Decisión de Juzgado Tercero de Municipio de Caracas, de 5 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2007-002569

DEMANDANTE: I.A.D.D.C. y J.C.D.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.990.314 y 6.204.745, representados en el presente juicio por los abogados M.Y.H.R., L.E.R.G., B.J.P.V. y D.A.C.J., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los el Nos. 48.338, 54.238, 55.189 y 71.260, respectivamente.

DEMANDADA: THE RED ONE TECHNOLOGIES DE VENEZUELA, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 13 de agosto de 2003, bajo el N° 6, Tomo 109-A, representada en el presente juicio, por el abogado L.E.O., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 22.959.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 4 de Diciembre de 2007; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 5 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1. - Que sus representados son propietarios de un inmueble con un área de 273 mts2, identificado en el condominio A-2, ubicado en el primer piso del edificio CENTRO-VEN, situado en la avenida G.R. cruce con calle Del Arenal, urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda, al cual le corresponde dos puestos de estacionamientos identificados con los Nos. 19 y 20.

2. - Que a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 1º de octubre de 2003, sus representados dieron en arrendamiento a la empresa THE RED ONE TECHNOLOGIES DE VENEZUELA, C.A., ya identificada, el referido inmueble, por un lapso de 12 meses fijos, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando ambas partes lo acuerden por escrito con por lo menos 60 días de anticipación.

3. - Que dicho contrato estuvo vigente desde el 1º de octubre de 2003, pero el 19 de julio de 2006, su mandante notificó a la empresa que, el mismo no sería renovado, por lo que a partir del día 1º de Octubre de 2006, comenzó a correr la prórroga legal de 1 año, conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4. - Que vencida la prórroga legal, la arrendataria tenía la obligación de entregar el inmueble; obligación que no ha cumplido.

5. - De conformidad con lo indicado en el citado artículo 39, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.

   Citada como fue la empresa demandada, dentro de la oportunidad legal correspondiente, su representación judicial, dio contestación a la demanda incoada, aduciendo –entre otras cosas- lo siguiente:

   Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda, afirmando ser falso que, su representada se haya negado a entregar el inmueble el 1º de octubre de 2003, por cuanto –a su entender- el contrato se encuentra actualmente prorrogado hasta el día 13 de octubre de 2008, fecha a partir de la cual, efectivamente, previa válida notificación de su mandante, comenzaría a correr la prórroga legal, la cual concluiría el día 13 de octubre de 2009.

   Que ciertamente los contratantes acordaron prórrogas sucesivas de un año, con su correspondiente ajuste del canon.

   Que ciertamente la arrendadora le notificó a su mandante, según comunicación de fecha 16 de julio de 2006, que no renovaría el contrato, y que el 1º de julio de 2006, comenzaría a correr la prórroga, venciendo dicho plazo el 1º de octubre de 2007, con una nota al pie que, como inquilino tiene la primera opción de compra. Del contenido de dicha comunicación privada, sostiene se desprende una dualidad de intención de la propietaria del inmueble, la de participar su voluntad de no renovación y la otra de permitir el ejercicio del derecho de preferencia de adquirir el inmueble. Igualmente, adujo respecto a dicha documental que, su representada suscribió contrato con la ciudadana I.A.D.C., existiendo una comunidad conformada con J.C.D.C., siendo pagados los cánones a favor de el último de los nombrados, mediante depósito bancario; circunstancia que no es permitida –según su dicho- por el ordenamiento jurídico venezolano. Que en esa carta no está la voluntad del ciudadano J.C.D.C., lo que hace que la misma sea inválida.

   Adujo –igualmente- estar solvente en el pago de los cánones y de todos los servicios prestados al inmueble.

   Señaló como domicilio procesal la dirección del inmueble ocupado por su representada en calidad de inquilino.

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.

   En fecha 29 de febrero de 2008, el Tribunal mediante auto ordenó y realizó cómputo de los lapsos procesales ocurridos en el presente juicio.

   II

   Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

   En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria de un inmueble con un área de 273 mts2, identificado en el condominio A-2, ubicado en el primer piso del edificio CENTRO-VEN, situado en la avenida G.R. cruce con calle Del Arenal, urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda, al cual le corresponde dos puestos de estacionamientos identificados con los Nos. 19 y 20, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de octubre de 2003, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.

   En líneas generales cumplir una obligación significa adecuar la conducta del obligado por un deber jurídico al contenido previsto en el mandato jurídico imperativo de la norma.

   Adujo la actora que la demandada en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 1º de Octubre de 2.007, fecha en la cual venció el lapso legal de un año que le correspondía en razón de la prórroga legal, la cual comenzó a computarse desde el día 1º de octubre de 2006, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia, exclusive.

   Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán a.–.b.a.l. alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

   En el caso bajo estudio, se constata del libelo que, la acción incoada se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el día 1º de octubre de 2003. Dicho contrato fue acompañado al libelo de demanda, y lejos de ser desconocido o tachado por la demandada, fue reconocido de forma expresa al dar contestación, afirmando la demandada su carácter de inquilina del ya identificado inmueble; aunado a ello, la representación de la demandada, admitió y convino en los hechos indicados a continuación, -en consecuencia- quedan fuera del debate probatorio, a saber:

1. - Que en virtud del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, el día 1º de octubre de 2003, ocupa el inmueble cuya entrega se pretende en calidad de arrendataria.

2. - Que desde dicha fecha ambas partes en cumplimiento de la cláusula segunda contractual, han prorrogado sucesivamente el contrato, por períodos consecutivos de un año, previo ajuste de la cantidad pagada por concepto de pensión.

3. - Que en fecha 16 de julio de 2006, la arrendadora y copropietaria del inmueble, I.A.D.C., participó al representante de la demandada, su voluntad de no renovar el contrato, señalando que a partir del 1º de julio de 2006, comenzaría a correr el lapso de prórroga legal, el cual vencía el 1º de octubre de 2007. Reconoció la existencia de dicho hecho, realizando a dicha documentales objeciones que serán analizadas más adelante.

   En tal sentido, debe sostenerse que, el tema discutido en el presente juicio se contrae a determinar si efectivamente –como lo sostiene la actora- la inquilina tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado el día 1º de octubre de 2007, fecha ésta que, según su dicho, precluyó el lapso de un año que le correspondía por tal beneficio; o si por el contrario, como lo argumenta la demandada, el contrato aún está en prórroga contractual hasta el 13 de octubre de 2008, y a partir de dicha fecha, previa notificación de su representada es, cuando comenzaría a correr el lapso de prórroga legal que vencería el 1º de octubre de 2009.

   Al libelo de demanda la representación judicial de la parte actora acompañó como instrumentos de los cuales se deriva su pretensión de cumplimiento, los siguientes:

1. - Marcado con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Decimatercera del Municipio libertador del Distrito Capital, el 14 de Noviembre de 2007, bajo el No. 65, Tomo 83, de cuyo documento se constata la representación judicial de los abogados que se presentan y actúan en nombre de la actora, y así se establece.

2. - Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 26 de marzo de 1982, bajo el No. 14, Tomo 28, Protocolo 1º, documental que al no haber sido impugnada por la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna; desprendiéndose de su estudio, el carácter de copropietario que sobre el inmueble arrendado, tiene el ciudadano J.C.D.C., y así se establece.

3. - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 1º de octubre de 2003, bajo el No. 17, Tomo 42, el cual –como se indicara- fue reconocido por la demandada, quien además de reconocer su carácter de inquilina, hizo valer el mismo, como sustento de su defensa, quedando así, plenamente demostrado en juicio, la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio, y así se establece.

4. - Marcada con la letra “D” comunicación fechada 16 de julio de 2006, dirigida a la empresa demandada por la arrendadora, ciudadana I.A.D.C.. Dicha documental fue reconocida de forma expresa por la representación de la demandada; no obstante de realizarle una serie de objeciones, consistentes en que, a través de dicha comunicación se patentiza una doble intención de la arrendadora, por una parte la de participar su voluntad de no renovar, y por la otra, la de permitirle como inquilino su preferencia para adquirir el inmueble.

   Dado lo afirmado por la parte demandada, y luego de estudiada la referida prueba documental, debe afirmarse que, efectivamente en fecha 16 de julio de 2006, la arrendadora notificó a la arrendataria, su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento, el cual vencía el 1º de octubre de 2006, haciéndole saber que, a partir de dicha fecha, comenzaba a correr el lapso legal de un que por la prórroga legal le asistía por una parte; y por la otra, sin realizarle ningún ofrecimiento de venta del inmueble, lo que hace innecesario la aplicación al respecto de lo regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hizo constar en la misma, el derecho de preferencia que legalmente le asiste a los inquilinos para la adquisición del inmueble que en tal condición ocupan, y así se establece.

   En ese orden de ideas, alegó el apoderado de la demandada que, la comunicación bajo estudio, carecía de validez, bajo el argumento que, a pesar de existir una comunidad de propietarios del inmueble, conformada por los ciudadanos I.A.D.D.C. y J.C.D.C., tanto el contrato como la documental de participación de no renovación en análisis, fue suscrita únicamente por uno de ellos, vale decir, I.A.D.D.C., resultando improcedente en derecho que ésta, se atribuya la representación del otro copropietario, afirmando en consecuencia, una ausencia de voluntad.

   Al respecto debe resaltarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   De acuerdo a lo consagrado en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, vale decir, como parte activa, no solo el arrendador sino el propietario de la cosa dada en arrendamiento, o el subarrendador, usufructuante, entre otros; por lo que debe afirmarse que la persona que ostente cualquiera de las condiciones citadas está legitimado conforme a derecho para intentar cualquier acción con ocasión de la convención.

   En la controversia bajo estudio, se determina que la persona que cedió en arrendamiento el inmueble, fue la ciudadana I.A.D.D.C., ya identificada, y que ella, en su condición de arrendadora, realizó conforme a derecho, la manifestación a la otra contratante, como en efecto lo hizo, su deseo de no renovar el contrato del cual es parte; circunstancia que no excluye que, el propietario del inmueble en otros supuestos legales proceda a cumplir con dicha notificación; por lo que debe advertirse que, el hecho invocado por el apoderado de la demandada, relativo a que la notificación de no renovación del contrato de fecha 16 de julio de 2006, no fue efectuada por todos los copropietarios del inmueble, en nada afecta su validez, y así se establece.

   La parte demandada acompañó a su escrito de contestación, los siguientes documentos:

1. - Copia simple de documento inscrito por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, la cual ante la falta de impugnación, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y de cuya documental se constata la constitución estatutaria de la empresa demandada, y así se establece.

2. - Copias simples de depósitos bancarios y documentos privados relacionados con Administradora Serdeco, C.A. y CANTV, a los cuales este Juzgado no puede concederle valor alguno por tratarse de fotostatos de documentos privados, no siendo de la categoría de los instrumentos que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, puede ser producidos en juicio en copia simple, y así se establece.

   Dentro de la etapa probatoria las pruebas producidas en juicio consistieron en hacer valer las documentales previamente analizadas.

   En materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38.

   En el caso analizado como se dijo, estamos en presencia de un contrato arrendaticio celebrado entre las partes por un lapso de 12 meses fijos, contado a partir del 1º de octubre de 2003, prorrogable por períodos iguales, previo acuerdo entre los contratantes; controversia en la cual –no fue un hecho discutido, por así haberlo admitido ambas partes- que, el mismo fue sucesiva y consecutivamente prorrogado por períodos fijos de un año, hasta que, en fecha 16 de julio de 2006, la arrendadora participó a la arrendataria, que el contrato no sería renovado y que contractualmente vencía el 1º de octubre de 2006, fecha a partir de la cual comenzaba a correr el lapso legal de prórroga.

   Siendo así, debe sostenerse que, se trata de una relación de arrendamiento de tres años de duración, contados a partir del 1º de octubre de 2003 al 1º de octubre de 2006, por lo que a la demandada en su condición de inquilina, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le asistía una prórroga legal de un (1) año, la cual conforme al citado texto legal, comenzó a correr de pleno de derecho, al vencimiento del término contractual, es decir, el día 2 de octubre de 2006, inclusive, hasta el 2 de octubre de 2007 y así se establece.

   Debe señalarse que, si bien la representación judicial de la demandada, alegó como defensa que, no tenía la obligación de entregar el inmueble, por estar el contrato en vigencia contractual, y que llegado dicho vencimiento, el cual correspondía –según su dicho- el 13 de octubre de 2008; y a partir de dicha fecha, se iniciaba el lapso legal de la prórroga, previo comunicación por parte de su representada, es de hacer notar que, tal alegato no fue argumentado ni demostrado en forma alguna en el presente juicio; pues además de las pruebas documentales previamente analizadas, no se produjo en autos, ningún otro elemento probatorio que determinara la veracidad de tal argumentación, por lo que forzosamente este Juzgado debe sostenerse -conforme al material probatorio que riela en actas- que, vencido tanto el lapso contractual como el correspondiente a la prórroga legal, correspondía a la demandada realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto contractual como legal.

   Ante dicho incumplimiento de entrega, la parte actora pretende el pago de la suma de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 150,oo), hasta la fecha de entrega del inmueble, por concepto de cláusula penal, solicitud que se estima procedente en derecho, pues contractualmente (Cláusula Décima Octava) las partes establecieron dicha pena en el supuesto de verificarse el incumplimiento con la entrega, por lo que se condena a la demanda a pagar la suma de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 150,oo), desde el día 2 de octubre de 2007, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. La petición que resulta desechada en derecho es aquella requerida por la actora relativa al pago de los cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, pues efectivamente para la verificación del incumplimiento de entrega oportuna, las partes convinieron en el pago de una suma dinero como penalidad, la cual fuera previamente acorada ante su solicitud, y así se establece.

   III

   Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera los ciudadanos I.A.D.D. y J.C.D.C., contra la empresa THE RED ONE TECHNOLOGIES DE VENEZUELA, C.A., todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 1º de octubre de 2003, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 17, Tomo 42. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por inmueble con un área de 273 mts2, identificado en el condominio A-2, ubicado en el primer piso del edificio CENTRO-VEN, situado en la avenida G.R. cruce con calle Del Arenal, urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda, al cual le corresponde dos puestos de estacionamientos identificados con los Nos. 19 y 20; y al pago a la demandante por concepto de cláusula penal por el incumplimiento con la entrega oportuna del inmueble, de la suma de Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 150,oo) por cada día que transcurra desde el 2 de octubre de 2007 hasta el día en que quede definitivamente firme el presente fallo.

   Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

   Publíquese. Regístrese y Déjese copia

   Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de marzo de 2008.

   La Juez

   Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol

   La Secretaria Acciental,

   D.C.O..

   En esta misma fecha, 05-03-2.008, siendo las 11:56 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

   La Secretaria Acc.,

   D.C.O.