quien debían informar de su voluntad de adquirir el inmueble con preferencia, en virtud de que nunca les fue notificada en forma alguna dicha enajenación.

   Es importante destacar que el Retracto Legal Inquilinario es la específica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado, en la hipótesis de una enajenación perfeccionada, ya consumada la misma sobre el bien arrendado. Constituyendo la normal consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos jurídicos para el supuesto de que al inquilino le haya sido lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario. Por lo que en el presente caso debe constatarse si se cumple con los requisitos establecidos para la procedencia o no del derecho a retraer, lo que se hará de la manera siguiente:

   El Derecho de preferencia Ofertiva, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de Arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del Propietario

   .

   Por su parte, el artículo 43 eiusdem, dispone:

   Que el Retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

   .

   A tenor de lo expuesto, se observa que para hacer efectivo el derecho de Retracto Legal Arrendaticio deben demostrarse tres (03) requisitos:

   A) Tener más de dos años como arrendatario del inmueble de marras;

   B) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y

   C) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

   Ahora bien, determinados los requisitos y /o elementos, para la procedencia de este derecho, se hace necesario verificar, si en el caso bajo examen fueron cumplidos los mismos.

   Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, se constata que efectivamente tal y como fue alegado por la representación de la parte actora, los accionantes tienen más de dos años ocupando el inmueble en calidad de Arrendatarios, cumpliéndose así el primer requisito.

   Sin embargo, en relación con el requisito de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento durante esos años, no existe en autos ninguna prueba que lleve a este Órgano jurisdiccional a la certeza de que cumplieron con las obligaciones exigidas en el contrato de arrendamiento, por lo cual se desestima aquel.

   Por último, tampoco se desprende de autos ningún medio de prueba que demuestre la existencia del tercer requisito a que alude la norma, o sea, que se satisfaga las aspiraciones del propietario.

   De manera que, cumpliéndose sólo uno (1) de los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, esta Alzada debe concluir que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta improcedente.

   De ahí que, mutatis mutandi, de acuerdo al análisis que del acervo probatorio se ha realizado, la parte actora no demostró plenamente los hechos constitutivos de su pretensión, por lo cual la demanda ha de ser declarada sin lugar en el dispositivo respectivo, con la correspondiente condenatoria en costas generales. Asimismo, debe declararse parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte actora, al haber prosperado la denuncia de nulidad del fallo recurrido.

   VII

   DECISION

   Por las razones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente sentencia: