Decisión nº 344 de Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de Merida, de 5 de Abril de 2010

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

VISTOS, SIN INFORMES DE LAS PARTES.

La presente causa se inició por demanda civil, presentada en fecha 20-01-2010, por ante este Juzgado como Distribuidor, y correspondió conocer a este mismo Juzgado por aplicación del sorteo de Ley; por la parte actora ciudadano JONEL AYALA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, Abogado, titular de la cédula de identidad No. 16.038.970, domiciliado en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., asistido de la abogada D.C.L., titular de la cédula de identidad No. 3.929.732, Inpreabogado No. 10.469, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; contra el ciudadano R.A.L.Z., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 12.494.120, de este mismo domicilio; para que le haga entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió y solvente con los servicios públicos, o a ello sea condenado por el tribunal con la correspondiente condenatoria en costas.

PARTE NARRATIVA

Admitida la demanda por auto de fecha 26-01-2010, El tribunal ordenó la citación del demandado para el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación, para que comparezca y de contestación a la demanda incoada en su contra; en la misma se ordenó librar los recaudos de citación. Por auto de fecha 29-01-2010, el tribunal decreta la Medida Preventiva de Secuestro solicitada por la parte actora sobre el inmueble arrendado objeto del contrato. Citado legalmente el demandado conforme al primer aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, lo que consta de los folios 7 y 8 del Cuaderno contentivo de la Medida de Secuestro. El demandado de autos no compareció en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, ni promovió pruebas a su favor.

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora aduce en el libelo de la demanda que en fecha 30-01-09, en arrendamiento por documento autenticado por ante La Notaría Pública de El vigía del Estado Mérida, bajo el No. 13, tomo 07, al ciudadano R.A.L.Z., ya identificado, un local comercial, distinguido con el No. 2, que forma parte integrante de un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 13, No. 15 Bis 29, sector La In maculada, de esta ciudad de El Vigía; por un lapso de una año, a partir de la firma del contrato 30-01-09, prorrogable automáticamente por lapsos iguales, siempre que el arrendatario estuviere solvente con los cánones de arrendamiento y estricto cumplimiento con sus obligaciones contractuales; por un canon de arrendamiento fijado en la cantidad de Bs. 500,00 mensuales, pagaderos los días 30 de cada mes por mensualidades vencidas; pero que es el caso que dicho arrendatario no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y que le adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2009 a razón de B s. 500,00 cada uno, lo que asciende a la cantidad de Bs. 2.500,00. Que por tal razón lo demanda por Resolución de contrato de arrendamiento fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil y la cláusula cuarta del contrato fundamento de la acción, para que le haga entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió y solvente con los servicios públicos, o a ello sea condenado por el tribunal con la correspondiente condenatoria en costas.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Este tribunal para decidir observa, que no consta de las actuaciones del presente expediente, que el demandado de autos haya presentado escrito contentivo de la contestación de la demanda, ni por sí, ni por intermedio de apoderado judicial, pese haber operado la citación presunta; comenzándole a correr el término para su contestación, en el primer día de Despacho siguiente al de la constancia en autos de haberse recibido en este tribunal de la causa el cuaderno de medidas proveniente del Juzgado de Ejecución, transcurrido el segundo día de Despacho siguiente en el cual debió haber dado su contestación, conforme lo preceptúa el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, para los juicios breves. Ahora bien, Establece el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil que en los procedimientos breves la no comparecencia del demandado produce los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento civil, que cuando el demandado no comparece en la oportunidad señalada a dar contestación a la demanda, en estos casos el demandado incurre en confesión ficta, es declarado confeso, sino es contraria a derecho la petición del demandante y nada probare que le favorezca. El demandado de autos tampoco promovió en su favor prueba alguna que le favoreciera, en su oportunidad legal. En el presente juicio el demandado de autos no ejerció el derecho a la defensa oportunamente, aunado al hecho de que tampoco presentó prueba alguna que le favoreciera, caso en el cual este tribunal debe declararlo confeso a través de la confesión ficta, no siendo contraria a derecho la petición del demandante, pues el demandante fundamenta su pretensión en el incumplimiento de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento suscrito, como lo es el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre 2.009. No siendo contraria a derecho la acción intentada, la caul se encuentra amparada tanto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como por la ley sustantiva, y lo es por falta de pago de cinco mensualidades vencidas y consecutivas de enero 2009 a diciembre 2009; teniéndose como ciertos todos los hechos alegados por la parte actora en el libelo de la demanda, que no logró el demandado desvirtuarlos en la etapa probatoria con elementos idóneos.

