Decisión nº 04-0205 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 20 de Agosto de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinte de agosto de dos mil cuatro

194º y 145º

ASUNTO : KC01-R-2000-000023

DEMANDANTE: J.D.D.S. y E.D.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 7.379.204 y V- 7.400.553, respectivamente, y de este domicilio.

APODERADOS: R.J.L.L. y M.I.C.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.070 y 90.461, respectivamente, todos de este domicilio.

DEMANDADA: C.M.N.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.676.148, y de este domicilio.

APODERADOS: J.A.A.C. Y M.A.A.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.556 y 31267, respectivamente y ambos de este domicilio.

EXPEDIENTE: 04-0205 (Asunto: KC01-R-2000-023).

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN REENVIO.

En fecha 06 de mayo de 2004 (f. 230), se recibió el expediente procedente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Lara, quien acordó su remisión para ser distribuido entre los juzgados superiores, en virtud de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 11 de marzo de 2004 (f. 210 al 225), que declaró con lugar el recurso de casación contra el fallo de fecha 31 de mayo de 2002, dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, y declaró la nulidad del mismo, ordenando dictar nueva sentencia, de conformidad con lo establecido en ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 320 eiusdem, corrigiendo el vicio de inmotivación, derivado de la contradicción entre los distintos considerandos de la parte motiva del fallo recurrido, respecto a la naturaleza del contrato, en el sentido que se trata indistintamente el instrumento fundamental como un documento de compra venta y como un documento de opción de compra-venta, para finalmente en la dispositiva calificarlo como un contrato de compra-venta.

ANTECEDENTES DEL CASO

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda contentivo de la acción de resolución de contrato de opción de compra-venta e indemnización de daños y perjuicios, interpuesta en fecha 28 de septiembre de 1.998, por los abogados S.J.Z.C. y D.B.D.G., en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos J.D.D.S. y E.D.D., contra la ciudadana C.M.N.C. (fs. 1 al 4), con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil. Anexaron al libelo de demanda instrumento poder e instrumento privado de fecha 26 de enero de 1.998 (fs. 5 al 9).

Por auto de fecha 07 de octubre de 1.998, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada (f. 24). Mediante diligencia de fecha 22 de marzo de 1.999, la ciudadana C.M.N. otorgó poder a los abogados J.A.A.C. y M.A.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.566 y 31.267, respectivamente (f. 91).

En fecha 26 de abril de 1.999, oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, compareció el abogado J.A.A.C. y consignó escrito mediante el cual rechazó los hechos y el derecho alegados por la parte actora en el libelo de la demanda, reconvino al actor en cumplimiento de contrato de compraventa y estimó la reconvención en la cantidad de diez millones de bolívares (fs. 94 al 100). Anexó al escrito de contestación, contrato privado suscrito en fecha 26 de enero de 1.998. Por auto de fecha 28 de abril de 1.999, se admitió la reconvención (f. 105), siendo contestada mediante escrito de fecha 05 de mayo de 1.999 (fs. 106 al 109).

En fechas 26 y 27 de mayo de 1.999, presentaron escrito de promoción de pruebas, el de la parte demandada corre agregado al folio 110 y el de la parte actora corre agregado de los folios 111 al 112, los cuales fueron admitidos mediante auto de fecha 11 de junio de 1.999 (f. 113). En fecha 27 de septiembre de 1.999, ambas partes presentaron sus informes, los cuales corren agregados de los fs. 114 al 117, los de la parte demandada y del folio 118 al 119, los informes del actor.

En fecha 11 de enero del 2000, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.L., dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró con lugar la demanda, sin lugar la reconvención propuesta por la demandada y ordenó la realización de una experticia complementaria del fallo. (fs. 122 al 132). En fecha 18 de enero de 2.000, la parte demandada ejerció el recurso de apelación contra dicha sentencia (f. 133), y por auto de fecha 14 de febrero de 2.000, fue admitido el recurso en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al juzgado superior distribuidor (f. 133 vto).

En fecha 18 de febrero de 2.000, se recibió el expediente en el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Lara, fijando oportunidad para la presentación de informes (f. 135). En fecha 24 de marzo de 2.000, la abogado D.B.D., presentó escrito de informes (f. 136 al 138).

En fecha 31 de mayo de 2002, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de compra venta, condenó a la demandada a devolver el inmueble y declaró sin lugar la reconvención (fs. 162 al 173). En fecha 13 de junio de 2002, el apoderado de la demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido por auto de fecha 15 de julio de 2002 (f. 177).

