Decisión nº 27-2011 de Juzgado de los Municipios Justo Briceño, Tulio Febres Cordero y Julio Cesar Salas de Merida, de 13 de Mayo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. EN SU NOMBRE EL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.B., T.F.C. Y J.C.S. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

DEMANDANTE: J.A.C.L., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Número V-4.828.960, domiciliado en Jurisdicción del Estado Trujillo.

APODERADO DE LA DEMANDANTE: No constituyó apoderado Judicial, estuvo asistido por el profesional del derecho J.E.H.L., inscrito en el IPSA bajo el Nº.43.553.

DEMANDADO: M.E.P.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-13.064.924, domiciliado en Jurisdicción del Municipio T.F.C.d.E.M..

ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO: A.M.V.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº.60.822.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE Nº 2011-006.

CAPITULO I.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 28 de Enero de 2011, en el cual, el demandante expone que suscribió documento autenticado en la Notaria Pública de Caja seca, Municipio Sucre del estado Z.C.d.A. a Tiempo determinado, anotado bajo el Nº.39, Tomo: 4, de fecha 29 de Enero de 2008 con el ciudadano: M.E.P.A., venezolano, mayor de edad. Comerciante, soltero, domiciliado en Jurisdicción del Municipio T.F.C.d.E.M., titular de la Cédula de Identidad Nº.13.064.924, teniendo como objeto el contrato de arrendamiento un Local Comercial, tipo restaurante al abierto. Que en la cláusula segunda de dicho contrato, se estableció que la duración del contrato es de un (01) año con la posibilidad de prórroga según acuerdo de las partes y que el mismo comenzaba a regir el primero (01) de Febrero de 2008. Pero que es el caso, que el mencionado contrato venció obviamente el primero (01) de Febrero de 2009, y el contrato se prorrogó automáticamente hasta el primero de Febrero del año 2010, el actor manifiesta que no quiso ni quiere renovar dicho contrato, es por lo que acudió a esta autoridad para solicitar que se trasladará a notificar al ciudadano: M.E.P.A., su deseo de no renovar dicho contrato, lo cual se cumplió el día 20 de Noviembre de 2009, lo cual se evidencia de documento que consigna junto con el escrito. Que a pesar de las múltiples gestiones amigables realizadas por su persona, ha sido imposible la desocupación por vencimiento del término como causal de extensión del contrato, y a pesar de haber sido notificado por este Tribunal, donde le manifestó judicialmente la voluntad de no querer continuar con el contrato de arrendamiento, y se ha negado rotundamente a desocupar el local comercial, además que el pago del canon de arrendamiento lo ha hecho parcialmente y paga con más de 20 días de retraso. Es por lo que demanda al ciudadano: M.E.P.A., para que convenga en dar por Resuelto el Contrato de Arrendamiento que suscribieron ante la Notaria Pública de Caja Seca, Municipio Sucre del Estado Zulia, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, anotado bajo el Nº.39, Tomo:4, de fecha 29 de Enero de 2008, haciéndole la entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. Estima la demanda en la cantidad SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.65.000), es decir en UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000 U.T).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Niega, rechaza y contradice que el contrato se haya vencido el 1 de febrero de 2009, afirma que el mismo se renovó automáticamente, puesto que conforme a la cláusula SEGUNDA, establecieron: Que la duración del contrato es de un (1) año, con posibilidad de prorroga, según acuerdo de las partes, el mismo comenzaba a regirse el día primero de febrero del año 2008, hasta el primero de febrero de 2009; y, que al llegar la fecha de vencimiento del contrato la relación arrendaticia continúo, por lo que no es cierto lo alegado por el demandante, puesto que las partes acordaron una prorroga, con aumento de canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.800,oo) a MIL CUATROCIENTOS (Bs.1.400,oo) prorrogando su vencimiento el 1 de Febrero de 2010. Niega, rechaza y contradice, que el demandado haya realizado múltiples gestiones para solicitarle la desocupación del inmueble después del vencimiento de la prorroga convenida, por cuanto a pesar de la prorroga convenida para el 1 de febrero de 2010, en fecha 17 de Noviembre de 2009, introdujo notificación judicial de no renovación de contrato, a pesar de estar vigente para ese momento la prorroga convenida y sin establecer en dicha notificación la prorroga legal establecida en la ley adjetiva, y la cual perdió su efecto jurídico cuando convinieron nuevamente en otra prorroga hasta febrero de 2011, aumentándole el canon de arrendamiento a DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,oo) mensuales, el cual le ha pagado todo y cada uno de los meses que corresponden hasta la presente fecha, por lo que no es cierto que haya pretendido la desocupación del inmueble, sino por el contrario utilizó la notificación de no renovación del contrato para presionar y que le aceptara un nuevo aumento de canon de arrendamiento, el cual al final convinieron, y continuo ocupando pacíficamente el inmueble hasta que nuevamente solicitó un nuevo incremento y se negó, ofreciéndole comprar el inmueble a lo cual se negó. Niega, rechaza y contradice que se haya resistido a desocupar el inmueble, que por lo contrario primero ofreció comprar el inmueble y en virtud de la negativa del demandante le solicitó el cumplimiento de la prorroga legal del contrato de arrendamiento, según lo establece la ley adjetiva, que es poseedor precario hasta tanto no opere la resolución del contrato por causa justificada o convenimiento de las partes, por cuanto en el contrato no existe ninguna cláusula resolutoria, y que no ha ocurrido ninguna causal para que se produzca su resolución. Niega, rechaza y contradice que haya pagado los canones de arrendamiento con 20 días de retrazo, que se mantiene solvente con los pagos. Niega, rechaza y contradice que este obligado a pagar la cuantía de la demanda, es decir SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.65.000) cuyo equivalente fiscal en UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000 U.T), por cuanto no le adeuda por ningún concepto dicha cantidad de dinero, pues el objeto del contrato es la cesión en calidad de arrendamiento de un local y el pago de un canon mensual por uso, goce, disfrute y explotación comercial, manteniéndose solvente con dichos pagos hasta la fecha; expone además, que no entiende ni le da certeza a la cantidad establecida como cuantía de la demanda, por lo que el pago de dicha cantidad demandada no es líquida ni exigible conforme a la ley , pues no se establece el origen de tal acreencia, por lo que resulta ultrapetita, temeraria y abusiva. Niega, rechaza y contradice que el contrato se pueda resolver por incumplimiento de algunas de las cláusulas convenidas en el contrato de arrendamiento resolución anticipada, ni por vencimiento por cuanto el mismo se encuentra vigente. Niega, rechaza y contradice que el demandante tenga derecho a solicitar una medida de secuestro del inmueble, por cuanto no está moroso en pago de los canones de arrendamiento, que ha realizado mejoras convenidas en el contrato y que no se las ha cancelado, y que ha realizado otras que deben ser reconocidas y pagadas por el demandante. Finalmente solicita: 1- Que se declare sin lugar la pretensión temeraria propuesta por la demandada. 2- Declare la validez absoluta y vigencia del contrato de arrendamiento, garantizando su permanencia en el inmueble. 3- Declare sin efecto jurídico la notificación de terminación de contrato introducida ante este Tribunal el 17 de Noviembre de 2009, ya que el mismo arrendador y su abogado le entregaron una nueva notificación personal con fecha 28 de Octubre de 2010, sin establecer en la misma el derecho que tiene a la prorroga legal establecida en la ley.

