Decisión nº 633 de Juzgado Primero del Municipio Barinas de Barinas, de 2 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO BARINAS DEL ESTADO BARINAS

Barinas 02 de Mayo de 2011

200° y 152°

EXPEDIENTE: 10-5674

DEMANDANTE: R.J.L.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.189.405.

APODERADO JUDICIAL: G.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.605.304, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 29.983.

DEMANDADO: A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal N° 8.059.645.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. L.V.C., titular de la cédula de identidad N° V-23.166.202, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 152.632.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

NARRATIVA

Se inicia el procedimiento mediante escrito presentado personalmente ante este Despacho Judicial en fecha 24 de Noviembre de 2010, por el ciudadano: G.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.605.304, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 29.983, en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano: R.J.L.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.189.405.

Alega quien demanda, que su mandante, anteriormente identificado, arrendó al ciudadano: A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal N° 8.059.645, un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación Familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19 N° 861, de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, según consta de Contrato de Arrendamiento que en su cláusula Tercera se estableció la duración del mismo por seis (6) meses comenzando a partir del 14/11/2007 prorrogable por una sola vez y por un periodo igual de tiempo si una de las partes diere aviso a la otra por escrito, por lo menos con un mes de anticipación, que en virtud de que ninguna de las partes avisó en tiempo oportuno, el contrato de arrendamiento se fue prorrogando automáticamente hasta el 14/05/2010, manifiesta la necesidad que tiene su mandante de ocupar el inmueble arrendado para su hijo de nombre J.C.L., por cuanto el mismo no posee vivienda propia, que una vez participado de esta situación a la parte arrendada, el mismo se negó a recibir y firmar el escrito donde le informaba al respecto, que tal situación obligó a su mandante a dejar constancia de este hecho en justificativo de testigos, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas en fecha 14/11/2010.

Alega la parte actora, que además de lo anterior, el arrendatario ha dejado de cumplir con las obligaciones de pago establecidas en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, relacionada con los servicios públicos; manifiesta que puede colegirse fácilmente, que el interés y la razón fundamental de esta demanda, es la necesidad que tiene el hijo de su mandante de ocupar el inmueble encuadrando perfectamente en la norma tipificada en el artículo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el capítulo que denominó “petitorio” demanda como en efecto lo hace por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano A.M.R., y como consecuencia convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a la entrega del inmueble arrendado.

Solicita finalmente, la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, reservándose cualquier otra medida preventiva en resguardo de los dichos, derechos e intereses de su mandante y que se condene en costas y costos a la parte demandada.

Consta al (folio 30) de la presente causa, auto donde se evidencia que por sorteo para la distribución le correspondió a este Juzgado el conocimiento de la presente causa y al (folio 31) auto de fecha 02/12/2010 donde este Juzgado se abstiene de admitir la demanda hasta tanto la parte actora no consignara el contrato de arrendamiento en documento original, el cual fue consignado en copia simple.

Al (folio 32) cursa diligencia suscrita por la parte actora, donde consigna Copia Certificada del contrato de arrendamiento a los fines de dar cumplimiento con el auto dictado por este Tribunal en fecha 02/12/2011.

Al (folio 38) cursa auto de fecha 13/12/2010 donde es admitida la demanda, acordándose la citación de la parte demandada, para su comparecencia a dar contestación a la demanda ante este Juzgado, al segundo día de despacho siguiente a su citación.

Al (Folio 39), consta que en fecha 14/12/2010, la parte actora consignó los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa. Siendo que en fecha 21/12/2010, se libró la misma tal como se evidencia al (folio 40).

Al (Folio 41) consta diligencia suscrita por el Alguacil MONCADA JESÚS, quien recibe del Tribunal UNA compulsa de Citación librada al ciudadano: A.M.R., a los fines de su citación.-

Al (Folio 42) consta diligencia suscrita por el Alguacil MONCADA JESÚS, quien consignó al Tribunal UNA compulsa de Citación librada al ciudadano: A.M.R., por cuanto el mismo se trasladó en tres (03) oportunidades a la dirección que consta en la Boleta y se le hizo imposible citarlo en virtud de que en dichas oportunidades no fue localizado.

Al (folio 49) consta diligencia suscrita por la parte actora, donde solicita la citación por carteles a la parte demandada, en virtud de la diligencia suscrita por el alguacil del Tribunal cursante al (folio 42) de la presente causa.

Al (folio 50) cursa auto de fecha 25/01/2011, donde se ordena la citación por carteles y al (folio 51) diligencia la parte actora acusando recibo del cartel ordenado por el Tribunal, siendo consignado los ejemplares de los periódicos “La Prensa” y “El Diario de Los Llanos”, según consta de diligencia suscrita por la parte actora en fecha 07/02/2011 al (folio 52) de la presente causa. En fecha 08/02/2011, al (folio 55), se dictó auto en el que se acuerda agregar los carteles al presente asunto.

Al (folio 56) consta diligencia de fecha 14/03/2011, suscrita por la secretaria titular del Tribunal en la que deja constancia de haber fijado cartel de citación librado a la parte demandada en la dirección: Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19, Casa N° 862, de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas.

Al (folio 57) consta escrito de fecha 29/03/2011, presentado por el ciudadano: A.M.R., parte demandada, donde otorga poder suficiente al ABG. L.V.C., titular de la cédula de identidad N° V-23.166.202, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 152.632.

Al (folio 58) consta escrito de contestación a la demanda por parte del ciudadano A.M.R., debidamente asistido por el abogado en ejercicio L.V.C., donde niega, rechaza y contradice la demanda que ha sido propuesta, tanto de hecho como en derecho, tomando en cuenta en primer lugar que la relación arrendaticia entre la parte demandante y su persona comenzó de hecha hace seis (06) años y ocho (08) meses, específicamente desde inicio del mes de agosto de 2004, formalizándose por ante la Notaría en fecha 14/11/2007, fecha a partir de la cual ha venido honrando con todos los compromisos y obligaciones inherentes a dicha relación locativa, todos durante cada mes, por mensualidades vencidas, de acuerdo a recibos de pago debidamente materializados ante este Tribunal a partir del mes de Julio de 2008, hasta el mes de Febrero de 2011; en segundo lugar que existen dos actuaciones anteriores con las mismas pretensiones, las cuales fueron decididas como inadmisibles una por el Tribunal Primero y otra por el Tribunal Segundo, ambos de Municipio del Estado Barinas; en tercer lugar consigna Facturas de Pago extendida por la Empresa CORPOELEC e HIDROANDES, debidamente pagadas; en cuarto lugar considera que el arrendador contraviene la norma en materia de arrendamientos, cuando pretende un desalojo sin el debido cumplimiento de la misma…

En fecha 06/04/2011, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas donde reproduce el mérito favorable de los autos; reproduce el valor probatorio de todos y cada unos de los instrumentos consignados juntamente con el escrito de la demanda, marcados con las letras “A”, “B”; “C”; “D”; “G”; “H”; “I”, “J”; “K”; “L”; “E”; “F” y “B-1”; en su orden.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos: J.A. MORA QUINTERO; titular de la cédula de identidad N° 12.839.424; YOLIMAR DEL VALLE MANZANO ANGARITA; titular de la cédula de identidad N° 15.461.828; J.E. VALERO LÓPEZ; titular de la cédula de identidad N° 20.602.108; F.A.M.C.; titular de la cédula de identidad N° 4.264.192 y L.E.O.; titular de la cédula de identidad N° 10.558.261.

Al folio (65) cursa auto de fecha 07/04/2011, donde se admiten los medios de pruebas ofrecidos por la parte actora, reservándose el Tribunal su apreciación en la definitiva; en cuanto a las testimoniales, se fijaron fechas para la evacuación de los mismos.

A los folios 66 al 69, ambos inclusive, consta evacuación de los testigos J.A. MORA QUINTERO; titular de la cédula de identidad N° 12.839.424; YOLIMAR DEL VALLE MANZANO ANGARITA; titular de la cédula de identidad N° 15.461.828.

Al (folio 70) en fecha 15/04/2011 el Tribunal deja constancia que siendo las 11:00 am día y horas fijados para que rindiera declaración el ciudadano J.E. VALERO LÓPEZ, el mismo no compareció ni por si ni por medio de apoderados, declarándose desierto el acto.

A los (folios 71 y 72 ambos inclusive) consta la evacuación del testigo: F.A.M.C.; titular de la cédula de identidad N° 4.264.192.

Al (vuelto del folio 72) en fecha 18/04/2011 el Tribunal deja constancia que siendo las 10:00 am día y horas fijados para que rindiera declaración el ciudadano L.E.O.; el mismo no compareció ni por si ni por medio de apoderados, declarándose desierto el acto.

Al (folio 73) se dictó auto en fecha 18/04/2011, donde se da por concluido el lapso de presentación y evacuación de las pruebas, reservándose el Tribunal el lapso para dictar sentencia en la presente causa.

II

MOTIVA

Este Tribunal pasa a decidir al fondo, previas las siguientes consideraciones:

La pretensión de la parte actora G.H., en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano: R.J.L.C., se refiere a la Resolución del Contrato de Arrendamiento que en fecha 14/11/2007, actuando como Arrendador, suscribiera con el ciudadano: A.M.R., sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación Familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19 N° 861, de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas; alegando el demandante que el arrendatario ha dejado de cumplir con las obligaciones de pago establecidas en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, relacionadas con los servicios públicos; manifestando que puede colegirse fácilmente, que el interés y la razón fundamental de la demanda, es la necesidad que tiene su hijo de ocupar el inmueble encuadrando perfectamente en la norma tipificada en el artículo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo anterior señalado, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano A.M.R., y como consecuencia convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a la entrega del inmueble arrendado.

A tal efecto, el Dispositivo técnico legal contenido en el artículo 1.1.67 del Código Civil Venezolano establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Se desprende de la norma que antecede el ejercicio de las siguientes acciones:

a) Ejecución o cumplimento de contrato

b) Resolución del contrato

c) Daños y perjuicios

En el caso de estudio el accionante optó por ejercer la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito ante la notaria Pública Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 14/11/2007, entre su persona, en su carácter de Arrendador y A.M.R. en su condición de arrendatario.

La parte demandada dio contestación a la demanda, donde niega, rechaza y contradice la demanda que ha sido propuesta, tanto de hecho como en derecho.

Ahora bien, fijados en estos términos la litis, debe analizarse el aspecto temporal del contrato, dado que la parte actora pretende su resolución; siendo así, quien aquí decide considera, traer a colación el contenido de la cláusula TERCERA del contrato de Arrendamiento en que se fundamenta la relación arrendaticia de las partes, la misma expresa:

las partes han convenido que el plazo de duración del presente contrato es por seis (6) meses, el cual comienza a regir a partir del día de firma de este documento, pudiendo ser prorrogable POR UNA SOLA VEZ y por un periodo igual de tiempo, si una de las partes no diere aviso a la otra en sentido contrario, por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del plazo o de la prorroga…

(Mayúscula y Subrayado del Tribunal)

Se deduce de la anterior cláusula y dada las circunstancias de la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, que el contrato a pesar de haber nacido a tiempo determinado se indeterminó en el tiempo; ello es así por que la voluntad de ambas partes, al suscribir el mencionado contrato era la de posibilitar la prorroga del contrato, pero por UNA SOLA VEZ, y al prorrogarse esta por un lapso mayor en el tiempo, produce indefectiblemente la indeterminación en el tiempo de la vigencia del mencionado contrato de arrendamiento y así se decide.

En efecto, de dicho instrumento se aprecia que las partes procesales efectivamente pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito cuya pensión la fijaron en la suma equivalente (Bs. 350.000,oo) mensuales, hoy (Bs. 350,oo) mientras que de acuerdo a lo pactado en la cláusula tercera, tenia una duración de seis (6) meses a partir del 14/11/2007, venciendo el 14/05/2008, teniendo derecho a una prórroga por una sola vez y por un período igual de seis (06) meses, que iniciaría el 15/05/2008 y venció el 15/11/2008.

Asimismo, la parte actora aportó copia simple del Título Supletorio expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, del Trabajo y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, debidamente registrado en fecha 24/10/2008, quedando anotado bajo el N° 21, Tomo 12 de los Libros llevados por el Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, lo cual merece fe su contenido de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil.

Los contratos hechos a tiempo determinado concluyen en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, como lo indica el artículo 1599 eiusdem. Así, al vencimiento de la prórroga convencional de seis (6) meses, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo la misma el 15/05/2009.

Si al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se presume renovado el contrato y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, según lo previsto en las normas de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

En tal sentido, visto que al vencimiento de la prórroga legal ocurrido el 15/05/2009, el arrendatario se quedó ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, pues no hay prueba alguna en contrario que desvirtúe dicha presunción a favor del arrendatario, se tiene como renovado el mismo pero con los efectos de los contratos hechos sin determinación de tiempo, esto es, que a pesar que la relación arrendaticia nació a tiempo determinado, vistas la conductas asumida por las partes, el mismo se indeterminó en virtud de la tacita reconducción.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Francisco carrasqueño López, en el expediente Nº 04-1845, estableció:

“El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano: G.H., en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.J.L.C., interpuso su demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Al respeto, es necesario precisar que la Resolución de contrato se exige, sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando la resolución por alguna de las causales que exige la Ley, tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la resolución o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, la resolución de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando:

i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella y,

ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación, por lo que no era posible que el demandante solicitara la resolución del contrato de arrendamiento, ya que la única vía para solicitarlo lo era sobre un contrato con determinación de tiempo de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siendo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no puede ser la vía, la resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la norma que rige la determinación e indeterminación.

Por todo lo anteriormente expuesto, considera este juzgador, que las pretensiones que puede ejercer el arrendador, de acuerdo al artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede estar referida a la resolución del contrato, toda vez que, cuando se invoca alguna de las causales taxativas del citado artículo, sólo puede estar referida al desalojo. Mientras que el juez no puede cambiar la calificación jurídica invocada por las partes sin violentar el derecho a la defensa y el debido proceso, muy a pesar que las partes hubieren pactado que ante el incumplimiento de parte del arrendatario de alguna obligación, daría el derecho a solicitar la resolución del contrato.

Siendo así, demostrado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte ha debido incoar una pretensión de desalojo, al haber alegado el incumplimiento de cláusula por falta de pago de los servicios públicos o de la necesidad de ocupar el inmueble y no el de resolución como lo hizo, dado que siendo un contrato a tiempo indeterminado y ante la presencia de una causal de desalojo esa debe ser la petición y no la resolutoria.

DISPOSITIVA:

En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara IMPROCEDENTE la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado: G.H., en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano: R.J.L.C., contra el ciudadano: A.M.R., todos ut supra identificados, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación Familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19 N° 861, de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas.

SEGUNDO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.

CUARTO

No se ordena notificar a las partes, por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso previsto en la ley.

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada. Firmada y Sellada en la Sala del despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en Barinas a los Dos (02) días del mes de Mayo de 2011. Años 200° de Independencia y 152° de la Federación.

Juez Provisorio del Juzgado Primero del

Municipio Barinas del Estado Barinas

Abg. O.E.Z.A.

La Secretaria, Titular

Abg. G.T.M.M.

En la misma fecha se publicó y registró siendo las 2:00 pm el fallo que antecede.

La Secretaria, Titular

EXP. N° 10-5674

OEZA/GTMM/jam