En fecha 31 de octubre de 2002, se declaró concluida la sustanciación del recurso y en fecha 11 de marzo de 2003, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar el recurso de casación y la nulidad del fallo dictado por el juzgado de alzada, ordenando corregir el vicio censurado (fs. 210 al 225).

En fecha 06 de abril de 2004, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del estado Lara, recibió el expediente y ordenó su remisión a la U.R.D.D. a los fines de su distribución en los juzgado superiores del estado Lara (f. 227), correspondiéndole conocer a este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.L.. Por auto de fecha 06 de marzo de 2004, se recibió, se abocó la juez y se ordenó la notificación de las partes, para la reanudación del juicio y para dictar sentencia (f. 230). En fecha 13 de mayo de 2004, el alguacil dejó constancia de la notificación de la demandada (fs. 231 y 232), y mediante diligencia de fecha 08 de junio de 2004, la abogada M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 90.461, consignó poder que le fuera otorgado por los actores, y se dio por notificada (f. 233).

Por auto de fecha 09 de agosto de 2004 (f. 238), se acordó diferir la sentencia para el octavo día de despacho siguiente y llegada la oportunidad, este juzgado superior observa:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Los apoderados de los ciudadanos J.D.D.S. y E.D.D., alegaron en libelo de demanda, que conforme consta en documento privado suscrito en fecha 26 de enero de 1.998, sus representados dieron en opción de compra venta a la ciudadana C.M.N.C., un inmueble constituido por una casa-quinta y su parcela de terreno propio, ubicado en la Calle J.d.D.P., cruce con la calle General A.M., Conjunto Residencial Mi C.I., casa quinta distinguida con el No 08, en Cabudare, Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, con un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts.2) aproximadamente, y el área del terreno posee doscientos veinticinco metros cuadrados (225 mts.2) aproximadamente, cuyos linderos son los siguientes: Norte: en línea de 18,50 metros con parcela No 07, Sur: en línea de 18,70 metros con solar del Señor A.S., Este: en línea de 12,10 metros con terreno de la Sucesión de A.S. y Oeste: en línea de 12 metros con la calle interna. Alega que el precitado inmueble es ocupado por la demandada, sin haber cumplido con las obligaciones asumidas en la opción de compra venta. Señalan que el inmueble antes descrito les pertenece, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, en fecha 20 de septiembre de 1.993, bajo el No 14, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo décimo séptimo.

Alegaron que el precitado inmueble lo ocupó la ciudadana C.M.N., en el mes de septiembre de 1.997; que convino en adquirirlo por la suma de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), los cuales debían ser cancelados de la siguiente manera: diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), al momento de suscribir el contrato y la cantidad restante, sería cancelada mediante la emisión de dieciocho (18) letras de cambio mensuales y consecutivas, cuatro (04) letras de cambio por un millón ciento tres mil doscientos dos bolívares (Bs. 1.103.202,00) cada una, una (01) letra de cambio por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), trece (13) letras de cambio por la cantidad de un millón ciento tres mil doscientos dos bolívares (Bs. 1.103.202,00), y una (01) letra de cambio por diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), la cual debía ser cancelada el 13 de marzo de 1.998.

Aducen que en el documento, se convino en que la opción de compra venta vencía el 26 de marzo de 1.998, y se estableció que si para dicha fecha no se había protocolizado el documento de compra venta definitivo, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, la opción quedaría automáticamente sin efecto y la cantidad entregada en calidad de reserva, quedaría en propiedad de sus mandantes, sin que la optante tenga derecho alguno a reclamar dicha suma, ni efectuar ningún otro reclamo sobre la negociación, todo lo cual consta en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.

Manifestaron que en la cláusula quinta del contrato, las partes convinieron en que la transmisión de la propiedad, se verificaría en el momento de la protocolización del documento de compra venta y previo el pago de los montos estipulados; que la optante incumplió y dejó vencer el término o lapso que corría a su favor, para protocolizar la compra venta definitiva.

