Decisión nº 52.120 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 25 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 25 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Pastor Polo |
| Procedimiento | Reivindicación |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: J.T.C.G. y C.Y.O.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-5.375.085 y V-3.921.635 respectivamente y ambos de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: C.L.V.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 93.721 y de este domicilio.
DEMANDADA: O.B.L.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.613.374 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL: J.O. y M.B., abogados en ejercicios, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.106.131 y 110.896, ambos de este domicilio.
MOTIVO: REIVINDICACIÓN
EXPEDIENTE No. 52.120
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
Mediante escrito de fecha 06 de marzo de 2008 la abogada C.L.V.B. inscrita en el inpreabogado bajo el numero 93.721 actuando como apoderada judicial de los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. interpone demanda por reivindicación del apartamento distinguido con la letra “C” (N° C-10-C) y su correspondiente puesto de estacionamiento distinguido con el N° 10-C, ubicado en el piso “10” del Edificio Torre “C” el cual forma parte del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio, en jurisdicción del Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, en contra de la ciudadana O.B.L.A. venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nº 3.613.374.
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal dándosele entrada en fecha 17 de marzo de 2008 bajo el N° 52120.
En fecha 25 de marzo de 2008 este tribunal admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la demandada a los fines que comparezca por ante el tribunal a dar contestación a la demanda.
El 02 de abril de 2008 la abogada C.L.V.B. consignó lo necesario a los fines del traslado del alguacil a la práctica de la citación de la parte demanda, la cual se practicó el día 10 de abril de 2008 y en fecha 14 de abril el ciudadano alguacil dejó constancia en el expediente de haberse practicado la misma.
Mediante diligencia el 08 de mayo de 2008 la demandada ciudadana O.B.L.A. venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nº 3.613.374 otorga poder apud acta a los abogados J.C.O. y M.B., titulares de las cédulas de identidad 15.473.513 y 15.363.008 abogados en ejercicio, inscritos en el impreabogado bajo los Nos. 106.131 y 110.896 respectivamente y domiciliados en la ciudad de V.d.E.C..
Mediante escrito en fecha 14 de mayo de 2008 el apoderado judicial de la demandada opone cuestiones previas con fundamento en los artículos 346.1, 80 y 52 del Código de Procedimiento Civil y solicita que la causa sea acumulada por razones de conexidad al expediente N° 51.726 de este mismo tribunal, en la cual su representada demanda por cumplimiento de contrato de compra venta a los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C..
Al respecto del expediente N° 51.726 el mismo es contentivo de demanda intentada el 06 de noviembre de 2007 por cumplimiento de contrato de compra venta del inmueble antes identificado por la ciudadana O.L. en contra de los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C.. En fecha 14 de noviembre de 2007, luego de la distribución correspondiente, este tribunal le dio entrada bajo el numero N° 51726.
En fecha 28 de noviembre de 2007 este tribunal admite la demanda y ordena el emplazamiento de los demandados a los fines de que comparezcan por ante el tribunal a dar contestación a la demanda así como también ordenó abrir el respectivo cuaderno de medidas.
El 14 de diciembre de 2007 este tribunal se pronunció sobre las medidas solicitadas por la demandante y acordó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de autos y negó la medida innominada solicitada.
Mediante diligencia el 05 de diciembre de 2007 la demandada ciudadana O.B.L. otorgó poder apud acta a los abogados J.C.O. y M.B. antes identificados.
El 17 de diciembre de 2007 el abogado J.C.O. consignó lo necesario a los fines del traslado del alguacil a la práctica de la citación de la parte demanda.
El 12 de febrero de 2008 el ciudadano alguacil deja constancia en el expediente de haberse trasladado el día 8 de enero al sitio indicado para la práctica de la citación, sin haber podido hacerlo.
Mediante diligencia el día 14 del mismo mes y año el abogado J.C.O. solicita la citación de los demandados por cartel, lo cual fue acordado por este tribunal el 26 de febrero de 2008 librándose los carteles respectivos.
El 02 de de abril de 2008 la parte actora consigna a los autos las páginas del periódico donde aparecen las publicaciones de los carteles de citación, las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 07 de abril de 2008.
El 08 de abril de 2008, la ciudadana Secretaria de este Tribunal dejó constancia que se traslado el día 07 de abril de 2008 a la dirección del demandado y fijó el cartel respectivo.
Mediante diligencia de fecha 08 de mayo de 2008, el abogado J.C.O. solicita al tribunal se le expidan copias certificadas del expediente y del cuaderno de medidas, lo cual fue acordado por este Tribunal el 12 de mayo de 2008
En fecha 14 de julio de 2008 este tribunal se pronunció sobre la cuestión previa opuesta en el expediente N° 52120 y la declara con lugar y en consecuencia se ordena acumular las causas contenidas en los expedientes Nos. 51.726 y 52.120, para lo cual se ordena suspender el curso de la causa N° 52.120 la cual se encontraba en estado de dar contestación a la demanda, hasta que la causa del expediente N° 51.726 que se encontraba en estado de citación, llegara al estado de dar contestación al fondo de la demanda.
El 17 de septiembre de 2008 la abogada C.L.V.B. apoderada judicial de los demandados J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. se da por citada en la causa contenida en el expediente N° 51.726.
En fecha 22 de septiembre de 2008 el abogado J.C.O. se da por notificado de la sentencia de este tribunal en el expediente N° 52120 que resuelve la cuestión previa opuesta.
El 20 de octubre de 2008 se declaró definitivamente firme la sentencia que resuelve la cuestión previa opuesta.
El 22 de octubre el abogado C.L.V.B. contesta la demanda contenida en el expediente N° 51726 en la cual reconoce algunos hechos y niega y contradice otros. De igual manera en el mismo acto presenta escrito de reconvención de la demanda por resolución de contrato y solicita medida de secuestro sobre el inmueble.
En fecha 28 de octubre de 2008 siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda de Reivindicación contenida en el expediente N° 52120, el abogado J.C.O. presenta escrito de contestación a la demanda contradiciéndola en todas sus partes.
El 30 de octubre de 2008 este Tribunal en virtud de la acumulación de expedientes ordenada se pronuncia y aclara el computo de los lapsos para pronunciase sobre la reconvención formulada en el expediente N° 51726.
El 26 de noviembre del mismo año este Tribunal admite la reconvención planteada por la abogada C.L.V.B..
El 03 de diciembre de 2008 el abogado J.C.O. contesta la reconvención propuesta contradiciéndola en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
El 20 de enero de 2009 el abogado J.C.O. promueve pruebas tanto para la demanda como para la reconvención contenida en el expediente N° 51.726, los cuales son agregados por este tribunal a los autos el 29 de enero de 2009.
Así mismo también el 20 de enero de 2009 el abogado J.C.O. promueve pruebas en el expediente N° 52.120, los cuales son agregados por este tribunal a los autos el 29 de enero de 2009.
Igualmente el 27 de enero de 2009 la abogada C.L.V.B., como parte demandada reconviniente promueve pruebas en el expediente N° 51726 las cuales son agregadas a los autos por este tribunal el 29 de enero del mismo año.
Igualmente el 27 de enero de 2009 la abogada C.L.V.B., promueve pruebas en el expediente 52120 las cuales son agregadas a los autos por este tribunal el 29 de enero del mismo año.
El 04 de febrero de 2009 el abogado M.B. formula oposición a las pruebas testimoniales promovidas por su contraparte en el expediente N° 51726 y de igual manera y en la misma fecha se opone a las pruebas testimoniales promovidas por su contraparte en el expediente N° 52120.
En fecha 05 de febrero de 2009 este tribunal se pronunció sobre la oposición a la admisión de las pruebas testimoniales declarando con lugar la oposición.
El 09 de febrero de 2009 mediante diligencia la abogada C.L.V.B., apeló de la decisión de este tribunal dictada el 05 de febrero de 2009 que declara con lugar la oposición a la admisión de las pruebas.
En fecha 09 de febrero de 2009 conformidad con la decisión del 14 de julio de 2008 que ordena la acumulación de los expedientes 51726 y 52120, este tribunal acordó la tramitación del juicio bajo un único expediente esto fue el 52120.
El 09 de febrero de 2009 este tribunal dictó auto que admite las pruebas promovidas por el abogado J.C.O., así como auto que admite parcialmente las pruebas promovidas por la abogada C.L.V.B.
El 17 de febrero de 2009 este tribunal oyó en un solo efecto la apelación formulada el 09 de febrero de 2009 por la abogada C.L.V.B. y ordena se expidan las copias fotostáticas correspondientes.