Por lo que corresponde a este tribunal precisar si ha operado la confesión ficta del demandado y para ello debe analizar en primer lugar si se cumplen los presupuestos previstos en el citado artículo 362 ya citado, como son: PRIMERO: Que el demandado no haya comparecido a dar contestación a la demanda en la oportunidad procesal señalada; observándose de autos que el demandado no compareció al tribunal oportunamente en el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación a ejercer su derecho a la defensa con la contestación de la demanda, ni por si ni por intermedio de apoderado judicial, configurándose el primer elemento para que opere la confesión ficta del demandado. SEGUNDO: Que el demandado de autos no promovió prueba alguna en su favor en la etapa probatoria, para desvirtuar los hechos alegados por la actora en el libelo de la demanda como fundamento de su pretensión. Configurándose también este elemento. TERCERO: Que la pretensión del demandante no sea contraria derecho, observándose también que la pretensión del demandante es de carácter civil y se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico sustantivo. Como consecuencia de haberse cumplido los tres elementos que deben acompañar la confesión ficta, el demandado resulta confeso, teniéndose como ciertos todos los hechos sobre los cuales fundamenta su pretensión, toda vez que el demandado no compareció en su oportunidad legal a ejercer su derecho a la defensa, ni promovió prueba alguna que le favoreciera en la etapa probatoria. En orden a lo anteriormente expuesto, este tribunal considera que debe declarar con lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; interpuesta por el ciudadano JONEL AYALA CONTRERAS, contra el ciudadano R.A.L.Z.; así lo hará este tribunal en la parte dispositiva de este fallo.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra O.d.L. circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; interpuesta por el ciudadano JONEL AYALA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, Abogado, titular de la cédula de identidad No. 16.038.970, domiciliado en El Vigía Municipio A.A.d.E.M.; contra el ciudadano R.A.L.Z., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 12.494.120, de este mismo domicilio; en su condición de arrendatario. En consecuencia, se ordena la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento conformado por un local comercial, con pisos de terracota roja, paredes con pintuta de primera, techo de platabanda frisada, , una sala de baño interna, con lavamanos, sanitario ,con sus instalaciones y accesorios, ventanas tipo romanilla con rejas, puerta principal Santamaría; distinguido con el No. 2, que forma parte integrante de un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 13, No. 15 Bis 29, sector La Inmaculada, Parroquia Presidente Páez, de esta ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. entregar a la parte actora ciudadano JONEL AYALA CONTRERAS, ya identificado, el inmueble ya descrito objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30-01-09, autenticado por ante La Notaría Pública de El vigía del Estado Mérida, bajo el No. 13, tomo 07.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal previsto en el artículo 887 del Código de Procedimiento civil, se acuerda no librar boletas de notificación a las partes. El lapso para la interposición del recurso de apelación comenzará a correr el primer día de Despacho siguiente a la publicación de la presente sentencia.

De conformidad con el artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se deja expresa constancia que la parte actora ciudadano JONEL AYALA CONTRERAS, constituyó apoderadas judiciales a las abogadas C.G.P. Y D.C.L., según consta de poder Apud Acta al folio 14, de fecha 23-02-2010. El demandado de autos JONEL AYALA CONTRERAS, no constituyó apoderado judicial que lo representara en la causa.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y COPIESE.

DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, a los cinco días del mes de abril de dos mil diez. Años 199° de La Independencia y 151° de La Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

ABG. NEDDY SALAS MORILLO

EL SECRETARIO

ABG. A.E. BRAVO R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana, lo que certifico.

El Srio

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. A.E. BRAVO R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde, lo que certifico.

El Srio.

El Srio.

EL SECRETARIO TEMPORAL

La Sria

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

VISTOS, SIN INFORMES DE LAS PARTES.

La presente causa se inició por demanda civil, presentada en fecha 19-06-1.995 por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de esta Circunscripción Judicial, y correspondió conocer a este Juzgado por declinatoria por incompetencia por la cuantía del Juzgado de origen y subsiguiente aplicación del sorteo de Ley; por ante este Juzgado Segundo de estos Municipios como Distr. buidor, y correspondió conocer a este mismo Juzgado por aplicación del sorteo de Ley; por la parte actora ciudadano J.A.P.M., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 3.992.070, domiciliado en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., asistido de las abogadas M.M.D.M. Y SOLANYEL Y.M.M., Inpreabogado No. 56.388 Y 98.681; titulares de la cédula de identidad No. 5.509.822 y 15.234.801 respectivamente, por DESALOJO DE INMUEBLE POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra la ciudadana M.D.C.U.B., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 3.372.556, de este mismo domicilio; para que convenga en extinguir la relación arrendaticia, le devuelva el inmueble objeto de la relación arrendaticia y convenga en pagar los honorarios profesionales o de abogados las costas y costos del juicio y le cancele los cánones de arrendamiento vencidos o a ello sea constreñida por el tribunal. Fundamentada esta acción en los artículos 33, 34, 39 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.592 del Código Civil.

PARTE NARRATIVA

Admitida la demanda por auto de fecha 02-03-2004, El tribunal ordenó la citación de la demandada para el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación, para que comparezca y de contestación a la demanda incoada en su contra; en la misma se ordenó librar los recaudos de citación. Citada personalmente la demandada, lo que consta de la declaración del alguacil en fecha 31-03-04 al folio 15. En la oportunidad señalada para la contestación de la demanda, la demandada de autos compareció y dio contestación a la demanda incoada en su contra, asistida del Abg. E.A.S. (folios del 17 al 26), ejerció su derecho a la defensa por escrito presentado en fecha 05-04-04; en la misma conforme al artículo 35 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 346 del Código de Procedimiento civil ordinales 1°, 4° y 8°; y ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento civil opone las cuestiones previas allí previstas. Por auto de fecha 12-04-04 el tribunal se abstiene de decretar la medida de secuestro solicitada por la parte actora en el libelo de la demanda sobre el inmueble descrito objeto del arrendamiento. Por escrito presentado en fecha 15-04-04, la parte actora propone la subsanación de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda. Llegada la oportunidad de la promoción de pruebas la parte demandada promovió pruebas a su favor, dentro del lapso legal. Por auto de fecha el tribunal las admite a excepción de los testificales por quedar su evacuación fuera del lapso legal, siendo inoficiosa su evacuación. Por escrito presentado en fecha 23-04-04, la parte actora promueve pruebas. Por auto de la misma fecha el tribunal las admite a excepción de los testificales, por quedar fuera del lapso legal su evacuación. En la oportunidad procesal ninguna de las partes presentó informes.

