Decisión nº 344 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito. de Vargas, de 19 de Septiembre de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, diecinueve (19) de Septiembre de dos mil dieciséis (2016).

206 ° y 157 °

ASUNTO: WP12-V-2015-000098

PARTE ACTORA: J.E.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.926.808.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: D.F.B.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 68.181.

PARTE DEMANDADA: CALOGERO C.A.F., V.A.A. Y M.M.C.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-5.098.839, V-7.993.590 y V-6.471.327, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.C.M.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 55.724.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

-I-

SINTESIS

Fue recibida la presente causa en fecha 09 de Abril de 2015, a los efectos de su distribución, y previo sorteo correspondió conocer a este Juzgado, relativa a la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano J.E.D., contra los ciudadanos CALOGERO C.A.F., V.A.A. y M.M.C.C., admitiéndose la misma en fecha 15 de Abril de 2015.

Citadas como se encuentran la parte demandada, el abogado J.C.M.F., apoderado judicial de la parte demandada, en su oportunidad legal contestó la demanda en fecha 13 de julio de 2016, donde expuso en su capítulo I, lo siguiente:

…De conformidad con lo previsto en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el ordinal 10°, articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa de caducidad de la acción propuesta. Efectivamente el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece el derecho de retracto debe ser ejercido por los arrendatarios dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente mediante documento público. En el presente caso la ciudadana M.M.C.C., adquiriente del inmueble que ocupa el demandante en calidad de inquilino, demando judicialmente el Desalojo del apartamento F-22 del conjunto Residencial Playa Humboldt II, sector la llanada, camurí chico, parroquia caraballeda, municipio Vargas del estado Vargas, al aquí demandante, fundamentando dicha acción en la falta de pago del canon de arrendamiento de las mensualidades venidas a partir de diciembre de 2010, hasta la interposición de la demanda, ocurrida en mayo de 2014. Dicha acción fue signada con el No. WP12-V-2014-000065. En dicha acción mi representada alego ser propietaria del mencionado apartamento por documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 03 de abril de 2014, anotado bajo el N° 20, Protocolo Primero, Tomo 1, cuya copia anexo, siendo citado el demandante de dicha acción en fecha 18 de junio de 2014. Este acto como tal contituye la notificación al que hace referencia el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues el aquí demandante quedo efectivamente notificado de la realización de la venta, en fecha cierta mediante un documento público como lo es el acto de citación al cual se le anexó la compulsa donde aparece toda la información en relación a la venta, por lo que el lapso de caducidad comienza a correr a partir del acto de citación ya mencionado. De hecho, en la contestación de la mencionada demanda el demandante nada alega sobre la venta realizada, ni la impugna ni la desconoce, más bien reconoce a la demandante como su arrendataria, esto significa que la notificación de la venta efectivamente se realizo mediante dicho proceso, donde el ahora demandante tuvo conocimiento cierto y veraz de la realización de la venta teniendo disponible el documento de venta que trajo a este juicio. La acción interpuesta constituye un documento público donde el aquí demandante queda notificado de todos los hechos alegados, entre ellos la realización de la venta como tal, por lo que dicha acción viene a constituir el documento público de notificación de la realización de la venta como tal, partir del cual comienza a correr el lapso de caducidad previsto en el artículo 139 del texto legal citado, y ello debe comenzar a computarse desde la realización de la citación, hecho ocurrido el día 18 de junio de 2014. Asi las cosas, el lapso de caducidad de 180 hábiles para intenta la acción de retracto comenzó a correr el día 18 de junio de 2014 exclusive, transcurrieron 7 dias hábiles en ese mismo mes, mas 22 dias en el mes de Julio de 2014 van 29 dias habiles, mas 21 dias hábiles en el mes de Agosto de 2014 van 50 dias, mas 22 dias habiles en el mes de Septiembre de 2014 van 72 dias, mas 23 dias hábiles en el mes de Octubre de 2014 van 95 días, mas 20 días en el mes de Noviembre de 2014 van 115dias, nas 20 dias hábiles en el mes de Diciembre de 2014 van 135 dias, mas 21 dias hábiles en el mes de Enero de 2015 van 156 dias, mas 18 dias del mes de febrero de 2015 vam 174 y finalmente 6 dias en el mes de febrero de 2015 para un total de 180 días hábiles cumplidos el día 09 de marzo de 2015…(osmissis)… Con ello se quiere confirmar que el lapso de caducidad no se interrumpe ni por vacaciones judiciales, ni receso judicial, ni días de no despacho, corre fatalmente y siendo que la ley establece se haga por días hábiles, o sea, de lunes a viernes excluyendo los feriados que coincidan en dichos días, la demanda ha debido ser interpuesta hasta el día 09 de marzo de 2015, siendo que la misma fue presentada el 09 de abril de 2015, o sea, un mes después de cumplido el lapso de caducidad, la presente cuestión previa debe prosperar en derecho y así formalmente lo solicito en nombre de mis representados…

Aperturado el lapso de cinco días para que el demandante contradijera o conviniera la cuestión previa alegada por el demandado. En fecha 21 de Julio de 2016, comparece la parte actora y mediante escrito, expuso lo siguiente:

“…formalmente rechazo y contradigo la cuestión previa invocada por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, ya que: Primero: Nunca fui formalmente notificado de la venta del inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, el cual dispone que “… A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara en poder de los notificados…” En la citación del demandado, solo se le hace entrega del libelo de la demanda y del auto de admisión de la misma. Segundo: El computo realizado por la demanadada, no es vinculante en la presente causa y los supuestos a que ella se refiere es a los recursos de nulidad de actos administrativos que de conformidad con el artículo 32, numeral 1, de la Ley Organica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la cual dispone que dicho recurso deberá interponerse dentro de los ciento ochenta (180) dias continuos. Y no dentro de los ciento ochenta (180) dias hábiles que dispone el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los Arrendanamiento de vivienda, por ser de orden público e interés social. Cabe destacar que las referencias que hace la accionada se basan en la Ley Organica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial N°37.942 de fecha 20 de mayo de 2004, la cual fue derogada, por la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial N°39.483 de fecha 09 de Agosto de 2010. Pido que el presente escrito de rechazo a la cuestión previa invocada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda…”

En fecha 12 de agosto de 2016, el abogado D.F.B.M., Defensor Público Provisorio y para Defensa del Derecho a la Vivienda , adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas en inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado , bajo el N° 68.181, consignó escrito de conclusiones , en lo siguientes terminos :

“…PRIMERO: Ciudadana Jueza, con la entrada en vigencia de la novísima LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, el arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda deja de tener un carácter comercial y pasa a tener un carácter de Orden Publico e Interés Social. Dispone el artículo seis (6) de la referida Ley que las normas contenidas en ella son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicaran en todo el territorio de la República. En consecuencia, no pueden ser relajadas por las partes, debiéndose cumplir con todas sus formalidades, razón por la cual ratifico que mi representado, ciudadano J.E.D., nunca fue formalmente notificado de la venta del inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los Arrendamientos de vivienda, el cual dispone: “ El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara en poder de los notificados”. Segundo: El computo realizado por la demandada, no es vinculante en la presente causa y los supuestos a que ella se refiere es a los recursos de nulidad de actos administrativos que de conformidad con el artículo 32, numeral 1, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, dicho recurso deberá interponerse dentro de los ciento ochenta (180) días siguientes. Y no dentro de los ciento ochenta (180) días hábiles que dispone el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los Arrendamientos de vivienda. Tercero y a todo evento: Alega la accionada en la fundamentación de la cuestión previa opuesta, que demando judicialmente el desalojo del apartamento F-22, del Conjunto Residencial Playa Humboldt II, sector La Llanada, Camurí Chico, parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas, al demandante, fundamentando dicha acción en la falta de pago del canon de arrendamiento de las mensualidades vencidas a partir de diciembre de 2010, y que en el libelo de la demanda, alego ser propietaria del mencionado apartamento por documento protocolizado, cuya copia anexo, siendo citado el demandante de dicha acción en fecha 18 de junio de 2014, y que este acto como tal constituye la notificación al que hace referencia el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, supuesto que mi representado rechaza. Es fundamental resaltar el error en que incurre la accionada, ya que el único objeto de aquella citación fue el de hacer del conocimiento del citado, que fue demandado y que debía comparecer por ante el Tribunal en la fecha indicada a dar contestación de la misma. Y no el de notificarle de la venta del inmueble que habita de conformidad con el artículo 139 de la Ley para la regularización y control de los Arrendamientos de vivienda. Del mismo modo incurre en el error de considerar el Libelo de la Demanda como un Documento Público, cosa que no lo es. Por último alega la accionada que en aquella oportunidad el accionante, en la contestación de la demanda, nada alego sobre la venta del inmueble. Es obvio que el accionado en aquella oportunidad contestara la demanda, haciendo los descargos sobre los hechos que le imputaban, como lo fue la falta de pago de los cánones de arrendamientos de las mensualidades vencidas a partir de diciembre de 2010. En todo caso y en un supuesto negado, seria a partir de la contestación de la demanda, realizada el 21 de Julio de 2014, que se podría hablar de la posible fecha de la notificación, ya que es con esta que se traba la litis…”

III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LA PRESENTE INCIDENCIA:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

En fecha 22 de julio de 2016, el Tribunal abrió la articulación probatoria de ocho (08) días para promover y evacuar pruebas, en la cual la parte actora promovió lo siguiente:

En fecha en fecha 29/07/16, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas referente a la articulacion probatoria con ocasión a la cuestion previa invocada por la parte demandada, en la cual realizó las siguientes concideraciones: “…Primero: Mi representado ratifica que nunca fue formalmente notificado de la venta del inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con el articulo 139 de la Ley para la regularizacion y control de los arrendamientos de vivienda. Segundo: Alega la accionada en el fundamentación de la cuestión previa opuesta , que demando judicialmente el desalojo del apartamento F-22, del Conjunto Residencial Playa Humboldt II, sector La Lanada, Camurí Chico, parroquia Craballeda , Municipio Vargas del estado Vargas, al demandante, fundamentado dicha acción en la falta de pago del canon de arrendamiento de las mensualidades vencidas a partir de diciembre de 2010, y que en el libelo de la demanda, alego ser propietaria del mencionado apartamento por documento protocolizado, cuya copia anexo, siendo citado el demandante de dicha acción en fecha 18 de junio de 2014, y que este acto como tal constituye la notificación al que le hace referencia el articulo 139 de la Ley para la regularizacion y control de los arrendamientos de vivienda. Es fundamental resaltar el error en que incurre la accionada, ya que el único objeto de aquella citación fue el de hacer conocimiento del citado, que fue demandado…”Hechas las concideraciones pertinentes y estando en la oportunidad legal para promover pruebas, consignó las siguientes pruebas: Prueba marcada con la letra “A” Comprobante de Recepción de Documento, de fecha 21 de julio de 2014, emanado de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito del estado Vargas, donde consta la fecha en que fue contestada la demanda referida por la accionada.

Por auto de fecha 01 de Agosto de 2016, el tribunal se pronunció sobre la admision de dichas pruebas señalando, que en lo referente al primer particular y segundo particular, dichos alegatos expuestos en el escrito de promoción de pruebas, los mismos no constituyen medios probatorio, en consecuencia, el tribunal negó su admisión y dichos alegatos serán a.e.l.s. de cuestión prueba. Ahora bien, con respecto a la documental marcada con la letra “A”, inserto al folio 190 al 191, el tribunal la dmitió cuanto lugar en derecho, por no ser manifestamente ilegal ni impertinentes, en consecuencia como las mismas no fueron impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

En fecha 02 de agosto de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y promovió e hiso valer el merito favorable de autos y el principio de la comunidad de la prueba, en especial los hechos probatorios que se desprenden de las copias de la demanda, acto de citación y acto de contestación del juicio seguido en el expediente N° Wp12-V-2014-000065, copias estás que no fueron impugnadas por lo que tienen el valor probatorio expresado ene le artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de donde se evidencia que el demandante tiene pleno y completo conocimiento de la venta realizada desde el dia 18 de junio de 2014, la cual nunca impugnó no hizo oposición, siendo que en esa misma fecha el tribunal admitió las documentales promovidas en cuanto ha lugar en derecho , por no ser manifestamente ilegal ni impertinentes, salvo su apreciacion en la sentencia, en consecuencia como las mismas no fueron impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Encontrándose este Tribunal en la oportunidad legal para pronunciarse respecto a la presente incidencia de cuestión previa procede a hacerlo de la siguiente manera:

-II-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, estimadas como fueron las pruebas promovidas en la presente incidencia corresponde motivar el presente fallo y para ello, esta Jurisdicente toma como fundamento las normas que explanan:

La cuestión previa opuesta, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley, para lo cual observa lo previsto en el artículo 109 de la Ley PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, señala lo siguiente:

Artículo 109. En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil.-“

Por su parte el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con respecto a la caducidad en su ordinal 10º, que indica:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…Osmissis…

10° La caducidad de la acción establecida en la Ley…

A su vez, el articulo 356 eiusdem, consagra:

“Artículo 356: Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren ordinales 9º,10º y 11ºdel artículo 346, la demanda quedará desechada y extinguido el proceso.

La caducidad, ha sido definida por el reconocido tratadista J.M.O., en su obra La Prescripción Extintiva y la Caducidad, quien indica como sigue:

La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación. De este concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber (a título de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular con la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto.

.-

En este orden de ideas, este Tribunal resalta, que el instituto de la caducidad implica, que la acción o el efecto de caducar, resulta en el hecho que la acción pueda perder su fuerza y doctrinalmente se entiende, como una sanción por la falta de ejercicio oportuno de un derecho, donde el legislador subordina la adquisición de ese derecho, a una manifestación de voluntad en cierto plazo o bien permite una opción, resultando que, si esa manifestación no se produce en ese tiempo, se pierda el derecho.

La caducidad de la acción constituye un plazo que con un carácter fatal, concede la Ley, para que los interesados puedan hacer valer un derecho o ejercer una acción, por lo que, una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía el ordenamiento jurídico . Entendemos entonces, que la caducidad legal produce la extinción, no la obligación por lo que el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales a para reclamarlo o establecerlo.

De igual manera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con respecto a la caducidad de la acción, ha establecido en sentencia de fecha veinticinco (25) de abril de 2001 expediente Nº 00-2197, lo siguiente: “…La Sala observa al respecto que la caducidad es un hecho objetivo que se produce fatalmente con el transcurso del tiempo y que no es susceptible de ser interrumpido o suspendido…” (Sic).

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.738, de fecha 09 de Octubre de 2006, se ha pronunciado sobre la caducidad legal en los siguientes términos:

La caducidad, es un presupuesto procesal de orden público, puesto que regula el derecho de acceso a la jurisdicción en el ámbito contencioso administrativo, presupone la existencia de un plazo legalmente previsto para el ejercicio de la acción jurisdiccional que no admite interrupción o suspensión y que, por tanto, discurre de forma fatal. Tal plazo, que no extingue o menoscaba el derecho material debatido, puesto que sólo incide en el tiempo para ejercer los mecanismos jurisdiccionales a que haya lugar, …

Igualmente la precitada Sala, en sentencia N° 1.721, de fecha 11 de Noviembre de 2008, indica:

(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista E.V.: “(…) si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo aunque la otra parte no lo oponga. (Ver E.V.: Teoría General del Proceso. Editorial T.L.. Bogotá –Colombia 1984, Pág. 95). (…)”

De lo antes transcrito, se evidencia el carácter perentorio de la institución de la caducidad ex lege, la cual es un caso típico de litis ingressum impediente, ya que no se podría constituir una relación válida, en razón de que la caducidad se verifica de manera fatal, lo que quiere decir, que una vez transcurrido el plazo de tiempo que otorga la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, el mismo ya no puede ser ejercitado, lo cual conlleva a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la Ley. Debe indicarse de igual forma, que el ejercicio de una acción o vía legal, se encuentra íntimamente ligado con la tutela judicial efectiva, dado que, a oportuno ejercicio de la acción, más probabilidades de oportuna respuesta se tendrán, y, siendo que la caducidad se interrumpe con el oportuno ejercicio de la acción, mal se puede deducir que, aun cuando todos los derechos y garantías son materia de orden público, los mismos

Así pues, en el caso de analisis, el apoderado judicial de la parte demandada, opuso caducidad de la acción, aduciendo que la parte actora se dio por notificado de la venta del inmueble de conformidad con lo establecido 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece el derecho de retracto, cuando el ciudadano J.E.D., se dio por citado en la demanda por Desalojo, signada con el No. WP12-V-2014-000065 y que de hecho en la contestación de la mencionada demanda nada alego’ sobre la venta realizada, ni la impugno’ ni la desconoce, más bien reconoce a la ciudadana M.M.C.C., como su arrendataria, esto significaba que la notificación de la venta efectivamente se realizó mediante dicho proceso, donde el ahora demandante tuvo conocimiento cierto y veraz de la realización de la venta. La ciudadana M.M.C.C., adquiriente del inmueble que ocupa el demandante en calidad de inquilino, demando judicialmente el Desalojo del apartamento F-22 del conjunto Residencial Playa Humboldt II, por documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 03 de abril de 2014, anotado bajo el N° 20, Protocolo Primero, Tomo 1, cuya copia anexo’ en su oportunidad legal, siendo citado el demandante de dicha acción en fecha 18 de junio de 2014.Ahora bien, el demandante alegó que nunca fue notificado de la venta del inmueble objeto de la presente demanda de conformidad con el articulo 139 de la para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y que el computo realizado por el demandado, no es vinculante en la presente causa, ya que los supuestos que se refiere es a los recursos de nulidad de los actos administrativo de confromidad con el articulo32 , numeral 1 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción conteciosa, la cual dispone que dicho recurso deberá interponerse dentro de los ciento ochenta (180) dias continuos y no hábiles que dispone el articulo de la Ley especial por ser de orden públicode interés social.

En tal sentido, el tribunal primero observa que el régimen jurídico aplicable para la continuación del procedimiento judicial bajo estudio, hasta su culminación definitiva, es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual entró en vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana, es decir desde el 12 de noviembre del año 2011.

En efecto, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 6, establece:

Artículo 6: las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio cumpliendo de la República.

A tal fin, los arrendatarios o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión de los anexos y accesorios que con ellos se arriendan, quedan sujetos a regularización bajo las condiciones determinadas en ésta Ley.

Por su parte, el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro de un plazo de ciento ochenta días hábiles contados a partir de la fecha de la notificación cierta , que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.”

Del contenido del artículo antes transcrito, se desprende que el derecho de retracto legal deberá ser ejercido por el arrendatario dentro de un plazo de ciento ochenta días (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacérseles el adquiriente mediante documento público.-

Igualmente el artículo 132 de la mencionada Ley especial, establece como requisito para las preferencias ofertiva, los siguientes:

A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.

(…omissis…)

Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto alguno

Del análisis de las pruebas promovidas, observa quien aquí decide, que no lograron demostrar los demandados, que los ciudadanos CALOGERO C.A.F., V.A.A. ya identificado, quienes eran los primeros propietarios del inmueble objeto de la controversia, cuando arrendaron al demandante, hayan cumplido efectivamente con los presupuestos de impretermitible cumplimiento para el ejercicio de la preferencia ofertiva establecidos en el artículo 132 de la Ley especial, vale decir, que haya informado en forma personal e inexcusablemente al arrendatario, ciudadano J.E.D., mediante documento autentico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia, razon por lo cual, considera esta sentenciadora que lo alegado con respecto a la citacion y al escrito de contestación de la demanda del ciudadano J.E.D., en la causa signada con el Nro. WP12-V-2014-000065, llevado por este tribunal, siendo un documento emanado de un tribunal, no surtió efecto alguno, en virtud que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo ya mencionado de obligatorio cumplimiento, a fin de que la notificación sea cierta, para que se produzca ese tiempo establecido por la ley especial y se pierda el derecho para el ejercicio de la acción jurisdiccional.

En consecuencia, considera este tribunal, que mal podría prosperar en el caso bajo estudio la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio opuesta por la parte demandada, por cuanto no existe constancia en el expediente, de la fecha cierta en que el ciudadano J.E.D., titular de la cedula de identidad Nro. V-11.926.808, haya sido efectivamente notificado de la negociación celebrada sobre el inmueble objeto de la demanda, del cual es arrendatario.-

En virtud de los razonamientos expuestos, considera esta sentenciadora , que la cuestión previa consagrada en el ordinal 10 º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada SIN LUGAR y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

-III-

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Caducidad de la Acción establecida en la Ley, opuesta por el Abogado J.C.M.F., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CALOGERO C.A.F., V.A.A. Y M.M.C.C., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-5.098.839, V-7.993.590 y V-6.471.327, respectivamente. SEGUNDO: Se condena en costa a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en esta incidencia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los dieciséis (19) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2.016). Años 206º Años y 157º de la Federación.

LA JUEZ,

Abg. M.V.

LA SECRETARIA,

Abg. M.A.M.

En esta misma fecha y siendo las 02:36 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Abg. M.A.M.