Decisión nº 1.211 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 18 de Diciembre de 2009

Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial en virtud de la apelación intentada por el ciudadano F.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.211, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana I.M.L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.808.895 y de este domicilio, en contra de la sentencia dictada en fecha 5 de Noviembre de 2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el ciudadano J.J.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.744.508 y de este domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 4 de Junio de 2008, el Juzgado a quo, admitió la demanda y ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha, 25 de Julio de 2008, la parte demandada

se da por citada.

En fecha, 29 de Julio de 2008, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda y reconviene.

En la misma fecha, el Juzgado a quo admite la reconvención propuesta y ordena la citación de la parte demandante-reconvenida para que comparezca en el segundo día de despacho siguiente a la contestación de la reconvención.

En fecha, 6 de Agosto de 2008, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Juzgado a quo.

En fecha, 12 de Agosto de 2008, la parte demandada-reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal de la causa.

En fecha, 5 de Noviembre de 2008, el Juzgado a quo, dictó sentencia en la cual declara CON LUGAR, la demanda y SIN LUGAR, la reconvención propuesta, y ordena hacerle entrega a la parte demandada del inmueble arrendado y al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados.

En fecha, 8 de Noviembre de 2008, el apoderado judicial de la parte accionada, apela de la decisión dictada.

En fecha, 5 de Febrero de 2009, el Juzgado a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente al Juzgado superior.

En fecha, 16 de Febrero de 2009, este Juzgado recibe el expediente y fija el décimo día para dictar sentencia.

En fecha, 20 de Febrero de 2009, la parte apelante presenta escrito de conclusiones.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que es propietario de un inmueble ubicado en la calle 83 (antes democracia), segunda planta del Edificio Guayamuriz, signado con el No. 2 E, de la Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, cuyas dependencias son las siguientes: Sala-comedor, balcón, tres habitaciones cada una con su respectivo closet, dos (2) baños ambos con piezas sanitarias completas y el principal con puerta corrediza, cocina con gabinetes, estufa, lavaplatos, campana, lavadero con batea, piso de granito, ventanas corredizas en el balcón, protección metálica en las ventanas y puerta de acceso principal, paredes revestidas en espejo en el área social y una línea telefónica con el numero (02617592250), el inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento con las siglas 2D, SUR: Apartamento con las siglas 2F, ESTE: Fachada ESTE del Edificio y OESTE: Fachada OESTE del Edificio.

Que en fecha 6 de Marzo de 2007, firmó contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, con la ciudadana I.M.L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 9.808.895 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, sobre el inmueble, antes identificado, contrato éste que quedó anotado bajo el No. 70, Tomo: 16 de los libros respectivos.

Que se estableció en la cláusula tercera del mencionado contrato el canon inicial en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.350,00).

Que en el mes de Octubre de 2007, se reunió con la ciudadana arrendataria, antes identificada y establecieron de mutuo y amistoso acuerdo, llegaron al convenimiento de que cancelaría la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 800.000,00) mensuales como cuota de cánones de arrendamiento y que este convenimiento comenzaría en el mes de Octubre de 2007.

Que efectivamente la ciudadana arrendataria comenzó a cumplir de manera voluntaria lo pautado entre las partes y canceló el mes de Noviembre, Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008, sin embargo, el día 11 de Marzo de 2008, fue notificado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que la ciudadana I.M.L.M., realizaba la consignación del canon de arrendamiento por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), siendo el canon de arrendamiento vigente la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00)lo cual fue aceptado y convenido por la arrendataria.

Que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento se pactó que la falta de pago de dos mensualidades daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato y la entrega del inmueble, motivo por el cual demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios en su literal “a” y de conformidad con lo establecido en el arrtículo 1.167 ejusdem, la resolución del contrato y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2008, y entregue el inmueble arrendado.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Admite como cierto que el demandante es legitimo propietario de un inmueble ubicado en la calle 83 (antes democracia), segunda planta del Edificio Guayamuriz, signado con el No. 2 E, de la Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

Admite como cierto que en fecha 6 de Marzo de 2007, firmó contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contrato éste que quedó anotado bajo el No. 70, Tomo: No. 16 de los libros respectivos.

Admite como cierto que se estableció en la cláusula tercera del mencionado contrato el canon inicial en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000, 00), actualmente TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00)

Señala que tiene cinco (05) años y once (11) meses en el apartamento arrendador, de lo cual se demuestra que ha sido una excelente arrendataria.

Indica que el ciudadano J.J.C.C., ha pretendido desconocer los derechos de la arrendataria y que la misma no puede hacer uso de la prorroga legal que le corresponde por derecho adquirido de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “c” del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios.

Niega, que en el mes de Octubre su representada se reunió con el demandante y haya convenido el canon en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800, 00) mensuales como cuotas de canon de arrendamiento y es falso que haya acordado que ese convenimiento comenzaría a regir en el mes de Octubre de 2007.

Niega que su representada haya empezado a cumplir de manera voluntaria lo pautado entre el demandante y ella.

Aduce que bajo amenaza de ser desalojada se vio en la necesidad de cancelar los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, así como Enero y Febrero de 2008, por la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00).

Alega, que es cierto que el 11 de Marzo de 2008, notificó a través del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00) que es la prevista en el contrato y señala que es falso que esta notificación fuera sorpresiva para el arrendador pues este se negó a recibir el canon de arrendamiento y fue avisado que se iba a hacer la consignación de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Indica que a partir del mes de Marzo existía un congelamiento de cánones de arrendamiento de viviendas familiares, por lo que era injusto que cobrara CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), por encima del canon acordado.

Alega, que su representada canceló los cánones de arrendamiento, a pesar de saber que con cada uno de ellos se estaba violentando el orden público como son las normas contenidas en la resolución desde Febrero de 2003, que por instrucciones directas del Presidente de la República, declaró los alquileres como bienes y servicios de primera necesidad.

Niega que su representada haya incurrido en la falta de pagos de dos (2) mensualidades vencidas, y niega que adeude la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00).

IV

DE LA RECONVENCIÓN

La ciudadana I.M.L.M., reconviene al ciudadano J.C., por reintegro de sobrealquileres, con fundamento en las siguientes consideraciones:

Alega que en el contrato de arrendamiento que consta en autos se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) actualmente TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), y como lo confiesa el demandante posteriormente durante los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, el arrendador cobró a su representada la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00).

Señala que se trata de un apartamento que arrendó teniendo como destino servir de vivienda familiar, por lo que si bien su representada canceló el aumento, sin que existiera acuerdo escrito, lo hizo por la misma necesidad de tener un techo donde vivir tranquilamente.

Aduce que su representada aceptó los aumentos constreñida por el estado de necesidad a pesar de saber que con cada uno de ellos se violentaban normas de orden público como son las contenidas en la resolución que desde febrero de 2003, declaró los alquileres de vivienda como servicios de primera necesidad.

Alega que en virtud de ello canceló en exceso la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00) y se deben revertir en beneficio de su representada, por lo que reconviene al ciudadano J.J.C.C., para que convenga o sea obligado por el tribunal a reintegrar a su representada lo que ha pagado en exceso y que tal suma le sea aplicada por compensación a los cánones de arrendamiento que se deban cancelar a partir de la decisión del presente juicio.

La parte demandante no dio contestación a la reconvención propuesta.

V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte demandante-reconvenida:

1. Promovió copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el No. 70, Tomo: 16 de los libros respectivos celebrado entre el ciudadano J.J.C.C., y la ciudadana I.M.L.M., sobre un inmueble ubicado en la calle 83 (antes democracia), segunda planta del Edificio Guayamuriz, signado con el No. 2 E, de la Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende por ser copia de un documento auténtico que no fue impugnada por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

2. Promovió copia fotostática de cuatro (04) talones de recibos de pago de cánones de arrendamiento emitidos a la ciudadana I.L., por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008.

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprende por ser copias de documentos privados que no fueron impugnadas por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

3. Promovió copia certificada de expediente contentivo de consignación arrendaticia No. C-059, llevado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y la tiene como fidedigna por ser copia de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

4. Promovió las testimoniales de los ciudadanos J.R.P., M.I.R. y L.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.725.028, 8.432.192 y 5.423.111, respectivamente y domiciliados en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

   Estas pruebas este juzgador no las aprecia y las desecha del proceso, por no haber sido evacuadas en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

5. Acompañó a la demanda copia fotostática de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Tres (3) de Mayo de 2004, por medio del cual los ciudadanos A.J.M.O. y NUHAD Y.D.M., venden a los ciudadanos J.J.C.C. y L.D.C.O.P., el inmueble ubicado en la calle 83 (antes democracia), segunda planta del Edificio Guayamuriz, signado con el No. 2 E, de la Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende por ser copia de un documento auténtico que no fue impugnada por la parte demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

   Parte demandada-reconviniente:

1. Promovió copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contrato éste que quedó anotado bajo el No. 70, Tomo: 16 de los libros respectivos celebrado entre el ciudadano J.J.C.C., y la ciudadana I.M.L.M., sobre un inmueble ubicado en la calle 83 (antes democracia), segunda planta del Edificio Guayamuriz, signado con el No. 2 E, de la Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

2. Promovió copia fotostática de cuatro (04) talones de recibos de pago de cánones de arrendamiento emitidos a la ciudadana I.L., por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008.

   Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, por ser copia de documentos privados, que no fueron impugnadas. Así se establece.

3. Promovió copia certificada de expediente contentivo de consignación arrendaticia No. C-059, llevado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil por ser copia de un documento auténtico que no fue tachado por la contraparte. Así se establece.

4. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines que informara sobre la existencia del expediente de consignación inquilinaria signada con el No. C-059 y de las consignaciones verificadas y realizadas y solicita que se envié copia certificada del mismo.

   En relación a esta prueba mediante oficio signado con el No. 348-2008, de fecha 26 de Septiembre de 2008, remite copia de la consignación realizada por la ciudadana I.M.L.M., a favor del ciudadano J.J.C., signada con el No. C-059.

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 507 ejusdem. Así se establece.

5. Invoca el contenido de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 38.931, de fecha quince (15) de mayo de 2008 y la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 38.811, de fecha quince (15) de noviembre de 2007, para demostrar la congelación de alquileres y que esta medida está en concordancia con lo establecido en el artículo 5 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, el artículo 9 del Decreto con rango y fuerza del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1°, literal D, numeral 2, y 2° del Decreto número 2.304, de fecha cinco (05) de febrero de 2003.

   Estas pruebas este juzgador las tiene como fidedignas y les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que efectivamente existe el decreto de congelamiento de cánones de arrendamiento para los inmuebles arrendados destinados a vivienda familiar. Así se establece.

   VI

   DE LA DECISIÓN DICTADA POR EL JUZGADO A QUO

   En fecha, 5 de Noviembre de 2008, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando CON LUGAR, la demanda y SIN LUGAR, la reconvención propuesta, con fundamento en las siguientes consideraciones:

   En este sentido, observa esta Juzgadora que la parte demandada reconoce que convino con la parte demandante en aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00), como se desprende de su propia afirmación y de los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre del año del 2007, hasta el mes de febrero del año 2008. Sin embargo, la consignación arrendaticia la realiza de acuerdo al canon pactado inicialmente, alegando que el acuerdo posterior mediante el cual convino en el aumento del canon, lo hizo constreñida por el estado de necesidad y violando las normas de orden público establecidas en el decreto de congelamiento referido en la narrativa del presente fallo. Al respecto, el autor J.G., en su obra “LEY DE ALQUILERES”, comenta que: “…Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no está regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo…”

   … omissis….Después de analizada la doctrina patria parcialmente transcrita, prevé esta Juzgadora que el motivo en el que se fundamenta la demandada para realizar la consignación arrendaticia por el monto inicialmente pactado, en virtud de la existencia del decreto presidencial de congelamiento de alquileres, no es suficiente para considerarla legítimamente efectuada y por ende en estado de solvencia, en primer lugar, porque en ningún momento la parte demandada-reconviniente renuncia o se le disminuyen alguno de los derechos protectores que establece la Ley a su favor, ya que la misma no establece la prohibición de aumento de los cánones de arrendamiento de manera convencional entre las partes contratantes, además de que el decreto presidencial de congelamiento de alquileres de vivienda y sus prórrogas en ninguno de sus artículos impide o prohíbe el aumento del canon de arrendamiento de manera contractual, como sucedió en el caso de autos, siendo que la demandada tiene el derecho irrenunciable y así consagrado en la Ley, de pedir la regulación del canon del inmueble si lo considera excesivo, para luego proceder a solicitar el reintegro u oponer la compensación de las cantidades de dinero correspondientes, como lo dispone el artículo … omissis…Asimismo, la parte demandada-arrendataria tampoco demostró la ocurrencia de alguno de los vicios del consentimiento que establece la Ley, para declarar la nulidad del acuerdo, referidos al error, el dolo o la violencia. Por el contrario, ésta alega un supuesto constreñimiento de su voluntad para el aumento del canon, y sin embargo, tal y como quedó demostrado y expresamente reconocido por ella, lo cancela así durante cinco (05) meses, incumpliendo con la carga procesal a la que estaba obligada,… omissis….

   Al respecto, prevé quien juzga que la parte demandante-arrendadora alcanzó a demostrar la existencia de la obligación reclamada y el incumplimiento alegado en el cual incurrió la parte demandada-arrendataria, siendo que esta última no logró probar a través de los medios idóneos el hecho extintivo de la obligación reclamada, ni los fundamentos de hecho y de derecho en que basa su mutua petición, resultando procedente en derecho la demanda interpuesta por la parte demandante en la presente causa e improcedente en derecho la reconvención interpuesta por la parte demandada, como se hará constar en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

   VII

   DE LAS CONCLUSIONES PRESENTADAS EN SEGUNDA INSTANCIA

   En fecha, 20 de Febrero de 2008, la ciudadana I.M.L.M., asistida del profesional del derecho D.A., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 90.578 y de este domicilio, presenta escrito de conclusiones, solicitando al tribunal que se declare la confesión ficta del ciudadano J.J.C., respecto de la reconvención propuesta, señalando que además de no haber presentado escrito de contestación, no promovió medio de prueba alguno que le favoreciera.

   Insiste en el hecho que el canon de arrendamiento vigente es de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00) por lo que las consignaciones fueron realizadas válidamente y la demandada no incurrió en incumplimiento de la cláusula octava del contrato de arrendamiento.

   VIII

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Fundamenta la parte actora su demanda en la existencia de un contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana I.L., en el cual inicialmente se estableció el canon en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00) y posteriormente fue aumentado por mutuo acuerdo entre las partes a la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00), siendo el caso que la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar el canon.

   Por su parte, la ciudadana I.L., admite como cierta la existencia de la relación arrendaticia, pero niega que haya convenido el aumento del canon.

   Admite, que pagó la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00) pero niega que lo haya hecho de manera voluntaria, por el contrario que lo hizo por la necesidad de seguir ocupando el inmueble y ante la amenaza del ciudadano J.C., de desalojarla del inmueble.

   Invoca a su favor el decreto presidencial de congelación de alquileres y señala que el canon vigente es de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00) por lo cual procedió a consignarlo ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y en virtud de lo cual señala se encuentra en estado de solvencia.

   Posteriormente reconviene al demandante a los fines que reintegre el canon que ha pagado en exceso el cual asciende a la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00).

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Tal como se deduce de la lectura del contrato celebrado entre las partes, el mismo tiene una duración de seis (6) meses a partir del día cinco (5) de marzo de 2007, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes manifestara a la otra su deseo de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación, por lo que se deduce que el contrato celebrado es a tiempo determinado.

   Así se observa que la pretensión del demandante se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico vigente y al respecto el artículo 1.167 del Código Civil, dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De igual manera, se evidencia de las actas procesales, que la parte accionante solicita la resolución del contrato, con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y en tal sentido, dispone el artículo 1.592 del Código Civil, lo siguiente:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

   2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   En el mismo orden de ideas, la cláusula octava del contrato de arrendamiento que a tenor del artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de ley entre las partes, señala:

   CLÁUSULA OCTAVA: El incumplimiento de una o cualquiera de las cláusulas del presente contrato por parte de LA ARRENDATARIA, así como, la falta de pago Dos (2) mensualidades vencidas del canon de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a pedir la resolución del contrato, la inmediata desocupación del inmueble, el pago de todas las mensualidades vencidas y las que falten por vencerse, hasta la culminación del mismo, y la cancelación de los daños y perjuicios, gastos judiciales o extrajudiciales y honorarios de abogado a que hubiere lugar, y así lo acepta LA ARRENDATARIA.

   Así una vez, analizado el material probatorio y los alegatos de las partes, se deduce que la parte demandada-reconviniente, ciudadana I.L., admite como cierto que pagó el canon de arrendamiento fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00).

   Tal declaración adminiculada a las documentales constituidas por los talones de los recibos de cánones de arrendamientos de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero y Febrero de 2008, lleva a la convicción de este Juzgador que ciertamente hubo un acuerdo de ambas partes en cuanto al aumento del canon, sin que se evidencie de las actas elemento que sugiera a este órgano jurisdiccional, que hubo algún tipo de vicio tal como dolo, error o violencia, de parte del ciudadano J.C., para considerar nulo el acuerdo convencional en el cual la referida ciudadana accedió a cancelar el aumento del canon.

   Asimismo, la parte demandada – reconvinente invoca el contenido del decreto de congelación de alquileres presidencial en el cual se prorroga la resolución conjunta dictada por los Ministerios de la Producción y El Comercio y de Infraestructura, en fecha 18 de Mayo de 2.004, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941, de fecha 19 de Mayo de 2.004, que establece lo siguiente:

   Por cuanto las circunstancias económicas imperantes en el país han obligado al Ejecutivo Nacional a implementar medidas temporales relativas al régimen cambiario, lo cual presionará alzas arbitrarias de los cánones de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, en evidente perjuicio de los usuarios inquilinos.

   Por cuanto es fin y deber del Estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de usuarios, habida cuenta de la declaratoria de alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad, a cuyo efecto es requerido realizar modificaciones a la normativa inquilinaria, estos despachos, RESUELVEN

   Artículo 1.- Se mantienen en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2.002, cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda de inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda.

   Se colige de la normativa transcrita, contenida en la resolución dictada por el Ejecutivo Nacional, y la cual se ha prorrogado desde esa fecha, estando vigente hasta la actualidad, que la medida tomada rige sólo para los inmuebles destinados a vivienda, por lo que ciertamente aplica al inmueble arrendado a la ciudadana I.L., no obstante, evidenciándose que la arrendataria consintió el aumento del canon de manera voluntaria, puesto que así se desprende de las actas procesales, mal puede exceptuarse arguyendo que realizó tal pago por necesidad, y en consecuencia, tal y como lo plasma el Juzgado a quo en la decisión recurrida, a pesar de la vigencia del decreto de congelación de alquileres, nada impide que tales aumentos se lleven a efecto de manera convencional entre las partes, como se observa ha sucedido en el presente caso. Así se establece.

   Ahora bien, en cuanto a las consignaciones realizadas, para la validez de las mismas la ley exige una serie de requisitos, entre ellos que se pague el monto exacto del canon.

   Al efecto, dispone el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante le Tribunal del Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   De igual forma, arguye el autor G.Q., lo siguiente:

   “Por monto exacto entendemos la cantidad dineraria acordada por las partes, que de conformidad con la ley, se obligó a pagar el arrendatario por el uso y goce del inmueble que le fue dado en arrendamiento…Por eso la consignación legítimamente efectuada requiere que se consigne el monto exacto de la pensión arrendaticia vencida según el artículo 51 de la LAI, cuando establece que la consignación se hace de “la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado”, lo que podría entenderse como el monto estipulado por las partes en la relación arrendaticia y que concuerda con el principio contenido en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, segúin el cual el arrendatario debe “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (G.Q., G. Tratado de Derecho Arrendaticio Inquilinario, Volumen I. UCAB, p. 452)

   De lo anterior se deriva que deba consignarse le monto exacto del canon pactado por las partes, para que pueda considerarse legítimamente efectuada la consignación, situación que no se verifica, puesto que la ciudadana I.L., consignó solo la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00) pese a que desde el mes de Noviembre de 2007, canceló la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) habiendo aceptado el aumento propuesto por el arrendador J.J.C., por lo que no puede tenerse como válida la consignación realizada, a los efectos de considerar solvente a la demandada. Así se decide.

   En cuanto a la reconvención propuesta la misma se fundamenta en el cobro de sobrealquileres de parte del ciudadano J.C., verificándose que efectivamente y tal como lo indica la parte demandada-reconveniente en esta instancia, el demandante-reconvenido, no presentó escrito de contestación a la reconvención, sin embargo, considera necesario este juzgador realizar las siguientes consideraciones:

   Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Artículo 362. Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

   Al respecto, en Sentencia No. 0052, Expediente 07-590 de fecha 11 de Febrero de 2008, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz, Caso: Transporte Tica, C.A, la Sala de Casación Civil, puntualizó lo siguiente:

   …En el sub iudice, el formalizante denuncia la infracción del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación, por considerar éste que el juez de la recurrida erró al interpretar el contenido y alcance de dicha norma.

   Alega el formalizante, que efectivamente su representada no dio contestación a la demanda, pero que si promovió pruebas y que a pesar de ello, el juez superior le aplicó las consecuencias del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil

   …Omisiss…

   En lo que respecta a los requisitos de la confesión ficta del artículo 362 del Código Adjetivo, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 2428 de fecha 29 de agosto de 2003, expediente 03-0209, estableció:

   La doctrina pacifica y reiterada ha determinado de manera clara los supuestos bajo los cuales opera la confesión ficta, los cuales son: a) que el accionado no dé contestación a la demanda, b) que la petición del actor no sea contraria a derecho y; c) que el demandado nada pruebe que le favorezca durante el lapso correspondiente.

   Ahora bien, la expresión “si nada probare que le favorezca”, impone al demandado la carga de promover tantas pruebas como crea conveniente, siempre y cuando tiendan a calificar la pretensión del actor, ya que si la prueba no va dirigida a desvirtuar los hechos en los cuales el actor basó su pretensión, el demandado no estaría probando nada que le favoreciera.

   En el presente caso la Sala observa que el juez de la recurrida examinó el material probatorio traído a los autos por la parte demandada, no quedando desvirtuado a través de ninguno de ellos la pretensión de la actora. Ello evidencia una interpretación acertada del artículo 362 del código de trámite, pues al considerar el sentenciador que dichas pruebas no favorecían al demandado, se conjugaban los supuestos necesarios para que operara la confesión ficta del mismo.

   Es por lo antes expuesto, que esta Sala de Casación Civil, declara improcedente la infracción por errónea interpretación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Así constatada la falta de contestación del demandado, procede este juzgador a analizar los supuestos para la procedencia de la confesión ficta, prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto al primer supuesto, establece el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

   En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto –Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

   En este mismo orden de ideas, el autor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al referirse a la previsión contenida en la norma citada, expone lo siguiente:

   Este artículo establece el reintegro de los alquileres pagados en exceso, es decir, los cobrados por encima del canon máximo fijado por el Organismo de Inquilinato…

   Los inmuebles sometidos a regulación son los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras actividades distintas a las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, (Art. 1 D.L.A.I) a excepción de los inmuebles especificados en los artículos 3 y 4. (D.L.A.I).

   El arrendatario cuyo inmueble se encuentre sujeto a regulación únicamente debe pagar lo determinado por el Organismo regulador y si el arrendador rehúsa a recibir el pago debe consignarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   La demanda de reintegro supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, solicitar la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento.

   (Negrillas y Subrayado del Tribunal)

   Al respecto, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, expone lo siguiente:

   “ Cuando la Ley ordena la repetición del pago indebido (lo pagado en exceso del monto fijado en la decisión regulatoria inquilinaria o por causa de vivienda inhabitables) no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, sin causa lícita afirmamos, es decir, una vez que el órgano regulador emite su decisión fijando el canon máximo mensual que puede cobrar el arrendador, el pago que exceda del monto máximo por ocupación, se comprende carece de causa lícita (causa existe pero ilícita) y como es excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador ilegal e injustamente, indebidamente, enriqueciéndose de modo trasgresor por fuerza de una causa que no es justa, ni legal... Es indudable, que si el arrendatario opone al arrendador el “acto regulatorio instrumentado” en donde conste la cantidad máxima fijada por Inquilinato y que el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 13 eiusdem, que es de orden público, según el cual “el arrendatario o sub arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados”; máxime cuando en los inmuebles sometidos a regulación está sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso. (art. 58 LAI).” (Negrillas y Subrayado del Tribunal).

   En el caso sub iudice, si bien el demandante-reconvenido, no dio contestación a la demanda, a tenor de la normativa y de los criterios doctrinales citados con antelación, para que se declare la procedencia del reintegro de sobrealquileres, deben haber acontecido las siguientes circunstancias: Primero, que el inmueble arrendado, esté sometido a regulación; Segundo: Que el arrendatario, previamente, ante de acudir a la vía judicial, ha acudido ante el organismo inquilinario, a solicitar la regulación del canon, Tercero: Que de la decisión dictada por el organismo encargado de la regulación, resulte que el canon correspondiente al inmueble es inferior al pactado en el contrato de arrendamiento, y por último que se intente la demanda dentro de los dos años siguientes a partir de la notificación de regulación del alquiler.

   En el caso de autos, la parte demandada-reconviniente, no ha cumplido con los requisitos previos exigidos por la Ley, para que luego pueda acudir ante la vía judicial a solicitar el reintegro, por cuanto no rielan en actas las actuaciones realizadas antes los organismos inquilinarios competentes, a los fines de solicitar la regulación del canon.

   De igual forma, para que opere la confesión ficta, la parte a quien se pretende declare confeso, no debe haber promovido ningún medio de prueba que le favorezca, y luego del análisis de las documentales promovidas por el ciudadano J.J.C., se evidencia que el mismo demuestra que la ciudadana I.L., ha consentido el aumento del canon, por lo que este juzgador, niega el pedimento de la demandada-reconviniente, respecto a la declaratoria de confesión ficta de la parte demandante-reconvenida, en lo que se refiere a la reconvención propuesta, e igualmente debe declarar sin lugar la misma y procedente la demanda incoada, por haberse demostrado la insolvencia de la arrendataria, y así quedará plasmado en el dispositivo del fallo. Así se decide.

   En derivación de las consideraciones expuestas, resulta concluyente para este juzgador que la ciudadana I.L., incurrió en mora respecto de los cánones de arrendamiento que se le reclaman, toda vez, que las consignaciones realizadas ante el Juzgado Séptimo de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fueron declaradas ilegítimas, por no haberse consignado la totalidad del canon vigente y acordado entre las partes, y en consecuencia, debe declararse la procedencia de la demanda de resolución de contrato incoada, y ratificarse la decisión del Juzgado a quo, en este sentido. Así se decide.

   En cuanto a la diligencia presentada en fecha, 5 de Mayo de 2009, por el apoderado judicial de la demandada-reconvenida, en la cual solicita que se oficie al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de evidenciar que las cantidades de dinero fueron retiradas por el demandante-reconvenido, una vez recibida la respuesta de dicho Juzgado, observa este órgano jurisdiccional, que efectivamente tales cantidades de dinero fueron retiradas por el ciudadano J.J.C., beneficiario de las consignaciones y a tal efecto, la parte demandada-reconviniente, solicita al tribunal declare desistida la acción.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Establece el artículo 52 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, lo siguiente:

   Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia. El arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

   En relación a esta norma, el autor J.L.V., en su obra Análisis de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

   “A nuestro entender, el legislador en el presente caso, se está refiriendo a la “acción de ejecución” o “cobro de bolívares”, en la cual el actor lo que pretende es únicamente la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados por el arrendatario. Lo cual nos parece lógico, pues tal circunstancia, per se, hace desaparecer la presunción grave del derecho reclamado por el arrendador, ya que, la reclamación de algún derecho en juicio conlleva implícitamente la presunción grave del derecho reclamado…

   El legislador a nuestro juicio, no puede, en el caso señalado del comentado artículo 52 del Decreto Ley, estar refiriéndose “a cualquier acción” fundamentada en la falta de pago de alquileres (demandas de resolución, ejecución o cumplimiento de obligaciones contractuales o legales). Pues, existen acciones que si bien es cierto que están fundamentadas o derivadas en la falta de pago de las pensiones de alquiler, no es menos cierto que el objeto de la demanda no lo constituye los cánones de arrendamiento, sino el incumplimiento tardío de la obligación.”

   En consideración al criterio doctrinal que antecede, y el cual este sentenciador comparte; cuando expresa el artículo 52 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, que se encuentra desistida la acción por el hecho que el propietario o arrendador, retire las cantidades consignadas cuando la acción se encuentra fundamentada en la falta de pago, se hace referencia a demandas que persigan únicamente el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, en los cuales la pretensión del actor se circunscriba exclusivamente a este punto.

   En el caso de autos, se verifica que la parte actora ciudadano J.J.C., solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado y subsidiariamente solicita el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, siendo así, no puede quien suscribe la presente decisión considerar que ha habido un desistimiento o renuncia de parte del ciudadano J.J.C., por el hecho de haber retirado los cánones de arrendamiento consignados a su favor, toda vez, que lo previsto en la indicada norma no resulta aplicable al caso que se analiza, en consecuencia, se niega el pedimento formulado por los apoderados judiciales de la ciudadana I.L.. Así se decide.

   IX

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

   - SIN LUGAR, la apelación intentada por el ciudadano F.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 91.211, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana I.M.L.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.808.895 y de este domicilio, en contra de la sentencia dictada en fecha 5 de Noviembre de 2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   - RATIFICA la decisión dictada en fecha 5 de Noviembre de 2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

   - CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el ciudadano J.J.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.744.508, en contra de la ciudadana I.L.M., ya identificada.

   - SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana I.L.M., en contra del ciudadano J.J.C.C., ambos identificados en el presente fallo.

   - RESUELTO, el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha seis (06) de marzo de 2007, anotado con el No. 70, Tomo: 16 de los libros respectivos.

   - SE ORDENA a la parte demandada hacerle entrega a la parte demandante del inmueble constituido por un apartamento, situado en la calle 83 (antes Democracia), segunda planta del Edificio GUAYAMURIZ, signado con el número 2-E, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   - SE CONDENA, a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.400,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2008, a razón de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) cada uno.

   - SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.

   Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Dieciocho (18) días del mes de Diciembre de 2009. Año 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..

   En la misma fecha siendo las 1:00 p.m, se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria,

   Abog. M.P.d.A..