Decisión nº PJ0172006000134 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar de Bolivar, de 15 de Noviembre de 2006

1. - ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:

En fecha 13 de abril de 2005, fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), demanda de Cumplimiento de Contrato de Venta Verbal intentada por el ciudadano J.E.M.J., asistido en este juicio por J.Á.S.R. contra R.R.C.M..-

1.1. PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora en su escrito: “Que en fecha 27 de octubre de 1998, celebró convención verbal de venta futura de un inmueble de la propiedad del ciudadano R.R.C.M.. Que el referido negocio jurídico verbal consistió en la entrega para esa misma fecha sin contraprestación alguna, mediante mecanismo de venta de un vehículo clase camioneta, tipo Sport Wagon, propiedad de la comunidad concubinaria sostenida entre su persona y la ciudadana Y.B.T.. Que una vez entregado el referido vehículo los ciudadanos R.R.C.M. y J.M.J. se comprometieron a cumplir con las siguientes cargas contractuales futuras: 1.) a firmar ambas partes como un mecanismo de estabilidad legal, un contrato de arrendamiento el cual comenzaría su vigencia en fecha 20 de enero de 1999, el cual tenía como objetivo legal, proteger la inversión de construcción que realizaría en futuro el ciudadano J.M.J.; y así poder esperar hasta tanto se formalizara la venta definitiva del inmueble antes señalado; 2.) firmar notarialmente documento de opción a compra del inmueble antes prenombrado en fecha 13 de junio de 2003, para así proteger y reconocer en derecho la entrega del vehículo de fecha 27 de octubre de 1998; y 3.) a levantar titulo supletorio de propiedad sobre las bienhechurías a los efectos de proteger la cuantiosa inversión realizada por su persona. Que en fecha 20 de enero de 1999 para dar cumplimiento al primer acuerdo verbal, se suscribió entre ambas partes, contrato de arrendamiento por un término de duración de cinco (5) años, sobre el inmueble ubicado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui, Parroquia Catedral de Ciudad Bolívar, el cual estaría sujeto desde ese mismo momento a una venta futura, en donde entre otras cosas debía pagar los cánones de arrendamiento fijados, hasta tanto se realizara la venta definitiva del inmueble antes señalado. Que el canon fijado fue en la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,oo) mensuales, hasta el 31 de enero de 2004, que dicho canon de arrendamiento estaría vigente hasta tanto se realizara la inversión de mejora del edificio comercial, que dicha información riega en el instrumento arrendaticio. Que con el mejor sentido de voluntad y buena fe comercial, comenzó a remodelar el edificio antes señalado, transformándolo en su totalidad logrando construir 48 nuevos locales comerciales, en un lapso no mayor de dos (2) años, en el cual invirtió con el único objeto de comprar el edificio seiscientos millones de bolívares (Bs. 600.000.000,oo). Que en fecha 13 de junio de 2003 se entrevistó con el ciudadano R.R.C.M. a los efectos de dar cumplimiento a la celebración del contrato de opción a compra ya convenido para esa fecha, trasladándose ambos a la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar para efectos de la firme y otorgamiento del referido instrumento, engendrándose una conducta abstrusa y farragosa por parte del ciudadano R.R.C.M., consistente a negarse de plano, una vez que él habría firmado el documento de opción a compra. Que el referido contrato de opción a compra, comportaba y contenía de forma expresa todas las condiciones contractuales estipuladas en el contrato verbal de fecha 27 de octubre de 1998, garantizando éste, la estabilidad de la inversión realizada por parte de su persona y fijando la fecha definitiva de la venta del inmueble tantas veces cuestionado. Que desde la fecha 13 de junio de 2003 conversó con el ciudadano R.R.C.M. para que le explicara las circunstancias que suscitaron la negativa a firmar el instrumento de fecha 13 de junio de 2003, afirmándole el mismo que su palabra era un documento y que no era necesario firmar esa opción a compra, ya que él le garantizaba que en fecha tres (3) de noviembre de 2003, le vendería el referido edificio conforme a las condiciones acordadas en la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo). Que buscó al ciudadano R.R.C.M. en la fecha antes señalada para que honrara su compromiso y no tuvo manera de localizarlo, encontrándose en la circunstancia que pasada la fecha para la venta el ciudadano R.R.C.M., lo mantenía engañado, esperanzado y preocupado, por no quererle firmar ningún tipo de instrumento que garantice sus derechos y la inversión que realizó. Que demanda al ciudadano R.R.C. para que cumpla voluntariamente con los términos del contrato señalado, en el sentido de que le venda el referido inmueble, tipo edificio antes señalado, o a ello sea condenado por el Tribunal a entregar o convenir en los siguientes términos: Primero: en el cumplimiento del contrato de venta verbal de fecha 27 de noviembre de 2003 y 13 de junio del mismo año, relativo a la venta futura del inmueble tipo edificio, ubicado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui de Ciudad Bolívar. Segundo: en el pago de las costas y honorarios profesionales. Tercero: la indexación judicial.

1.2. DE LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA:

Por auto de fecha 10 de mayo de 2005, el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circuito Judicial, admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro del plazo de veinte (20) días de despacho, contados a partir del día siguiente a la fecha de la consignación de la constancia de su citación en el expediente respectivo, a fin de que diera contestación a la demanda.

1.3. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

El día 23 de septiembre de 2005 el ciudadano J.R.N., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada ciudadano R.R.C.M., presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera: “Que niega y contradice la demanda de cumplimiento de oferta verbal de venta incoada en contra de su mandante en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos que se exponen en el libelo como en el derecho que se pretende invocar. Que niega y rechaza por incierto que su representado hubiese ofertado en forma verbal o escrito al actor, la venta del inmueble de su propiedad ubicado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui, zona urbana de esta ciudad, integrado por una parcela de terreno y el edifico sobre ella construido por la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00). Que niega y rechaza por incierto que su poderdante hubiese convenido con el actor en suscribir en primer término, un contrato de opción de compra del inmueble citado anteriormente por el precio señalado, para luego celebrar el contrato de venta definitiva del inmueble por idéntico valor. Que impugna el avalúo que consignara el actor con el libelo marcado “A3”. Que impugna el titulo supletorio evacuado por el actor sobre el inmueble propiedad de su patrocinado. Que niega y rechaza que su mandante haya tenido conocimiento o haya autorizado la redacción del documento llamado por el actor “Único”. Niega que su mandante se haya negado a suscribir ese documento, que no es otra cosa que un ardid manipulador del accionante para pretender la existencia de una promesa de venta inexistente, que no surte efecto jurídico alguno contra su patrocinado, quien nunca tuvo ni tiene la intención de vender el inmueble al precio que sea.. Que impugna el justificativo de testigos por ser una prueba preconstituida que también escapa al control de la prueba por parte de su representado. Que niega y rechaza el pretendido pago de costas procesales. Que niega la corrección monetaria que peticiona el demandante. Que impugna por insuficiente la cuantía estimada por el demandante, ratificándole el hecho ya alegado de que la cuantía del presente juicio, es de por lo menos ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00) monto que se pretende pagar por el inmueble de su representado, ya que su valor excede sobradamente dicha cantidad”.

1.4. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS:

 Parte Actora:

 Capitulo I: Reprodujo el mérito favorable de autos en especial, el merito que se desprende de la copia certificada del contrato de arrendamiento que tiene suscrito el actor con la parte demandada; el merito que se desprende del documento de compra-venta debidamente autenticado en fecha 27 de Octubre de 1998, bajo el No. 81, tomo 70, llevados por la Notaría Publica Primera de Ciudad Bolívar, sobre el vehículo Modelo Gran Blazer, Color Verde, Camioneta, suscrito entre la concubina del actor Y.V.T. y el ciudadano R.R.C.M..

 Capitulo II: Promovió prueba de experticia, a los fines de que sea acreditado: La características del terreno; Las características generales del Edificio ya terminado y construido por el actor y el precio de las construcciones efectuadas por el actor.

 Capitulo III: Promovió prueba de testigos, a los fines de ratificar el Justificativo Notarial evacuado por la Notaria Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 18/11/2004, a los ciudadanos: EUCEL RAFAEL CONDALE RODRIGUEZ, J.D.H.V.. A los ciudadanos: F.I.Z. y M.R., a los fines de que ratifiquen Justificativo Judicial, evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil, mercantil, agrario y transito de Ciudad Bolívar, de fecha 03/03/ 2004. A los ciudadanos: P.A. ZEPEDA ZEA, E.J. DURAN, BERNAL SEGUNDO ZABALA DURAN, C.G. DE BOCARRUIDO, H.E. CANDURIN GUTIERREZ y L.C.M.V., a los fines de que prueben las condiciones para realizar la construcción.

 Capitulo IV: Promovió Prueba de Posiciones Juradas, a los fines de que el ciudadano R.R.C.M., absuelva las posiciones juradas que el actor le formulare en su oportunidad.

 Parte demandada:

 Capitulo I: Promovió Inspección Judicial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitando el traslado y constitución del Tribunal, en la sede del inmueble ubicado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui, Casco urbano de Ciudad Bolívar.

 Capitulo II: Promovió prueba de experticia, con el objeto de establecer el valor en el mercado inmobiliario, del inmueble ubicado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui, Casco urbano de Ciudad Bolívar.

 Capitulo III: Promovió documento a titulo de documento privado, emanado de terceros, de fecha 14-06-05, suscrita por los inquilinos o subarrendatarios del demandante, donde patentizan una serie de irregularidades tanto de construcción como de servicios en los locales comerciales que detenta.

 Promovió documento privado, comunicación de fecha 12-10-05, enviada a la empresa Elebol, solicitándose información sobre el monto de la eventual deuda que mantiene el inmueble arrendado, así como también la existencia o no de tomas ilegales que pudiese poner en riesgo la integridad del inmueble y de sus ocupantes, en caso de siniestro.

 Promovió Prueba de Informe, conforme al contenido del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.-

 Promovió las testimoniales del los ciudadanos: MADERVA BRITO, T.S., RAFAEL FREITES, ROSA VARGAS, ISMAEL MAITA, IRENE CEDEÑO, NEHOMAR RAMOS, MARLEN SOSA, M.P., M.G., MUI JI, D.G., LADELIS GRANADO, N.V., SIXTA VARGAS, DUBERLIS MEDINA, JAIRO SUAREZ, JURIRY PINTO Y F.G..

1.5. DE LOS INFORMES EN PRIMERS INSTANCIA:

-Ambas partes hicieron uso de tal derecho en su oportunidad.-

1.6. DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA:

En fecha diecisiete (17) de mayo de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado B.A.J. en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por J.E.M.J. contra R.R.C.M.. En consecuencia, ordena al demandado R.R.C.M. que concluya el contrato de venta tal cual convino con el hoy accionante, recayendo el contrato sobre el inmueble ubicado en el Paseo Orinoco cruce con calle Anzoátegui, cuyos linderos son: Norte: En veinticinco metros con el Paseo Orinoco (25 mts); Sur: En veinticuatro metros y veinte centímetros (24,20 mts) con inmueble comercial que pertenece o perteneció al ciudadano R.C.M.; Este: En cincuenta y dos metros con Calle Anzoátegui (52 mts); y Oeste: En cincuenta y dos metros (52 mts), con inmuebles donde funcionan o funcionaron los fondos de comercio “Cervecería La Playa y Hotel Panamericano”.

1.7. DE LA APELACIÓN:

En fecha 13 de junio de 2006, el Abog. J.R.N., en su carácter acreditado en autos, apela a la anterior decisión dictada por el Tribunal A-quo y, por auto de fecha 15 de junio de 2006, el Tribunal de la causa, oye la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el presente expediente a este Tribunal de Alzada.

1.8. DE LAS ACTUACIONES EN LA ALZADA:

Por auto de fecha 19 de Junio de 2006, se dio por recibido el presente expediente, dándole entrada de conformidad con lo artículo 517 y 519 de Código de Procedimiento Civil. Sólo la parte demandada presentó los informes.

S E G U N D O:

Cumplido con los trámites procedimentales este Tribunal pasa a delimitar el eje del asunto

El eje principal de la presente acción versa sobre la demanda interpuesta por J.E.M. JIMENEZ contra el ciudadano R.R.C.M. , cuya pretensión es el cumplimiento de una promesa verbal de venta de un inmueble ubicado en el Paseo Orinoco cruce con calle Anzoátegui conforme con el cual el demandado se comprometía a vender a futuro el referido inmueble por un precio de ciento cincuenta millones de Bolívares.

Perfeccionada la citación del demandado en fecha 14 de junio de 2005 mediante la consignación de sus apoderados judiciales de un poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, el 6 de julio de 2005 la parte demandada planteó formalmente la cuestión previa de incompetencia por el valor de la demanda del Juzgado de Municipio ante el cual se tramitaba la pretensión del accionante. El 26 de julio de 2005 el Juzgado Primero del Municipio Heres declaró con lugar la cuestión previa opuesta ordenando el envío del expediente a un Tribunal de Primera Instancia, donde sustanciado y llegada la oportunidad para dictar sentencia declaró CON LUGAR la demanda. Contra dicha sentencia la parte demandada ejerció recurso de apelación, señalando en su escrito de informes presentados por ante esta Alzada lo siguiente:

“…Revisadas las actuaciones por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en fecha 22-09-2005 tuvo lugar la contestación de la demanda, donde mi representado por intermedio de sus apoderados constituidos negó rechazó la demanda en toda y cada una de sus partes, desconoció los documentos aportados por el demandante, de manera especial tanto la Experticia extralitem realizada sobre el inmueble propiedad de mi patrocinado, como el documento autenticado solo en lo que respecta a la firma del otorgante J.E.M. ante la Notaría pública Segundo de Ciudad Bolívar, anotado bajo el nro. 16, Tomo 31, fechado 13-06-03 no suscrito por mi mandante, pues éste nunca estuvo interesado en vender el inmueble al accionante y mucho menos por ese precio. También se cuestionó el valor de lo litigado debía ser el monto que resultare de la Experticia que habría de hacerse en el juicio, la cual debía establecer el valor real del inmueble. Se aceptó en la contestación el hecho no controvertido, que entre actor y demandado, sólo existía una relación contractual arrendaticia, derivada de un contrato de arrendamiento a termino fijo celebrado entre ambos, que tuvo por objeto el inmueble que el actor pretende que mi mandante le venda por la exigua cantidad que él fije, contrato arrendaticio este, donde ambas partes estipularon la posibilidad de que el arrendatario (hoy actor) hiciera por su propia cuenta y con sus propios elementos unos locales para comercio, los destinara al sub-arriendo y cobrarse sus alquileres, construcción tal que parcialmente ejecutó, sub-arrendado todos los locales y cobrando sus arriendos, que por cierto la sumatoria de ellos excede sobradamente el canon mensual que cancela a mi mandante, lo que ciertamente compensa la inversión realizada.

También el actor alegó en su demanda que la venta de un vehículo realizada por una ciudadana a quien la representación judicial del actor tilda de concubina de su cliente, contenido en el documento autenticado ante la citada Notaría Pública Segunda de Ciudad bolívar, acompañado en copia certificada, no era tal venta, sino que el valor del vehículo traspasado a mi mandante, era para imputarlo al precio de venta del inmueble objeto de la supuesta y tantas veces negada oferta verbal, tal alegato la parte actora intentó probarlo por medio de la simple lectura del segundo aparte del artículo 1.387 del Código Civil, cuyo texto me permito transcribir:… Lo cual ya de por sí, imposibilita la testimonial pretendida para demostrar hechos distintos a los contenidos en el documento de venta del vehículo, que simplemente fue eso: Una venta pura y simple de contrato, de un vehículo cancelado en su justo valor de mercado.

En la oportunidad procesal probatoria, la parte actora ratificó la documentación aportada, al igual que solicitó tanto la comparencia de los testigos de los justificativos anexados, como de otros testigos, así como también la prueba de Posiciones Juradas que no llegó a realizarse por falta de actividad del demandante en citar a mi patrocinado y la Experticia sobre el inmueble comentado. Por la parte que represento se promovió documental y testifical cuya admisión fue negada por el Tribunal, así como también se promovió Experticia sobre el inmueble con el objeto de determinar su valor y por ende el monto o valor de la pretensión. Como quiera que ambas partes solicitamos Experticia sobre el mismo inmueble, aunque en diferentes ópticas ya que la del actor estaba referida a los locales y la nuestra al valor del área o superficie de terreno y el galpón comercial sobre edificado, se convino entonces que un mismo grupo de expertos realizarse ambas experticias, cuestión que efectivamente así sucedió, constando en autos la consignación del informe suscrito por los expertos abarcando los objetos propios de cada parte. En Capitulo aparte se tratará las resultas de la prueba pericial y sus incidencias dentro de este procedimiento.

