Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Noviembre de 2007

Expediente: Nº 9231.

Definitiva/ Recurso.

Retracto Legal Arrendaticio.

Civil/Inadmite.

Revoca/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE DEMANDANTE: J.M.S.D.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 10.814.306.-

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.A.S., J.L.A.F., C.R.M. y KATHYUSKA S.B.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.967, 1.608, 26.538 y 65.296, respectivamente.-

   PARTE DEMANDADA: O.T.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.233.641.-

   APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: T.M.L.C. y KLEYVA DEL VALLE BARRIOS GARCIA, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 81.056 y 81.055, respectivamente.-

   MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio (Definitiva).-

2. ACTUACIONES POR ANTE ESTA INSTANCIA.-

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en razón de la apelación ejercida en fecha 01 de diciembre de 2006, por el abogado C.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano J.M.S.D.G. en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO instauró el ciudadano J.M.S.d.G. contra el ciudadano O.T.M.. Dicho fallo estableció en su motiva que (…) “Habiendo ejercido el demandante el retracto legal en fecha 27-04-2006, resulta impretermitible concluir que habían vencido holgadamente los 40 días que le confiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta procedente la CADUCIDAD ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA. Así se declara.” (…) Procedente como ha sido la defensa perentoria de caducidad no pasa esta sentenciadora a analizar el resto de los alegatos y probanzas esgrimidos por las partes. Así se decide.”. En su dispositivo declaró “CON LUGAR la CADUCIDAD alegada por la parte demandada; y, como consecuencia de ello SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano J.M.S.d.G., contra el ciudadano O.T.M. (…)”. “Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”.-

   Cumplida la distribución legal de expedientes, correspondió el conocimiento a esta alzada, que por auto de fecha 20 de diciembre de 2006, (f. 198) la dio por recibida, le dio entrada y fijó el lapso de diez (10) días consecutivos para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

   En fecha 20 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte actora abogado M.S.d.G., consignó escrito conclusivo (f. 199 al 204), constante de seis (6) folios útiles.-

   Por auto de fecha 15 de enero de 2007, (f. 205), se difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos a tenor de lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

   Por escrito de fecha 18 de enero de 2001, la abogada T.M.L.C., en su carácter de apoderada judicial del demandado ciudadano O.T.M., presentó escrito de argumentos con respecto a la apelación planteada (f.206 al 210).-

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS Y DEL TRAMITE PROCESAL POR ANTE PRIMERA INSTANCIA.-

   Se inició el presente juicio por demanda de Retracto legal arrendaticio seguido por el ciudadano J.M.S.D.G. contra el ciudadano O.T.M., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previo sorteo de Ley, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que por auto de fecha 18 de julio de 2006, lo admitió (f.139), ordenando el emplazamiento del ciudadano O.T.D.G., para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, para que diera contestación a la demanda.-

   En horas de despacho del día 25 de julio de 2006, la representación judicial de la parte actora, solicitó oficiar a la ONIDEX y al C.N.E., (f.140), con la finalidad que informaran sobre el domicilio del demandado.-

   Mediante auto de fecha 27 de junio de 2006, el tribunal de la causa, ordenó oficiar al C.N.E y a la O.N.I.D.E.X., (f.142), con la finalidad de que informaran el último domicilio procesal del ciudadano O.T.M..-

   Por diligencia de fecha 03 de agosto de 2006, el abogado C.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, aporto a los autos direcciones donde se podría localizar al demandado.-

   En fecha 07 de agosto de 2006, compareció la abogada T.L.C., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano O.T.M., según poder presentado en esa misma fecha y que riela a los autos, se dio por citada en nombre de la parte demandada ciudadano O.T.M..-

   La abogada T.M.L.C., apoderada judicial de la parte demandada, consignó en fecha 09 de agosto de 2006, escrito de contestación a la demanda (f.154 al 156), constante de tres (3) folios útiles y seis (6) anexos, que en síntesis alegó:

   …Niego rechazo y contradigo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, salvo por lo que expresamente se aceptara mas adelante.

   En este sentido, es cierto que el Demandante, J.M.S.d.G., es arrendatario de los inmuebles determinados en el libelo de la demanda, pero es falso que los arrendadores sean los esposos J.G.S. y A.R.d.G., toda vez que como ya está aceptado y demostrado en autos por la propia Demandante, mi Patrocinado es el propietario de los dos locales comerciales arrendados, según se evidencia de los documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, […].

   Es de observar que la venta de los inmuebles arrendados se realizó sin exclusión expresa del contrato de arrendamiento vigente para la fecha de la adquisición por parte de mi Representado, por lo cual, esté adquirió la titularidad de arrendador en dicho contrato de arrendamiento.

   También es falso que la Empresa Inversiones Quiamare C.A., sea la administradora delegada para recibir los cánones de arrendamiento, puesto que no media ningún contrato entre Ella y mí Representado para esos fines, ni para ningún otro. Muy por el contrario, consta en instrumento levantado en fecha 05 de Septiembre de 2.005, por la Notaria Pública Trigésima (30°) del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se acompaña anexo al presente escrito marcada con la letra “A”, que mi Representado, actuando ya en su carácter de propietario de los inmuebles, y ejerciendo su derecho como arrendador, procedió a notificar de forma auténtica al ciudadano J.M.S.D.G., sobre los siguientes puntos que se transcribe textualmente así:

   PRIMERO: De la celebración de la venta por medio de la cual mi representado ha adquirido el inmueble antes descrito.

   SEGUNDO: Que la presente solicitud sea entregada al actual inquilino ocupante del inmueble, conjuntamente con la copia certificada del documento contentivo de la negociación.

   TERCERO: Que por medio de la presente sea notificado al ciudadano J.M.S.D.G., de que a partir de que se encuentre en conocimiento cierto de la negociación celebrada, el mismo tendrá un lapso perentorio de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de que éste sea notificado, para que el mismo pueda intentar el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   CUARTO: Que por consiguiente los cánones de arrendamiento deberán ser cancelados dentro de los primeros cinco días de cada mes en la siguiente dirección. Calle Oeste, Edifico La perlas, Torre C, Piso 2, Apartamento 22, Urbanización Manzanares, En efectivo o cheque a nombre de O.T.M..

   .

   Como puede observarse, consta igualmente en el punto primero de la trascripción anterior que, el arrendatario-demandante fue puesto en conocimiento en esa oportunidad, 5 de septiembre de 2005, sobre la adquisición por compra por parte de mi representado, de los locales arrendados.

   En este sentido, OPONGO LA CADUCIDAD del derecho de retracto legal arrendaticio pretendido en la demanda, toda vez que de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidente que transcurrieron mas de CUARENTA (40) días calendario, concretamente DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO (234) días, entre el 5 de septiembre de 2005, oportunidad en que el arrendatario-demandante fue notificado de la venta, y el 27 de abril de 2006, fecha en que interpuso la demanda para ejercer el derecho de retracto.

   De esta manera, resulta falso que hubiera sido el 22 de marzo de 2006, cuando el arrendatario-demandante tuvo conocimiento de la operación de venta a favor de mi representado, de los inmuebles arrendados.

   Es de recalcar que, los dos supuestos previstos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia del derecho de retracto, solo tienen vigencia si producidos esos supuestos, se ejerce la acción de retracto oportunamente dentro del lapso de cuarenta días calendario (art. 47 LAI).

   No huelga aclarar que aunque la Representación del Demandante hace referencia en el libelo de la demanda a un contrato de opción de compra-venta entre el Demandante y los esposos Galán Rodríguez, sobre los inmuebles arrendados, tal negocio jurídico nada tiene que ver con este proceso, porque es un asunto que deben ventilar entre ellos, por los procedimientos pertinentes, pues además, todo indica que los Oferentes (Galán Rodríguez) se comprometieron a vender algo que ya no era de ellos, como lo dice la Representación de la Demandante en el escrito libelar…” -

   En fecha 18 de septiembre de 2006, el abogado C.R.M., apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas (f.164); entre estas documentales, testimoniales e impugnó el valor probatorio del recaudo acompañado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y que se identificó con la letra “A”, toda vez que de tal recaudo no se evidencia según el impugnante notificación alguna de su representado. Por auto de esa misma fecha el tribunal de instancia ordenó agregarlos a los autos con la finalidad de que surtiera su efecto legal.-

   Mediante diligencia del día 26 de septiembre de 2006, compareció el abogado C.R.M., apoderado actor, expuso:

   …En atención a que hasta la presente fecha no se ha dictado providencia concerniente a la admisión de las pruebas promovidas en este proceso debido al exceso de actividades de este Despacho, y que el lapso probatorio concluirá en el próximo día de despacho siguiente al de hoy, sin que tal circunstancia sea imputable a las partes, respetuosamente pido al Tribunal, conforme lo dispone el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, sea dictado el auto correspondiente mediante el cual acuerde prorrogar dicho lapso probatorio por el tiempo que este Juzgado estime pertinente…

   Mediante auto dictado en fecha 27 de septiembre de 2006, el a-quo previa providencia de las pruebas aportadas estableció que como quiera que el tribunal no se pronunció en su debida oportunidad respecto a la admisión o no de las pruebas de la parte actora presentadas en fecha 18 de los corrientes quedando el juicio suspendido a consecuencia de ello, desde el primer día de despacho siguiente a la consignación de las pruebas promovidas por la parte actora, corriendo el tercer día de los diez que dispone el lapso establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, en resguardo al debido proceso, el derecho a la defensa y la igualdad de las partes, hizo saber a las mismas que restaban 07 días de despacho contados a partir de que constara en autos la notificación que de ellas se hiciera para concluir el lapso de promoción y evacuación de pruebas; admitió las pruebas promovidas por la parte demandante salvo su apreciación en la definitiva, y en lo que respecta a la impugnación planteada por no ser tal medio recursivo negó su admisión, emitiendo el pronunciamiento respectivo al momento de resolver la controversia. Asimismo admitió en los mismos términos las pruebas promovidas por la parte demandada mediante escrito de fecha 27 de septiembre de 2006.-

   La abogada T.M.L.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 27 de septiembre de 2000, consignó escrito de pruebas, (f.169).-

   Los días 04 y 05 de octubre de 2006, ambas partes se dieron por notificados del auto dictado en fecha 27 de septiembre de 2006.-

   En fecha 11 de octubre de 2006, se evacuó la prueba testimonial promovida por la parte actora, (f.176).-

   Por sentencia de fecha 13 de septiembre de 2006, el tribunal de instancia declaró con lugar la CADUCIDAD alegada por la parte demandada y en consecuencia de ello sin lugar la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano J.M.S.D.G. contra el ciudadano O.T.M..-

   En fecha 20 de noviembre de 2006, compareció la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada de la decisión dictada por el tribunal de la causa, (f.188); asimismo solicitó la notificación de la parte demandada.-

   Dicha notificación fue librada en fecha 24 de noviembre de 2006; dándose por notificada la parte demandada en fecha 29 de noviembre de 2006.-

   Del pronunciamiento definitivo recaído en la presente causa en fecha 13 de noviembre de 2006, apeló el 1º de diciembre de 2006, el abogado C.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora (f.192); oído dicho recurso en ambos efectos, por auto de fecha 07 de diciembre de 2006, (f.194); alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para resolver observa previamente:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   Analizadas las actas procesales que conforman la presente causa así como los planteamientos de las partes y sus respectivas pretensiones tanto en la primera instancia como por ante esta superioridad, este tribunal garante de una tutela judicial efectiva, un proceso debido que involucra el derecho de defensa de las partes, contenidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo acatamiento es obligatorio para los administradores de justicia por ser guardianes de la constitucionalidad y que al materializarse conlleva sin lugar a dudas a la existencia de un p.j. que requiere necesariamente que no se prive a nadie de la adecuada y oportuna tutela de los derechos que pudieran eventualmente asistirle a través de un proceso conducido en legal forma y que concluya con el dictado de una sentencia fundada. Ante tal deber constitucional este juzgador se le hace imperioso recurrir al acto primigenio del proceso, es decir al libelo de la demanda y analizar los términos en los que fue planteado, en razón de ello tenemos: El ciudadano J.M.S.d.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.814.306 representado por el abogado R.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la C.I Nº 3.663.271 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.967; impetra demanda por Retracto Legal Arrendaticio contra el ciudadano O.T.M.. Ahora bien, en la relación suscita de los hechos aduce el apoderado actor que, su representado es arrendatario de dos (2) inmuebles, identificados como locales comerciales “C” y “D” y sus respectivas mezzaninas, con entradas independientes, que forman parte del edificio Azteca, ubicado en la avenida “Este dos” de la parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuya identificación discriminada se lee en el escrito libelar. Que la relación arrendaticia se inicio a partir del mes de febrero del año 1987 y se ha mantenido en la actualidad, siendo los arrendatarios los ciudadanos J.G.S. y A.R.D.G., quienes son mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.995.390 y 2.998.038, respectivamente. Que la referida relación se ha venido desarrollando con el cumplimiento de su mandante de la obligación de pago de los respectivos cánones de arrendamiento que, regular y puntualmente, ha pagado en los últimos dieciséis (16) años a la empresa Inversiones Quimare, C.A., administradora delegada a tales fines por los referido arrendadores y quienes a su vez han recibido y percibido tales cánones de arrendamientos. Que en atención al derecho de preferencia de que es titular su representado para adquirir los inmuebles arrendados, fue celebrado entre éste y los arrendadores contrato mediante el cual los ciudadanos J.G.S. y A.R.D.G., concertaron una opción de compra venta sobre los aludidos inmuebles proyectando la venta por la cantidad trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,00), y, en tal sentido en garantía del cumplimiento del convenio se hizo entrega a sus arrendadores de la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs 50.000.000,00). Continua señalando el apoderado judicial, que el contrato de opción de compra venta fue otorgado en fecha 25 de julio del año 2005, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha notaría. Que con posterioridad ambas partes resolvieron prorrogar la aludida opción de compra venta por un plazo de quince (15) meses consecutivos adicionales, conforme consta en documento autenticado en fecha 09 de septiembre del año 2005, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, bajo el Nº 64, Tomo 142 de los libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría. Que en fecha 22 de marzo de 2006, el ciudadano Jesús Loza.R., titular de la cédula de Nº 3.971.244, quien funge como apodero judicial de los arrendadores le manifestó al accionante en vista en su insistencia de querer adquirir los inmuebles le manifestó que la compra venta no se realizaría en razón de que los inmuebles ya habían sido enajenados a la empresa Inversiones Los Inmortales, C.A., que en atención a tal circunstancia su mandante se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que de los respectivos protocolos se evidenció que los arrendadores vendieron porcentualmente sus derechos de propiedad sobre los inmuebles controvertidos a la referida empresa, según documentos registrados por ante la referida Oficina de Registro que acompaña a los autos fechados 27 y 28 de junio de 2005. Que en los mencionados instrumentos se observa que para la fecha en que su mandante celebró con sus arrendadores la opción de compra-venta ya habían estos enajenados los inmuebles mediante su apoderado judicial, sin conocimiento y a espaldas del actor. Asimismo indica el abogado que no obstante lo señalado la empresa Inversiones Los Inmortales C.A., a espaldas del demandante y sin conocimiento efectuó nuevas negociaciones de venta sobre los inmuebles objeto de litigio al ciudadano O.T.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.233.641, según documentos protocolizados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de agosto de 2005, a través de su representante legal, ciudadano Jesús Loza.R.; el 100% de los derechos de propiedad de los que era titular, cada venta por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00); que el ciudadano J.M.S.d.G., tuvo conocimiento de las negociaciones jurídicas el día 22 de marzo de 2006. Aduce que a su representado le asiste el derecho de preferencia ante cualquier tercero sobre los inmuebles que tiene arrendado, pues cumple con las exigencias contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en sus artículos 42 y 44. Aunado al hecho que no se cumplió con la notificación de Ley; pues no se le comunicó mediante documento autentico la manifestación de volunta de los arrendadores de querer vender los inmuebles arrendados con el señalamiento expreso referido al precio, condiciones y modalidades de la negociación y que para la fecha de que suscribieron la opción de compra venta ya habían enajenados los inmuebles a la empresa Inversiones Los Inmortales, C.A. Que tales requerimientos legales también debieron ser cumplidos por esta empresa, sin embargo jamás se le participó ni se le notificó la voluntad de vender los inmuebles procediendo a dar en venta los inmuebles al ciudadano O.T.M.. Que de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario su representado es titular del derecho de subrogarse en el lugar de quien adquirió los inmuebles arrendados por vía de compraventa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad. En consecuencia se encuentra facultado para subrogarse en el lugar del tercero adquiriente, ciudadano O.T.M.. Por tal motivo señaló que su poderdante esta facultado según el literal “A” del artículo 48 para el ejercicio del retracto, toda vez que nunca se efectuó la notificación de Ley. Que somete a la convicción del tribunal la circunstancia concerniente a que también en el presente caso se encuentra configurada la causal establecida en el literal “B” del mencionado artículo, toda vez que tanto la venta que los ciudadanos J.G.S. y A.R.D.G., realizaron a la empresa Inversiones Los Inmortales, C.A., como la que dicha empresa efectuó al ciudadano O.T.M., sobre los inmuebles que ocupan la presente acción se produjeron por un precio inferior al que aquellos habían pactado con su mandante con motivo de la opción de compraventa reseñada. Por lo expuesto afirma que en el presente caso se configuraron los extremos legales previstos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Arguye que habida cuenta que ni sus primigenios arrendadores ni el último de los propietarios de los inmuebles cumplieron con la notificación de Ley y/o oferta a su representado en los términos legales y que tuvo conocimiento de las ventas en fecha 22 de marzo de 2006, sobre los inmuebles en referencia, la presente demanda se ha interpuesto en tiempo oportuno puesto que no ha concluido el plazo de cuarenta (40) días para su ejercicio, ello en razón del pacifico y reiterado criterio jurisprudencial emanado de la extinta Corte Suprema de Justicia. Concluye su escrito libelar advirtiendo que dadas la narración de los hechos es forzoso concluir que su representado es titular del derecho de preferencia para adquirir en propiedad contra el pago o reembolso del precio legalmente correspondiente, los inmuebles arrendados por tener mas de dos (02) años la relación arrendaticia y encontrarse solvente con los respectivos cánones de arrendamientos. Que al no habérsele efectuado a su representado las ofertas y/o notificaciones legales correspondientes a los efectos de la adquisición de los aludidos bienes inmuebles le fue vulnerado y conculcado su derecho de preferente para adquirirlos. Que el ciudadano J.M.S.d.G. se encuentra legitimado para subrogarse en la posición del ciudadano O.T.M. (tercero adquirente) quien detenta la propiedad y que con tal subrogación y pago o reembolso de las cantidades erogados por el mencionado ciudadano para adquirir los inmuebles asuma su representado la posición y cualidad de propietario de los mismos. Por las razones expuestas y siguiendo expresas instrucciones de su representado ciudadano J.M.S.d.G., en su carácter de arrendatario procede a demandar al ciudadano O.T.M., en su carácter de tercer adquiriente en propiedad de los inmuebles objeto de retracto y se proceda a declarar la subrogación en la persona del demandante del lugar y condición del demandado y en consecuencia sea remplazado y sustituido como adquirente y propietario de los inmuebles objeto de la litis. Que la sentencia que lo declare constituya titulo suficiente que acredite a favor del actor la condición de propietario de los bienes inmuebles ordenándose a la Oficina de Registro Inmobiliario del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, estampe las notas marginales respectivas en los documentos en los cuales el ciudadano O.T.M., adquirió los inmuebles arrendados, librando en consecuencia y a tenor del artículo 600 del Código de Procedimiento Civil, el respectivo oficio a la aludida oficina de registrito inmobiliario.-

