Decisión nº 86 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 31 de Enero de 2005

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA

Demandantes: INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (JIGARCA), debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de Agosto del año 1994, anotada bajo el Nº 41, Tomo 21-A y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados Judiciales de La Parte Demandante: Inicialmente I.N.G., E.A.S.T. y L.M.C., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.146.788, 5.038.103 y 4.533.710 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.724, 57.299 y 16.432 respectivamente y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia y posteriormente le fue conferido poder a M.G. URRIBARRI VERA, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cedula de identidad Nº 5.065.155 Inpreabogado bajo el Nº 25.306 y de igual domicilio; excluyendo a aquellos por revocación del mandato judicial.

Demandado: CONDOMINIO DEL EDIFICIO DON ANTONIO, inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 14 de Enero de 1.974, bajo el N° 03, Tomo 2, Protocolo Primero, y de igual domicilio.-

Apoderados Judiciales de la parte demandada: D.F. y E.T., ambos venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.529.786 y 4.521.276 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 16.517 y 14.700, en el orden indicado, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el Nº 02024, que este Juzgado en fecha 25 de Agosto de 2004, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A. (JIGARCA), en contra del Condominio del EDIFICIO DON ANTONIO, representado por M.M.D.M., en su condición de Administradora; para que comparezca a dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente, después de citada y previa constancia en auto de la última formalidad cumplida.-

En relación a la medida cautelar solicitada, se emplazó a la parte actora para que especificara a qué tipo de medida se refería.

Por diligencia de fecha 26 de agosto 2004, la demandante confiere poder apud acta a los abogados L.M.C., I.N.G. y E.S.T., antes identificados.-

En fecha 01 de Septiembre de 2004, se libraron los recaudos citatorios y se proporcionaron los medios y recursos necesarios exigidos en la Ley.

Posteriormente, en fecha 3 de Septiembre del año 2004, fue citada la demandada y el día 6 de Septiembre del año 2004, se agregó a las actas recibo de citación firmado por la ciudadana, M.M.D.M., como última formalidad cumplida para la citación de la accionada de autos.

Posteriormente, la parte demandada, el día 8 de Septiembre del año 2004, opuso cuestiones previas a que se refieren al ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a lo ordenado en los ordinales 2º y 6º del Artículo 340 ejusdem; y Ordinal 8º ejusdem. Siendo declaradas sin lugar éstas, por sentencia interlocutoria de fecha 13 de Septiembre del año 2004.

Por diligencia de fecha 16 de Septiembre del año 2004, el Dr. E.A.S.T., apoderado de la demandante, se da por notificado de la mencionada sentencia interlocutoria de fecha 13-09-2004.

En fecha 22 de Septiembre del año 2004, el Alguacil del Tribunal expuso y consignó boleta de notificación librada para la demandada, en la persona de M.M.D.M., como administradora, declarando no haber podido practicar la misma, de conformidad con el Artículo 233 parte final Código de Procedimiento Civil, y se agregó la boleta a las actas en esa misma fecha.

En esa misma fecha M.M.D.M. en su condición de administradora del Condominio del Edificio Don Antonio y asistida por el abogado D.F., se dio por notificada de dicha sentencia interlocutoria.

Después de haberse cumplido con las notificaciones respectivas, el Abogado D.F.U., en su carácter de apoderado judicial del Condominio del EDIFICIO DON ANTONIO, en fecha 23 de Septiembre de 2004, se presentó en estrados y consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda.

Aperturado el juicio a pruebas ambas partes consignaron las que constan en actas.

En fecha 27 de Septiembre de 2004, por diligencia estampada por el abogado D.F.U., éste sustituye, poder apud-acta, reservándose su ejercicio el poder que le fuera conferido por el Condominio del Edificio Don Antonio al abogado E.T.P., ya identificado.

Por auto de fecha 28 de Septiembre de 2004, este Tribunal fija el 4º día de despacho siguiente a las 9:00 am, para llevar a efecto acto conciliatorio entre las partes.

En escrito presentado el día 29 de Septiembre de 2004, el apoderado de la demandante E.S.T., procede a impugnar el poder apud - acta que la Administradora del Condominio del Edificio Don Antonio, en representación de éste y por autorización de la Junta de Condominio, otorgara al Abogado D.F.U..

En otro escrito presentado en la misma fecha 29 de Septiembre de 2004, procede la demandante, por medio de su apoderado judicial E.S.T., a impugnar el escrito de contestación de demanda de la accionada, por diversas razones: por no haber cumplido el demandado con los extremos de la contradicción, fundamentando cada uno de los hechos imputados y razonando detalladamente los mismos, los cuales negó, rechazó y contradijo por haber tratado de justificar el cambio del punto a tratar en la convocatoria de la asamblea del 14 de julio del año 2004; por reconocer la demandada que en la asamblea 14-04-2004, no se contempló el corte de agua de los locales Nos. 1 y 2, pero calificó la situación de entuerto; por calificar a su representado como propietario disidente y que al decir del apoderado de la demandante equivalga a desconocer los derechos de propiedad de su representado; por reconocer la demandada el legitimo derecho de impugnación que todo propietario pueda ejercer de conformidad con el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y por haber reconocido la demandada la impugnación de los numerales 2, 3, 4 y 5 del petitorio de la demanda porque al decir de la demandante, se limitó la accionada a hacer una exposición de los fundamentos de derecho para la revocatoria del cargo de la administradora de un condominio. Acompañó con el escrito de impugnación los siguientes instrumentos: a) Documento donde consta la venta que hiciera M.M.B., a la Sociedad Mercantil NOTAS S.R.L del apartamento 6-B del Edificio Don Antonio, registrado por ante la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo en fecha 30-09-1991, bajo el Nº 32, folio 36, Protocolo 1º; b) Acta extraordinaria de socios de fecha 14-04-1997, de la firma mercantil NOTAS S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia del 04-09-1986, bajo el Nº 28, Tomo 64-A.

En fecha 01 de Octubre del año 2004, los abogados D.F. Y E.T. presentan escrito, mediante el cual contradicen la impugnación que hiciera el apoderado de la demandante E.S.T., del poder apud acta que le fuera otorgado por la demandada a los abogados D.F.U. Y E.T.. Éstos aducen que el nombramiento del Presidente de la Junta de Condominio, de la mencionada L.B., es producto de una decisión firme adoptada en Asamblea de Propietarios de fecha 14 de Abril de 2004, la cual no fue impugnada en su oportunidad ni dentro del lapso correspondiente de 30 días, quedando firme la decisión, por virtud de lo dispuesto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, ratifican la cualidad como presidente de la Junta y firmante de L.B. por las razones expuestas en la contestación de la demanda. Alegan igualmente, que no es cierto que las firmas en el Libro de Junta de Condominio estén incompletas, si no, que en la copia por un error de fotocopiado aparece incompleta la firma, pero no en el libro; no obstante, dicha copia fue confrontada con el Libro que se presentó ad effectum videndi. En el mismo escrito los apoderados de la demandada hicieron algunas consideraciones, contradiciendo el escrito de la demandante respecto a la impugnación que ésta hizo de la contestación de la demanda.

Por diligencia de fecha 4-10-2004 los apoderados I.N., de INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A, y D.F. y E.T., del Condominio Edificio Don Antonio, expusieron en el sentido que se fijara nueva oportunidad para llevar a efecto el acto de conciliación fijado por este Juzgado y por auto de la misma fecha, el Tribunal fijó el próximo día de despacho para realizar dicho acto, a las 9:00 am.

En fecha 5 de Octubre del año 2004, por diligencia estampada en el expediente de la causa, procede JIGARCA a conferir poder amplio y suficiente a la abogada M.U.V., ya identificada y procede a revocar, en ese mismo acto, cualquier otro mandato otorgado con anterioridad especialmente el conferido en fecha 26 de agosto del año 2004, que riela al folio 130 y su vuelto.

En esa misma fecha 5 de Octubre de 2004, el Tribunal declara desierto el acto de conciliación entre las partes.

El mismo día, los apoderados de las partes resuelven suspender el procedimiento tanto en lo principal como en la pieza de medida, hasta el día 13 de octubre del año 2004, exclusive.

Por otra parte, En fecha 01 de Octubre del año 2004, los abogados D.F. Y E.T. presentan escrito, que se agrega al expediente de la causa, mediante el cual contradicen la impugnación que hiciera el apoderado de la demandante E.S.T., del poder apud acta que le fuera otorgado por la demandada a los abogados D.F.U. Y E.T.. Éstos aducen que el nombramiento del Presidente de la Junta de Condominio, de la mencionada L.B., es producto de una decisión firme adoptada en Asamblea de Propietarios de fecha 14 de Abril de 2004, la cual no fue impugnada en su oportunidad ni dentro del lapso correspondiente de 30 días, quedando firme la decisión, por virtud de lo dispuesto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, ratifican la cualidad como presidente de la Junta y firmante de L.B. por las razones expuestas en la contestación de la demanda. Alegan igualmente, que no es cierto que las firmas en el Libro de Junta de Condominio estén incompletas, si no, que en la copia por un error de fotocopiado aparece incompleta la firma, pero no en el libro; no obstante, dicha copia fue confrontada con el Libro que se presentó ad effectum videndi. Se reservaron en el lapso probatorio hacer la correspondiente demostración.

En el mismo escrito los apoderados de la demandada hicieron algunas consideraciones, contradiciendo el escrito de la demandante respecto a la impugnación que ésta hizo de la contestación de la demanda.

Por diligencia de fecha 4-10-2004 los apoderados I.N., de INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A, D.F. y E.T., del Condominio Edificio Don Antonio, solicitaron nueva oportunidad para llevar a efecto el acto de conciliación fijado por este Juzgado y por auto de la misma fecha, el Tribunal fijó el próximo día de despacho para realizar dicho acto, a las 9:00 am.

En fecha 5 de Octubre del año 2004, por diligencia estampada en el expediente de la causa, procede JIGARCA a conferir poder amplio y suficiente a la abogada M.U.V., ya identificada y procede a revocar, en ese mismo acto, cualquier otro mandato otorgado con anterioridad especialmente el conferido en fecha 26 de agosto del año 2004, que riela al folio 130 y su vuelto.

En esa misma fecha 5 de Octubre de 2004, el Tribunal declara desierto el acto de conciliación entre las partes.

El mismo día, los apoderados de las partes resuelven suspender el procedimiento tanto en lo principal como en la pieza de medida, hasta el día 13 de octubre del año 2004, exclusive.

Por otra parte en el cuaderno de medidas se realizaron las siguientes actuaciones:

En fecha 27 de agosto de 2004, la demandante mediante escrito ratifica el pedimento de medida aclarando que su solicitud versa sobre medida cautelar innominada de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, en concordancia con el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por decreto de fecha 1 de septiembre de 2004, este Tribunal ordena formar pieza de medida y numerarla y de acuerdo a los medios probatorios consignados halla comprobada la existencia del Fumus Bonis Iuris, el periculun in mora y el periculo in dami, de conformidad con el Artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil y decreta medida cautelar innominada a favor del solicitante, ordenando: 1) Autorizar al propietario del inmueble y a la empresa HELADERÍA DA ANTONIO C.A., a acceder a las áreas comunes del Edificio Don Antonio y de manera especial por la puerta de emergencia del local Nº 2 del Edificio; 2) Prohibir a la Junta de Condominio del Edificio Don Antonio y especialmente a la administradora del mismo a ejecutar actos perturbatorios en detrimentos de las empresas señaladas; 3) Restituir y mantener el servicio de agua potable a los locales comerciales Nos. 1 y 2 donde ejerce su actividad comercial la HELADERÍA DA ANTONIO C.A.; 4) Retirar el animal (Perro) del sitio donde se encuentra; 5) El Tribunal emplaza a las partes a la conciliación y 6) Ubicar en la cartelera del Edificio Don Antonio la presente decisión.

En fecha 01 de septiembre del año 2004, este Tribunal decretó medida cautelar innominada, acorde con los requisitos legales de procedibilidad y que riela al folio 4 del cuaderno de medida.

Se comisionó al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., Páez y Almirante Padilla de esta Circunscripción Judicial para la ejecución de dicho mandamiento, el día 13 de septiembre del año 2004.

La parte demandada, CONDOMINIO DEL EDIFICIO DON ANTONIO, representada por su administradora y asistida del abogado D.F.U., el día 22 de septiembre del año 2004, hizo oposición a la medida cautelar innominada decretada en fecha 1 de septiembre del mismo año; y este Tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 23 de septiembre de la año 2004, declara extemporánea por tardía la referida oposición a la medida cautelar innominada decretada, de dicha sentencia apeló la parte demandada y actualmente se encuentra en el Juzgado de Alzada que le correspondió por Distribución.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA Y ANTECEDENTES

Alega la parte actora en su libelo de la demanda que es propietaria de los locales comerciales, Nos. 1 y 2 de la planta baja del EDIFICIO DON ANTONIO, en la calle 72, Maracaibo - Estado Zulia, conforme a documento de propiedad y a documento de condominio que anexa a su demanda estableciéndose en la cláusula cuarta con un porcentaje de 2,580%, para cada una de las áreas comunes respectivas, o sea con un 5,580% de propiedad de áreas comunes, en el entendido que estos derechos son inherentes a la propiedad e inseparables de ella, que obliga además las cargas comunes las cuales siempre ha cumplido oportunamente.

Alega que en dichos locales funciona la firma mercantil HELADERÍA DA ANTONIO C.A., sociedad mercantil que a su vez tiene plenas facultades de representación otorgadas en asamblea extraordinaria celebrada en fecha 17 de marzo del año 2003, inserta en el registro mercantil el día 30-07-04, bajo el Nº 27, tomo 39-A, que anexa igualmente a la demanda.

Agrega la demandante que los locales Nos. 1 y 2 de su propiedad fueron afectados por la suspensión o corte de agua en forma repentina y sin causa justificada alguna, lo cual perjudicó gravemente los derechos individuales y comunes de los locales y la producción diaria de la HELADERÍA DA ANTONIO C.A., que funciona allí, al verse mermada, por ser el agua necesaria y prioritaria en el tipo de actividad comercial que realiza, obstaculizando la actividad diaria y ordinaria del negocio, siendo una decisión contraria a lo que establece el reglamento de condominio que también fue anexado a la demanda.

Continúa expresando la actora que se ve obligada a contratar los servicios profesionales de abogados para la asistencia y asesoría en el menoscabo de los derechos de propiedad y negatoria ilegal del servicio de agua, lo cual dice constar en una inspección judicial realizada por el Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial, a fin de demostrar el corte del servicio de agua, la existencia de una sola instalación de agua, aducción, bombeo, tanque y distribución, de la cual anexó copia a la demanda.

Asegura que tienen conocimiento que a la administración del condominio se le hizo un llamado por parte de la empresa HELADERÍA DA ANTONIO C.A., en representación de la demandante, como consta en el procedimiento llevado por ante la Oficina de Servicios Públicos de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo; procedimiento en el cual la ciudadana M.M.D.M., administradora del Condominio consignó en fecha 15-07-04, un documento de fecha 14-07-04, contentivo de tres folios útiles que fue anexado al libelo de la demanda, y el cual dice la actora fue conocido por ésta el día 30-07-04, donde consta que convocaron a una asamblea extraordinaria de copropietarios para el día 14-07-04, para informar sobre la inspección realizada en fecha 02-07-04, por el Juzgado Séptimo de Municipio, como único punto a tratar, según convocatoria publicada en prensa local PANORAMA en fecha 11 de julio del año 2004 y que fue anexado el cuerpo respectivo al intentar la demanda y dice que dicho documento contiene una serie de violaciones de ilegalidades e irregularidades; la decisión del corte de agua resuelta y producida por la Administración y Junta de Condominio.

Por otro lado, establece que el día 21-07-04 sucedieron nuevos hechos que evidencian una nueva decisión emanada de la administración que ejerce la Ciudadana, M.M.D.M. y de la Junta de Condominio del EDIFICIO DON ANTONIO, que es la prohibición de acceso a las áreas comunes para el personal que trabaja para la HELADERÍA DA ANTONIO, C.A., suscitándose hechos violentos contra éstos cuando accesaron a las áreas comunes traseras del Edificio en cuestión, donde se encuentran instalados compresores de cavas y equipos enfriadores de la HELADERÍA DA ANTONIO C.A.

Señala que hubo promotores de los hechos de violencia por parte de la Junta de Condominio y la Administradora del mismo, por lo cual A.J. y NINOSKA LEAL, acudieron a la Oficina de Seguridad del Municipio Maracaibo, a formular la denuncia contra los agraviantes en expediente Nº 815.

Asegura que el día 09 de Agosto de 2004, se conoció de una nueva decisión de la Junta de Condominio, donde M.M.D.M., en su condición de administradora ordenó hacer un cercado o enrejar la parte trasera del local Nº 2 y que la puerta del cercado no tiene candado, permanece abierta e instalado un perro bravo agresivo que se entiende es para obstaculizar el libre acceso que tiene el local Nº 2. Señala además, que dentro de las decisiones de la Administración y de la Junta de Condominio, nunca se ha dirigido a su representada para convocarla, ni notificarla, ni informarla ni suministrarle documentación alguna en relación con la administración en cuestión, es decir que la ha ignorado como copropietaria, lo cual también impugna en la demanda.

Fundamenta la misma en cláusula séptima del documento de condominio, la cual prohíbe el ejercicio de acciones y derechos que menoscaben el beneficio común derivado del régimen de Propiedad Horizontal. Asimismo, impone este documento en la cláusula décima primera: entre las cargas comunes de los locales comerciales “... la aducción y distribución desde las tomas de agua del acueducto hasta los locales comerciales ...” y la cláusula décima octava, prohíbe a cualquiera, cual sea su carácter, pedir la división de las cosas comunes. Igualmente, en concordancia con los Artículos 5º letra g), 8º, 20º letra e) y parágrafo único del Artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal y que limita y prohíbe acciones sobre el régimen establecido; en concordancia con lo dispuesto en la cláusula décima tercera y décima cuarta del Reglamento de Condominio. Hay, dice la demandante, prohibición expresa de la indivisibilidad, de la separación de las áreas comunes, de establecer límites, prohibiciones o impedimentos a la propiedad común. Siendo que la Junta de Condominio, para un caso de esta naturaleza sólo le estaba permitido hacer lo dispuesto en los Artículos 18, 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Agrega la accionante que respecto a la Asamblea realizada el día 14-07-04, no le está permitido a la Junta de Condominio, a la Administradora ni a la Asamblea, cambiar los puntos a tratar; que sólo estuvo presente el 62,96% de los propietarios, que no hubo votación unánime. Continúa diciendo la actora, que los locales de su propiedad fue objeto de corte del servicio de agua por decisión arbitraria con abuso de derecho y violación de la Ley y del documento de condominio, por parte de la Junta de Condominio y de la Administración. Agrega que por ante la Intendencia de Maracaibo, Oficina de Servicios Públicos se acompaño una propuesta, donde la Junta de Condominio y la Administración, reconocen que hay un problema legal y que hay una sola instalación en el edificio y que hay un solo medidor. Se presentó como anexo un listado denominado: nomina de asistencia de propietarios a convocatoria, de fecha 14 de julio de 2004, hora 8:00 p.m. Asunto Asamblea Extraordinaria ÚNICO PUNTO A TRATAR CASO INSPECCIÓN JUDICIAL. Continua la demandante señalando, que la Junta de Condominio y la Administración del Edificio Don Antonio, han debido cumplir los extremos de los Artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y al decir de la actora no los cumplieron. También indica, que el reglamento de Condominio, en el Artículo 3º, de la Cláusula Segunda, dispone que todos los acuerdos, decisiones y notificaciones se fijarán en cartelera o parte visible de la planta baja del Edificio, y esgrime que a la poseedora legítima HELADERÍA DA ANTONIO, C.A., le han negado el acceso a la entrada del Edificio DON ANTONIO, no tiene llave, no tiene acceso a la cartelera del Condominio que está dentro del edificio, donde se publica la información, porque los locales dan a la calle. Arguye violación de la Ley de Propiedad Horizontal, al Documento de Condominio y al Reglamento, respecto a la decisión de no permitir el acceso a las áreas comunes, por ser su representada legitima titular del derecho comunero que todos los propietarios tienen proporcionalmente, correspondiéndole a su representada un 2,580% para cada local, o sea, un 5,580% de propiedad de áreas comunes. Resalta la demandante, que la decisión ha puesto en estado de indefensión a su representada, pues al dañarse un compresor de un equipo o cuando haya necesidad de hacerle mantenimiento, no habría forma de hacerlo, creando un caos para la poseedora HELADERÍA DA ANTONIO C.A. Que la decisión del cercado también limita, cercena, violenta y pretende desconocer el legítimo derecho de su representada. Por todas las razones aducidas, procede la actora en su petitorio, a IMPUGNAR, en nombre de su representada: 1) Decisión o acuerdo producida en la asamblea extraordinaria de copropietarios del EDIFICIO DON ANTONIO de fecha 14-07-04, consignada por la ciudadana M.M.d.M., en fecha 15-07-04, ante la Intendencia de Maracaibo, en expediente No. 97, en un documento contentivo de tres folios útiles, por estar viciada de nulidad absoluta, por no haber cumplido el quórum reglamentario, por no haber cumplido el régimen de convocatoria y por haber sido convocada con un punto único para una Asamblea y realizada otra Asamblea con la decisión de otros puntos distintos y por no existir autorizaciones de quienes firmaron por algunos propietarios y dice la peticionante que su representada tuvo conocimiento el día 30-07-04; 2) Decisión de junta directiva y administración del Condominio EDIFICIO DON ANTONIO, de fecha 21-07-04 de negar y prohibir el acceso a las áreas traseras del edificio; que es el acceso que tienen los locales hacia donde están instalados los compresores de las cavas y aires acondicionados de HELADERÍA DA ANTONIO C.A.; 3) Decisión por parte de la administración y de la Junta de condominio del EDIFICIO DON ANTONIO, del cercado o enrejado hecho en la parte trasera del local Nº 2; 4) Decisión de la Ciudadana, M.M.D.M. de negarle a la demandante las llaves de la puerta del EDIFICIO DON ANTONIO para tener acceso a las áreas comunes, para accesar a la puerta trasera de los locales 1 y 2 y de negarle a su representada el acceso a la Cartelera del Condominio que se encuentra en el lobby del Edificio y 5) Decisión de la administración y la Junta de Condominio del Condominio Edificio Don Antonio, de negar a la demandante el derecho de convocarla, notificarla, invitarla, informarla, de suministrarle documentación alguna en relación con la administración, como copropietaria con todos los derechos inherentes en la constitución de dicho condominio. Las predichas impugnaciones las hace de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y con el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para juicios breves.

Estima la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000), de conformidad con el Artículo 38 de la Ley adjetiva procesal. Solicita se declare con lugar y se condene a la demandada al pago de las costas procésales y al pago de los honorarios profesionales. Pide, de seguida, se intime al Condominio Edificio Don Antonio y la ciudadana M.M.d.M., en su condición de Administradora.

A renglón seguido, la accionante, invocando la importancia, urgencia, necesidad y riesgos y por peligro inminente de cierre de operaciones y de producción, de quien posee en nombre de su representada, sumado a la decisión del cercado, identificado en su escrito, que le obstaculiza el paso, aduciendo daños irreparables que pudieran causarse y con fundamento en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicita al Tribunal ordene la suspensión de la ejecución de las decisiones y acuerdos impugnados, que ordene la restitución total y absolutamente el acceso al edificio, a la cartelera, a tener llaves de las puertas principales de entrada y salida delantera y trasera del Edificio, ser notificado y ordene quitar el enrejado; mantener la instalación del servicio de agua en condiciones normales y de suministro. Solicita que la decisión de la medida cautelar, una vez acordada, sea publicada en la cartelera del Edificio Don Antonio, jurando la urgencia del caso.

Por otro lado, la parte demanda, contestó la demanda en los siguientes términos: Niega los hechos narrados y el derecho invocado y procede a desglosar cada uno de los puntos impugnados por la demandante en su petitorio libelar, así: 1) con respecto a la asamblea extraordinaria de copropietarios del Edificio Don Antonio, celebrada el día 14 de Julio de 2004, puntualiza que no obstante haberse convocado dicha asamblea para tratar un punto único referente a la práctica de una Inspección Ocular Extrajudicial, surgió en el curso de la celebración de dicha asamblea, la idea de llevar una propuesta respecto al tema del agua y el problema que con dicho servicio confrontaba la empresa HELADERÍA DA ANTONIO C.A., en los locales Nos. 1 y 2 del referido edificio, propiedad de la demandante, a la Oficina de Servicios Públicos de la Intendencia de Maracaibo, a fin de plantearla a la firma mercantil propietaria o a su representante, HELADERÍA DA ANTONIO, C.A, sin que debiera entenderse la misma como un acuerdo condenatorio para algún propietario, sino que antes por el contrario, se trató de una propuesta buscando su aceptación a través de la Intendencia de Maracaibo, a cuya instancia había acudido la firma nombrada en último término; calificando dicho planteamiento como una propuesta susceptible de aceptación o no por la demandante o su representante.

Agrega la demandada que de acuerdo con la Cláusula Décima Primera, se establece cargas comunes de los propietarios de los apartamentos y cargas comunes para los locales comerciales. Para los propietarios de los locales comerciales, exclusivamente, se indica en los literales a) y b), el pago de tasas por el servicio de acueducto y aseo urbano de los locales comerciales y como aclaratoria se señala que éstos están dotados de medidores y sistemas de aguas blancas completamente separados del que surte al resto del edificio. Los locales comerciales de la demandante, se surten de otra aducción que se ubica en la parte trasera del Edificio, destinada exclusivamente para los apartamentos, para 22 familias que actualmente ocupan los mismos, viéndose éstas en la necesidad de compartir el servicio de agua, destinada para ellas, con un negocio que consume grandes volúmenes del preciado líquido, desde la mañana hasta en la noche, sin pagar el exceso de consumo; por lo que éste está subsidiado por las familias que habitan en los apartamentos del Edificio, produciéndose en la demandante un enriquecimiento a expensas del empobrecimiento de los propietarios de los apartamentos, amen de los perjuicios causados en la época de escasez de agua. Continua la demandada expresando que para atemperar el problema del corte de agua, que se produjo por virtud de una decisión anterior, en asamblea de fecha 14 de abril del año 2004 y mediante un plazo otorgado a la empresa ocupante de los locales Nos. 1 y 2 del Edificio Don Antonio, se aprovechó asamblea del 14 de julio de 2004, a que se contrae la presente impugnación para hacer tal propuesta. La accionada añade que entre la Firma Mercantil HELADERÍA DA ANTONIO C.A. y la demandante, la Sociedad Mercantil “INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, C.A”. (JIGARCA), existe una vinculación muy estrecha, producto del poder que con facultades amplias y suficientes, ésta última otorgara a HELADERÍA DA ANTONIO C.A., para que la representara en todos los derechos de propiedad individuales y comunes que posee en el edificio DON ANTONIO. Esgrime la demandada, que A.J.G., titular de la cédula de identidad Nº V-9.113.237, con el carácter de Director Presidente de HELADERÍA DA ANTONIO C.A.; es también accionista y tiene el cargo de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil propietaria, “INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, C.A”. (JIGARCA), según consta en acta de asamblea de accionistas celebrada el día 16 de febrero del año 2000, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 27 de febrero del año 2000, bajo el Nº 44, tomo 8A, copia de cuya acta corre inserta en el expediente de esta causa, por haberlo producido la demandante y el mandato fue otorgado en asamblea celebrada en fecha 17 de marzo del año 2003, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 30 de julio del año 2004, bajo el Nº 37, Tomo 39-A; que al decir de la demandada surte sus efectos plenamente entre el poderdante y el poderista, desde el día de la celebración de la Asamblea, vale decir, el día 17 de marzo del año 2003 y no desde la inscripción por ante el Registro Mercantil, pues con la inscripción, con la publicidad, surtiría sus efectos frente a los terceros. Es decir, que el mismo día de la asamblea, el 17 de marzo del año 2003, dicho poder, surte todos sus efectos entre las partes sumado, según la accionada a que el Ciudadano A.J.G. que funge como Director Presidente de HELADERÍA DA ANTONIO C.A, es también accionista y tiene el cargo de Vicepresidente en la Sociedad Mercantil propietaria, “INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, C.A”. (JIGARCA). Observa, la demandada que el expresado A.J.G., estuvo presente en esa asamblea de fecha 17 de marzo del año 2003, por virtud de la cual se le otorga dicho mandato e infiere que todas las actuaciones conocidas por HELADERÍA DA ANTONIO, C.A., son conocidas, al instante, por INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, CA. (JIGARCA), como un vaso comunicante. Continúa mas adelante la parte demandada expresando que dicha propuesta en definitiva fue aprobada por la mayoría y se decidió llevarla, para someterla a la consideración del propietario disidente o su representante, por ante la Intendencia de Maracaibo. Aclara que con respecto a las objeciones que la demandante formulara en relación a las firmas de las propietarias de los apartamentos 5B y 6B del Edificio DON ANTONIO, no existe irregularidad, por cuanto en relación al apartamento 5B, aparece la firma de la Ciudadana, M.M. quien puede perfectamente firmar como comunera de los derechos de propiedad del apartamento 5B, por ser heredera legitima del que fuera propietario del mismo, su progenitor H.E.M.. En lo atinente a la firmante del apartamento 6B, Ciudadana, L.B., dice la accionada que ésta procede a firmar por su condición de accionista y directora de la Sociedad Mercantil “NOTAS, S.R.L.”, propietaria de dicho apartamento y además puede ejercer la plena representación, mediante un poder general de administración y representación, de L.B.D.E. quien también es socia y directora de dicha compañía; requiriéndose la firma conjunta de ambos directores para facultarla y obligar a la compañía. Reuniéndose en L.B., la firmante por el apartamento 6B dichos requisitos.

Seguidamente, en su contestación la demandada opone la caducidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto para la fecha cuando se ha propuesto el juicio, transcurrieron mas de treinta 30 días desde aquel en que tuvo lugar la asamblea de propietarios celebrada el 14-07-2004 y niega que la demandante tuviera conocimiento de dicha propuesta, el día 30 de julio de 2004 como lo afirma ésta. Para ello, hace referencia, la demandada de una actuación contenida en expediente No. 97, instruido y sustanciado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, por virtud de la cual se evidencia el conocimiento, que la demandante tuvo de las resultas de la Asamblea de Propietarios del día 14-07-04, con ocasión al informe realizado por el Jefe de Servicios Públicos de esa Intendencia oficial, con fecha 16 de julio de 2004, mediante el cual en su parte in fine, establece que la denunciante (HELADERÍA DA ANTONIO C.A,) no aceptaba la propuesta o comunicación ofrecida por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO DON ANTONIO, por cuanto en la misma se planteaba la instalación de medidores y se mencionaban plazos. Es decir, que dicho funcionario reconoce que HELADERÍA DA ANTIONIO C.A., estaba en conocimiento de lo tratado en la Asamblea de fecha 14 de julio de 2004, pues obtuvo respuesta de la referida HELADERÍA DA ANTONIO, C.A. en la persona de su representante, al aludir a los denunciantes como aquellos que no habían aceptado lo resuelto en la Asamblea. Colige la demandada, que la propietaria “INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, C.A”. (JIGARCA), la accionante, tuvo conocimiento de lo decidido en la referida asamblea, de lo tratado y decidido en ésta, en la misma fecha en que fue conocida por HELADERÍA DA ANTONIO C.A., por lo ya expuesto.

Plantea que el plazo de treinta días dentro del cual debe de impugnarse las decisiones de las asambleas de copropietarios de condominio, de acuerdo a lo señalado en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, es de caducidad y no de prescripción, estableciendo las diferencias y las coincidencias entre ambas.

En definitiva, la demandada con respecto a la impugnación de la asamblea de propietarios extraordinaria del Edificio DON ANTONIO de fecha 14-07-04, opone LA CADUCIDAD DE LA ACCION, de conformidad con el Artículo 885 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 10º del Artículo 346 ejusdem.

A renglón seguido, la accionada, en relación a la impugnación de los puntos numerados y tratados en el petitorio del libelo de la demanda como Nos. 2) Decisión de junta directiva y administración del Condominio EDIFICIO DON ANTONIO, de fecha 21-07-04 de negar y prohibir el acceso a las áreas traseras del edificio; 3) Decisión por parte de la administración y de la Junta de condominio del Edificio Don Antonio, del cercado o enrejado hecho en la parte trasera del local Nº 2; 4) Decisión de la Ciudadana M.M.D.M. de negarle a la demandante las llaves de la puerta del EDIFICIO DON ANTONIO para tener acceso a la áreas comunes y a la cartelera del condominio y 5) Decisión de la administración y la Junta de Condominio del Condominio Edificio Don Antonio, de negar a la demandante el derecho de convocarla, notificarla, invitarla, informarla, de suministrarle documentación alguna en relación con la administración, opone la inadmisibilidad de estas impugnaciones por la vía del Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto se contraen a supuestas decisiones de Junta Directiva, Junta de Condominio y decisiones emanadas de la Administradora del Condominio. Al sentir de la accionada, éstas últimas impugnaciones la fundamenta la demandante en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, como si fuese un acuerdo o una decisión en asamblea de propietarios.

Agrega que de conformidad con el Artículo 25 de dicha Ley, así como lo señalado en el Artículo 23 y 24 de la misma, éstos se refieren a decisiones de los propietarios, bien sea en asamblea o fuera de ella; pero nunca a las decisiones tomadas por la Junta de Condominio o principalmente por la administradora en ejercicio de sus funciones.

Niega, rechaza y contradice que se hayan producido las decisiones comprendidas desde el Nº 2 al 5 expuestas en el libelo de la demanda.

Continúa explanando que existe la vía de la revocación o destitución del administrador, pues la responsabilidad de éste se rige por las normas del mandato, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Insiste la demandada en que la acción intentada por la actora resulta inadmisible en los casos de decisiones de Junta de Condominio y de la Administradora del mismo, en base al Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues ésta se refiere a la impugnación de las decisiones tomadas por la mayoría de los propietarios en asamblea o fuera de ésta, siendo ésta una acción declarativa de nulidad tendente a la consecución de una sentencia igualmente declarativa que busca la nulidad de la decisión de propietarios.

Por las razones expuestas, opone, en cuanto a la impugnación de las decisiones, de Junta de Directiva, Junta de Condominio y Administrador, contempladas en los numerales 2, 3, 4 y 5 del petitorio del libelo de la demanda, LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN por virtud de lo dispuesto en la parte “in fine” del Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, amen de que la Ley de Propiedad Horizontal en su Artículo 25 no da cabida a la acción de impugnación o declarativa de nulidad contra las decisiones de junta de condominio, junta directiva o administrador.

Seguidamente, en su contestación, la demandada opone subsidiariamente la caducidad de la acción conformada por las impugnaciones a que se contraen los puntos 2, 3, 4 y 5 del petitorio en el libelo de la demanda, de la siguiente manera: la del número 2 por establecerse en ésta como fecha de dicha decisión el 21-07-04; transcurriendo un lapso mayor de 30 días para el momento de interposición y admisión jurisdiccional de la presente demanda y respecto a las impugnaciones referidas en los numerales 3, 4 y 5 del petitorio del libelo de la demanda, porque se evidencia de las actuaciones por ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo en expediente Nº 815, cuyas copias fueron producidas por la demandante en la presente causa, que HELADERÍA DA ANTONIO C.A., establece como fecha de una serie de sucesos que configuran las supuestas decisiones de la Junta de Condominio y de la Administradora del Edifico DON ANTONIO la del día 21 de Julio del año 2004, transcrita en actas de fecha 22 de julio y 26 de julio de 2004. Tomando en cuenta la fecha declarada por los denunciantes de tales sucesos constitutivos de las supuestas decisiones, esto es, 21 de julio del año 2004, se evidencia que transcurrieron mas de treinta días desde esa fecha hasta el momento de interposición de admisión jurisdiccional de la demanda, produciéndose con ello la caducidad de la acción. Por último, solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda propuesta y se condene en costas a la demandante.

De seguidas el Tribunal, estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa, en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales y en especial los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, y así lo determinará este Tribunal previas las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIOS

I

IMPUGNACIÓN DEL PODER APUD ACTA OTORGADO POR LA PARTE DEMANDADA

La parte accionante, con fecha 29 de septiembre de 2004, procede a impugnar el poder “apud acta”, otorgado en fecha 22 de septiembre de 2004 por la accionada a favor del Dr. D.F.. Basa dicha impugnación, la actora, en supuestos vicios de nulidad, por no tener la presidenta L.B., carácter para autorizar a la Administradora para otorgar el poder conforme lo que dispone el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y agrega que el fundamento está basado en un documento de venta por el cual M.M.D.B. vende a la Sociedad Mercantil NOTAS S.R.L, el apartamento 6B del EDIFICIO DON ANTONIO y también en el acta extraordinaria de socios de fecha 14-04-1997 de la sociedad mercantil NOTAS S.R.L, donde no consta poder de administración y disposición alguna. Y respecto a la asamblea de fecha 09-09-2004 establece la accionada que la misma tiene vicios de nulidad absoluta por la falta de cualidad ya alegada y por estar firmada sólo por 2 de las personas que en carácter de directivo firmaron el acta: la firma de L.B., al decir de la accionante, no tienen valor por no tener la cualidad y el carácter respecto de las ciudadanas M.A. y GIMAR RIVERO, sólo aparece una firma y es ilegible y no dos firmas como debería aparecer. Agrega que la firma de M.M.D.M. no tiene valor alguno, por manera que la administradora del EDIFICIO DON ANTONIO tiene la representación pero no tiene la cualidad para otorgar poder.

Por su parte, la accionada en un escrito de fecha 01 de Octubre del año 2004, procede a rebatir el escrito de impugnación de poder apud acta, en cuestión, estableciendo que L.B. podía perfectamente firmar y arrogarse el carácter de Presidente de la Junta, por cuanto su nombramiento emanaba de la decisión firme adoptada en asamblea de propietarios de fecha 14 de abril del año 2004, en la cual se tomaron varias decisiones, entre ellas, la designación de la presente Junta de Condominio, donde se elige a L.B., como Presidente de la misma. Agrega que dicha asamblea quedó firme y la misma no fue impugnada, transcurriendo más de treinta días desde su celebración y sus decisiones obligan a todos los propietarios, incluyendo a la compañía demandante, por efecto de la caducidad, es decir, por no haberse intentado la impugnación oportunamente, en aquel entonces, por la propietaria, hoy demandante de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 25 la Ley de Propiedad Horizontal.

En este punto el Tribunal aprecia la prueba constituida por la copia confrontada con el acta que corre inserta en el libro de asamblea de propietarios del edificio Don Antonio, contentiva de la celebración de una reunión condominal de fecha 14 de abril del año 2004 y que riela en el expediente a los folios 137, 138, 139, 140 y 141, donde consta, entre otras cosas, la designación de la Junta de Condominio para el periodo 2004-2005, por los propietarios presentes y la cual quedó integrada de la forma siguiente: Presidente, L.R. BEVILACQUA; Vicepresidente Dra. GIMAR RIVERO y Segunda Vicepresidente M.C.A.. También, se hizo el nombramiento de la administradora del condominio y para el mismo periodo se designó a la Ciudadana M.M.D.M..