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en el libelo de la demanda, esgrime que por documento autenticado por ante La Notaría Pública de el vigía, Estado Mérida, en fecha 20-01-04, inserto bajo el No. 70, tomo 05, la demandada de autos ciudadana M.D.C.U.B., declaró haber recibido la cantidad de Bs. 500.000,00 por concepto de entrega de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida 4 No. 6-106 del Barrio La Urbanización Buenos aires de esta ciudad de el vigía, con una extensión de 17 metros de frente por 30 metros de fondo, enclavado sobre terrenos de la sucesión Quiñónez y no Nacionales, el cual venía ocupando en calidad de arrendataria, en virtud de un contrato privado de opción a compra realizado entre su persona y esta prenombrada ciudadana; que sin embargo para dejar sin efecto dicho contrato de opción a compra le entregó a esta ciudadana la referida cantidad de Bs. 500.000.00 para que en consecuencia le hiciera entrega de su inmueble comprometiéndose a entregarlo desocupado en un plazo de 08 días a partir de la fecha de su firma. Pero es el caso, que transcurrido el plazo continúa ocupando el inmueble como arrendataria, bajo una relación contractual de arrendamiento indeterminada en forma verbal, con un canon de arrendamiento estipulado en la cantidad de Bs. 25.000.00 hasta que desocupara el inmueble, para lo cual ya se había determinado un plazo máximo de 08 días, de lo cual ha pasado más de 01 mes contado a partir de la firma en que se comprometió a desalojar el inmueble, negándose tanto a pagar el irrisorio canon de arrendamiento como ha desalojar el inmueble. Incumpliendo lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, situación que ha permanecido varios meses, razón por la que decidió realizar el documento autenticado a fin de establecer un término definitivo de 08 días para el desalojo de la vivienda y ya ha transcurrido más de 01 mes de la firma del documento, negándose a desocupar el inmueble; que por ello la demanda en su carácter de arrendataria del inmueble descrito y que se le otorgó en arrendamiento y de acuerdo a lo pautado en el artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le demanda formalmente el desalojo del inmueble ya descrito. Que de todo ello se observa por un lado la relación contractual indeterminada de forma verbal, y por la otra se puede apreciar que la arrendataria ha incumplido con su obligación como es la de pagar el canon de arrendamiento, por ello la demanda a fin de que convenga o en su defecto a ello sea obligada por el tribunal en lo siguiente: Primero: En extinguir la relación arrendaticia que nació en fecha 09-05-03 a través del contrato de opción de compra venta, donde comienza a ocupar el inmueble en calidad de arrendataria comprometiéndose posteriormente en fecha 20-01-04 por documento escrito a desocupar el inmueble en plazo de 08 días y que por consiguiente convenga en devolver el inmueble objeto del contrato sin plazo alguno; que convenga en pagar los honorarios profesionales, las costas y costos del juicio; que estima la demanda en la cantidad de Bs. 225.000.00 que es el total de los cánones de arrendamiento vencidos a partir de la fecha de inicio de la relación arrendaticia es decir del 09-05-03. Fundamenta la demanda en los artículos 34 y 39 Le de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.592 del Código civil y 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento civil.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. La demandada de autos niega, contradice y rechaza en todas y cada una de las partes tanto en los hechos como en el derecho en que fundamenta su demanda, por no obedece a la verdad de los hechos y del derecho; transgisversando los hechos para construir una vía que le permita con facilidad despojarle de sus mejoras, que es falso que su persona venga detentando en calidad de arrendataria del inmueble en cuestión, que entre ellos no ha mediado relación contractual alguna de arrendamiento en forma verbal por tiempo indeterminado, donde se haya estipulado canon de arrendamiento alguno, por lo que no debe ni adeuda atrasados ningún canon de arrendamiento al demandante, y mal puede pretender que le pague la cantidad de Bs. 225.000.00 por concepto de cánones de arrendamiento atrasados y vencidos a partir de la fecha que señala como inicio de la relación arrendaticia 09-05-03; así como tampoco le adeuda la cantidad de Bs. 56.000 por honorarios profesionales, para demandarme por la cantidad de Bs. 280.000.00. Consta de la sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito, Trabajo, Estabilidad laboral y A.C. de esta Circunscripción de fecha 17-09-96 y de documento registrado bajo el No. 72, protocolo 1° y tomo 2°, de fecha 20-08-81, que l 00% de los derechos de propiedad sobre mejoras, bienechurías y ampliaciones, ubicadas en la Avenida 4 de la Urbanización Buenos aires de esta localidad, con el No. 6-106, constituidas por una casa de vivienda familiar, construidas sobre una parcela de terreno propiedad de la sucesión Quiñónez de 17 metros de frente por 30 metros de fondo, y que viene detentando en propiedad y posesión legítima por mas de 20 años con sus hijos y familiares. Ahora bien, a mediados de los meses de julio, agosto, septiembre del año 2.002, debido a una mala situación económica necesitaba un préstamo de dinero y el ciudadano WALDMAN D.H. me facilitó dicho préstamo, pero otorgándole un documento registrado de compra-venta de fecha 04-10-02 sobre el inmueble consistente en las mejoras de mi propiedad a fin de garantizar tanto el pago del capital como de los intereses y señalado en la cantidad de Bs. 4.960.000.00 concediéndome un plazo de 09 meses para efectuar la tradición de dichas mejoras a partir del otorgamiento del documento, plazo que le daba para pagar el préstamo y los intereses y devolverme la titularidad de las mejoras, mientras tanto yo podía permanecer ocupándolas; a los 06 meses el prestamista me pidió le cancelara el dinero en préstamo y los intereses, no teniéndolo para pagar y recuperar mis mejoras, constaté otro prestamista que es el aquí demandante J.A.P.M. que me facilitó el dinero por la misma operación para garantizar el pago del préstamo y los intereses, el primer prestamista WALDMAN D.H. le otorgó el documento de compra venta de dichas mejoras por el precio de 11.000.000.00 y el documento se registro bajo el No.34, Protocolo 1°, tomo 3°, trimestre 2°, de fecha 08-05-03, pagándole al primer prestamista la cantidad de Bs. 4.960.000.00 por capital e intereses, más el pago de los intereses causados por los primeros 03 meses calculados al 8% mensual, más los intereses sobre intereses de 04 meses por la cantidad de Bs. 1.587.200 mas Bs. 280.000 pos gastos para un total de Bs. 6.827.200 mas Bs. 4.000.000 que recibió en préstamo adicional del nuevo prestamista mas los gastos por Bs. 172.800 por gastos para un total de Bs. 11.000.000.00 que es el monto del nuevo préstamo con el segundo prestamista y demandante. En esta nueva venta simulada se fijó un plazo de 06 meses para efectuar la tradición del inmueble que nunca se efectuó ya que siempre permaneció en posesión del inmueble en compañía de su familia hasta que pagara la deuda; dentro del lapso de los 06 meses el nuevo prestamista le concede una opción a compra para readquirir la propiedad de las mejoras, estipulando un nuevo monto por la cantidad de Bs. 14.960.000.00 y firman un documento privado de fecha 09-05-03 con un nuevo lapso de 06 meses y continúa en posesión de las mejoras, con un interés del 6% mensual sobre los Bs. 11.000.000.00 lo que asciende a la cantidad de Bs. 3.960.000.00. Transcurrido el lapso sin cancelar dicha cantidad, el prestamista me notificó que debía hacer entrega formal de dichas mejoras el día 08-11-03 y me presionó para que firmara un documento notariado que procedí a firmar en fecha 20-01-04, en el que declaro que recibí Bs. 500.000.00 a los fines de entregar desocupada la casa que conforman las citadas mejoras de mi propiedad y que yo las detento en calidad de arrendataria, obligándome a entregarlas en un lapso de 08 días contados a partir de la firma del citado documento, señalando en el mismo que se deja sin efecto el documento contentivo de la opción a compra y que desiste de la compra de dicho inmueble; que dicho prestamista haciendo omiso caso de todas las propuestas que le hizo para vender el inmueble y cancelarle el préstamos más los intereses, y con la diferencia poder adquirir otro inmueble de menor valor, llegando al extremo de interponer esta demanda de desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Por lo que se vio en la imperiosa necesidad de interponer un recurso de nulidad de los documentos e instrumentos identificados, por considerar que usureros por precios ínfimos quieran apoderarse de mi propiedad, además de cobrar intereses altísimos (a los efectos probatorios consigna copia fotostática de la demanda ante el Tribunal de Primera Instancia). En virtud del artículo 35 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 346 ordinales 1°, 4° y 8° y ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, opone como cuestiones previas acumulativamente la declinatoria del conocimiento por falta de jurisdicción de este tribunal por litis pendencia y por prejudicialidad. Así mismo, en el supuesto negado de que pudiéramos negar la existencia de un contrato de arrendamiento, como se podría explicar la existencia de una deuda entre su persona y la persona de M.U. cuando le dio en pago la cantidad de Bs. 500.000.00 el día 20-01-04 y demandar posteriormente aduciendo cánones de arrendamiento adeudados por la cantidad de Bs. 225.000.00 lo que equivale4 a Bs. 25.000.00 mensuales a 09 meses de arrendamientos vencidos, ya que para esa fecha 20-01-04 nada adeudaba al demandante por ningún concepto y tampoco señala la parte actora a que meses o períodos corresponden los cánones de arrendamiento presuntamente vencidos, por lo que opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda, al no haberse llenado en el libelo los requisitos previstos en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referidos al objeto de la pretensión, al no haber señalado a que meses corresponden los cánones de arrendamiento presuntamente vencidos, adeudados y reclamados. Así como tampoco el demandante indica en su libelo, en que literal del artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fundamenta su demanda por desalojo, no indicando los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, no cumpliendo con el requisito de la demanda previsto en el ordinal 5° del mencionado Art. 340 ejusdem configurándose el defecto de forma de la demanda por lo que opone la cuestión previa. Que la demanda es improcedente por no existir arrendamiento alguno, no existe figura alguna de arrendador, el actor no tiene cualidad ni interés para sostener e intentar este juicio, por carecer de la titularidad necesaria para hacerlo; en consecuencia opone la falta de cualidad e interés para intentar y sostener el juicio; que a los efectos probatorios consigna las pruebas de documentales públicas pertinentes al caso.

