Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 21 de Mayo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197º y 148º

Vistos

, sin informes.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil JESSIPE PUBLICIDAD, C.A., inscrita el día 03 de septiembre de 1990, bajo el N° 50, Tomo 75-A-Pro., por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, representada por los ciudadanos P.J.Q.F. y G.A.T.Y., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 5.224.561 y V-5.533.191, en su condición de Presidente y Director General, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos MARIOLGA Q.T., S.S.A., NILYAN S.L., G.D.F. y L.J.A.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 2.933, 40.086, 47.037, 65.592 y 117.113, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS CARABOBO ESTE, según consta de Documento de Condominio registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de septiembre de 2004, bajo el N° 47, Tomo 12, Protocolo Primero, representada en este juicio por la Junta de Condominio a través de su Presidente ciudadano A.R.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.172.264, como demandada principal.

Sociedad Mercantil AFICHERAS NACIONALES, S.A. (STYLE), inscrita en fecha 10 de abril de 1970, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 113, Tomo 34-A, y prorrogada su vigencia ante la misma oficina registral, el día 17 de abril de 1990, bajo el Nº 49, Tomo 106-A-Pro., representada por su Presidente ciudadano G.C.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.406.679, como tercera interesada.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos M.P.L., L.A.S.O., YOLMAR C.V.D.S. y J.R.B.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 809, 8.983, 28.230 y 9.205, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA y NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: N° 2162.

RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de nulidad presentado en fecha 09 de noviembre de 2006, por el Presidente de la Sociedad Mercantil Jessipe Publicidad, C.A., ciudadano P.J.Q.F., asistido por los abogados Mariolga Q.T., S.S.A. y L.J.A., ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, contra el Acta de Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, celebrada en fecha 04 de agosto de 2006, y en forma complementaria sobre las decisiones tomadas en el punto 2.A de la referida asamblea, así como la impugnación recaída sobre el contrato de arrendamiento de las vallas publicitarias de la fachada sur del citado edificio residencial, acumuladas a la pretensión principal.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la consignación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 16 de noviembre de 2006, ordenando el emplazamiento de la Comunidad de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este como demandada principal, en la persona de la ciudadana Z.T. en su carácter de Representante Legal de la Administradora Pifano, S.R.L., como Administrador del citado edificio, y a la Sociedad Mercantil Aficheras Nacionales, S.A. (STYLE), como tercera interesada, en la persona de su Presidente ciudadano G.C., de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario establecido en los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno de medidas correspondiente que a tales efectos ordenó abrir.

En fecha 21 del mismo mes y año, la representación actora reformó el escrito libelar, estimando la cuantía de la demanda en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo); cuya admisión se realizó en fecha 24 del mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de las co-accionadas de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del código en comento.

En fecha 08 de diciembre de 2006, el Tribunal dejó constancia que se oyó en un (1) solo efecto la apelación interpuesta por la representación actora en el cuaderno de medidas correspondiente y su remisión ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de ley.

En fecha 15 de diciembre de 2006, el ciudadano A.R., en su condición de alguacil titular de este Juzgado, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de las co-demandadas de autos. En fecha 18 del mismo mes y año, la representación actora solicitó que la citación de la Comunidad de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, sea practicada en la persona del ciudadano E.A.P.O., en su condición de Director Gerente de la Administradora Pifano, S.R.L., e indicó dirección procesal para tales efectos. En fecha 23 de enero de 2007, el referido alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la referida citación.

En fecha 26 de enero de 2007, previa solicitud accionante, el Tribunal ordenó citar a las co-demandadas por medio de carteles, de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 19 de marzo de 2007, la referida representación consignó las respectivas publicaciones de los carteles.

En fecha 13 de abril de 2007, el abogado L.A.S.O. se constituyó como apoderado judicial de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este y de la Sociedad Mercantil Aficheras Nacionales, S.A. (STYLE); consignó poderes y se dio por citado en nombre de sus poderdantes; cuya representación fue acreditada el día 16 del mismo mes y año.

