Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 6 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 6 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito |
| Ponente | Mariluz Pérez |
| Procedimiento | Desalojo De Inmueble |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Seis (06) de M.d.D. mil diez (2010).
200º y 151º
ASUNTO: KP02-R-2010-000166
PARTE ACTORA: F.J.C.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 7.353.124, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: E.S. M. y J.R.C., Abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 64.079 y 31.534 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: R.A.G.Y., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.071.351, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.V.H., Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 86.004.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO DE INMUEBLE (Por Apelación del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara).
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por el ciudadano F.J.C.R., contra la ciudadana R.A.G.Y.. En fecha 15/03/2010 fue recibida la presente demanda y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 198). En fecha 27/04/2010 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma fue diferida para el Sexto día de despacho siguiente (Folio 199).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Expuso el actor ser Arrendador y Propietario de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 02-02, del Bloque 1 del Edificio 4 de la Urbanización El Obelisco, Barquisimeto, Parroquia C.d.M.A.I.d.E.L., identificado con el Código Catastral N° 216002400100402202, el cual tiene una superficie aproximada de SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO DECÍMETROS (69,18 M2), el cual en la actualidad se encuentra ocupado por la demandada, que el arrendamiento le fue cedido en principio por su propietaria anterior, ciudadana M.J.C.D.G., quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° 1.276.167, a través de un Contrato de Arrendamiento verbal, por lo tanto a tiempo indeterminado, siendo el caso que en fecha 27/04/2006 que dicha ciudadana procedió a venderle el inmueble en referencia, cediéndole posteriormente todos los derechos, acciones y obligaciones del Contrato de Arrendamiento verbal, a través de documento privado en fecha 02/06/2007, que le notificó a la demandada en fecha 07/06/2007, a través de I.P.O.S.T.E.L., por telegrama con acuse de recibo, por lo que a partir de ese momento se subrogó en todos los deberes y derechos de la anterior propietaria debiendo la arrendataria cancelarle los cánones de arrendamiento y responderle en todas sus obligaciones como inquilina, todo con fundamento en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el último canon de arrendamiento acordado con la arrendataria fue la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 150,00) mensuales, el cual era el monto para la fecha de la notificación de la Cesión del Contrato de Arrendamiento, que la arrendataria estaba obligada a cancelarle como canon de arrendamiento mensual, que desde esa fecha hasta la presente no le ha cancelado ni una sola mensualidad. Que en base a todo lo anterior, la arrendataria hasta la fecha tiene más de dos (2) meses consecutivos de morosidad, o sea diecisiete (17) meses es que procedió a demandar el Desalojo por falta de pago, todo con fundamento al artículo 34 literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 1592 ordinal 2° del Código Civil, y los artículos 20 y 33 del precitado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demandó el desalojo, y le sea entregado totalmente desocupado tanto de personas como de cosas el inmueble que ocupa en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal; por concepto de daños y perjuicios: al pago de la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 2.500,00), los cuales representan los cánones adeudados hasta la presente fecha, y que se le condene al pago equivalente al canon de arrendamiento mensual convenido, o sea la cantidad CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 150,00) mensuales, calculados hasta la desocupación y entrega definitiva del bien inmueble objeto de la presente causa por parte de la demandada. Las costas del presente juicio. Estimó la pretensión en la cantidad TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 3.500,00).
Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo en parte la demanda, por cuanto no son ciertos los hechos alegados en la demanda. Invocó e hizo valer a su favor la mala fe y el conocimiento que de los hechos tiene el actor al proferir en su escrito libelar que haya dejado de cumplir con una de sus principales obligaciones como arrendataria, pagar correctamente y puntualmente los cánones de arrendamiento, ya que tanto el demandante como su apoderado tienen pleno conocimiento que ha venido depositando la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150,00), por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, Asunto N° KP02-S-2006-012590, para ser entregados a la ciudadana: M.J.C.D.G., por concepto del pago de cánones de arrendamiento de un inmueble ubicado en la Urbanización El Obelisco, Calle 54, Bloque 1, Edificio 4, apartamento N° 02-02, de esta ciudad, que ha venido ocupando desde hace 21 años, de manera consecutiva, afirmación que no es oponible por no ostentar el carácter y derecho que alega y en consecuencia carece de legitimación activa. Negó, rechazó y contradijo en parte la demanda interpuesta, por cuanto no son ciertos todos los hechos alegados en el libelo de la demanda, alegando en su defensa el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento a que es cierto que arrendó verbalmente el inmueble a tiempo indeterminado a su propietaria ciudadana M.J.C.D.G., hace 21 años, constituido por un apartamento distinguido con el N° 02-02 del Bloque 1 del Edificio 4 de la Urbanización El Obelisco, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia C.M.I.d.E.L.. Que es falso que el demandante sea el arrendador del inmueble; que es falso que fue notificada en fecha 07-06-2007, a través de I.P.O.S.T.E.L, por telegrama con acuse de recibo de documento privado alguno ni de ningún otro documento ni en fechas anteriores ni posteriores como lo quiere hacer valer el actor. Que es falso que el demandado ciudadano se haya subrogado en todos los deberes y derechos de la ciudadana M.J.C.D.G., que demandó a los sucesores desconocidos de la ciudadana M.J.C.D.G., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., en juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, asunto Nº.KPO2-V-2007-002437. Que entre el ciudadano F.J.C. y la ciudadana M.J.C.D.G., existen lazos de familiaridad (Sobrino-Tia), situación que se debe de tomar en cuenta a la hora de decidir ya que se está en presencia de un Dolo por parte de ese ciudadano, dilucidado con anterioridad en el Asunto N° KP02-V-2006-2054 nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., actuación esta de mala fe, contraria a derecho y tomando en cuenta lo que establece el artículo 545 y 548 del Código Civil, y el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es falso que deba cancelarle cánones de arrendamiento alguno al demandado, ya que no ha contraído con él ninguna obligación sino con la ciudadana M.J.C.D.G., y lo esta depositando por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según Asunto KP02-S-2006-012590. Que es falso deba responderle como inquilina con fundamento al Artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no ha contraído con este ciudadano ninguna obligación. Que es falso que su representada no haya cumplido con los cánones de arrendamiento acordados entre ella y la ciudadana: M.J.C.D.G., y lo esta depositando por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según Asunto KP02-S-2006-012590. Que es falso esté incumpliendo con su principal obligación y adeude diecisiete meses consecutivos de arrendamiento, ya que ha venido depositando correcta y puntualmente los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Cuarto a nombre de la ciudadana: M.J.C.D.G., los cuales demuestra con los recibos emanados por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según Asunto KP02-S-2006-012590 y la copia de la libreta de BANFOANDES ordenada por el Tribunal a nombre de la ciudadana M.J.C.D.G.. Que es falso esté insolvente y morosa en el cumplimiento de su obligación puesto que no le debe ni ha contraído obligación alguna con el demandado por lo que el referido ciudadano carece de legitimación activa para sostener e intentar el presente juicio. Que es falso que esta incursa en el Artículo 34 Literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil. Negó, rechazó y contradijo que sea desalojada del inmueble que viene ocupando durante 21 años de manera pacifica, ininterrumpida y notoria, cumpliendo con sus obligaciones, tomándose en cuenta que este inmueble fue construido por INAVI como solución habitacional por la cantidad de CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 14,45) y su adjudicataria M.J.C.D.G., se lo arrendó hace 21 años y se le pretende desalojar con artimaña irrespetando el derecho de preferencia, ya que la arrendadora incumplió la oferta de venta suscrita entre ella, su esposo VICENIO GONZÁLEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 1.239.590 al aumentarle el canon de arrendamiento de manera inconsulta y no facilitarle los recaudos exigidos por el IPASME para el trámite del respectivo crédito alegando que se los daría posteriormente, razón por la cual opuso la NON ADIMPLETE CONTRATUS. Que demandó a los ciudadanos: M.J.C.D.G. Y VICENSO G.V., el 16-05-2006, por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, por reconocimiento de firma y contenido quedando por reconocimiento de firma y contenido, quedando reconocido el día 20-07-2006 dicho documento, por medio del cual la ciudadana M.J.C.D.G., titular de la Cédula de Identidad Nº 4.071.351, ofreció en venta a la señora R.A.G.Y., anteriormente identificada, el apartamento objeto del juicio, en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,00), a la reconvención monetaria actual y aceptó esperarla durante el tiempo que dure el trámite del crédito en el IPASME respetando el valor antes mencionado, así como el alquiler mensual, y el ciudadano VICENIO GONZÁLEZ, autorizó la venta que hizo su esposa, en todas y cada una de sus partes y condiciones y que no tenía nada que objetar a la misma. Negó, rechazó, y contradijo la estimación de la demanda en su totalidad por parte del actor. Solicitó se declare Sin Lugar la presente demanda y en su lugar se le deje en la posesión pacifica del bien inmueble objeto de la presente causa sobre la cual recae la pretensión y le sea vendido respetando las condiciones establecidas en la oferta de venta
Ahora bien, el Tribunal A-quo, en la oportunidad de dictar Sentencia estableció:
“…Marcado con la letra “A” a los folios 79 al 86 de autos, donde se evidencia que la ciudadana: M.J.C.D.G., le vendió el inmueble objeto de la presente acción al actor, ciudadano F.J.C.R., con la conformidad de su cónyuge, ciudadano V.G.V., debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 27 de Abril del 2006, bajo el N° 14, Tomo 14, Protocolo Primero.- Y siendo pues, que dicho instrumento no fue impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, corroborándose la cualidad de propietario del actor, ciudadano: F.J.C.R., sobre el inmueble objeto de la presente acción.- Y ASÍ SE STABLECE..
En cuanto al desconocimiento efectuado por la parte demandada en la contestación de la demanda, contra el contenido del telegrama que corre al folio 5 y 6, y acuse de recibo por no guardar relación con ningún arrendamiento a nombre de su representado. Observó este Juzgador que los instrumentos desconocidos fueron promovidos durante el debate probatorio en original por la parte actora quedando insertos a los folios 5 y 6 de autos, y siendo pues, que de sus contenidos se desprende que efectivamente guardan relación con el inmueble objeto de la presente acción y de las personas contratantes de la relación arrendaticia se declara IMPROCEDENTE el Desconocimiento efectuado por la parte demandada en contra de dichos instrumentos.- Y ASÍ SE DECLARA.-
Asimismo, la parte demandada, alegó en la contestación de la demanda, que haya dejado de cumplir con una de sus principales obligaciones como arrendataria de pagar correctamente y puntualmente los cánones de arrendamiento, (…). Con respecto a la insolvencia de la demandada por haber dejado de pagar diecisiete (17) meses consecutivos de cánones de arrendamientos a partir del seis (6) de junio del año 2007, es menester señalar que tanto la parte actora como la demandada alegaron en su defensa, lo siguiente: Por una parte la arrendataria señaló, que la anterior propietaria-arrendadora, ciudadana M.J.C.D.G., no quiso recibir más el dinero del canon de arrendamiento y asesorada por la Junta de Condominio del Bloque, donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la presente acción, comenzó a consignar ante los Tribunales, específicamente el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamientos a partir del mes de Abril del 2006; por otra parte el apoderado actor, alegó: Que teniendo conocimiento la demandada que la ciudadana M.J.C.D.G. había fallecido, tales consignaciones no cumplen con los lineamientos legales para cumplir su finalidad Jurídica ya que ese dinero nunca estará a disposición de su verdadera beneficiara.- Ahora bien, establece el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: (…).