Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 10 de Febrero de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año 205° y 156º

PARTE ACTORA: ciudadano J.G.S., venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-16.005.833.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.E.R. y O.P.D.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los NºS 33.374 y 66.525, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos R.D.B., V.M.D.D. y la ciudadana M.N.H.T., venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.812.303, 1.722.148 y 6.373.907, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.E.A.D., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº21.986.

Motivo: Retracto Legal

EXPEDIENTE Nº: 12-0676.

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio por demanda de retracto legal, seguido por el ciudadano J.G.S., contra los ciudadanos R.D.B., V.M.D.D. y M.N.H.T.. Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, previo sorteo de ley.

Asimismo en fecha 18 de julio de 2007, el Tribunal admitió la demanda y ordenó citar a la parte demandada, por lo que el alguacil, en fechas 28 de septiembre y 5 y 16 de octubre de 2007, dejó constancia que le fue imposible citar a los mismos (Folios 205 y 214).

Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación de los ciudadanos co-demandados mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F.315), lo cual fue ordenado en fecha 21 de noviembre de 2007. (F.316).

En fecha 12 de febrero de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se le designara defensor judicial a los ciudadanos co-demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.(F.325).

Por auto de fecha 14 de febrero de 2008, el Tribunal designó al abogado A.A., como defensor judicial de la parte demandada. (F.326).

Mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2008, compareció el abogado J.E.A. D, y consignó poder de representación de los ciudadanos co-demandados R.D.B., V.M.D.D. y M.N.H.T., y se dio por citado en nombre de sus poderdantes. (F.328).

En fecha 27 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte demandada y co-demandada presentó escritos de contestación a la demanda, constantes de dieciséis (16) folios útiles, nueve (9) anexos y nueve (9) folios útiles, respectivamente. (Folios 333 al 348).

Mediante diligencia de fecha 03 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte demandada y co- demandada, presentó escritos de promoción de pruebas constantes de tres (03) folios útiles y tres (03) folios útiles y ocho (08) anexos, respectivamente. (Folios 367 al 375).

Por auto de fecha 03 de marzo de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió y providenció los escritos de pruebas presentados por la representación judicial de la parte demandada. (F.383).

En fecha 07 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, constante de tres (03) folios útiles, las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha (Folios 02 y 354 Pieza II).

Mediante escrito de fecha 21 de abril de 2008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, constante de dos (02) folios útiles, el cual fue negado por extemporáneo, mediante auto de la misma fecha. (F.355 al 357).

Por auto de fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió la presente causa, en virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la presente causa.

Asimismo en fecha 13 de abril de 2012, este Tribunal le da entrada al presente expediente.

Mediante nota de secretaria de fecha 22 de enero de 2013, dejó constancia que se dio cumplimiento con las formalidades contenidas en la Resoluciones Nros. 2011-0062 y 2012-0033, de fechas 30 de noviembre de 2011 y 28 de noviembre de 2012, respectivamente, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, la parte actora en el libelo de la demanda manifestó lo siguiente:

1) Que su representado fue arrendatario por mas de 19 años, de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 11-B, el cual forma parte del edificio Residencias Parque Anauco, situado en la avenida El Parque, Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2) Que a su representado se le cercenó el derecho de preferencia que le asistía para adquirir dicho inmueble, por lo que el objeto de la pretensión es el Retracto Legal a favor de su representado.

3) Que en fecha 1º de diciembre de 1986, su representado suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio “Administradora Hardy”, S.A el cual tuvo por objeto el inmueble ya descrito y con una duración de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales.

4) Que los contratantes convinieron que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de (Bs.929, 90), mensuales, hoy día (Bs.0, 93) y que el monto para la terminación de la relación contractual, fue por la cantidad de (Bs.312.466, 20), hoy día (Bs.312, 46).

5) Que en fecha 1º de octubre de 1998, dicho contrato de arrendamiento fue cedido a la compañía anónima Metrópolis C.A, quien quedó subrogada en los derechos y obligaciones que para el cedente había emergido del mismo.

6) Que en fecha 23 de junio de 2002, la compañía Metrópolis C.A, cedió y traspasó el contrato de arrendamiento al propietario del inmueble, quien quedó subrogado en la condición de arrendador del referido inmueble.

7) Que en fecha 28 de enero de 2005, el ciudadano demandado R.D.B., demandó por desalojo a mi representado, por ante el Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos y obtuvo sentencia favorable configurando tales hechos, un fraude procesal.

8) Que dicha demanda fue sustentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por la necesidad del hijo del ciudadano R.D.M.d. ocupar dicho inmueble, lo cual nunca ocurrió y que el objeto de la acción de desalojo fue dar el mismo en venta a un tercero, lo cual ocurrió.

