Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 21 de Mayo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario

de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

Expediente Nº 24.100

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   I.1 PARTE DEMANDANTE: ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-58.490, con domicilio procesal en la Avenida 4 de Mayo, Centro Comercial Jumbo, Nivel Paseo, Oficinas 94-A, Porlamar, Jurisdicción del Municipio M.d.E.N.E..

   I.2 APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio A.G. de PALMA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.362.711, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 33.626, con el mismo domicilio procesal.

   I.3 PARTE DEMANDADA: ciudadano E.Z., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.507.215, domiciliado en la Avenida F.F., Quinta La Sanjuanera, El Valle del E.S., Jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E..

   I.4. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acredito Apoderado.-

2. MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- (Apelación de la Sentencia definitiva dictada en fecha 16 de Abril de 2009).

3. RELACIÓN CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR

   Por recibido en este Tribunal Superior, en fecha 19 de junio de 2009, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la inhibición planteada por la Juez adscrita a ese Juzgado; que se refiere a la apelación que en fecha 25 de mayo de 2009, interpusiera el ciudadano E.Z., en contra de la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de Abril de 2009, que declara CON LUGAR la presente demanda; dándosele entrada en esa misma fecha.

   En fecha 29 de junio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, solicita se decrete medida de secuestro del inmueble objeto de la presente demanda.

   En fecha 17 de Julio de 2009, se ordena agregar oficios de fecha 02 y 07 de julio de 2009, con resulta de la inhibición propuesta por la Jueza del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 13 de Enero del año 2010, la apoderada judicial de la parte actora, solicita el avocamiento de la nueva Jueza de este Juzgado.

   En fecha 20 de Enero del año 2010, en virtud de la designación como Jueza Provisoria de este Tribunal, la Dra. C.M., se aboca al conocimiento de la presente causa, y se ordena la notificación de la parte demandada.

3. RELACIÓN CRONOLÓGICA DEL CASO SOMETIDO EN APELACIÓN.

   Se recibió la demanda para su Distribución, el día 10 de diciembre de 2008.

   Por auto de fecha 15 de diciembre de 2008, previa la Distribución correspondiente el expediente le correspondió al Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, G.T., Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, se le da entrada y se ordena anotar el presente expediente con el Nº 0678-08.

   Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, consigna los recaudos de la presente demanda.

   En fecha 19 de enero de 2009, se admite, ordenándose la citación de la parte demandada para que comparecieran por ante ese Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

   Mediante diligencias de fecha 21 de enero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consigna las copias simples para la realización de las respectivas compulsas; y, pide se decrete la medida de secuestro solicitada en el escrito libelar.

   En fecha 27 de enero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, abogada A.G. DE PALMA, sustituye poder al abogado M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.663, reservándose el ejercicio del mismo.

   Por diligencia de fecha 26 de enero de 2009, la alguacil temporal de ese Juzgado, ciudadana Y.P.C.V., consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada, ciudadano E.Z..

   En fecha 29 de enero de 2009, la parte demandada, ciudadano E.Z., asistido de abogado, consigna escrito de contestación a la demanda.

   Mediante diligencia de fecha 9 de febrero de 2009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas; siendo admitidas por auto de fecha 10 de febrero de 2009.

   En fecha 10 de febrero de 2009, la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas mediante auto de esa misma fecha.

   Mediante diligencia de fecha 12 de febrero de 2009, la parte demandada impugna la copia simple de la comunicación de fecha 01 de febrero del 2008, cursante al folio 51 del Cuaderno Principal.

   En fecha 16 de febrero de 2009, se agrega oficio Nº 09-112, emanado del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 09 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, consigna copia de diligencia mediante la cual desiste de la demanda cursante ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, con el Nº 1263.

   Por auto de fecha 16 de Marzo de 2009, se ordena oficiar al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a fin de que este Juzgado informe en que estado se encuentra la causa cursante En dicho Juzgado, identificada con el Nº 1263, en razón de tener una mejor ilustración y no dictar una decisión contradictoria.

   En fecha 16 de marzo de 2009, se agrega oficio Nº 101-09, emanado del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 16 de abril de 2009, el Tribunal A-quo dictó sentencia, mediante la cual se declara, CON LUGAR, la demanda; se ordena al ciudadano, E.Z., hacer la entrega del inmueble arrendado, al ciudadano J.M.; y, se condena a la parte demandada a cancelar las costas del presente juicio por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

   En fecha 27 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte se da por notificada de la sentencia dictada por el Juzgado A-quo en fecha 16 de abril de 2009.

   Por auto de fecha 18 de mayo de 2009, se ordena la notificación de la parte demandada, de la sentencia dictada por el Juzgado A-quo en fecha 16 de abril de 2009.

   En fecha 25 de mayo de 2009, el Alguacil del Juzgado A-quo, consigna boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada.

   Mediante diligencia de fecha 25 de mayo de 2009, la parte demandada, formuló recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 16 de abril de 2009; siendo oída la misma en ambos efectos, mediante auto de fecha 26 de mayo de 2009; y se ordenó su remisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.

   Cuaderno de Medidas.

   En fecha 22 de enero de 2009, se ordena aperturar el cuaderno de medidas para tramitar y decidir todo lo relativo a la medida de secuestro solicitada por la parte actora.

   Por auto de fecha 3 de febrero 2009, el Juzgado A-quo se abstiene de decretar la mediada de secuestro.

   En fecha 5 febrero de 2009, la parte actora apela del auto dictado en fecha 3 de febrero de 2009; siendo oída por auto de fecha 10 de febrero de 2009; y se ordenó su remisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 6 de abril de 2009, se ordena agregar oficio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito, y Agrario de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se anexa decisión que revoca el auto que negaba la medida de secuestro solicitada en el presente proceso.

   En fecha 27 de abril de 2009, la parte actora solicita que se decrete la medida de secuestro; siendo negada la misma por auto de fecha 29 de abril de 2009.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

   ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.-

   La apoderada judicial de la parte actora, señala en su escrito libelar que su representado es propietario de un inmueble ubicado en la Avenida F.F., Quinta La Sanjuanera, El Valle del E.S., Estado Nueva Esparta, y que con dicho carácter suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano E.Z., antes identificado, el cual fue consignado junto al libelo marcado “B”. Que en el referido contrato las partes acordaron según su CLÁUSULA TERCERA, que el plazo de duración era de un (1) año, fijo comenzando el día 20 de abril del 2007; que de manera oportuna el arrendatario fue notificado de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y que de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedía la prórroga legal.

   Igualmente alega, que sin ningún tipo de explicación ni justificación, el arrendatario del inmueble propiedad de mi mandante, ha incumplido las obligaciones contraídas en el precitado contrato, específicamente, la CLÁUSULA TERCERA, y, el último aparte de la CLÁUSULA SEXTA, es decir, se ha negado reiteradamente a desocupar y a entregar el inmueble objeto de esta acción.

   Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la presente acción en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000, 00).

   Igualmente, solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y en consecuencia, la entrega del inmueble objeto de este proceso, totalmente desocupado de personas y bienes; el pago de las costas y costas del presente proceso.

   Finalmente, solicita medida de secuestro del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 599 ordinal 7°, del Código de Procedimiento Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.-

   En la oportunidad de la contestación a la demanda la parte demandada lo hace en los siguientes términos:

   Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los alegatos expuestos en la demanda interpuesta en su contra, la cual de manera maliciosa la parte actora pretende sorprender la buena f.d.J., ya que es cierto que suscribió contrato de arrendamiento privado sobre una vivienda identificada como quinta la Sanjuanera; que el canon de arrendamiento es de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600, 00), pagaderos los días 20 de cada mes en forma anticipada; que desde el inicio de la relación ha cumplido con toda puntualidad el pago del canon correspondiente, así como todas las obligaciones derivadas impuestas en el citado contrato. Que vencido el término del contrato siguió cancelando el canon de arrendamiento, sin objeción del ciudadano J.M., hasta que en el mes de julio del 2008, la apoderada judicial del arrendador se negó a recibir el pago correspondiente; y que de conformidad con el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consignó los canon de arrendamientos por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 404-08, nomenclatura de ese Tribunal correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero e incluso febrero, todos en su debida oportunidad establecida en el contrato. Igualmente, se opuso formalmente a la medida de secuestro solicitada por la parte actora.

   A los fines de definir la trabazón de la litis, observa quien aquí decide, que las pretensiones derivadas del escrito libelar, se circunscriben, en una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de su duración; el cual fue suscrito de manera privada por las partes, y, cuyo objeto de arrendamiento es un inmueble ubicado en la Avenida F.F., Quinta La Sanjuanera, El Valle del E.S., Estado Nueva Esparta; que dicho contrato a tiempo determinado fue estipulado por un año fijo y tuvo su inicio en fecha 20 de abril de 2007, por lo que se tiene su culminación o terminación en fecha 20 de abril de 2008, fecha ésta en la cual operó de pleno derecho la prórroga legal; sin embargo, continúa expresando la parte actora en su escrito libelar que se notificó al arrendatario de no renovar el contrato de arrendamiento, que en consecuencia, se le concedía la prórroga legal de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; solicitando en conclusión, el cumplimiento del contrato y, la devolución del inmueble en perfecto estado de uso y conservación, estimando la pretensión en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo).

   Asimismo, alega el demandado que es cierto que la relación arrendaticia surge desde el 20 DE ABRIL DE 2007, a través de un contrato PRIVADO, celebrado con el ciudadano J.M., y, es sólo después, del mes de julio de 2008 , que la apoderada judicial del arrendador se negó a recibirle el pago correspondiente, por lo cual decido a consignar los cánones de arrendamientos, en su debida oportunidad establecida en el contrato por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero e incluso febrero, de conformidad con el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, en virtud de la oportuna notificación de la no prórroga efectuada al arrendatario.

   Trabada la litis así, debe ésta Alzada entrar a escudriñar lo relativo a la impugnación de la copia simple de la notificación de la intención de no prorrogar enviada por la arrendadora al arrendatario, en lo relativo la parte demandada impugno la referida notificación en su debida oportunidad sin que la parte demandante hiciera valer la misma, en ningún momento del proceso; por lo que forzoso es para este juzgador desechar el mismo, y lo que hacer tener a la parte demandada como no notificada.

   Igualmente, debe establecerse que en el caso sub lite, lo que realmente existió fue un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que corre de los folio 9 al 11 de la primera pieza, ambos inclusive, el cual es una instrumental privada con valor de plena prueba y, con una duración de un año desde el 20 de abril de 2007 hasta el 20 de abril de 2008; al quedar establecido lo anterior, es evidente que la prórroga legal, establecida en el artículo 38, literal “a”, debió ser, como en efecto fue, de seis (06) meses, la cual venció el 20 de octubre de 2008, siendo que la presente acción se interpuso según la nota de Secretaría del A quo, en fecha 10 de diciembre de 2008, vale decir, después de la prórroga legal.

   El contrato de arrendamiento, es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (dies a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan contractualmente el término final, de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus an et, certus quando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado.

   En el caso bajo estudio, existe a los autos, específicamente de los folios 9 al 11, ambos inclusive, un contrato de arrendamiento privado, suscrito entre el Actor – Arrendador y el Demandado – Arrendatario, documental el cual, no fue tachado ni impugnado por las partes, por lo cual, al ser un instrumental privado reconocido, tiene valor de plena prueba entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de donde se desprende, igualmente el contenido normativo entre partes de la cláusula TERCERA, que expresa: “El plazo de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO, fijo, comenzando día veinte (20) de abril del año 2007”. De cuya lectura es evidente, que dicho contrato es a tiempo determinado, pues se establece como término de inicio el día 20 de abril de 2007, sin establecer la fecha de terminación o conclusión del mismo, sin embargo se entiende que hasta el día 20 de baril de 2008, sin establecer en ninguna cláusula contractual lo relativo a la prórroga, sujeta a la manifestación de ambas partes; por lo que se instituye que estamos contractualmente en presencia de un contrato a tiempo determinado y, del contenido del artículo 1.599 del Código Civil, se infiere que del sólo vencimiento del término, el contrato queda extinguido concluyendo sin necesidad de desahucio.

   Aunado a ello, esta Alzada observa la activa actitud del arrendador de accionar el cumplimiento del contrato en vía jurisdiccional, cincuenta y tres (53) días calendario consecutivos siguientes al vencimiento de la prórroga legal, lo que denota una conducta de no aquiescencia con la tacita reconducción. Asimismo, alega el demandado, haber consignado los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, con posterioridad al 01 de julio de 2008, fecha posterior al vencimiento del contrato y hasta luego de vencida la prórroga legal, pero de las mismas actuaciones no se evidencia ni la notificación ni retiro de los mismos por parte del actor, lo cual queda exento de prueba.

   Siendo de destacar, que en la prórroga legal y facultativa para el arrendatario, si este continúa durante ese período ocupando el inmueble, al hacer uso – se repite -, de la prorroga legal, debe seguir cumpliendo con las obligaciones contractuales, tal cual lo establece el artículo 38 in fine, cuando expresa: “ … Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. Ello, quiere significar que, no obstante que se desarrolla la prórroga legal, el inquilino debe cumplir, de igual forma, con sus obligaciones arrendaticias, como lo es, -entre otras -, el pago del canon de arrendamiento. De la misma manera, no probado el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de julio de 2008; debiendo establecerse que el arrendatario, que no ha cumplido con la entrega del inmueble deberá cancelar el canon de arrendamiento de los meses que en violación del contrato, se haya mantenido en el inmueble hasta su entrega definitiva, sin que esto involucre tácita reconducción.

   Por lo cual, tales consignaciones de los cánones de arrendamientos, en relación al pago por parte del accionado a partir del mes de julio de 2008, en nada involucra la intención del Actor de prorrogar un contrato cuyo cumplimiento se encuentra demandado.

   Asimismo, es importante tomar en cuenta en estos casos las reglas de temporalidad de la relación arrendaticia, es decir, como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en tiempo indeterminado pasado el lapso de prórroga legal y la posición que debe mantener el arrendador para que esto no ocurra legalmente.

   Ahora bien, el condicionamiento o la terminación del contrato, más común es el referido a la cláusula de desahucio según el cual el arrendador debe identificar al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento con anterioridad a la expiración del término fijo o su prórroga convencional. En este sentido señala el artículo 1.599 del Código Civil el cual señala: “Artículo 1.599. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

   Lo que había que agregar conforme a la normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (artículo 38 Ley Inquilinaria). En efecto, en el caso que nos ocupa existe una cláusula que disponía la duración de éste contrato es de un (1) año”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso inútil o innecesario el desahucio así se establece. Puede existir el caso de que el arrendatario se quede ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por este simple hecho no se puede alegar la tácita reconducción (aunque si la prórroga legal). Así las cosas, cuando el inquilino se queda ocupando el inmueble, vencido el contrato y la prórroga legal, lo más aconsejable es que el arrendador ejerza la acción de cumplimiento para la entrega del inmueble lo más pronto posible (Art. 39 Ley de Arrendamiento Inmobiliarios), pues la realización de cualquier acto por parte del arrendador que implique la tácita reconducción hace posible por parte del arrendatario la enervación de la acción de cumplimiento de entrega del inmueble por vencimiento del término. En consecuencia, si vencido el término del contrato y de la prórroga legal, si el arrendador realiza algún hecho tendente a mantener al inquilino en el inmueble, de forma que se considere la continuación del contrato, debe colegirse que se produjo la tácita reconducción.

   Esta Alzada al revisar los autos, específicamente al contrato de arrendamiento tantas veces señalado y a tenerse al principio “In Claris non fit interpretatio”, establecida en la parte in fine del artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, pues no existe oscuridad, ambigüedad o deficiencia en la redacción del contrato, específicamente de la cláusula TERCERA, que no establece requisitos para la existencia de una prórroga contractual; por lo cual, siendo que ambas partes contratantes en atención al principio de la autonomía de la voluntad contractualmente no limitaron las prórrogas al cumplimiento de algún requisito concurrente y taxativo, es evidente que existió dentro del contrato la intención de la prórroga automática y así se desprende de tal instrumento contractual. Es en base a lo anteriormente expuesto y ante la existencia a los autos de un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, y, siendo que, el contrato debe cumplirse tal cual ambas partes lo establecieron, conforme a la Cláusula TERCERA, que estableció la duración del contrato por el término de un (01) año, aunado a que, nuestro Código Sustantivo en su artículo 1.159, señala: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; que deriva del artículo 1.165 del Código Civil Francés, según el cual: “ las convenciones legalmente formadas son ley entre quienes las hicieron …” , lo cual deviene de las doctrinas del Civilista F.D., quien da a conocer vigorosamente la fuerza del vínculo obligatorio procedente del contrato, lo cual se traduce en que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, pues el contrato deriva de la autonomía de la voluntad de los contratantes, por ello, el Juez, encargado de decidir la controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y aplicarlas en la resolución de los conflictos que tales contratos generen. En el caso sub lite, el Actor solicita el cumplimiento del arrendatario en relación a la entrega del inmueble tal cual se acordó en las disposiciones contractuales que rigen ésta relación arrendaticia, lo cual, corresponde en derecho, tal cual se acordó contractualmente y, una vez desechadas las excepciones del demandado en su totalidad, debe por tanto el demandado entregar inmediatamente el inmueble dado en arrendamiento y así, se decide.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: