Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Julio de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 27 de Julio de 2015

205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-000680

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: Definitiva

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA:

J.J.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 14.201.647.

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA:

P.G.M., E.J.O.E. y J.R.S.G., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 8.765, 66.789 y 66.591, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

L.Y.G.B., venezolana, mayor, de edad, de este domicilio y titular de la cédula Nº 15.055.259

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDADA:

A.D.C. y C.Z., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 107.562 y 91.505, respectivamente.

- II -

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado previa distribución, siendo admitida por auto de fecha 2 de julio de 2013. (f.24).

Luego que fuesen consignados los fotostatos correspondientes, se libró compulsa en fecha 2 de julio de 2013. (f.28).

El Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, dejó constancia de haberse trasladado para la práctica de la citación, en fecha 2 de agosto de 2013, sin haber podido efectuar la misma. (f.32).

Por auto de fecha 7 de agosto de 2013, se acordó la citación mediante cartel, dejándose constancia de haberse efectuado todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 18 de octubre de 2013. (f.44, 58).

Cumplido el trámite de citación, luego que se dejara constancia de la fijación del cartel de citación en la morada del demandado, comenzó a correr el lapso para que la parte demandada compareciera a darse por citada.

En vista que la parte demandada no compareció a darse por citada en el juicio, se le designó defensor judicial a petición de la parte actora, por lo que una vez efectuada la notificación del defensor, éste compareció a aceptar el cargo recaído en su persona, y prestar juramento de ley. En fecha 11 de marzo de 2014, se libró orden de comparecencia al Defensor Judicial. (f. 65, 72, 79).

Por escrito de fecha 11 de marzo de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado en el proceso. (f.82).

En fecha 8 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de Contestación a la demanda. (f.88).

Mediante escrito de fecha 23 de abril de 2014, la representación judicial de la parte actora impugna el poder presentado por la parte demandada, y por auto de fecha 29 de abril de 2014, se determinó que la eficacia del poder otorgado. (f.95, 110).

En fecha 15 de mayo de 2014, se publicaron dos escritos de pruebas. (f.119).

En fecha 28 de mayo de 2014, se dictó auto de admisión de pruebas. (f.189).

Se tomó la declaración testimonial de las ciudadanas: O.M.X.Á., titular de la cédula de identidad No. E-82.023.711, y LIDIAN R.M., titular de la cédula de identidad No. E-84.200.151, en fecha 3 de junio de 2014. (f.191, 194).

Se tomó la declaración testimonial del ciudadano J.G., titular de la cédula de identidad No. 4.237.526, en fecha 4 de junio de 2014. (f.200).

En fecha 5 de junio de 2014, tuvo lugar la prueba de inspección judicial. (f.202).

En fecha 9 de junio de 2014, se libraron oficios relativos a pruebas de informes, dirigidos a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), al Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital y a la sociedad Mercantil Corretajes Inmobiliarios C.A. (f.205).

En fecha 15 de julio de 2014, se recibieron informes del Banco de Venezuela y del Registrador Público Segundo Circuito de Municipio Libertador. (f.219, 221).

Mediante diligencia de fecha 22 de julio de 2014, la representación judicial de la parte demandada solicitó reposición de la causa, y en caso de no ser necesaria la reposición, se libre nuevo oficio a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. (f.224).

En fecha 11 de agosto de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes. (f.226).

Mediante diligencia de fecha 6 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte actora se opone a la reposición de la cauda, alegando que la parte demandada realizó actos en el proceso que convalidan y demuestran que no se afectó el derecho a su defensa. (f.231).

Mediante escrito de fecha 7 de agosto de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. (f.236).

- III -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

DEL LIBELO DE LA DEMANDA:

Para fundamentar la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la parte actora planteó lo siguiente:

o Que su representada en el mes de noviembre de 2011, por intermedio de su jefe laboral tuvo conocimiento del ofrecimiento en la venta de un apartamento ubicado en la Urbanización Los Caobos en la ciudad de Caracas.

o Que efectuado el contacto con la propietaria del citado inmueble, ciudadana L.Y.G.B., y previa llamada telefónica, visitó a su poderdante en la sede de la empresa donde trabaja, y luego de hablar sobre la negociación del apartamento y visitar éste, fijaron un precio de venta por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,00).

o Que para asegurar la negociación convinieron en otorgar un documento de Opción de Compra Venta, que anexan marcado con la letra “B”, cuyo acto tuvo lugar en fecha 4 de junio de 2012, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda.

o Que para el otorgamiento estuvieron presentes, J.J.A. como compradora, y L.Y.G.B., en representación de la vendedora, según instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 24, tomo 100 de los Libros de la referida Notaría Pública, y registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que consignan marcado con la letra “C”.

o Que en la cláusula Primera las partes convienen: la opcionante vendedora se compromete a vender y la opcionante compradora se compromete a comprar, un (1) inmueble propiedad de la opcionante vendedora, según consta del documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 50, Tomo 25, Protocolo Primero. Dicho inmueble está constituido por un apartamento destinado a vivienda, el cual forma parte integrante del Edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la Avenida Buenos Aires y la Avenida Río de Janeiro, en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, …

o Que en la cláusula Cuarta las partes convienen: queda expresamente convenido entre las partes que en caso de no llevarse a cabo la presente negociación por causas imputables a la opcionante compradora, los opcionantes vendedores harán suyos la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares con 00/100 (Bs. 132.000,00), es decir la totalidad de la cantidad que recibe como arras en garantía de fiel cumplimiento por concepto de cláusula penal por lo daños y perjuicios que se le ocasionare, sin que hubiese necesidad de probar los mismos; y si por el contrario, la negociación no llegare a efectuarse por causas imputables a la opcionante vendedora, ésta deberán reintegrar a la opcionante compradora, la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares con 00/100 (Bs. 132.000,00), que recibe en calidad de arras en garantía de fiel cumplimiento, más la cantidad adicional montante a dicha suma, de cien mil bolívares con 00/100 (Bs. 100.00,00), por concepto de cláusula penal, como indemnización por los daños y perjuicios causados a los mismos y sin que haya necesidad de probarlos, es decir deberá reintegrar un total de doscientos treinta y dos mil bolívares con 00/100 (Bs. 232.000,00), en un plazo que no excederá de cinco (5) días hábiles bancarios, luego de vencido el plazo de contrato de Opción de Compra Venta y dejando entendido que ninguna de las partes tendrá derecho a reclamar ninguna otra cantidad de dinero adicional que las aquí que se establecen, por este o por cualquier otro concepto, emanado de la presente negociación.

