Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 2 de Abril de 2007

Comienza este juicio mediante demanda presentada por ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, por el ciudadano JEROBOAN VELÁSQUEZ, asistido por el abogado E.B.P., en la que expone:

Que el ciudadano GASAN CLAIWIT DEBES, se encuentra ocupando en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, consistente en una casa de habitación y terreno, ubicado en la Urbanización J.H., Sector 2, Vereda H-11, distinguido con el No. 08 de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, tal como se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., en fecha 09 de mayo de 2.006, quedando registrado bajo el No. 19, folios 145 al 151, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Segundo Trimestre del año 2.006.

Que el identificado inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano GASAN CLAIWIT DEBES, por su hijo ciudadano R.D.V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.706.544, con quien suscribió un contrato de arrendamiento por escrito en forma privada de fecha 03 de mayo de 2.003, cuyo lapso de duración fue acordado por las partes en un año, contado a partir del día 03 de mayo de 2.004, hasta el día 03 de mayo de 2.005, tal como se evidencia de la Cláusula Tercera y Cuarta del referido contrato de arrendamiento, y que el ciudadano GASAN CLAIWIT DEBES, se obligaba a cancelar la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) mensuales, por concepto de canon de arrendamiento.

Que al vencimiento del contrato el inquilino lo continuó ocupando, pero esta vez en forma verbal con su persona, en su condición de propietario del inmueble objeto del arrendamiento, conviniendo de manera verbal el pago del canon de arrendamiento en la cantidad de Doscientos Cincuenta MiI Bolívares (Bs. 250.000.oo) mensuales a partir del mes de enero de 2.006, de cada mes, lo cual fue aceptado de mutuo acuerdo.

Que el inquilino ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2.006, incumpliendo de esta forma con una de las principales obligaciones que impone la relación arrendaticia al inquilino, como lo constituye el canon de arrendamiento, el cual se comprometió a pagar en forma mensual.

Que de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda formalmente al ciudadano GASAN CLAIWIT DEBES, por DESALOJO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado a lo siguiente: 1) A desocupar la casa descrita en el libelo de la demanda producto del contrato de arrendamiento, ubicada en la Urbanización J.H., Sector 2, Vereda H-11, No. 8 de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, y entregarla libre de personas y bienes; 2) En pagar la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2.006, y; 3) A pagar las costas y costos del presente juicio, calculadas prudencialmente por el tribunal de conformidad con el artículo 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de noviembre de 2.006, se admite la demanda por ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, ordenándose el emplazamiento del demandado ciudadano GASAN CLAIWIT DEBESS, el cual se cumplió formalmente en fecha 04 de diciembre de 2.006.

En fecha 06 de diciembre de 2.006, el ciudadano GASAN CHLAIWIT DEBESS, asistido por la abogada YRAIMA ROJAS TOVAR, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 41.387, presenta escrito de contestación a la demanda en la que expone:

Que promueve la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, por cuanto presenta como medio probatorio fundamental un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé tal acción sólo para los casos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

Que interpone la cuestión previa establecida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se han llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 2º, que señala el deber de expresar el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado, siendo que el actor omitió mencionar su domicilio procesal.

Que alega el demandante en el libelo de la demanda, que le fue arrendado un inmueble de su propiedad por el ciudadano R.D.V.R., en un PRESUNTO contrato de arrendamiento privado con vigencia de un año contado a partir de fecha 03 de mayo de 2.003 hasta el día 03 de mayo de 2.004, del cual desconoce la firma allí estampada presuntamente por su persona.

Que admite a existencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado suscrito entre el ciudadano R.D.V.R. y su persona el cual consigna signado con la letra “A”, en virtud del cual le fue arrendado durante el tiempo de un año renovable, contado a partir del 03 de mayo de 2.004 hasta el 02 de mayo de 2.005, fecha a partir de la cual ha operado tácitamente la renovación de dicho contrato, en las mismas condiciones que el primero.

Que rechaza y niega las afirmaciones del demandante, referidas a que como inquilino, continuó ocupando el inmueble en forma verbal con su persona, por cuanto no ha pactado verbalmente contrato alguno con el actor, siendo que el contrato suscrito en fecha 03 de mayo de 2.003, ha sido renovado sucesivamente entre las mismas partes.

Que niega y rechaza la afirmación de no haberle pagado los cánones de arrendamiento al ciudadano actor, por cuanto dicho pago lo efectuó al ciudadano R.V., como arrendador del inmueble objeto del presente juicio, el cual comprueba con facturas de pago marcadas con las letras “B” y “C”.

En fecha 19 de diciembre de 2.006, se agregan escrito de consideraciones y pruebas presentados por el ciudadano JEROBAN VELASQUEZ.