Mediante diligencia el 20 de marzo de 2009 la abogada C.L.V.B. indicó que instrumentos debían acompañar la apelación interpuesta y en la misma fecha solicita también que este tribunal se pronuncie sobre la medida de secuestro solicitada por ella.
Mediante diligencia el 24 de marzo de 2009 el abogado J.C.O. consigna cheque de gerencia del Banco de Venezuela numero 00008850 a favor del ciudadano J.C. G. como según se indica único monto restante del precio pactado y a los fines de cumplir con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por lo que se acordó resguardar el cheque original en la caja de Seguridad de este Tribunal de conformidad con lo solicitado.
En fecha 31 de marzo de 2009 este tribunal remite al Juzgado Superior (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo copias fotostáticas certificadas con motivo de la apelación interpuesta por la abogada C.V. contra la sentencia interlocutoria dictada por este tribunal en fecha 05 de febrero de 2009.
Mediante diligencia el 22 de abril de 2009 la abogada C.V. se da por notificada de la consignación hecha por el abogado J.C.O..
Mediante auto del 27 de abril de 2009 este tribunal ordenó abrir otra pieza signada con el número 2, por estar el primero muy voluminoso.
El 11 de mayo de 2009 la abogada C.L.V.B. presentó escrito de informes y en fecha 14 de mayo de 2009 el abogado M.B. presenta igualmente sus respectivos informes.
Mediante auto de fecha 01 de junio de 2009 este Tribunal fijó un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
En fecha 06 de julio de 2009 este tribunal agrega a los autos el expediente N° 10.143 proveniente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo contentivo de las resultas de la apelación hecha por la abogada C.L.V.B. y que “declara renunciado o desistido el recurso”.
Mediante auto del 03 de agosto de 2009 este tribunal acuerda de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil diferir la sentencia que debía ser publicada en esa fecha para ser publicada dentro de los 30 días siguientes.
El 16 de septiembre de 2009 el abogado J.C.O. mediante diligencia solicita que en vista de haber caducado el cheque que había consignado en el expediente y que reposaba en la bóveda de este tribunal el mismo le sea devuelto a los fines de su reposición, lo cual le fue acordado por este tribunal el 17 de septiembre de 2009.
Mediante diligencia en fecha 14 de octubre de 2009 el abogado J.C.O. consigna cheque de gerencia del Banco de Venezuela número 00009649 a favor del ciudadano J.C. G. como según se indica único monto restante del precio pactado y a los fines de cumplir con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
II
DEL JUICIO POR REIVINDICACIÓN:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En cuanto a los alegatos de la parte demandante de la reivindicación en el expediente N° 52120, los mismos quedan expresados en los siguientes términos:
Que los mandantes de la abogada C.L.V. “son propietarios de un apartamento distinguido con la letra “C” y el número Diez raya “C” (Nro. C-10-C) y su correspondiente puesto de estacionamiento distinguido con el numero 10-C, ubicado en el piso diez (10) del Edificio Torre “C” el cual forma parte del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio, en jurisdicción del municipio Naguanagua, V.E.C..
Que “en fecha dieciséis (16) de septiembre del 2002, mis mandatarios dieron su promesa de venta del apartamento anteriormente señalado a su vecina y amiga ciudadana O.B.L.A. venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 3.613.374, por lo cual en esa misma fecha les fue entregado por la mencionada ciudadana la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.), por concepto de depósito para garantizar la celebración de una Convención Preparatoria de Venta.”
Que “ Ese mismo año en fecha veintiséis (26) de noviembre, se realizo (sic) un segundo aporte por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.) por concepto de parte de pago de la venta que tenían pactada por la cantidad TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) quedando a deber la compradora antes identificada la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) los cuales debía cancelar en el término de un año contados a partir de la firma del recibo de pago, es decir, para la fecha veintiséis (26) de noviembre de 2003.”
Que “al transcurrir el año no se produjo pago alguno.”
Que "en innumerables oportunidades mi mandante señor J.C. le presento (sic) documentos de opción a compra a la señora, hoy aquí demandada para darle un aspecto más formal a la venta prometida de manera que no fuera solo de palabra, y que luego que ella cancelara el restante de la venta se realizaría el documento definitivo de venta puro y simple del apartamento, negándose la demandada a firmar todo documento que se le presentase…”
Que “en un momento se llego (sic) a un acuerdo verbal, en donde la ciudadana demandada cancelaria la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) por la venta pura y simple del apartamento” y que “también se acordó que el abogado de la demandada seria (sic) quien realizaría el documento definitivo de venta, documento que nunca presento (sic) por el contrario lo que redactaron fue otro recibo de pago donde hacían constar que la cantidad de dinero ya había sido entregada.”
Que “Así han transcurrido estos cinco años (...) la señora O.B.L.A., habitando un inmueble propiedad de mis mandantes en forma ilegal, pues nunca tuvo la disposición para realizar una transacción de compra venta formal por el apartamento…”
Fundamentó su acción en el artículo 548 del Código Civil venezolano.
Demandó la reivindicación inmediata del apartamento distinguido con la letra “C” y el número Diez raya “C” (Nro. C-10-C) y su correspondiente puesto de estacionamiento distinguido con el numero 10-C, ubicado en el piso diez (10) del Edificio Torre “C” el cual forma parte del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio, en jurisdicción del municipio Naguanagua, V.E.C. y solicitó que la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.0000.000) entregados por la demandada queden a favor de la actora, así como todas aquellas mejoras efectuadas al inmueble, a los fines de cubrir los daños y perjuicios por la demandada.
Solicitó que pague los costos y costas del presente juicio hasta su definitiva terminación.
Solicitó “que pague los honorarios profesionales calculados al 25 % de la suma demandada según lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (BS. 150.000,00).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue declarado con lugar y en consecuencia acumulados los expedientes Nos. 51.726 y 52.120.
Luego siendo la oportunidad de contestar la demanda de reivindicación, el demandado alegó:
Que “los ciudadanos hoy demandantes eran propietarios de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso “10” del Edificio Torre “C” del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio Municipio Naguanagua Estado Carabobo, dicho apartamento esta distinguido con la letra “C” y el número diez raya “C” (Nº C-10-C) y consta de las siguientes dependencias: Hall o pasillo de entrada, un recibo-comedor, cocina lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) baños y también su respectivo puesto de estacionamiento identificado con el Nº 10-C.”
Que “los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. acordaron con mi representada la venta del referido inmueble en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 tal y como los propios demandantes lo reconocen y convienen en su escrito de contestación de la demanda en el expediente 51726 acumulado con esta causa específicamente en el Capítulo I, Primer Punto, línea 2, y que consigno en copia simple marcada “E”.”
Que “tal operación sería en las condiciones siguientes: se fijó el precio del inmueble en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) según el valor en el mercado inmobiliario en la época,… los cuales se pagarían de la siguiente forma:
En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) como depósito para garantizar la celebración de la venta del inmueble y como forma de mantener invariable el precio del apartamento.
En fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se firmaría el contrato de compra venta y se haría un segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.).
Luego se efectuaría un tercer y último pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.) al momento de protocolizar la compra venta ante el Registro inmobiliario correspondiente, lo cual se haría en el lapso de un año contado a partir del día veintiséis (26) de noviembre del 2002.
Que “el día dieciséis (16) de septiembre de 2002 se pagó la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) en cheque de gerencia del Banco del Caribe Nº 081616 a nombre de J.T.C..”
Que “en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se hizo el segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.)”
Que “de igual manera en la misma fecha los hoy demandantes suscribieron voluntariamente el documento privado de compra venta que acompaño en copia fotostática al presente escrito marcado “D” y cuyo original se encuentra agregado al expediente 51726 acumulado a esta causa marcado “E” en el folio 19, el cual fundamenta el derecho de mi representada.”
Que “aproximadamente en el mes de marzo de 2003 los demandantes J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. entregaron a mi representada el inmueble, en donde vive todavía con su núcleo familiar, luego de que se le hicieran una serie de reparaciones y modificaciones necesarias al inmueble, con dinero aportado por mi representada.”
Que “habiendo los demandantes “entregado el inmueble a mi representada en virtud de la operación de compra venta no desconocida, ni impugnada por ellos, mal podrían demandar la reivindicación del inmueble” y así solicita sea declarado.
Que “los demandantes reconocen en su escrito de demanda haber acordado la venta, celebrado la venta y haber recibido el pago”.