   De la síntesis libelar extrae este sentenciador que el ciudadano J.M.S.d.G. en su condición de arrendatario de los ciudadanos J.G.S. y A.R.d.G. procedió a demandar al ciudadano O.T.M. por retracto legal arrendaticio. Que el ciudadano J.M.S.d.G. celebró opción de compraventa con sus arrendadores sobre los inmuebles controvertidos. Que se celebraron dos negocios jurídicos traslativos de la propiedad de los inmuebles objetos del retracto; el primero de ellos a la empresa Inversiones Los Inmortales, C.A., y el segundo al ciudadano O.T.M.. Así pues tenemos que, solo se indicó como demandado en el caso sub iudice al tercer y último adquirente de los bienes y con él se conformó la litis dados los términos de la demanda. En razón de ello este juzgador debe hacer las precisiones que siguen: La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes), con ellas el órgano judicial constituye los sujetos de la relación procesal. Es de importancia capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de “legitimidad”; desde el punto de vista del tribunal, es la noción de “competencia”. Cuando se plantea quien tiene la legitimidad para intentar y sostener un juicio determinado, se propone la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la legitimidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes idóneas de la relación controvertida. Así pues, para que exista proceso deben concurrir, al menos, dos partes: la actora o demandante y la demandada. Esta es la regla general. Puede ocurrir también que en el proceso haya pluralidad de personas integrando una o ambas partes, lo que origina la figura procesal denominada litisconsorcio, o sea, cuando hay un interés común entre varios sujetos "determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación substancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación". En sentido técnico --según la definición del Dr. Rengel Romberg-- el litisconsorcio es "la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro". El litisconsorcio activo resulta de la pluralidad de sujetos vinculados por un interés común respecto a la parte actora; el litisconsorcio pasivo, existe cuando la pluralidad ocurre en relación con la parte demandada. También puede ocurrir que la pluralidad de sujetos frente a intereses comunes surja en ambas partes, entonces el litisconsorcio es mixto. Además de la clasificación a que se ha hecho referencia, la doctrina nos refiere al litisconsorcio voluntario, facultativo o útil y al litisconsorcio necesario, forzoso u obligado. El primero surge por la espontánea y libre voluntad de las personas que lo integran. En esta clase de litisconsorcio existe una pluralidad de relaciones jurídicas sustanciales que se hacen valer en el mismo proceso por cada litisconsorte, ejerciendo cada uno de ellos una pretensión propia, lo cual acarrea, como consecuencia, una acumulación subjetiva de pretensiones, determinada por la voluntad de los interesados, por la relación de conexión existente entre las diversas relaciones y por la conveniencia de evitar sentencias contrarias o contradictorias si las diversas relaciones materiales son decididas en diferentes procesos. En cambio, en el litisconsorcio necesario, forzoso u obligado, su integración no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga (onus) para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la ley o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible escindirla en cuanto a su resolución por el número de personas. El maestro P.C., en sus “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen II, página 310, sobre el particular expresa:

   "En el litis consorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es una sola, y una sola la acción; pero como la relación sustancial es única para varios sujetos, en forma que las modificaciones de ellas, para ser eficaces tienen que operar conjuntamente en relación a todos ellos, la ley exige que al proceso en que hay que decidir de esa única relación, sean llamados necesariamente todos los sujetos de ellas, a fin de que la decisión forme estado en orden a todos ellos".

   Por su parte, el procesalista patrio H.C., en su obra "Derecho Procesal Civil", Tomo Primero, páginas 331 y 332, luego de afirmar que el litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio de una sola pretensión, expresa:

   "Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litis consorcio necesario. El litis consorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esa unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa”.-

   De este modo nuestro legislador procesal acogió la moderna doctrina sobre la regulación de los litisconsorcios necesarios, y en especial, admitió que el mismo no sólo puede derivar de su reconocimiento expreso hecho a veces por la Ley sustantiva, sino en todo otro supuesto de los que ampliamente quedaron establecidos en forma de principios en la citada norma, esto es: Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes; o, cuando un litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa. El fundamento del litisconsorcio necesario, como se desprende de su concepto, hay que buscarlo fuera del derecho procesal, en el derecho material. Trae su causa de la naturaleza de la relación jurídica sustantiva, que se exige que sea declarada respecto a un determinada número de personas. El derecho material al regular determinadas situaciones jurídicas, es el que obliga para la producción de los efectos de éstas en el proceso, la concurrencia de un determinado número de personas, toda ellas interesadas en una única relación, determinando la necesidad de que estas personas acudan al mismo para que éste se pueda desarrollar validamente. El hecho de que sea necesaria la concurrencia en el proceso de todas esas personas interesadas en una determinada relación jurídica, se debe que tales personas pueden resultar perjudicadas, porque a todas ellas va a alcanzar la cosa juzgada, y de no estar todas presentes se infringiría el principio jurídico natural del proceso de que "nadie puede ser condenado y vencido en juicio sin ser oído”. La extinta Corte Suprema de Justicia concluyó en que los fundamentos esenciales del litis-consorcio necesario deben buscarse en uno cualquiera de los siguientes supuestos, no necesariamente concurrentes:

   1. En la extensión de los efectos de la cosa juzgada a terceros (principio de la audiencia bilateral).

   2. En la naturaleza de la relación jurídico-material.

   3. En evitar sentencias contradictorias.

   4. En la imposibilidad jurídica de pronunciarse el juez. y

   5. En la imposibilidad física del cumplimiento de la resolución.

   Estos principios, señala la extinta Sala, rigen la materia sobre la determinación de la existencia o no de los litis-consorcio cuando se trata dilucidar su exigibilidad en atención a la naturaleza del tipo de providencia jurisdiccional solicitada por las partes, o sea, la clase de acción ejercitada, cuando el derecho que se ejercite en tal acción pertenezca a varios.

   En línea con lo expuesto se colige que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir a criterio de este sentenciador supone una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal.

   Con fundamento en lo expuesto y en lo que respecta a la demanda que nos ocupa evidencia este sentenciador con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio que en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario, ya que, dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente. Aunado a que si el accionante en retracto interpone su pretensión contra uno solo de los legitimados pasivos se expone a que se desestime la demanda, por una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, por cuanto no se interpuso contra todas las personas legitimadas para sostenerla por la relación material existente y los efectos que involucraría la sentencia de fondo. Del libelo de la demanda se evidencia que la pretensión de retracto legal arrendaticio no fue dirigida contra las partes contratantes en la venta de los inmuebles que se pretenden subrogar; lo que conlleva a una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar por igual a los sujetos del negocio jurídico sustancial, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la Ley en la relación jurídica material que se pretende modificar. Así se declara.

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuesta este tribunal se le hace forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida en fecha 01 de diciembre de 2006, por el abogado C.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano J.M.S.D.G. en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se declara INADMISIBLE la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que instauró el ciudadano J.M.S.d.G. contra el ciudadano O.T.M., por defectuosa constitución de la relación jurídico procesal que contraviene los principios de bilateralidad de las partes, de seguridad jurídica, presunción de cosa juzgada y conllevaría inexorablemente en indefensión contra los sujetos que debieron conformar el litis consorcio necesario y no fueron demandados; la cual no debió admitirse por no haberse compuesto en forma debida los sujetos de la litis procesal. Así se establece.-

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: