Decisión nº 16 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Noviembre de 2006
| Fecha de Resolución | 24 de Noviembre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Jose Daniel Pereira |
| Procedimiento | Apelación Decisión De Fondo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 5.341
PARTE ACTORA:
J.J.U.C. y L.J.J.d.U., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 6.502.836 y 9.427.294 respectivamente; representados judicialmente por O.R.C. y M.C.V., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 30.168 y 27.128 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
P.G.R.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.146.975; representado judicialmente por L.H.P., S.G.B. y Z.G.M., abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 43.247, 23.892 y 23.999 respectivamente.
MOTIVO:
Apelación contra la sentencia dictada el 23 de mayo de 2005 por el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de cumplimiento de contrato.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 16 de mayo de 2006 por la abogada S.G.B. en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 23 de mayo de 2005 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos J.J.U.C. y L.J.J.d.U. contra el ciudadano P.G.R.G.; condenó a la demandada a dar cumplimiento al contrato y a pagar dos millones de bolívares por concepto de daños y perjuicios, y desestimó la reconvención.
La apelación fue oída en ambos efectos por auto de 30 de mayo de 2006, disponiéndose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que se resolviera el referido recurso, de donde se recibió el 7 de julio de 2006.
Previa corrección de errores materiales existentes en el auto que oyó la apelación, el 12 de julio de 2006 se le dio entrada y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad por la abogada M.C. en su condición de co-apoderada judicial de la parte actora, en ocho (8) folios útiles; y por la abogada S.G. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en dos (2) folios útiles.
Por auto de 27 de septiembre de 2006 el tribunal dijo “VISTOS” y estableció un lapso de sesenta días consecutivos contados a partir de esa fecha, para dictar sentencia.
Encontrándonos dentro de este plazo, se procede a decidir, de acuerdo con el resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones expuestos a continuación:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el día 15 de junio de 2000 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos J.J.U.C. y L.J.J., asistidos de abogado, contra el ciudadano P.G.R.G..
Alegan dichos actores como hechos fundamentales de la acción deducida, los siguientes:
Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 8 de mayo de 1998, inscrito bajo el número 5, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que celebraron contrato de opción de compra venta con el ciudadano P.G.R. sobre un inmueble ubicado entre las esquinas Albañiles y Cruz de la Vega, distinguido con el número 62, piso 6, Torre Blanca, Avenida San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el número 15, folio 43, protocolo primero, Tomo 13, el 14 de octubre de 1977.
Que en el referido contrato se estableció como objeto del mismo el citado inmueble, el cual se obligaron a comprar por la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000.oo); que el precio sería cancelado mediante un crédito hipotecario concedido por una institución financiera en el momento de firmar el documento definitivo. Que los compradores entregaron en el acto cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000.oo), en dinero de curso legal, que serían imputados al precio de la venta; que los doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000.oo) restantes serían cancelados al firmar el documento definitivo ante el Registrador.
Que se estableció una cláusula penal de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000.oo) para la parte que incumpliere con sus obligaciones, que dicha cantidad quedaba establecida como daños y perjuicios de pleno derecho. Que el vendedor debía entregar a los compradores, los documentos necesarios para acompañar la solicitud del crédito hipotecario.
Que la entrega material del apartamento se haría una vez firmado el documento definitivo, desocupado de bienes y personas.
Que el vendedor ha incumplido con el contenido del contrato de opción de compra venta por cuanto nunca entregó los documentos a los compradores.
Que suscribieron con el vendedor un contrato de arrendamiento el cual tiene por objeto el inmueble del contrato de la opción de compraventa donde P.G.R. declaró recibir setecientos mil bolívares (Bs. 700.000.oo) en calidad de depósito, el cual sería imputado al valor del inmueble en el momento de la firma del documento definitivo.
Finalmente, de manera textual solicitaron lo siguiente:
Ahora bien, habiendo resultado infructuosas las gestiones extrajudiciales tendentes a lograr dicho cumplimiento, es por lo que nos nace el derecho para demandar como lo hacemos en este acto, al ciudadano P.G.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 2.146.975. para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial CENTRO FENIX, ENTRE Las Esquinas Albañales y Cruz de la Vega, distinguido con el Nº 62, PISO 6, Torre Blanca, Avenida san Martín de esta Ciudad de Caracas, y que la sentencia que sobre ella recaiga sirva como título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio y se expida la correspondiente copia certificada de la misma para ser registrada por ante la Oficina Subalterna de registro respectivo.-
SEGUNDO: En pagarnos la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, establecida en la cláusula CUARTA del contrato de opción de compra venta, por el incumplimiento de las obligaciones contraidas (sic) dentro del término establecido.-
TERCERO: En pagarnos las costas y costos que se ocasionen con motivo del presente juicio, asi como los honorarios de abogados.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimamos la presente demanda en la suma de ONCE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.300.000,oo).
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada, expresó:
Que niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en lo hechos como en el derecho.
Que el 18 de febrero de 1998 por documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el número 71, Tomo 05 de los libros de autenticaciones, su representado suscribió con la parte actora contrato de opción de compraventa.
Que trascurridos los sesenta (60) días de plazo previsto en el contrato, más el mes de prórroga, los demandantes, en virtud de no haber obtenido el préstamo bancario, le solicitaron firmar otro documento de opción de compraventa modificando el precio del apartamento, y que así se hizo el 8 de mayo de 1998, estableciendo como precio la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,oo).
Que han sido los compradores quienes han incumplido el contrato, que hubo malos tratos por parte de los compradores. Que el 2 de junio de 2000 en gestión extrajudicial se les exigió el cumplimiento del contrato, que los compradores solicitaron un nuevo plazo, lo cual no fue convenido.
Que dichas conversaciones trajeron como consecuencia que los compradores demandaran el cumplimiento para obtener un enriquecimiento a costa del vendedor.
Que los demandantes solicitaron el pago de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) por concepto de daños y perjuicios por el supuesto incumplimiento de las obligaciones establecidas en el plazo establecido, que no entiende cuales fueron los daños y perjuicios, pues habiendo esperado por los compradores dos años, el demandado quedó liberado de la obligación de vender.
Que los daños y perjuicios se materializan en el tiempo que su representado no pudo disponer del inmueble dado en opción de compraventa, dejando de ofrecerlo y venderlo a otras personas. Que desde el 14 de julio de 1998 los demandantes viven en el inmueble en calidad de arrendatarios.
Por todo lo expuesto, solicitó que fuese declarada sin lugar de la demanda.
En la misma ocasión, la parte demandada reconvino a la parte actora, con base en las siguientes alegaciones:
Que el 14 de julio de 1998 celebró contrato de arrendamiento con la parte actora reconvenida, sobre el inmueble de marras, por un plazo de seis (6) meses, sin prórroga.
Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000.oo), pagadero por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días del mes siguiente. Que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daba derecho al arrendador de exigir la resolución inmediata del contrato.
Que a la fecha, los arrendatarios han dejado de cancelar cuatro mensualidades consecutivas.
Por lo expuesto solicitó la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y muebles, las llaves y los recibos de cancelación de los servicios públicos. De la misma forma solicitó la cancelación de lo debido por concepto de cánones de arrendamiento, más los intereses legales y moratorios.
Una vez admitida la reconvención, la parte actora reconvenida dio contestación a la misma, en los siguientes términos:
Que en febrero de 1998 fue publicado en prensa un aviso vendiendo un inmueble por la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000.oo), que en la visita al apartamento se les planteó que para optar como compradores debían cancelar la suma de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,oo).
Que luego fueron citados para conocer al dueño del apartamento señor P.R., quien acordó que iba a poner al día las solvencias para generar el contrato de compraventa.
Que al momento de firmar el contrato de compraventa se realizaron dos (2) documentos, uno por veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) para ser entregado en La Central Entidad de Ahorro y Préstamo a fin de solicitar el crédito hipotecario, pero que en esa misma fecha pactaron mediante otro documento que el precio real de la venta era de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,oo).
Que al momento de introducir el crédito en el Banco encontraron que sobre dicho apartamento pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar en virtud de un juicio de divorcio.
Que mientras se solucionaba el levantamiento de la medida, se mudaron al inmueble de autos en calidad de inquilinos.
Que luego de diversas dificultades, el 20 de julio 1999 el Juzgado Cuarto de Familia ordenó suspender la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble.
Que en septiembre de 1999, el señor P.R. les plantea que como había pasado mucho tiempo, el inmueble no podía ser vendido por el mismo precio, que ahora el inmueble sería vendido en la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000.oo), por lo que no estuvieron de acuerdo y decidieron demandar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa.
Que la reconvención propuesta no llena los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que según el ordinal 7 del referido artículo si se demanda daños y perjuicios deben especificarse las causas, que únicamente se limitó a señalar que los demandantes deben cancelar la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo).
