Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 23 de Enero de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 15.382.

DEMANDANTE J.S.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.712.939.

APODERADO JUDICIAL J.R. FIGUEREDO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 14.977.

DEMANDADA LUCMAR B.F.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.373.667.

APODERADO JUDICIAL

D.Y.V.P., Abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.273.

MOTIVO DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado del Municipio Guanarito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

Jueza, Abg. N.J.F..

El día 08 de Enero del 2008, se recibió por ante este despacho una causa judicial, referida a una demanda de desalojo de inmueble, incoada por el ciudadano J.S.R., contra la ciudadana Lucmar B.F.E.. La causa era conocida por el Juzgado del Municipio Guanarito de este Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, quien había dictado sentencia definitiva el día 03/12/2007, la cual declaró con lugar la demanda incoada por la parte actora contra la demandada, quien ejerció el recurso ordinario de apelación el 06/12/2007, y el mismo fue oído en ambos efectos el 10/12/2007.

Aduce el demandante en la pretensión incoada que el día 23/09/2004, celebró contrato de arrendamiento con la demandada Lucmar B.F.E., contrato que tuvo por objeto un local comercial y de la parcela de terreno, dicho local esta construido con techo de platabanda, paredes de bloques, piso de cemento, un baño anexo, con piso revestido de baldosas y sus accesorios, con puerta de S.M., ubicado en la carrera 11, entre calle 2 y 3 del Barrio La Plaza de la Población de Guanarito Estado Portuguesa, y se encuentra alinderada de la siguiente manera: Norte: Con Carrera 11, en medio con casa de Y.G.; Sur: Con casa de L.M.; Este: Con casa de J.E.M.; y Oeste: Con local comercial de J.E.P.; en cuya cláusula segunda, se estableció como lapso de duración del arrendamiento de un (01) año, contados a partir del 15 de agosto del 2005, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, según la cláusula tercera del contrato. Posteriormente al vencerse el año, se convino verbalmente en prorrogarlo por un (01) año más, es decir, hasta el 15 de agosto del 2006.

Expone la parte actora que en fecha 31 de enero del 2006, solicitó al Juzgado que le notificara a la ciudadana Lucmar B.F.E., que hiciera el uso de su prorroga legal, quien fue notificada el día 6 de febrero del 2006, y vencido el segundo año, la arrendataria comenzó a ser uso de su prórroga legal, la cual se venció el día 15 de Agosto del 2007. Por consiguiente, le solicitó que le entregara voluntariamente el local debido a que lo necesita para la oficina de su empresa “Constructora JONLAC”, y se niega rotundamente a entregárselo, por estos motivos demanda y propone la acción de desalojo del inmueble contra la arrendataria Lucmar B.F.E., y pide que le entregue el local comercial antes identificado libre de personas y cosas, estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). Librada la boleta de citación de la demandada, el alguacil del Tribunal de la causa, citó personalmente a la demandada en fecha 18/10/2007, quien contestó la demanda, en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la solicitud hecha en su contra, por cuanto ella no se ha negado a entregarle el local comercial arrendado, dicho local fue arrendado en fecha 15 de agosto del 2004, renovado en fecha 15 de agosto del 2005, situación esta que fue convalidada por el accionante al recibir los cánones de arrendamiento de los meses siguientes a la fecha de vencimiento indicada, por ende permitió que siguiera en el inmueble como arrendataria y no como expone el actor en el libelo de la demanda, que fue objeto de un prorroga a la que se convino verbalmente y una vez renovado el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Asimismo alega que pasados los meses el actor comienza a agredirla verbalmente para que le desaloje el inmueble, sin tomar en consideración la ley, hasta el punto de verse en la necesidad de solicitar por ante el Tribunal la apertura del procedimiento de consignación de los cánones de arrendamiento como efectivamente lo hizo y consta en el expediente signado con el N° 543-06.

Manifiesta que se le notificó para que hiciera uso de la prorroga legal establecida en el Artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y considera que dicho otorgamiento de prórroga, se hizo de manera errónea por cuanto viola normas de orden público, tal como lo establece el Artículo 7 eiusdem. Es por lo que solicita que se considere como no hecha la notificación de prórroga legal que se le hizo el día 06 de febrero del 2006, por ser nula, por cuanto vulnera sus derechos como arrendataria y solicita que después del pronunciamiento se le comience a computarse la prorroga legal que le corresponde tomando en cuenta que el contrato se ha renovado tres (03) veces y asimismo solicita que la demanda incoada en su contra sea declarada sin lugar.

Estando dentro de la oportunidad procesal tanto la parte actora como la demandada promovieron escrito de pruebas.

Por distribución pasó a este órgano jurisdiccional a conocer de la presente demanda y de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Han subido las presentes actuaciones a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa con sede en la ciudad de Guanare, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada en ejercicio B.I.V.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.273, quien apeló en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal de los Municipios Guanarito y Papelón de esta misma Circunscripción Judicial, la cual declaró con lugar la demanda de Desalojo de Inmueble incoada por el ciudadano J.S.R., contra la ciudadana Lucmar B.F.E..

Ahora bien, llegada la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace previo a las siguientes consideraciones:

A los fines de dictar una sentencia motivada, congruente y razonada, resolviendo cada uno de los puntos controvertidos de este juicio, de conformidad con los Artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que regula y establece la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa contenido en el debido proceso, garantías estas que debe cumplir este fallo para que las partes conozcan el motivo de la procedencia o improcedencia de la pretensión y de las defensas ejercidas en este proceso por las partes.

Bajo estas premisas constitucionales que debe cumplir el operador de justicia, se destaca que la parte actora expone en el texto de la demanda que necesita el local comercial arrendado para la oficina de su Empresa denominada Constructora HONLAC y la demandada se niega a entregársela, quien ejerciendo el derecho a la defensa, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra y expuso otra series de hechos que serán a.e.e.f.

Como primer punto, debemos resolver si efectivamente nos encontramos en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que la parte actora alega que el contrato tenía el tiempo de duración de un año, contados a partir del 15 de agosto del 2005, y vencido éste convino verbalmente con la demandada a una prórroga de un (01) año más, es decir, hasta el 15 de Agosto del 2006, y que el 31 de enero del 2006, solicitó al Tribunal se le notificara a la arrendataria de la prórroga legal a la que se contrae el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, hecho este que es controvertido, porque la demandada alega que siguió ocupando el inmueble como arrendataria y no gozando del mismo como pretende hacerlo ver el arrendador, alegando una prórroga verbalmente, la cual no es cierto, y que este la ha estado agrediendo verbalmente para que desaloje el inmueble hasta el punto que se vio en la imperiosa necesidad de consignar los cánones de arrendamiento por ante los Tribunales, signado con el N° 543-06 e interponer demanda por ante las autoridades policiales.

Igualmente aduce la demandada, que cuando se le notificó por el Alguacil del Tribunal, en referencia a la prórroga legal ésta violentó el Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, porque ya estaba ocupando el inmueble y había transcurrido efectivamente el sexto mes del segundo año del contrato de arrendamiento, por lo cual no tenía derecho a esa prórroga, porque hubo renovación del contrato original que se había convertido a tiempo indeterminado y la prórroga legal para el caso que lo hubiere superaba esos seis meses que le habían otorgado.

En este orden de ideas, el contrato a tiempo determinado es aquel donde las partes convencionalmente acuerdan y establecen un período de tiempo fijo y que llegada esa oportunidad el arrendatario debe entregar el inmueble, y el contrato a tiempo indeterminado las partes no acuerdan previamente la duración del mismo y por ende la oportunidad en que el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, tales estipulaciones están consagradas en los Artículos 1.599, 1.600 y 1.614 del Código Civil que establecen:

…“Artículo 1.599. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”…

De manera que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el Artículo 34, establece cuales son las causales que debe invocar el demandante, para fundamentar el desalojo del inmueble y este contrato debe ser a tiempo indeterminado.