En fecha 17 de abril de 2007, la representación demandada presentó dos (2) escritos, donde alegó la falta de legitimación del administrador del edificio de marras para convenir; impugnó la cuantía de la demanda; invocó la caducidad de la acción; alegó la falta de cualidad de la Sociedad Mercantil Aficheras Nacionales, S.A. (STYLE) para sostener la pretensión; dio contestación al fondo; consignó documentales, y solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda. En fecha 18 de abril de 2007, la citada representación, con vista al auto dictado por el Tribunal en fecha 16 del mencionado mes y año, cursante al folio 217 del expediente, consignó nuevamente los anteriores escritos.

En fecha 24 de abril de 2007, la representación demandada presentó escrito de pruebas junto con documentales, las cuales fueron admitidas por el Tribunal el día 25 del comentado mes y año; y en fecha 27 del mes y año en referencia presentó escrito de complemento probatorio con anexos, el cual fue agregado a los autos el día 30 del mismo mes y año.

En fecha 02 de mayo de 2007, el apoderado actor presentó escrito y diligencia, contentivos de argumentaciones relacionadas con la presente litis; promovió las pruebas que consideró pertinentes; desconoció instrumentales, y consignó recaudos; las cuales fueron admitidas el día 03 del mencionado mes y año, y negó la prueba de exhibición opuesta.

En fecha 04 de mayo de 2007, este Tribunal, previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem; cuya publicación fue diferida en fecha 10 del mismo mes y año, por un lapso de cinco (5) días de despacho, por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a resolver la controversia, conforme las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos estipula la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:

Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad…

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Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:…c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo…

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Artículo 20.- Corresponde al Administrador: …e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…

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Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios…

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Artículo 23.- …Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes…

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Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes…Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia…

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Artículo 25.- …Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves

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Así mismo dispone el Código Civil, que:

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia bajo estudio, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito de demanda y la reforma libelar la parte actora Sociedad Mercantil Jessipe Publicidad, C.A., alegó que en su condición de propietaria de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal, identificado como Pent House del Edificio Residencias Carabobo Este, ubicado en la intersección suroeste de la Avenida Carabobo y final de la Calle Boyacá de la Urbanización El Rosal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, Estado Miranda, conforme se desprende del documento que en copia fotostática acompañó a los autos marcado con el Nº 2, deduce su legitimidad activa para demandar, como formalmente lo hizo, la nulidad absoluta, o en su defecto, la decisión tomada en el punto 2.A, del Acta de Asamblea de Copropietarios de las Residencias Carabobo Este, celebrada en la Ciudad de Caracas, el día 04 de agosto de 2006, a las doce y treinta horas post meridiem (12:30 p.m.), y que le fue informada mediante correo electrónico que alega haber recibido en fecha 29 de julio de 2006, distinguido como alronca@cantv.net, por parte de A.R., a la sazón del Presidente de la Junta de Propietarios del citado Edificio, con un archivo adjunto identificado como Asamblea 040806.doc que contenía como asunto, entre otros puntos varios, la convocatoria para la citada asamblea, a fin de discutir el contrato propuesto para el alquiler de las vallas publicitarias ubicadas en el techo y terrazas relativas a la fachada sur del edificio, que fue conferido a la empresa Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), por el término de Dos (2) años con un canon de arrendamiento por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) mensuales, cuya nulidad también demanda subsidiariamente, por cuanto ello viola normas de orden público como los es el documento de condominio correspondiente, y la Ley de Propiedad Horizontal, dado que existen vicios en la convocatoria.

Que la citada convocatoria viola lo dispuesto en el Artículo 24 de la Ley Especial, por cuanto en la asamblea se discutió un punto que no estaba señalado en la misma como la celebración del referido contrato de arrendamiento sobre la fachada sur del edificio; así como lo establecido en el ordinal 6º del Artículo IV.1, Capítulo IV del Documento de Condominio, relativo al uso de los bienes comunes, que prohíbe la alteración o modificación de las fachadas en su aspecto exterior, en virtud que con la colocación de una valla publicitaria en dicha fachada, significaría la modificación estética de la misma, mediante una decoración diferente a las del conjunto.

Que el capítulo VIII del Documento de Condominio referente al régimen de acuerdo de la asamblea y la necesidad de algunos puntos que requieren quórum del voto favorable de la totalidad de los propietarios para disponer sobre la realización de una obra nueva que afecte las cosas comunes; que el citado documento permite la colocación de vallas o afiches publicitarios en las azoteas del edificio, a saber planta, terraza o pent house; pero no permite su colocación en la fachada del mismo; que al quitarle al porcentaje de participación el (10,29%) correspondiente a la Empresa Jessipe Publicidad, C.A., por no convalidar tal decisión, resultaría un supuesto (68,39%) de aprobación que viola las disposiciones contenidas en dicho documento condominial, al requerirse el consentimiento unánime de los propietarios para tales modificaciones.

Que estamos en presencia de una acción de nulidad ordinaria por infracción de normas imperativas, no convalidables, y que el Artículo 29 de la Ley Especial indica que el documento de condominio solamente puede ser modificado con el voto favorables de todos los propietarios, y que por tratar de la ley de la comunidad, no puede aplicarse la caducidad contemplada en el Artículo 25 eiusdem, por referirse solamente a la nulidad relativa de actos jurídicos, convalidable por los interesados aún por la simple inactividad, ya que se estaría aceptando el relajamiento de la regla de la convocatoria a las asambleas, así como la modificación de los estatutos por decisiones de una asamblea sin el quórum requerido; que por ello solicita la citación de la Comunidad de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este en la persona del Administrador del edificio, lo cual a su decir está en manos de la Sociedad Mercantil Administradora Pifano, S.R.L., representada por la ciudadana Z.T.; así como la intervención forzada de la Empresa Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), en la persona de su Presidente ciudadano G.C., para que convengan en la acción intentada en su carácter de demandada principal y tercera interesada, respectivamente, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal.

Subsumió los hechos en base a lo establecido en los Artículos 24, 25 y 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, e invocó como fundamento legal de la acción los Artículos IV.1, IV.2 del Capítulo IV del Documento de Condominio, en concordancia con el literal “d” del Capítulo VIII, eiusdem, en armonía con los Artículos 1.2 y 10, ibídem.

En el escrito de demanda originaria estimó la acción en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,oo), y en la reforma libelar la estimó en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo); estableció los domicilios procesales de ambas partes; solicitó medida innominada, y por último pidió la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva con todos sus accesorios.

DE LAS DEFENSAS DE FONDO

En el acto de contestación de la demanda el abogado L.A.S.O., alegó la legitimidad de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este para actuar en el presente juicio; opuso la falta de cualidad e interés de empresa Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), para sostener el presente proceso; impugnó la cuantía de la demanda; negó, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en que pretende fundamentarse.

Negó que la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este haya violado la Ley de Propiedad H.e.l. decisiones tomadas en la asamblea cuya nulidad se pretende; negó que en dicha asamblea se haya acordado celebrar el contrato de arrendamiento con la empresa Aficheras Nacionales, C.A., (STYLE), ya que había sido celebrado con anterioridad a ella, dado que en la misma solo se limitó a informarle a la comunidad de copropietarios sobre tal contratación; negó violación alguna de la norma alegada, toda vez que con la colocación de una valla no se alteraba la fachada sur del edificio, debido a que en ella ya existía una estructura metálica para la exhibición de vallas publicitarias instaladas mediante un contrato suscrito entre el antiguo propietario del edificio y la parte accionante, con quien se planteó la necesidad de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento que fue postergado indefinidamente en su firma definitiva.

Que ante la mora persistente demostrada por la parte actora, la Asamblea en acatamiento a la Resolución de fecha 12 de julio de 2006, resolvió contratar con Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), la instalación de la valla en la fachada sur del edificio, por un canon de arrendamiento que duplicó el ofrecido por la parte accionante, con vigencia al 20 de junio de 2006, lo que ocasionó la desincorporación de las vallas antes descritas.

Que la parte actora estuvo presente en la asamblea en su triple condición de copropietaria, arrendataria de las área comunes del edificio y como pretendiente para la instalación de la señalada valla en la fachada sur del edificio; que en lo referente a lo dispuesto en el Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, el actor no señala en forma clara y precisa en que consistió la violación alegada, resultando difícil contradecir ese alegato.

Que con respecto a la infracción alegada de que en la convocatoria no se hizo mención de la celebración del contrato de arrendamiento sobre la fachada sur del edificio, alega que para cuando se celebró la asamblea, la Junta de Condominio se limitó a informar a los presentes que dicha contratación ya se había firmado mediante acuerdo tomado con anterioridad, siendo falso que la colocación de la valla haya sido sometida a votación para la aprobación por parte de los condominis en dicha asamblea.

Que la parte actora pretende la supuesta violación de las normas del documento de condominio cuando él mismo tenía instalada una valla publicitaria en la fachada sur del edificio, contradiciendo su postura a este respecto; que a tales efectos consignó cuatro (4) cartas dirigidas en fechas 21, 22, 26 y 27 de junio de 2006, por Jessipe Publicidad Exterior a la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este, y un (1) correo electrónico de fecha 26 de julio de 2006, distinguido como gatirado@cantv.net, todos relacionados con la instalación y desinstalación de la valla publicitaria que mantenía la parte actora en la fachada sur del edificio de autos, resultando obvio que ello no constituye una alteración de la fachada en comento.

Que las pretensiones de la parte actora de indicar, ahora, como violatorias de las normas del condominio la actividad que venía ejerciendo, resultan en consecuencia vacías y falsas, por lo que opuso en su contra las documentales que desvirtúan los alegatos esgrimidos en el escrito de demanda y su reforma.

Así las cosas, alegó a favor de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este la caducidad de la acción de nulidad contemplada en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto la parte actora estaba en conocimiento de la resolución tomada por la Junta de Condominio en referencia; y por último en nombre de sus dos (2) poderdantes solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda, con todos los pronunciamientos de ley.

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, es menester para este Despacho pasar a pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, sobre las defensas jurídicas previas alegadas por el citado abogado L.A.S.O. en el acto de contestación de la demanda, por lo que, pasa a analizarlas y resolverlas previo a la sentencia definitiva, y al respecto observa:

DE LA LEGITIMIDAD

En fecha 17 de abril de 2007, el referido abogado L.A.S.O., se dio por citado en nombre de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este, conjuntamente con los abogados M.P.L. y Yolmar C.V.d.S., por estar legitimada para actuar en el presente juicio, al considerar improcedente que la citación se practique en el Administrador del referido inmueble, a saber Administradora Pifano, S.R.L., en la persona de la ciudadana Z.T.; por cuanto el Administrador no está legitimado para convenir en la nulidad de una asamblea de copropietarios que legalmente corresponde a la Junta de Condominio que él representa; aunado a que las facultades del Administrador solo se extiende a la administración de las cosas comunes previamente autorizado; consignando al efecto el correspondiente poder que le confirió la referida junta por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de enero de 2007, bajo el Nº 44, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 214 al 216 del expediente; a fin que junta o separadamente asuman la representación de los derechos e intereses del edificio en comento, ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, y en especial en todo lo relacionado con la demanda intentada por la Sociedad Mercantil Jessipe Publicidad, C.A., contra el mencionado condominio, que cursa ante este Órgano Jurisdiccional; facultados, entre otros asuntos para intentar y contestar demandas, oponer y contestar cuestiones previas, así como darse por citados, intimados y notificados.

Por su parte el apoderado actor estando dentro de lapso probatorio, entre otras argumentaciones, invocó la ilegitimidad de la representación ejercida por la señalada Junta de Condominio, por cuanto el ciudadano A.R.H., otorgó poder para ejercer una facultad que no tiene, debido a que en ningún caso expresa la ley que el presidente de la junta de condominio de un edificio pueda otorgar poder para que se representen y defiendan los intereses de la comunidad en juicio; que al contrario expresa cual es el mecanismo que tiene la comunidad de propietarios para comparecer en un proceso, a través del Administrador o la Junta de Condominio; aunado a que tal mandato está autorizado por una Junta Administradora, y siendo que el edificio tiene designado Administrador, alega que su representación es inválida al igual que la ejercida por el abogado L.A.S.O. como apoderado.

A este respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela mediante sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, puntualizó lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en el literal c (Sic) del artículo 20, de cuyo dispositivo resulta evidente que la representación en juicio de los copropietarios de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde bien al Administrador, o en su defecto a la Junta de Condominio…

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Así las cosas, infiere el Tribunal de la exhaustiva y pormenorizada revisión que hizo a las actas procesales, específicamente al escrito de demanda y la reforma libelar que, efectivamente la representación accionante de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el literal “b” del Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitó expresamente que la citación de la Comunidad de Propietarios del mencionado Edificio, fuese practicada en el Administrador del mismo, a saber, Sociedad Mercantil Administradora Pifano S.R.L., recaída sobre su representante legal ciudadana Z.T..

También se observa de autos que el ciudadano Alguacil de este Despacho dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la mencionada ciudadana, por cuanto la misma le manifestó que no era la apoderada de dicha empresa, y en razón de ello la representación accionante solicitó que tal emplazamiento se realizara en la persona de su Director Gerente ciudadano E.A.P.O., el cual una vez acordado, resultó igualmente imposible de practicar.

Con vista a lo anterior, es evidente que de autos no se desprende que los propietarios del citado conjunto residencial hayan designado a la Sociedad Mercantil Administradora Pifano S.R.L., como Administrador del inmueble en comento, en atención a la imposibilidad material de hacer efectiva su citación al respecto en este proceso, es por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio al citado poder de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, tomando en cuenta que el mismo no fue impugnado ni tachado dentro de la oportunidad correspondiente para ello por el abogado de la parte actora, y aprecia la representación pasiva atribuida a la referida Junta de Condominio para actuar en nombre de los Copropietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, mediante documento autenticado; quien con tal carácter debidamente autorizada otorgó, a través de su presidente, el mandato para el juicio de nulidad bajo estudio a fin de hacer valer los derechos relativos a la propiedad colectiva, conforme al Documento Constitutivo de Condominio y el Acta de Junta Administradora del Edificio Residencias Carabobo Este, a las cuales hace referencia la ciudadana M.T.M.V., en su condición de Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, cuando dejó constancia que tuvo a la vista tales pruebas instrumentales al momento de dicho otorgamiento; y así se decide.

En consecuencia, se declara sin lugar la ilegitimidad opuesta por el abogado accionante; y se tiene como válida y eficaz la legitimidad atribuida a la junta en comento para ser co-sujeto pasivo de la pretensión demandada, así como la representación que ejercen lo citados abogados en nombre de su poderdante, y así queda establecido.

En este mismo orden el referido abogado L.A.S.O., opuso como defensa previa al fondo la falta de cualidad e interés de la Sociedad Mercantil Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), para sostener el presente juicio, en virtud de no formar parte del condominio, ni tener capacidad para convenir o no en la nulidad de la asamblea como acción principal de este proceso, ya que ella se patentiza cuando se advierte que al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, cuya nulidad se pretende subsidiariamente, no había tenido lugar la asamblea de copropietarios, pues la eventual nulidad de esa asamblea o el punto concreto 2.A, indicado en el libelo, no es causa suficiente para anular el contrato, ya que lo decidido no se deriva la facultad del representante del condominio para celebrarlo.

Vista la anterior defensa el Tribunal considera oportuno resaltar que las premisas señaladas up supra son de vital importancia para este juzgador en virtud de que la legitimación entendida como una identidad lógica que debe existir en las partes contendoras puede ser observada de oficio, aunque no se haya alegado como una defensa perentoria de fondo, toda vez que se trata de uno de los presupuestos que afecta la pretensión del demandante, y que para algún sector de la doctrina produce la carencia de acción; así como para otros doctrinarios tal falta de cualidad conduce a una inadmisibilidad de la pretensión; aunada a la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión, desde el punto de vista subjetivo.

También es necesario destacar que nuestro ordenamiento procesal consagra los efectos de la cosa juzgada formal sobre aquellos asuntos dirimidos judicialmente, bien producto de un fallo judicial o a través de algunos de los medios de auto composición procesal que también tienen fuerza de cosa juzgada, cuando le imparte su aprobación el órgano jurisdiccional. Incluso el efecto que produce el fallo jurisdiccional determina la importancia de que acudan al proceso judicial las personas que tienen interés no solo material y jurídico, sino también que ostenten la cualidad para acudir al proceso judicial y, de esta manera permitir que las personas a las cuales le producen sus efectos la sentencia a dictarse acudan al juicio y esgriman sus argumentos y traigan los elementos probatorios que consideren idóneos para garantizar el ejercicio de sus derechos.

Conforme a los criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo este sentenciador, la pretensión de nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios y por vía de consecuencia la nulidad del contrato de arrendamiento de las vallas publicitarias, bien pueden estar dirigida en contra de la sociedad de comercio denominada Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), por encontrarse la misma legitimada para enfrentar el presente juicio, toda vez que el efecto de nulidad que se pretende se produce frente a la citada sociedad en su expresa condición de arrendataria en régimen de propiedad h.l.q. consecuencialmente le atribuye el carácter de tercera interesada en las resultas del juicio de nulidad en comento, y que en opinión de quién decide su llamado a esta causa deviene en ocasión que exponga las defensas que a bien tenga que alegar a su favor, a fin de salvaguardar la efectiva vigencia de sus derechos fundamentales que como co-legitimada pasiva le corresponden, tales como el del debido proceso, como lo atinente a la tutela efectiva de la justicia; y siendo así, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad opuesta, y así se decide.

DE LA CUANTÍA

Establecida como ha quedado la legitimidad pasiva anterior, el Tribunal observa que, el señalado abogado impugnó la cuantía de la demanda tanto en nombre de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este como en nombre de la Sociedad Mercantil Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE), por resultar insuficiente al no guardar relación con el objeto de lo litigado; que el objeto de lo litigado es la validez del contrato de arrendamiento cuyo valor asciende a la cantidad de Ciento Veinte Millones de Bolívares (Bs. 120.000.0000,oo), al haber sido pactado por el término de dos (2) años con un canon de arrendamiento por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) mensuales, y así solicita que el Tribunal lo determine.

Al respecto se infiere que en el presente caso, no se acciona la resolución ni el cumplimiento de contrato de arrendamiento alguno, de allí que, no se pueden acumular pensiones para determinar la cuantía, siendo aplicable lo dispuesto en el Artículo 38 del Código Adjetivo en el sentido que al no constar el valor de la demanda, el abogado accionante la estimará, pudiendo el apoderado de la parte demandada rechazarla, debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo, que debe probar en juicio; y no habiendo probado en autos la procedencia de la estimación que a su entender debía ser la cuantía del juicio, queda firme la estimación hecha por la representación judicial de la parte actora, dado que el apoderado de las co-demandadas no aportó ningún elemento de convicción, que permitiera a este Tribunal, crearse la certeza de su dicho en ese sentido, y así se decide.

DE LA CADUCIDAD

El referido abogado L.A.S.O. alegó a favor de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este, el contenido del Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto la parte actora estaba en conocimiento de la resolución tomada por la Junta de Condominio, a través de las correspondencias cruzadas entre las partes, con motivos de la instalación de la valla de la fachada y que además se le informó en la asamblea de copropietarios, motivo por el cual alega que le operó la caducidad.

A este respecto el apoderado actor expresó que bien se alegó en la demanda que la presente es una pretensión de nulidad ordinaria por la infracción de normas imperativas, no convalidables; que no puede aplicarse a la demanda la nulidad absoluta de actos o negocios jurídicos la caducidad que está en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad H.y.q.e. se refiere solamente a la nulidad relativa de actos jurídicos, convalidable por los interesados aún por la simple inactividad; y que si se aplicara esa caducidad se estaría virtualmente aceptando el relajamiento de la regla de convocatoria a las asambleas, así como la modificación de los estatutos por decisiones de una asamblea sin el quórum requerido, cosa no posible sino mediante acuerdo absoluto, por lo que pide se desestime el alegato de caducidad opuesto.

Ante lo aquí expuesto, estima pertinente este juzgador precisar previamente la definición de las dos (2) clases de nulidad alegadas por la representación accionante, y conforme al criterio puntualizado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 15 de noviembre de 2004, con Ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, tenemos que la nulidad absoluta es la sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue. Por su parte, la nulidad relativa es la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar.

En palabras del Tratadista E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, 8va edición, Editorial Texto, Caracas, 1993, página 598, señaló que la nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección del orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes; mientras que, la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.

