Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de Portuguesa, de 2 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.

CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

ACARIGUA

202º y 154º

Asunto: Expediente Nº 3.055.

I

PARTE DEMANDANTE: JIAN LIANG ZHENG y MEIYUN ZHENG, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad No. V-24.588.343 y V-25.652.681, en ese mismo orden, cónyuges, ambos domiciliados en la Avenida 2 con calle 6, Edificio “Álvarez”, Planta Baja, frente a la Plaza Bolívar de la Población de “La Misión”, Parroquia Canelones en jurisdicción del Municipio Turen del Estado Portuguesa.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: MARLUIN T.R., titular de la Cédula de Identidad N° V-8.600.335, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.731, domiciliado en la Avenida 32 entre Calles 31 y 32, Edificio “Negro Primero”, Primer Piso, Oficina 2-B de la ciudad de Acarigua, jurisdicción del Municipio Páez del Estado Portuguesa.

PARTE DEMANDADA: V.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.677.922, con domicilio en la población de “La Misión”, Parroquia Canelones del Municipio Turén del Estado Portuguesa.

APODERADO JUDICIAL DEL PARTE DEMANDADO: J.S.S., titular de la Cédula de Identidad N° V-5.366.123, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.239.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II

Determinación Preliminar de la Causa

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 08 de Enero de 2.013, por el abogado J.S.S., en su carácter de apoderado judicial del demandado V.J.B. (folio 215), contra la sentencia dictada en fecha 21 de Diciembre de 2.012 por el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos JIAN LIANG ZHENG y MAIYUN ZHENG, representado por su apoderado judicial MARLUIN T.R., en contra del ciudadano V.B..

SEGUNDO: Se ordena al demandado ciudadano V.B. a hacer entrega a JIAN LIANG ZHENG y MAIYUN ZHENG, representado por su apoderado judicial, el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja del edificio ALVAREZ, avenida 2 con calle 6, esquina del frente de la Plaza Bolívar, de la Misión Parroquia Canelones, Municipio Turén Estado Portuguesa, que ocupa en su condición de arrendatario, libre de bienes y personas.

TERCERO: Se declaró IMPROCEDENTE el pago de los daños y perjuicios, en la cantidad de Quinientos Bolívares mensuales (Bs. 500,oo) por no estar determinados los daños y perjuicios alegados por el demandante.

CUARTO: Se ordenó al demandado a seguir cancelando los cánones de arrendamiento hasta la definitiva entrega del bien inmueble objeto de la presente causa, debiendo descontarse a tal efecto el dinero que se encuentra en el expediente de consignaciones arrendaticias, que riela ante este juzgado.

QUINTO: No se condenó en costas por cuanto no fueron vencidas totalmente ninguna de las partes

(folios 187 al 213).

III

De las actas procesales se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones:

En fecha 17 de Enero de 2.012, los ciudadanos Jian Liang Zheng y Meiyun Zheng, asistido por el abogado Marluin T.R., presentaron escrito en el que demandan por Desalojo al ciudadano V.B.. Acompañó anexos (folios del 01 al 33).

En fecha 22 de Octubre de 2.012, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado V.B., para que dé contestación a la misma u oponga cuestiones previas, defensa al fondo, según convengan sus intereses, los cuales serán resueltos en la definitiva (folios 32 y 33).

Consta al folio 34 del presente expediente, poder apud acta conferido en fecha 29 de Octubre de 2.012 por los demandantes Jian Liang Zheng y Meiyun Zheng, al abogado Marluin T.R..

El día 07 de Noviembre de 2.012 el demandado V.J.B., asistido de abogado, presentó escrito con anexos mediante el cual dio contestación a la presente demanda y opuso cuestiones previas (folios 40 al 44).

En fecha 12 de Noviembre de 2.012, el demandado V.J.B., confirió poder apud acta al abogado J.S.S. (folio 48).

El día 12 de Noviembre de 2.012 el abogado Marluin T.R., en su carácter de apoderado judicial de los demandantes Jian Liang Zheng y Meiyun Zheng, presentó escrito en el cual rechaza las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (folios 49 al 52).

Corre inserto a los folios 53 y 54 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 12 de Noviembre de 2.012 por el abogado Marluin T.R., en su carácter de apoderado judicial de los demandantes Jian Liang Zheng y Meiyun Zheng. Dichas pruebas fueron admitidas en fecha 14 de Noviembre de 2.012, mediante auto dictado por el a quo (folios 57 y 58).

En fecha 14 de Noviembre de 2.012 el demandado V.J.B., asistido por el abogado J.S.S., presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos (folios 61 y 144). Dichas pruebas fueron admitidas por el a quo en fecha 16 de Noviembre de 2.012 (folio 145).

El día 16 de Noviembre de 2.012 el abogado Marluin T.R., en su carácter de apoderado judicial de los demandantes Jian Liang Zheng y Meiyun Zheng, presentó escrito en el cual impugnó el poder conferido al abogado J.S.S. (folio 146). Impugnación ésta que rechazada por el abogado J.S.S., mediante escrito presentado en fecha 19 de Noviembre de 2.012, así mismo solicitó al Tribunal niegue la evacuación de las posiciones juradas solicitadas (folio 148). Dicha solicitud fue negada por el a quo en fecha 20 de Noviembre de 2.012 (folio 149).

En fecha 21 de Noviembre de 2.012, mediante diligencia realizada por el abogado J.S.S., en su carácter de apoderado del demandado, estando dentro de la oportunidad legal prevista en el articulo 889 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que sean tomados en cuenta en la definitiva, promueve las facturas de pago de los meses de arrendamiento anteriores a la apertura de la consignación arrendaticia que cursa por ante ese Tribunal según nomenclatura N° 235-2012, y de la cual acompañó copia certificada del escrito de promoción de pruebas (folios 150 al 165). Las mismas fueron admitidas por el a quo en esta misma fecha (folio 166).

El día 22 de Noviembre de 2.012, mediante diligencia realizada por el abogado Marluin T.R., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Jian Liang Zheng y Maiyun Zheng, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó los anexos consignados anteriormente por el demandado como presuntos recibos de cánones de arrendamiento (folios 169 al 172).

Consta al folio 177 del presente expediente, diligencia de fecha 26 de Noviembre de 2.012, en la que el abogado J.S.S., en su carácter de apoderado del demandado, pidió la sentencia de la presente causa, ya que la misma se encuentra en estado de sentencia.

En fecha 28 de Noviembre de 2.012, el Tribunal de la causa dictó auto en el que negó lo solicitado por la parte demandante, y por cuanto se evidencia que en esta misma fecha vence el lapso para dictar sentencia, se ordenó diferir la misma por un lapso de cinco (5) días (folios 178 y 179).

El día 10 de Diciembre de 2.012 el Tribunal de la causa dictó auto en el cual se ordenó dictar sentencia en un lapso de ocho (8) días, por cuanto no reposa en autos la repuesta del oficio enviado al Banco Sofitasa, y se ordena su ratificación (folio 181).

Consta del folio 187 al 213 del presente expediente, sentencia dictada en fecha 21 de Diciembre de 2.012 por el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos Jian Liang Zheng y Maiyun Zheng, representado por su apoderado judicial Marluin T.R., en contra del ciudadano V.B.. De dicha sentencia apeló en fecha 08 de Enero de 2.013 el apoderado de la parte demandada (folio 215).

Por auto dictado el día 10 de Enero de 2.013 el Juzgado de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir a esta Alzada el expediente, a los fines de su pronunciación sobre la referida apelación (folio 217).

El día 13 de Marzo de 2.013 fue recibido el expediente ante esta Alzada, el cual ordenó darle entrada, fijando el lapso de diez (10°) días para dictar sentencia en la presente causa (folio 223).

DE LA DEMANDA:

En el escrito de demanda incoado en fecha 17 de Enero de 2.012, los demandantes ciudadanos Jian Liang Zheng y Maiyun Zheng, representados por su apoderado judicial Marluin T.R., alegaron lo siguiente:

Que en fecha 05 de Noviembre del año 2.010, adquirieron unas bienhechurías consistentes en: Un (1) Edificio con paredes de ladrillo, friso liso, piso de granito, techo de platabanda, pintura de caucho y óleo, acabado liso, puertas de hierro entamboradas con protectores tipo S.M., Ventanas de Celosía, instalaciones Eléctricas Embutidas, instalaciones sanitarias con sus accesorios, el cual se encuentra distribuido de la siguiente manera: PLANTA BAJA: Local No. 01 con un Área de 38,25 Mts2, Local No. 2 con un Área de 245,77 Mts2: Local No. 03 con un Área de 131,75 Mts2; Local No. 04, con un Área de 245,77 Mtts2; Local No. 05 con un Área de 170,73 Mts2. PRIMER PISO; Apartamento No. 01 con un Área de 118,78 Mts2, Apartamento No. 02 con un Área de 99,75 Mts2, Apartamento No. 03 con un Área de 22,75 Mts2. SEGUNDO PISO: Apartamento No. 04 con un Área de 118,78 Mts2; Apartamento No. 05 con un Área de 99,75 Mts2. Apartamento No. 06 con un Área de 97,75 Mts2. Apartamento No. 07 con un Área de 134,77 Mts2. Todo lo anterior consta de instrumento Protocolizado por ante el Registro Publico de Turén del Estado Portuguesa, en fecha 05 de Noviembre del año 2.010, inserto bajo el N° 2010.91, Asiento Registral 1, inmueble Matriculado con el N° 409.16.8.2.2 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.010; el cual se anexa al presente escrito marcado con la Letra “A” en copia simple, señalándose el mismo

como uno de los Instrumentos Fundamentales de la presente Acción, a tenor de lo establecido en el Articulo 340 Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil. Que con la presente señalización se legitima su acción conjunta en la presente causa, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 168 del Código Civil Venezolano que preceptúa claramente que la legitimación en juicio para las respectivas acciones sobre bienes de la comunidad conyugal, corresponderá a los cónyuges en forma conjunta.

De igual manera los actores, manifestaron que es de acotar que previamente en fecha 01 de Noviembre del año 2.010, se celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con el ciudadano V.B., quien ya ocupaba en condición de Arrendatario, el Local Comercial objeto de la referida convención; señalándose y puntualizándose las Cláusulas que a continuación se detallan: Primero: Que se señaló indubitadamente la condición de Arrendador y Arrendatario para las partes suscribientes del referido contrato; Segundo: Que el plazo de duración se estableció por un (1) Año contado desde el día 01 de Noviembre del año 2.010 hasta el día 01 de Noviembre de 2.011.Tercero: Que se estableció Canon de Arrendamiento en la cantidad de Quinientos Bolívares Exactos (Bs. 500,oo) mensuales por mensualidades adelantadas; Cuarto: Que la falta de pago de dos (2) mensualidades haría perder el beneficio del plazo a EL ARRENDATARIO, facultándose EL ARRENDADOR para pedir la DESOCUPACION del Inmueble. Quinto: Que no se podrá efectuar Cesión o Traspaso del referido contrato; Sexto: Que el inmueble objeto del contrato fue recibido en perfectas condiciones para el unos referido en el Contrato de Arrendamiento; Séptimo: Que las remodelaciones a efectuar dentro del local, se realizarían con dinero del peculio de EL ARRENDATARIO sin derecho a cobrarlas; Octavo: El deber de notificación de EL ARRENDATARIO a favor de EL ARRENDADOR para el caso de ocurrencia e alguna novedad dañosa; Noveno: La prohibición de modificaciones y mejoras sin el consentimiento previo escriturado de EL ARRENDADOR; Décima: La penalidad en el pago de la totalidad de los cánones en caso de resolución unilateral EL ARRENDATARIO del contrato aludido; Décima Primera: La ausencia de responsabilidades en caso de daños y perjuicios causados a EL ARRENDATARIO o terceras personas por la ocupación del inmueble objeto del contrato; Décima Segunda: La declaración de entrega del monto de deposito como garantía de cumplimiento de contrato; Décima Tercera: La correlación de gastos correspondientes a EL ARRENDATARIO por la prestación del servicio correspondiente por concepto de Agua Energía Eléctrica. Todo lo antes referido consta de anexo instrumento que marcado “B” del mencionado contrato se anexa en dos (2) folios útiles, señalándose como Instrumento Fundamental para el ejercicio de la presente acción a tenor de lo dispuesto en el Articulo 340 Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil y que oponen en este acto en contenido y firma al ciudadano V.B. a tenor de lo dispuesto en el Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil.

El Actor, en su Capítulo Segundo De los Hechos, manifestó que desde el mes Noviembre del Año 2.011, el ciudadano V.B., en condición de ARRENDATARIO no ha dado cumplimiento a la prestación principal del Canon antes referido, cual es EL PAGO DEL MONTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO, el cual supone dos (2) aspectos: a) El pago integro de monto y b) El pago oportuno del mismo. Con la conducta asumida, EL ARRENDATARIO incumple de manera directa la principal obligación asumida en el contrato referido, significando esto una contravención a lo estipulado en el contrato. Que paralelamente a ese hecho, el aludido ciudadano V.B., procede a efectuar CONSIGNACION ARRENDATICIA de carácter defectuosa, ante este despacho, argumentando tres situaciones a saber que del todo no son lo suficientemente claras: a) Que hubo negativa de su parte a recibir el canon de arrendamiento, supuesto totalmente falso; b) Que pago a una tercera persona el monto del canon de arrendamiento, siendo que esa condición no está prevista en las Cláusulas del Contrato descrito ut supra; c) Que se le pretendió aumentar el canon de arrendamiento y que por tal razón recurre a efectuar la referida consignación, que todo lo anterior consta de copia que se anexa marcado “C” del Cuaderno de Consignaciones signado con el No. 235-2012 de la nomenclatura interna de ese Tribunal, que señalaron así mismo como otro de los instrumentos fundamentales para el ejercicio de la presente acción, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 340 Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil.

Pero que el hecho mas resaltante de esta pretendida consignación arrendaticia, lo constituye el acto de MALA FE que se evidencia, colige e infiere claramente, cuando sorprende aviesa y maliciosamente la buena fe del despacho, pues consigna COPIAS SIMPLES de presuntos depósitos efectuados en el Banco Sofitasa de esta localidad, cuyos correlativos de PLANILLA son los siguientes: 530199314 (CAL 440469), 530199315 (CAL 440470), 530199316 (CAL 440471), todos efectuados en fecha 17 de A.d.A. 2.012, por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo) cada uno. Así mismo, correlativos de PLANILLA, siguientes: 530183498 (CAL 412432), 530183499 (CAL 412434) efectuados en fecha 03 de Enero del año 2.012, por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo) cada uno. Esta conducta EVIDENCIA FEHACIENTEMENTE sus alegación de mala fe del consignante, toda que vez pretende hacer ver que ha dado cumplimiento cabal a todas las obligaciones que le impone la relación arrendaticia, pero maliciosamente, esto es de manera falsa, aviesa, produciendo en vista de este despacho presunciones de buena fe sobre la base del falso supuesto, pues el prima facie, la consignación no permite al Juzgador efectuar un cognición ratio materiae sobre la validez o no de la misma, o su temporaneidad o finalmente, integralidad del pago, como en el caso que nos ocupa.

Que en tal asentido, es oportuno señalar que según se determina en los estudios de Derecho Procesal en nuestra jurisprudencia y Doctrina Patria, existe el Principio de Alteridad de la Prueba, que alude al supuesto de fabricar para si mismo la parte en un proceso, pruebas que le sean del todo favorables; situación en la cual se enmarca la conducta del consignante, pues en su referida consignación argumenta una serie de hechos, pero no ofrece alguna prueba material objetiva que permita justificar su consignación extemporánea ante este despacho, acumulando pensiones atrasadas y dando por sentado que con esa conducta tardía, ha dado cumplimiento cabal a sus obligaciones, pues lo que pretende corregir con la consignación como forma de cumplimiento defectuoso, es el incumplimiento definitivo que lo hace evidente el asolo hecho de depositar en el banco Sofitasa. Vale preguntarse, como era la forma de cumplimiento (Pago) de la Obligación.

Aducen que delatan ante esa Instancia, que el ciudadano V.B., identificado en autos, prevalido de alguna amistades, obtuvo el numero de sus cuenta personal en el Banco Sofitasa, lo cual tuvo como finalidad aparentar ante este despacho que ha dado cumplimiento a la obligación de pago, siendo evidente que resulta de su propia conducta, todo lo contrario, esto es, que no ha dado cumplimiento formal y cabal a la obligación e pago en los términos previstos en el contrato, razón que motiva el ejercicio de la petición de desalojo por resolución contractual. Que por tal razón consideran prudente delatar que la consignación efectuada no cumple con los requisitos que refiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual la ocupación que hace el ciudadano V.B. del local de su propiedad es una ocupación si causa y sin derecho, en virtud de no haber dado cumplimiento oportuno a la obligación principal del contrato de arrendamiento suscrito, esto es, EL PAGO OPORTUNO DEL MONTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO a tenor de lo preceptuado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento tenor de lo establecido en el artículo 1.592 Ordinal 2° del Código Civil, lo que traduce en daños y perjuicios por la tanta veces mencionada ocupación sin causa y sin derecho del local de su propiedad. Que esta señalización los obliga a precisar los diversos aspectos que se incluyen dentro del incumplimiento del deudor en materia de arrendamiento, siguiendo las mas destacadas opiniones doctrinales y jurisprudenciales; de lo cual puede distinguirse las siguientes situaciones; a) Aquella en la que el deudor realiza una prestación que no se ajusta a lo que exige el vinculo obligatorio; en ella, el deudor cumple, pero cumple defectuosamente. Este supuesto ha merecido diversas denominadas; así, a veces, se utiliza la expresión cumplimento “defectuoso”, en otras ocasiones se ha hablado de cumplimiento “irregular”. En todo caso, bajo estas denominaciones se incluyen supuestos en los que el cumplimiento realizado por el deudor -al no adecuarse exactamente a lo convenido-

Perjudica el fin ultimo de la prestación, lo que traduce a una obligación sin causa; b) La situación en la que el deudor no cumple la prestación a que se había obligado de manera definitiva, empleándose en estos casos el término de incumplimiento stricto sensu que ratifica la existencia de obligación si n causa y sin derecho; c) El supuesto en el que el deudor no cumple la prestación en el momento debido, aunque puede hacerlo en un momento posterior si la obligación no excluye el cumplimiento aplazado, y ello sin perjuicio de la obligación de indemnizar los daños resultantes del retraso o demora en el cumplimiento de la debida prestación contractual. Estas tres situaciones expuestas, que la doctrina denomina de ordinario: a) cumplimiento defectuoso, b) incumplimiento definitivo y c) cumplimiento moroso, se hallan recogidas en nuestra legislación positiva que sobre Arrendamientos condensa el ordenamiento jurídico venezolano, esto es, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil.

Que es por que aquí deben hacer algunas precisiones respecto a lo que pretenden deducir de la presente acción relacionada al Contrato de Arrendamiento Privado que tienen suscrito con el ciudadano V.B.. En efecto, el efecto del incumplimiento de un cierto deber de prestación –como lo es el pago oportuno del monto del canon de arrendamiento-, pude dar lugar a la resolución sobre la base de una cláusula resolutoria incluida en el contrato, siempre que esa falta de ejecución hubiere sido determinada para ejercer la facultad de extinguir el vinculo obligatorio de ese modo. En el contrato de arrendamiento, los supuestos de incumplimiento total o de cumplimiento defectuoso que les garantice una eficaz ocupación, previstos por las partes contratantes para ejercitar la facultad resolutoria y extintiva del vínculo contractual, puede ser del no todo pacífico. En tal sentido, se ha discutido mucho sobre los límites de las cláusulas resolutorias y la reparación de los daños en caso de incumplimiento, siendo uno de los típicos más complejos del contrato de Arrendamiento, toda vez que siempre habrá de analizarse las trascendencias de la inejecución de la obligación. El pago del daño emergente parece no presentar mayor dificultad, cosa que no necesariamente ocurre tratándose de la reparación del lucro cesante. La determinación del quantum por la fallida ganancia debe estar en función de los efectos del incumplimiento. Para ello, del estudio de los supuestos de cumplimiento defectuoso pueden compendiarse lo siguientes: En primer lugar, el supuesto en el que el deudor lleva a cabo los actos de cumplimiento y de ejecución de la prestación, pero ésta se desvía de las líneas previstas en el negocio constitutivo de la obligación –Contrato de Arrendamiento- como en caso que nos ocupa. En segundo lugar, el supuesto en el que el deudor ejecuta la prestación principal, pero omite llevarla al término previsto en el negocio constitutivo, con lo cual incurre en lo que se denomina “contravención especial” para referirse a los supuestos en los que los obligados cumplen, aunque mal. Con esta expresión se engloba todos los supuestos integrantes de la modalidad de incumplimiento distinto al definitivo y a la mora; lo que traduce a supuestos determinantes de un cumplimiento “erosoniante” de la prestación, porque con este tipo de cumplimiento se menoscaban los efectos favorables al acreedor; y por otro lado, se refiere a supuestos determinantes de un cumplimiento “irregular” porque el cumplimiento del deudor no discurre por los causes de la normalidad convenida. En tercer lugar, se refiere a casos determinantes de cumplimiento “defectuoso” porque con el comportamiento del deudor, se han producido faltas en perjuicio y detrimento del acreedor, y por último o en cuarto lugar, alude a supuestos de cumplimiento “irrito”, por no existir adecuación en los actos del deudor con el marco regulatorio de la convención suscrita en los términos del artículo 1.133 del Código Civil, lo cual fue trazado al constituirse la obligación, esto es al celebrarse el Contrato de Arrendamiento. Todos estos supuestos, constituyen lo que se conoce, con el nombre de cumplimiento defectuoso o incumplimiento de la obligación principal.

Que expuestas las líneas generales del concepto recumplimiento defectuoso e incumplimiento de las obligaciones y por ende de los Contratos de Arrendamiento; se ocupan a continuación de detallar las rezones por las cuales ocurren ante este despacho, a los fines de determinar los efectos que se producen con arreglo al Derecho Civil, en el caso de las obligaciones sinalagmáticas, como las derivadas del Contrato de Arrendamiento que tienen suscrito con el ciudadano V.B., por considerar que disponen de los argumentos jurídicos para pretender la resolución del contrato de arrendamiento por efecto de la prestación defectuosa que viene ejecutando el aludido ciudadano en condicen de ocupante a titulo de arrendatario de un local de su propiedad, sin perjuicio de la acción para exigir la indemnización de los daños y perjuicios que les asisten por la ocupación sin causa y sin derecho que, en su entender, realiza el mismo sobre un local de su propiedad.

En el Capitulo Tercero en su PETITORIO, los accionantes manifestaron que por lo antes expuesto, esto es, por el evidente incumplimiento del ARRENDATARIO ciudadano V.B., en el pago oportuno del monto del cano de arrendamiento y por vía de consecuencia, por el evidente daño y perjuicio que genera la ocupación sin causa y sin derecho que del Local de sus propiedad hace el mismo, es por lo que ocurren ante esta competente autoridad para DEMANDAR como en efecto formalmente demandan al ciudadano V.B., para que CONVENGA o en su defecto a ello SEA CONDENADO por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del inmueble (Local Comercial) objeto del contrato y descrito suficientemente en el cuerpo de la presente escritura, en virtud de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del Año 2.011 así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.012, en virtud de la ocupación sin causa y sin derecho que hace de referido local. SEGUNDO: En devolver totalmente desocupado el inmueble libre de personas y bienes, así como en su estado original y en las misma óptimas condiciones en las cuales los recibió, conforme declaro en la Cláusula Séptima del contrato suscrito de manera privada en fecha 01 de Noviembre del Año 2.010. TERCERO: En pagar los daños y perjuicios por la ocupación sin causa y sin derecho, los cuales se estiman en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) mensuales, por todo el tiempo de la ocupación y hasta la definitiva entrega del inmueble. CUARTO: En pagar las costas y costos procesales así como los Honorarios Profesionales que se generaron, prudencialmente calculados por este despacho, en la definitiva.

Alegan los accionantes en su Capítulo Cuarto FUNDAMENTOS DE DERECHO, lo dispuesto en el artículo 547 del Código Civil, que señala: Nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, ni a permitir que otros hagan uso de ella, sino por causa de utilidad pública o social, mediante juicio contradictorio e indemnización previa. Por su parte señala expresamente el artículo 552 Eiusdem: Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce. Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de los animales y los productos de las minas o contera. Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las ventas vitalicias. Las pensiones de arrendamiento se colocan en la clase de frutos civiles. Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día.

Por su parte señala expresamente el artículo 1.133 sustantivo lo siguiente: El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. A su vez, el artículo 1.160 Eiusdem: señala: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso a la Ley. De igual forma, faculta el articulo 1.167 del Código Civil que: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Que de las normas antes señaladas, se colige e infiere: a) Existencia de un vinculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el contrato, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las obligaciones que le son propias, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta optativa de éste, quede un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, hecho este probado, pues se ha mantenido en el goce del local arrendado hasta la presente fecha.

Señalaron así mismo el artículo 1.264 del Código Civil: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicio, en caso de contravención. A su vez, el artículo 1.354 sustantivo expone: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la existencia de su obligación. Finalmente expresa claramente el artículo 1.616 de nuestro Código Civil que: Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel, además de los daños y perjuicio que se hayan irrogado al propietario.

Fundamentaron así mismo la presente acción en lo señalado expresamente en el Articulo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para finalizar los accionantes solicitaron, la admisión de la presente acción y sus anexos, así como que se ordene la citación del demandado, ciudadano V.B. y que se tramite la presente causa por el Procedimiento Breve, establecido en el Articulo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, estimando la presente demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,oo) equivalente a la cantidad de Doscientos Veintidós (222) Unidades Tributarias (U:T) calculadas en razón de Noventa Bolívares (Bs. 90,oo) cada una.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En el escrito de contestación, el demandado V.B. asistido de abogado, opuso la cuestión previa comprendida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil patrio, señalando: “opongo la cuestión previa contemplada en el numeral 6 del precitado texto legal; por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo de la demanda los requisitos exigidos en el artículo 340 numeral 7° en la que expresa que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios estos deben señalarse en forma clara, así como especificar las causas de los daños y perjuicios que se reclaman.

El demandado opuso de igual manera, la cuestión previa referida al numeral 11 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece: La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o solo cuando permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas de la demanda

de conformidad con el artículo 34 de la ley de Arrendamiento inmobiliarios, que establece solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales.

Convino en haber suscrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Jian Liang Zheng, para un periodo de duración de un (1) año, comprendido entre el primero de Noviembre de 2.010 hasta el primero de Noviembre de 2.011, sobre un local comercial ubicado en el Edificio Álvarez, planta baja, de la avenida 2 con calle 6 frente a la Plaza Bolívar de la Misión, Parroquia Canelones, Jurisdicción del Municipio Turén del Estado Portuguesa, con un canon de arrendamiento de QUINIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 500,oo).

Rechazó, negó y contradijo la presente acción de desalojo por carecer de fundamento jurídico valido ya que no se adapta a los requisitos intrínsecos de la N.S.C. y de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la institución del desalojo en el derecho positivo venezolano, es procedente únicamente en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Rechazó, negó y contradijo en todas sus partes lo alegado por el demandante arrendador, cuando manifiesta que no ha dado cumplimiento a la prestación principal, referida al pago de las pensiones de arrendamiento, ya que si bien es cierto que este ciudadano extranjero naturalizado, a quién no se le entiende su idioma y tampoco se le entiende el castellano que habla, y lo único que quiere desde que compró el edificio es que le entreguen el local comercial, sin respetar prorrogas legales.

Opuso en este estado los pagos por conceptos de canon de arrendamientos efectuados por ante ese despacho judicial según solicitud de consignación arrendaticia Nro. 235-2.012.

Rechazó, negó y contradijo el alegato de ocupación sin causa y derecho, ya que es ocupante del inmueble por virtud de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Rechazó, negó y contradijo el alegato del desalojo esgrimido por el arrendador y fundamentado en la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.011 y desde Enero hasta Octubre de 2.012.

Rechazó, negó y contradijo el pago de daños y perjuicios por la presunta ocupación sin causa y sin derecho ya que los mismos no fueron acordados en el contrato de arrendamiento ni han sido señalados en forma específica las causas que lo originaron.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Anexas al Escrito de Demanda:

1) Copia de las cédulas de identidad de los demandantes Zheng Jianliang y Zheng Meiyun (folios 8 y 9).

2) Copia del documento en el cual los ciudadanos D.J.Á.P., D.E.Á.P. y E.M.Á.T., dan en venta a los demandantes Zheng Jianliang y Zheng Meiyun, unas bienhechurías constituida sobre un lote de terreno ejido que mide DIECINUEVE METROS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS (19,25 Mts.) de frente con VEINTITRES METROS CON SETENTA CENTÍMETROS (23,70 Mts.) de fondo para un área total de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTIDOS DECÍMETROS (456,22 Mts.), alinderada de la siguiente manera: Norte: Terreno ocupado por A.O., Sur: Calle 6, Este: Avenida 2, Oeste: Terrenos ocupados por G.H., ubicadas en la calle 6 esquina avenida 2 Parroquia La Misión Municipio Turén del Estado Portuguesa, y las características de las bienhechurías son las siguientes: Un (1) Edificio con paredes de ladrillo, friso liso, piso de granito, techo de platabanda, pintura de caucho y óleo, acabado liso, puertas de hierro entamboradas con protectores tipo S.M., Ventanas de Celosía, instalaciones Eléctricas Embutidas, instalaciones sanitarias con sus accesorios, el cual se encuentra distribuido de la siguiente manera: PLANTA BAJA: Local No. 01 con un Área de 38,25 Mts2, Local No. 2 con un Área de 245,77 Mts2: Local No. 03 con un Área de 131,75 Mts2; Local No. 04, con un Área de 245,77 Mtts2; Local No. 05 con un Área de 170,73 Mts2. PRIMER PISO; Apartamento No. 01 con un Área de 118,78 Mts2, Apartamento No. 02 con un Área de 99,75 Mts2, Apartamento No. 03 con un Área de 22,75 Mts2. SEGUNDO PISO: Apartamento No. 04 con un Área de 118,78 Mts2; Apartamento No. 05 con un Área de 99,75 Mts2. Apartamento No. 06 con un Área de 97,75 Mts2. Apartamento No. 07 con un Área de 134,77 Mts2, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Turén en fecha 05 de Noviembre de 2.010, bajo el Nro. 2010.91, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 409.16.8.2.2 y correspondiente al libro del folio real del año 2.010 (folios 10 y 11).

3) Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado entre los demandantes Zheng Jianliang y Zheng Meiyun con el demandado V.B., donde consta la condición de arrendatario del demandado sobre un local comercial situado en la planta del Edificio Álvarez, en la avenida 2 con calle 6 esquina del frente de la Plaza Bolívar de la población de la Misión, Municipio Turén del Estado Portuguesa (folios 12 y 13).

4) Copia fotostática simple del expediente de consignación Nro. 235-2.012, emanado del Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Consignatario: V.J.B., asistido por el J.S.S., Beneficiario: Jian Liang Zheng (folios 14 al 31).

Con el escrito de promoción de pruebas de fecha 12 de Noviembre de 2.012:

1) Invocó el mérito favorable de las actas procesales, especialmente del contrato de arrendamiento, el contrato de compra venta, el instrumento poder, la constancia de citación practicada por el alguacil del Tribunal de la causa, la confesión expresa de la parte demandada cuando expone que convino haber suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Jian Liang Zheng, la confesión ficta de la parte demandada en cuanto a la alegación de sus representados cuando exponen que los depósitos contenidos en el cuaderno de consignaciones Nro. 235-2.012 efectuados por el ciudadano V.B., signados con el Nro. 530199314, 530199315 y 530199316, así como también los depósitos signados con el Nro. 530183498 y 530183499 fueron efectuados los tres primeros en fecha 17 de a.d.a. 2.012 y los dos últimos en fecha 03 de Enero del año 2.012, respectivamente, la contradicción y rechazo de parte de los demandantes de la supuesta cuestión previa y cuestión perentoria de fondo y cualesquiera otros que en mérito de la Honorable Magistrado en esa instancia puedan ser valorados como favorables a la parte actora.

2) De los Informes: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió informes solicitando al Tribunal de la causa se oficie al Banco Sofitasa sucursal Turén, a fin de que remita información sobre las planillas de depósitos antes referidas, el Tribunal remitió oficio a la entidad bancaria en fecha 14 de Noviembre de 2.012, con el Nro. 3020-563, ratificándolo nuevamente en fecha 10 de Diciembre de 2.012 según oficio Nro. 3020-633-A. Resultas que constan al folio 184.

3) Promovió la exhibición de los recibos que acrediten el pago de los cánones de arrendamiento anteriores a la fecha del inicio de las consignaciones.

4) Promovió posiciones juradas al demandado, así mismo dejó constancia de que sus representados están en absoluta disposición de absolver las mismas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el escrito de lapso probatorio el demandado promovió las siguientes pruebas:

1) Promovió y ratificó el contrato de arrendamiento que dio origen a la relación arrendaticia con el ciudadano Jian Liang Zheng, para demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo canon fue fijado en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) mensuales.

2) Promovió copia certificada de solicitud de notificación judicial, para demostrar que el demandado fue notificado el 26 de julio de 2.012, en la cual se le participa de que en fecha 1 de Noviembre de 2.012 comienza a correr a su favor la prorroga legal arrendaticia.

3) Promueve copia certificada del expediente de consignación Nro. 235-2.012, para demostrar que ha venido cumpliendo oportunamente con todos los pagos mensuales de arrendamiento, en la que consta los pagos de los meses de noviembre y diciembre 2.011, agregados en originales marcados C,D,E,F y G y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2.012, en cheques de gerencia.

En el escrito presentado en fecha 21 de Noviembre de 2.012, el demandado promovió las siguientes pruebas:

4) Promovió facturas de pago de los meses de arrendamiento anteriores a la apertura de la consignación arrendaticia, facturas Nros. 000101 y 000102 correspondientes a los meses de noviembre y diciembre 2.010, por un monto de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo) cada una; y las Nros. 000103, 000105, 000106, 000107, 000108, 000112 y 000113 que corresponden a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, septiembre y octubre 2.011, igualmente por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo) cada una y factura Nro. 000104 que corresponde a dos meses por la cantidad de Bs. 1.000,oo.

DE LA DECISION APELADA:

En fecha 21 de Diciembre de 2.012 el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia en la que declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos JIAN LIANG ZHENG y MAIYUN ZHENG, representado por su apoderado judicial MARLUIN T.R., en contra del ciudadano V.B..

SEGUNDO: Se ordenó al demandado ciudadano V.B. a hacer entrega a JIAN LIANG ZHENG y MAIYUN ZHENG, representado por su apoderado judicial, el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja del edificio ALVAREZ, avenida 2 con calle 6, esquina del frente de la Plaza Bolívar, de la Misión Parroquia Canelones, Municipio Turen Estado Portuguesa, que ocupa en su condición de arrendatario, libre de bienes y personas.

TERCERO: Se declaró IMPROCEDENTE el pago de los daños y perjuicios, en la cantidad de Quinientos Bolívares mensuales (Bs. 500,oo) por no estar determinados los daños y perjuicios alegados por el demandante.

CUARTO: Se ordenó al demandado a seguir cancelando los cánones de arrendamiento hasta la definitiva entrega del bien inmueble objeto de la presente causa, debiendo descontarse a tal efecto el dinero que se encuentra en el expediente de consignaciones arrendaticias, alegando el a quo en su motiva que planteada así la controversia y conforme a los alcances del artículo 506 y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hecho, es decir, la parte demandante debe probar lo alegado en escrito libelar y la parte demandada tiene la carga de la prueba de lo alegado en la contestación de la demanda, esa es la regla prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, esta regla tiene dos excepciones que son: El hecho notorio, que no es objeto de

prueba y el hecho negativo que extrapola o remite la carga a quien afirma lo positivo, es decir, el pago u otra circunstancia liberatoria de la obligación. En ese orden, (el hecho negativo) conviene citar la posición doctrinaria del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional con ponencia del Magistrado: Pedro Rondón Hazz: “…En este sentido respecto a la naturaleza del contrato se puede definir que es un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil: y por cuanto, durante la sustanciación del procedimiento ante el Juzgado a quo quedaron como hechos controvertidos por su aceptación por parte del demandado, la condición de arrendatario de éste y la existencia inicialmente de un contrato a tiempo determinado que posteriormente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado…

….Siendo que en materia arrendaticia cuando el demandante alega la insolvencia del arrendatario, corresponde a este último demostrar que está solvente, pues estamos frente a la llamada prueba del hecho negativo, en cuyo supuesto, no es quien alega al que corresponde probar, sino a su adversario

.

En el caso subjudice, estamos en presencia de la prueba del hecho negativo, pues la parte demandante arrendadora, alegó la insolvencia del arrendatario en fecha 17de octubre 2.012, cuando introdujo en el Tribunal que conoce la presente causa, la demanda por Desalojo y es al arrendatario a quien le correspondía probar su propia solvencia y al no hacerlo asume y admite la falta de pago, en virtud, que quedó demostrado en autos, que pagó los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2.011 con Planillas bancarias Nro. 530183498 y Nro. 530183499, ambas de fecha 03 de enero 2.012, además, quedó demostrado, que canceló según Planillas bancarias Nro. 530199314, Nro 530199315, Planilla bancaria Nro 530199316, todas de fecha 17 de abril 2.012 los meses de enero, febrero y marzo 2.012, además, según cheque de gerencia Nro. 04242903852, canceló el mes de abril, también de fecha 18 de abril 2.012, de lo que se desprende y evidencia que ha dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas, por lo tanto, corresponde a ese Tribunal forzosamente declarar la insolvencia del arrendatario.”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A esta Superioridad llega el presente expediente, como consecuencia de la apelación que ejerciera el abogado J.S.S., en su carácter de apoderado judicial del demandado V.J.B., en contra de la sentencia que dictara el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 21 de Diciembre de 2.012, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo que en su contra intentaron los ciudadanos Jian Liang Zheng y Maiyun Zheng.

En efecto, de los autos se constata que la parte actora señala la existencia de una relación arrendaticia entre los demandantes y el demandado, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja del edificio ALVAREZ, avenida 2 con calle 6, esquina del frente de la Plaza Bolívar, de la Misión Parroquia Canelones, Municipio Turén Estado Portuguesa, el cual fue suscrito mediante documento privado con un tiempo de duración de un año contados desde 01 de noviembre de 2010 hasta el 01 de noviembre de 2011 prorrogable por igual tiempo siempre que las partes manifiesten su deseo de prorrogarlo o rescindirlo con dos (2) meses de anticipación.

Igualmente se constata del libelo, específicamente del petitum que los demandantes proceden a demandar formalmente al ciudadano V.B., para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del inmueble (Local Comercial) objeto del contrato y descrito suficientemente, en virtud de la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del Año 2.011 así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.012, en virtud de la ocupación sin causa y sin derecho que hace de referido local. SEGUNDO: En devolver totalmente desocupado el inmueble libre de personas y bienes, así como en su estado original y en las misma óptimas condiciones en las cuales los recibió, conforme declaró en la Cláusula Séptima del contrato suscrito de manera privada en fecha 01 de Noviembre del Año 2.010. TERCERO: En pagar los daños y perjuicios por la ocupación sin causa y sin derecho, los cuales se estiman en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) mensuales, por todo el tiempo de la ocupación y hasta la definitiva entrega del inmueble. CUARTO: En pagar las costas y costos procesales así como los Honorarios Profesionales que se generaron, prudencialmente calculados por dicho despacho, en la definitiva.

Desprendiéndose sin lugar a dudas, del petitorio libelar, que la acción principal, es de desalojo de inmueble.

Dicha acción de desalojo, fue fundamentada en el hecho de que el arrendatario incumplió con una de las principales obligaciones establecida en el referido contrato de arrendamiento que suscribieran en forma privada en fecha 01/11/2010 que recayera sobre un inmueble apto para la actividad comercial, como lo es el pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del Año 2.011 así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.012.

Así las cosas, se desprende que la parte actora al contestar la demanda, entre otras cosas alegó como defensa previa al fondo, la contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Dicha defensa la fundamenta en el hecho de que estando vigente el presente contrato, no debió demandarse el desalojo del inmueble por falta de pago, toda vez que esta acción solo es posible cuando estemos en presencia de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Vale decir, que este caso, no procede la acción de desalojo del inmueble establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino la acción de resolución o cumplimiento de contrato.

Para fundamentar su alegato de que el contrato de marras es de los denominados determinados en el tiempo, la parte demandada alega que así se lo reconoció la parte actora, cuando en fecha 26 de julio del 2012, se trasladó y constituyó el tribunal de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de este Estado, en compañía de los hoy actores, hasta el inmueble arrendado y se le participó que el contrato privado que suscribieron en fecha 01/11/2010, se renovó automáticamente en fecha 01/11/2011 hasta el 01/11/2012, por lo que a partir del vencimiento de dicha prórroga, comenzaría a correr la prórroga legal arrendaticia de un año, por lo que dicha prorroga vence el 01 de noviembre del año 2013.

Planteado en estos términos lo que constituye la defensa perentoria de la prohibición de admitir la acción propuesta en esta causa, se debe establecer que no hay controversia o contención, sobre la existencia de la relación contractual arrendaticia de los contendientes sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, existiendo consenso en la existencia del contrato privado suscrito entre ellos, y que este comenzó a regir a partir del 1° noviembre de noviembre del 2010.

Así las cosas, este juzgador a los fines de aplicar una recta y sana administración de justicia, atendiendo al principio constitucional establecido en el artículo 49, esto es el debido proceso; al principio establecido en el artículo 257, referido a la eficacia procesal, y a lo señalado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dispone el carácter de orden público de dicha ley, al establecer que los derechos allí establecidos para beneficiar y proteger a los arrendatarios son irrenunciables, y por tanto nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos, procede a establecer, aún cuando este asunto no cuenta con la cuantía necesaria para ser revisada en apelación, si la acción de desalojo aquí intentada, es idónea o no lo es, conforme lo delata la parte demandada.

Lo anterior tiene trascendencia ya que si la acción emprendida es idónea, no se analizaría el fondo del asunto por ser inapelable por la cuantía, o si por el contrario no es idónea la acción, se violentarían los principios supra citados, y en consecuencia, este juzgador sí está obligado a conocer de dicha apelación, en atención a la función tuitiva del orden público y por tanto, declarar Inadmisible la acción aquí intentada. ASI SE DECIDE.

Planteado lo anterior, se establece lo siguiente:

El artículo 1.159 del Código Civil prevé:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

En este sentido dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: … Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las prevista en el presente artículo.

De la anterior disposición es palmario establecer que la importancia de determinar en los casos de demandas arrendaticias de inmuebles, la naturaleza de los contratos, es que si el contrato es de los determinados en el tiempo, la acción idónea a intentar para los casos de incumplimiento contractual, debe ser la de cumplimiento o la de resolución de contrato; y para la para la procedencia de la acción de desalojo de un inmueble, se requiera la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado en forma verbal o por escrito que se encuentre indeterminado en el tiempo. ASÍ SE DECIDE.

Este criterio ha sido sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia de fecha 07 de marzo del 2007, Exp. 06-1043, que a continuación se cita extracto de ella:

Omissis …”Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.”Omissis.

El anterior criterio fue establecido por nuestra Sala Civil, conforme se evidencia de sentencia de fecha muy reciente, 04 de marzo del 2013. Exp. AA20-C-2012-00474, la cual entre otras cosas, señaló:

Omissis .”Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia.

En consecuencia, la Sala declara improcedente la violación del artículo 34 del Código Civil por falta de aplicación. Al ser desestimada las denuncias del escrito de formalización, el recurso de casación se declarará sin lugar el dispositivo del fallo.” omisiss

Ahora bien, sustentado como ha sido la imposibilidad de demandar por Desalojo, en una relación contractual arrendaticia, cuando medie un contrato escrito determinado en el tiempo, corresponde a este juzgador indagar en el contrato que sirve de fundamento en la presente acción, para establecer si para la fecha en que se introdujo la demanda, el contrato estaba vigente en el tiempo, esto es, si era determinado o por el contrario se había convertido en indeterminado, por haber expirado el plazo de arrendamiento establecido en el contrato, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...

.

Ciertamente este precepto normativo atribuye a lo jueces de instancia la interpretación de los contratos, atribuyéndonos la obligación de indagar la verdadera voluntad de las partes contratantes, para establecer determinadas obligaciones y derechos.

Corresponde entonces, según esta norma a los tribunales de instancia establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.

Con respecto a la interpretación de los contratos por el juez de instancia, la Sala de Casación Civil, en pacífica doctrina entre otras en decisión de fecha 28 de febrero de 1996 (Orlando Di Bernardino), reiterada en decisión de fecha 14 de abril de 1999 (B. Errate Consolo y otros contra D.R.H. y otro), ha establecido:

Omissis “...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intensión de los otorgantes. Igualmente los jueces tiene potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes los hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia...”. omissis.

Siendo esto así, y concretándonos en el contrato privado de arrendamiento, que une a las partes en litigio y que sirve de fundamento a la presente acción, y que este juzgador valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el 1364 del código civil , y del cual se evidencia en la cláusula TERCERA, que las partes pactan que la duración de este contrato es de un año contados desde el 01/11/2010 hasta el 01/11/2011 prorrogable por igual tiempo siempre que las partes manifiesten su deseo de prorrogarlo o rescindirlo con dos (2) meses de anticipación, es evidente que existe una contradicción, ya que para cualquiera de la dos (2) opciones se requiere la manifestación de voluntada, esto es, ya sea para la prórroga, o para rescindirlo.

En este caso, se debe indicar que esta contradicción se resuelve al escudriñar la notificación que realizaran los arrendadores al arrendatario, en fecha 20 de Julio de 2012 mediante el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, del que se desprende que en ella expresamente los arrendadores manifiestan al arrendatario, que la vigencia del contrato es hasta el día 01 de noviembre del 2012, por efectos de la prórroga contractual; y a partir de allí operaría la prórroga legal. Es decir, este instrumento el cual al no ser impugnado se aprecia de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, para acreditar que para la fecha 26 de julio del 2012, el contrato de arrendamiento que sirve de fundamento para la presente acción, se encontraba determinado en el tiempo, por efectos de la prorroga contractual convenida en su cláusula tercera, venciendo en consecuencia dicha prorroga en fecha 1° de noviembre del 2012.

Por tanto, debe este juzgador en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establecer que las partes al celebrar el contrato de marras, pactaron un lapso de un año, prorrogable automáticamente por igual periodo de tiempo, hasta que una de las partes expresara su voluntad en contrario, lo cual ocurrió en fecha 26 de julio del 2012. ASI SE DECIDE.

Así las cosas, se establece que para la fecha en que se introdujo la demanda, esto es, en fecha 17 de octubre del 2012, el contrato se encontraba vigente en el tiempo, esto es determinado, por haber operado la prórroga contractual. ASI SE DECIDE.

Determinada la naturaleza del contrato de marras, procede este Juzgador a indicar que como quiera que el actor fundamenta la demanda, en el incumplimiento por parte del arrendatario con el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del Año 2.011 así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.012, y a la vez peticiona el desalojo del inmueble, libre de personas y bienes, más el pago de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) por concepto de daños y perjuicios, es evidente que la acción escogida de desalojo del inmueble, no es la vía idónea. ASÍ SE DECIDE.-

Considera el Tribunal que los razonamientos vertidos, sirven de fundamento para declarar con lugar la defensa previa al fondo, contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. ASI SE DECIDE.

En vista a las consideraciones anteriores, debe establecerse que la acción de desalojo aquí intentada, es inadmisible por ser contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando medie un contrato a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen. ASI SE DECIDE.

En consecuencia, este juzgador debe declarar que la presente apelación debe prosperar en derecho, por lo que debe ser revocada la sentencia apelada. ASI SE DECIDE.

Por lo anteriormente expuesto y en atención a las motivaciones precedentes, considera quien aquí decide que dada la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda de desalojo, la cual no toca el fondo del asunto releva a este Órgano Jurisdiccional de emitir pronunciamiento a las demás defensas opuestas e igualmente se considera inoficioso entrar analizar los hechos controvertidos, así como las pruebas, con excepción de las documentales en cuestión ya analizado y apreciado. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 08 de enero de 2.013, por el abogado J.S.S., en su carácter de apoderado judicial del demandado V.J.B. contra la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2.012 por el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.

SEGUNDO

Se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Turén y S.R.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 21/12/2012, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por los ciudadanos JIAN LIANG ZHENG y MAIYUN ZHENG, representado por su apoderado judicial MARLUIN T.R., en contra del ciudadano V.B..

TERCERO

La INADMISIBILIDAD de la presente acción de desalojo, por no ser esta la vía idónea.

CUARTO

No hay condenatoria en costas del recurso por la naturaleza del fallo.

Publíquese y regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los dos (02) días del mes de a.d.a. dos mil trece. Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. H.P.B..

La Secretaria,

Abg. A.d.L.

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 03:15 de la tarde. Conste: (Scria.)

HPB/AdeL/Marysol