Alegaron que el incumplimiento de la optante les produjo un daño desproporcionado e incalculable, por cuanto ellos si cumplieron con todas y cada una de las obligaciones contraídas frente a la optante, tanto así, que le permitieron la ocupación del inmueble, con el agravante de que dicho inmueble lo estrenó la optante sin ninguna consideración; que el referido inmueble forma parte de un Conjunto Residencial, el cual es público y notorio que ninguna persona puede adquirirlo como si fuere original y para estrenar, por cuanto la optante sigue ocupando a casa-quinta, haciendo así más onerosa la situación económica de los actores, por cuanto el Conjunto Residencial Mi C.I., se encuentra totalmente vendido.

Fundamentaron la demanda en los artículos 1167, 1264 y 1271 del Código Civil, razón por la cual demandan a la ciudadana C.M.N.C., para que convenga en la resolución del contrato de opción de compra–venta y la indemnización de los daños y perjuicios causados por ésta y sea condenada en los siguientes particulares: 1) la devolución o entrega del inmueble objeto de la opción de compra–venta contenida en el documento privado marcado “B”, totalmente desocupado y en perfectas condiciones como lo recibió, por cuanto es totalmente nuevo dicho inmueble; 2) la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de reserva del inmueble que debe quedar a su beneficio por los daños y perjuicios causados por la optante; 3) las costas y costos del juicio por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00); y 4) la indexación mediante la corrección monetaria de las cantidades demandadas.

Solicitó además se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble ubicado en la calle J.d.D.P., cruce con la calle General A.M., Conjunto Residencial Mi C.I., casa-quinta N° 8, Cabudare, estado Lara, la cual fue negada mediante auto de fecha 21 de octubre de 1998 (f. 36) y confirmada por el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y del Menores del Estado Lara, mediante sentencia de fecha 13 de enero de 1999 (fs. 81 al 83).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA

Estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, los abogados J.A.A.C. y S.R.A., consignaron escrito contentivo de la misma (fs. 94 al 100), en el cual negaron, rechazaron y contradijeron los alegatos de la parte demandante en su escrito libelar, tanto en los hechos como en el derecho.

De conformidad con lo establecido en los artículos 365 y 361 del Código de Procedimiento Civil, propusieron la reconvención contra los ciudadanos J.D.D.S. y E.d.D., que fundamentaron en los siguientes hechos:

Que en fecha 26 de enero de 1998, su representada y los ciudadanos J.D.D.S. y E.d.D., representada por su apoderada L.M.D., suscribieron un contrato de compra-venta de un inmueble constituido por una casa quinta y su respectiva parcela de terreno, distinguida con el N° 8, con un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts.2) y un área de terreno de doscientos veinticinco metros cuadrados (225 mts.2), con los siguientes linderos: Norte: dieciocho metros con cincuenta centímetros (18,50 mts.) en línea recta con parcela 07; Sur: dieciocho metros con setenta centímetros (18,70 mts.) en línea recta con solar del señor A.S.; Este: doce metros (12 mts.) en línea recta con terrenos de la sucesión de A.S.; y Oeste: doce metros (12 mts.) en línea recta con la calle interna del Conjunto Residencial Mi C.I..

Dicho inmueble se encuentra ubicado en el Conjunto Mi C.I., calle San J.d.D.P. con calle General A.M., Cabudare, estado Lara. Que dicho Conjunto Residencial tiene un área de terreno (luego de retiros viales), de tres mil cuatrocientos quince metros cuadrados con setenta y nueve centímetros cuadrados (3.415,79 Mts.2), con los siguientes linderos: Norte: calle Sucre (hoy calle Juan de Dios Ponce(sic); Sur: solar perteneciente al señor A.S.; Este: solar y casa de la sucesión de A.S.; y Oeste: calle General A.M..

Que el precio de la compra-venta del precitado inmueble fue pactado por las partes en la cantidad de cuarenta millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 40.000.000,00). Que dicho inmueble le pertenecía al momento de la suscripción del contrato de compra-venta, a los ciudadanos J.D.D.S. y E.d.D., por cuanto: 1) el terreno donde se encuentra edificado el Conjunto Residencial Mi C.I., fue adquirido según consta del documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del estado Lara, en fecha 20 de septiembre de 1993, bajo el N° 14, folios 1 y 2, protocolo primero, tomo décimo séptimo, y el documento de parcelamiento del referido conjunto residencial, que se encuentra registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del estado Lara, de fecha 28 de noviembre de 1996, anotado bajo el N° 10, folios 1 al 7, protocolo 1°, tomo décimo noveno, cuarto trimestre del año 1996, y 2) que la casa-quinta fue construida por los ciudadanos J.D.D.S. y E.D.D. a sus propias expensas.

Alegó que su representada en fecha 26 de enero de 1998 (fecha de la suscripción del contrato de compra-venta), entregó la cantidad de diez millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 10.000.000,oo), cantidad ésta que declaran haber recibido los vendedores, según se evidencia de la cláusula segunda del contrato de compra-venta, y el saldo restante se representó en dieciocho (18) letras de cambio con vencimientos mensuales y consecutivos, cuyos montos son: 1) cuatro (04) letras de cambio por la cantidad de un millón ciento tres mil doscientos bolívares con cero céntimos (Bs. 1.103.200,00) cada una; 2) una (01) letra de cambio por la cantidad de dos millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 2.000.000,00); 3) trece (13) letras de cambio por la cantidad de un millón ciento tres mil doscientos bolívares con cero céntimos (Bs. 1.103.200,00) cada una; 4) una (01) letra de cambio por la cantidad de diez millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 10.000.000,00), que deberá ser cancelada el 13 de marzo de 1998. Que de dichas letras de cambio la demandada ha cancelado varias de ellas.

Adujeron que el referido contrato de compra-venta suscrito por las partes en fecha 26 de enero de 1998, fue mal denominado “opción”, por cuanto no existe contrato de opción de compra-venta alguno, ya que si las partes están de acuerdo con el objeto y el precio de venta, el mismo estará perfeccionado; que todos los contratos que tengan o no la denominación especial, estarían sometidos a las reglas generales establecidas en el artículo 1140 del Código Civil Venezolano vigente; que una vez celebrado el contrato, queda transmitida la propiedad a que se refiere el mismo, naciendo así la obligación del vendedor de hacer la tradición de la cosa vendida, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1486, 1487 y 1488 del Código Civil.

Habiendo sido infructuosas todas las gestiones tendentes para que ambas partes cumplan formalmente con la entrega del bien vendido, y agotadas las vías amistosas, reconvineron a los ciudadanos J.D.D.S. y E.d.D., para que convengan o en su defecto sean condenados a: 1) cumplir con la obligación de hacer la tradición del bien vendido, con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la oficina de registro correspondiente, de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil, a los fines de realizar la entrega formal del inmueble objeto del contrato de compra-venta suscrito el 26 de enero de 1998, por una casa distinguida con el N° 8 y ubicada en el Conjunto Residencial Mi C.I., calle San J.d.D.P. con calle General A.M., de la ciudad de Cabudare del estado Lara, con un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts. 2) y un área de terreno de doscientos veinticinco metros cuadrados (225 mts. 2), con los siguientes linderos: Norte: dieciocho metros con cincuenta centímetros (18,50 mts.) en línea recta con la parcela 07; Sur: dieciocho metros con sesenta centímetros (18,60 mts.) en línea recta con el solar del ciudadano A.S.; Este: doce metros (12 mts.) en línea recta con terrenos de la sucesión de A.S.; y Oeste: doce metros (12 mts.) en línea recta con la calle interna del Conjunto Residencial Mi C.I.. Y 2) en el supuesto caso de que los demandados no realicen la entrega del bien en forma voluntaria, solicitó que la sentencia sirva como título de propiedad.

Fundamentaron la acción en lo establecido en los artículos 1167 del Código Civil, en lo que se refiere a la ejecución o resolución de los contratos; artículo 1264 eiusdem, que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas y que el deudor es responsable en caso de daños y perjuicios en caso de no cumplir lo pactado; artículo 1133 ibidem, referente a la fuerza de ley que tienen los contratos suscritos entre las partes; artículo 1474 del Código Civil, que define el contrato de venta; artículo 1161 eiusdem que establece la tradición de la cosa vendida se verifica de pleno derecho por el simple consentimiento; y el artículo 1488 ibidem, referente a la obligación del vendedor de hacer la tradición de los inmuebles vendidos. Anexaron marcado “A”, escrito del contrato privado suscrito en fecha 26 de enero de 1.998 (fs. 101 al 104).

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

Los abogados S.J.Z.C. y D.B.D.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.826 y 53.388, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, dieron contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Reproducen los argumentos contenidos en el libelo de demanda. Niegan, rechazan y contradicen tanto los hechos y como el derecho invocado en la reconvención, y alega además que son falsos los hechos narrados.

