Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 20 de Julio de 2006
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 2006 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil |
| Ponente | Juan Carlos Guevara |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
Exp. 19908
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.
196° y 147°
DEMANDANTE: J.A.G.P..
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: E.N.N. Y J.N.R..
DEMANDADA: M.L.S..
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: I.T.R.D.R..
MOTIVO: RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACION)
PARTE EXPOSITIVA
El presente expediente fue recibido por distribución en este Juzgado, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 23 de abril de 2003, por la abogada en ejercicio I.T.R.d.R. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.524 con el carácter de apoderada Judicial de la parte demandada ciudadana M.L.S., contra la sentencia definitiva de fecha 19 de Noviembre de 2002, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, en el procedimiento de Rescisión de Contrato de Arrendamiento incoado contra la ciudadana M.L.S. en virtud de la cual dicho juzgado, declaró con lugar la demanda, de Rescisión de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.A.G.P., representado por los Abogados en ejercicio C.J.N.R. y E.N.N., contra la ciudadana M.L.S. debidamente representada por los Abogados I.T.R.d.R., identificados en autos, por Rescisión de Contrato de Arrendamiento. En consecuencia, ese tribunal declaró: PRIMERO: Rescindido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01-07-96. SEGUNDO: Se ordenó a la demandada M.L.S., hacer entrega a la parte demandante del apartamento Nº 44 04-4 del edificio “El Molino”, ubicado en la avenida 04 Bolívar de esta ciudad de Mérida en las mismas condiciones que lo recibió y totalmente desocupado. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa en el presente juicio. Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso establecido por la ley, se acordó la notificación de las partes intervinientes o a sus apoderados judiciales a fin de ponerlos en conocimiento de la presente decisión.
Apelada dicha decisión por la apoderada judicial de la parte demandada, en diligencia de fecha 23 de abril de 2003 (folio 58), y por auto del 25 de abril de 2003 (folio 59), el a quo admitió dicho recurso en ambos efectos y remitió el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito que le correspondiera por distribución, correspondiéndole a este Tribunal según nota de recibo de fecha 02 de Mayo de 2003, ( vuelto del folio 60), el cual, por auto de fecha 06 de mayo de 2003 le dio entrada y el curso de Ley, fijando el décimo día de despacho siguiente al de hoy para dictar la sentencia. (Folio 61).
Al folio 70, obra diligencia de fecha 22 de Septiembre de 2005, suscrita por el abogado en ejercicio C.J.N., en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandante, en la cual solicita al ciudadano J.C.G., se avoque al conocimiento de la causa, estando abocado quien decide y notificadas las partes en el presente juicio se procede a dictar la correspondiente sentencia.
Este es en resumen el historial de la presente causa. Encontrándose en estado de sentencia, procede este Tribunal a proferirla, previas las consideraciones siguientes:
PARTE MOTIVA
I
El juicio que da lugar a la sentencia apelada, se inició mediante formal libelo de la demanda de fecha 21 de Mayo de 2001 (folios 1 al 3), más siete 07 anexos, presentada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, quien lo admite en fecha 15 de junio de 2001, como consta al folio 11, en consecuencia, se ordenó la citación de la demandada ciudadana M.L.S., para que compareciera por ante ese tribunal en el segundo día de despacho, a que constara de autos su citación para dar contestación a la demanda. En la misma fecha se formo el expediente, se le dio entrada bajo el número 5257, se libraron los recaudos de citación y se entregaron al alguacil de ese juzgado para que las hiciera efectivas.
A los folios 18 al 24 obran recaudos de citación librados a la parte actora devueltos por el alguacil como consta al folio 25, sin firmar.
Al folio 30, obra diligencia de fecha 30 de octubre del 2001, suscrita la abogada en ejercicio I.T.R.d.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignando en 2 folios útiles copia del instrumento poder que le fuera conferido por la ciudadana M.L.S., por ante la Notaria Publica Tercera de Mérida con fecha 16-12-96, el cual le otorgo personería jurídica para actuar en ese juicio, en consecuencia se dio por citada para la contestación de la demanda y demás actos del proceso, según consta del auto de la misma fecha en la cual se ordena agregarlo a los autos constante de 2 folios útiles, como consta al vuelto del folio 30.
