Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 11 de Marzo de 2011

En escrito de fecha 3 de marzo de 2011, la parte demandante afirma que estimó el valor de la demanda en la cantidad de diez mil quinientos Bolívares (Bs. 10.500,00), equivalentes a ciento noventa coma noventa unidades tributarias (190,90 U.T.) y que en función de la Resolución Nº 2009-006 del Tribunal Supremo de Justicia, la cuantía mínima necesaria para que sea oída la apelación en ambos efectos, cuantía establecida en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, es de quinientos unidades tributarias (500 U.T.) por lo que concluye, que en el presente caso no se llena el requisito de la cuantía mínima para ser oída la apelación y así pide sea declarado por este Tribunal.

Para decidir se observa:

El artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.

Ciertamente la norma a que alude el contra-recurrente, limita el recurso de apelación a la cuantía del asunto, que fue modificada mediante la Resolución Nº 2009-006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 2 de abril de 2009.

Sobre la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 328 de fecha 9 de marzo de 2001, Expediente Nº 00-2530, dejó sentado el siguiente criterio:

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la sentencia objeto de revisión, declaró sin lugar la acción de amparo interpuesta, por considerar que el presunto agraviante, al negar la apelación ejercida por el accionante, no vulneró en forma alguna los derechos constitucionales del mismo, toda vez que dicha inadmisibilidad viene dada por prohibición expresa de la ley (artículo 891 del Código de Procedimiento Civil).

En este contexto, la Sala precisa, que conforme a la Convención Americana sobre Derechos Humanos, suscrita y ratificada por Venezuela, todo juicio debe ser llevado ante un tribunal de instancia, cuyo fallo pueda contar con una instancia revisora superior (principio de la doble instancia). De lo anterior se observa, que el citado Convenio, contiene disposiciones más favorables al goce y ejercicio del derecho consagrado en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, como lo es, recurrir del fallo ante un juez o tribunal superior, disposición legal con base a la cual fue declarada sin lugar la acción de amparo interpuesta.

Por lo tanto, siendo dicha disposición de rango constitucional, conforme al artículo 23 de nuestra Carta Magna, la Sala estima que la disposición legal aplicada en el presente caso -artículo 891 del Código de Procedimiento Civil- resulta incompatible con el artículo 8, numerales 1 y 2, literal h de la Convención Americana de Derechos Humanos, el cual es de aplicación , conforme al citado artículo 23 de nuestro Texto Fundamental. Siendo ello así, resulta forzoso para la Sala, en ejercicio del control difuso de la constitucionalidad, según el cual es obligación del juez inaplicar las leyes u otras normas jurídicas cuando éstas son incompatibles con la Constitución, inaplicar el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil en el presente caso, y así se declara.

El procedimiento breve inquilinario es sui géneris, prueba de ello es que la sustanciación y decisión de las cuestiones previas no obedece a lo establecido en los artículos 884 al 886 del Código de Procedimiento Civil, sino a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aunado a lo expuesto, los procesos judiciales en materia inquilinaria no se sustancian por el procedimiento breve en razón de la cuantía, sino por remisión expresa del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En criterio de esta alzada, el procedimiento breve inquilinario es atípico ya que en algunos aspectos no se rige por las reglas contenidas en el título XII del libro IV del Código de Procedimiento Civil; y como quiera que no es la cuantía lo que determina que la naturaleza del proceso judicial inquilinario sea breve, habida cuenta que la sentencia recurrida es una sentencia definitiva, resulta forzoso a los efectos de preservar el principio de la doble instancia como garantía constitucional que configura uno de los elementos del debido proceso, consagrada en el artículo 49, ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declarar que la sentencia recurrida si tiene apelación por tratarse de una sentencia definitiva, Y ASI SE ESTABLECE.

La parte demandada alega según lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que en el presente caso opera la falta de cualidad, debido a que en fecha 7 de noviembre de 2007, la ciudadana J.R.G., y su persona procedieron a introducir ante el tribunal competente la solicitud de divorcio, y en ese sentido, en esa fecha le notificó a la ciudadana J.d.C.C., del proceso de divorcio y que la relación contractual desde ese momento era con la ciudadana J.R.G., y que por lo tanto no iba a renovar el contrato de arrendamiento y que en el supuesto caso de querer renovar dicho contrato de arrendamiento lo hiciera directamente con la madre de su menor hija la ciudadana J.R.G.; Que se le está demandando la resolución de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble que fue cedido a la ciudadana J.R.G., quien fue su esposa, por lo tanto, la acción que han ejercido es en su contra, y no en contra de la verdadera “arrendadora”, ya que en ningún momento a título personal ha suscrito nuevo contrato de arrendamiento con la hoy accionante sobre el inmueble antes citado.

Para decidir se observa:

Ciertamente, logró demostrar la demandada con la copia certificada de la sentencia dictada por la Sala de Juicio N° 2 del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que fue debidamente valorada, que en fecha 20 de diciembre de 2007 el referido tribunal declaró con lugar la solicitud de divorcio formulada por los ciudadanos J.R.B.M. y J.R.G., no obstante, la demandada alega que esa circunstancia se le notificó a la arrendadora, lo que no logró demostrar y también argumenta que el contrato de arrendamiento fue cedido a su ex esposa, circunstancia que tampoco logró demostrar; y como quiera que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda se encuentra suscrito por el ciudadano J.R.B.M., quien es la parte demandada en la presente causa, resulta forzoso desestimar la defensa perentoria relativa a la falta de cualidad que fue opuesta por la parte demandada, Y ASI SE DECIDE.