De las pruebas promovidas por la demandada de autos, solo fueran admitidas las producidas en el particular Primero del escrito de pruebas, referidas al mérito favorable de las copias fotostáticas del libelo de la demanda debidamente sellado para su admisión y anexas en la contestación de la demanda.

Igualmente de las pruebas promovidas por el actor solo fueron admitidas las producidas en el numeral 1°, el valor y mérito de las actas procesales en cuanto le favorezcan, y muy especialmente los documentos siguientes: El otorgado ante La Oficina subalterna de Registro Público de esta localidad, de fecha 08-05-2.003, No. 34, protocolo 1°, tomo 3°, trimestre 2° del año 2-003, donde prueba la existencia de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable y el documento autenticado por ante La Notaría de esta localidad bajo el No. 70, tomo 05, de fecha 20-01-04, donde se anula el contrato de opción de compra venta privado del mencionado inmueble y se deja expresa constancia de la existencia de una relación arrendaticia en forma verbal.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Ahora bien, este tribunal para emitir un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, debe resolver primeramente sobre las cuestiones previas opuestas por la demandada de autos conjuntamente con la contestación de la demanda, conforme lo señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 35. Como se observa la demandada de autos opone como cuestiones previas la cuestión prejudicial y el defecto de forma de la demanda previstos en los ordinales 6° y 8° del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido con los requisitos de la demanda previstos en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 ejusdem., como lo es el objeto de la pretensión, por no haberse señalado a que meses corresponden los cánones de arrendamiento presuntamente vencidos, adeudados y reclamados en pago de este proceso; y la falta de fundamentación jurídica en que basa su pretensión por no haber indicado a que literal del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. A lo que observa este tribunal, que la cuestión prejudicial prevista en el ordinal 8° del citado Art. 346, se refiere a la existencia de otro proceso que guarda relación entre si, y cuya decisión puede interferir en la sentencia que se dicte, ya que ella depende de la decisión precedente; observándose que la demandada de autos en la oportunidad probatoria ratifica y reproduce el mérito favorable de las copias fotostáticas del libelo de la demanda consignadas anexas a la contestación de la demanda, selladas y fechadas para su admisión, cuyas copias certificadas las consignará posteriormente, donde consta interpuesto el recurso de nulidad en contra de documentos que guardan íntima relación con el curso de la causa, copias fotostáticas simples estas a las que este tribunal no las aprecia ni les acuerda ningún valor probatorio. Observándose de autos que el término probatorio transcurrió íntegramente y la demandada de autos no produjo las copias fotostáticas certificadas en su oportunidad procesal; constatándose que el escrito contentivo de la contestación de la demanda y de las cuestiones previas opuestas fue acompañado de las copias fotostáticas simples de libelo de demanda y demás recaudos que la demandada de autos ratifica en el término probatorio y reproduce su valor y mérito, que rielan de los folios del 27 al 53; por lo que este tribunal no les acuerda ningún valor probatorio y como consecuencia, declara sin lugar la cuestión prejudicial opuesta como cuestión previa por la demandada de autos.

