Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 2 de Diciembre de 2004

El juicio en el que se dictó la sentencia apelada, se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 21 de mayo de 2.001 (folios 1 al 3), cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, mediante el cual el ciudadano J.A.G.P., titular de la cédula de identidad N° 13.649.228, domiciliado en la Ciudad de Mérida, comerciante y hábil, asistido por el Abogado E.N.N., titular de la cédula de identidad N° 8.036.208, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 51.334, interpuso formal demanda por rescisión de contrato de arrendamiento contra la ciudadana J.R.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.198.368 y hábil, en su condición de arrendataria del apartamento signado con el N° 23 o 2-3 del Edifico El Molino, ubicado en la Avenida 4 Bolívar de esta Ciudad de M.d.E.M.. Por auto de fecha 11 de junio de 2.001 (folio 11), el referido Juzgado admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada para dar contestación a la demanda en el segundo día hábil de despacho siguientes a su citación. No habiendo logrado la citación personal de la demandada, según consta de la diligencia del alguacil del a quo de fecha 17 de julio de 2.001, inserta al folio 17. En auto de fecha 24 de septiembre de 2.001 el a quo acordó la citación de la demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 19 consta diligencia de fecha 03 de octubre de 2.001, donde la abogada I.T.R.d.R., presenta copia del instrumento poder conferido por la ciudadana J.R.A., y a su vez se da por citada. En los folios 21 y 22 consta fotostatos del poder otorgado por la demandada a la abogada en ejercicio I.T.R.D.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.524, quien con tal carácter dio contestación a la demanda en fecha 05 de octubre de 2.001, mediante escrito que obra en los folios 23, 24 y 25. En escrito de fecha 15 de octubre de 2.001, el apoderado actor abogado E.N.N., promovió pruebas documentales (folios 26 y 27). En escrito de fecha 22 de octubre de 2.001, la apoderada de la demandada, promovió pruebas documentales (folios 28 y 29), las cuales fueron admitidas por auto del 23 de octubre del 2.001 (folio 32). Al folio del 36 y 39 consta poder otorgado a los abogados E.N.N. y C.J.N.R.. Mediante decisión del 18 de octubre de 2.002, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva (folios 45 al 57), mediante la cual declaró con lugar la demanda de rescisión del contrato de arrendamiento, y ordenó a la demandada entregar al actor el apartamento arrendado. Notificadas las partes de tal decisión, por haber sido dictada fuera del lapso (folios 58 al 61), es por lo en diligencia de fecha 29 de octubre de 2.002 la apoderada judicial de la demandada, apeló tempestivamente de la sentencia definitiva, apelación que fue admitida en ambos efectos por el a quo en fecha 31 de octubre de 2.002 (folio 63), como ya quedó expuesto en la parte narrativa de este fallo.

II

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

El demandante, J.A.G.P., asistido por el Abogado E.N.N., ya identificados, alega en su libelo:

- Que en los primeros días del mes de mayo de mil novecientos noventa y seis, la Administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L., inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del estado Mérida el 03 de abril de 1.994, bajo el N° 1148, páginas 548 al 567, le dio en arrendamiento a la ciudadana J.R.A. el apartamento signado con el No 23 ó 2-3 del Edificio El Molino, ubicado en la Avenida 4 Bolívar de esta Ciudad de Mérida, con un canon de arrendamiento mensual de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) y con una duración de seis (6) meses a partir del día primero de mayo de 1.996 hasta el día primero de noviembre de 1.996, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, considerándose las prórrogas como tiempo fijo, a menos que una de las partes diera a la otra un aviso escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar, como consta en la cláusula tercera y quinta del contrato de arrendamiento.

- Que en fecha 15 de noviembre de 1.996, por documento autenticado por ante Notaría Pública de Ejido Estado Mérida bajo el No. 10, Tomo 27 de los libros de autenticaciones, el antes referido contrato de arrendamiento le fue cedido por la arrendadora Administradora de Inmuebles “GOMECAS”. De referida cesión la arrendataria manifestó tener conocimiento desde el día 31 de octubre de 1996.

- En fecha 26 de agosto de 1.999, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, según resolución No. 8.944 que consta en el expediente No. 8.914, estableció como canon máximo de arrendamiento mensual la cantidad de Bs. 125.965,14

- Señalada resolución fue notificada a dicha arrendataria y contra la misma no fue interpuesto ningún recurso, quedando en consecuencia definitivamente firme.

- Una vez que mencionada resolución quedó definitivamente firme realice multiples gestiones para que la arrendataria me pagara el nuevo canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador, lo cual no cumplió. Luego le comuniqué personalmente a la ciudadana J.R.A. que había decidido rescindir el citado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y me devolviera el apartamento arrendado, por lo cual solicite la rescisión del contrato de arrendamiento con fundamento en la cláusula segunda. Además, mencionada arrendataria no ha constituido la fianza convenida en la cláusula DECIMONOVENA (sic) del contrato de arrendamiento y también la cláusula DECIMOQUINTA (sic) del mencionado contrato de arrendamiento.

- Que fundamenta la acción en los artículos 1.159, 1.264 y 1160 del Código Civil, estima la demanda en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo), señala el domicilio procesal del actor y, finalmente pide la admisión de la demanda y que sea declarada con lugar en definitiva.

En el acto de contestación a la demanda, la demandada J.R.A., a través de su apoderada judicial I.T.R.d.R., rechazó y contradijo la demanda que por rescisión de contrato de arrendamiento del apartamento N° 23 del Edificio El Molino, ubicado en la Avenida 4 Bolívar de la Ciudad de Mérida, y expuso así los fundamentos de su rechazo:

- Es falso que el arrendador haya realizado gestión alguna para que la arrendataria pagara el nuevo canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador e igualmente es falso que le haya comunicado a la arrendataria que había decidido rescindir el contrato de arrendamiento.

- El arrendador no tenía necesidad de someter a mi representada a un juicio para hacer cumplir dicha cláusula, ya que si el arrendador optó por la rescisión del contrato, lo único que tenía que hacer era hacerle saber a la arrendataria su determinación, para que empezara a correr el lapso de prorroga, conforme lo dispone el artículo 38 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- El demandante en su libelo señala que la arrendataria no ha constituido fianza convenida en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento. Resulta risible que haga mención a esta cláusula cuando en el contrato no aparece constituida fianza alguna, porque a sí lo dispuso la administradora al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con mi representada.

- Solicita se declare sin lugar la demanda, pero en el supuesto negado que se declare con lugar, alega que el arrendatario tiene derecho a la prorroga legal a que se contrae el ordinal c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que la relación arrendaticia tiene una duración de más de cinco (5) años.

III

Ante esta Alzada la apoderada judicial de la parte demandada introduce escrito de fecha 02 de diciembre de 2.002 (folio 66 y 67), donde fundamenta la apelación de la sentencia del a quo alegando:

...mi representado goza del beneficio de la prórroga a que hace referencia el artículo 38, (sic) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y así lo solicité en el acto de contestación a la demanda. El Tribunal de la causa al dictar la sentencia no se pronunció en forma alguna sobre la prórroga, motivo por el cual interpuso la presente apelación...

Observa este Juzgador que en dicho escrito la parte demandada y apelante de la decisión, no ha invocado norma jurídica alguna para sustentar la apelación ni le ha imputado a la sentencia apelada la falta de alguno de los requisitos formales señalados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil ni alguno de los vicios a que se refiere el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Planteada la controversia en los términos antes expuestos, el Tribunal para decidir, procede a analizar la sentencia apelada a objeto de verificar si se halla viciada por los defectos que indica el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y al efecto observa:

En nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (thema decidendum) del cual, según la doctrina y la jurisprudencia emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado y probado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al Juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.” Tales obligaciones pueden ser quebrantadas por el órgano jurisdiccional por exceso o por defecto. En el primer caso, incurre en el vicio denominado de “incongruencia positiva”, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hechos que no fueron planteados por las partes en las oportunidades legales correspondientes y que, en consecuencia, son ajenos a la controversia que se decide; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de “incongruencia negativa”, que se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos en que se fundamenta la pretensión del actor o la defensa del demandado, alegados respectivamente en la demanda y en la contestación.

IV

Para determinar si existe o no incongruencias en la sentencia apelada, debe observarse las actas que integran el expediente, y especialmente revisar la sentencia apelada por lo cual observa este Juzgador que la Juez de la sentencia apelada no se excedido en cuanto al examen del problema judicial debatido (incongruencia positiva) ya que el material probatorio producido por la parte actora fue analizado como lo fue, el hecho de la copia del documento autenticado de fecha 15 de noviembre de 1.996 por ante la Notaría Pública de Ejido del Estado Mérida, bajo el No. 10, tomo 27 de los libros de autenticaciones (folios del 06 al 08), donde la parte actora demostró la cesión del contrato de arrendamiento de la ciudadana J.R.A. que le hizo la Administradora de Inmueble GOMECAS al demandante J.A.G.P.; y por cuanto dicho fotostato no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal, lo aprecio y le dio valor probatorio conformo lo establece el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente el a quo analizo el documento privado del contrato de arrendamiento celebrado en los primeros días del mes de mayo de 1.996 entre el demandado, en su carácter de arrendatario, y la Administradora Gomecas C.R.L, donde demostró que el actor estaba facultado para pedir la rescisión del contrato de arrendamiento, y al no haber sido desconocido por el demandado, evidentemente que el documento privado producido por el demandante a los folios 4 y 5, debe tenerse como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1364 del Código Civil y tienen el mismo valor probatorio que los documentos públicos en lo que se refiere al hecho material de la declaración y hacen fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esa declaración, según lo que dispone el artículo 1363 ejusdem. Así mismo apreció los fotostatos inserto en los folios 9 y 10, de la Resolución No. 8914 de fecha 26 de agosto de 1.999 donde la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, fijo un nuevo canon de arrendamiento, en la cantidad de Bs. 125.965,14; y al no haber sido tachado o impugnado dicho fotostato le dio pleno valor probatorio, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto al examen material del demandado, observa este Juzgador que la Inspección Judicial solicitada no fue evacuada. Igualmente se desprende pruebas documentales referente a contratos de arrendamiento celebrado por vía privada inserto en los folios 30 y 31, de lo cual acertadamente desestimo el a quo, al no apreciarlos por cuanto en el escrito de promoción de pruebas inserto al folio 28 y 29, no señalo el objeto o los hechos a probar con los documentos mencionados, ya que no preciso con dichos medios probatorios que quería demostrar, tal como se desprende del criterio jurisprudencial al cual hace referencia la Juez y el cual sostiene el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, según sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, con ponencia del Magistrado FranKlin Arriechi en el expediente No. 00132-00223.

V

En consecuencia y siendo cierto que la Juez de Municipio hace mención y analiza los medios probatorios promovidos y evacuados por las partes, es por lo que no se configura “vicios de incongruencia positiva en dicho fallo”. Pero es de observar, que en la parte motiva y dispositiva de la sentencia de fecha 18 de octubre de 2.002, el a quo no hace ningún tipo de consideración en cuanto a la defensa opuesta por la apoderada judicial del demandado en su escrito de contestación en cuanto al “...beneficio de la prórroga a que hace referencia el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario...”; motivo por el cual interpuso y fundamenta dicha apelación, ya que el Juez de causa no se pronuncio sobre dicho punto alegado; configurándose con dicho omisión de pronunciamiento el “vicio de incongruencia negativa en dicho fallo”, al no pronunciarse el a quo en cuanto al beneficio de la prórroga contenida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario.

VI

Por lo tanto, debe este Tribunal hacer referencia al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “...La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...” (subrayado del Juez); motivo por el cual debe este Juzgador actuando como órgano Superior emitir pronunciamiento expreso, positivo y preciso sobre dicho punto debatido en los siguientes términos:

De la revisión del contrato de arrendamiento celebrado por vía privada en fecha 01 de mayo de 1.996, inserto al folio del 4 al 5 se desprende que es un contrato a tiempo determinado conforme lo dispone la cláusula tercera del mismo, al señalar: “...las prórrogas se considerarán como tiempo fijo...”; teniendo en cuenta que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, conforme lo pauta el artículo 1.159 del Código Civil, es por lo que las obligaciones y cláusulas contenidas en dicho contrato de arrendamiento deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De las actas procesales se desprende en los folios 9 y 10 fotostato de la Resolución No. 8.944 emitida por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dirección de Inquilinato de fecha 26 de agosto de 1.999; donde dicho órgano regulador dispuso como canon de arrendamiento máximo mensual la cantidad de Bs. 125.956,14 sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la avenida 4 entre calles 27 y 28 del Edificio el Molino, apartamento No. 2-3 de esta Ciudad de Mérida. La cláusula Segunda del contrato de arrendamiento contempla:

“...En caso de que durante la vigencia de este contrato la cantidad fijada como pensión de arrendamiento en esta cláusula fuere modificada por el organismo competente conforme la Ley, “LA ADMINISTRADORA” pondrá a su elección, o rescindir el presente contrato, o hacer efectivo de inmediato el nuevo canon de arrendamiento que fijare el Organismo Regular a partir de la fecha de resolución o sentencia, sin que medie notificación alguna dada por escrito por “LA ADMINISTRADORA”...” (subrayado y destacado del Juez).

Por lo tanto debe determinar este Juzgador tanto del contenido de las cláusulas del contrato de arrendamiento, así como de las pruebas contenidas en el expediente, que era potestativo del arrendador recibir el nuevo canon de arrendamiento mensual fijado por el órgano regular o poner fin a la relación arrendaticia, es decir, rescindir el contrato de arrendamiento, lo cual y como consta en acta la vía escogida por el actor fue poner fin o rescindir el contrato de arrendamiento; además de observar que en el expediente no se desprende ningún tipo de prueba donde se demuestre que el arrendatario a partir de la Resolución de la Oficina de Inquilinato haya cancelado al arrendador o haya consignado, ante un Tribunal competente el nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 125.965,14; por lo cual la prorroga legal contenida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no puede prosperar, y así será establecido en la parte dispositiva de esta decisión; y ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: