Decisión de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, cinco (05) de febrero de 20010

199º y 150º

Parte actora: J.M.D.A.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No V-10.791.639.

Apoderado de la parte actora: J.L.H., abogado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado No 42.423.

Parte demandada: L.H.F., de nacionalidad venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-9.120.464.

Abogado asistente de la parte demandada: Z.S., abogada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 31.558.

Motivo: DESALOJO.

Exp, No: AP11-R-2009-000145.

-I-

Corresponde a este Juzgado actuando en jurisdicción de Alzada, conocer y decidir el recurso de apelación que tanto la parte actora como la demandada interpusieron en diligencias del 05 y 06 de marzo de 2009, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de la causa el 14 de agosto de 2008, mediante la cual impartió la homologación de ley al acto transaccional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Recibidos los autos en esta instancia, el 02 de abril de 2009, se le dio entrada y se fijó conforme a lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

El 27 de julio de 2009, el apoderado actor solicitó el abocamiento de la Juez que suscribe este fallo y el 13 de agosto de 2009, se produjo el abocamiento y se ordenó notificar a la parte demandada.

Concluida la sustanciación, el Tribunal procede a decidir y al efecto observa:

-II-

El presente juicio se inició por libelo de demanda presentado por el apoderado judicial ciudadano J.M.D.A.P., en el cual relata que es propietario de un inmueble, que el 08 de febrero de 2000 se lo dio en arrendamiento al ciudadano L.H.F., que dicho arrendamiento estuvo pautado inicialmente a tiempo determinado, pero que se tornó a tiempo indeterminado; que el inquilino dejó de pagar el alquiler, el condominio al que estaba obligado y que él como arrendador necesita el inmueble para instalar allí a su madre, quien es una persona de avanzada edad, con dificultades donde vive actualmente. Con base a estos hechos, demandó el desalojo del inmueble arrendado invocando los ordinales 1º y 2º del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Tribunal, admitió la demanda el 15 de julio de 2008 por los trámites del procedimiento breve y ordenó la citación de la parte demandada.

Practicadas las diligencias de citación, previa habilitación del tiempo de la noche, compareció el demandado y se dio por citado en el presente juicio el día 07 de agosto de 2008.

El 07 de agosto de 2008, compareció el apoderado actor y el demandado asistido de la abogada Z.S.G. y consignaron escrito de transacción judicial.

La redacción de la transacción y su extensión, a juicio de este Juzgado no es la más satisfactoria, por cuanto pareciera recoger el contenido de las conversaciones e intercambio de ideas que se verificaron en la redacción de la transacción; sin embargo se puede deducir con facilidad que la solución o acuerdo final s concreta en el final del folio 71, folio 72 y folio 73 del presente expediente, en los términos siguientes:

“Ahora bien, como consecuencia de las mutuas y reciprocas concesiones efectuadas anteriormente por “las partes”, procede “el arrendatario” a formular a “el arrendador” la siguiente oferta Dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado, y de manera expresa rescindir tanto “el contrato” sobre “el inmueble”, así como todo contrato verbal o de cualquier otra naturaleza que exista o hubiere podido existir sobre “el inmueble”.

Renunciar de manera expresa a la autorización verbal efectuada por “el arrendador” para efectuar depósitos en “la cuenta” y en consecuencia a sus efectos liberatorios.

Obligarse a entregar a “el arrendador” “el inmueble” libre de personas y bienes, antes del día 30 de noviembre de 2010.

Pagar a “el arrendador” a titulo de indemnización derivada de daños y perjuicios una cantidad mensual compuesta por dos partes, discriminadas de la siguiente forma: una fija cuyo monto asciende a la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) durante los primeros cinco días de cada mes. Este pago se verificará mediante la entrega del mismo a J.L.H., más ampliamente identificado al principio de este escrito, cuya dirección es conocida por “el arrendatario”; y una variable igual a la suma de los gastos asociados, propter rem, a “el inmueble” tales y como son, alícuota o contribución a los gastos de condominio, servicios públicos tales como recolección y disposición de desechos, electricidad, agua, teléfono, etc. Y todos los impuestos y tasas principales,

Procede “el arrendador” a aceptar la totalidad de la oferta transaccional hecha por “el arrendatario”.

Acto seguido, procede “el arrendador” a formular a la siguiente oferta “el arrendatario”.

Dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado, y de manera expresa rescindir tanto “el contrato” sobre “el inmueble”, así como todo contrato verbal o de cualquier otra naturaleza que exista o hubiere podido existir sobre el inmueble”

Condonar y remitir todas las obligaciones dinerarias pendientes en cabeza de “el arrendatario” y las que se discriminan en “la demanda”, derivadas de “el contrato”.

Desistir y terminar del ejercicio de “la demanda” cumplidas como sean la totalidad de las obligaciones contraídas en la presente transacción.

A continuación y como consecuencia de la anterior declaración expresa de voluntad de “las partes”, ambas declaran que una vez que se verifique la entrega de “el inmueble”, en las condiciones señaladas y liberadas que sean las obligaciones de pago, nada quedarán a deberse por los conceptos aquí señalados ni por ningún otro, otorgándose amplios y recíprocos finiquitos y dado el caso de verificarse la total extinción de sus obligaciones expresamente convenidas en la presente transacción, renuncian a los derechos y al ejercicio de sus derechos y futuras acciones. Solicitamos al Tribunal la homologación de la presente transacción. Expresamente convienen en indicar que cada parte asume exclusivamente los gastos de sus abogados.”

El Tribunal de la causa, procedió a continuación a dictar sentencia sobre la homologación en la que señaló:

“Ha sido admitido por la doctrina, que el fin público de todo proceso como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituye la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo.

Sostiene el procesalista A. Rengel Romberg, que la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330).

Es así, que el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal.

De conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual.

A la luz de la citada norma sustantiva, resulta procedente afirmar que, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual.

En el caso de autos, luego de la lectura realizada al acto de auto composición celebrado, con vista a los términos en los cuales fue realizado, se pone en notable evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, expresaron el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; intención que emerge de forma clara de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la entrega del inmueble arrendado –dada no solo la falta de pago e cánones sino a la necesidad que tenía del mismo, la propietaria-, la arrendadora (actora) conjuntamente con la accionada (arrendataria) establecen un exceso y amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 30-11-2.010; situación fáctica que permite a este Despacho, determinar que, la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, como de forma expresa en la transacción al manifestar “dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado y de manera expresa rescindieron el contrato, cuya extinción se debatía en la presente controversia así como todo acuerdo verbal o de cualquier naturaleza exista o hubiere existido sobre el inmueble dado en arrendamiento” y en razón de renunciar tácitamente al inmediato desalojo exigido, consistente en la contigua entrega del inmueble, y establecer un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia que la vincula con la accionada.

Debe añadirse que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de contratación de la cual disponen los justiciables; y en el caso de autos, las partes expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, y decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración.

Siendo efectivamente la transacción, un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se alude a una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la verificación de las causales de desalojo invocadas, establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía de dicho vínculo, en el propio acto transaccional.

Nótese del contenido de la transacción, que a través de ella, en primer lugar, se establece un nuevo y considerable lapso de entrega, al 30 de noviembre de 2.010, para que el arrendatario permanezca en el goce del inmueble; y en segundo lugar, se estipula un pago mensual compuesta por dos partes, a favor del arrendador, derivada de daños y perjuicios y una variable igual a la suma de los gastos asociados, tales como alícuotas o contribución a los gastos de condominio, servicios públicos tales como recolección y disposición de desechos, electricidad, agua, teléfono, y todos los impuestos y tasas municipales.

Concatenado lo indicado por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, primer lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se obliga pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en segundo lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho acto voluntario, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.

Llamar el tiempo de duración, como fecha de entrega del inmueble, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir la arrendadora, indemnización derivada de la ocupación, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579.

Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY al acto trasnacional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Tal declaratoria en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar a la arrendataria, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece.

Atendiendo al análisis efectuado, este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada en fecha 07 de Agosto de 2.008, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.

Ahora bien, este Juzgado difiere absolutamente del criterio y consideraciones expresados por el Juzgado de la causa, por cuanto considera este Juzgado que con la conclusión o solución a la que arribó, el a quo se lesiona el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, mediante la cual se procura una solución material de los conflictos, en forma célere y sin formalismos inútiles.

La solución adoptada por el Tribunal se escapa de la función jurisdiccional de procurar la solución de los conflictos, sino que por el contrario, le niega valor a la solución que aportaron las partes mediante transacción judicial, colocándolas en la situación de iniciar un nuevo juicio en caso de no cumplimiento de las condiciones estipuladas en la transacción.

El auto de auto-composición procesal presentado por las partes, reúne todos los requisitos que exige la ley para calificarlo como transacción judicial, en virtud que las partes se hicieron recíprocas concesiones.

Considera el Tribunal que la materia objeto de la transacción, es la misma que fue objeto de la pretensión inicial, es decir, que no se incorporaron asuntos nuevos. El hecho que las partes hayan diferido la entrega del inmueble en nada hace suponer que ellas hayan celebrado un nuevo contrato, más aun si se toma en cuenta que la propia ley, estipula en el caso del desalojo del inmueble por la necesidad de ocuparlo, un plazo de gracia de seis (06) meses para la entrega del inmueble, luego que la sentencia haya quedado definitivamente firme. Tampoco importa que las partes hayan establecido una indemnización por el uso, por cuanto sería contrario al espíritu de la ley, pretender que el arrendatario demandado y que acepta que ha incumplido el contrato, se le conceda un plazo de gracia gratuito para desocupar el inmueble, pues ello iría en perjuicio del propietario-arrendador demandante.

Conoce y comparte este Juzgado, el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual si luego de vencido el plazo inicial pactado para la entrega, las partes pretenden nuevamente extenderlo y fijar una nueva indemnización, todo con fundamento en el artículo 525 del Código de Procedimiento Civil, pues en ese caso, se presume que el conflicto entre las partes ha concluido y que se está en presencia de una relación contractual dentro de la actividad jurisdiccional.

En el presente caso no ocurre lo anterior. En este asunto observa este Juzgado la explanación de una pretensión de desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado por espacio de ocho (08) años, en el cual se acusó al inquilino de incumplir el contrato y al mismo tiempo el arrendador propietario demandó el desalojo por necesidad para ocuparlo, y en donde las partes celebraron una transacción judicial poniendo claramente fin al contrato y estableciendo un tiempo y condiciones para la entrega material, plazo que no podrá ser extendido en este juicio.

En consecuencia, este Juzgado en el dispositivo de este fallo, revocará la decisión del Juzgado de la causa y procederá a la homologación de la transacción presentada y así se decide.

-III-

Por las razones que anteceden, este Juzgado Duodécimo de primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto tanto por la parte actora como por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 14 de agosto de 2008. En consecuencia, SE REVOCA el fallo apelado y establece lo siguiente:

SEGUNDO

Se homologa la transacción judicial celebrada por las partes el día 07 de agosto de 2009, en lo que respecta a:

“Ahora bien, como consecuencia de las mutuas y reciprocas concesiones efectuadas anteriormente por “las partes”, procede “el arrendatario” a formular a “el arrendador” la siguiente oferta Dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado, y de manera expresa rescindir tanto “el contrato” sobre “el inmueble”, así como todo contrato verbal o de cualquier otra naturaleza que exista o hubiere podido existir sobre “el inmueble”.

Renunciar de manera expresa a la autorización verbal efectuada por “el arrendador” para efectuar depósitos en “la cuenta” y en consecuencia a sus efectos liberatorios.

Obligarse a entregar a “el arrendador” “el inmueble” libre de personas y bienes, antes del día 30 de noviembre de 2010.

Pagar a “el arrendador” a titulo de indemnización derivada de daños y perjuicios una cantidad mensual compuesta por dos partes, discriminadas de la siguiente forma: una fija cuyo monto asciende a la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) durante los primeros cinco días de cada mes. Este pago se verificará mediante la entrega del mismo a J.L.H., más ampliamente identificado al principio de este escrito, cuya dirección es conocida por “el arrendatario”; y una variable igual a la suma de los gastos asociados, propter rem, a “el inmueble” tales y como son, alícuota o contribución a los gastos de condominio, servicios públicos tales como recolección y disposición de desechos, electricidad, agua, teléfono, etc. Y todos los impuestos y tasas principales,

Procede “el arrendador” a aceptar la totalidad de la oferta transaccional hecha por “el arrendatario”.

Acto seguido, procede “el arrendador” a formular a la siguiente oferta “el arrendatario”.

Dar por terminada de manera absoluta y total la relación inquilinaria que los ha vinculado, y de manera expresa rescindir tanto “el contrato” sobre “el inmueble”, así como todo contrato verbal o de cualquier otra naturaleza que exista o hubiere podido existir sobre el inmueble”

Condonar y remitir todas las obligaciones dinerarias pendientes en cabeza de “el arrendatario” y las que se discriminan en “la demanda”, derivadas de “el contrato”.

Desistir y terminar del ejercicio de “la demanda” cumplidas como sean la totalidad de las obligaciones contraídas en la presente transacción.

A continuación y como consecuencia de la anterior declaración expresa de voluntad de “las partes”, ambas declaran que una vez que se verifique la entrega de “el inmueble”, en las condiciones señaladas y liberadas que sean las obligaciones de pago, nada quedarán a deberse por los conceptos aquí señalados ni por ningún otro, otorgándose amplios y recíprocos finiquitos y dado el caso de verificarse la total extinción de sus obligaciones expresamente convenidas en la presente transacción, renuncian a los derechos y al ejercicio de sus derechos y futuras acciones. Solicitamos al Tribunal la homologación de la presente transacción. Expresamente convienen en indicar que cada parte asume exclusivamente los gastos de sus abogados.”

TERCERO

Tener dicha transacción como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.

CUARTO

No hay condenatoria en costas, dado la especial naturaleza del fallo

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (05) días del mes de febrero de 2009. Años: 199º y 150º.

LA JUEZ,

B.D.S..

LA SECRETARIA,

S.M.

Siendo las _________de la tarde, se público y registro la presente decisión

LA SECRETARIA

S.M.