En fecha 20 de diciembre de 2.006, se admiten las pruebas promovidas por la parte actora.

Rielan a los folios 50 al 60 del presente expediente, las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandante.

En fecha 18 de enero de 2.007, se agregan escritos de pruebas promovidos por la parte demandada.

En fecha 23 de enero de 2.007, el tribunal dicta decisión en el cual declara con lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano JEROBOAN VELAZQUEZ contra el ciudadano GASAN CHLAIWIT DEBESS.

En fechas 24 y 29 de enero del año 2.007, se agregan boletas de notificación debidamente firmadas por las partes contendientes en el presente juicio.

En fecha 05 de febrero de 2.007, el tribunal oye la apelación formulada por el ciudadano GASAN CHLAIWIT DEBESS, contra la decisión dictada en fecha 23 de enero de 2.007, ordenándose remitir el expediente al tribunal de alzada para que conozca del recurso interpuesto por la parte demandada.

En fecha 13 de febrero de 2.007, se le da entrada al presente expediente en este expediente a lo fines de conocer en segunda instancia el recurso de apelación.

M O T I V A

Llegada la oportunidad para decidir y limitándose la presente controversia a la solicitud de desalojo de inmueble incoada por el ciudadano JEROBAN VELÁSQUEZ por incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento; siendo negada la relación arrendaticia con el demandante por parte del demandado, quien niega a la vez el incumplimiento del pago, el Tribunal lo hace previo a resolver las cuestiones previas opuestas de las siguiente manera:

1) Opone la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, señalando la parte demandada proponente de la cuestión previa que el actor ha interpuesto la acción de desalojo de un inmueble arrendado por tiempo determinado, violando de esa forma lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que este artículo dispone que la acción sólo es posible cuando existe contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado. Para decidir sobre la cuestión previa opuesta observa el tribunal, que la parte demandante indica en el libelo de la demanda que existe un contrato de arrendamiento verbal entre él y el demandado de autos. Por cuanto los contratos de arrendamiento verbal se consideran efectuados a tiempo indeterminado, considera este juzgador que la demanda incoada por la parte demandante con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cumple con los requisitos exigidos en dicho artículo, es decir, se alega la existencia de un contrato verbal lo que implica la existencia del requisito de que es a tiempo indeterminado, por lo que la acción propuesta no es contraria a derecho, ni la ley prohíbe su admisión, imponiéndose declarar de manera forzosa sin lugar esta cuestión previa. Así se decide.

2) Opone en segundo lugar la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, indicando la parte demandada oponente que el actor omitió mencionar su domicilio procesal, confundiendo el mismo con el del abogado asistente, quien no tiene la capacidad de representar judicialmente al actor; y que por otra parte en el libelo no se establece una relación congruente entre los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión. Para decir sobre la primera situación alegada observa el Tribunal, que en efecto, aparece en el libelo de la demanda el domicilio procesal del abogado asistente pero no el domicilio procesal del demandante, hecho este que no representa ningún defecto, pues, el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil establece que a falta de indicarse la dirección se tiene como tal la sede del Tribunal. En lo que respecta a la segunda situación planteada observa el Tribunal, que el actor explana de manera clara los hechos, señalando la existencia de la relación arrendaticia de manera verbal existente entre el demandante y el demandado, identificando el inmueble objeto del contrato, el monto del canon de arrendamiento e indicando la falta de pago por parte del arrendatario, e indica además, la norma legal en que fundamenta su pretensión, encontrándose que, en sentencia No.1713 de fecha 07 de agosto de 2001, emanada de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se dejó establecido lo siguiente: “Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último de los requisitos, no es necesario que la parte actora indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de demanda se redacte de tal manera, que se pueden evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales, que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primera calificación de los hechos”, por lo que de conformidad con el criterio sostenido en esta decisión citada, se concluye que la parte demandante cumple los requisitos establecidos en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al establecer los hechos y su respectiva relación con el precepto legal citado, por lo que se impone declarar sin lugar la segunda cuestión previa opuesta en los dos aspectos planteados. Así se decide.

Decididas las cuestiones previas opuestas, el tribunal pasa a decidir al fondo previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Presentadas con el libelo de la demanda:

1) Documental consiste en contrato privado de arrendamiento celebrado entre el ciudadano R.D.V.R. y el ciudadano GASAN CHLAIWIT DEBES, el cual fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda por no ser su firma la allí estampada, correspondiéndole al demandante a tenor de lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil probar su autenticidad, hecho que no ocurrió durante el juicio, por lo que se le niega todo valor probatorio.

2) Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya existencia se alega, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y Los Taques, en fecha 09 de mayo de 2006, bajo el No. 19, folios 145 al 151, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Segundo Trimestre de 2006, el cual se valora como demostrativo de la propiedad del demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya existencia se alega, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

Presentadas durante el lapso probatorio:

1) Promueve la prueba testifical de los ciudadanos M.C.M.A., R.G.D., D.G.C., D.R., E.G.E. y M.G.D.A., a los fines de probar la existencia del contrato verbal de arrendamiento alegado, el monto del canon y la falta del pago de éste. A esta prueba se le niega todo valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil que establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una obligación o extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”, por cuanto la obligación que trata de probar supera el monto de los dos mil bolívares.

2) Promueve los recibos de pago presentados por la parte demandada con la contestación de la demanda que rielan a los folios 33 y 34, donde consta que el ciudadano GASAN CHLAIWIT DEBES canceló al demandante por concepto de alquiler de vivienda No. 8, Sector 2, vereda H-11 del Sector J.H., los meses de abril, mayo y junio de 2006, los cuales se valoran como demostrativos de tales hechos a tenor de lo establecido en el artículo 1363 y siguientes del Código Civil.

3) Promueve copia fotostática de instrumentos privados al folio 48 los cuales no poseen ningún valor probatorio.

4) Promueve el documento que lo acredita como propietario de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento cuya existencia se alega, el cual ya fue valorado positivamente, y cuya valoración se ratifica.

5) Promueve el documento privado acompañado al libelo de la demanda contentivo del contrato de arrendamiento entre el ciudadano R.D.V.R. y GASAN CHLAIWIT DEBES, al cual ya se le negó valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Presentadas con la contestación de la demanda:

1) Documento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre R.D.V.R. y GASAN CHLAIWIT DEBES, el cual, si bien es cierto es del mismo tenor que el presentado por la parte demandante, éste no fue impugnado por lo que se tiene legalmente por reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil y se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de su existencia y de su contenido.

2) Recibos de pago de alquiler de la casa No. 8, Sector 2, Banco Obrero o urbanización J.H., vereda H11, correspondientes: El primero a los meses de enero, febrero y marzo de 2006, por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍAVRES (Bs. 750.000,oo), firmado por GEROBAN VELASQUEZ; el segundo correspondiente a los meses de noviembre y diciembre sin indicar el año, pero con fecha de recibo 02 de febrero de 2006, firmado por R.V.; el tercero y el cuarto correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2006, habiendo sido ya valorados estos dos últimos positivamente; así mismo se valoran los dos primeros recibos mencionados por no haber sido impugnados a tenor de lo establecido en el artículo 1363 y siguientes del Código Civil como demostrativos de su contenido.

Pruebas presentadas en el lapso probatorio:

No se les otorga ningún valor probatorio por haber certificado el Tribunal a quo haber sido presentados extemporáneamente por tardías, dado que fueron presentadas el 17 de enero de 2007 y el lapso probatorio había finalizado en fecha 11 de enero de 2007.

Analizadas como han sido las pruebas presentadas por las partes encuentra este juzgador que el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano R.D.V. y GASAN CHLAIWIT DEBESS fue de un año contado a partir del día 03 de mayo de 2004 hasta el 03 de mayo de 2005, y que el canon de arrendamiento fue de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) mensuales.

Se encuentra así mismo probado que el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento es el ciudadano GEROBOAN VELASQUEZ como quedó demostrado en el documento de propiedad promovido.

Se encuentra probado que desde el mes de enero de 2006 los cánones de arrendamiento son cancelados por el arrendatario demandado al ciudadano GEROBOAN VELASQUEZ, lo que demuestra la existencia del contrato de arrendamiento verbal entre el ciudadano GASAN CLAIWIT DEBES y el ciudadano JEROBOAN VELASQUEZ.

Se encuentra que la parte demandada no prueba el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se encuentra insolvente con los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006.

En consecuencia, estando probada la existencia de un contrato verbal de arrendamiento entre el ciudadano JEROBOAN VELÁSQUEZ y GASAN CLAIWIT DEBES sobre el inmueble identificado propiedad del ciudadano JEROBOAN VELÁSQUEZ, con el documento de propiedad presentado por el demandante y los recibos de pago consignados por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda y reconocidos por la parte demandante; y así mismo estando probada la insolvencia por parte del demandado de autos en el pago de los cánones de arrendamiento, durante los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, lo que constituye causal de desalojo de inmueble arrendado bajo contrato verbal a tiempo indeterminado, a tenor de lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, por lo que se impone declarar sin lugar la apelación presentada por el ciudadano GASAN CHLAIWIT DEBESS en contra de la sentencia de fecha 23 de enero de 2007 dictada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: