Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Abril de 2014

PARTE ACTORA: ciudadanos JESMARY T.M.V., Z.M.G.R., A.C. y A.A.P.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.579, 3.971.077, 22.908.504 y 6.056.791, respectivamente.

APODERADOS PARTE ACTORA: L.F.G.M. y C.D.F., abogados en ejercicio y debidamente inscritos bajo los Nros. 67.985 y 68.017.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.E.G.I., venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.420.931, y la sociedad mercantil INVERSIONES LOSKY, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 12-A-Sgdo., en fecha 09 de julio de 1985, en la persona de su presidente o vicepresidente, ciudadanos A.G.F.M. y A.F.C., titulares de las cédulas de identidad Nº 11.733.181 y 4.420.931, respectivamente

APODERADOS PARTE DEMANDADA: No consta en autos representación judicial alguna.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

CAUSA: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de enero de 2012, mediante el cual revocó por contrario imperio el auto de admisión de fecha 03 de diciembre de 2011 y declaró Inadmisible la demanda intentada.

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000210 (155)

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente demanda por libelo presentado en fecha 26 de noviembre de 2012 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual quedó al conocimiento del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 03 de diciembre de 2012. el aquo admite la presente demanda.

En fecha 22 de enero de 2013, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante la cual revocó el auto de admisión dictado por ese Tribunal y declaró Inadmisible la demanda.

En fecha 29 de enero de 2013, la representación judicial de la parte actora anunció recurso de apelación contra la sentencia mencionada ut supra.

Por auto dictado en fecha 01 de febrero de 2013, el Juzgado Aquo oyó la apelación en ambos efectos.

Previa distribución de ley realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedó para el conocimiento de esta alzada en fecha 26 de febrero de 2013.

En fecha 04 de marzo de 2013, se le da entrada a la presente causa y se fija el vigésimo (20º) día siguiente a la fecha mencionada para que las partes consignen los escritos de informes correspondientes.

En fecha 15 de mayo de 2013, y siendo la oportunidad procesal para tal fin, la parte actora procedió a presentar escrito de Informes en esta alzada.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Se inicia la presente demanda por libelo presentado por la representación judicial de la parte actora, el cual es del tenor siguiente:

En relación a los hechos, aducen que sus representados son arrendatarios de cuatro apartamentos destinados a vivienda en el “Edificio Miranda”, el cual se encuentra construido sobre una parcela de terreno ubicada en la Parroquia San Agustín, en el ángulo Sureste de la Esquina de Miranda, formando en la interseccion de las Calles Sur Once y Este Doce. El edificio esta conformado por un área de construcción de TRESCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS CON VEINITICINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (380,25 m2), inmueble descrito cuyo propiedad es de la sociedad mercantil INVERSIONES LOSKY, C.A., quienes a su vez son los arrendadores de los inmuebles.

Explanan que, Las relaciones arrendaticias de sus representados derivan de los siguientes contratos:

I) Z.M.G.R., Apartamento 1-A, contrato de arrendamiento firmado el 01 de noviembre de 2006 con un término de duración de Un (01) año fijo e improrrogable el cual inició el 01 de noviembre de 2006 y finaliza el 01 de noviembre de 2007, con un canon mensual de cincuenta mil quinientos Bolívares (Bs. 50.500,00), los cuales han seguido cancelando hasta la actualidad, contrato que se pasó a ser a tiempo indeterminado al haber ocurrido la tácita reconducción del mismo.

II) JESMARY T.M.V., Apartamento Nº 2, con un tiempo de duración de un (01) año fijo e improrrogable, cuya vigencia comenzó el 1º de octubre de 2006 y finaliza el 1º de octubre de 2007, con un canon mensual de Cincuenta y un mil setecientos treinta Bolívares (Bs. 51.730,00), los cuales se han seguido pagando hasta la actualidad, contrato que pasó a se a tiempo indeterminado al haber ocurrido tácitamente la reconducción del mismo.

Alegan que en los contratos celebrados por las ciudadanas antes mencionadas, establecen en su cláusula SEGUNDA que la arrendataria conviene en pagar puntualmente en las oficinas de la arrendadora el día primero de cada mes; no obstante, los arrendatarios han ido cumpliendo con su obligación de pago mediante depósitos en dos (02) cuentas corrientes bancarias de manera indistinta, lo cual fue consentido y admitido por la demandada. La primera de dichas cuentas pertenece a la propietaria-arrendadora INVERSIONES LOSKY, C.A., y la segunda se encuentra a nombre del ciudadano A.F..