Opusieron a la demandada reconviniente la excepción nom adimpleti contractus, contenida en el artículo 1168 del Código Civil. Solicitan sea declarada con lugar la demanda interpuesta, sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y sea desechada del proceso, con especial condenatoria en costas a la misma.

En los informes presentados por ante el tribunal de primera instancia, alegó la parte actora, que las obligaciones convenidas o pactadas en un contrato bilateral, deberán ser cumplidas tal como fueron tratadas; que la demandada reconviniente no cumplió con uno de los requisitos fundamentales del contrato, como lo es el pago del precio establecido y convenido entre las partes. Adujo además, que la compradora tenía un beneficio extraordinario en la negociación, que consistía en el término o plazo concedido para dicho pago de las letras de cambio, beneficio que perdió por el vencimiento de las mismas.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. M.R.F., "El Contrato de Opción", segunda edición 1.998, pg. 5. Es por esta razón que la jurisprudencia ha establecido en sentencias que datan del año 1.976 que ..“La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, tiene simplemente un derecho potestativo, que puede ejercer o no.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Por su parte el autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero". ..En cuanto a sus características señala las siguientes: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar esta dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Si una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado, tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que el principio de que promesa de venta equivale a venta, solo es aplicable a las promesas bilaterales y no a los unilaterales, pues en éste último no existe el consentimiento reciproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.

La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por la naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo. El autor M.R. señala que:

“El contrato de opción es una vía, de tres, para dejar sentada la oferta (irrevocable) de un contrato ulterior. Por eso, es menester entender con claridad que entran en juego dos contratos: el contrato de opción en sí (que solo genera la oferta irrevocable), y el ulterior contrato hacia el cual apunta el contrato de opción.

2. Este ulterior contrato puede nacer o no, dependiendo de la sola voluntad del optante, pues de este contrato sólo se tiene, precisamente, la oferta irrevocable.

3. No se puede hablar de efectos retroactivos porque el contrato ulterior no se forma con el contrato de opción. Ni siquiera es seguro que se forme el contrato ulterior, ni tampoco hay la obligación de concluir el contrato ulterior (como si pudiera haberlo en el contrato preliminar bilateral)".

   A los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa que en las cláusulas primera, segunda, tercera y quinta, se establece lo siguiente:

   PRIMERA: La Promotora concede, en nombre de sus mandantes, una Opción de Compra a favor de La Optante para adquirir un inmueble de la única y exclusiva propiedad de su representado según se desprende de documento registrado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, Cabudare en fecha 20 de septiembre de 1993…

   “..SEGUNDA: El precio de la venta del indicado inmueble es de la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) la cual será pagada de la siguiente forma: a) La suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 10.000.000.00) que La Promotora recibe para sus mandantes en calidad de Reserva del inmueble, a su entera satisfacción a la firma de éste documento, b) La cantidad restante será cancelada mediante Dieciocho ( 18) giros aceptados por La Optante, los cuales son consecutivos y de vencimiento mensual por la cantidad que a continuación se especifica: a) Cuatro (4) giros de UN MILLON CIENTO TRES MIL DOSCIENTOS DOS BOLIVARES (Bs. 1.103.202,00), cada uno, b) Un (1) giro por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 2.000.000,00) y c) Trece (13) giros por la cantidad de UN MILLON CIENTO TRES MIL DOSCIENTOS DOS BOLIVARES (Bs. 1.103.202,00) cada uno; habiendo además Un (01) Especial por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 10.000.000,00) el cual deberá ser cancelado en fecha trece (13) de marzo de mil novecientos noventa y ocho. TERCERA: Esta Opción de Compra vence el día veintiséis (26) de Marzo de mil novecientos noventa y ocho y se establece expresamente que si para dicha fecha no se ha firmado el documento de compraventa definitivo, en la Oficina de Registro respectiva, esta Opción quedará automáticamente sin efecto, y la cantidad entregada en calidad de reserva quedará en propiedad de los representados de La Promotora, sin que La Optante tenga derechos algunos a reclamar dicha suma, ni hacer ningún otro reclamo…” “…QUINTA: La transmisión de la propiedad del inmueble objeto de esta Opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento de compraventa y previo el pago de los montos estipulados….”