Referente a la prueba testifical, tanto la contenida en los dos distintos justificativos como a los restantes testigos promovidos en abultado numero, mas declarados en una mínima expresión de los mismos, los cuales constituyen si se quiere el único medio probatorio del cual pretende valerse el demandante para probar la existencia del supuesto y negado ofrecimiento de venta por Bs. 150.000.000.00 del inmueble tantas veces citado, se hace necesario en primer término invocar el encabezamiento del artículo 1.387 del Código Civil, el cual preceptúa.. Realmente cualquier otro comentario al respecto, sobra. Sin embargo, aun evidente como es la imposibilidad de demostrar mediante la prueba testifical la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o extinguirla…

Finalmente la EXPERTICIA practicada sobre el inmueble incluyendo tanto la PARCELA DE TERRENO como el GALPON sobre ella construida, excluyendo cualquier otro valor agregado, como sería el caso del valor comercial por su ubicación, referencia perfectamente ajustada al caso de inmuebles en zonas densamente comerciales, como el del caso que nos ocupa, arrojó por una parte la suma de Bs. 371.580.471.06 como valor del GALPON y por la otra la cantidad de Bs. 722.101.518.32 por valor del TERRENO excluyéndose también el valor de las bienhechurìas que alega el actor haber construido (Bs. 486.606.518.32) nos da un total de valor real de inmueble con las excepciones ya indicadas, por el orden de UN MILLARDO NOVENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 1.093.681.989.40) por lo que resultaría verdaderamente absurdo pensar siquiera que mi mandante haya ofrecido ese bien con el valor indicado, al demandante por la suma que este alega en su demanda.

No obstante lo anterior, el Juez del mérito en fecha 17 de mayo del 2006 dictó sentencia definitiva declarando con lugar la pretensión del accionante, tomando como elemento de convicción el hecho de considerar que el contrato de arrendamiento suscrito entre mi mandante y el actor, era una mixtura entre obras y arrendamiento que por lo cuantiosos de las inversiones y el lapso de cinco (5) años del mismo, eran razones suficientes para darle carácter de verosimilitud a la pretensión del demandante, absteniéndose por supuesto de analizar la autorización dada al actor por mi mandante para que subarrendase por igual periodo, independientemente del monto de estos canones de subarriendo; aunado ello al hecho de la cláusula de Oferta que el contrato contiene, solo para el caso que mi mandante decidiere enajenar su inmueble, concatenado ello al dicho de tres (3) testigos cuestionados, imprecisos e inverosímiles, como es el caso de asegurar haber escuchado la oferta de un inmueble a construir cuando de autos se desprende , mediante prueba pericial no cuestionado por ambas partes, que el inmueble tiene más cincuenta (50) años de construido. Pasando encima dicha sentencia, incluso por hecho el probado del valor relativo del inmueble determinado mediante Prueba pericial la cual arrojo más de UN MILLARDO el valor de galpón e inmueble, excluyendo a cualquier otro valor agregado, como sería el caso del valor comercial por ubicación de inmueble en referencia,.

T E R C E R O:

Planteada así la litis este Tribunal antes de pasar a resolver el fondo del asunto debe acotar, en cuanto a la oportunidad para dar contestación cuando se ha declarado CON LUGAR la cuestión previa de incompetencia por el valor de la demanda, según el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil.

Este Tribunal comparte plenamente el criterio asumido por el Juzgador A-quo al considerar válidamente presentada la contestación de la demanda, que fue consignada con antelación al inició del plazo establecido en el artículo 75 supra.

Así, resulta oportuno analizar el contenido del articulado de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que en ella se consagra como un derecho fundamental la tutela judicial efectiva, que deviene en la posibilidad otorgada a los ciudadanos, no sólo de acudir ante los órganos de administración de justicia, sino a que esta sea dispensada de forma expedita y transparente, lo cual conlleva a que el proceso se implemente como un medio para alcanzar la justicia, razón por la que debe transitarse limpio de complicaciones de engorrosos trámites y libre de formalismos inútiles. Así puede evidenciarse que el texto de los artículos 26 y 257 de la Constitución. También consagra el Texto Constitucional dentro del Título correspondiente a los derechos humanos, el derecho a la defensa y al debido proceso, incluidos estos en el artículo 49, medios o instrumentos que deben reunir las garantías necesarias para que la vía jurisdiccional cumpla eficientemente con el ejercicio de la tutela efectiva.

Este Juzgador siguiendo el criterio sustentado sobre el asunto de la actuaciones procesales en comentario sostenido por la Sala Constitucional y por la Sala de Casación Civil del M.T., según el cual deben tenerse como validamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta Superioridad que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde está interesado el orden público y por que garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces, estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente, el acto procesal de la contestación de la demanda, bien en el caso del juicio ordinario en el que la norma procesal señala un lapso de veinte días para que se efectúe dicho acto.

En conclusión en consideración y en acatamiento a la norma constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales y habiendo estimado esta Superioridad que el hecho de que el demandado consigne su contestación a la demanda el mismo antes de comenzar a computarse el lapso establecido en el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil, debe entenderse que realmente estaba abocado a atender el juicio, vale decir, que su intención de ejercer su defensa queda patentizada con esta conducta, igualmente es procedente acotar que de ocurrir la situación analizada, el acto habrá alcanzado el fin para el cual estaba programado; razón por la que no es posible ni puede estimarse como garantía del derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado y condenarlo a la pretensión del accionante, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada.-

C U A R TO:

Dilucidado el punto anterior, este Juzgador pasa a revisar el material probatorio aportados por ambas partes para verificar la veracidad de los hechos alegados.

La parte actora con el libelo:

1- Acompañó un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA en copia certificada, Marcado “UNICO, inserto a los folios 40 y 41 notariado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 03 de junio del 2003, donde se evidencia la no suscripción por parte del demandado R.C. ni tampoco la suscripción del mismo documento como tal, en consecuencia siendo una prueba preconstituida sin firma de la parte contraria no puede ser valorado para que produzca en autos algún efecto jurídico, en el sentido de que es evidente de que cualquier persona puede presentar un documento para su autenticación en las oficinas notariales respectivas y el mismo ser tramitado conforme a la Ley sin autorización de algunas de las partes involucrado en dicho documento, el cual, solo surte efecto si es firmado por todas las partes involucrada en dicho documento para que el Notario respectivo de fe pública de la autenticidad del mismo, en tal sentido, es jurídicamente ilógico pensar que la simple presentación de documentos ante los órganos notariales pueda constituir un medio de prueba capaz de evidenciar, la existencia del contrato allí contenido en el expediente a los folios 40 y 41; Por tales razones este Tribunal desecha dicho instrumento; y así se declara.-

En lo tocante a Titulo Supletorio acompaño al libelo, inserto del folio 28 al 39 expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a nombre del ciudadano J.E.M. JIMENEZ de fecha 03 de marzo del 2004 y Justificativo de testigos insertos del folio 75 al 81, de los ciudadanos EUSEL RAFAEL DONDALE RODRIGUEZ y J.D.H.V., promovidos también en el capítulo III del escrito de pruebas insertos a los folios 206 al 208. Dicho instrumento en la oportunidad de promover prueba, el accionante en su escrito de pruebas Capitulo III promovió la prueba de testigos para que los ciudadanos F.I.Z. y M.R., comparecieran al tribunal a ratificar sus declaraciones. Dicho medio probatorio a pesar de haber sido admitido los testigos no comparecieron a dicho acto siendo declarado desierto el mismo, tal como consta a los folios 4 y 5 de la segunda pieza de este expediente. En tal sentido este Juzgador desecha dichos justificativos, al no haber sido ratificados en juicio; y así se declara.-

En lo que respecta al documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar bajo el nro. 81, Tomo 70 de fecha 27 de Octubre de 1998, contentivo de la venta pura y simple de un vehículo que hiciere la ciudadana Y.B.T. al ciudadano R.R.C. M, cuyas características son: Marca: Chevrolet, Año: 1996, Modelo: Grand Blazer; Color: Verde, Clase: Camioneta; Tipo Sport Wagon; uso: Particular; Serial Motor: 9TV301374; Serial Carrocería: 8ZNEC13R9TV301374; Placas: FBA-09E. Este instrumento público sólo demuestra la venta pura y simple, además de ser un tercero ajeno al proceso, pues la simple alegación del actor de ser la vendedora su concubina no basta a este sentenciador, por cuanto dicha relación debe estar demostrada por medio de pruebas idóneas y pertinentes para ello, por lo que dicho documento nada aporta al proceso a favor de las alegaciones del actor. y así se declara.-

Ahora bien, el tanta veces mencionado contrato de arrendamiento debidamente autenticado anexo al libelo e inserto del folio 43 al 46, el cual por ser un documento público no impugnado conserva su valor probatorio, quedando demostrado los siguientes hechos:

1) Que el demandante arrendó a su contraparte el inmueble descrito en la narrativa de este fallo por un lapso de cinco años vigente hasta el 31 de enero de 2004, prorrogable dicho término por voluntad expresa de las partes.

2) Que serían de cuenta del inquilino además de los gastos por reparaciones y mejoras, los inherentes al anteproyecto, proyecto, costos, financiamiento, cancelación, ejecución y terminación de las mejoras y bienhechurìas efectuadas al inmueble y la obtención de los permisos requeridos.

3) Que en su cláusula DECIMA NOVENA señala: “ EL ARRENDATARIO se compromete a ejecutar y concluir el proyecto de construcción de los treinta y ocho (38) locales comerciales nuevos destinados al sub-arrendamiento en dos (2) plantas, más dos (2) locales comerciales en la planta Baja, con materiales de optima calidad y acabado de primera, en un plazo de dos (2) años, contados a partir del día 01 de febrero de 1999 asimismo las instalaciones de los equipos y accesorios del sistema de aire acondicionado y demás equipos e instalaciones que permitan el uso a plenitud de este Centro Comercial. El incumplimiento de lo aquí expuesto dará derecho a EL ARRENDADOR de considerar resuelto el contrato definitivo, sin que esto sea limitativo en cuanto a los daños y perjuicios exigibles a EL ARRENDATARIO por parte de el ARRENDADOR. Todo lo ejecutado y avanzado en la construcción de los locales comerciales hasta esa fecha, quedará en beneficio de El ARRENDADOR, sin indemnización de ninguna clase tanto para el ARRENDATARIO NI PARA LOS SUB-ARRENDATARIOS. Lo que significa que el inquilino debió construir treinta y ocho locales comerciales nuevos destinados al subarrendamiento en dos plantas, más dos locales comerciales en planta baja, con materiales de óptima calidad y acabados de primera, sin promesa alguna de venta.

4) Que el inquilino debía correr con la instalación de los equipos y accesorios del sistema de aire acondicionado y demás equipos e instalaciones que permitieran el uso a plenitud del Centro Comercial.

5) Que el arrendatario debía instalar a sus expensas un banco de transformadores para ampliar la capacidad de consumo eléctrico del inmueble, aire acondicionado industrial, ductos, techo raso decorativo, instalaciones de aguas blancas y aguas negras y de lluvia, instalaciones de cableados y acometidas eléctricas.

6) Que el canon de arrendamiento mensual fue fijado en un principio en la suma de un millón cien mil Bolívares.

7) Que las bienhechurìas y mejoras descritas quedarían en beneficio del arrendador sin indemnización alguna.

Y para finalizar en cláusula Vigésima Tercera, lo que se plantea es el sagrado derecho de preferencia que tiene el inquilino (hoy actor) tanto legal como contractual, es decir, que el hoy demandado está bajo la obligación de dar con carácter preferente el inmueble arrendado en caso de que pretenda vender el mismo, pero ello no involucra bajo ningún aspecto, un compromiso de venta alegado por el actor, pues la cláusula es clara al señalar que esto sería posible en caso de que el hoy demandado decidiera vender el inmueble.

Se encuentra evidentemente claro que del contexto del contrato de arrendamiento no se desprende ninguna promesa de venta futura que el demandado hiciere al actor; y asì se declara.-

En cuanto a la prueba testimonial, es de saber que la misma resulta inadmisible cuando se dirige a probar lo contrario de una convención contenida en documento público o privados, o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, y que solo resulta admisible cuando de conformidad con el artículo 1.392 del Código Civil, exista un principio de prueba por escrito o el asunto sea materia mercantil. En cuando a la prueba por escrito, no existe, ya que del documento que podría deducirse este principio de la prueba por escrito, ya fue desechado por haberse considerado una prueba preconstituida por la parte actora. Y con respecto a si el caso es mercantil, de las actas procesales no se desprende que las partes sean personas jurídicas Vrg. S.R.L. o C.A para deducir que la presunta conversión sea calificada como mercantil, por consiguiente, este Juzgador desecha las testimoniales promovidos por la parte actora; y asì se declara.-

En lo tocante a la Experticia promovida por la actora inserta a los folios 13 al 80 de la segunda pieza, donde los expertos luego de calcular el valor de acuerdo a sus características, clase y estado de conservación y basándose en los precios de referencia de los materiales de construcción indicados en publicaciones especializadas. En cuanto a las construcciones existentes señalaron:

…Galpones: sobre la parcela de terreno se encuentra un (01) galpón de dos (2) naves, de aproximadamente unos cincuenta y un (51) años de construido, cuyas características tanto constructivas como arquitectónica…

“…bienhechurìas o Mejoras construidas dentro de los Galpones: Dentro del galpón construido por las dos naces y limitados por las paredes perimetrales se encuentran una serie de locales comerciales, galería y minitiendas de aproximadamente cinco (5) años de construidos, cuyas características tanto constructivas como arquitectónicas…son de buena calidad.

.. estimaron que el valor de las construcciones dentro del galpón en la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS(Bs. 468.606.462.85)..

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Este Juzgador valora dicha experticia quedando demostrado con la misma la existencia y construcción de los locales comerciales a los cuales quedó comprometido en el contrato de arrendamiento y el valor del inmueble.-

En cuanto al material probatorio aportado por la parte demandada se advierte que de las admitidas la prueba de inspección judicial no llegó a evacuarse en tanto que la experticia, por ser común a la promovida por el demandante, fue evacuada en conjunto habiéndose valorado ya su mérito probatorio en orden a determinar el valor del inmueble fijado en UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS.

En lo que respecta a las documentales marcada “A” y “B”, la prueba de informes y testimonial promovidas por la parte demandada en el lapso probatorio, las mismas no fueron admitida y contra dicho auto no se ejerció recurso de apelación alguno.

Finalmente observa este Juzgador, que la pretensión del actor es el cumplimiento del contrato verbal de fecha 27 de noviembre del año 2003 y 13 de junio del mismo año, relativo a la venta futura del inmueble descrito en el libelo por la venta de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLVIARES (Bs. 150.000.000.00), no obstante, no consta en autos la existencia de la prueba de que el actor tratándose de un juicio de cumplimiento de contrato haya cumplido con el pago de la referida cantidad, pues el primer requisito al accionar por cumplimiento de contrato es que el actor demuestre haber cumplido con su parte de obligación y habiendo sido alegado por el mismo, debió presentar prueba que para esa fecha 27-11-2003 cumplió con su obligación o realizó oferta real a favor del demandado para demostrar haber cumplido con su parte de la obligación contenida en la presunta convención, de no ser así es imposible exigir el cumplimiento de una promesa contenida en un documento preconstituido por el mismo actor o si hubiese existido el contrato.

Es evidente que el principio de contrato Ley está muy lejos, por tanto de constituir una banalidad. Por una parte sirve de fundamento a la ejecución forzosa del deudor, pero por otra nos enseña además que, una vez que los contratantes han fijado libre y autónomamente el contenido del contrato, éste es intangible y no puede ser modificado ni revocado sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la Ley. Por ello al celebrar el contrato las partes han debido pensar todas sus consecuencias y riesgos. Si alguna de ellas contrató con ligerezas, si le faltó perspicacia, no tendrá ante quien quejarse; pues el Juez no tiene poder para modificar la Ley que las partes se dieron, así como no lo tiene para modificar la ley propiamente dicha. Ésta es una consecuencia de la misma organización de los poderes públicos que niega al juez todo papel creador en la producción de las normas jurídicas. Tal función es, en efecto, exclusiva del legislador y, en el orden jurídico privado, de la autonomía de la voluntad de las partes.

Es por ello, que el Juez, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para algunas de la partes.

Asi las cosas, toda obligación contractual válida debe generar necesariamente su cumplimiento. Este no es más que su ejecución constitutiva de un deber jurídico para el obligado, tratándose de que las obligaciones asumidas por ambos contratantes deben ser cumplidas exactamente como han sido contraídas.

Ahora bien para solicitar la ejecución del contrato, surge su efecto esencial cual es el cumplimiento de la obligación por parte del solicitante, Tal cumplimiento produce dos situaciones interesantes a saber en este caso, el inquilino en cumplir pagando el supuesto precio convenido para la venta, en tanto que el propietario del inmueble, queda con el deber de cumplir con la promesa de venta futura supuestamente ofrecida, si existiese la prueba del contrato.

Y si el anterior proceso voluntario no ocurre, en cuanto a que los contratantes cumplan sus respectivas obligaciones, la parte afectada por el incumplimiento de la otra no puede legalmente solicitar el cumplimiento, en forma unilateral, si no ha cumplido con su obligación contraída en el contrato. Por lo que mal puede pretender el actor solicitar que se condene al demandado al cumplimiento de una presunta convención si el mismo no dio cumplimiento a la presunta convención.

D I S P O S I T I V A

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por J.E.M.J. CONTRA R.R.C.M.. Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 17 de mayo del 2006 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T. delP.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar a los QUINCE del mes de NOVIEMBRE del año dos mil seis. Años. 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

ABOG. J.F.H.O.

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA CÓRDOVA DE MOSQUEDA

La anterior sentencia fue publicada e el día de hoy previo anuncio de Ley a las dos de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABOG. NUBIA CORDOVA DE MOSQUEDA

EXP NRO. FP02-R-2006-000198 (6832)

Resolución nro. PJ0172006000134