Al folio 33 obra diligencia de fecha 01 de noviembre de 2001, suscrita por la abogada I.T.R.d.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignando en tres (3) folios escrito de contestación a la demanda según consta de auto de la misma fecha ordenándose agregarlo a los autos, como consta al vuelto del (folio 33).
Al vuelto del folio 36, obra diligencia de fecha 06 de noviembre de 2001 suscrita por la abogada I.T.R.d.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignando en un (1) folio útil y 4 anexos escrito de promoción de pruebas, las mismas se admiten por auto de fecha 07 de noviembre de 2001, que riela al (folio 42)
Al folio 43, obra escrito de fecha 12 de noviembre de 2001, suscrito por el abogado en ejercicio E.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignando escrito de pruebas constante de un (1) folio útil según nota de secretara de la misma fecha en la cual se ordenó agregarlo a los autos conforme a la ley, y por auto de fecha 13 de noviembre de 2001 se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante como consta al (folio 45).
En fecha 19 de noviembre de 2002, el Juzgado de la causa dictó sentencia definitiva en el presente expediente (folios 47 al 54), mediante la cual declaró con lugar la demanda de rescisión de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.A.G.P., representado por los Abogados en ejercicio C.J.N.R. y E.N.N., contra la ciudadana M.L.S. debidamente representada por la Abogada I.T.R.d.R., identificados en autos, por rescisión de contrato de arrendamiento.
Apelada la decisión por la apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2.003 inserta al folio 58, el a quo admitió dicha apelación en ambos efectos por auto de fecha 25 de abril de 2003, como ya quedo expuesto en la parte narrativa de este fallo.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
En la motivación del fallo del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la juez de la sentencia apelada, expone:
“DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano J.A.G.P., representado por los Abogados C.J.N.R. y E.N.N., contra: M.L.S., representado (sic) por la Abogado I.T.R.D.R., plenamente identificados (sic) en autos, por RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia se declara: PRIMERO: Rescindido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01-07-96. SEGUNDO: Se ordena a la demandada M.L.S., a hacer entrega a la parte demandante del apartamento No. 44 04-4 del edificio “El Molino”, ubicado en la avenida 04 Bolívar de esta ciudad de Mérida en las mismas condiciones que lo recibió y totalmente desocupado. De conformidad con el ARTÍCULO 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa en el presente juicio. Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso se ordena la notificación de las partes o sus Apoderados (sic) a fin de ponerlos en conocimiento de la presente decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos sus notificaciones comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes”.
III
LA DEMANDA.
-Alega la parte actora que en fecha treinta (30) de julio de 1.996, la administradora de inmuebles “Gomecas” Compañía de Responsabilidad Limitada, Inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida el 3 de abril de 1994, bajo el Nº 1148, páginas del 584 a 567, le dio en arrendamiento a la ciudadana M.L.S., un apartamento signado con el Nº 44 o4-4, del Edificio “El Molino”, ubicado en la avenida 4 Bolívar de esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida con los siguientes linderos: NORTE, con pasillo de circulación y en parte con vacío de ventilación; SUR, con fachada principal del Edificio o con Avenida 4 Bolívar; ESTE, con apartamento Nº 43; y OESTE, con propiedad que es o fue de J.R. o con fachada lateral izquierda del Edificio. Dicho apartamento está conformado por una sala comedor, una cocina, tres habitaciones, dos baños y una habitación de servicio; encontrándose dicho apartamento para el momento en que fue cedido en arrendamiento y condiciones, con un canon de arrendamiento mensual de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) y con una duración de seis (6) meses a partir del día 01 de agosto de 1996 hasta el día 01 de febrero de 1997, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, considerándose las prorrogas como tiempo fijo, a menos que una de ellas diere a la otra aviso por escrito con no menos 60 días de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar, como consta de las cláusulas tercera y quinta del antes referido contrato de arrendamiento.
_ Que en fecha 15 de noviembre de 1996, por documento autenticado por ante la Notaria Publica de Ejido del Estado Mérida bajo el Nº 10, tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el contrato de arrendamiento le fue cedido por la arrendadora administradora de inmuebles “Gomecas” Compañía de Responsabilidad Limitada; de la cesión la arrendataria M.L.S., manifestó tener conocimiento desde el 31 de octubre de 1996.
_Que en fecha 26 de agosto de 1999, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, según Resolución Nº 8.952 que consta de expediente Nº 8.914, estableció como canon máximo de arrendamiento mensual la cantidad de ciento veinticinco mil novecientos sesenta y cinco bolívares con catorce céntimos ( Bs. 125,965,14).
_ Que de la señalada resolución fue notificada a dicha inquilina y contra la misma resolución no fue interpuesto ningún recurso, quedando en consecuencia definitivamente firme.
_ Que una vez que la mencionada resolución quedó definitivamente firme realizo múltiples gestiones tendentes a que la ciudadana M.L.S. le hiciera efectivo el nuevo canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador, luego le comunicó personalmente a la ciudadana M.L.S. que había decidido rescindir el citado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que en consecuencia le devolviera el apartamento arrendado, pero esta ciudadana siempre le salió con evasivas negándose a ello, no quedándole otra alternativa que recurrir a la vía judicial para pedir que sea declarada la rescisión del señalado contrato de arrendamiento, la cual lo faculta para que a su elección rescinda el contratos de arrendamiento en cuestión, o haga efectivo de inmediato el nuevo canon de arrendamiento que fijara el organismo regulador a partir de la fecha de la resolución.
_Que además la mencionada arrendataria no ha constituido la fianza convenida en la cláusula decimonovena del contrato de arrendamiento y también la decimoquinta del mencionado contrato de arrendamiento se estableció que: “el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato por parte de “el arrendatario” dará lugar a la “administradora” para poner termino al arrendamiento…” y señala los artículos 1.159 y 1264 del Código de Procedimiento Civil.
_ Que en su condición de cesionario del citado contrato de arrendamiento tiene derecho a pedir la rescisión del mencionado contrato de arrendamiento a tiempo determinado según la cláusula estipulada por las partes en el contrato de arrendamiento en cuestión y se le haga entrega del apartamento cedido en arrendamiento.
_ Que en consecuencia con el carácter de cesionario de la arrendadora ( administradora de inmueble Gomecas C.R.L) del contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado con la ciudadana M.L.S., ocurre para demandar, por rescisión del citado contrato de arrendamiento por tiempo determinado, a la ciudadana M.L.S., en su carácter de arrendataria, para que convenga en la rescisión o dejar sin efecto el contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado el 30 de julio de 1996 con la administradora de inmuebles Gomecas C.R.L sobre el apartamento plenamente identificado por su situación y linderos devolviéndolo en las mismas condiciones que lo recibió totalmente desocupado, o en caso de negativa, declare el tribunal rescindido el referido contrato de arrendamiento por los fundamentos antes expuestos, ordenando la devolución del referido inmueble ( apartamento) totalmente desocupado y lleve a efecto la entrega conforme a los artículos 524 y 528 del Código de Procedimiento Civil.
Estima la presente acción en la cantidad DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00).
Señala como domicilio procesal Calle 25, esquina con avenida 3, Edificio Don Carlos, piso 5, apartamento 5- F M.E.M..
IV
PRUEBAS.
Siendo la oportunidad legal de promover pruebas la parte demandada las promovió de la siguiente manera:
Valor y mérito jurídico de las actas procesales.
Promueve la eficacia probatoria de la copia certificada de la inspección judicial realizada por ante ese tribunal en el Edificio “El Molino”, con fecha 29/ 10 / 2.001 y que obra en el expediente 5252, la cual presentará oportunamente.
Documental: Promueve la eficacia probatoria de los siguientes contratos de arrendamiento; a) Contrato de arrendamiento celebrado entre la administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L. y M.L.S., con fecha 01/ 07/93, que acompaña en dos (2) folios útiles; b) Contrato de arrendamiento celebrado entre la administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L, y M.L.S., con fecha 01/ 08/95, que acompaña en dos (2) folios útiles.
Análisis y valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada consignadas el 06 de noviembre de 2001 y las cuales se valoran en los siguientes términos:
Valor y mérito jurídico de las actas procesales. Al igual que el a quo, este tribunal considera que el merito de lo alegado y probado en las actas procesales, no es un medio de prueba de aquellos previstos en el Código Civil o en el Código de Procedimiento Civil, ya que esta promoción de forma genérica y sin señalamiento expreso a que se refiere la parte demandada, resulta inapreciable, en virtud que coloca a quien sentencia en la situación de indagar, buscando encontrar circunstancias favorables a la parte promovente, cuya valoración haría incurrir al juzgador en la violación del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil por suplir omisiones y sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos por lo tanto no le asigna valor probatorio. Y así se decide.
Promueve la eficacia probatoria de la copia certificada de la inspección judicial realizada por ante ese tribunal en el Edificio “El Molino”, con fecha 29/ 10 / 2.001 y que obra en el expediente 5252, la cual presentará oportunamente, la misma fue evacuada por ese tribunal en fecha 29-10-2001. Este Tribunal antes de pronunciarse sobre la prueba promovida por la parte demandada, consignada en copias certificadas, considera pertinente hacer las siguientes consideraciones: Todos los actos procesales deben ser cumplidos en el modo, tiempo y lugar establecidos por el legislador adjetivo, en lo que respecta a las pruebas, existen requisitos relativos a los medios de prueba y condiciones propias de las diligencias realizadas por las partes o por el Tribunal. Independientemente que los escritos de pruebas deben cumplir los requisitos de Ley y ese requisito no es otro sino la identificación del objeto de la prueba, ya que es necesario que en el escrito de promoción de pruebas de cada una de las partes se haya indicado de manera expresa y sin duda de ningún tipo, los hechos que pretende demostrar con cada medio de prueba promovido, además es la única manera de garantizar el cumplimiento de los deberes de lealtad y probidad procesales impuestos a las partes al impedir de esa manera que el contrario del promovente y el propio Tribunal sean sorprendidos al utilizar un determinado medio probatorio para verificar hechos diferentes a los que ellos creyeron cuando se promovió.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de noviembre del 2.001, recopilada por la Jurisprudencia contenida en RAMIREZ & GARAY, noviembre del 2.001, tomo 182, Pág. 511, y que este Tribunal acoge para aplicarla al caso de autos. De manera que, conforme a lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, el cual le ordena a las partes “…expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba”.-
El Magistrado CABRERA ROMERO, en su Obra “CONTRADICCION Y CONTROL DE LA PRUEBA Y LIBRE”, Tomo I, ha sostenido lo siguiente:
“...En la mayoría de los medios de prueba, el promovente, al momento de anunciarlos, debe indicar qué hechos trata de probar con ellos, por lo que resulta fácil comparar lo que se pretende probar, con los hechos alegados controvertidos y por tanto, calificar o no la pertinencia o la impertinencia manifiesta. Esta Sala comparte los criterios expuestos por el citado autor, acogidos por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, pero con el añadido que también en los casos de prueba de testigos y confesión, debe indicarse el objeto de ellas, es decir, los hechos que se tratan de probar con tales medios... (Omissis) “…la actuación procesal Si no se cumple con este requisito no existirá prueba válidamente promovida, hecho que se equipara al defecto u omisión de promoción de prueba……la actuación procesal inválida equivale a actuación inexistente y por ende ningún efecto puede producir....”.
De lo anteriormente expuesto, se evidencia que la parte demandada en su escrito de pruebas promovido y agregado a los autos, no indicó al momento de promover los medios probatorios, el objeto determinado de dichas pruebas, impidiendo a la contraparte cumplir con el mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, y al Juez acatar el dictado del artículo 398 ejusdem, razón por la cual este tribunal no le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.-
Documental: Promueve la eficacia probatoria de los siguientes contratos de arrendamiento; a) Contrato de arrendamiento celebrado entre la administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L. y M.L.S., con fecha 01/ 07/93, que acompaña en dos (2) folios útiles; b) Contrato de arrendamiento celebrado entre la administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L, y M.L.S., con fecha 01/ 08/95, que acompaña en dos (2) folios útiles. Al respecto valen las mismas consideraciones que las hechas en el numeral anterior.
Estando en tiempo útil, para promover pruebas, en las presentes actuaciones la parte demandante aduce las siguientes:
Promueve como prueba documental, el instrumento autenticado en fecha 15 de noviembre de 1996 por ante la Notaria Pública de Ejido del Estado Mérida, bajo el Nº.10 tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria en el citado año. Dicho documento fue acompañado al escrito de la demanda, para probar la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora administradora de inmuebles Gomecas C.R.L) a su representado J.A.G.P. (cesionario) del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de julio de 1996 con la ciudadana M.L.S. sobre el apartamento Nº 44 o4-4, del Edificio “El Molino”, ubicado en la avenida 4 Bolívar de esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida.
Promueve la siguiente prueba documental: Instrumento que contiene contrato de arrendamiento en el cual está establecido que la administradora (arrendadora cedente) hoy el cesionario (arrendador) puede a su elección o rescindir el contrato, o hacer efectivo de inmediato el nuevo canon de arrendamiento que fijare el organismo regulador a partir de la fecha de la regulación (clausula segunda) sin que medie notificación alguna dada por escrito por la administradora (arrendador), es decir, por el cesionario arrendador. Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de julio de 1996, entre la administradora de inmuebles Gomecas C.R.L y M.L.S.. Documento que fue acompañado en original al escrito de la demanda, para probar que su representado está facultado para pedir la rescisión del contrato de arrendamiento antes mencionado que le diò la administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L
Promueve la documental: Resolución Nº 8.955 de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida de fecha 26 de agosto de 1.999, en la cual fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del apartamento Nº. 44 o4-4 del citado edificio el Molino la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Novecientos Sesenta y Cinco Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 125.965,14). Resolución que fue acompañada al escrito de la demanda en copia fotostática, para probar que el organismo regulador, durante la vigencia del antes citado contrato de arrendamiento modificó la cantidad fijada como canon de arrendamiento en la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento fijando un nuevo canon en la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Novecientos Sesenta y Cinco Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 125.965,14).
Análisis y valoración de las pruebas promovidas por la parte actora consignadas el 07 de noviembre de 2001 y las cuales se valoran en los siguientes términos:
Promueve como prueba documental, el instrumento autenticado en fecha 15 de noviembre de 1996 por ante la Notaria Pública de Ejido del Estado Mérida, bajo el Nº.10 tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria en el citado año. Dicho documento fue acompañado al escrito de la demanda, para probar la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora administradora de inmuebles Gomecas C.R.L) a su representado J.A.G.P. (cesionario) del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de julio de 1996 con la ciudadana M.L.S. sobre el apartamento Nº 44 o4-4, del Edificio “El Molino”, ubicado en la avenida 4 Bolívar de esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida. Al igual que el a quo este tribunal observa que dicha prueba fue consignada para probar la cesión del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora administradora de inmuebles Gomecas (C.R.L) a su representado J.A.G.P. ( cesionario) del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de julio de 1996 con la ciudadana M.L.S. en copias debidamente certificadas y por cuanto son documentos emanados de un ente publico, así como también fueron opuestas estas copias certificadas sin que la parte demandada lo impugnara, tachara, ni desconociera en su debida oportunidad procesal, este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Y así se decide.
Promueve la siguiente prueba documental: Instrumento que contiene contrato de arrendamiento en el cual está establecido que la administradora (arrendadora cedente) hoy el cesionario (arrendador) puede a su elección o rescindir el contrato, o hacer efectivo de inmediato el nuevo canon de arrendamiento que fijare el organismo regulador a partir de la fecha de la regulación (cláusula segunda) sin que medie notificación alguna dada por escrito por la administradora (arrendador), es decir, por el cesionario arrendador. Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de julio de 1996, entre la administradora de inmuebles Gomecas C.R.L y M.L.S.. Documento que fue acompañado en original al escrito de la demanda, para probar que su representado está facultado para pedir la rescisión del contrato de arrendamiento antes mencionado que le dio la administradora de Inmuebles Gomecas C.R.L. De la revisión que hiciera de esta prueba este tribunal observa que el a quo no fundamentó la valoración de dicha prueba por lo que este tribunal es del criterio de establecer que la prueba fue consignada en copias simples y por cuanto son emanadas de un ente publico, según documento que contiene contrato de arrendamiento en el cual se estableció que la administradora (arrendadora cedente) hoy el cesionario (arrendador) puede a su elección o rescindir el contrato, o hacer efectivo de inmediato el nuevo canon de arrendamiento que fijare el organismo regulador a partir de la fecha de la regulación (cláusula segunda) sin que medie notificación alguna dada por escrito por la administradora (arrendador), es decir, por el cesionario arrendador contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de julio de 1996, entre la administradora de inmuebles Gomecas C.R.L y M.L.S., otorgado por ante la Notaria Publica de Ejido del Estado Mérida, en fecha 15 de noviembre de 1996, sin que la parte demandada lo haya impugnado, tachado, ni desconocido en su debida oportunidad procesal, es por lo que este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Y así se decide.
Promueve la documental: Resolución Nº 8.955 de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida de fecha 26 de agosto de 1.999, en la cual fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del apartamento Nº. 44 o4-4 del citado edificio el Molino la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Novecientos Sesenta y Cinco Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 125.965,14). Resolución que fue acompañada al escrito de la demanda en copia fotostática, para probar que el organismo regulador, durante la vigencia del antes citado contrato de arrendamiento modificó la cantidad fijada como canon de arrendamiento en la cláusula segunda del citado contrato de arrendamiento fijando un nuevo canon en la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Novecientos Sesenta y Cinco Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 125.965,14). De la revisión que hiciera de esta prueba este tribunal observa que el a quo no fundamentó la valoración de la misma es por lo que este Tribunal es del criterio que la prueba fue consignada en copias simples y por cuanto son emanadas de un ente publico, según documento que contiene Resolución Nº 8.955 de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida de fecha 26 de agosto de 1.999, en la cual fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del apartamento Nº. 44 o4-4 del citado edificio el Molino la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Novecientos Sesenta y Cinco Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 125.965,14), así como tampoco fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas en su debida oportunidad procesal, por la parte demandada es por lo que este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Y así se decide.
SIN INFORMES EN EL PRESENTE RECURSO.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Planteada la controversia de autos en los términos que se han expuesto este juzgador para decidir observa lo siguiente:
Ante esta Alzada la apoderada judicial de la parte demandada abogada I.T.R.d.R., introduce escrito de apelación de fecha 23 de abril del 2.003 (folio 58), donde expone que por no estar de acuerdo con la sentencia dictada por el a quo apela de dicha decisión.
Observa este Juzgador que en dicho escrito la parte demandada y apelante de la decisión, no ha invocado norma jurídica alguna para sustentar la apelación, no obstante revisaremos la controversia en los términos en ella contenida. El tribunal para decidir, procede a a.l.s.y.a. efecto observa:
En nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes del cual, según la doctrina y la jurisprudencia emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado y probado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al Juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.” Tales obligaciones pueden ser quebrantadas por el órgano jurisdiccional por exceso o por defecto. En el primer caso, incurre en el vicio denominado de “incongruencia positiva”, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hechos que no fueron planteados por las partes en las oportunidades legales correspondientes y que, en consecuencia, son ajenos a la controversia que se decide; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de “incongruencia negativa”, que se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos en que se fundamenta la pretensión del actor o la defensa del demandado, alegados respectivamente en la demanda y en la contestación.
DE LA SENTENCIA APELADA.
Del litigio planteado durante el juicio cuya sentencia analizamos por vía de apelación, se desprende que el presente proceso se contrae a una demanda por
rescisión de contrato de arrendamiento, del texto del petitorio a que refiere el escrito de la demanda en la cual la parte actora le comunica a la ciudadana M.L.S. que había decidido rescindir el citado contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también le solicitó que le hiciera efectivo el nuevo canon de arrendamiento fijado por el Organismo Regulador, fundamenta su acción en los artículos 524 y 528 del Código Civil, conforme con la decisión del Juzgado natural de fecha 19 de Noviembre del 2002, en la cual, el tribunal a quo “declara con lugar la demanda, intentada por el ciudadano J.A.G.P., representado por los Abogados en ejercicio C.J.N.R. Y E.N.N., contra la ciudadana M.L.S. debidamente representado por la Abogada I.T.R.D.R., identificada en autos, por RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, declaró: PRIMERO: Rescindido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01-07-96. SEGUNDO: Se ordenó a la demandada M.L.S., a hacer entrega a la parte demandante del apartamento Nº 44 04-4 del edificio “El Molino”, ubicado en la avenida 04 Bolívar de esta ciudad de Mérida en las mismas condiciones que lo recibió y totalmente desocupado. Para determinar si existe o no incongruencias en la sentencia apelada, debe observarse las actas que integran el expediente, y especialmente revisar la sentencia apelada por lo cual observa este Juzgador que la Juez de la sentencia apelada no se excedió en cuanto al examen del problema judicial debatido, ya que el material probatorio producido por la parte actora fue analizado como lo fue, el hecho de la copia del documento autenticado de fecha 15 de noviembre de 1.996 por ante la Notaría Pública de Ejido del Estado Mérida, bajo el No. 10, tomo 27 de los libros de autenticaciones (folios del 06 al 08), donde la parte actora demostró la cesión del contrato de arrendamiento de la ciudadana M.L.S. que le hizo la Administradora de Inmueble GOMECAS al demandante J.A.G.P.; y por cuanto no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal, lo aprecio y le dio valor probatorio conforme lo establece el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente el a quo analizo el documento privado del contrato de arrendamiento celebrado en los primeros días del mes de agosto de 1.996 entre la demandada, en su carácter de arrendataria, y la Administradora Gomecas C.R.L, donde demostró que el actor estaba facultado para pedir la rescisión del contrato de arrendamiento, y al no haber sido desconocido por la demandada, evidentemente que el documento privado producido por el demandante a los folios 4 y 5, debe tenerse como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1364 del Código Civil y tienen el mismo valor probatorio que los documentos públicos en lo que se refiere al hecho material de la declaración y hacen fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esa declaración, según lo que dispone el artículo 1363 ejusdem. Igualmente apreció los fotostatos inserto en los folios 9 y 10, de la Resolución No. 8952 de fecha 26 de agosto de 1.999 donde la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, fijó un nuevo canon de arrendamiento, en la cantidad de Bs. 125.965,14; y al no haber sido tachado o impugnado dicho fotostato le dio pleno valor probatorio, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto al examen material de la parte demandada, observa este Juzgador que la Inspección Judicial solicitada fue evacuada, pero la parte demandada no señala el objeto por el cual promueve dicho medio. Igualmente se desprenden pruebas documentales referente a contratos de arrendamiento celebrado por vía privada inserto en los folios 38 al 40, de lo cual acertadamente desestimo el a quo, al no apreciarlos por cuanto en el escrito de promoción de pruebas inserto al folio 37, no señalo el objeto o los hechos a probar con los documentos mencionados, ya que no preciso con dichos medios probatorios que quería demostrar. Y así se decide. En lo que respecta al contrato de arrendamiento, es sabido que el mismo puede terminar a través de cualquiera de los medios de terminación de los contratos: unos mediante la acción judicial (resolución de contrato o desalojo) y otros en forma extrajudicial por el acuerdo inter partes (mutuo disenso, la disolución) o por el sólo vencimiento del término fijado (en casos en que el arrendatario no tenga interés en la prórroga legal), o por vencimiento de ésta, ninguna de estas formas de terminación han sido invocadas por la parte demandada. Si las partes han conservado el vínculo nacido de dicha relación, que permita al arrendatario continuar con el uso y disfrute de la cosa y al arrendador cobrar el canon, no hay elementos que permitan determinar la inexistencia del contrato y la celebración de uno nuevo por el hecho de que las partes hayan documentado su relación en instrumentos separados.
El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o al resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En consecuencia siendo la resolución del contrato uno de los medios de terminación, es por lo que este Juzgador considera pertinente el asidero legal de invocar la norma referida para la resolución del mismo. La acción de resolución requiere para su procedencia, el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que se trate de un contrato, b) El incumplimiento del demandado, c) El cumplimiento de la obligación por parte del actor o al menos haya ofrecido cumplir, d) La declaratoria judicial. Ahora bien, respecto al incumplimiento de la parte demandada, observa este sentenciador que se hace necesario analizar cuales eran las obligaciones que correspondían a cada una de las partes, para luego en base a las pruebas acompañadas determinar, el cumplimiento o no de las mismas.