III) Por otro lado, el ciudadano-arrendatario A.A.P.M., Apartamento Nº 3, contrato firmado en fecha 01 de junio de 1998 con el ciudadano A.F.T., actuando en representación de la empresa que se ocupaba de administrar el edificio, INMOBILIARIA FONTES, C.A., con un término de duración de un (01) año fijo, prorrogable por un (01) año mas, cuya vigencia comenzó el 01 de junio de 1.998 con canon mensual de cinco mil cuatrocientos treinta y seis Bolívares (Bs. 5.436,00) y, cuya clausula SEGUNDA establece que “El arrendatario pagará cumplidamente por mensualidades vencidas en las oficinas del Arrendador,…”, contrato que pasó a ser a tiempo indeterminado al haber operado la tácita reconducción del mismo, al haber su representado continuado con la pago de los cánones. Alegan que, los cánones han sido pagados diligentemente en las oficinas de los arrendadores y que debido a que el Edificio donde se encontraban las oficinas fue invadido, se debió efectuar los pagos de los cánones de arriendo, mediante depósitos en dos (02) cuentas corrientes de manera indistinta, la primera cuyo titular es la sociedad mercantil INVERSIONES LOSKY, C.A., y la segunda a nombre de A.F., pagos que han sido permitidos y admitidos por el arrendador.

IV) A.C., Apartamento Nº 4 contrato celebrado con el ciudadano A.F.T., representante de la sociedad mercantil INMOBILIARIA FONTES, C.A., con u termino de duración de un (01) año fino prorrogable por un (01) año mas, vigencia que comenzó a partir del 1º de abril de 1.998, con un canon de arrendamiento de tres mil cuatrocientos ochenta y siete bolívares (Bs. 3.487,00), los cuales pactaron ser pagados en la oficina del arrendador. Alegan que dicho contrato pasó a ser a tiempo indeterminado al haber operado tácitamente la reconduccion del mismo, una vez concluido el año de prórroga el 31 de marzo de 2000. Esgrimen que, dichos cánones fueron pagados en la oficina del arrendador, y motivado a que el edificio donde operaba dicha oficina fue invadido, el arrendatario debió efectuar los pagos mediante depósitos en dos (02) cuentas corrientes de manera indistinta, una a nombre de la sociedad mercantil INVERCIONES LOSKY, C.A., y la segunda cuyo titular es A.F.. Pagos que han sido realizado de esa manera y aceptados por la arrendadora.

Seguidamente exponen que, la empresa INVERSIONES LOSKY, C.A., propietaria del Edificio, decidió dar en venta el inmueble al ciudadano J.E.G.I., sin haber notificado a sus arrendatarios ni ofrecido en venta. Alegan que, la venta del inmueble fue efectuada en fecha 31 de agosto de 2012, violentando así el derecho de “La preferencia ofertiva” contempladas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. El contrato de venta de Edificio Miranda fue efectuada entre los ciudadanos A.F.L.C. en su carácter de vice-presidente de INVERSIONES LOSKY, C.A., y E.G.I. por la cantidad de TRESCIENTSO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bsf. 360.000,00).

Luego, esbozan que, en fecha 19 de noviembre de 2012, el ciudadano J.E.G.I. hizo entrega a los arrendatarios ejemplares de una Notificación en las que en calidad de nuevo propietario del Edificio Miranda, informa de la venta efectuada y del planteamiento de una nueva modalidad de pago de los cánones de arrendamiento.

En relación al derecho, fundamentan la presente acción de conformidad con los artículos 138 y 140, Numeral 1º de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en correlación con el artículo 132 eiusdem.

Alegan que, los requisitos exigidos en el artículo 132 de la Ley mencionada ut supra, no fueron cumplidos por la propietaria-arrendadora Inversiones Losky, C.A. a fin de hacer saber a los arrendatarios de su intención de vender el Inmueble y asimismo, al proceder a la venta debió surtir la consecuencia jurídica establecida en el Artículo 135 de esa misma ley.

Aducen que, sus representados, están en el derecho de subrogarse en el derecho de propiedad del Edificio Miranda, en las mismas condiciones estipuladas en el nulo documento de venta registrado en fecha 31 de agosto de 2012.

Asimismo, solicitan que sus representados se subroguen en el derecho de Propiedad del Edificio Miranda, se declare Con Lugar la presente accion de Retracto Legal Arrendaticio.

DE LA SENTENCIA APELADA:

(…) es evidente que por error involuntario en el presente caso se admitió la demanda por el procedimiento breve establecido en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, siendo lo correcto, que dicha admisión y emplazamiento se realizara de conformidad con lo establecido en el articulo 98 de la novísima Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dispone que las demandas allí referidas se sustanciaran por las disposiciones establecidas en la misma.

En tal sentido, este Juzgado observa que el Juez como director del proceso debe garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso establecidos en los articulos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al detectar el error involuntario incurrido debe procurar la estabilidad del juicio y garantizar la igualdad de las partes, razón por la cual, de confomidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, este Órgano Jurisdiccional forzosamente debe revocar por contrario imperio la admisión de la presente demanda dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, por cuanto la demanda se admitió por una Ley y un procedimiento incorrecto. Y ASÍ SE DECLARA.

(…) En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida pro la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en le Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el articulo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo que el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho articulo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia co el articulo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara.

(…) En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agoto previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor, Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASÍ SE DECIDE.

(…) Aplicando las premisas sentadas, no existiendo en el caso de autos identidad de personas, ni de objeto, ni de titulo, en consecuencia, se concluye que la presente interposición conjunta de la Demanda, contraviene el contenido normativo de los artículos 52 y 146 del Código de Procedimiento Civil, normas que reglamenta el derecho de acción y el debido proceso, constitucionalmente establecidos en los artículos 26, 49 y 253, primer aparte, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, normas y derechos que, por estar íntimamente conectados con la función jurisdiccional, son reguladoras de materias conformadoras del orden Público, resultando forzoso a este juzgado declarar igualmente inadmisible la presente demanda por inepta acumulación. ASI SE DECIDE.

Finalmente, tomando en cuenta las motivaciones que anteceden y visto que este Juzgado como antes se menciono por error involuntario procedio a admitir la demanda sin advertir elementos procesales de fondo que son de trascendental importancia, es por lo que resulta forzoso para este juzgador considerar que al no agotar previamente a la interposición de la demanda la parte actora, el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularizacion y Control de los Arrendamientos de Vivienda y pretender asimismo acumular en una misma demanda pretensiones que no tienen identidad de sujetos, objeto y causa, en contravención a lo preceptuado en los artículos 52, 146 y 341 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que por vía de consecuencia resulta infalible declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, a los fines de salvaguardar los derechos de las partes, el orden público y las buenas costumbres, y en obsequio a los principios de economía y celeridad procesal, por cuanto de seguirse el presente proceso recayera en la definitiva el mismo resultado. Y ASÍ SE DECIDE.”

DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA

En su oportunidad procesal pertinente para tal fin, la representación judicial de la parte actora, presenta escrito de informes donde expone lo siguiente:

Alegan que, al analizar los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el espíritu y razón del legislador no fue la de proteger al arrendador de las pretensiones de sus inquilinos de despojarlos de la posesión, ya que si la posesión fuese legítima no la habría perdido en virtud de los contratos de alquiler, si ésta fuese precaria, seria en realidad un subarrendador, cuya posesión podría ser atacada por el propietario, lo cual no es el caso que nos ocupa. Tampoco el arrendador podría ser despojado de la tenencia ya que esta la detenta el arrendatario, a no ser que el arrendador fuese en realidad un subarrendador de los varios apartamentos que conformasen la edificación. De modo que en la mente del Legislador al referirse al retracto legal, debe haber sido para el caso en que el arrendador –propietario hubiese vendido, sin cumplir con las normas de la preferencia ofertiva, a un tercero distinto del subarrendador y no para protegerlo del arrendatario que detenta la cosa.

En relación a la inepta acumulación de pretensiones, explanan que el derecho de sus representados a subrogarse en la propiedad del inmueble, no solo deriva de los contratos de arrendamiento, sino también de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. De los que se deriva la cualidad e interés procesal de sus representados para intentar la acción y de la segunda nace el derecho a subrogarse la propiedad del bien

Esbozan que el edificio donde se encuentran los cuatro (04) apartamentos, es un bien pro indiviso, que no se puede partir de manera legal, al no tener documento de condominio y si cada uno de los cuatro (04) arrendatarios ejerciese por separada la acción de retracto, existiría el riesgo de que varios de los referidos ciudadanos, resultasen, como consecuencia de distintas sentencias judiciales, subrogados en el derecho de propiedad sobre todo de la edificación. Decisión que resultaría de ilusoria ejecución.

Asimismo, solicitaron sea declarada con lugar la apelación ejercida.

CAPITULO II

MOTIVA

Se aprecia que el aquo en la presente causa declaró inadmisible la demandad por cuanto la misma había sido admitida bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como consecuencia de ello se percata del error involuntario y procede a declarar la inadmisibilidad de la misma.

En este sentido se aprecia que en efecto el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:

Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.(negrillas propias)

De la transcripción anterior se aprecia que ciertamente la mencionada Ley establece la obligación por parte del o los arrendatarios de agotar el procedimiento administrativo establecido en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo tanto no resulta aplicable lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que éste último texto legal fue parcialmente revocado en cuanto a su aplicación a inmuebles destinados a vivienda.

En este sentido, y con vista a que el inmueble objeto de la presente demanda corresponde a vivienda multifamiliar, lo correcto es aplicar lo dispuesto tanto en la Ley para la Regularización y Control de Viviendas y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es decir, el procedimiento administrativo previo ante las oficinas correspondientes del Ministerio de Vivienda y Habitat. Así se decide.

En consecuencia de lo anterior, resulta forzoso para este Tribunal Superior declarar sin lugar en la dispositiva del presente fallo, la apelación intentada por la actora. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 22 de enero de 2013. en consecuencia, se confirma la misma.

SEGUNDO

Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

V.J.G.J..

LA SECRETARIA temporal,

ABG. M.E.R..

En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2013-000210, como quedó ordenado.

LA SECRETARIA temporal,

ABG. M.E.R..