   El apoderado de la parte demandada alegó, que el referido contrato de compra-venta suscrito por las partes en fecha 26 de enero de 1998, fue mal denominado “opción”, por cuanto no existe contrato de opción de compra-venta alguno, ya que si las partes están de acuerdo con el objeto y el precio de venta, el mismo estaría perfeccionado. Señaló además que todos los contratos que tengan o no la denominación especial, estarían sometidos a las reglas generales establecidas en el artículo 1140 del Código Civil Venezolano vigente; que una vez celebrado el contrato, queda transmitida la propiedad a que se refiere el mismo, naciendo así la obligación del vendedor de hacer la tradición de la cosa vendida, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1486, 1487 y 1488 del Código Civil.

   Ahora bien, del análisis de las cláusulas transcritas supra, se observa que solo los promitentes vendedores, asumieron la obligación de vender a la optante el inmueble identificado en el contrato, mientras que esta última tenia la potestad de comprarlo o no hasta el día 26 de marzo de 1.998; a diferencia del contrato bilateral de compra venta, donde el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar. También se observa que ambas partes, establecieron de manera expresa, que la transmisión de la propiedad del inmueble se verificaría únicamente al momento de la protocolización del documento de compraventa y previo el pago de los montos estipulados, razones estas por las cuales se establece que la naturaleza del contrato de autos, es de un verdadero contrato de opción de compra venta y así se declara.

   II

   El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o al resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La acción de resolución de contrato es el derecho que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación. G.G.Q., "La Resolución del Contrato",Tercera Edición. La resolución del contrato de opción de compraventa conlleva a una serie de efectos jurídicos, entre los cuales se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, o si la otra hizo entrega del inmueble, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la devolución del bien que ocupa el optante. En este sentido el autor J.M.O. ha señalado lo siguiente:

   ...Efectos de la Sentencia de Resolución. La acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato, no solo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado, sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya transferencias patrimoniales fundadas en tal contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto. No se duda, pues, de que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes, razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto que va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve...

   .(Melich-Orsini, José. La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Editorial Temis, 1979, Bogotá-Caracas, pag. 303).

   La acción de resolución requiere para su procedencia el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se trate de un contrato, b) El incumplimiento del demandado, c) El cumplimiento de la obligación por parte del actor o al menos su ofrecimiento de cumplir, y d) La declaratoria judicial.

   En el caso de autos, la existencia del contrato y el contenido del mismo es un hecho aceptado por ambas partes, razón por la cual se aprecia favorablemente el instrumento privado acompañado por el actor a su libelo de la demanda, suscrito en fecha 26 de enero de 1998, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

   Ahora bien, respecto al incumplimiento de la parte demandada, observa esta sentenciadora que se hace necesario analizar cuales eran las obligaciones que correspondían a cada una de las partes, para luego en base a las pruebas acompañadas determinar, el cumplimiento o no de las mismas.

   En tal sentido tenemos que los promitentes vendedores estaban obligados a conceder una opción a la optante, para adquirir el inmueble identificado supra, dentro de un plazo estipulado en dos meses, durante el cual los promitentes debían mantener la oferta irrevocable, y por lo tanto no podían disponer del objeto del contrato. Por su parte la optante tenía el derecho potestativo de aceptar o no la oferta irrevocable y de pagar el premio, establecido en la suma de diez millones de bolívares. En el caso de aceptar la opción, debía cancelar el precio en la forma estipulada en el contrato, hasta el 26 de marzo de 1.998 y protocolizar el documento en la Oficina Subalterna de Registro, mientras que si por el contrario decidía no aceptar la opción, la suma de diez millones de bolívares quedarían en manos de los promitentes. En el caso de autos, a pesar de no estar obligado a ello, los promitentes hicieron entrega del inmueble a la optante, razón por la cual ésta última en caso de no aceptar la opción, estaba obligada a devolver el inmueble que le fue entregado.

   El terreno objeto de la presente acción pertenecía a los promitentes vendedores, conforme consta en copia certificada de instrumento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 20 de septiembre de 1.993, bajo el No 14, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo décimo séptimo, el cual se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y así se declara.

   En cuanto al pago del precio, estipulado en la suma de cuarenta millones de bolívares, la optante canceló la suma de diez millones de bolívares, en calidad de reserva, pero en modo alguno canceló la suma restante, establecida en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo), tal como se evidencia de las letras de cambio acompañadas por el actor, junto con su libelo de la demanda, las cuales no fueron impugnadas por la demandada.

   En consecuencia, demostrado como ha sido el cumplimiento de la obligación por parte de los promitentes vendedores, así como el incumplimiento de la demandada optante, en cuanto al pago de la suma establecida dentro del plazo estipulado para hacerlo, es procedente la acción de resolución de contrato de opción de compra venta , de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y así se declara.

