Decisión nº 06-02-17. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 13 de Febrero de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 13 de febrero del 2006.

Años 195º y 146º

Sent. Nro. 06-02-17.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios intentada por el ciudadano J.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.268.635, con domicilio procesal en el edifico El Marqués, piso 02, oficina 01, ubicado en la avenida C.P. con avenida Briceño Méndez de esta ciudad de Barinas, estado Barinas, representado por la abogada en ejercicio L.Q.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 96.599, contra el ciudadano J.L.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.200.198, representado por los abogados en ejercicio Mac D.G.S. y Wassin Azán Zayed, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.027 y 53.141, respectivamente.

Alega el actor en su libelo de demanda que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 10-12-1996, bajo el N° 13, Tomo 128 de los libros respectivos, la ciudadana I.T.A.M., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.L.G.G., sobre un local comercial con un anexo, constituido por una habitación con sala de baño, ubicado en la avenida M.J., N° 10-47, frente a la Plaza El Estudiante de esta ciudad y estado Barinas, quien para ese entonces era propietaria del referido inmueble que vendió según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 07-03-2001, bajo el N° 31, folios 196 al 197 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del 2001; que el contrato de arrendamiento celebrado por su causante era por dos (2) años, venciendo en diciembre de 1998; que por cuanto el ciudadano J.L.G.G., quedó en posesión del inmueble operó la tácita reconducción pasando a ser a tiempo indeterminado.

Que se estableció que para el primer año de arrendamiento, el canon era la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00), el cual sería modificado tomando en cuenta el índice inflacionario; que en los actuales momentos el arrendatario sigue pagando la cantidad inicial, cuyos cánones consigna desde el mes de junio del 2001, en el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 583, en razón de su negativa a recibirlos por el incumplimiento del arrendatario de la revisión por el índice inflacionario, conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del referido contrato; que no se aplica la prórroga legal a dicho contrato por cuanto para la fecha en que se sancionó la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya se había vencido el plazo en cuestión. Señaló el contenido de los artículos 1167 y 1264 del Código Civil.

Que el arrendatario en una conducta contumaz ha incumplido con los términos del contrato, causándole daños y perjuicios, pretendiendo mantenerse ocupando el inmueble arrendado pagando el canon con el cual se inició el arrendamiento; que según los cálculos realizados por la licenciada Gladys Arguello, contador público colegiado, la cantidad que debió cancelar el arrendatario por concepto de daños y perjuicios asciende a once millones ciento catorce mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares con doce céntimos (Bs.11.114.649,12), discriminados así: año 1997 trescientos dieciséis mil ochocientos bolívares (Bs.316.800,00), año 1998 quinientos cuarenta y seis mil novecientos doce bolívares (Bs.546.912,00), año 1999 setecientos noventa y un mil setecientos setenta y ocho bolívares (Bs.791.778,00), año 2000 novecientos ochenta y siete mil quinientos ochenta bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs.987.580,56), año 2001 un millón ciento cuarenta y nueve mil doscientos noventa bolívares con veintiocho céntimos (Bs.1.149.290,28), año 2002 un millón trescientos quince mil trescientos doce bolívares con veinte céntimos (Bs.1.315.312,20), año 2003 un millón ochocientos diecisiete mil novecientos cinco bolívares con noventa y dos céntimos (Bs.1.817.905,92), año 2004, dos millones trescientos cuarenta mil seiscientos tres bolívares con treinta y seis céntimos (Bs.2.340.603,36), y hasta agosto del 2005, un millón ochocientos cuarenta y ocho mil cuatrocientos sesenta y seis bolívares con cincuenta y seis céntimos (Bs.1.848.466,56).

Que por ello demanda al ciudadano J.L.G.G., para que convenga o en caso contrario sea declarado por el Tribunal, en: 1) la resolución del contrato de arrendamiento anteriormente identificado, haciéndole entrega del local arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió; 2) en cancelar la suma de once millones ciento catorce mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares con doce céntimos (Bs.11.114.649,12), por concepto de daños y perjuicios; 3) en pagar las costas procesales, cuyo monto señaló. Estimó la demanda en la cantidad de once millones ciento catorce mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares con doce céntimos (Bs.11.114.649,12).