- Al aplicar la norma citada al caso que nos ocupa, tenemos que el precitado artículo 51 del Decreto-Ley, no establece condiciones para acogerse a este beneficio, solo señala “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida”.- (subrayado nuestro) En este orden de ideas, lo importante es determinar si esta solvente o no en los pagos de los cánones de arrendamientos consignados, y siendo pues, que la parte demandada promovió recibos de cánones de arrendamiento consignados por ante Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, el Tribunal previo examen de los mismos constató lo siguiente: Al folio 44 recibo de fecha 06-06-2006, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo del 2006. Al folio 45, recibo de fecha 06-07-2006 por el pago del mes de Junio del 2006.- Al folio 46, recibo de fecha 02-08-2006, por el pago del mes de Julio del 2006.- Al folio 47, recibo de fecha 21-09-2006 por el pago del mes de Agosto del 2006.- Al folio 48, recibo de fecha 09-10-2006, por el pago del mes de Septiembre del 2006.- Al folio 49, recibo de fecha 08-12-2006, por el pago del mes de Noviembre del 2006.- Al folio 50, recibo de fecha 15-01-2007, por el pago del mes de Diciembre del 2006.- Al folio 51, recibo de fecha 12-02-2007, por el pago del mes de Enero del 2007.- Al folio 52, recibo de fecha 06-03-2007, por el pago del mes de Febrero del 2007.- Al folio 53, recibo de fecha 13-04-2007, por el pago del mes de Marzo del 2007.- Al folio 54, recibo de fecha 14-05-2007 por el pago del mes de Abril del 2007.- Al folio 55, recibo de fecha 18-06-2007 por el pago del mes de Mayo del 2007.- Al folio 56, recibo de fecha 09-07-2007, por el pago del mes de Junio del 2007.- Al folio 57, recibo de fecha 02-07-2007, por el pago del mes de Julio del 2007.- Al folio 58, recibo de fecha 07-09-2007, por el pago del mes de Agosto del 2007.- Al folio 59, recibo de fecha 10-10-2007, por el pago del mes de Septiembre del 2007.- Al folio 60, recibo de fecha 13-11-2007, por el pago del mes de Octubre del 2007.- Al folio 61, recibo de fecha 10-12-2007, por el pago del mes de Diciembre del 2007.- Al folio 62, recibo de fecha 08-02-2008, por el pago del mes de Enero del 2008.- Al folio 63, recibo de fecha 04-03-2008, por el pago del mes de Febrero del 2008.- Al folio 64, recibo de fecha 03-04-2008, por el pago del mes de Marzo del 2008.- Al folio 65, recibo de fecha 06-05-2008, por el pago del mes de Abril del 2008.- Al folio 66, recibo de fecha 09-06-2008, por el pago del mes de Mayo del 2008.- Al folio 67, recibo de fecha 25-07-2008, por el pago de los meses de Junio y Julio del 2008.- Al folio 6, recibo de fecha 16-09-2008, por el pago del mes de Agosto del 2008.- Al folio 69, recibo de fecha 10-10-2008, por el pago del mes de Septiembre del 2008.- Al folio 70, recibo de fecha 07-11-2008, por el pago del mes de Octubre del 2008.- Al folio 71, recibo de fecha 10-12-2008, por el pago del mes de Noviembre del 2008.- Al folio 72, recibo de fecha 13-01-2009, por el pago del mes de Diciembre del 2008.- Al folio 73, recibo de fecha 10-02-2009, por el pago del mes de Enero del 2009.- Así las cosas, tenemos de la anterior trascripción que las consignaciones de los meses de Abril y Mayo del 2006, Junio y Julio del 2008, fueron realizadas en forma extemporánea por atrasadas.- (subrayado nuestro) En cuanto al resto de las consignaciones, este Juzgador no teniendo una fecha cierta de pago, ya que la relación arrendaticia se celebró de forma verbal, no puede determinar con precisión la solvencia de la accionada, por cuanto, no esta claro, si fueron realizadas en los términos convenidos entre las partes, aunado a ello, los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo prevé el artículo 51 del Decreto-Ley. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
(…)
Por todo lo anteriormente expuesto, y siendo pues, que no se demostró la solvencia en las consignaciones realizadas por la parte demandada, quedando incluso evidenciado que los meses de Abril y Mayo del 2006, Junio y Julio del 2008, fueron realizadas en forma extemporánea por atrasadas, este Tribunal forzadamente debe Declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, y en consecuencia, se condena a la parte accionada a entregar a la parte actora, el inmueble objeto de la presente acción, constituido por un apartamento distinguido con el N° 02-02 del Bloque 1 del Edificio 4 de la Urbanización El Obelisco, Barquisimeto, Parroquia C.d.M.A.I.d.E.L., identificado con el Código Catastral N° 216002400100402202, el cual tiene una superficie aproximada de SESENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO DECÍMETROS (69,18 M2) y se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada Sur del Edificio y el Apartamento 02-01; ESTE: Con Pasillo de circulación y fachada Este del Edificio, OESTE: Con la fachada Oeste del Edificio, PISO: Con techo del Apartamento 01-02, y TECHO: Con piso del Apartamento 02-03.- Y a titulo de daños y perjuicios el pago de los cánones de arrendamiento que se generen hasta la total y definitiva entrega del inmueble a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150,00), exceptuando los pagos que se encuentran depositados en la Consignación N° KP02-S-2006-012590, que cursan ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, correspondiente a los meses de Abril del 2006 hasta Enero del 2009.- Y ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑO AL LIBELO:
1) Original de Cesión de Contrato de Arrendamiento celebrado entre el demandante y la ciudadana M.C. de fecha 02/06/2007 (Folio 04); el cual se desecha pues participando un tercero en la constitución del instrumento, que debió ser ratificado a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Notificación con acuse de recibo de fecha 13/06/2007 emitido por Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL); el cual, a pesar del desconocimiento del accionado, se valora en atención a la naturaleza administrativa del instrumento que goza del principio de legalidad, con ello certeza de la actuación, tal como lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 30/01/2009 (Exp. 08-1608) ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz). Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
1) Copia fotostática de decisión de fecha 17/01/2007 (f.26 al 33), expediente KP02-V-2006-2054 y de demanda por Intimación de Honorarios de fecha 29/01/2007 (Folios 34 al 36); el cual se desecha, toda vez que lo controvertido en la presente causa es la falta de pago de pensiones arrendaticias y el contenido de los anterior instrumentos nada a aporta a lo discutido. Así se establece.
2) Copias fotostáticas de libreta de depósito en el Banco Universal BNAFOANDES (Folios 37 al 43); las cuales se desechan toda vez que no son de las instrumentales permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a saber copias de instrumentos públicos, ni privados reconocidos. Así se establece.
3) Copias fotostáticas de consignaciones legales arrendaticias efectuadas por la demandada a favor de la ciudadana M.J.C. (Folios 44 al 73); instrumentos que se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con los 1.363 del Código Civil y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Autorización emitida por la ciudadana J.C. a favor de la Junta de Condominio del Bloque 1, Edificio 4 de la Urbanización El Obelisco (f. 74); el cual se desecha pues participando un tercero en la constitución del instrumento debió ser ratificado a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) Promovió las testimoniales de los ciudadanos E.G. y NORKA ALVARADO (Folios 89 al 91); se valora sólo la testimonial de la ciudadana NORKA ALVARADO, pues el otro testigo no compareció en la oportunidad para ello fijada, será en la parte motiva a esta sentencia en la cual se establecerá su trascendencia. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE
1) Ratificó el valor de las instrumentales promovidas junto al libelo y en base al principio de la comunidad de la prueba las promovidas en la contestación por la demandada; instrumentos ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
2) Copia fotostática de documento de propiedad sobre el inmueble objeto del arrendamiento a favor del demandante (f. 79 al 86); el cual se valora como prueba de la propiedad en su favor, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
CONCLUSIONES
Empieza este Tribunal por establecer cuáles son los hechos controvertidos y cuales no. La existencia de una relación arrendaticia entre la demandada y una tercera, ciudadana M.C. es aceptado por las partes, igualmente, el monto del canon de arrendamiento. El hecho controvertido se limita a establecer si el demandante tiene cualidad para demandar en la presente causa, en otras palabras, si es el arrendador; el otro hecho trascendental es determinar si el demandado pagó o no las pensiones comprendidas entre el periodo Junio del 2007 y Octubre de 2008.
El demandante alegó haber suscrito un contrato de cesión con la ciudadana M.C., hecho éste negado por la demandada. Como se estableció ut-supra, el contrato de cesión agregado en autos no puede ser valorado, ahora bien, la comunicación efectuada a través de IPOSTEL sí, por lo tanto, la notificación efectuada por la actora a favor de la arrendataria debe tenerse como materializada. Sin embargo, a pesar de esa notificación queda por establecer si la cesión se perfeccionó entre la ciudadana M.C. y la demandante.
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.
Esta n.r. lo conocido en la doctrina como subrogación, que no es otra cosa que la posición activa o como acreedor que ejerce el nuevo comprador ante el arrendatario, ahora como arrendador. Al valorar el documento traslativo de propiedad el Tribunal constata que el demandante asumió la posición como arrendador y con ello adquiere la cualidad necesaria para sostener la presente causa. El hecho de que exista otra causa por el cual la demandada arrendataria invoque el retracto legal, no hecha por tierra la veracidad del instrumento promovido, en todo caso, en la oportunidad de ley debió intentar la cuestión prejudicial respectiva o esperar la decisión definitivamente firme al respecto. En síntesis, bajo los términos expuestos la cualidad está demostrada en consecuencia, es pertinente entrar a conocer sobre los demás alegatos de fondo. Así se decide.
En cuanto a las pensiones impagas este Tribunal constata que las pretendidas son las comprendidas entre el período Junio de 2007 hasta Octubre de 2008. Primero, hay que establecer el lapso en el cual las pensiones se vencían, dado que el arrendamiento se pactó en forma verbal no existe el término fijado por las partes, por lo menos no consta el testimonio o el documento que lo señale. Aplicando el principio civil por el cual el término corre a favor del deudor, debe entenderse que a falta de convención expresa la pensión se hace exigible el primer día posterior al vencimiento del mes, en otras palabras, el 01/07/2007 debía cancelarse la pensión del mes de Junio, el 01/08/2007 la del mes de Julio y así sucesivamente.
Tal como prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tenía QUINCE (15) días de prórroga posterior al vencimiento para hacer las consignaciones de ley. Tomando en cuenta el anterior párrafo, a más tardar el 16/07/2007 debía cancelarse la pensión del mes de Junio, el 16/08/2007 la del mes de Julio y así sucesivamente. Al examinar las actas cursantes entre los folios 56 y 70, se constata que todas las consignaciones fueron efectuadas en tiempo hábil, salvo dos. La primera corresponde al mes de Noviembre del 2007, que no consta el Recibo de Consignación pues entre los folios 60 y 61 existe prueba del pago del mes de Octubre y luego Diciembre, omitiéndose el aludido; la segunda pensión tardía se constata en el folio 67, donde se constata que en fecha 25/07/2008 se canceló la pensión correspondiente al mes de Junio y Julio.
A pesar de existir el impago en los dos meses señalados, el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
-
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
De la norma se extrae que no basta el simple incumpliendo de dos (02) mensualidades sino que deben ser consecutivas. Al examinar la naturaleza del tema discutido, arrendamiento como hecho social, se descubre que las causales del artículo 34 señalado, son taxativas y de interpretación restrictiva, en el sentido que sólo un cumplimiento inequívoco de los supuestos puede dar lugar a la desocupación de un inmueble por parte del arrendatario, precisamente, porque es él, el débil jurídico. Así se establece.
Si bien es cierto, los demás recibos de pago versan sobre prensiones no sometidas a contradicción, este Tribunal al examinarlos observa la diligencia, con la que en general la arrendataria ha obrado sumado al hecho por el cual derechos como el retracto legal están discusión. Tal perfil deja claro que la demandada ha procurado el cumplimiento de las obligaciones válidamente suscritas, en consecuencia no existe la causal de impago invocada por la actora. Así se establece.
Por las razones expuestas este Tribunal debe revocar la decisión de fecha 26/06/2009 dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, declarar Con Lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en consecuencia, Sin Lugar la demanda de Desalojo intentada por el ciudadano F.C., contra la ciudadana R.G.. Así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara Primero: CON LUGAR LA APELACIÓN, interpuesta por la parte demandada ciudadana R.A.G.Y., contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, en Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, dictada en fecha 26 de Junio del año dos mil nueve; Segundo: En consecuencia se declara SIN LUGAR, la demanda de Desalojo, incoada F.J.C.R., contra la ciudadana R.A.G.Y., todos antes identificados; Tercero: QUEDA ASI REVOCADO EL FALLO APELADO; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en la interposición del recurso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de Mayo del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publicó siendo las 11:26 pm y se dejo copia
La Secretaria