o Que una vez firmado el documento y la vendedora recibiera la cantidad de las arras, su representada inició las gestiones de solicitud de un crédito para completar la totalidad del precio convenido del inmueble, logrando su concesión a través del Banco de Venezuela, en fecha 25 de Septiembre de 2012, cuya constancia anexan marcada con la letra “D”.

o Que la concesión del referido crédito hipotecario tuvo lugar dentro del lapso convenido en el contrato de Opción de Compra Venta, es decir 90 días, más 30 días de prórroga.

o Que seguidamente la opcionante compradora, informó a la vendedora del crédito obtenido y la instó para el otorgamiento del contrato definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente.

o Que su mandante le informó a la vendedora, que para la mejor viabilidad, procedería a la redacción del documento definitivo de venta, ya que intentó varias veces comunicarse con la persona por ella señalada en la dirección indicada en la cláusula octava del referido contrato de Opción de Compra Venta, pero no le fue posible, y a exigencia de su mandante, la vendedora le entregaría los recaudos necesarios que han de acompañarse al documento de venta, pero no obstante de contestarle afirmativamente tal pedimento, no lo hizo personalmente ni a través de terceras personas.

o Que la opcionante vendedora no ha querido acceder a la obligación contraída voluntariamente en el contrato de Opción de Compra Venta, a sabiendas de haberse cumplido el lapso de 120 días para realizar la negociación del inmueble, cuyo vencimiento tuvo lugar el día 4 de octubre de 2012.

o Que su poderdante continuó haciendo diligencias para que la vendedora cumpliera en forma amigable con el pacto suscrito, y todo resultó infructuoso.

o Cita el Artículo.

o Fundamenta la acción en los Artículos 1.133, 1.486, 1.167, 1.160, 1.488, 1.161 y 1.474 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

La representación judicial de la parte demandada contradijo la demanda de la siguiente manera:

o Que su representada en fecha 4 de junio de 2012, por medio de su madre, la ciudadana L.C.T.B.D.G., titular de la cédula de identidad Nº V- 4.399.303, firmó una Opción de Compra Venta con la ciudadana J.J.A..

o Que en dicho documento se establecía cuáles eran las condiciones de modo, tiempo y lugar, para dar cumplimiento a dicho compromiso.

o Cita la cláusula tercera, y que el contrato vencía el 4 de octubre de 2012.

o Que su representada no se encuentra actualmente en el país, y por medio de la inmobiliaria de Corretajes Inmobiliarios C.A., tramitó y se le entregó a la ciudadana J.J.A., toda la documentación necesaría para la tramitación de la venta objeto de la presente pretensión.

o Que a la ciudadana J.J.A., se le entregó toda la documentación que requería al momento que lo solicitaba, y que esto se puede evidenciar del otorgamiento del crédito por parte de la institución bancaria en fecha 25 de septiembre de 2012, ya que para la aprobación de dicho crédito era necesaria que la documentación estuviera completa y al día.

o Que el banco establece una serie de pasos para el otorgamiento del crédito, que sólo puede ser realizado por la persona que solicita el crédito, y sólo dicha persona tiene información del trámite ya que la información es confidencial, y sólo se le puede suministrar a la persona que está tramitando el crédito.

o Que entre los pasos se establece la obligación de la ciudadana J.J.A., de retirar el documento redactado por el departamento jurídico de la institución bancaria, para posteriormente llevarlo a la Oficina subalterna de Registro e informar al Banco y al vendedor, cuándo se había pactado la fecha de la firma. Que esta situación no ocurrió antes de la fecha de vencimiento del contrato.

o Que al no practicarse la notificación, la ciudadana J.J.A., incumplió con la obligación asumida en el contrato y como consecuencia se le aplicó la cláusula penal contemplada en la cláusula cuarta del contrato.

o Que la ciudadana J.J.A., no satisfizo el pago del saldo deudor en la forma y términos estipulados en la citada convención, por lo que las razones por las cuales no se pudo materializar la Opción de Compra Venta, fueron ocasionadas por la demandante, la persona que incumplió el acuerdo realizado fue la ciudadana J.J.A., y no su representada.

o Cita el procedimiento bancario señalado en la dirección web: http:/www.bancodevenezuela.com/?bdv=linkpersonas&cod=467.

o Que la redacción del documento la realiza el banco que va a otorgar el crédito hipotecario, y no lo puede redactar ni el comprador ni el vendedor, y el retiro del documento lo va a realizar la opcionante compradora, y es a esta persona quien le corresponde introducir el documento en el Registro y notificar la fecha de la firma.

o Que la obligación del vendedor es entregar la documentación para el otorgamiento del crédito, lo cual se realizó en su debida oportunidad y por ello a la demandante le aprobaron su crédito oportunamente.

o Que en la celebración del contrato de Opción de Compra Venta en ningún momento convinieron, y no fue establecida que la opcionante compradora fuese a adquirir el inmueble mediante tramitación de un crédito hipotecario.

o Que la ejecución de las obligaciones a cargo de la demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse las escritura definitiva de compra venta, para lo cual disponía de un plazo perentorio de 90 días calendario consecutivos, más una prórroga de 30 días, contados desde la fecha en que se suscribió el contrato. Pero que es el caso, que si bien es cierto que en fecha 25 de Septiembre de 2012, le fue aprobado un crédito a la ciudadana J.J.A., por el Banco de Venezuela, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), dicho monto resultaba ser insuficiente para cancelar la suma restante de la deuda contraída que fue de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), por lo que para la fecha de la firma la ciudadana debía entregar, además del cheque de la Institución Bancaria, un cheque por la diferencia de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), situación que no ocurrió. Que la obligación de la ciudadana J.J.A., era entregar antes del 4 de octubre de 2012, la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), sin estar sujeta a una aprobación bancaria, y por estar razón la referida ciudadana no cumplió con su obligación y por ello no se pudo realizar la venta definitiva del inmueble.

o Que niega, rechaza y contradice tantos en los hechos como en el derecho, lo alegado por la ciudadana J.J.A., en el libelo de la demanda.

o Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana J.J.A., le informara del crédito hipotecario obtenido e instara al otorgamiento del contrato definitivo de compra venta.

o Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana J.J.A., informara a su representada que para la mejor viabilidad, procedería a la redacción del documento definitivo de compra venta, el cual lo realiza el Banco.

o Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana J.J.A., haya realzado notificación alguna a la dirección contemplada en la cláusula octava del contrato objeto de la presente pretensión.

o Que en caso de ser declarado el incumplimiento de su representada, la consecuencia jurídica, según la cláusula penal del contrato, es la indemnización por daños y perjuicios, y no la entrega del inmueble como quiere hacer valer la actora.

o Cita los Artículos 1.160 y 1.164 del Código Civil, y la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de octubre de 2010, Nº RC.000460.

o Que en el contrato se estableció el derecho de rescindirlo, que no es otra cosa que su representada podía escoger entre ir a firmar el contrato o pagar la cláusula penal.

o Que por incumplimiento de la Opción de Compra Venta por la parte demandante, su representada ejecutó la cláusula penal contemplada y se quedó con el dinero entregado en Arras.

- IV -

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas en fecha 06 de Mayo de 2014. (f.120).

o Instrumento Poder: autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 2013, bajo el N° 019, Tomo 232, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Marcado con la letra “A”. (f.7).

Este instrumento al no ser impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Original de Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 026, Tomo 198, de los Libros de autenticaciones llevados por esta Notaría; suscrito por una parte, por la opcionante vendedora, la ciudadana L.Y.G.B., representada por la ciudadana L.C.T.B.D.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.399.303, conforme a instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2008, quedando anotado bajo el Nº 24, tomo 100; y por la otra, por la ciudadana J.J.A., como opcionante compradora. Marcado con la letra “A”. (f.124).

Este instrumento fue reconocido por ambas partes y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Instrumento Poder, autenticado por ante la Notaría Pública cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2008, bajo el N° 24, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; sucrito por los ciudadanos R.E.G.B. y L.Y.G.B.; registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de agosto de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 33. Marcado con la letra “D”. (f.150).

Este instrumento fue reconocido por ambas partes y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Copia simple de solicitud de crédito. Comprende una consulta hipotecaria, correspondiente a la ciudadana J.J.A., con un monto aprobado por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00). Con fecha 25 de septiembre, sin año visible. Marcado con la letra “D”. (f.23).

Este instrumento no constituye punto controvertido, sin embargo la aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes.

o Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, Resolución Nº 11-2013. marcado con la letra “B”. (f.129).

Esta prueba constituye un documento público y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Original de comprobante de solicitud de crédito, emitido en fecha 2 de mayo de 2014, por el Banco de Venezuela, correspondiente al estatus de Solicitud por recursos propios de la cliente J.J.A., Nº 249 de fecha 27 de junio de 2012, por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00). (f.149).

Este instrumento, constituye documento privado que emana de un tercero, ajeno al proceso y en tal sentido ha debido ser ratificado en este juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

o Original de Informe de avalúo, correspondiente al apartamento Nº 71, de las Residencias América, Piso Séptimo, de la Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de mayo de 2012. Solicitante J.J.A.. Suscrito por la Ing. C.E.G., C.I.V-87.160 – S-O-I-T-A.V.E. Nª 953. Documento marcado con la letra “D1”. (f.155).

Este instrumento, constituye documento privado que emana de un tercero, ajeno al proceso y en tal sentido ha debido ser ratificado en este juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

o Original de comprobante de solicitud de crédito, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 23 de abril de 2014, cliente J.J.A., con estatus de la SOLICITUD APROBADA, fecha 25 de Septiembre de 2012, monto solicitado la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00). Marcado con la letra “E”. (f.172).

La aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes. ASÍ SE ESTABLECE.

o Original de comprobante de solicitud de crédito, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 23 de abril de 2014, cliente J.J.A., con estatus de la solicitud EXPEDIENTE RECIBIDO EN HIPOTECARIO, fecha 8 de octubre de 2012, monto solicitado la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00). Marcado con la letra “F”. (f.173).

La aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes. ASÍ SE ESTABLECE.

o Original de comprobante de solicitud de crédito, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 23 de abril de 2014, cliente J.J.A., con estatus de la solicitud REDACCIÓN DE DOCUMENTO, fecha 15 de octubre de 2012, monto solicitado la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00). Marcado con la letra “G”. (f.174).

La aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes. ASÍ SE ESTABLECE.

o Original de comprobante de solicitud de crédito, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 23 de abril de 2014, cliente J.J.A., con estatus de la solicitud DOCUMENTO ELABORADO, fecha 31 de octubre de 2012, monto solicitado la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00). Marcado con la letra “H”. (f.175).

La aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes. ASÍ SE ESTABLECE.

o Original de comprobante de solicitud de crédito, emitido por el Banco de Venezuela, en fecha 11 de abril de 2014, cliente J.J.A., con estatus de la solicitud DOCUMENTO ENVIADO A OFICINA, fecha 9 de Noviembre de 2012, monto solicitado la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00). Marcado con la letra “I”. (f.176).

La aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes. ASÍ SE ESTABLECE.

o Documento de venta. Sin firma. Marcado con la letra “J”. (f.177).

Este instrumento se desecha, toda vez que constituye una copia fotostática de un documento privado, sin valor probatorio, toda vez que sólo pueden ser producidos en juicio en esa forma los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

o Testimoniales:

Testimonial de la ciudadana O.M.X.Á., titular de la cédula de identidad No. E-82.023.711. (f.191):

“PRIMERA PREGUNTA: “¿Diga la testigo si conoce de trato de vista y comunicación a la ciudadana J.J.J. y desde cuanto?”. Seguidamente respondió el testigo: “Si, desde hace doce años que estamos trabajando juntas” SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que la demandante ciudadana J.J.J., acordó con la ciudadana L.Y.G., la compra de un inmueble ubicado en Los Caobos, y suscribió con esta un contrato de opción a compra venta ante Notaria Publica?”, Seguidamente respondió el testigo: “Si, yo soy la que le dio los permisos para poder gestionar todos los tramites”; TERCERA PREGUNTA: “¿Diga la testigo si es testigo del momento en el cual la ciudadana demandante J.J.J., retiró el documento compra venta emitido por el banco de Venezuela para finiquitar la compra del mencionado inmueble?”, Seguidamente respondió el testigo: “Si, ella no lo retiró, yo le pedí que mandara al motorizado de la empresa a retirarlo, cuando llego el motorizado me lo enseñó, fue hace dos años”, CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de la negativa de la ciudadana L.Y.G. de finiquitar la compra venta del inmueble luego de haber suscrito un contrato de opción a compra venta y recibir el monto acordado en el mencionado contrato?”. Seguidamente respondió el testigo: “Si, hubo una conversación telefónica muy acalorada en el que le pedía a Jennifer que por favor saliera de la oficina a resolver el inconveniente y cuando regreso estaba llorando y me contó la negativa de L.G.”, QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento en su condición de supervisor de la demandante J.J.d. ingreso mensual, antigüedad y condiciones especiales si existiesen en la empresa donde labora?, Seguidamente respondió el testigo: “Si, ella gana 18.000, bolívares mensuales, comisiones por ventas, dentro de mi equipo de trabajo es mi mejor vendedora, siempre gana bonificaciones por metas cumplidas y con llevar la gerencia de productos de la marca HP, tienen un ingreso trimestral de mil (1000) Dólares, que la empresa le transfiere a su cuenta y por ultimo por el tiempo que tiene Jennifer dentro de la empresa al igual que Yo, no dudo que la empresa le otorgara un préstamo si así lo requiera. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo por el conocimiento que tiene si la ciudadana J.J. tenía los recursos financieros para cancelar el monto acordado por el precio del inmueble? Seguidamente respondió el testigo: “Si, ella ya había dado la inicial, el banco le otorgó el préstamo y ya según lo que recuerdo, ella había pedido un préstamo adicional para finiquitar el pago; ella tiene un empresa familiar que le genera una buena entrada de dinero, dedicada a coctelería en eventos, si tienes los recurso”. En este estado la representación judicial de la parte demandada, pasa a ejercer su derecho a la repregunta y formula sus preguntas de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo como es el trato que usted tiene con la ciudadana J.J.?”. Seguidamente respondió el testigo: “Ella es compañera de trabajo y yo soy su jefa inmediata y mi trato con ella es de trabajo” SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si come con la ciudadana J.J.?”, Seguidamente respondió el testigo: “Tenemos una hora de almuerzo, comemos en 10 minutos y después cada quien hace sus diligencias personales”; TERCERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo si conoce a la ciudadana L.G.?”, Seguidamente respondió el testigo: “No”, CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo a hablado con la ciudadana L.G. vía telefónica?”. Seguidamente respondió el testigo: “Nunca“, QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si escuchó a la ciudadana L.G. que la venta había culminado o que había desistido de la venta?, Seguidamente respondió el testigo: “No, pero escuche a JENNIFER suplicarle que terminaran de finiquitar la compra venta del apartamento”, SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo donde conoce al ciudadano E.O.? Seguidamente respondió el testigo: “En la misma oficina, el ha ido a la oficina”, SÉPTIMA REPREGUNTA: ¿Dila la testigo en que carácter ha ido el ciudadano OVALLE a la oficina? Seguidamente respondió el testigo: “Ellos, aparte de su abogado, se que son pareja pero no tengo trato personal con el” OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si a hablado en oportunidades anteriores a la presente fecha con la ciudadana J.J. y el ciudadano E.O. sobre el presente juicio? Seguidamente respondió el testigo: “Sobre del juicio con Jennifer, cuando me pidió que fuera su testigo”, NOVENA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo de cómo tuvo conocimiento de que la ciudadana J.J. tenia la totalidad del dinero para cancelar la totalidad de la obligación adquirida? Seguidamente respondió el testigo: “Como dije ella ya había dado la inicial, porque para hacer la compra venta tiene que dar una inicial, el banco ya le había otorgado el préstamo y la empresa le podía dar sus prestaciones acumuladas y como dije anteriormente no dudaría que le hicieran un préstamo especial por el tiempo que tiene laborado dentro de la empresa; DÉCIMA REPREGUNTA. ¿Diga la testigo en virtud del cargo que ostenta si tiene conocimiento cierto de que la ciudadana J.J. haya solicitado un adelanto de prestaciones o un crédito especial? Seguidamente respondió el testigo: “Cuando ella comenzó la negociación se comunico con el jefe para, en dado caso de necesitar un préstamo, se lo otorgaran, claro no termino de pedir el préstamo porque L.G. termino la compra venta. DECIMA PRIMERA REPREGUNTA. ¿Diga la testigo la fecha en que estuvo en conocimiento del desistimiento de la operación? Seguidamente respondió el testigo: “Finales del año 2012, cuando le acaban de otorgar el crédito pero no fecha exacta no la se. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada termino de formular sus preguntas al testigo. DECIMA SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo la fecha en que el motorizado fue a buscar el documento? Seguidamente respondió la testigo. “No tengo fecha exacta, se que fue en el año 2012, fue entre junio o julio de 2012”.

Este Tribunal que la declaración rendida por el ciudadano O.M.X.Á., titular de la cédula de identidad No. E-82.023.711, fue conteste y es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto además de ser categórico en sus afirmaciones, no incurrió en contradicción alguna, su deposición deja constancia de hechos reconocidos por las partes, tales como la celebración del contrato de opción de compra-venta, diligencias de la demandante para el otorgamiento del crédito que finalmente le fue aprobado en fecha 25 de septiembre de 2012. ASÍ SE DECLARA.

Testimonial de la ciudadana LIDIAN R.M., titular de la cédula de identidad No. E-84.200.151. (f.194):

“PRIMERA PREGUNTA: “¿Diga la testigo si conoce de trato de vista y comunicación a la ciudadana J.J.J. y desde cuanto?”. Seguidamente respondió el testigo: “ Si la conozco desde hace ocho años aproximadamente” SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que la demandante ciudadana J.J.J., acordó con la ciudadana L.Y.G., la compra de un inmueble ubicado en Los Caobos, y suscribió con esta un contrato de opción a compra venta ante Notaria Publica?”, Seguidamente respondió el testigo: “Si tengo conocimiento de eso”; TERCERA PREGUNTA: “¿Diga la testigo si tiene conocimiento que la ciudadana J.J. realizó los tramites necesarios ante la entidad bancaria banco de Venezuela para un crédito?”, Seguidamente respondió el testigo: “Si, se que ella hizo todos los tramites”, CUARTA PREGUNTA: ¿Diga Usted si fue testigo del tramite realizado para gestionar, certificaciones de gravamen del mencionado inmueble, los cuales habían vencido y eran responsabilidad de la vendedora L.Y.G.?”. En este estado la representación judicial de la parte demandada hace oposición a la pregunta formulada en los siguientes términos: “No se puede establecer responsabilidades mediante la formulación de la pregunta”; Seguidamente la parte promovente expone: “En la pregunta formulada únicamente se trata de establecer una situación que es de orden legal, establecida en el Código Civil, ateniente a los deberes del vendedor. En este estado y una vez analizados los argumentos expuestos por ambas parte, este Tribunal ordena la Testigo responder la pregunta formulada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Seguidamente respondió el testigo: “se que hizo varios tramites y yo la acompañe alguno de ellos”, QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si acompañó a J.J. en el Registro de un poder Notariado otorgado a la Madre de L.Y.G. el cual a solicitud del Banco debía ser registrado para la protocolización de la venta del mencionado inmueble que la demandada no lo había gestionado?, Seguidamente respondió el testigo: “Si yo le he acompañado a cierto tramites y si la acompañe”. En este estado la parte promovente término con la formulación de sus preguntas. En este estado la representación judicial de la parte demandada, pasa a ejercer su derecho a la repregunta y formula sus preguntas de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo a que se dedica?”. Seguidamente respondió el testigo: “Soy peluquera y trabajo a domicilio” SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo donde conoce a la ciudadana J.J.?”, Seguidamente respondió el testigo: “Antes yo trabajaba en una peluquería y ella asistía a ella y después empecé a trabajar en la empresa donde ella trabaja”; TERCERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo si la ciudadana J.J. la ayudo a ingresar en la empresa mencionada?”, Seguidamente respondió el testigo: “No fue J.J. fue la señora Naivelin Mota, que era clienta mía, ya que me ayudó a ingresar”, CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce a la ciudadana O.Á.?”. Seguidamente respondió el testigo: “La conoce porque ella trabaja en la misma empresa“, QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como es la relación entre la ciudadana O.A. y la ciudadana J.J.?, En este estado la representación judicial de la parte actora hace oposición a la pregunta formulada en los siguientes términos: “impertinencia con el caso planteado con los testimonios dados”; Seguidamente la representación judicial de la parte demandada expone: “Insisto en el pregunta”. En este estado y una vez analizados los argumentos expuestos por ambas parte, este Tribunal ordena la Testigo responder la pregunta formulada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Seguidamente respondió el testigo: “Para mi netamente laboral, pues yo no trabajo ahí y no se como sea su relación, me imagino que una relación normal entre compañeros de trabajo”; SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo cuales son los tramites que tiene que realizar una persona para obtener un crédito hipotecario? En este estado la representación judicial de la parte actora hace oposición a la pregunta formulada en los siguientes términos: “resulta impertinente la pregunta, dado que nada aporta al proceso sobre requisitos o tramites bancarios cuando simplemente buscamos su testimonios sobre hechos de los cuales fue testigo en la negociación del mencionado inmueble”; Seguidamente la representación judicial de la parte demandada expone: “Insisto en el pregunta, ya que la testigo ha manifestado anteriormente que la acompañaba a realizar tramites”. En este estado y una vez analizados los argumentos expuestos por ambas parte, este Tribunal ordena la Testigo responder la pregunta formulada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Seguidamente respondió el testigo: “No lo se exactamente cuales son, además que el tramite no era mió” SÉPTIMA REPREGUNTA: ¿Dila la testigo porque acompañaba a la ciudadana J.J. a realizar los tramites? En este estado la representación judicial de la parte actora hace oposición a la pregunta formulada en los siguientes términos: “impertinencia nada aporta tal pregunta a los hechos que buscamos esclarecer en el presente juicio”; Seguidamente la representación judicial de la parte demandada expone: “Insisto en el pregunta”. En este estado y una vez analizados los argumentos expuestos por ambas parte, este Tribunal ordena la Testigo responder la pregunta formulada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Seguidamente respondió el testigo: “Trabajo independiente y tengo tiempo para acompañarla pero no era yo que hacia los tramites” OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de las condiciones que fue planteada la negociación de la venta del inmueble, si la respuesta es afirmativa diga cuales son? Seguidamente respondió el testigo: “Si, por lo mismo que la acompañaba ella me contaba alguna cosas, se que quería comprar su apartamento; Se que ella le dio un dinero adelante el cual Jennifer se lo entregó y que iba a esperar que saliera el crédito para ella completar lo otro, igual con el crédito tengo entendido que no se completaba el dinero pero Jennifer tenia como responder por lo otro faltante”, NOVENA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento si la ciudadana L.Y.G. vive en Venezuela? Seguidamente respondió el testigo: “No, tengo entendido que ella vive afuera”.