Que “rechaza “por ser falso que mi representada aceptara pagar un nuevo precio por el apartamento, esto es la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (90.000.000 Bs.), por cuanto ese supuesto acuerdo nunca existió.”
Que “Con respecto a la negativa a pagar el resto del dinero, esto es la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.), resulta ser absolutamente falso, por cuanto mi representada realizó todas las gestiones posibles para efectuarlo, encontrando siempre la negativa de los hoy demandantes arguyendo que debían ser pagados al momento según ellos del registro del documento ante el registro inmobiliario respectivo…”
Que “consta ante este mismo tribunal en el expediente N° 51.726 acumulado a esta causa nuestra oferta de pago por el monto restante.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
HECHOS ADMITIDOS:
- La existencia de una relación jurídica consistente en una operación de compra venta del apartamento distinguido con la letra “C” y el número Diez raya “C” (Nro. C-10-C) y su correspondiente puesto de estacionamiento distinguido con el numero 10-C, ubicado en el piso diez (10) del Edificio Torre “C” el cual forma parte del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio, en jurisdicción del municipio Naguanagua, V.E.C. por la cantidad TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.)
- El pago de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) efectuado en fecha dieciséis (16) de septiembre del 2002, y de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.) en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2002.
- Que hasta el momento no se ha pagado el saldo de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), hoy SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00).
HECHOS CONTROVERTIDOS:
- LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE.
- Que el ciudadano J.C. haya presentado documentos de opción a compra a la ciudadana O.L. para darle un aspecto más formal a la venta prometida de manera que no fuera solo de palabra, y que luego que ella cancelara el restante de la venta al momento de otorgar el documento definitivo de venta puro y simple del apartamento, negándose la demandada a firmar todo documento que se le presentase…”.
- Que se haya llegado a un acuerdo verbal, en donde la ciudadana demandada cancelaría la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) por la venta pura y simple del apartamento” y que se haya acordado que el abogado de la demandada seria (sic) quien realizaría el documento definitivo de venta.
- Que la señora O.B.L.A. este habitando el inmueble en forma ilegal.
- Que la ciudadana O.L. se haya negado a pagar el saldo deudor de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00).
IV
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
-
Poder otorgado por la parte actora por ante la Notaría Pública Quinta de V.d.E.C. marcado con la letra “A”. Se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo este Tribunal no hace pronunciamiento por cuanto en la presente causa no se encuentra cuestionada la representación ejercida por el apoderado judicial del accionante.
-
Copia certificada del documento de propiedad del inmueble, marcado con la letra “B”. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue tachado por el accionado.
-
Copia certificada del documento de liberación de hipoteca del inmueble, marcado con la letra “C”. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue tachado por el accionado.
CON LAS PRUEBAS:
En el lapso probatorio:
Ratifica los instrumentos que acompañan el libelo de la demanda.
Promueve prueba testimonial que no fue admitida de conformidad con sentencia de este tribunal de fecha 5 de febrero de 2009 y sentencia del 20 de mayo de 2009 del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LA CONTESTACIÓN:
Copia simple de cheque de gerencia, comprobante de operación del banco Caribe, recibo de pago por ocho millones de bolívares de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2009 y cuyos originales también constan en el expediente al haber sido acompañados en la demanda por cumplimiento de contrato en el expediente 51.726.
Copia fotostática de documento privado de compra venta y cuyo original también consta en el expediente por haber sido acompañado en la demanda por cumplimiento de contrato en el expediente 51.726.
Copia simple de escrito de contestación de la demanda en el expediente 51.726.
CON LAS PRUEBAS
Invoca el mérito favorable de los autos. Quien juzga considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Promueve documentales:
Documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha cinco (05) de mayo de 1987, bajo en Nº 19º, Folios 1 al 6 del Pto 1º, tomo 14º que consta en el expediente 51726.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Documento contentivo de recibo de pago en original emitido en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 y que consta en el expediente 51726 agregado al libelo de demanda y en copia simple en el expediente 52120.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Comprobante emitido por el Banco del Caribe contentivo de la compra del cheque de gerencia Nº 081616 por parte de la ciudadana O.L. a nombre de J.T.C., el cual consta en el expediente N° 51.726 agregado al libelo de demanda, y en copia simple en este expediente N° 52.120, el cual se debitó de la cuenta Nº 2221069768 cuyo titular es mi representada ciudadana O.L.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Comprobante de operación de la compra del Cheque de Gerencia al Banco del Caribe emitido por el mismo banco, el cual consta en el expediente 51726 agregado al libelo de demanda, y en copia simple en el expediente 52120.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Documento privado en original que consta en el expediente 51726, agregado al libelo de la demanda y en copia simple en el expediente 52120, suscrito en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2002 por los señores J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C.,
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble tantas veces identificado en este juicio, realizada por el Banco Hipotecario de Falcón C.A. autenticada ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 5, Tomo 130 y Registrado ante el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., en fecha 31 de enero de 2008, bajo el numero 37, folios 1 al 3, protocolo primero, Tomo 2 documento que se aprecia plenamente.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal observa que siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, lo hace previa las siguientes consideraciones:
La controversia planteada en la presente causa, la constituye la pretensión del actor de reivindicar el inmueble antes identificado, de conformidad con el artículo 548 del Código Civil.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en definir la reivindicación como la “acción por la cual una persona reclama contra un tercero detentador la restitución de una cosa de la cual se pretende propietario”.
El Tratadista J.L.A.G. en su obra “Cosas, Bienes y Derechos Reales” establece como Acción Reivindicatoria:
…la acción reivindicatoria es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa. El fundamento de la acción es el derecho de propiedad y en particular el derecho de persecución característico del mismo
.
Así las cosas la doctrina y la jurisprudencia han establecido que es requisito para la procedencia de la reivindicación la concurrencia de los siguientes extremos: 1) la propiedad sobre el bien a ser reivindicado; 2) la desposesión en forma ilegal por parte de aquel a quien se reclama la restitución de la cosa; 3) que el que detenta el bien a ser reivindicado lo haga sin tener derecho a ello; y, 4) la identidad entre lo que se pretende reivindicar y lo poseído ilegalmente por el demandado.
El contenido del artículo 548 del Código Civil, fundamento de la acción, establece:
El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador
En el caso bajo estudio y luego de hacer un análisis de las actas procesales se desprende que tanto el actor como la parte demandada alegan ser propietarios del inmueble, el primero fundamentándose en documento registrado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo y el segundo en documento privado de venta, documento que a su vez es instrumento fundamental de la demanda que por cumplimiento de contrato se encuentra acumulado a esta causa y que este juzgador se pronunciará en cuanto a sus efectos más adelante en su oportunidad correspondiente.
Con respecto al segundo requisito de procedencia esto es “la desposesión en forma ilegal por parte de aquel a quien se reclama la restitución de la cosa”, consta en escrito de contestación de la demanda de cumplimiento de contrato en el expediente N° 51.726 acumulado con esta causa, específicamente en el Capítulo I, Sexta Punto, lo siguiente:
6. Que en el mes de marzo del 2003, mis mandantes cumplieron con su obligación de hacerle la entrega material de la cosa, entregándole el inmueble objeto de la demanda, para su ocupación, con lo cual la ciudadana demandante, se mudó al mismo, en donde vive actualmente con su núcleo familiar.
De tal manifestación es forzoso concluir que en ningún momento el actor fue despojado de forma ilegal del inmueble por parte de la demandada, por el contrario queda absolutamente claro que el actor entregó voluntariamente el inmueble a la demanda para su ocupación a los fines de cumplir con su obligación, por lo que mal podría entenderse este acto como una desposesión ilegal, faltando entonces el segundo de los requisito para la procedencia de la reivindicación y así se declara.
De igual manera se desprende de la actas procesales que entre las partes existe una relación contractual de compra venta en virtud de la cual la demandada entregó veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000) al actor y que este los recibió voluntariamente y en virtud de lo cual hizo entrega del inmueble, incluso afirma el actor que luego el precio del inmueble fue modificado de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES 30.000.000 BS. a NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (90.000.000) lo cual no fue demostrado en actas.
Igualmente se desprende de la transcripción del escrito de contestación de la demanda, que el actor manifiesta que “mis mandantes cumplieron con su obligación de hacerle la entrega material de la cosa, entregándole el inmueble objeto de la demanda, para su ocupación”. Lo cual supone que si este tenía la obligación de entregar el inmueble a la demandada, esta tenía el derecho para poseerlo, lo cual hace forzoso concluir que tampoco se cumple con el tercer requisito de procedencia de la reivindicación y así se declara.