9) Que su representado ocupó dicho inmueble por casi veinte (20) años y cumplió siempre como buen arrendatario con cada una de las estipulaciones contempladas en dicho contrato, en especial a lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, el cual era de (Bs.312.466,20), hoy día (Bs.312,46).

10) Fundamentó su pretensión en los artículos 42, 43, 44, 45,47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.547 del Código Civil.

11) Pretende: a) Que se declare a su representado, subrogado en el lugar de la ciudadana M.N.H.T., en la condición de adquirente que dicha ciudadana obtuvo del contrato de compra-venta del inmueble objeto de dicho contrato, en las mismas condiciones estipuladas en el referido instrumento traslativo de propiedad, en especial, en lo referente al precio, cuyo monto fue convenido en la cantidad de (Bs.180.000.000,00) hoy día ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000,00), b) Que la venta que se realizó según documento público, inmediatamente antes mencionado y determinado, se declare resuelto, a objeto de que el inmueble de que se trata le sea vendido a su mandante, por tener el mismo indiscutible derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la venta cuya resolución se solicita, c) Que para el caso que por cualquier circunstancia externa o imposibilidad material ajena a su representado, a su pretensión ejercida, se condene a los demandados a compensar a su representado, con una cantidad equivalente al valor que tenga el apartamento respecto al cual se ejerce dicha pretensión, para el momento en el cual tal indemnización deba hacerse efectiva, d) Las costas.

12) Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble distinguido con el número 11-B, del edificio denominado Residencias Parque Anauco, ubicado en la urbanización San Bernardino, en la intersección que forman parte de la avenida El parque de dicha urbanización con la calle este tres (3) Parroquia Candelaria, Caracas.

13) Estimó la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 350.000.000, oo) hoy día TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000, 00).

La parte demandada en la contestación manifestó lo siguiente:

Opuso cuestiones previas de conformidad con el ordinal 2º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (Ilegitimidad de la persona del actor y La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta).

Negó, Rechazó y contradijo formalmente la demanda por retracto legal arrendaticio incoado en su contra, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.

Aceptó el hecho de que el ciudadano J.G.S., fue arrendatario desde el día 1ero de diciembre de 1986 hasta el día 20 de diciembre de 2005, de un inmueble propiedad exclusiva de su representado, para ese entonces, cuando el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda de desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 11-B, que forma parte del edificio Residencias Parque Anauco, situado en la avenida El Parque, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Negó, Rechazó y Contradijo el hecho de que su representado haya introducido ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos; Acción Judicial de Desalojo contra el actor, que haya tenido por objeto el desalojo del inmueble antes identificado.

Alegó que el hijo de su representado, residía en condición de arrendatario en el apartamento distinguido con el número PH-B, piso 11 de las residencias Los Laureles, ubicado en la calle Naiguatá, Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que consta según en acta de entrega material practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas, de fecha 09 de octubre de 2006, que el inmueble estaba desocupado de bienes y personas, por lo que el actor se había mudado por sus propios y voluntarios medios y sin necesidad de actuación coercitiva del Juzgado Ejecutor.

Negó, Rechazó y Contradijo todas las interpretaciones hechas por el Doctor L.E.R., del juicio AP-31-V-2.005-639 del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por falsas extemporáneas e inaplicables en otro proceso.

Negó, Rechazó y Contradijo el término “presunto” atribuido al contrato de arrendamiento que suscribió el ciudadano R.D.M.P. (hijo de su representado) con la ciudadana B.E.M.P..

Negó, Rechazó y Contradijo todos y cada uno de los hechos tergiversados, subjetiva e interesadamente interpretados por el actor, en su escrito libelar y que el competente para conocerlos y pronunciarse sobre ellos con vista a lo alegado y probado en autos, era el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y no el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción.

Negó, Rechazó y Contradijo que el ciudadano actor haya sido víctima de un desalojo el día 9 de octubre de 2006 y que para ese día, dicho ciudadano, ya había abandonado el inmueble descrito.

Que su representado jamás ofreció durante la vigencia de la relación arrendaticia con el actor, en venta, el inmueble en arriendo a tercero distinto y que el inmueble se vendió con una relación arrendaticia extinguida, terminada con un juicio con sentencia de cosa juzgada la cual no fue apelada por el actor.

Que el día 15 de abril de 2004, la ciudadana B.E.M.P., arrendó el citado apartamento al ciudadano R.D.M., hijo de su representado y que el día 15 de febrero de 2005, la ciudadana B.E.M.P., notificó a mi representado que el contrato no se le iba a renovar y que le correspondían seis (06) meses de prórroga legal, lo cual consta en documentales en copia certificada que promovió la actora.

Que actualmente la ciudadana B.E.M.P., le arrendó el apartamento de Macaracuay a otro hijo de su mandante, quien canceló la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs.1.500.000, 00), hoy día mil quinientos bolívares (Bs.1.500, 00), mensuales, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento anexado.

Negó, Rechazó y Contradijo que se hayan generado daños y perjuicios de algún tipo al actor J.G.S., por el juicio de desalojo de que fue objeto en su oportunidad y en el cual no se defendió de forma alguna.

Negó, Rechazó y Contradijo por falsa y acomodaticia la supuesta fecha de 9 de mayo de 2007, en que según la parte actora, habría tenido conocimiento de forma eventual de hechos que inicialmente afirmó que fueron falseados en su perjuicio y que habrían dado lugar a un fraude en su contra.

Opuso como defensa perentoria de fondo la falta de legitimidad del actor, ciudadano J.G.S. para sostener el juicio, por no ostentar la cualidad esencial para ejercer una demanda de retracto.

Que la relación arrendaticia que vinculaba a su representado con el ciudadano actor J.G.S., quedó extinguida en fecha 20 de diciembre de 2005, y que por sentencia desde hace más de dos (02) años quedó definitivamente firme, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que para el día 8 de diciembre de 2006, fecha de la venta del inmueble, propiedad de sus representados, el actor no era arrendatario.

Que el actor pretende erróneamente, fundamentar la acción de retracto, con base a un juicio de desalojo, en el cual estuvo a derecho y con todas las posibilidades de defensa.

-IV-

- MOTIVACIONES PARA DECIDIR -

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA ALEGADA POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

Corresponde ahora a este sentenciador analizar el alegato planteado por los apoderados judiciales de la parte demandada R.D.M., referente a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, toda vez que alegan que dicho ciudadano, no ostenta la condición de arrendatario para el momento en que se efectuó la venta del inmueble objeto de la presente demandada, constituido por el apartamento distinguido con el número y letra 11-B, que forma parte del edificio Residencias Parque Anauco, situado en la Avenida el Parque, Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Ahora bien, a los fines de determinar la cualidad que posee el ciudadano J.G.S., este sentenciador pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente, así como plantear las siguientes consideraciones:

Al respecto, observa quien aquí decide que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

En ese mismo orden de ideas, el jurista Devis Echandía definió el interés como:

El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual

En el presente caso, el interés del actor sería el derecho de Retracto Legal que le correspondería por ser inquilino o arrendatario del inmueble antes mencionado, objeto de la presente demanda, el cual es definido por la legislación inquilinaria venezolana, como el derecho preferente del inquilino para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y previsto en los Artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora veamos lo que nos dice el autor L.L. en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.

La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.

(Resaltado Tribunal)

En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

De manera que, corresponde a este Tribunal examinar que existen ciertos requisitos que se deben cumplir para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a saber: 1º Que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta, 2º Que el arrendatario–demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la Ley y la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, y 3º Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Observa este sentenciador que consta en autos copias certificadas de sentencia por demanda de desalojo de fecha 20 de diciembre de 2005, por ante el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales cursan en folio 43, la cual declaró con lugar la acción que por desalojo intentara el ciudadano R.D.B., en contra del ciudadano J.G.S., así como también consta documento de la venta efectuada de dicho inmueble, posteriormente, en fecha 08 de diciembre de 2006, momento para el cual ya el ciudadano J.G. no ostentaba la cualidad de arrendatario, y es por lo que este Juzgador indefectiblemente debe declarar la falta de cualidad activa para intentar la presente demanda. Así se decide.

En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada, así como valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el criterio reiterado de la jurisprudencia de nuestro m.T. (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001) con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, que establece que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad de la actora en juicio, el juez puede abstenerse de revisar tales defensas. Así se decide.

- V-

D I S P O S I T I V A

Como consecuencia de lo expuesto, y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentes expuestas, este Tribunal Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

INADMISIBLE la demanda interpuesta por el ciudadano J.G.S., contra los ciudadanos R.D.B., V.M.D.D. y M.N.H.T. por retracto legal arrendaticio.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora, en virtud de resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Diez ( 10 ) días del mes de Febrero de dos mil dieciséis (2016). Años 205° y 156°.

EL JUEZ,

C.H.B.

EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

A.A.

En la misma fecha previo, el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50 p.m.).-

EL SECRETARIO,

ACCIDENTAL

A.A.

Exp. Nº 12-0676

CHB/EG/Noris.