El recurrente en la oportunidad de ejercer el recurso de apelación argumenta que antes de la firma del contrato cuya resolución se pretende, existía una relación arrendaticia anterior entre los ciudadanos J.d.C.C. y J.R.B.M., donde el canon de arrendamiento era de doscientos cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) y que mediante el contrato de fecha 10 de julio de 2007 se aumentó el canon de arrendamiento a quinientos Bolívares (Bs. 500,00) ello a pesar de que el Ministerio del Poder Popular Para Las Industrias Ligeras y Comercio, Para La Infraestructura y Para La Vivienda Y Hábitat dictó medida de congelación de alquileres en la Resolución conjunta de fecha 18 de mayo de 2004.

Para decidir esta alzada observa:

La existencia de la relación arrendaticia anterior, aquella cuya resolución se pretende mediante la presente demanda, no quedó demostrada en el caso de autos, habida cuenta que el contrato de arrendamiento promovido a tal efecto, fue promovido en copia simple y al tratarse de un documento privado el mismo no puede ser valorado por esta alzada, por haberlo dispuesto así expresamente la jurisprudencia de nuestra máxima jurisdicción invocada ut supra. En todo caso, debió la parte demandada solicitar la exhibición del referido documento, cosa que no hizo, razones suficientes para desestimar los alegatos de la demandada sobre la pretendida existencia de una relación arrendaticia anterior a la debatida en el caso de autos y la consecuente violación de la medida de congelamiento de alquileres de vivienda, Y ASI SE ESTABLECE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión de la demandante consiste en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.R.B.M., sobre un (1) inmueble, constituido por una (1) casa distinguida con el número L-6, ubicada en el conjunto residencial “Las Acacias”, en jurisdicción de la parroquia Candelaria, del municipio Valencia, del estado Carabobo, argumentando que la parte demandada adeuda el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009.

La parte demandada argumenta a su vez, que en el presente caso operó la tácita reconducción y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se hace indispensable a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, tomando en consideración que el Legislador, señala que cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, sólo se puede demandar el desalojo del inmueble, cuando se trata de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de marras, se encuentra plenamente demostrado, con el original del instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento que fue valorado por este juzgador, que la ciudadana J.d.C.C., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.R.B.M., sobre un inmueble constituido por una (1) casa distinguida con el número L-6, ubicada en el conjunto residencial Las Acacias, manzana L, en jurisdicción de la parroquia Candelaria, municipio Valencia, del estado Carabobo, por un plazo de seis (6) meses contados a partir del 10 de julio de 2007.

En efecto, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento in comento, establece:

El término o plazo de Arrendamiento de este contrato es de SEIS (6) MESES, contados a partir del 10 de Julio de 2.007. La terminación del contrato se hará sin necesidad de aviso o desahucio y las partes contratantes han convenido en que bajo ninguna causa se producirá la tácita reconducción, aún cuando vencido el término fijo EL ARRENDATARIO continúe ocupando el inmueble y aunque pague cantidad de dinero equivalente este se tomará como pago por los daños y perjuicios distintos a los que presente el inmueble de haberlos, y sin que por tal cancelación se prive a LA ARRENDADORA de demandar el cumplimiento del contrato por expiración del término de duración y por los respectivos daños y perjuicios.

(Resaltados del texto original)

Siendo así, el contrato celebrado por seis meses el 10 de julio de 2007, venció el 10 de enero de 2008, a partir de ese momento comenzaría a correr la prórroga legal de seis (6) meses, prevista en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluía el 10 de julio de 2008.

El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

1. - Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.

2. - Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

3. - Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula segunda del contrato, trascrita ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de seis (6) meses, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

El contrato celebrado entre las partes el 10 de julio de 2007, por el término de seis (6) meses, venció el 10 de enero de 2008, lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace nacer la prórroga legal de seis (6) meses, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía menos de un año, venciéndose en consecuencia la prórroga legal el 10 de julio de 2008, ocupando el inmueble el demandado después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.

Sobre este aspecto, el tratadista E.C.B., en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que sigue:

…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.

Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, sin embargo, no está determinado con cuanto tiempo cuanto el arrendador para interponer la acción de resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo.

En este sentido, el autor G.G.Q. sostiene que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica A.B.)

La cláusula segunda del contrato establece “que bajo ninguna causa se producirá la tácita reconducción, aún cuando vencido el término fijo EL ARRENDATARIO continúe ocupando el inmueble” siendo importante destacar que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, resultando nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, por lo que la referida disposición contractual es nula por violar una disposición de orden público como lo es el artículo 1600 del Código Civil, que prevé la tácita reconducción.

En el presente caso, la demanda se introdujo el 12 de noviembre de 2009, vale decir, 1 año, 4 meses y 2 días después de vencida la prórroga legal, sin que el arrendador hiciera oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, resultando concluyente que en el caso sub iudice operó la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento que fue inicialmente a tiempo determinado en uno sin determinación de tiempo, Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y el de resolución de es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de resolución de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se revoca la sentencia proferida el 30 de septiembre de 2010, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano J.R.B.M.; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada el 30 de septiembre de 2010, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana J.D.C.C. en contra del ciudadano J.R.B.M..

No hay condena en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Año 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 13.056

JAMP/DE/MDC.-