   Respecto a la reconvención propuesta, se observa que tal como fue a.c.a., el contrato suscrito se trata de una opción de compra venta y no de un contrato de compra venta, en el que el actor cumplió con su obligación de dar en opción el bien inmueble, y de no disponer del mismo, mientras que la tradición del inmueble estaba condicionada a la aceptación de la opción por parte de la optante y al pago del precio estipulado en el contrato dentro del plazo fijado contractualmente.

   En consecuencia de lo antes expuesto, habiendo quedado establecido el incumplimiento de la demandada, en cuanto al pago del precio establecido, no obstante encontrarse ocupando el inmueble, la reconvención propuesta debe ser declarada sin lugar, como en efecto se declara. En cuanto a la excepción de contrato no cumplido alegada por el actor reconvenido, observa esta sentenciadora, que la misma se refiere a su no cumplimiento de la tradición de la cosa, respecto al contrato de compra venta que reclama la demandada reconviniente, pero en modo alguno puede considerarse como aceptación de su no cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta, por cuanto como fue analizado supra, las mismas fueron cumplidas en los términos indicados en el contrato y así se declara.

   Respecto a la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), entregada como reserva del inmueble, la misma debe quedar en beneficio de los ciudadanos J.D.D.S. Y E.D.D., por haberlo así estipulado las partes en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y así se declara. .

   Por último, alegaron los actores que el incumplimiento de la optante les produjo un daño desproporcionado e incalculable, por cuanto ellos si cumplieron con todas y cada una de las obligaciones contraídas frente a la optante, tanto así, que le permitieron la ocupación del inmueble, con el agravante de que dicho inmueble lo estrenó la optante sin ninguna consideración. Esta juzgadora considera que dichos daños y perjuicios no son procedente, en razón de que no se realizó la debida especificación de los mismos, y la cantidad reclamada, razón por la cual la acción de daños y perjuicios propuesta de manera subsidiaria a la acción de resolución de contrato de opción de compra venta no es procedente, como tampoco resulta procedente la indexación solicitada, sobre unos daños que no fueron estimados, ni tampoco respecto a la suma de diez millones de bolívares, que se encuentran en manos de los promitentes desde el inicio de la relación y así se declara.

   D E C I S I O N

   En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 18 de enero de 2.000, por el abogado S.R., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana C.M.N.C., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de enero de 2.000, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L.. En consecuencia, se DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta en fecha 28 de septiembre de 1.998, por los abogados S.Z. y D.D., en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos J.D.D.S. y E.D.D., contra la ciudadana C.M.N.C., ambos ya identificados.

   En consecuencia se DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 26 de enero de 1.998, condenando a la demandada demandada a devolver el bien a los accionantes, libre de cosas y personas, consistente en un inmueble constituido por una casa- quinta y su parcela de terreno propio, ubicado en la Calle J.d.D.P., cruce con la calle General A.M., Conjunto Residencial Mi C.I., casa quinta distinguida con el No 08, en Cabudare, Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, con un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts.2) aproximadamente, y el área del terreno posee doscientos veinticinco metros cuadrados (225 mts.2) aproximadamente, cuyos linderos son los siguientes: Norte: en línea de 18,50 metros con parcela No 07; Sur: en línea de 18,70 metros con solar del Señor A.S.; Este: en línea de 12,10 metros con terreno de la Sucesión de A.S.; y Oeste: en línea de 12 metros con la calle interna. La suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), quedará en manos de los ciudadanos J.D.D.S. y E.D.D., en virtud de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato objeto de la presente acción.

   Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la demandada. Queda MODIFICADA la sentencia apelada.

   Se condena en costas a la accionada reconviniente sólo en lo que se refiere la reconvención, declarada sin lugar, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas respecto al recurso de apelación interpuesto, de acuerdo con lo previsto en el artículo 281 eiusdem.

   Regístrese, publíquese y bájese oportunamente al Juzgado de la causa.

   Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo establecido en el artículo 248 euisdem.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinte días del mes de agosto de dos mil cuatro.

   Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

   La Juez,

   Dra. M.E.C.F.L.S.,

   Abg. E.A.G.

   Publicada en su fecha, siendo las 2:12 p.m., se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

   La Secretaria,

   (Fdo.)

   Abg. E.A.G.