De la revisión del contrato de arrendamiento celebrado por vía privada en fecha 01 de mayo de 1.996, inserto al folio del 4 al 5 se desprende que es un contrato a tiempo determinado conforme lo dispone la cláusula tercera del mismo, al señalar: “...las prórrogas se considerarán como tiempo fijo...”; teniendo en cuenta que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, conforme lo pauta el artículo 1.159 del Código Civil, es por lo que las obligaciones y cláusulas contenidas en dicho contrato de arrendamiento deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De las actas procesales se desprende en los folios 9 y 10 fotostato de la Resolución No. 8.944 emitida por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dirección de Inquilinato de fecha 26 de agosto de 1.999; donde dicho órgano regulador dispuso como canon de arrendamiento máximo mensual la cantidad de Bs. 125.956,14 sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la avenida 4 entre calles 27 y 28 del Edificio el Molino, apartamento No. 4-4 de esta Ciudad de Mérida. La cláusula Segunda del contrato de arrendamiento contempla:
“...En caso de que durante la vigencia de este contrato la cantidad fijada como pensión de arrendamiento en esta cláusula fuere modificada por el organismo competente conforme la Ley, “LA ADMINISTRADORA” pondrá a su elección, o rescindir el presente contrato, o hacer efectivo de inmediato el nuevo canon de arrendamiento que fijare el Organismo Regular a partir de la fecha de resolución o sentencia, sin que medie notificación alguna dada por escrito por “LA ADMINISTRADORA”...” (Subrayado y destacado del Juez).
Por lo tanto debe determinar este Juzgador tanto del contenido de las cláusulas del contrato de arrendamiento, así como de las pruebas contenidas en el expediente, que era potestativo del arrendador recibir el nuevo canon de arrendamiento mensual fijado por el órgano regular o poner fin a la relación arrendaticia, es decir, rescindir el contrato de arrendamiento, lo cual fue la vía escogida por el actor para poner fin al contrato de arrendamiento; además de observar que en el expediente no se desprende ningún tipo de prueba donde se demuestre que la arrendataria a partir de la Resolución de la Oficina de Inquilinato haya cancelado al arrendador o haya consignado, ante un Tribunal competente el nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 125.965,14; por lo cual la prorroga legal contenida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no puede prosperar confirmando así la sentencia apelada, y así debe ser establecido en la dispositiva.
Finalmente este juzgador considera significativo fundamentar todo su proceder en la previsión Constitucional siguiente:
Artículo 26.-
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
(Subrayado del juez).
DECISIÓN
Por las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, la Constitución y sus Leyes declara:
Sin lugar la apelación intentada por la parte demandada ciudadana M.L.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.075.005, domiciliada en M.E.M., a través de su apoderada judicial abogada I.T.R.D.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 15.524, contra la decisión de fecha 19 de Noviembre del 2002, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, en el procedimiento por rescisión de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano J.A.G.P., representado judicialmente por los abogados en ejercicio J.N.R. Y E.N.N., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62928 y 51.334. Y ASÍ SE DECIDE.
Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en ese fallo, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada dictada por el a quo en fecha 19 de noviembre de 2002. Y ASÍ SE DECIDE.
Por haberse declarado sin lugar la apelación y confirmado la sentencia apelada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte apelante al pago de las costas del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes o en su defecto de sus apoderados, haciéndoles saber que el lapso para ejercer el recurso que consideren conveniente contra la presente decisión empezará el primer día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su notificación.
Remítase original del expediente al Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción judicial del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión, a los fines de dar cumplimiento a la misma.
Líbrese las boletas con las inserciones pertinentes.
Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.
COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los 20 días del mes de julio del año dos mil seis (2.006).
EL JUEZ TEMPORAL
ABG. J.C.G.L..
LA SECRETARIA TITULAR
ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.-
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las dos de la tarde.
LA SRIA
ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.