En cuanto a la cuestiones previas opuestas con fundamento en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento civil, por defecto de forma de la demanda previsto en el artículo 346 del código de Procedimiento Civil; en cuanto a que alega la demandada de autos, que el actor no especificó el objeto de la pretensión, indicando los meses sobre los cuales recaen los cánones de arrendamiento, es de observar que el actor en su libelo expresó claramente la cantidad de la cual es acreedor por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados a partir del día 09-05-03 y el monto del canon de arrendamiento a que obedece; en cuanto a que carece de fundamentación jurídica, por cuanto la actora no indicó el literal del artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de hacer notar, que del contenido de la demanda se desprenden claramente los hechos por los cuales pide el desalojo del inmueble y en los que fundamenta la pretensión, como lo es la falta de pago de los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, no causándole a la demandada de autos un estado indefensión, toda vez que el objeto de la demanda es el desalojo del inmueble por incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento convenidos y no pagados, es lo que alega el actor en su libelo; observando esta sentenciadora que las causales de desalojo se encuentran previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que considera este tribunal, inoficioso entorpecer el curso normal del proceso por hechos que no causan indefensión a ninguna de las partes contrincantes que buscan dilatar maliciosamente los procesos, en perjuicio de alguna de las partes; por lo que necesariamente también declara sin lugar las cuestiones previas opuestas por defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6° del Art. 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en los ordinales 4° y 5 del artículo 340 ejusdem. Así queda establecido.

Resueltas las cuestiones previas opuestas por la demandada de autos junto con la contestación de la demanda y declaradas sin lugar, este tribunal pasa a decidir sobre el fondo de la controversia. Observándose del escrito libelar y del escrito de la contestación de la demanda, que la litis se traba como consecuencia de que el actor en el libelo de la demanda sostiene que la demandada ocupa el inmueble ubicado en la Avenida 4 No. 6.106, de La Urbanización Buenos Aires de esta localidad, cuyo desalojo solicita, en calidad de arrendataria, en virtud de un contrato privado de opción a compra de fecha 09-05-03; en la contestación de la demanda la demandada de autos niega, rechaza y contradice la existencia de una relación arrendaticia indeterminada y verbal con la parte actora y que tenga por objeto el inmueble que identifica como arrendado, ya que no lo detenta ni lo ocupa como arrendataria, sino que la detenta como propietaria y poseedora legítima desde hace 20 años la habita con su familia.

Ante esta contradicción surgida entre ambas partes, este tribunal analiza los elementos probatorios entre ellos el documento privado contentivo de la opción a compra suscrito entre ambas partes, citado y presentado por la actora junto con el libelo de la demanda como instrumento fundamental de la misma, en virtud de haber surgido con ocasión de este la relación arrendaticia, documento que riela al folio 9 marcado “B” de fecha 09-05-03, que este tribunal le acuerda todo su valor probatorio y analizado por este tribunal dicho instrumento como elemento probatorio de la existencia de la relación arrendaticia, observa este tribunal que de la lectura del mismo se verifica que se trata de una opción a compra privada, que los otorgantes se identifican como J.A.P.M. propietario opcionante y la ciudadana M.D.C.U.B. como la opcionada, que tiene por objeto el mismo inmueble ubicado en la Avenida 4 No. 6-106 de la Urbanización Buenos Aires de esta localidad, el plazo es de 06 meses desde el 09 de mayo 2.003, pero no se desprende del citado documento que de él haya derivado alguna relación arrendaticia, simplemente el documento compromete una opción a compra entre ambas partes aquí demandante y demandada con un plazo de 06 meses para la adquisición del inmueble y pago del precio convenido. pero también sostiene el actor, que sin embargo para dejar sin efecto dicho contrato de opción a compra le entregó a la ciudadana M.D.C.U.B. la cantidad de Bs. 500.000.00 para que en consecuencia le hiciera entrega de su inmueble, comprometiéndose a desocuparlo en un término de ocho días, constados a partir de la firma del documento autenticado por ante La Notaría Pública de esta localidad, desde el 20-01-04, bajo el No.70, tomo 05, tomo 05, pero que esta ciudadana continúa ocupando el inmueble como arrendataria, bajo una relación contractual de arrendamiento indeterminada en forma verbal, estipulándose como canon de arrendamiento una cantidad de dinero irrisoria de Bs. 25.000.00 hasta que desocupara el inmueble, para lo cual ya se había determinado un tiempo máximo de 08 días. Sin embargo ya ha pasado más de 01 mes contado a partir de la fecha en que se comprometió por medio del ya citado documento autenticado a desalojar el inmueble, negándose hasta ahora tanto a desalojar el inmueble como a cancelar la cantidad de dinero irrisoria estipulada como canon de arrendamiento, incumpliendo con ello lo previsto en el artículo 1.592 del código Civil; que de esa situación hace varios meses y por ello decidió realizar el documento autenticado a fin de establecerle un término definitivo de 08 días para el desalojo de la vivienda y ya ha pasado mas de 01 mes de la firma del referido documento autenticado y la arrendataria se niega a desalojar la vivienda.

Por su parte la demandada de autos alega que es una nueva venta simulada sobre el mismo inmueble por préstamos que ha recibido y en esta última con el aquí demandante y primer prestamista WALDMAN D.H., se fijó un plazo de 06 meses para efectuar la tradición del inmueble que nunca se efectuó ya que siempre permaneció en posesión del inmueble en compañía de su familia hasta que pagara la deuda; dentro del lapso de los 06 meses el nuevo prestamista y aquí demandante le concede una opción a compra para readquirir la propiedad de las mejoras, estipulando un nuevo monto por la cantidad de Bs. 14.960.000.00 y firman un documento privado de opción de compra de fecha 09-05-03 con un nuevo lapso de 06 meses y continúa en posesión de las mejoras, con un interés del 6% mensual sobre los Bs. 11.000.000.00 lo que asciende a la cantidad de Bs. 3.960.000.00. Transcurrido el lapso sin cancelar dicha cantidad, el prestamista me notificó que debía hacer entrega formal de dichas mejoras el día 20-01-04, me presionó para que firmara un documento notariado que procedí a firmarlo, quedando inserto bajo el No. 70, tomo 05, por ante la notaría de esta localidad, en el que declaro que recibí Bs. 500.000.00 a los fines de entregar desocupada la casa que conforman las citadas mejoras de mi propiedad y que yo las detento en calidad de arrendataria, obligándome a entregarlas en un lapso de 08 días contados a partir de la firma del citado documento, señalando en el mismo que se deja sin efecto el documento contentivo de la opción a compra y que desiste de la compra de dicho inmueble.