CAPITULO II.

HECHOS CONTROVERTIDOS:

Tal y como fueron planteados los hechos en el libelo de demanda y la forma como se le dio contestación a la misma, se puede apreciar que el punto controvertido consiste en la entrega material de un inmueble consistente en un local comercial por culminación de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual fue objeto de una prorroga convencional entre las partes. El demandante alega que el contrato de arrendamiento esta vencido y requiere la entrega material del inmueble; y, el demandado por su parte alega, que el contrato de arrendamiento está vigente y que se le han transgredido sus derechos, por cuanto el arrendador no ha otorgado los beneficios de la prorroga legal contemplada en la ley adjetiva. E impugna la cuantía de la demanda de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.65.000), por cuanto no le adeuda por ningún concepto dicha cantidad de dinero.

CAPITULO III.

PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Promueve a su favor: I- Reproduce el merito favorable que se desprende de autos, haciendo valer cualquier instrumento que haya sido adminiculado con los escritos presentados por las partes, que lo puedan beneficiar. Esta Juzgadora estima que esta invocación hecha en este particular no es un medio de prueba, porque el Juez está en el deber de analizar todas y cada una de las actas del proceso, sin necesidad que las partes lo invoquen. Motivo por el cual al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación taxativamente como medio de prueba. ASI SE DECLARA. II- Cualquiera de las pruebas presentadas y evacuadas por la parte demandante que puedan beneficiarle, mediante el principio de la comunidad de prueba. Establece esta Juzgadora, que para el presente medio de prueba promovido, vale la misma consideración que se estimó en el medio de prueba anterior, estableciéndose igualmente que el mismo, no representa medio de prueba alguno, por lo que el Juez esta en la obligación de analizar todas las actas del proceso. ASI SE DECLARA. III- Promueve las pruebas documentales consistentes en los Recibos de Pago de Canon de Arrendamiento correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 2011, adminiculado con la contestación de la demanda, instrumento privado que sirve para demostrar el estado de solvencia en el cumplimiento del pago de arrendamiento oportunamente, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Quien juzga observa que los referidos recibos constan en autos agregados a los folios 30 y 31, y no fueron impugnados, ni tachados ni desconocidos por la contraparte. En consecuencia se les otorga pleno valor probatorio al hecho que de el se derive. En tal sentido, de los mismos se desprende que el ciudadano M.P., cancela la cantidad de Dos Mil Bolívares, por concepto de Alquiler de un Local Comercial, en las fechas de: el 31 de Enero de 2011 y en Febrero de 2011, sin poderse determinar con certeza a que mes o meses corresponden los referidos pagos por alquiler, cuya prueba resulta insuficiente para demostrar, si el canon de arrendamiento ha sido cancelado oportunamente o no; derivándose de la misma el hecho de la existencia de la relación arrendaticia, hecho este que no ha sido controvertido; por lo cual se desecha la misma. ASI SE DECLARA. IV- Promueve la documental del Recibo de pago del Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Marzo de 2011, de fecha 31 del mismo mes y año, para demostrar el estado de solvencia; y, cuya escritura por la parte posterior demuestra la mala fe del demandante al colocar 41 después, cuando en realidad transcurrieron once días desde la fecha de pago, y producto a que este no quería recibir dicha cancelación. Quien juzga observa que este documento no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido por la parte demandante, por lo tanto se les confiere pleno valor y mérito probatorio al hecho que de el se derive. De la valoración que se hace de esta prueba, esta juzgadora considera, que de ella se desprende la demostración de que el ciudadano: M.P. canceló por concepto de alquiler de un local, la cantidad de DOS MIL BOLIVARES, en fecha 31 de Marzo de 2011, lo cual evidencia el pago de un canon de arrendamiento en la fecha señalada, desconociéndose con certeza a que mes específicamente corresponde el referido canon de arrendamiento. En consecuencia, ha de considerarse que dicho recibo no conlleva a demostrar el retraso o el pago oportuno del canon de arrendamiento, derivándose de la misma el hecho de la existencia de la relación arrendaticia, hecho este que no ha sido controvertido. Desechándose el mismo para la comprobación de los mismos. ASI SE DECLARA. V- Promueve Prueba documental de Notificación Personal Privada emitida por la parte demandante y su abogado, para demostrar que el demandante fija unilateralmente la finalización del contrato y la desocupación del inmueble para febrero de 2011, sin establecer la prorroga legal y sin causal alguna para justificar el desalojo del inmueble arrendado. Quien juzga observa que este documento riela al folio 32 de autos, el cual no fue impugnado, tachado ni desconocido por la contraparte, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio al hecho o hechos que de el se desprendan. Del que se desprende que en fecha 28 de Octubre de 2010, el arrendador: J.C.L., demandante de autos, participó por escrito al ciudadano: M.E.P.A., su voluntad de que bajo ninguna circunstancia sería renovado el contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública de Caja Seca en fecha 29 de Enero de 2008, anotado bajo el Nº.39, Tomo: 04 de los respectivos libros de autenticaciones, el cual ya había sido objeto de una prorroga, participándole a su vez que en fecha 01 de Febrero de 2011, debía entregar el inmueble, sin derecho a solicitar ninguna prorroga. ASI SE DECLARA.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1. Promueve el valor y merito probatorio y favorable que se evidencia en las actas, en todo aquello que le favorezca. Esta Juzgadora estima que esta invocación hecha en este particular no es un medio de prueba, porque el Juez está en el deber de analizar todas y cada una de las actas del proceso, sin necesidad que las partes lo invoquen. Motivo por el cual al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación taxativamente como medio de prueba. ASI SE DECLARA. 2- Promueve Contrato de Arrendamiento que suscribió M.E.P.A. y J.A.C.L., otorgado ante la notaria Pública de Caja Seca, Municipio Sucre del Estado Zulia, el 29 de Enero de 2008, anotado bajo el Nº.39, Tomo: 04, para demostrar que el mismo tenia vigencia desde el año 2008 al 2009, y se prorrogó hasta el año 2010 de conformidad a la ley. El cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano, por no haber sido desconocido ni tachado por la contra parte, del cual se desprende que existió una relación arrendaticia entre el ciudadano: J.A.C.L. y M.E.P.A., sobre el inmueble objeto del presente litigio. Infiriéndose específicamente de su CLAUSULA SEGUNDA, que el contrato de arrendamiento en principio se celebró por un tiempo determinado de un año, con la posibilidad de prorrogarse por acuerdo de las partes, y comenzaba a regir desde el primero (01) de Febrero de 2008 hasta el primero (01) de Febrero de 2009. Dicho lo anterior, de dicha prueba se establece que la relación arrendaticia la celebraron las partes para un tiempo determinado de un año con posibilidad de ser prorrogable por un año más según la voluntad de las partes. ASI SE DECLARA. 3- Promueve la Notificación que hizo este Tribunal el 20 de Noviembre de 2009, la cual consta del folio 5 al 10 de autos. A cuya notificación se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano, ya que no fue impugnada, tachada ni desconocida por la contraparte. Cabe referir que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, solicita que se declare sin efecto jurídico a tal notificación, al respecto se acota que la valoración dada aquí a la misma obedece a que al tratarse de documento público emanado de un Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, el medio de ataque establecido en nuestro ordenamiento jurídico como lo indica el artículo 1.380 del Código Civil, es la tacha, ya sea por vía principal o incidental. Ahora bien, se determina con la misma, que en fecha 20 de Noviembre de 2009, este Juzgado participó al ciudadano: M.E.P.A., la voluntad del ciudadano: J.A.C.L., de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de Enero de 2008, a través de documento autenticado ante la Notaria Pública de Caja Seca, bajo el Nº.39, Tomo 04 de los respectivos libros, el cual había sufrido ya una prorroga, que llegaba hasta el 01 de Febrero de 2010. Que dando establecida así la voluntad del arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia, sino que el contrato de arrendamiento, que había sido prorrogado convencional llegaba hasta el 01 de febrero de 2010, cuya situación se notificó formalmente al arrendatario en fecha oportuna el 20 de Noviembre de 2009, lo cual queda comprobado con la diligencia estampada por el alguacil titular de este Juzgado que obra al folio diez (10) de autos, en la que expuso: “… Hago constar que el día Viernes (20) de Noviembre de 2009, siendo las 9:30 a.m procedí a dejar la Boleta de Notificación en original y copia, con su respectiva compulsa, constante de seis (6) folios útiles, a nombre del ciudadano: M.E.P.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº.13.064.924, en la siguiente dirección: Carretera Panamericana, sector Aguacil, específicamente en el negocio denominado “El BRACERO DE MIGUEL”, jurisdicción del Municipio T.F.C.d.E.M., la cual me fue recibida por el ciudadano: YELBIS MEDINA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº.16.716.292. No expuso más.”… De lo cual queda comprobado que efectivamente se llevo a cabo la notificación del arrendatario, donde se le impuso de la voluntad del arrendador, de no renovar por la vía de la prorroga convencional el contrato de arrendamiento. Asimismo, promueve Acta levantada en el expediente Nº.012-0109, por el puesto de Vigilancia de A.V.C.S., en el cual el ciudadano M.E.P.A., se abroga la condición de propietario del local del cual es arrendatario. Evidenciándose que se llegó a un acuerdo en el cual M.E.P.A., salió beneficiario al hacerse pasar como propietario, recibiendo una cantidad de dinero de la cual no tuvo participación. Quien juzga observa que al referido documento está privado de valor probatorio alguno por disposición expresa de la ley; por tratarse de un documento emanado de un tercero (administración pública), que no es parte en el juicio, por lo tanto debió haber sido ratificado de conformidad al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y no habiéndose producido su ratificación, es por lo que carece de todo valor probatorio. ASI SE DECLARA.