No obstante lo puntualizado anteriormente, considera importante este Tribunal transcribir parcialmente la Sentencia Nº 1118 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, contenida en el Libro de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLXXVII, 2001 Junio, 1146-01 a, páginas 483 al 488, en la cual se asentó lo siguiente:

…La prescripción es una institución distinta a la caducidad (aunque ambas persiguen mantener la certidumbre y la seguridades las relaciones jurídicas) y se caracteriza por tres elementos: a) La existencia de un derecho o una acción que se puede ejercitar; b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción; c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio. En los tres elementos señalados coinciden la prescripción y la caducidad, pero ambas difieren en que la prescripción puede interrumpirse, comenzando de nuevo a correr el término de la prescripción extintiva desde el acto interrumpido, mientras que la caducidad no es susceptible de interrupción, sino de impedimento…La fatalidad del lapso (sin prorrogas), unida a la necesidad de incoar la acción dentro de él, es característica de la caducidad, y cuando ese es el planteamiento legal, así la norma se refiera a la prescripción de la acción, en realidad se está ante una caducidad…

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En este orden tenemos que el Jurisconsulto R.O.O., ha definido la caducidad de la pretensión como la sanción que se le impone a un ciudadano, constituida por la omisión y el transcurso de un plazo dentro del cual la ley habilita a su titular, para hacer valer una pretensión material por ante los órganos jurisdiccionales, verificándose con ello una condición de inadmisibilidad por la cual la pretensión del actor carece de posibilidad jurídica por parte del Estado; de ésta definición se desprende que el mencionado jurista se demarca completamente de lo que se venía entendiendo por caducidad de la acción que fue la que acogió nuestro legislador al sancionarse el Código de Procedimiento Civil, en el año 1987, debido a que lo que caduca es la pretensión y no la acción, ya que la acción es un derecho abstracto que garantiza el acceso a la jurisdicción y no tiene vinculación alguna con la pretensión que se hace valer ni mucho menos con los derechos sustanciales que se discuten en el proceso; por su parte la caducidad sustancial como lo afirma el maestro Cuenca, es la pérdida irreparable de un derecho por el sólo transcurso del plazo otorgado por la ley para hacerlo valer, siendo ello así, afirma R.O.O., como el derecho de acceso a la jurisdicción es un prius con respecto de la decisión que declare la caducidad, resulta incoherente seguir hablando de la caducidad de la acción, ya que esto nos permite afirmar que la caducidad es un presupuesto de admisibilidad o no de la pretensión, es decir, lo que caduca es la pretensión y no la acción procesal, y así lo sostiene éste Juzgador.

En este orden de ideas, resulta necesario también traer al cuerpo del presente fallo, lo que determina el Artículo 25 de la ley especial, ello a los efectos de determinar si es procedente o no, en el caso particular bajo estudio, la declaratoria de caducidad solicitada, y a tales efectos observa:

Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo…

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Conforme las anteriores consideraciones, comprueba el Tribunal que la norma en comento no determina en ninguna forma de derecho que para impugnar ante el Juez los acuerdos tomados en las asambleas de copropietarios por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, se requiera que ese cuestionamiento esté limitado a la nulidad absoluta o relativa de dichas decisiones, ni que tales nulidades sean o no susceptibles de prescripción; pues, el Legislador fue absolutamente expreso al disponer en el transcrito Artículo 25 de la ley especial que la caducidad es el ejercicio legal del derecho pretendido o la ejecución de un acto dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o también por convenio de las partes interesadas, no susceptible de interrupción, sino de impedimento; es decir, que el término está tan identificado con el derecho que, transcurrido aquél, produce la extinción de éste, por lo que bastaría comprobar dicho transcurso para dar por sentado que el derecho-habiente remiso, renunció a su derecho si dejo de actuar cuando le era obligatorio hacerlo, independientemente del tipo de nulidad requerida, y así se decide.

Así las cosas, encuentra el Tribunal que en el caso de autos el co-apoderado de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este, en uso de sus prerrogativas procesales, opuso en el acto de contestación de la demanda, la caducidad contenida en el Artículo 25 de la ley especial, solicitándole al Tribunal la correspondiente declaratoria en la sentencia definitiva, por lo cual, estando este Juzgador en la obligación de sentenciar conforme a derecho y en atención al planteamiento ejercido oportunamente por el citado abogado, así como a la posición adoptada por el referido Jurisconsulto, que objetivamente comparte éste Sentenciador, encuentra de un detenido análisis de las actas procesales, que la Asamblea Extraordinaria de Propietarios, se realizó en fecha 04 de agosto de 2006, según se evidencia de la copia fotostática de dicha asamblea aportada al presente proceso por ambas representaciones judiciales, en cuya oportunidad estuvo presente la parte actora conforme expresamente lo manifestó en el escrito de demanda y en la reforma libelar; mientras la pretensión de impugnación fue propuesta ante este Tribunal en fecha 13 de noviembre de 2006, tal como se desprende del vuelto del folio 14 del expediente; es decir, que la parte accionante intentó la demanda tres (3) meses y nueve (9) días continuos después de celebrada la Asamblea de Propietarios cuya nulidad pretende, pues ello indica que, el actor interpuso la acción como un derecho abstracto que le garantizó el acceso a la jurisdicción; sin embargo, omitió hacer valer la pretensión material dentro del plazo determinado por la misma ley, cuya sanción no es otra que la caducidad de la pretensión en comento, lo cual concretamente es lo que está sometido a discusión en el presente contradictorio, y así lo determina éste Juzgador.

Así se tiene que los supuestos de hecho que sustentan la pretensión objeto de análisis, se subsumen en el presupuesto normativo contenido en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, anteriormente transcrita, para declarar la caducidad alegada; y, no puede por tanto, este Juzgador, decretar validamente la nulidad de las resoluciones adoptadas por los copropietarios de mencionado conjunto residencial, ya que por mandato legal, la parte contra la cual obra la decisión tiene solo treinta (30) días continuos para el ejercicio del recurso, a objeto de dejar sin efecto las decisiones que tomó la referida Asamblea, y así queda establecido.

En virtud de los razonamientos antes expuestos, este órgano jurisdiccional, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; concluye que, en el caso de autos operó la circunstancia fáctica prevista en la Ley, para la declaratoria de la caducidad de la pretensión propuesta sobre la solicitud de impugnación de la Asamblea de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, de fecha 04 de agosto de 2006; al igual que la impugnación de la decisión adoptada en el punto 2.A de la referida Asamblea, en el sentido de haberse dado en arrendamiento a la empresa Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE) la fachada sur del edificio en comento para que instale allí la valla publicitaria, cuya nulidad también se pretende, puesto que, al no haberse ejercido el derecho impugnatorio de la pretensión principal dentro de los treinta (30) días siguientes a la realización de la asamblea cuya nulidad se pide como antes se dijo, es lógico entender que resulta inoficioso para el Tribunal pronunciarse sobre los demás pedimentos complementarios, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional considera que la acción de nulidad bajo estudio debe sucumbir; y consecuencialmente el efecto legal de dicha situación es declarar que operó la caducidad de la pretensión principal haciendo inoficioso todo pronunciamiento sobre los demás pedimentos complementarios; todo lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, con arreglo a la voluntad concreta de la ley, a las pretensiones deducidas y a las defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la defensa previa de falta de legitimidad de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Carabobo Este, planteada por la representación accionante.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la defensa previa de falta de cualidad e interés de la Sociedad Mercantil Aficheras Nacionales, C.A. (STYLE) planteada por la representación demandada.

TERCERO

Se declara la CADUCIDAD DE LA PRETENSIÓN de impugnación propuesta por la Sociedad de Comercio Jessipe Publicidad, C.A., representada judicialmente, entre otros, por los abogados Mariolga Q.T., S.S.A. y L.J.A., sobre los acuerdos tomados en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, en fecha 04 de agosto de 2006, así como respecto de las decisiones tomadas en el punto 2.A de la referida asamblea, en razón de haber fenecido el lapso de caducidad de treinta (30) días previsto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, luego de haber tenido conocimiento de ello la demandante por haber estado presente en la instalación de dicha asamblea.

CUARTO

Como consecuencia de la anterior declaratoria se imponen las costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Años: 197º y 148º.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las tres horas post meridiem (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Exp. Nº 2162.

Nulidad de Asamblea.

Materia Civil.