Encuentra este Tribunal que la declaración rendida por la ciudadana LIDIAN R.M., titular de la cédula de identidad No. E-84.200.151, fue conteste y es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto además de ser categórico en sus afirmaciones, no incurrió en contradicción alguna, su deposición deja constancia de hechos reconocidos por las partes, tales como la celebración del contrato de opción de compra-venta, diligencias de la demandante para el otorgamiento del crédito que finalmente le fue aprobado en fecha 25 de septiembre de 2012. ASÍ SE DECLARA.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas en fecha 07 de Mayo de 2014. (f.185).

o Original de Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 026, Tomo 198, de los Libros de autenticaciones llevados por esta Notaría; suscrito por una parte, por la opcionante vendedora, la ciudadana L.Y.G.B., representada por la ciudadana L.C.T.B.D.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.399.303, conforme a instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2008, quedando anotado bajo el Nº 24, tomo 100; y por la otra, por la ciudadana J.J.A., como opcionante compradora. Marcado con la letra “A”. (f.124).

Este instrumento fue reconocido por ambas partes y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Instrumento Poder: autenticado por ante la Notaría Pública cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2008, bajo el N° 24, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; sucrito por los ciudadanos R.E.G.B. y L.Y.G.B.; registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de agosto de 2012, bajo el Nº 45, Tomo 33. Marcado con la letra “D”. (f.150).

Este instrumento fue reconocido por ambas partes y corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

o Copia simple de solicitud de crédito. Comprende una consulta hipotecaria, correspondiente a la ciudadana J.J.A., con un monto aprobado por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00). Con fecha 25 de septiembre, sin año visible. Marcado con la letra “D”. (f.23).

La aprobación en fecha 25 de septiembre de 2012 de este crédito es reconocido por ambas partes. ASÍ SE ESTABLECE.

o Prueba de Informes.

1. A el Banco de Venezuela. En fecha 15 de julio de 2014, se recibieron informes del Banco de Venezuela, en el que se informa: Que el número de cédula Nº V- 14.201.674, no pertenece a la ciudadana J.J.J.A.. (f.219). Por tanto nada tiene que valorar este juzgador al respecto.

2. Al Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital. En fecha 15 de julio de 2014, se recibieron informes del Registrador Público Segundo Circuito de Municipio Libertador, en el que se informa: Que la ciudadana J.J.J.A., identificada con la cédula de identidad Nº V. 14.201.674, no aparece en el sistema, y que quien aparece con ese mismo número es Maysela J.G.G.. (f221). Por tanto nada tiene que valorar este juzgador al respecto.

3. A la sociedad Mercantil Corretajes Inmobiliarios C.A. Estos informes no fueron consignados, por tanto nada tiene que valorar este juzgador al respecto.

o Inspección Judicial. En fecha 5 de junio de 2014, tuvo lugar la prueba de inspección judicial. (f.202).

Este Tribunal efectuó una inspección judicial promovida por la parte demandada, y se constituyó en el Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, que se aprecia con todo valor probatorio y en la cual se dejó constancia de lo siguiente:

Primero

El Tribunal deja constancia que luego de una revisión de los Libros Diarios que tiene a la vista y de los índices de otorgantes del segundo, tercer y cuarto Trimestre del año 2012, pudo constatar que en el lapso comprendido desde junio de 2012 y hasta Diciembre de 2012, fue registrado un instrumento poder otorgado por R.E.G.B. y L.Y.G.B., a L.C.T.B. ante la Notaría Pública 46 del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 23 de junio de 2008, bajo el Nº 24, Tomo 100; dicho mandato fue presentado para su Registro por el ciudadano E.F.G.V., y fue inscrito en el Registro en fecha 08 de agosto de 2012, bajo el Nº 45, folio 326, Tomo 33 del Protocolo de Inscripción; Asimismo el Tribunal deja constancia de que los Libros que estuvieron a la vista contienen las inscripciones de los documentos otorgados y en el lapso señalado el Tribunal no observó ninguna otra inscripción distinta a la antes señalada y tampoco observó alguna otra actuación en la que aparezca J.J.J.A.. El Tribunal evacuados todos los puntos de la presente inspección judicial, da por terminado el presente acto. Es todo.

o Testimoniales:

Testimonial del ciudadano J.G., titular de la cédula de identidad No. 4.237.526. (f.200).

PRIMERA PREGUNTA: “¿Diga el testigo para que empresa trabaja y cuales son sus funciones para dicha empresa?”. Seguidamente respondió el testigo: “Empresa Corretajes Inmobiliarios C.A., soy promotor de condominios y saco solvencias y gestor.” SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tramitó la solvencias de un apartamento ubicado en la Urbanización Los Caobos, Residencias América, apartamento 71?”, Seguidamente respondió el testigo: “Si”; TERCERA PREGUNTA: “¿Diga el testigo cuales solvencias tramito?”, Seguidamente respondió el testigo: “Vivienda principal, derecho de frente, cedula catastral y registro de información fiscal”, CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de quien fue la persona que canceló dichos servicios?”. Seguidamente respondió el testigo: “Eso no se, fue a través de M.A. de corretajes inmobiliarios”, QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si recuerda la fecha en que entrego esas solvencias a la ciudadana M.A.?, Seguidamente respondió el testigo: “Aproximadamente en el 2012”. En este estado la parte promovente término con la formulación de sus preguntas. En este estado la representación judicial de la parte actora, pasa a ejercer su derecho a la repregunta y formula sus preguntas de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: “¿Diga el testigo desde que fecha presta servicio en la empresa corretaje inmobiliario, su antigüedad?”. Seguidamente respondió el testigo: “Como diez (10) años, aproximadamente” SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo por el tiempo de antigüedad que tiene quienes son los propietarios de esa empresa y si estos tienen algún vinculo con los ciudadanos L.Y.G. y C.Z.?”, Seguidamente respondió el testigo: “El propietario es el doctor V.A. y no tiene ningún vinculo con ninguna persona, ellos se guían por la publicidad de los avisos”; TERCERA REPREGUNTA: “¿Diga el testigo si ha sido imputado en algún momento por falso testimonio o perjurio?”, Seguidamente respondió el testigo: “Hasta el momento no”, CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si de las solvencias que tramito su fecha de vigencia y con exactitud cuando fueron expedidas?. Seguidamente respondió el testigo: “Las que yo tramite 1 años cada una, derecho un (1) año, cedula catastral dos (2) años, y el registro de información fiscal dura tres (3) años y la vivienda principal dura mucho mas, la de hidrocapital no recuerdo si la saque o no “, QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo si se reunió con sus supervisores de corretaje inmobiliario para preparar este testimonio?, Seguidamente respondió el testigo: “de ninguna manera”; SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cuantas veces se reunió con el abogado C.Z. para preparar este testimonio? Seguidamente respondió el testigo: “Ninguna” SÉPTIMA REPREGUNTA: ¿Dila el testigo quien le informo sobre el testimonio que tenia que rendir aquí? Seguidamente respondió el testigo: “El doctor C.Z.” OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo a su criterio y por conocimiento que tiene del caso, quien ganara este juicio? Seguidamente respondió el testigo: “No puedo opinar nada”