En este sentido, nos encontramos que según el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones Notariales del Municipio Guanarito del Estado Portuguesa, el 23/09/2004, entre el actor y la demandada, fijaron un lapso de duración de un (01) año, contados a partir del 15 de Agosto del 2004 al 15 de Agosto del 2005, prorrogable previo acuerdo expreso entre las partes, (folio 3 al 4) y la notificación de la prorroga legal la realizó el Juzgado del Municipio Guanarito y Papelón, el 06 de Febrero del 2006 (folio 12 al 16), lo cual a todas luces resulta extemporáneo, porque el contrato ya se había convertido a tiempo indeterminado y había operado la tácita reconducción a que se contrae el citado Artículo 1.600, como tampoco hubo el desahucio, ya que el arrendador no se opuso a la posesión precaria que el arrendatario estaba ejerciendo sobre el inmueble, convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Así se decide.

Por otro lado, el arrendador no le participó al arrendatario el desahucio anticipado, es decir, su voluntad de terminar la relación arrendaticia y la obligación del arrendatario de entregar el inmueble previo al derecho de la prorroga legal, según la duración arrendaticia que hayan tenido las partes. Además si el arrendador quería evitar la tácita reconducción, ha debido practicar el desahucio en forma posterior a lo que se contrae el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece:

...“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”...

Lo que significa que si bien es cierto que la prórroga legal opera de pleno derecho, porque está incorporada al contrato originario, al arrendatario en ningún momento se le participó dentro del lapso de vigencia de duración del contrato su no continuación en la posesión precaria del mismo, lo que determinó la renovación del contrato y se convirtió a tiempo indeterminado. Así se decide.

Establecida que la relación arrendaticia entre el actor y el demandado es a tiempo indeterminado, debe este sentenciador resolver la procedencia o improcedencia de la causal invocada por el accionante, quien aduce que necesita el local comercial para la oficina de su empresa mercantil, dicha causal está consagrada en el Artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que preceptúa:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

...

A tales fines, la parte actora consignó en el escrito de promoción de pruebas una copia certificada del documento constitutivo y estatutos legales del fondo de comercio denominado Constructora JONLAC, emanada del Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa, la cual fue inserta bajo el N° 10, Tomo 2-B de fecha 14/02/2005, del que se desprende que efectivamente el accionante tiene establecido un fondo de comercio de su exclusiva propiedad, que el Tribunal aprecia para demostrar que necesita el local comercial que es de su propiedad para instalar la oficina de este fondo de comercio dedicada a actividades mercantiles o comerciales, tales como son: construcción de obras civiles, pintura de edificio, casas, carreteras, elaboración de puerta y ventanas metálicas, latonería y pinturas de vehículos y otros objetos y al estar inscrita en el Registro de Comercio, que es una institución de carácter público creada con la finalidad de suministrar para el interés de la colectividad y del comerciante, datos importantes sobre la situación jurídica de estos, ya que tiene los documentos que allí se registran efectos contra terceros, quienes pueden solicitar copia certificada de los mismos, este registro mercantil en ningún momento fue impugnado por la accionada, el cual adquiere toda la validez y efectos que emanan del mismo, en referencia a que efectivamente el accionante tiene constituido legalmente ese fondo de comercio, el cual debe ser instalado en un local comercial propiedad del demandante, haciéndose procedente la causal de la necesidad que tiene el propietario de ocupar ese inmueble, siempre y cuando no se haga con fraude a la ley y a la justicia, debiendo otorgársele al arrendatario la prórroga legal de seis (06) meses, ya que goza de una relación arrendaticia que se inició el 15 de Agosto del 2004, y por mandato expreso del Artículo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece:

...“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.”...

De la interpretación de esta norma se desprende, que cuando se declare con lugar la pretensión de desalojo del inmueble con fundamento en la causal del literal “b” de ese Artículo se le debe conceder al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del inmueble, plazo este que comenzará a regir a partir de la notificación, que se le haga una vez que la sentencia quede definitivamente firme. Así se decide y resuelve.

La parte demandada promovió marcado “A” tres recibos por pago de alquiler del local comercial correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre y octubre del 2005, que el Tribunal aprecia para demostrar la solvencia de los cánones de arrendamientos, pero no es un hecho controvertido para enervar la pretensión del actor, quien ha fundamentado la pretensión, no en la falta de pago sino en la necesidad de ocupar el inmueble.

Acompañó igualmente las denuncias que interpuso por ante la Comisaría F.d.M., Departamento de Investigación de la Comandancia General de Policia, donde la accionante se comprometió no agredirla ni de hecho ni de palabra, que el Tribunal aprecia para demostrar que el demandante perturbaba la posesión y uso del local arrendado, sin embargo en la presente causa no se esta discutiendo perturbación en la posesión precaria, sino otro hecho referido a la necesidad de ocupación del inmueble por parte del propietario.

La parte actora promovió las testimóniales de los ciudadanos Elisaul Zabaleta Rodríguez, J.L.P. y A.J.M., quienes declararon por el Tribunal de la causa el 06/11/2007, deponiendo que conocían que el demandante es propietario de la casa de dos plantas y del local comercial y que este se encontraba arrendado a la Señora Lucmar B.F.E., a quien se le había otorgado una prórroga legal, el Tribunal no aprecia la declaración de estos testigos, por cuanto no aportan elementos relevantes parta la resolución de la controversia, además están referidas es a la prórroga legal que manifiesta que fue hecha verbalmente, cuando de los autos está demostrado mediante documentos y actas procesales que el demandante notificó extemporáneamente a la demandada del otorgamiento de esa prórroga legal.

Del análisis de las actas procesales debe declararse procedente la pretensión del demandante, en el sentido que necesita el local comercial de su propiedad adquirido, según documento público registrado por ante la Oficina Inmobiliario de ese Registro el 21/09/2005, para instalar en el mismo la empresa o fondo de comercio denominado Constructora JONLAC. Así se decide y resuelve.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la demandada Lucmar B.F.E., el día 06/12/2007, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Guanarito y Papelón del Primer Circuito de esta Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 03/12/2007. 2) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de desalojo de inmueble incoada por el ciudadano J.S.R. en contra de la ciudadana Lucmar B.F.E., fundamentada en el Artículo 34 literal “b” del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia, se ordena el desalojo del inmueble, y debe entregarse libre de personas, el cual consiste en un local comercial y de la parcela de terreno, dicho local esta construido con techo de platabanda, paredes de bloques, piso de cemento, un baño anexo, con piso revestido de baldosas y sus accesorios, con puerta de S.M., ubicado en la carrera 11, entre calle 2 y 3 del Barrio La Plaza de la Población de Guanarito Estado Portuguesa, y se encuentra alinderada de la siguiente manera: Norte: Con Carrera 11, en medio con casa de Y.G.; Sur: Con casa de L.M.; Este: Con casa de J.E.M.; y Oeste: Con local comercial de J.E.P.; tal entrega deberá efectuarse una vez que haya vencido el plazo improrrogable de seis (06) meses, otorgado a favor de la demandada, que comenzará a computarse a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme al parágrafo primero del citado artículo y de la Ley Especial. 3) SE CONFIRMA PARCIALMENTE el fallo del Tribunal A quo, pero modificada en cuanto a la prórroga de los seis (06) meses, para la entrega del inmueble que se le concede a la demandada, una vez que ésta sea notificada de la sentencia definitivamente firme, al día siguiente comenzará a computársele ese lapso de prórroga de seis (06) meses, para la entrega del inmueble.

No hay condenatoria en costas, por cuanto fue acogida parcialmente la apelación interpuesta por la parte demandada y se modificó el fallo del Tribunal A quo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los veinticuatro días del mes de enero del año dos mil ocho (24/01/2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 09:30 a.m.

Conste,