Ciertamente el Jurisdicente estima que la designación de la Junta del Condominio del Edificio Don Antonio y de la Administradora del mismo, realizada en asamblea de propietarios de fecha 14 de abril del año 2004, quedó completamente firme y válida, pues no existe la declarativa de nulidad o de haberse decidido impugnación alguna respecto a la asamblea precedentemente señalada dentro del término establecido por el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal (30 días), ni tampoco impugnación de la copia contentiva de dicha acta en este proceso, por lo que debe colegirse que la designación de la junta de condominio, así como el de la administradora se encuentra consolidada y debe ser acatada por todos los propietarios. Es por ello, ante la firmeza de tal decisión adoptada por la mayoría de los propietarios, como resultado de las omisiones del propietario que se siente afectado, por no haber ejercido el recurso oportunamente, mal puede este sentenciador entrar a analizar los argumentos de fondo por inoportunos o intempestivos, de la demandante y por lo tanto este sentenciador, según lo alegado y probado en autos, debe tener como firme y valida para todos los propietarios, la designación de cada uno de los miembros de la junta de Condominio y de la Administradora, ciudadana M.M.D.M., según lo decidido en la referida Asamblea de fecha 14 de abril de 2004.

Con relación a la asamblea de fecha 09-09-2004, que la actora invoca como parte de la impugnación del susodicho poder: por la falta de cualidad alegada anteriormente y que no es tal como lo ha dejado claro este Tribunal por las razones antes dichas; así como por la falta de una de las firmas de alguno de los integrantes de la Junta de Condominio, al autorizar a la Administradora al otorgamiento del Poder apud acta al abogado D.F., este Tribunal con respecto a esto último, aprecia que la demandada, en fecha 13 de septiembre del año 2004, dentro del lapso probatorio (en otra promoción de pruebas), produjo el Libro de Junta de Condominio del Edificio Don Antonio, para que se dejara copiado y certificado en autos, el acta de Sesión de Junta, de fecha 09 de septiembre del año 2004, que corre inserto en las paginas 19 y 20 del mismo, como en efecto se hizo (folios 395 y 396 del expediente de la causa); y observa este Tribunal que aparecen todas las signaturas de los miembros de la Junta de Condominio del Edificio Don Antonio, sin que se aprecie la falta de alguna rubrica que deslegitime la autorización otorgada a la Administradora en el sentido de conferir el poder al Dr. D.F.. Por lo antes expuesto este Tribunal declara valido y autentico el mandato conferido al abogado en último término mencionado y consecuencialmente válidas las actuaciones que en esta causa realizara éste, conforme al poder otorgado. ASÍ SE DECLARA.-

II

CADUCIDAD DE LA ACCIÓN Y PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA

Este Juzgador para decidir, debe pronunciarse como punto previo de la sentencia definitiva lo relativo a dos cuestiones: La caducidad de la acción y la prohibición de la Ley de admitir la acción (ordinal 10 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente). Ambas cuestiones fueron opuestas por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, para que fuesen resueltas en la sentencia definitiva, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 885 de la ley adjetiva, atinente al juicio breve.

En primer lugar el sentenciador debe resolver si en el caso sub-judice ha operado la caducidad de la acción. A tal efecto, aprecia este Justiciable, que en fecha 14 de julio de 2004, tuvo lugar una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Edificio Don Antonio, a las 8:00 de la noche en la sede del Edifico Don Antonio, según instrumento contentivo de dicha acta, copia de la cual quedó consignada en el expediente de esta causa, por haberlo promovido y producido la demandada dentro del lapso probatorio, presentando a tal efecto el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios del Condominio EDIFICIO DON ANTONIO, tal como consta en autos, dejándose la correspondiente copia fotostática de la misma, después de haberse producido la respectiva confrontación, sin que dicha copia fuera objeto de impugnación por la parte contraria.

En dicha Asamblea, convocada para tratar lo concerniente a una inspección judicial, se declara que, producto de la situación planteada ,surge la idea de formular una propuesta para llevarla al conocimiento de la Oficina de Servicios Públicos de la Intendencia de Maracaibo; propuesta ésta que se refería a la implementación de cómo se suministraría el servicio de agua a los locales Nº 1 y 2, del Edificio Don Antonio, a fin de planteársela y obtener la aceptación de la propietaria de dichos locales o su representante, HELADERÍA DA ANTONIO, C.A, siendo esta última firma mercantil la denunciante por ante la referida Oficina Pública, por haber tomado la iniciativa de iniciar tal procedimiento administrativo, representada por su Director Presidente A.J.G.. Esta decisión adoptada en la referida Asamblea de Propietarios del Condominio EDIFICIO DON ANTONIO del día 14 de julio de 2004, resulta objeto de impugnación por la accionante y lo señala con el numeral 1º del petitorio de su demanda. La actora resalta que tuvo conocimiento de tal decisión en fecha 30 de julio de 2004.

El Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, a su tenor reza:

ARTÍCULO 25: Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los Artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada...”.

El Artículo preinserto establece un plazo de 30 días para el ejercicio del recurso o acción de nulidad y ese plazo es de caducidad y no de prescripción, pues se toma en cuenta el hecho del transcurso de un periodo de tiempo sin que se hubiese producido el accionar del propietario, privando el interés del condominio, que en un plazo relativamente breve, necesita ejecutar lo acordado. En este sentido, es menester, en lo atinente al punto de la caducidad explanar las siguientes consideraciones:

1. La caducidad es un lapso que produce la pérdida o extinción de una cosa o de un derecho y proviene de diversas causas: las de las leyes y la de acciones y recursos por no tramitarlos o por no ejercerlos.

2. Se diferencia la caducidad de la prescripción, en que la primera no puede interrumpirse, es fatal, no puede reabrirse y tiene lugar aún cuando las partes renunciaren a ella; cuando es establecida por la ley es de orden público y procede de oficio; a diferencia de la prescripción que puede interrumpirse, reabrirse el lapso, es renunciable y debe ser opuesta por la parte contendiente. Acoge este Tribunal, la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia del día 25 de Junio del año 2001, Nº 1118, Expediente Nº 00-2205. sala Constitucional.

3. Con este lapso de treinta días, se pretende asegurar la legalidad de los acuerdos, proteger los derechos individuales de los propietarios, cortando en breve tiempo (30 días) la posibilidad de la impugnación y organizar un procedimiento judicial de sustanciación y decisión rápida, pues la acción deberá proponerse con arreglo al procedimiento de los juicios breves sin que la estimación dineraria altere la naturaleza de dicho procedimiento, según lo preceptuado en los Artículos 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y 881 del Código Procesal.

Hechas estas consideraciones, pasa el Tribunal a examinar el punto referente al momento desde cuyo inicio comienza a discurrir el lapso de 30 días y para ello, debe atender los supuestos establecidos en la Ley, a saber: a) El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador, si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea. (Artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal); b) Si no se hubiese convocado a la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta días se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

Señala la demandante que tuvo conocimiento de tal decisión el día 30 de julio de 2004, circunstancia ésta no demostrada en autos por la actora. Ciertamente, este Juzgador estima, en el presente caso, que los treinta (30) días deben contarse a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo, por las circunstancias de convocatoria y puntos tratados en dicha Asamblea, que obligan al Juzgador en aras del derecho de defensa, computar el plazo, para intentar el recurso por el propietario disidente, en aquel escenario de certeza, que no ofrezca dudas respecto al conocimiento por parte de éste, de la decisión tomada por mayoría que afecte sus intereses y que considere que se trata de acuerdos violatorios de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho.

Para ello, este Tribunal pasa a determinar desde cuando, desde que fecha, la demandante tuvo conocimiento de tal decisión y en tal sentido, es menester examinar y valorar las actuaciones por ante la Oficina de Servicios Públicos de la Intendencia del Municipio Maracaibo, que consta en expediente signado con el Nº 97, de la nomenclatura de esa Oficina Pública, en cuya carátula se lee departamento de Servicios Públicos. Fecha 09-07-2004. Expediente 97. Denunciante: NINOSKA DEL CARMEN LEAL Y A.J.. Citado: M.D.M.. Fecha de citación 12-07-2004. Hora 10:00am, Denunciado: M.D.M. y que fuera traída a este proceso como prueba informativa, por promoverlo así la demandada, de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia que ciertamente la referida propuesta constitutiva del acuerdo de la asamblea de fecha 14 de julio del año 2004, fue acreditada por ante la Oficina de Servicios Públicos de la Intendencia del Municipio Maracaibo, el día 15 de julio de 2004 y de cuyo contenido tuvo conocimiento la demandante, en fecha 16 de Julio del año 2004, pues consta en tal expediente, la existencia de un informe suscrito por la Jefe de Servicios Públicos de la supradicha Intendencia, de fecha 16 de julio de 2004, es decir, un informe de esa Oficina Pública, que aparece numerada con la pagina 379, en cuya parte final se expresa haber comunicado a la denunciante el acuerdo a que se ha hecho referencia y añade que la denunciante no lo aceptaba por que se hablaba de medidores y plazos. En efecto, expresa la informante de la Intendencia de Maracaibo: “....que la decisión tomada por la Junta de Condominio y los copropietarios del Edificio Don Antonio, no fue aceptada por la parte denunciante, ya que ellos en el comunicado hablan de plazo y condiciones para la instalación del medidor y el suministro de agua...”. Indudablemente que por los términos expresados en el informe, este Juzgador, aprecia que se trata de la propuesta acordada en asamblea de fecha 14 de julio del año 2004, a que se contrae la impugnación y resulta evidente que la misma es conocida por la demandante en fecha del 16 de julio del año 2004, esto es, la fecha del informe que hace mención de la comunicación de la propuesta a la denunciante (léase representante de Heladería Da Antonio C.A.), consignándose dicha propuesta o decisión de la Asamblea, por ante la referida Oficina Pública, el día 15 de julio de 2004. Este conocimiento obtenido por la firma mercantil HELADERÍA DA ANTONIO C.A., tal como lo asevera la demandada, se entiende obtenido por la demandante INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A., (JIGARCA), por cuanto aquella obra en nombre y representación de ésta en virtud de poder amplio y suficiente para que la representara en todos los derechos de propiedad individuales y comunes que posee en el Edificio DON ANTONIO; según consta en autos que se evidencia del instrumento producido por la demandante, contentivo de asamblea celebrada en fecha 17 de marzo del año 2003, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 30 de julio del año 2004, bajo el Nº 37, Tomo 39-A. A tal efecto, se confiere poder general, amplio y suficiente al Ciudadano, A.J.G., titular de la cédula de identidad Nº V-9.113.237, en su carácter de Director Presidente de HELADERÍA DA ANTONIO C.A. Este poder, surte efecto plenamente entre las partes, mandante y mandatario, desde el día 17 de marzo del 2003, y no desde la inscripción por ante el Registro Mercantil, pues ésta serviría como fecha para surtir sus efectos frente a terceros. Es válida también la acotación de la demandada, para reforzar el conocimiento de la decisión de la asamblea por parte de la demandante, el hecho que el señor A.J.G. que funge como Director Presidente de HELADERÍA DA ANTONIO C.A, es también accionista y tiene el cargo de Vicepresidente en la Sociedad Mercantil propietaria, “INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, C.A”. (JIGARCA), según consta en acta de asamblea de accionistas celebrada el día 16 de febrero del año 2000, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 27 de febrero del año 2000 bajo el Nº 44, tomo 8A, copia de cuya acta corre inserta en el expediente de esta causa, por haberlo producido la demandante. Este Tribunal aprecia sin lugar a dudas que el conocimiento de cualquier circunstancia o hechos relacionados con este caso, obtenidos por la Firma mercantil HELADERÍA DA ANTOMNIO C.A., es conocido inmediata y automáticamente, por la demandante INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A. Todo esto, lleva a este sentenciador a considerar con firmeza que el lapso de los 30 días para intentar el recurso de impugnación contra la decisión de la asamblea de propietario de fecha 14 de julio del año 2004, comenzó a discurrir desde el día 16 de julio de 2004 por tener la certeza que desde dicha fecha tuvo conocimiento la demandante del acuerdo adoptado en la referida asamblea de fecha 14 de julio de 2004, acorde con el informe supra indicado.

Respecto a la prueba informativa apreciada por este Juzgador, resulta necesario en su valoración hacer las siguientes consideraciones, dada la importancia que ésta tiene a los efectos del cómputo del plazo de caducidad de 30 días: De acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a solicitud de parte requerirá de las oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque no sean parte en el juicio, informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de los documentos, libros, archivos u otros papeles que posean esas entidades. Un tercero que no reúna las características como entidad señaladas en la norma, no estará obligado a presentar el informe.

Abundando sobre este criterio, la prueba de informes está limitada a las entidades mencionadas en la disposición legal, a las cuales se exigirá el informe solicitado por la parte interesada, debiendo enviarlo al Tribunal si tienen en su poder esos instrumentos probatorios que pudieran incidir en la decisión de la controversia. No fue la intención del legislador aminorar la eficacia de otras pruebas cuando incluyó la de informes dentro de los medios que pueden ser utilizados por las partes; lo que se trató fue de poner a disposición de aquéllas otro medio que contribuya a comprobar hechos que interesan en el proceso para que el Juez se forme una convicción precisa de esos hechos que han sido planteados y controvertidos y que al final serán el centro de su decisión.

Con respecto a la información requerida judicialmente que las personas jurídicas, partes o terceros van a suministrar, lo importante es conocer de donde proviene y que fe puede merecer.

La información, así resuma datos contenidos en documentos, archivos, papeles o libros, tiene como soporte este cúmulo de documentos que han permitido una síntesis, que es la que se transmite al Tribunal, conforme a la petición del proponente de la prueba, sin que indique el CPC si éste, en concreto, debe señalar cuales de los documentos en poder de las personas jurídicas van a convertirse en fuentes del informe, o si le basta en sentido general remitirse a los archivos, papeles, libros, etc. poseídos por el informante. Si el aporte de datos se basa en inexistentes instrumentos, o se falsifica, o erradamente, se transcriben datos que no concuerdan con los contenidos en las fuentes de información, el medio podría ser impugnado por el perjudicado, y la impugnación deberá canalizarse por el procedimiento del Art. 607 CPC, el cual es ordinario para conocer de las necesidades del procedimiento. Dentro de la articulación probatoria producto de este procedimiento, luce lo ideal, la solicitud de la exhibición de los documentos de donde surge el informe, efectuada conforme a los Arts. 436 y 437 CPC, para poner de relieve lo inexistente, lo omitido o lo tergiversado.

Pero puede darse el supuesto de que los soportes de la información que se exhibían en virtud de la impugnación, estén intrínsecamente errados o sean falsos o inexactos. Si todavía se estuviera en tiempo hábil, otras pruebas promovidas o evacuadas dentro de la articulación, podrían demostrar la inexactitud o el error. ¿Pero que sucede cuando el acto de documentación, del soporte fue alterado materialmente si es de naturaleza privada, o material o ideológicamente si es público?. Parecería que ante este supuesto, habría que acudir a la tacha de falsedad instrumental, ya que el reducido lapso de la articulación de la incidencia, no permitiría dentro de ella, la prueba de estas falsedades... (JESÚS E.C.R. en su obra la CONTRADICCIÓN Y CONTROL DE LA PRUEBA LEGAL Y LIBRE TOMO II, PAGINAS 57 y 58).

Este Tribunal, en base a lo expuesto precedentemente, acoge el criterio antes indicado; aprecia que la prueba informativa consistente en los documentos que constituyen el expediente signado con el Nº 97, traídos a este proceso y cuya copia certificada fue solicitada por la parte demandada a la Oficina de Servicios Públicos de la Intendencia del Municipio Maracaibo, por estar en poder de ésta, en sus archivos, original del mismo, en uno de cuyos folios consta el informe, de fecha 16 de julio del año 2004, suscrito por la Jefe de Servicios Públicos de la Intendencia del Municipio Maracaibo, al cual ya ha hecho referencia este Juzgador y donde se hace saber el conocimiento que la accionante tuvo respecto al contenido de la decisión adoptada en asamblea del 14 de julio del año 2004 del Condominio del Edifico Don Antonio, a que se contrae la acción, ciertamente no fue impugnada en la oportunidad procesal correspondiente, de acuerdo al criterio antes indicado, por lo que este Tribunal aprecia y valora dicho medio probatorio a favor de su promovente, como documento administrativo que le merece fe pública a este Juzgador por las razones antes expuestos y motivado al organismo del cual emana.

De seguidas, pasa el Tribunal a establecer la fecha del accionar de la demandante respecto al recurso de impugnación y para ello debe remitirse a la fecha del auto jurisdiccional de admisión de la demanda y el respectivo emplazamiento a la parte demandada, que tuvo lugar el día 25 de agosto de 2004, según auto proferido por este Tribunal, que corre al folio (129) del expediente de la causa, con asiento en esa misma fecha en el Diario llevado por este Juzgado. Es esta la fecha del accionar, de la interposición jurisdiccional del recurso de impugnación por el recurrente y a todas luces se evidencia que transcurrieron más de treinta (30) días, desde que el propietario disidente tuviera conocimiento de la decisión adoptada por mayoría en Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Condominio del Edificio Don Antonio, celebrada en fecha 14 de julio de 2004.

Por lo antes expuesto y bajo las consideraciones legales y doctrinales, ya señaladas, se declara la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN constituida por el recurso de Impugnación intentado por “INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, C.A”. (JIGARCA), contra la decisión adoptada en Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio del Edificio Don Antonio, de fecha 14 de julio de 2004, de acuerdo con el numeral 1 del Petitorio del escrito libelar. Caducidad esta fundamentada en lo dispuesto por el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y opuesta por la demandada en la oportunidad procesal indicada en el Artículo 885 ejusdem. ASI SE DECIDE.-

Pasa este Juzgador, a renglón seguido, a decidir también como punto previo a la sentencia definitiva, lo concerniente a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN, opuesta por la demandada en base al ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en la oportunidad procesal dispuesta en el Artículo 885 ejusdem, para los procedimientos breves.

En lo concerniente a los recursos de impugnación interpuestos por la accionante y que numera en el Petitorio del libelo de la demanda con los números 2, 3, 4 y 5; discriminados así: 2) Decisión de junta directiva y administración del Condominio EDIFICIO DON ANTONIO, de fecha 21-07-04 de negar y prohibir el acceso a las áreas traseras del edificio; 3) Decisión por parte de la administración y de la Junta de condominio del Edificio Don Antonio, del cercado o enrejado hecho en la parte trasera del local Nº 2; 4) Decisión de la administradora, ciudadana M.M.D.M. de negarle a la demandante las llaves de la puerta del EDIFICIO DON ANTONIO para tener acceso a las áreas comunes y a la cartelera del condominio y 5) Decisión de la administración y la Junta de Condominio del Condominio Edificio Don Antonio, de negar a la demandante el derecho de convocarla, notificarla, invitarla, informarla, de suministrarle documentación alguna en relación con la administración. Recursos de Impugnación interpuestos por la demandante con fundamento en el Artículo 25 de la Propiedad Horizontal y acorde con el procedimiento de juicio breve, previsto en Código de Procedimiento Civil.

Para decidir, este Juzgador, luego de analizar detenidamente las situaciones o hechos objeto de impugnaciones, aprecia que cada una de estas se refieren a decisiones o actos llevados a cabo por la Administración del CONDOMINIO EDIFICIO DON ANTONIO, siendo las mismas atacadas por vía del recurso de impugnación por la demandante, en base a lo dispuesto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. La demandada opone la cuestión de Prohibición de la Ley de Admitir la acción, en base al ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad procesal indicada por el Artículo 885 eiusdem, basando la defensa opuesta en la exclusión que el Artículo 25 de la Ley de Propiedad horizontal hace de este tipo de decisiones, cuando solo menciona que las decisiones susceptibles de cuestionamiento son aquellas tomadas por la mayoría de los propietarios en Asamblea o fuera de ella.

Este Tribunal al remitirse a la lectura del Artículo mencionado en último termino, estima que el mismo solo se circunscribe a los acuerdos de la mayoría por violación de ley o del documento de condominio o por abuso de derecho; es decir que la fuente de decisión esta conformada por los copropietarios, quienes por mayoría adoptan una decisión que el propietario disidente considera lesiva a sus intereses, teniendo la posibilidad de intentar el recurso de impugnación; pero la ley, en la norma indicada, no se expresa en forma enunciativa sino taxativa, cuando se limita solo a la decisión de los propietarios. Esto es así, por cuanto existen normas en la ley de Propiedad Horizontal que reglan la conducta del Administrador del Condominio, es decir, que las decisiones tomadas por la Administración pueden ser reguladas en dos escenarios: 1) El Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el reglamento de la ley de propiedad horizontal y tendrá además la siguiente atribución formulada en la literal b del Artículo antes mencionado: “..b) Proponer a la Asamblea de copropietarios la destitución del administrador...”. 2) La segunda regulación de las actuaciones del Administrador, emana del Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, por su condición de mandatario. En este caso se contempla la revocatoria del mandato del Administrador por parte de la Asamblea de Copropietarios.

También, es menester agregar que la violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones señaladas en el Artículo 20 de la Ley Propiedad horizontal, por parte del Administrador, podrá dar lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (Parágrafo Único del Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal).

En razón de lo expuesto, aquellos copropietarios que se consideren afectados por las decisiones emanadas de la Administración del condominio, deberán cumplir con las pautas señaladas por el documento de condominio o en su defecto por la Ley de Propiedad Horizontal para destituir o revocar, según el caso, al Administrador, acorde con la normativa señalada; pero no impugnar sus decisiones acorde con lo dispuesto en el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues esta norma no incluye ni señala recurso alguno contra tales decisiones emanadas de la administración Condominal. Este Juzgador fundamentándose en lo establecido en el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, estima que la demandante puede conseguir la satisfacción completa de su interés, mediante una acción diferente a la declarativa de nulidad, no contemplada en el Artículo 25 de la ley de Propiedad horizontal para este tipo de decisiones, sino que se trata de decisiones cuya sanción esta contemplada en los Artículos 18, 19 y 20 ejusdem.

Este sentenciador, por lo expuesto, declara la prohibición de la ley de admitir la acción de la demandante, contra las decisiones emanadas de la administración del Condominio, a saber: Decisión de fecha 21-07-04 de negar y prohibir el acceso a las áreas traseras del edificio; decisión del cercado o enrejado hecho en la parte trasera del local Nº 2; decisión de negarle a la demandante las llaves de la puerta del EDIFICIO DON ANTONIO para tener acceso a las áreas comunes y a la cartelera del condominio y decisión de negar a la demandante el derecho de convocarla, notificarla, invitarla, informarla, de suministrarle documentación alguna en relación con la administración, numeradas cada una de éstas con los Nos. 2, 3, 4 y 5 en el petitorio de la demanda.- ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la acción por IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A (JIGARCA) contra CONDOMINIO DEL EDIFICIO DON ANTONIO, y consecuencialmente a ello, se tienen como firme lo siguiente: Decisión de Asamblea de copropietarios del Condominio del Edificio Don Antonio, celebrada el día 14 de julio de 2004; decisión de junta directiva y administración del Condominio dek EDIFICIO DON ANTONIO, de fecha 21-07-04 de negar y prohibir el acceso a las áreas traseras del edificio; decisión por parte de la administración y de la Junta de condominio del EDIFICIO DON ANTONIO, del cercado o enrejado hecho en la parte trasera del local Nº 2; decisión de la administradora, ciudadana M.M.D.M. de negarle a la demandante las llaves de la puerta del EDIFICIO DON ANTONIO para tener acceso a las áreas comunes y a la cartelera del condominio y decisión de la administración y la Junta de Condominio del Condominio Edificio Don Antonio, de negar a la demandante el derecho de convocarla, notificarla, invitarla, informarla, de suministrarle documentación alguna en relación con la administración.

SEGUNDO

Se suspende la medida cautelar innominada decretada por este Tribunal en fecha 01 de Septiembre de 2.004.

TERCERO

Conforme al criterio objetivo de las costas procésales a la cual hace alusión el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos a la accionante, la sociedad mercantil INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA C.A. (JIGARCA), por resultar vencida totalmente en causa.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1384 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3º y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los treinta y un días (31) del mes de Enero del año 2005. AÑOS 194 de la Independencia y 145 de la Federación.

El Juez,

Abog. I.P.P.L.S.,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:52 a.m.

La Secretaria,

Abog. A.A.R.