Así las cosas, dejando claro la improcedencia de la reivindicación por los motivos de hecho y de derecho antes expuestos, resulta de igual manera improcedente la indemnización demandada y que consistiría en la retención por parte de la parte actora de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00) entregados por la demandada como parte de pago del apartamento antes identificado y de las mejoras efectuadas en el inmueble.
VI
DEL JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Señala la parte actora en esta demanda que “los demandados y mi persona de común acuerdo decidimos en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 realizar una operación de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso “10” del Edificio Torre “C” del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio municipio Naguanagua Estado Carabobo, dicho apartamento esta distinguido con la letra “C” y el número diez raya “C” (Nº C-10-C) y consta de las siguientes dependencias: Hall o pasillo de entrada, un recibo-comedor, cocina lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) baños y también su respectivo puesto de estacionamiento identificado con el Nº 10-C, el cual es ante el Registro propiedad del demandado según se desprende de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha cinco (05) de mayo de 1987 bajo en Nº 19º, Folios 1 al 6 del Pto 1º, tomo 14º y cuyos linderos son: NOR-ESTE: fachada nor-este; SUR-ESTE: Apartamento Nº. C-10-D; NOR-OESTE: Fachada nor-oeste y SUR-OESTE: Fachada interna sur-oeste, pasillo de circulación y foso de ascensores.
Que “Para tal operación fijamos el precio en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) según el precio del mercado inmobiliario en la época, los cuales se pagarían de la siguiente forma:
En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) como depósito para garantizar la celebración de la venta del inmueble y como forma de mantener invariable el precio del apartamento.
En fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se firmaría el contrato de compra venta y se haría un segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.).
Luego se efectuaría un tercer y ultimo pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.) en el lapso de un año contado a partir del día de haberse efectuado la venta.”
Que “Tal como se había acordado el día dieciséis (16) de septiembre de 2002 se pagó la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) en cheque de gerencia del Banco del Caribe Nº 081616 a nombre de J.T. CORDERO…”
Que “Posteriormente en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se hizo el segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.) y suscribimos voluntariamente el documento privado de compra venta…”
Que aproximadamente en marzo de 2003 se mudó al inmueble.
Que “no debe quedar dudas que en dicho documento privado de compra venta, queda claramente evidenciado la operación de compra venta que de mutuo acuerdo realizamos sobre el inmueble antes identificado.”
Que “los demandados se han negado a recibir el pago, por cuanto pretenden que les pague ahora la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (90.000.000 Bs.) por el apartamento,”
Fundamenta su demanda en los Artículos 1133, 1137, 1141, 1159, 1160,1161, 1167, 1474, 1479, 1488 y 1495 del código civil y solicita que los demandados acepten la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.) y convengan en la presente demanda y en consecuencia otorguen por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo instrumento de propiedad sobre el inmueble antes identificado, de lo contrario sirva la sentencia emanada por este tribunal en su oportunidad como titulo de propiedad.”
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a hacerlo en los siguientes términos:
DE LOS HECHOS RECONOCIDOS Y CONTROVERTIDOS:
Que “en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002, mis mandatarios de común acuerdo decidieron realizar una operación verbal de compra venta por un apartamento ubicado en el piso “10” del Edificio Torre “C”, el cual forma parte del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio, en jurisdicción del municipio Naguanagua, V.E.C., distinguido con la letra “C” y el número Diez raya “C” (Nro. C-10-C).”
Que “Para tal operación se fijo (sic) el precio en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) según el precio del mercado inmobiliario para la época.”
Que “el precio seria (sic) de la siguiente forma: en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (8.000 BSF.) como depósito para garantizar la celebración de la venta del inmueble. En fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se haría un segundo pago por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000 BSF.).Que luego se efectuaría un tercer y último pago por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (7.000 BSF.) en el lapso de un año contado a partir de la firma del recibo de pago.”
Que “en fecha (16) de septiembre de 2002 se pago (sic) la cantidad de OCHO MIL (8.000 BSF.) como depósito para garantizar la celebración de la venta del inmueble. En cheque de gerencia del Banco del Caribe Nº 081616 a nombre de J.T.C..
Que “en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002, se hizo el segundo pago por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000 BSF.).”
Que “en el mes de marzo del 2003, mis mandantes cumplieron con su obligación de hacerle la entrega material de la cosa, entregándole el inmueble objeto de la demanda, para su ocupación, con lo cual la ciudadana demandante, se mudó al mismo, en donde vive actualmente con su núcleo familiar.”
Negó que “en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002, se haya suscrito voluntariamente un documento privado de compra venta…”
Que el recibo de pago, anexado al libelo de la demanda, marcado con la letra “E”, que la parte actora quiere presentar como documento Privado de Compraventa… contenga los elementos fundamentales del contrato de compraventa de conformidad con el artículo 1141 del Código Civil Venezolano…”
Negó que la actora en esta causa “haya realizado multiples gestiones para pagar el precio y que mis mandantes se hayan negado a recibir el pago del mismo…”
Se opuso a la petición de la parte actora de “querer cancelar como precio total de la venta, SIETE MIL BOLÍVARES (7.000 BsF.)…”
Se opuso a la petición de la parte actora a solicitar que “le otorguen por ante el Registro Inmobiliario Respectivo, el instrumento de propiedad del inmueble objeto de la demanda…”, fundamentándose en el artículo 1168 del Código Civil.
VII
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
HECHOS ADMITIDOS:
La existencia de una relación jurídica consistente en relación contractual de compra venta del apartamento tantas veces identificado.
Que el precio del inmueble fue por la cantidad de por la cantidad TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.).
Que de los TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) se pagaron OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) el dieciséis (16) de septiembre del 2002, y QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.) en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2002.
Que luego se efectuaría un tercer y último pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.).
Que los demandados entregaron el inmueble en marzo del 2003, para cumplir con su obligación de hacer la entrega material de la cosa.
HECHOS CONTROVERTIDOS:
Que se haya suscrito voluntariamente un documento privado de compra venta sobre el inmueble.
Que el recibo de pago, anexado al libelo de la demanda, marcado con la letra “E”, que la parte actora presenta como documento Privado de Compra venta tenga fuerza de tal por cuanto según indican los demandados, no contiene los elementos fundamentales del contrato de compraventa de conformidad con el artículo 1141 del Código Civil Venezolano…”
Que se hayan realizado múltiples gestiones para pagar el precio y que los demandados se hayan negado a recibir el pago del mismo…”
VIII
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
Documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha cinco (05) de mayo de 1987, bajo en Nº 19º, Folios 1 al 6 del Pto 1º, tomo 14º.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Copia de cheque de gerencia, comprobante de operación del Banco Caribe, y recibo de pago por ocho millones de bolívares de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2009.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Original de documento privado contentivo del pago de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.) y que se pretende hacer valer como documento de compra venta del inmueble.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
CON LAS PRUEBAS
Invoca el mérito favorable de los documentos que acompañan el libelo de demanda y de sus instrumentos fundamentales, la reconvención, la reivindicación y en general aquellos que constan en autos.
Quien juzga considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro M.T., el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Promueve documentales:
Documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha cinco (05) de mayo de 1987, bajo en Nº 19º, Folios 1 al 6 del Pto 1º, tomo 14º.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Documento contentivo de recibo de pago en original emitido en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Comprobante emitido por el Banco del Caribe contentivo de la compra del cheque de gerencia Nº 081616 por parte de la ciudadana O.L. a nombre de J.T.C. el cual se debitó de la cuenta Nº 2221069768 cuyo titular es la ciudadana O.L.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Comprobante de operación de la compra del Cheque de Gerencia al Banco del Caribe emitido por el mismo banco.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Documento privado en original suscrito en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2002 por los señores J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C..
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble tantas veces identificado en este juicio, realizada por el Banco Hipotecario de Falcón C.A. autenticada ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 5, Tomo 130 y Registrado ante el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., en fecha 31 de enero de 2008, bajo el numero 37, folios 1 al 3, protocolo primero, Tomo 2 documento que se aprecia plenamente.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LAS PRUEBAS:
Ratifica los instrumentos que acompañan el libelo de la demanda.
Promueve prueba testimonial que no fue admitida de conformidad con sentencia de este tribunal de fecha 5 de febrero de 2009 y sentencia del 20 de mayo de 2009 del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
VIIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Luego del análisis de las actas que conforma este expediente, queda claro para este juzgador que definitivamente si existió por lo menos un contrato verbal de compra venta del referido inmueble, tal conclusión se deriva de las manifestaciones que hacen las partes en sus respectivos escritos, específicamente en la demanda cuando el actor manifiesta que “los demandados y mi persona de común acuerdo decidimos en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 realizar una operación de compra venta sobre un inmueble…” y por parte de demandados cuando reconocen en su contestación que “en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002, mis mandatarios de común acuerdo decidieron realizar una operación verbal de compra venta por un apartamento ubicado en el piso “10…”
Aunado a esto es necesario indicar que el propio demandado, reconviene por resolución de contrato verbal de compra venta, por lo que es forzoso concluir que la operación de compra venta efectivamente si se efectuó por lo menos primigeniamente de forma verbal y así se decide.
Ahora bien, toda vez que en el presente caso también se discute la validez del documento privado de fecha 26 de noviembre de 2002 que la parte actora pretende hacer valer como documento privado de compra venta del inmueble, es necesario hacer las siguientes consideraciones.
Como se indicó anteriormente quien juzga no puede dudar la existencia del contrato verbal de compra venta, por lo que sólo bastaría verificar la existencia documental de tal contrato en el referido instrumento que fundamenta la demanda.
El referido documento expresa:
He recibido de la ciudadana O.L. Argüelles, titular de la cedula Nº 3.613.374, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.), los cuales declaro recibir en dinero efectivo, a mi entera satisfacción, por concepto de parte de pago de la venta que tenemos pactada sobre un inmueble de mi propiedad…el precio convenido para la presente negociación es la cantidad de TREINTA MILLONES de bolívares ( Bs. 30.000.000), de los cuales recibí la suma de OCHO MILLONES de bolívares (Bs. 8.000.000), el día 16 de septiembre del 2002, quedando a deber la compradora antes identificada la suma de SIETE MILLONES de bolívares (7.000.000)…
Como se ve, quienes suscribieron el documento dejan claro que el dinero que reciben proviene de “la compradora” y que corresponde a la venta que tenían pactada sobre el inmueble, y no a un acuerdo para vender en el futuro el inmueble, tal conclusión coincide con la existencia del primigenio contrato verbal de compra venta, como se indicó ut supra.
Ahora bien, es necesario examinar el referido documento a los fines de verificar si en él se encuentran los elementos propios del contrato y así poder calificar luego si este es un contrato de compra venta, y poder pasar a pronunciarse este juzgador sobre los efectos del mismo.
El artículo 1.141 del Código Civil establece:
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
-
Consentimiento de las partes;
-
Objeto que pueda ser materia de contrato; y
-
Causa lícita.
Con respecto al primer requisito, el mismo queda evidenciado por parte del comprador al haber entregado la respectiva cantidad de dinero y por los vendedores al haber recibido el pago a su “entera satisfacción”.
Para quien juzga tal afirmación no se ve afectada por el hecho de que el documento sólo esté firmado en este caso por los vendedores, y no por la compradora, porque como se expuso antes, el sólo acto de entregar la respectiva cantidad de dinero y luego de recibir el inmueble y ocuparlo supone la manifestación de voluntad o consentimiento, tal y como lo estableció el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político administrativa mediante sentencia número 00804 del trece (13) de julio del 2004 traída a los autos y así se decide:
“Ahora bien, el ordenamiento jurídico positivo establece las condiciones necesarias para la existencia de los contratos, las cuales resultan imperativas analizar con ocasión al contrato consignado en autos. Así, el artículo 1.141 del Código Civil venezolano dispone que son requisitos esenciales para la existencia de todo contrato: el consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita…
Conforme a lo expuesto, se advierte que todos los contratos requieren como condición para su existencia, el consentimiento entre las partes. En el presente caso, se ha cuestionado la existencia del contrato por la presunta ausencia del consentimiento de la ciudadana Y.C.G.M., al no firmar el texto del contrato.
En tal sentido, resulta necesario precisar que, en forma unánime, la ley, la doctrina y la jurisprudencia han considerado que los contratos que tienen por objeto la transmisión de un derecho, se perfeccionan con la sola voluntad de las partes y que, su escritura sólo atiende a fines probatorios. Así, el artículo 1.161 del Código Civil, establece:
Artículo 1.161: En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado
.
Por su parte, el artículo 1.355 eiusdem, dispone:
Artículo 1.355: El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tienen ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto
.
De acuerdo a las normas antes transcritas, la voluntad de contratar se concreta a través del consentimiento legítimamente manifestado; en el presente caso, la ciudadana Y.C.G.M., en virtud de la adjudicación efectuada por el Instituto demandado, procedió a ocupar el inmueble objeto de la presente demanda, así como a realizar varios pagos para cancelar el precio del mismo…
Así, debe concluirse que las actuaciones realizadas por la ciudadana Y.C.G.M., evidencian la presencia de un consentimiento legítimo y por ende, el cumplimiento de uno de los requisitos exigidos por la ley para la existencia del contrato.”
Siendo entonces que en el documento bajo análisis constan las firmas de los vendedores y que los compradores al haber pagado la cantidad de dinero, recibido el inmueble y haberlo ocupado estaban en los términos antes expuestos manifestando su voluntad o consentimiento, se ve cumplida la primera condición existencial del contrato y así se decide.
Con respecto a la segunda de las condiciones, esto es que el objeto pueda ser materia de contrato, se desprende del documento que el mismo se refiere a la venta pactada sobre un inmueble, por lo que es conveniente analizar que debe entenderse por objeto de los contratos.
Al respecto es conveniente destacar la sentencia del 14 de marzo de 2000 número 99018 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia:
“Respecto al objeto del contrato, no existe carácter unívoco del significado, especialmente en la doctrina, dada la coexistencia de un lado del concepto de cosa y, de otro lado, de la prestación y del contenido de la obligación u obligaciones.
En este sentido encontramos que un sector mayoritario de la doctrina se inclina por afirmar que hablar del objeto del contrato, no sería más que referirse a la prestación o al objeto de la obligación.
En esta corriente encontramos a Colin y Capitant, quienes en su "Tratado de Derecho Civil", Tomo 3, página 659, cuando explican ¿Qué debe entenderse por objeto del contrato?, nos indican lo siguiente:
“Todo contrato tiene por objeto una cosa que una parte se obliga a dar, o que una parte se obliga a hacer o no hacer. En esta definición existe cierta confusión. Hablando con propiedad, un contrato no tiene objeto. En efecto, el contrato es un acto jurídico que produce el efecto de crear obligaciones, ya a cargo de dos partes ya a cargo de una de ellas. Son estas obligaciones las que tienen objeto, el que puede consistir, ya en una cosa material, ya en un hecho, ya en una abstención. Por lo tanto sólo de un modo elíptico se puede hablar de objeto del contrato. Dicho esto, salta a la vista que en los contratos sinalagmáticos hay tanto objetos como obligaciones; en los contratos unilaterales, por el contrario, no hay más que un objeto. En realidad, el objeto del contrato es la prestación o las prestaciones impuestas por dicho contrato. (Subrayado de la Sala).
Dentro de esta corriente, también se pueden ubicar al doctor E.M.L., el cual en su libro “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, pág. 430, nos señala que estudiar el objeto del contrato no sería más que estudiar el objeto de la obligación, y referirse a la noción de objeto del contrato sería poco técnico e impreciso así, siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor.
En la misma posición doctrinal encontramos al civilista F.J.C., quien en su "Tratado de Derecho Civil, Tomo II, El derecho de las obligaciones y la situación contractual", pág. 223, cuando se refiere al objeto del contrato, expresa lo siguiente:
“El objeto del contrato es la obligación nacida del mismo, y el C.C. relaciona con el contrato lo que, en el fondo, no es sino el objeto de la obligación,…(omissis)…el objeto de la obligación ( elípticamente, objeto del contrato) es una prestación; de dar, hacer o no hacer alguna cosa. La palabra “cosa” asume en esta expresión un sentido de cierta vaguedad, pero readquiere su valor concreto si la prestación consiste en dar, entregar o restituir, en cuyo caso la cosa no es sino el bien sobre el que debe recaer la trasferencia de propiedad, uso o posesión, es decir el bien vendido, arrendado, depositado, etc.
Por su parte, el doctor J.M.-Orsini, en su libro "Doctrina General del Contrato", pág. 219, nos señala que el contrato es un acuerdo de voluntades encaminado a hacer nacer una o más obligaciones, de modo que el objeto del contrato será siempre “la obligación”; pero no es este objeto –añade- el aludido por las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.155 y 1.556 del Código Civil, sino que ellas se refieren más bien al objeto de la obligación. De ello, resulta que la terminología del Código Civil es inapropiada, ya que la prestación constituye el contenido de la obligación y los requisitos que ella debe llenar son independientes de cuál es la fuente jurídica de donde emerja la obligación (ley, acto unilateral, contrato, etc). Tal posición también la encontramos en Josserand, Planiol y Ripert, Marty y en la mayor parte de los autores franceses.
El civilista español L.M.D.-Picazo, en su libro "Sistema de Derecho Civil", Volumen II, pag. 43, afirma:
Sabemos que entre los requisitos esenciales del contrato enumera el artículo 1.261 en su núm. 2 el “objeto cierto que sea materia de contrato”. Al decir después en el artículo 1.271 que pueden ser objeto del contrato todas las “cosas”, aun futuras que no estén fuera del comercio de los hombres, y todos los “servicios” que no sean contrarios a las leyes ni a la moral, centra en las cosas y servicios el objeto de todo contrato.
Esta idea no es muy satisfactoria. ¿Cuál sería entonces el objeto de un contrato por el que un asume una deuda ajena, es decir, un puro deber jurídico que no es cosa ni servicio? Piénsese, otro ejemplo, en el contrato de sociedad. También es evidente que su objeto no es la cosa o dinero que los socios ponen al constituirla, sino algo que lo trasciende: la actividad que se proponen desarrollar con finalidad lucrativa y para cuyo fin aportan bienes o dinero.
Teniendo en cuenta que el contrato es expresión de autorregulación por las partes de sus propios intereses, una idea bastante aproximada de su objeto es la que lo identifica con los intereses que el negocio esta llamado a reglamentar. No obstante, si tenemos en cuenta la realidad última que es apreciada por los contratantes, diremos que el objeto es también susceptible de valoración económica que corresponde a un interés de aquellos.
(Subrayado de la Sala).
Otro sector importante de la doctrina en donde se pueden ubicar a los hermanos Mazeaud, Weill y Terre señalan que el objeto del contrato no es propiamente la creación de obligaciones, sino el efecto del contrato; y que el objeto del contrato sería “la operación jurídica considerada por los contratantes y en vista de la cual se estipulan de parte y parte las obligaciones que tienden a conseguirla”. Objeto del contrato sería, pues, la venta del inmueble, el establecimiento de un reglamento de comuneros, etc. Objeto de la obligación sería en cambio, la cosa sobre la cual recae la conducta prometida por el deudor de la obligación.
Contra esta última tesis se ha argumentado que ella califica como objeto del contrato a la llamada función económico social del contrato, esto es, lo que precisamente otros llaman la “causa del contrato”, y que si la tradición y la ley ejemplifican la noción de objeto con referencia a las cosas y a los bienes, y a ellos se le atribuye los caracteres de posibilidad, determinabilidad, licitud, etc. (art. 1.155), se debe a que ambas consideran al objeto como una entidad única o como una serie de entidades distintas, tomadas en sí mismas y por sí, y no en conexión teleológica, esto es sin referencia a la función o al resultado que de tal nexo deriva. Por ejemplo, en un contrato de cambio, si al objeto del contrato se deben atribuir los requisitos exigidos por la ley (determinabilidad, licitud, etc.), no es posible considerar como objeto el cambio, sino las prestaciones que se cambian.
Otra parte de la doctrina considera que el objeto del contrato es una cosa. En esta corriente se puede ubicar al tratadista i.F.M., quien en su libro "Doctrina General del Contrato", págs. 148 y 149, al referirse al objeto del contrato y la prestación, nos señala, que por objeto del contrato debe entenderse una cosa (es decir, un bien económico), ahora bien, advierte que una sección del código civil italiano está dedicada, en apariencia, al objeto del contrato (arts. 1.346-1.349). Pero basta la simple lectura de la misma para darse cuenta de que allá se habla casi siempre de la prestación, específicamente cuando entre los requisitos del objeto el código menciona, la licitud del mismo, este autor afirma que el objeto –por sí- no puede ser lícito o ilícito, porque es neutro, mientras que es legítimo hablar de licitud o ilicitud, solamente si por objeto se entiende la prestación.…
Vista las doctrinas anteriormente expuestas esta Sala de Casación Civil considera, que independientemente de cual de ellas se asuma, siempre el valor del objeto del contrato es susceptible de valoración económica, ya sea que se considere al objeto del contrato una cosa, una prestación, una obligación o la operación jurídica considerada por los contratantes.
Esta posición cobra todavía más fuerza cuando se trata de contratos reales cuya prestación consista en dar, entregar o restituir una cosa, en cuyo caso la cosa no es sino el bien sobre el cual debe recaer la transferencia de propiedad, uso o posesión, es decir, el bien dado en comodato, mutuo, prenda o depósito. En este tipo de contratos es fácil determinar el valor de su objeto en razón de los estrechos nexos que median entre las prestaciones y la cosa. Ahora bien, aunque estos nexos no sean de identidad, entre ellos existen vínculos indisolubles, que nos permiten fácilmente valorar económicamente el objeto del contrato con referencia al valor de la cosa dada, entregada o restituida.”
Así las cosas se desprende del documento bajo examen que el mismo se refiere a la venta pactada de un inmueble en la cual se califica a la parte actora como “compradora” del inmueble, de tal manera que teniéndose como objeto del contrato la venta del inmueble se ve cumplida la segunda de las condiciones existenciales de los contratos y así se decide.
Referente a la causa licita, se encuentra que en el presenta caso la venta del inmueble no constituye ilicitud de ninguna naturaleza, por lo que para quien decide, en el documento bajo análisis se encuentra presente la tercera de las condiciones existenciales del contrato, y así se decide.
Además el artículo 1137 del código civil establece que “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte” y en el presente caso la aceptación de la oferta fue debidamente aceptada e incluso pagada por lo que el mismo mas que un recibo constituye indubitablemente un contrato y así se decide.
Así las cosas pasa este juzgador a pronunciarse sobre la naturaleza del referido contrato.
Conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia el Juez deberá atenerse al proposito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe.
En relación con la interpretación del contrato ambiguo o deficiente, ha establecido la doctrina que el Juez debe de tener en consideración los principios que establece el artículo 1.160 del Código Civil, según el cual: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
Como se indicó ut supra, la voluntad manifestada por las partes siempre fue la de realizar la operación de compra venta, como lo reconocen las partes primero por medio de un contrato verbal y luego por medio del contrato suscrito el 26 de noviembre de 2002, por lo que solo bastaría determinar si este ultimo puede ser calificado al igual que el verbal como de compra venta.
Al respecto consagra el artículo 1474 del Codigo Civil que:
Artículo 1.474°
La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia siguiendo la citada norma han establecido tres elementos del contrato de compra venta, estos son: el consentimiento, la cosa y el precio.
Bastaría solo verificar si en el contrato bajo análisis estos elementos se encuentran presentes.
Al respecto este juzgador considera que el consentimiento se encuentra presente en el mismo y viene dado por el hecho primero del acuerdo verbal y luego por la recepción que hace el vendedor demandado de las cantidades de dinero especificadas en el instrumento, además que los términos empleados dejan de manera indubitable que las partes sabían que estaban realizando una venta y que claramente definían quien era el vendedor y quien el comprador y en estas condiciones la compradora (como se define en el documento) aquí demandante pagó QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000) mas lo OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000) que ya había pagado. Todo lo cual aunado a las consideraciones hechas previamente sobre el consentimiento de las partes dejan claro la existencia valida del primer elemento, y así se decide.
El segundo de los elementos de los contratos de compra venta es la cosa, y en este punto la misma, esto es el inmueble, que está perfectamente identificado, por lo que el segundo de los requisitos también se encuentra presente en el contrato y así se decide.
Con respecto al tercero de los requisitos, el mismo viene dado por el precio, el cual en el caso bajo examen se expresa así: “El precio convenido para la presente negociación es la cantidad de TREINTA MILLONES de bolívares (Bs. 30.000.000)…” de tal manera que este elemento está perfectamente especificado en cuando a la definición como a la cantidad, por lo que se encuentra de forma indubitable en el contrato y así se decide.
Además la propia demandada en el presente caso reconoce haber cumplido con su obligación “de hacerle la entrega material de la cosa”, entrega que como la misma parte indica fue en marzo de 2003, lo cual es claramente posterior a la realización del contrato.