Encuentra este Tribunal que la declaración rendida por el ciudadano J.G., titular de la cédula de identidad No. 4.237.526, fue conteste y es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto además de ser categórico en sus afirmaciones, no incurrió en contradicción alguna, sin embargo de su deposición se desprende que tramitó solvencias del apartamento 71 ubicado en la Urbanización Los Caobos, Residencias América, correspondiente a vivienda principal, derecho de frente, cedula catastral y registro de información fiscal, en el año 2012, sin embargo se desprende que hizo entrega de las mismas a la ciudadana M.A., quien no es parte en este juicio, de modo que nada aporta en cuanto a la entrega de estos recaudos a la parte demandada. Asi se establece.

- V-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:

Establece el Artículo 1.133 del Código Civil que “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico“, y agregamos que para que el mismo pueda existir, debe haber consentimiento de las partes, objeto y causa lícita.

Por otra parte, el Código Civil también señala en su Artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Así también, en su Artículo 1.160 se establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Tenemos así, que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

Así mismo el artículo 1.167, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Este Juzgador observa que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

, sobre cuya existencia y contenido no existe controversia, celebrado entre las partes del proceso, en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 026, Tomo 198, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina; con un plazo de noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos.

Ambas partes, establecieron condiciones en la negociación celebrada, por lo que, una vez cumplidas en la forma pactada conducirían a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble. En el caso bajo análisis, se observa que en los referidos contratos, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

Este Juzgador observa que la controversia entre las partes se reduce a determinar quién ha incumplido o no en las obligaciones del Contrato de Opción a Compra Venta, pues la parte actora alega que la opcionante vendedora no suministró los recaudos correspondientes para la protocolización de la venta definitiva, y la parte demandada señala que la opcionante compradora no cumplió con su obligación de pagar el precio convenido en el lapso estipulado en el contrato.

Es menester hacer referencia textualmente a la CLÁUSULA SEGUNDA, a saber:

El precio por el cual los opcionantes vendedores darán en venta dicho inmueble, es por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 950.000), que la opcinanate compradora cancelará de la siguiente forma: A) En el momento de la firma en la Notaría de este Contrato de Opción de Compra Venta, la opcionante compradora, entrega a la opcionante vendedora la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 132.000,00), en calidad de arras como garantía de fiel cumplimiento, los cuales serán aplicados al total de venta pactado al momento de la protocolización definitiva del Contrato de Compra Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. B) Al momento de la protocolización definitiva del Contrato de Compra Venta, se cancelará el saldo restante, o sea, la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), con los cuales se cancelará totalmente la cantidad acordada en este contrato.

En virtud de lo anterior, se tiene que la actora promitente-compradora tenía la obligación de pagar la cantidad de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), es decir, la diferencia del precio pactado en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato in comento, por la venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 71, situado en la planta sétima del Edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la Avenida Buenos Aires y la Avenida Río de Janeiro, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital; y la demandada vendedora debía por su parte, efectuar la tradición del inmueble para la fecha de otorgamiento del correspondiente documento ante el Registro Inmobiliario respectivo.

La parte actora promitente-compradora indica:

o Que la concesión del crédito hipotecario tuvo lugar dentro del lapso convenido en el contrato de Opción de Compra Venta, es decir 90 días, más 30 días de prórroga, y seguidamente le informó a la vendedora del crédito obtenido, y además la instó para el otorgamiento del contrato definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente;

o Que se le exigió a la vendedora los recaudos necesarios que debían acompañarse al documento de venta, pero que no obstante de contestarle afirmativamente tal pedimento, no lo hizo personalmente ni a través de terceras personas.

Por su parte, la accionada promitente-vendedora, señala:

o Que la ciudadana J.J.A., se le entregó toda la documentación que requería al momento que lo solicitaba, y que esto se puede evidenciar del otorgamiento del crédito por parte de la institución bancaria en fecha 25 de septiembre de 2012, ya que para la aprobación de dicho crédito era necesaria que la documentación estuviera completa y al día.

o Que entre los pasos se establece la obligación de la ciudadana J.J.A., de retirar el documento redactado por el departamento jurídico de la institución bancaria, para posteriormente llevarlo a la Oficina subalterna de Registro e informar al Banco y al vendedor, la fecha y hora que se haya fijado el otorgamiento. Que esta situación no ocurrió antes de la fecha de vencimiento del contrato.

o Que en la celebración del contrato de Opción de Compra Venta en ningún momento convinieron, y no fue establecida que la opcionante compradora fuese a adquirir el inmueble mediante tramitación de un crédito hipotecario.

o Negó que la ciudadana J.J.A., le informara del crédito hipotecario obtenido e instara al otorgamiento del contrato definitivo de compra venta.

o Negó que la ciudadana J.J.A., informara a su representada que para la mejor viabilidad, procedería a la redacción del documento definitivo de compra venta, el cual lo realiza el Banco.

o Negó que la ciudadana J.J.A., haya realzado notificación alguna a la dirección contemplada en la cláusula octava del contrato objeto de la presente pretensión.

o Que si bien es cierto que en fecha 25 de Septiembre de 2012, le fue aprobado un crédito a la ciudadana J.J.A., por el Banco de Venezuela, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), dicho monto resultaba ser insuficiente para cancelar la suma restante de la deuda contraída que fue de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), por lo que para la fecha de la firma la ciudadana debía entregar, además del cheque de la Institución Bancaria, un cheque por la diferencia de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00), situación que no ocurrió.

Así entonces tenemos que en el presente caso, la ciudadana J.J.A., demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado con la ciudadana L.Y.G.B., quien en la contestación a la demanda le imputó a la actora haber incumplido su obligación. Ante la defensa de la parte demandada, debía entonces la actora probar sus distintas alegaciones, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil.

En efecto, el Artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La mencionada n.r. la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión (Sent. 30-11-2000, Caso: Seguros La Paz C.A. c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En el presente caso, la demandada negó haber recibido el pago total del precio de la venta, por tanto correspondía a la actora probar sus alegaciones, pues conforme autorizada doctrina “...los hechos negativos indefinidos son de imposible prueba... los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, J.E.. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).

Analizado el acervo probatorio aportado en el presente proceso, pasa este Juzgador a establecer cuales de los hechos quedaron demostrados por medio de la actividad probatoria:

o La existencia del contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes del proceso, en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 026, Tomo 198, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina; con un plazo de noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos;

o Existencia del mandato con el cual actuó L.C.T.B.D.G. en nombre de L.Y.G.B., promitente vendedora, en el contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes del proceso, en fecha 4 de junio de 2012, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 026, Tomo 198, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Oficina.

o Que el poder otorgado por R.E.G.B. y L.Y.G.B., a L.C.T.B. ante la Notaría Pública 46 del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 23 de junio de 2008, bajo el Nº 24, Tomo 100; fue presentado para su Registro por el ciudadano E.F.G.V., y fue inscrito en el Registro en fecha 08 de agosto de 2012, bajo el Nº 45, folio 326, Tomo 33 del Protocolo de Inscripción.

o No es objeto de controversia que el inmueble objeto de la opción de compra cuyo cumplimiento se demanda es propiedad de la demandada L.Y.G.B..

o Que el inmueble objeto de la opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, está constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 71, situado en la planta sétima del Edificio Residencias América, ubicado en la Urbanización Los Caobos, esquina formada por la Avenida Buenos Aires y la Avenida Río de Janeiro, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.

o Que la actora le entregó a la demandada la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 132.000,00), en calidad de arras como garantía de fiel cumplimiento, las cuales serían imputadas al precio de venta en el momento de la protocolización de la venta definitiva, restando por pagar del precio, el saldo de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00) que serían pagados en el momento de la protocolización;

o Que en fecha 25 de Septiembre de 2012, le fue aprobado un crédito a la ciudadana J.J.A., por el Banco de Venezuela, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00).

o Que el plazo de la Opción de Compra Venta suscrito en fecha 4 de junio de 2012 y su extensión, establecido en noventa (90) días continuos calendarios y una prórroga de treinta (30) días continuos, se cumplieron en fecha 2 de octubre de 2012.

Este juzgador también llega a la conclusión que forzosamente la demandante tuvo en su poder, oportunamente, los recaudos exigidos por el Banco de Venezuela para tramitar el crédito hipotecario, ya que éste le fue aprobado antes del vencimiento de la prorroga del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta para la protocolización del documento definitivo de venta; sin embargo, tal crédito era insuficiente para pagar el saldo del precio, púes este era la suma de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 818.000,00), por lo que para la fecha de la firma la ciudadana debía entregar, además del cheque de la Institución Bancaria, un cheque por la diferencia de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 288.000,00).

Establecido lo anterior, resulta lógico precisar que una vez aprobado el crédito referido, la promitente-compradora, tenia la carga de notificar tal hecho a la promitente vendedora para coordinar la celebración del acto de protocolización, y para ello en el caso de marras se estableció en la cláusula Octava del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, las direcciones en las cuales debían realizarse las notificaciones y-o participaciones, sin embargo, aun cuando la demandante alegó haber realizado tal notificación, no aparece en autos probado este hecho, lo que a la luz del pensamiento racional y lógico impedía la celebración del acto traslativo de propiedad, ya que en este, necesariamente, debían participar tanto el promitente vendedora y como la promitente compradora.

Adicionalmente la promitente compradora debía gestionar ante la Oficina Publica la entrega de la documentación para la fijación del acto de protocolización, incluso la escritura de la venta, ya que en este acto debía también participar el banco que le otorgó el crédito, y es práctica que tal instrumento sea redactado por la Institución Financiera, aunado a que debía pagar los gastos de la tradición, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.491 del Código Civil; sin embargo, en el caso de autos no aparece probado que hubiere realizado tal gestión, ni que hubiere requerido a la promitente-vendedora, documentación que exigiese el Registro Inmobiliario para la celebración de tal protocolización, en caso de necesitarse.

Establecidos estos hechos, debe llegarse a la conclusión que la celebración del acto de protocolización de la venta opcionada, no se materializó por causa imputables a la parte demandante, promitente-compradora, lo que en definitiva resultó un obstáculo insalvable para que se efectuara el pago del saldo del precio, razón por la cual la demanda contenida en estos autos incoada por la promitente-compradora no debe prosperar y así se decide.

- VI -

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda propuesta por la ciudadana J.J.A., contra la ciudadana L.Y.G.B., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes, Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de julio del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-

EL JUEZ LA SECRETARIA,

Abg. L.E.G.S. Abg. S.C.O.

En esta misma fecha, siendo las _________, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada.

LA SECRETARIA,

Asunto: AP11-V-2013-000680

LEG/SCO/Eymi