Acompañó: copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 10-12-1996, bajo el N° 13, Tomo 128 de los libros respectivos; copia certificada de documento por el cual la ciudadana M.J.A., apoderada de la ciudadana I.T.A.M., vendió al ciudadano J.R.A., el inmueble que describe, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 07-03-2001, bajo el N° 31, folios 196 al 197 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del 2001; y original de certificación de canon de arrendamiento expedido por la licenciada en contaduría G.D.A. deM., inscrita en el C.P.C. bajo el N° 35.917.

En fecha 19 de octubre del 2005, se realizó el sorteo de distribución de causas correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la demanda intentada, la cual fue admitida por auto del 20 de aquel mes y año, sustanciándose de acuerdo con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose citar al demandado ciudadano J.L.G.G., para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma.

No habiéndose logrado la citación personal del demandado, según se evidencia de la diligencia suscrita por el Alguacil en fecha 03 de noviembre del 2005, inserta al folio 28, y previa solicitud del accionante se acordó la citación por carteles por auto del 09 de aquel mes y año, cuyas publicaciones del cartel librado fueron consignados el 16-11-2005, fijando la Secretaria el ejemplar respectivo el 29-11-2005, según nota estampada cursante al folio 37, estampada el 30-11-2005. El demandado quedó tácitamente citado con la diligencia suscrita el 16 de enero del 2006, inserta al folio 38.

En la oportunidad legal el co-apoderado judicial del demandado abogado en ejercicio Wassin M.A.Z., presentó escrito de contestación a la demanda, manifestando ser cierto que: la ciudadana I.T.A.M., le dio a su representado en arrendamiento el inmueble descrito en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, el 10-12-1996, bajo el Nro. 13, Tomo 128 de los libros respectivos, que el canon fijado fue de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), y que el mismo fue dado en venta al ciudadano J.R.A., por su abuela materna ciudadana I.T.A.M., a través de su representante legal y madre del aquí actor ciudadana M.J.A.; que el contrato inicial fue de dos (2) años, que actualmente su representado consigna los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 583.

Rechazó, negó y contradigo por no ser cierto que por no haber operado el desahucio y seguir su representado ocupando el inmueble, el citado contrato de arrendamiento haya pasado a ser a tiempo indeterminado; que por decisión de fecha 29-03-2001, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, quedó establecido que el mismo era a tiempo determinado y con prórrogas sucesivas, siempre y cuando una de las partes no manifestase su intención de poner fin al mismo; que no es cierto que el accionante no haya retirado los cánones de arrendamiento consignados por ante el señalado Juzgado de Municipio, por cuanto en varias oportunidades ha retirado dichos cánones sin hacer reserva alguna, entendiéndose que tácitamente está de acuerdo con el pago; que no es cierto que su representado se haya negado a la revisión de los cánones de arrendamiento a los fines de su adecuación, que en una reunión sostenida con el actor y la abogada Linda de los Ríos, quien para ese entonces era su apoderada, se les manifestó que el nuevo canon sería por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00), monto que para la fecha y aún hoy, resulta exagerado para un local de veinticinco metros cuadrados (25 mts2); que se le propuso que solicitara la regulación de alquiler ante el organismo respectivo, a lo cual se negó.

Que no es cierto que cuando fue sancionada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya había vencido el plazo por el cual fue arrendado dicho inmueble, y que por ello no se le aplica la prórroga legal establecida en la referida Ley, por las razones que expresó; que por cuanto la anterior propietaria no objetó el monto del canon de arrendamiento, éste se mantenía en la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) mensuales para el momento en que el ciudadano J.R.A. adquiere el inmueble. Afirmó que la legislación aplicable al contrato en cuestión es la establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo que de ser necesario dicho contrato goza de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la misma; que no es cierto que su representado haya tenido una conducta contumaz e incumplido con los términos del contrato, y que le haya causados daños y perjuicios al actor.

Rechazó, negó, contradigo y desconoció los cálculos realizados por la licenciada Gladys Arguello, los cuales establecen unos supuestos daños y perjuicios, y que correspondan a la diferencia que debió haber cancelado su representado durante ese lapso, y cuyos montos rechazó y desconoció por las razones que expuso. Señaló que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por dos años, prorrogable sucesivamente por ese mismo lapso; que para la fecha en que el actor introdujo la demanda el contrato se encontraba prorrogado por dos (2) años y no consta que alguna de las partes haya notificado a la otra la voluntad de rescindir el contrato; que el actor no hizo uso del derecho estipulado en la cláusula segunda del contrato.

Acompañó: copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 29-03-2001, y de las actuaciones que conforman el expediente N° 583 de la nomenclatura particular llevada por el mencionado Juzgado Primero del Municipio Barinas, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas a partir del mes de junio del 2001 por el ciudadano J.L.G.G. a favor del ciudadano J.R.A., por la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) mensuales.

Dentro del lapso probatorio, sólo la parte demandada promovió pruebas, así:

1. Mérito favorable de los autos, en todos aquellos hechos y circunstancias que se desprendan de los autos, y los cuales le beneficien, entre los que destacó:

    Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana I.T.A.M. con el ciudadano J.L.G.G., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 10-12-1996, bajo el Nro. 13, Tomo 128 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 29 de marzo del 2001. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Copia certificada de las actuaciones que conforman el expediente N° 583 de la nomenclatura particular llevada por el mencionado Juzgado Primero del Municipio Barinas, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas a partir del mes de junio del 2001 por el ciudadano J.L.G.G. a favor del ciudadano J.R.A., por la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) mensuales. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Los argumentos finales expresados en la contestación de la demanda, a saber:

    Que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por dos años prorrogable sucesivamente por ese mismo lapso.

    Que para la fecha en que se introdujo la demanda el contrato se encontraba renovado por dos (2) años más y no consta que alguna de las partes haya notificado a la otra la voluntad de rescindir el contrato.

    Que el ordenamiento jurídico que rige dicho contrato de arrendamiento se encuentra estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el arrendatario gozará de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la mencionada Ley.

    Que para el momento en que el actor adquiere el inmueble se encontraba renovado el contrato y por cuanto la anterior propietaria no había objetado el canon el mismo se mantenía con el nuevo propietario, conforme al artículo 20 de la referida Ley.

   En cuanto a los alegatos que anteceden, debe resaltarse que si bien los mismos no constituyen medios de prueba en sí mismos, susceptibles de valoración, algunos de ellos serán analizados posteriormente en la parte motiva de este fallo, en virtud de los hechos controvertidos en la presente causa.

   Para decidir este Tribunal observa:

   La demanda que aquí nos ocupa versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento y daños y perjuicios suscrito entre los ciudadanos I.T.A.M. –arrendadora- y J.L.G.G. –arrendatario-, sobre un local comercial con un anexo, constituido por una habitación con sala de baño, ubicado en la avenida M.J., N° 10-47, frente a la Plaza El Estudiante de esta ciudad y estado Barinas, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 10-12-1996, bajo el N° 13, Tomo 128 de los libros respectivos fundamentada entre otros en el artículo 1167 del Código Civil; inmueble que fue vendido al ciudadano señor J.R.A., por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 07-03-2001, bajo el N° 31, folios 196 al 197 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del 2001, cuya copia certificada cursa en este expediente, y se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

   El artículo 1167 del Código Civil, dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

   En este orden de ideas, cabe destacar que el actor adujo en su libelo que el indicado contrato celebrado por su causante era por dos (2) años, venciendo en diciembre de 1998; que por cuanto el ciudadano J.L.G.G., quedó en posesión del inmueble operó la tácita reconducción pasando a ser a tiempo indeterminado.

   En cuanto a la acción de resolución de contrato que en este caso es de arrendamiento, considera menester quien aquí decide precisar lo que sobre la materia sostiene la doctrina patria, al afirmar que el arrendador para obtener el desalojo o desocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, deberá distinguir si se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, o si es a tiempo indeterminado. -Tomado de la Resolución del Contrato, (Art. 1.167 del C.C.), G.G.Q., Venezuela, 1980, pp. 455-.

   Así las cosas, tenemos que se entiende que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1614 del Código Civil.

   En el caso de autos, se observa que la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, el cual constituye el instrumento fundamental de la demanda, cuya copia certificada corre inserta a los folios 4 y 5, ambos inclusive, es del tenor siguiente:

   la duración del presente contrato será de DOS (2) AÑOS, contados a partir del día en que se haga efectivo el pago del primer mes de vigencia del presente contrato, para lo cual LA ARRENDADORA se compromete expresamente a entregar el correspondiente recibo de cancelación al cual se le especificará la fecha respectiva. El mismo puede ser prorrogado automáticamente, por igual término, a voluntad de ambas partes a menos que una de ellas manifieste su voluntad, por escrito, de no prorrogarlo más, con dos meses de anticipación al tiempo de vencimiento del mismo o de la prorroga y de darse la tácita reconducción se regirá por las mismas condiciones establecidas en este contrato

   .

   Del contenido de la cláusula contractual transcrita, se evidencia que el contrato en cuestión cuya resolución aquí se pretende no sólo nació a tiempo determinado, sino que continúa siendo por tiempo fijo, ello en virtud de las diversas prórrogas sucesivas que han operado, pues no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente elemento de prueba alguno del cual emerja que una de las partes intervinientes en la referida relación arrendaticia hubiere manifestado por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, y menos aun que ello se hubiese efectuado con dos meses antes de su vencimiento o de la prórroga respectiva, tal cual como fue expresamente estipulado; Y ASÍ SE DECIDE.

   Determinado como se encuentra entonces que el contrato cuya resolución se demanda en este proceso es a tiempo determinado, es imperante para este órgano jurisdiccional analizar la circunstancia de que tal pretensión fue ejercida conjuntamente con la de daños y perjuicios, fundamentando ambas el accionante en el incumplimiento por parte del inquilino de la cláusula segunda, en lo que respecta a la revisión de los cánones de arrendamiento en razón del índice inflacionario, quien aduce seguir pagando la cantidad inicial de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) estipulada para el primer año de vigencia del contrato. En tal sentido, encontramos que la cláusula segunda del citado contrato, señala:

   El canon de arrendamiento convenido para el primer año de contrato será por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo) mensuales, los cuales pagará por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días correspondientes a cada mes de arrendamiento por cumplirse. Para el segundo año de vigencia del presente contrato el canon de arrendamiento quedará sometido a voluntad de ambas partes aquí contratantes, tomando en cuenta para ello el índice inflacionario. En caso de darse la prórroga el canon será fijado con dos meses antes del vencimiento del mismo.

   Ahora bien , del material probatorio que riela en el presente expediente, se coligen de manera plena y suficientemente los siguientes hechos: que el arrendatario y aquí demandado ciudadano J.L.G.G., ha realizado la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de junio del 2001 a noviembre del 2005, todas inclusive, por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, a favor del ciudadano J.R.A., por concepto de alquiler del citado inmueble, por la suma de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) mensuales; que el beneficiario de tales consignaciones arrendaticias no sólo solicitó la entrega del dinero en diversas oportunidades, a saber, 01-11-2002, 16-06-2003, 21-05-2004 y 10-02-2005, sino que las cantidades depositadas le fueron acordadas por aquel órgano jurisdiccional, según actuaciones insertas a los folios 149, 177, 226, 268; suscribiendo dicho ciudadano diligencias en fechas 25-06-2003, 02-06-2004 y 02-03-2005, cursantes a los folios 179, 227 y 269, respectivamente, en las que manifestó recibir los oficios respectivos librados al Gerente del Banco Industrial de Venezuela agencia Barinas y las libretas de ahorro anexas, para que tal entidad bancaria le entregara las sumas de dinero allí indicadas, y que en forma total comprenden los meses de junio del 2001 a enero del 2005, todos inclusive.

   En consecuencia de las motivaciones que preceden, estima quien aquí juzga que mal puede aducir el accionante que hubo incumplimiento por parte del inquilino y aquí demandado ciudadano J.L.G.G., de la cláusula segunda del tantas veces citado contrato de arrendamiento, cuando los hechos por él alegados como fundamento de su pretensión han sido expresa y voluntariamente consentidos por su persona, pues habiendo operado en varias oportunidades las prórrogas sucesivas de la citada relación contractual, aunado a que no fue demostrado en autos que el canon haya fijado inicialmente haya variado en razón del índice inflacionario con dos meses antes del vencimiento del mismo, tal y como allí fue estipulado; es por lo que considera este órgano jurisdiccional que no puede prosperar la demanda de resolución aquí intentada, y por ende, resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre la reclamación de daños y perjuicios ejercida conjuntamente con tal pretensión, dada la improcedencia de la primera; Y ASÍ SE DECIDE.

   En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento conjuntamente con daños y perjuicios intentada por el ciudadano J.R.A. contra el ciudadano J.L.G.G., ya identificados.

SEGUNDO

Se condena a la parte actora al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

No se ordena la notificación de las partes y/o de sus apoderados judiciales de esta decisión, por cuanto se dicta dentro del lapso previsto en el artículo 890 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas a los trece (13) días del mes de febrero del año dos mil seis (2006).

La Juez,

Abg. R.C.P..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo las dos y veinte minutos de la tarde (02:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nº 05-7176-CE.

rm.