De tal manera que cumpliéndose estos tres elementos del contrato de compra venta, y tomando en cuenta que el mismo no fue tachado ni desconocido, debe tenerse al mismo como un contrato privado de compra venta y así se decide.
Ahora bien siendo que el contrato de compra venta tiene por objeto la transmisión de la propiedad, en este caso del inmuebles tantas veces identificado es necesario considerar lo establecido en el artículo 1161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado;” en el presente caso como quedó ya establecido, la manifestación legitima del consentimiento se dio primero por un contrato verbal reconocido por las partes y luego en el contrato de compra venta, por lo que la transmisión de la propiedad ya se efectuó de conformidad con la norma citada.
Sin embargo, debido a que se trata de un bien inmueble el vendedor cumplía con su obligación de hacer la tradición con el otorgamiento del instrumento de propiedad de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil, aunado a que siendo la naturaleza del contrato bajo análisis de tipo privado y que por su forma de redacción no es susceptible de ser registrado, solo surte efectos entre las partes y necesariamente este tipo de transmisión de propiedad requiere para la validez frente a terceros de otras formalidades como las establecidas en los artículos 1.920 ord 1°, 1924 y 1915 del Código Civil.
Tal formalidad es una consecuencia inmediata del contrato de compra venta y que a su vez constituye una obligación inherente a la tradición que claro está reposa en el vendedor y que en el presente caso queda evidenciado que no se ha cumplido todavía, por lo que este juzgador considera que en el presente caso si bien en cierto que se efectuó la venta y la tradición del inmueble, el vendedor no ha cumplido todavía con el otorgamiento del respectivo documento por ante el Registro Inmobiliario correspondiente para que así pueda oponerse la venta frente a terceros y así se decide.
Con respecto al último hecho controvertido y no decidido aun referente a la supuesta negativa del comprador de pagar el saldo del precio, tomando en cuenta que tal argumento es el fundamento de la reconvención que por resolución de contrato corre acumulada a estas causas, este juzgador se pronunciará en el momento de decidir la referida reconvención.
X
DEL JUICIO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO (RECONVENCIÓN)
ALEGATOS DE LOS RECONVINIENTES:
Indica la reconviniente que “mis mandatarios de común acuerdo decidieron realizar una operación verbal de compra venta por un apartamento distinguido con la letra “C” y el número Diez raya “C” (Nº C-10-C) y su correspondiente puesto de estacionamiento distinguido con el numero 10-C, ubicado en el piso (10) del Edificio Torre “C”, el cual forma parte del Conjunto Residencial y de Comercio “La Paz” situado en la avenida El Cementerio en jurisdicción del Municipio Naguanagua, Valencia, Estado Carabobo,”
Que ”Dentro de las obligaciones contractuales, se encontraba la obligación de hacer entrega de la cosa vendida, en particular el inmueble anteriormente descrito, obligación que fue cumplida por mis mandatarios… y la obligación principal de la compradora según lo dispuesto en el artículo 1527 del Código Civil Venezolano, de pagar el precio, cuestión esta que hasta los momentos no ha podido efectuarse, en razón de la constante y reiterada negativa de la actora reconvenida, a darle cumplimiento a su obligación.”
Que “En base a estas consideraciones se demanda por esta vía de reconvención la resolución del referido contrato verbal de compra venta y la obligación de entregar el inmueble objeto de la venta.”
Solicitó medida de secuestro sobre el referido inmueble lo cual fue negado por este tribunal.
DE LOS ALEGATOS DE LA RECONVENIDA
Que “los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. acordaron con mi representada la venta del referido inmueble en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002…”
Que “tal operación sería en las condiciones siguientes: se fijó el precio del inmueble en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) según el valor en el mercado inmobiliario en la época, (tal y como los propios demandantes lo reconocen y convienen en su escrito de contestación de la demanda y de reconvención, específicamente en el Capítulo I, Segundo Punto) los cuales se pagarían de la siguiente forma:
En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) como depósito para garantizar la celebración de la venta del inmueble y como forma de mantener invariable el precio del apartamento.
En fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se firmaría el contrato de compra venta y se haría un segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.).
Luego se efectuaría un tercer y último pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.) al momento de protocolizar la compra venta ante el Registro inmobiliario correspondiente, lo cual se haría en el lapso de un año contado a partir del día veintiséis (26) de noviembre del 2002”
Que “Tal como se había acordado el día dieciséis (16) de septiembre de 2002 se pagó la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) en cheque de gerencia del Banco del Caribe Nº 081616 a nombre de J.T. CORDERO…”
Que “Posteriormente en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 se hizo el segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.) pagos estos todos que son reconocidos, aceptados y convenidos por los demandantes en su escrito de contestación de la demanda y de reconvención…”
Que “De tal manera ciudadano juez que habiendo ellos mismos entregado el inmueble a mi representada en virtud de la operación de compra venta no desconocida, ni impugnada por ellos, al contrario plenamente aceptada y reconocida, quedó materializada la operación de compra venta de manera privada, primero por el acuerdo verbal celebrado entre ellos (plenamente reconocidos por nuestra contraparte) y luego por el documento privado también celebrado entre ellos (no desconocido en la oportunidad procesal correspondiente) por lo que no debe quedar dudas de la plena existencia de la venta del apartamento a mi representada.”
Que “Con respecto a la negativa a pagar el resto del dinero, esto es la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.), razón que fundamenta la reconvención que en este acto se contesta, resulta ser absolutamente falso, por cuanto mi representada realizó todas las gestiones posibles para efectuarlo, encontrando siempre la negativa de los hoy demandantes arguyendo que debían ser pagados en la oportunidad según ellos del registro del documento ante el registro inmobiliario respectivo, oportunidad que nunca llegó, hoy queda claro la verdadera razón de su negativa y esto es el aumento del precio ahora a noventa mil Bolívares fuertes (90.000 Bs. F.) como ellos mismos indican nada más y nada menos que un aumento del (200 %).”
Que “corre en este mismo (sic) expediente en la demanda interpuesta por nosotros la oferta de pago por el monto restante.”
Que “es ilógico pensar que una persona que ha pagado oportunamente VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (23.000.000 Bs.) de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (30.000.000 Bs.) por la compra de un inmueble primero por un contrato verbal y luego mediante documento privado, se niegue rotundamente a pagar la pequeña cantidad restante y que según los demandantes conllevaría al registro del documento.”
Que “si los señores J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. no han recibido el pago de Siete mil Bolívares Fuertes (7.000 Bs. F.) es porque sencillamente se han negado a recibir el pago y a firmar ante el registro inmobiliario respectivo el correspondiente documento de compra venta…”
XI
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
- En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
HECHOS ADMITIDOS:
- La existencia del contrato verbal de compra venta sobre el inmueble antes identificado
- El precio y la forma de pago.
- Que se hizo en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002 el primer pago por la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000 Bs.) y en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002 un segundo pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000 Bs.).
- Que el tercer y último pago por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (7.000.000 Bs.) no se ha efectuado.
- Que la vendedora entregó materialmente el inmueble a la compradora.
HECHOS CONTROVERTIDOS
- Que el tercer y último pago no se ha efectuado por la negativa de la compradora reconvenida.
- Que se haya acordado un nuevo precio para la venta del apartamento.
XII
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE RECONVINIENTE:
CON LAS PRUEBAS:
Ratifica los siguientes instrumentos que acompañan el libelo de la demanda.
- Documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha cinco (05) de mayo de 1987, bajo en Nº 19º, Folios 1 al 6 del Pto 1º, tomo 14º. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, ya que no fue tachado por el accionado.
- Documento de liberación de hipoteca del inmueble, marcado con la letra “C”. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio ya que no fue tachado por el accionado.
- Recibo de pago marcado con la letra “D”. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, ya que no fue tachado ni desconocido por el accionado.
- Recibo de pago marcado con la letra “E”. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, ya que no fue tachado ni desconocido por el accionado.
- Promueve prueba testimonial que no fue admitida de conformidad con sentencia de este tribunal de fecha 5 de febrero de 2009 y sentencia del 20 de mayo de 2009 del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
PRUEBAS DE LA PARTE RECONVENIDA:
CON LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
- Cheque de gerencia del banco Caribe, comprobante de operación del banco Caribe, recibo de pago por ocho millones de bolívares de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2009 y copia fotostática de documento privado de compra venta y de fecha veintiséis de noviembre de 2002, todos los cuales corrían en el expediente N° 51726.
CON LAS PRUEBAS
Documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha cinco (05) de mayo de 1987, bajo en Nº 19º, Folios 1 al 6 del Pto 1º, tomo 14º .
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Documento contentivo de recibo de pago en original emitido en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2002.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Comprobante emitido por el Banco del Caribe contentivo de la compra del cheque de gerencia Nº 081616 por parte de la ciudadana O.L. a nombre de J.T.C. el cual se debitó de la cuenta Nº 2221069768 cuyo titular es la ciudadana O.L.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Comprobante de operación de la compra del Cheque de Gerencia al Banco del Caribe emitido por el mismo banco.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Documento privado en original suscrito en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2002 por los señores J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C..
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
Liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble tantas veces identificado en este juicio, realizada por el Banco Hipotecario de Falcón C.A. autenticada ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 5, Tomo 130 y Registrado ante el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., en fecha 31 de enero de 2008, bajo el numero 37, folios 1 al 3, protocolo primero, Tomo 2 documento que se aprecia plenamente.
Este documento no fue tachado ni desconocido en su oportunidad por lo que se aprecia plenamente.
XIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas las actas este tribunal pasa a pronunciarse sobre la resolución de contrato verbal.
Queda claro para este juzgador que efectivamente si existió un contrato verbal de compra venta, tal y como se ha decidido ut supra y que aquí se ratifica, sin embargo también se ha afirmado la existencia de un contrato privado de compra venta sobre el inmueble celebrado el veintiséis (26) de noviembre de 2002 cuya naturaleza y validez se ha decidido anteriormente, por lo que se debe dejar claro ab initio la existencia de estos dos contratos, esto por cuanto la reconvención planteada es solo por la resolución del contrato de compra venta verbal y no por el contrato de compra venta escrito antes señalado, que siendo posterior despliega todos sus efectos a pesar de la suerte del primero.
Con respecto a la obligación del comprador de pagar el saldo del precio, de conformidad con el artículo 1527 del Código Civil, y como se desprende de las actas procesales ambas partes reconocen en sus respectivos escritos de demandas, contestaciones y reconvenciones que acordaron que el pago se realizaría el veintiséis (26) de Noviembre de 2003 pero no se acordó el lugar del pago.
Tal obligación constituye la obligación principal del comprador y el Código Civil deja a criterio de las partes indicar el día y lugar para efectuar el pago.
Ahora bien, ante esta falta de indicación es necesario aplicar el artículo 1528 del Código Civil el cual establece:
Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.
Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295.
De tal manera que el pago debía hacerse tratándose de un término y no de un plazo el día veintiséis (26) de Noviembre de 2003, en el lugar de hacerse la tradición y a tenor de lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, la tradición de los inmuebles debe hacerla el vendedor con el otorgamiento del instrumento de propiedad, que en el caso particular debido a las deficiencias en la redacción formal del contrato del veintiséis (26) de noviembre de 2002, debía ser con el otorgamiento del documento definitivo ante el registro correspondiente.
Tratándose en este caso de un contrato bilateral, las partes del mismo tienen sus respectivas obligaciones, el comprador pagar el precio y el vendedor hacer la tradición y el saneamiento de la cosa vendida según el artículo 1486 Código Civil.
En este caso tratándose de la venta de un bien inmueble la tradición del mismo debió otorgarse con ciertas formalidades para que tuviese efectos frente a terceros a tenor de lo establecido en el artículo 1.920 del Código Civil que establece:
Artículo 1.920.- Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
-
- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
Tal requisito se hace indispensable para la oponibilidad de la propiedad en este caso frente a terceros, sin que su omisión implique invalidez o desconocimiento de los acuerdos privados y previos al acto registral.
Ahora bien tratándose en el caso bajo análisis una reconvención por resolución de contrato verbal de compra venta fundamentado en el artículo 1167 del código civil el cual consagra que:
Artículo 1.167°
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Resulta claro que para poder reclamar la resolución del contrato por falta de pago del comprador es necesario el cumplimiento de todas las obligaciones de vendedor o por lo menos la intención de cumplir con ellas, tal y como lo reconoció la propia Sala Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia en sentencia líder del 7 de agosto de 1980:
En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. Concretamente, en lo que se refiere al contrato de venta de inmueble, la obligación fundamental del comprador es la de pagar el precio; y las del vendedor la de hacer la tradición de la cosa vendida mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad y la de responder por el saneamiento de esa misma cosa…
Considera en consecuencia esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que en este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente sólo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos no era procedente la resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o, por lo menos, que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo…
Así las cosas en el presente caso este juzgador considera de conformidad con lo aportado a los expedientes, que el reconviniente vendedor no cumplió con su obligación de hacer la tradición del inmueble conforme a la naturaleza del contrato, o de hacer lo necesario para cumplir, como por lo menos presentar el documento ante el registro, pagar los derechos de registro, etc. para que el día veintiséis (26) de noviembre de 2003, termino en el cual debía hacerse el pago, se procediera al otorgamiento del documento de propiedad ante el registro inmobiliario respectivo y de esta manera cumplir con su obligación, lo cual le hubiese permitido demandar la resolución del contrato probablemente de forma gananciosa, y así se decide.
Además no siempre la falta de pago supone incumplimiento de la obligación, por el contrario tal hecho puede derivarse del derecho de suspender el pago, tal y como lo establece el artículo 1530 del código civil.
Artículo 1.530: Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago.
En el presente caso consta en autos, que sobre el inmueble pesaba para el momento que debió otorgarse el documento de propiedad (26 de noviembre de 2003) ante el respectivo registro Inmobiliario, Hipoteca de Segundo grado a favor del Banco Hipotecario de Falcón C.A. siendo que habiendo sido liberada el tres (3) de octubre de 2001 no fue registrada sino hasta el treinta y uno (31) de enero de 2008.
Tal circunstancia sirve también para demostrar en primer lugar que el vendedor no hizo todo lo necesario para cumplir con su obligación y que como se indicó la falta de pago oportuna del comprador no siempre es un incumplimiento como se exceptúa en estos casos donde si este tuviere fundado temor de ser perturbado por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, como se deja ver en el caso de autos, puede suspender el pago del precio y así se declara.
En el caso de autos consta en el expediente y reposa en la bóveda de este Tribunal cheque de Gerencia del Banco de Venezuela número 00009649 a favor del ciudadano J.C. G. por SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) por lo que debe tenerse como valido el pago ofrecido y cumplido lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y así de declara.
Como se indico ut supra este pronunciamiento explanado sobre el pago, tiene plena validez e incide en lo decidido sobre la demanda de cumplimiento del contrato.
Con respecto a lo afirmado por el reconviniente sobre el acuerdo de aumentar el precio de venta del apartamento no consta en autos ningún elemento probatorio que pueda demostrar tal afirmación y así se decide.
XIIII
DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia, En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley Declara:
SIN LUGAR la demanda por reivindicación incoada por la abogada C.L.V.B. ya identificada, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. antes identificados, en contra de la ciudadana O.B.L.A., antes identificada, representada judicialmente por los abogados J.C.O. Y M.B. identificados previamente, por reivindicación del apartamento antes identificado.
CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta intentada por la ciudadana O.B.L.A., antes identificada, representada judicialmente por los abogados J.C.O. Y M.B. identificados previamente, contra los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C., representados por la abogada C.L.V.B. ya identificada, y en consecuencia los prenombrados ciudadanos podrán retirar las cantidades de dinero que se encuentran depositadas a su nombre en este Tribunal en Cheque de Gerencia y deberán otorgar y protocolizar por ante el registro inmobiliario correspondiente por su jurisdicción el respectivo documento de compra venta del apartamento con su puesto de estacionamiento antes identificados de lo contrario regístrese esta sentencia ante el mencionado registro inmobiliario como instrumento de compra venta que transfiere la propiedad.
SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la abogada C.L.V.B. ya identificada, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. antes identificados, en contra de la ciudadana O.B.L.A., antes identificada, representada judicialmente por los abogados J.C.O. Y M.B. identificados previamente, por resolución de contrato verbal de compra venta del inmueble antes identificado.
De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los ciudadanos J.T.C.G. y C.Y.O.C.D.C. antes identificados, por haber resultado totalmente vencidos, en todos los asuntos tramitados por ante este Tribunal y abrazados por la presente decisión definitiva.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil diez. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abog. P.P.
La Secretaria Accidental,
Abog. S.G.R.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.)
La Secretaria Accidental,
52.120/pp