CAPITULO IV.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA.

Vista la manera como quedó trabada la litis, pasa de seguida esta Juzgadora a pronunciar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida, verificando el cumplimiento estricto del debido proceso y del derecho a la defensa, queda establecido la estricta sujeción a la normativa tanto adjetiva como sustantiva aplicable a la acción deducida y al proceso que nos interesa. Como punto previo de conformidad al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se debe conocer sobre el rechazo de la cuantía formulado por el demandado en su contestación de demanda, al respecto se le advierte al demandado que cuando la parte actora hace la estimación del valor de la demanda, no está convirtiendo tal estimación en un petitorio, tal como lo deja ver el demandado, cuando dice que niega, rechaza y contradice que deba pagar la cantidad de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.65.000); ya que con la estimación de la demanda, lo que se pretende es determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, y, la cuantía de la demanda no se va a transformar en la suma a ser condenada a pagar. Sino que surte sus efectos para el cobro de honorarios profesionales y para determinar la interposición de cualquier recurso de ley. Establecido lo anterior, cabe decir, que tal como fue planteada la impugnación de la cuantía por parte del demandado, tal impugnación a todas luces configura una errónea aplicación del procedimiento para rechazar la cuantía de la demanda previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, además que no fue aportada prueba alguna para fundamentar la aparente impugnación, requisito este último indispensable para que prospere la impugnación de la cuantía, tal como lo a dejado sentado nuestra jurisprudencia patria, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de Noviembre de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que estableció: “… sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demandada, por considerarla exigua o exagerada, esta sala, en decisión de fecha 24 de Septiembre de 1998, (María Pernia Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A, y otras), estableció: … se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada” (…). En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada. (…). De la jurisprudencia trascrita parcialmente antes, se infiere, que el demandado al contradecir o rechazar la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple, pues con ello, queda firme la estimación de la cuantía establecida en el libelo de la demanda. Dicho lo anterior, en el caso de autos esta juzgadora considera que en un supuesto que se tenga como valida la presunta impugnación de la cuantía formulada por el demandado, tal impugnación no llena las exigencias establecidas por la jurisprudencia patria, ya que el demandado no cumplió con la carga de la prueba, en el sentido de demostrar el hecho nuevo alegado, en consecuencia se declara improcedente la impugnación de la cuantía de la demanda, razón por la cual queda establecida la cuantía de la demanda en la presente causa en SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.65.000,oo). ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, seguidamente, esta juzgadora pasa a hacer las siguientes consideraciones referentes al fondo del asunto: Se trata del arrendamiento de un local comercial, tipo Restaurante abierto, ubicado en Carretera Panamericana, Sector Aguacil, del Municipio J.C.S.d.E.M., a favor de: M.E.P.A., que tubo su origen a través de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado ante la Notaria Pública de Caja Seca, en fecha 29 de Enero de 2008, anotado bajo el Nº.39, Tomo: 04 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en cuyo contrato en su CLAUSULA SEGUNDA, las partes convinieron expresamente que el contrato tendría un tiempo de duración de un (1) año con posibilidad de prorroga según acuerdo de las partes, el cual empezaría a regir desde el 01 de Febrero de 2008 hasta el 01 de Febrero de 2009. Una vez que se cumplió este lapso de un año, las partes convinieron prorrogarlo por un año más, hecho este que no fue controvertido al contrario aceptado por las partes tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda, cuya prorroga convencional establecidas por mutuo acuerdo entre las partes debió ir desde el 02 de Febrero de 2009 al 02 de Febrero de 2010. Es decir, que el referido contrato en principio fue celebrado por un (1) año, y luego las partes convinieron alargarlo por un año más, por lo cual ha de tenerse que la relación arrendaticia ha sido sostenida por dos (2) años con la prorroga convencional que celebraron, que debió de tener una duración hasta el 02 de Febrero de 2010. Ahora bien, quedando establecido de que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado por un lapso de dos años que fue desde el 01 de febrero de 2008 hasta el 02 de febrero de 2010, y antes la situación de que el referido contrato no sufrió ninguna otra prorroga convencional, ya que quedó demostrado que en fecha 20 de noviembre de 2009, se practicó notificación judicial al arrendatario haciéndole saber la voluntad del arrendador de no querer continuar con el arrendamiento, la cual se hizo con más de dos meses de anticipación; aún cuando el arrendatario alega que habían convenido una prorroga convencional, arguyendo que como prueba de ello habían acordado un aumento del canon de arrendamiento, pero no existiendo en autos prueba alguna de que las partes hayan prorrogado convencionalmente nuevamente el contrato hasta el 01 de febrero de 2011, como lo dice el demandado, solo por el hecho de que hubo un aumento de alquiler, y tomando en cuenta que la última parte del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del que se puede inferir, que los canon de arrendamientos pueden sufrir variabilidad (aumento) durante la prorroga, según la voluntad de las partes, lo cual no implicaría que por haber un aumento del canon de arrendamiento habría de tenerse que el contrato se renovó por esa razón tal como lo hace ver el demandado. No obstante, como ya se dijo, a través de la Notificación realizada por vía judicial realizada por este juzgado, que se practicó en fecha 20 de noviembre de 2009, queda comprobada la manifestación de voluntad del arrendador de no querer seguir o continuar con la relación arrendaticia que debió llegar hasta el 02 de febrero de 2010. Ahora bien, una vez que queda claro que se esta en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado que la misma se materializó por dos (2) años, es por lo que es menester traer a colación por ser irrenunciable los derechos del arrendador de conformidad al artículo 7 de de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si el arrendatario disfrutó del beneficio de la prorroga legal, y, en cuyo caso si la misma había expirado para que nazca la obligación del arrendatario de cumplir con la entrega material del bien arrendado; ya que el arrendatario en su libelo de contestación arguye que no se ha beneficiado del derecho a la prorroga legal contemplada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, quedando establecido que efectivamente el contrato de arrendamiento por tiempo determinado llegaba por la prorroga convencional hasta el 01 de febrero de 2010, y, no hasta febrero de 2011, como lo expone el demandado hecho este que no se probó en autos, sino que por el contrario con la referida notificación judicial quedó comprada que el contrato llegaría convencionalmente hasta el 01 de febrero de 2010, es por lo que se hace necesario aclarar si el arrendatario gozó o no de la prorroga legal, a partir de esta fecha de cuando se venció la prorroga convencional. Nuestro ordenamiento jurídico, para el caso de los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, contempla el beneficio de la prorroga legal, específicamente lo refiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 que dispone lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto_Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: a)……., b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c)…… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Y, el artículo 39 ejusdem establece: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afecta la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. De las disposiciones antes transcritas, se puede inferir que en el presente caso habiendo tenido la relación arrendaticia un tiempo determinado de dos años, en cuanto a los beneficios de la prorroga legal contemplados por el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el beneficio del arrendatario a gozar la prorroga legal esta amparado en el literal b), en consecuencia al arrendatario de autos, para cuando se venció el contrato de arrendamiento en fecha 01 de febrero de 2010, lo cual quedó comprobado en autos, le asistía una prorroga legal de un (1) año, contada esta prorroga legal desde el día siguiente en que fenecía el contrato, es decir a partir del 02 de Febrero de 2010 al 02 de Febrero de 2011, ya que la prorroga legal establece una regulación más a la temporalidad del contrato concretamente a su terminación, tal como lo establece el doctrinario J.L.V. P, en su obra Análisis a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial SOPHYTEX S.A. Caracas-Venezuela. 2004 (Pág 139). Prorroga esta que operaba ope legis, es decir, de pleno derecho de conformidad al ya señalado artículo 39 ejusdem. En consecuencia, dicho que la prorroga legal opera de pleno derecho (opes legis), cabe decir, que en el caso que nos ocupa culminaba esa prorroga legal el 02 de febrero de 2011, y el actor interpone su demanda el 28 de enero de 2011, es decir, que cuando ejerce la acción para que se le haga entrega del inmueble arrendado, aun esta vigente el contrato de arrendamiento a través de su prorroga legal. Ahora bien además observa esta juzgadora que el actor solicita la entrega material del inmueble arrendado pretendiendo la Resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito ante la Notaria Publica de Caja Seca, Municipio Sucre del Estado Zulia, anotado bajo el Nº.39, Tomo: 4, de fecha 29 de enero de 2009, sin invocar causal alguna valida por la que pueda considerarse la resolución de un contrato; ya que invoca como causal la extinción del contrato por el vencimiento del término; sin tomar en cuenta que si bien es verdad que se podía pedir la resolución del contrato por considerar que este aún estaba vigente a través de su prorroga legal, en aplicación de la última parte del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece que durante la prorroga legal ha de tenerse que el contrato es a tiempo determinado, el actor debió haber invocado y probado la causal que para ello le asistiera no la expiración del término como lo hizo, ya que en principio cuando intentó su acción, el referido contrato aún no había expirado y en el supuesto caso de que hubiera expirado el término del contrato que abarcaba hasta la prorroga legal, lo procedente no era una resolución de contrato tal como lo invocó; ya que mal se puede pedir la resolución de un contrato cuando el mismo ya no tiene vigencia, en cuyo caso prosperaría es una acción por cumplimiento de contrato, por rehusar el arrendatario a cumplir con alguna obligación derivada de la relación arrendaticia, como lo seria por ejemplo la obligación de entregar el inmueble una vez culminado el contrato. Hay que tener claro, que para que prospere la resolución de un contrato a tiempo determinado, el inquilino o arrendatario debe incumplir con cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, tales como: 1- La falta de pago, 2- Cuando el arrendatario cambie el uso del inmueble, 3- Cuando haya subarrendado sin autorización del arrendador; 4- Por la violación de cualquier cláusula contractual. Es decir, que entre las causas por las que se puede dar la resolución de un contrato no se encuentra alguna por vencimiento del término, tal como lo planteó o lo dejó ver el actor en su libelo de demanda. En consecuencia, no habiéndose demandado la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado por alguna causal valida, ni de las actas procesales, se desprende que el arrendatario haya incumplido en sus obligaciones, para que prospere la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado, es por lo que es forzoso para esta juzgadora declarar improcedente, en consecuencia sin lugar la presente demanda intentada por el ciudadano: J.A.C.L., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Número V-4.828.960, domiciliado en Jurisdicción del Estado Trujillo, en contra del ciudadano: M.E.P.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V-13.064.924, domiciliado en Jurisdicción del Municipio T.F.C.d.E.M.. Hay condenatorias en costas. Se acuerda de conformidad al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notificar a las partes de la presente decisión.

CAPITULO V.

PARTE DISPOSITIVA

PRIMERO

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

Improcedente la impugnación de la cuantía de la demanda interpuesta por el demandado de autos, quedando fijada dicha cuantía en la cantidad de Sesenta y Cinco Mil Bolívares, equivalente a Un Mil Unidades Tributarias (1.000 U.T).

SEGUNDO

Se declara Sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado intentada por el ciudadano: J.A.C.L., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Número V-4.828.960, domiciliado en Jurisdicción del Estado Trujillo, en contra del ciudadano: M.E.P.A., venezolano, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de Identidad Nº.13.064.924, comerciante, domiciliado en jurisdicción del Municipio T.F.C.d.E.M..

TERCERO

Hay condenatoria en costas.

CUARTO: Se acuerda librar notificación de la presente sentencia a las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios J.B., T.F.C. y J.C.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en Nueva Bolivia, a los Trece (13) días del mes de Mayo de dos mil Once. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZA.

M.M.. LA SECRETARIA.

Arcelinda Mojica.

En la misma fecha, siendo las 03:20 de la tarde se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

Arcelinda Mojica.