A todo esto observa esta sentenciadora, que el citado documento autenticado por ante La Notaría Pública de esta localidad bajo el No. 70 tomo 05, de fecha 20-01-04 fue promovido por la parte actora como elemento probatorio en el numeral 2° de su escrito de promoción de pruebas, con el objeto de dejar expresa constancia de la existencia de una relación arrendaticia de forma verbal y dejar sin efecto la opción a compra; constatándose del mismo dicho del actor en el escrito libelar, que el documento autenticado citado fue realizado por decisión del actor o demandante con el fin de dejar sin efecto la opción a compra y dejar sentada en su lugar una relación arrendaticia, a la cual se opone la demandada de autos porque suscribió el documento bajo coacción, presión esta que este tribunal constata de los mismos dichos de las partes contendientes y del contenido del documento, que este tribunal aprecia y le acuerda todo su valor probatorio; en cuanto que el actor dice que realizó el documento para liberarse de la opción a compra y hacer aparecer una relación arrendaticia en su lugar, y la demandada que dice que actuó bajo presión, desfigurándose con ello la noción de contrato de arrendamiento, ya que el consentimiento libre es uno de sus requisitos primordiales para la existencia del contrato de arrendamiento ya sea por escrito o verbal. Además de determinarse que el contrato de arrendamiento es bilateral surge de dos voluntades por lo menos concertadas, no de la declaración de una sola de las partes que se declara arrendataria de un inmueble y el otro acepte conforme. Además de que el actor manifestó haberle hecho entrega a la demandada de autos de la cantidad de Bs. 500.000 con el fin de que le entregara el inmueble desocupado en un plazo de 08 días contados a partir del 20-01-04, la demandada declara haberlos recibido, hecho contradictorio, ya que a la vez el demandante demanda el pago de cánones de arrendamiento desde el 09-05-03 de la firma de la opción a compra, luego le entrega una cantidad de dinero a la demandada, cosa ilógica si la demandada debe cánones de arrendamiento lo normal es accionar el desalojo no pagarle para que entregue el inmueble desocupado y fijarle a motu propio un plazo para que desocupe, ya que los plazos para desocupar los inmuebles habitados en virtud de contratos de arrendamiento están previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según las condiciones del contrato y el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contratantes, como son el arrendador entregar el inmueble al arrendatario para el uso convenido y el arrendatario pagar el precio convenido; el incumplimiento con el pago de los cánones de arrendamiento de uno o dos meses acarrea las acciones bien sea por resolución del contrato o por desalojo y como consecuencia la inmediata entrega del inmueble. Que el contrato pasó a ser por tiempo indeterminado y verbal en virtud de que al vencimiento de la fecha de entrega acordada, es decir en el plazo de 08 días la arrendataria continuó ocupando el inmueble y no canceló el canon de arrendamiento convenido de Bs. 25.000.00 y que le adeuda los cánones de arrendamiento a partir del 09-01-03; observa este tribunal, que mal podría hablarse de una relación arrendaticia cuando no está determinada la existencia de un contrato de arrendamiento, ni escrito, ni verbal, y menos aún cuando el actor contrariando la normativa legal que rige las relaciones arrendaticias le entrega dinero a la demandada para que le entregue el inmueble desocupado fijándole un plazo a su conveniencia; siendo que para la interposición de la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es indispensable la existencia del contrato de arrendamiento sea verbal o escrito y para accionar conforme a su literal a) por falta de pago de los cánones de arrendamiento debe estar determinada su falta de pago, lo que es difícil determinar por cuanto no se dan los elementos para la existencia de un contrato de arrendamiento, y el actor en su lugar canceló dinero a la demandada para la entrega del inmueble, lo que desvirtúa su existencia, mal puede demandar cánones de arrendamiento en virtud de un contrato de arrendamiento que no está determinado. No habiéndose ajustado al dispositivo contenido en el literal a) del artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no le queda otra alternativa a este tribunal sino la de declarar sin lugar la demanda en la parte dispositiva de este fallo, por DESALOJO, POR FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO; interpuesta por el ciudadano J.A.P.M., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de identidad No. 3.992.070, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M.; contra la ciudadana M.D.C.U.B., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 3.372.556, domiciliada en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., en su condición de arrendataria.

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Segundo de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra O.d.L. circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, interpuesta por el ciudadano J.A.P.M., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 3.992.070, domiciliado el la ciudad de El vigía Municipio A.A.d.E.M.; por DESALOJO DE VIVIENDA POR FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO; contra la ciudadana M.D.C.U.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.3.372.556, con domicilio en el Vigía Municipio A.A.d.E.M.. En consecuencia no se ordena el desalojo de la ciudadana M.D.C.U.B. ya identificada, del inmueble, consistente en una casa para habitación, ubicada en la Avenida 4 No. 6-106 de la Urbanización Buenos Aires de esta ciudad de El vigía Municipio A.A.d.E.M., integrada por 05 habitaciones dormitorios, 03 salas sanitarias 01 sala biblioteca, cocina, comedor, garaje, techo de acerolit, pisos de cemento, paredes de bloques, con instalaciones de luz eléctrica, aguas blancas y aguas negras, enclavadas dichas mejoras sobre terrenos de la sucesión Quiñónez y no nacionales, una extensión de 17 metros de frente por 30 metros de fondo, con los siguientes linderos: frente, una calle; costado derecho, P.M.R.; costado izquierdo, F.R., fondo, P.M.R., cuyo desalojo se demanda por incumplimiento de pago de pago de cánones de arrendamiento, de conformidad con el artículo 34 literal a) de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento civil, se acuerda no librar boletas de notificación a las partes. El lapso para la interposición del recurso de apelación comenzará a correr el primer día de Despacho siguiente a la publicación de la presente sentencia.

De conformidad con el artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil se deja expresa constancia que la parta actora constituyó apoderada judicial a la abogada SOLANYEL Y.M.M., según consta de poder Apud Acta al folio 60; la demandada de autos constituyó apoderado judicial que lo representara en la causa al Abg. E.S., según consta de poder Apud Acta al folio 55.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y COPIESE.

DADO, FIRMADO, SELLADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. El Vigía, a los treinta días del mes de abril de dos mil cuatro. Años 194° de La Independencia y 145° de La Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

ABG. NEDDY SALAS MORILLO

ABG. NEDDY SALAS MORILLO

LA SECRETARIA

ABOG. YSABEL TERESA MARIN P.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde, lo que certifico.

La Sria