Que el demandado reconviniente no cumplió con el ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, es decir, la relación de los hechos y la fundamentación del derecho.
Que el demandado no estimó el monto de la reconvención, lo que equivale a una oscuridad en el libelo.
Opuso el defecto de forma del libelo reconvencional, previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem.
Finalmente solicitaron se declarara con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.
En la oportunidad probatoria cada una de las partes hizo uso de su derecho.
El 23 de mayo de 2005, como antes se dijo, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver en esta oportunidad.
MOTIVOS PARA DECIDIR
La parte actora reconvenida en su contestación a la reconvención realizó alegatos referentes a cuestiones previas, los cuales de conformidad con el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil no son admisibles.
En muchas ocasiones los que van a celebrar una venta, establecen diversas condiciones preparativas para asegurar la firma del contrato definitivo, ésta es una obligación de contratar para producir en un futuro una declaración de voluntad de vender, de manera que su incumplimiento produce la obligación originada en el contrato preliminar de resarcir los daños y perjuicios que se causen a la otra parte.
Así pues, ha sido comúnmente aceptada en la doctrina y la jurisprudencia la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, optando por considerar a la sentencia, en caso de ser estimatoria, como título de propiedad del actor.
Entonces, aquel que incumple el contrato preliminar de compra venta puede ser obligado, mediante sentencia judicial, a cumplir, o bien el que cumple con el contrato puede solicitar, a su elección, la resolución del contrato preliminar, a tenor de lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual prevé que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En la especie, nos encontramos ante un contrato bilateral, pues, ambas partes adquirieron obligaciones en forma recíproca.
Ahora bien, se evidencia de la lectura del escrito libelar que la parte actora pretende el cumplimiento en especie del contrato de opción de compra venta, lo cual traería como consecuencia que se concretase la negociación, es decir, que tenga lugar la venta del inmueble de marras; y por otro lado pretende en razón del incumplimiento del oferente (demandado), el cobro de la cláusula penal, prevista sólo para el caso del incumplimiento culposo, lo cual se corresponde con la resolución del contrato de marras.
Prevén los artículos del Código Civil atinentes a las obligaciones con cláusula penal, lo siguiente:
Artículo 1.257 “Hay obligaciones con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”.
Artículo 1.258 “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.
Artículo 1.259 “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”.
La cláusula cuarta del contrato de marras, textualmente expresa:
Se establece una Cláusula Penal de Dos Millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) para la parte que incumpliere en sus obligaciones contraidas (sic) en este convenio. Esta cantidad queda establecida de pleno derecho, por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento dentro del término aquí establecido
.
Dadas las condiciones que anteceden, se observa que las pretensiones de cumplimiento en especie y cobro de la cláusula penal, se deducen simultáneamente; no obstante, en vista de la naturaleza excluyente de éstas, es obvio que éllas no pueden acumularse en una misma demanda, esto es, no pueden intentarse conjuntamente.
La propia ley establece una excepción cuando la cláusula penal se hubiere estipulado por el simple retardo, sin embargo, en el caso de autos, no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no le es aplicable la excepción legal.
De conformidad con los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarías entre sí.
Sin embargo, esto es lo ocurrido en el caso concreto, pues, consta del libelo que la parte actora acumuló dos pretensiones que se excluyen entre sí, según lo apuntado antes.
En consecuencia, este tribunal considera que la demanda debe ser declara inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la Ley de acumular en el libelo pretensiones que se excluyan entre sí. Y así se dispondrá en el dispositivo de esta sentencia.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión, considera este juzgador, que se hace innecesario el análisis de los argumentos de fondo y del acervo probatorio existente en autos.
DECISIÓN
Por los fundamentos expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1) INADMISIBLE la demanda de cumplimiento en especie y cobro de la cláusula penal del contrato de opción de compra venta intentada por J.J.U.C. y L.J.J.d.U. contra el ciudadano P.G.R.G., consecuencialmente inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada 2) CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada.
Queda REVOCADA la sentencia apelada.
Por la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-
EL JUEZ,
J.D.P.M.L.S.,
E.R.G.
En la misma fecha, 24/11/2006, se registró y publicó la anterior decisión constante de once (11) folios útiles, siendo las 2:10 pm.-
LA SECRETARIA,
E.R.G.
EXP. N° 5.341
JDPM/ERG
