Decisión de Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, Garcia, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de Nueva Esparta, de 3 de Septiembre de 2004

194° Y 145°

Exp: N° 346/03

I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: J.G.H.N., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.655.614.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL AUREA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha Cinco (05) de Marzo de 1.996, bajo el N° 358, Tomo II, Adicional 7.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: O.E.E.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.763, .APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.R.G. Y J.R.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.095 Y 75.279, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

NARRATIVA

En fecha, 29 de Septiembre de 2003, se admitió la presente demanda por Resolución de Contrato, incoada por el Ciudadano J.G.H.N., en la persona de su Apoderado Judicial Dr. O.E.R., contra la Sociedad Mercantil Aurea, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha Cinco (05) de Marzo de 1.996, bajo el N° 358, Tomo II, Adicional 7, la cual era representada por los ciudadanos Erro de Silva, W.C., L.E.V.D. y A.d.L.R.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-14.482.473, 5.482.473, 7364.182 y 7.970.605, respectivamente. Se emplazó a la demandada para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (02) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda.

Dice el demandante en su Libelo de Demanda que su representada había celebrado un contrato verbal de Opción de Compra con la Empresa Mercantil, Aurea, C-A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha Cinco (05) de Marzo de 1.996, bajo el N° 358, Tomo II, Adicional 7, la cual era representada por los ciudadanos Erro de Silva, W.C., L.E.V.D. y A.d.L.R.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-14.482.473, 5.482.473, 7364.182 y 7.970.605, respectivamente, cuyo objeto era que esta empresa se comprometía en la construcción del proyecto habitacional La Fuentes, prometiéndole en venta a su representada de una vivienda unifamiliar, constante de setenta metros (70 mts) cuadrados de Construcción, sobre una parcela de Ciento Noventa y Ocho metros Cuadrados (198 mts2), es decir, de Nueve metros de frente por Veintidós de largo (9X22 mts) que forman parte de una mayor extensión de un terreno, propiedad de la Asociación Civil, O.C.V., Las Fuentes, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha dos (2) de Mayo de 2000, bajo el N° 40, Folios 238 al 245, Tomo 6, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de dicho año, ubicado en el Sector Las Maritas o el Juncal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, propiedad que consta en documento registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Díaz, en fecha 09/01/2001, N° 13, Protocolo Primero, Tomo 1. Las construcciones de las unidades habitacionales serían financiadas por el Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR), para lo cual la empresa demandada realizaría todas las diligencias y gestiones de asesoramiento por ante el C.N. de la Vivienda (CONAVI) Y FONDUR. Para lograr el financiamiento, bajo el sistema legal de política habitacional.

Para concretar la negociación la empresa Aurea, C.A., le exigió a su representado el pago de una cuota inicial, que se pagó mediante depósito bancario N° 15479021 de fecha 28 de Marzo de 2001, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000, 00) acreditados a la cuenta corriente del Banco Caracas, C.A, N° 02069-0503126, (ahora Banco de Venezuela) cuyo titular era la empresa demandada (anexo marcado A).

Habiendo la demandada recibido la cantidad de dinero de parte de su representado, y transcurrido más de tres (3) años desde la convención verbal, la empresa a través de sus directivos se había negado en dar explicación e información sobre el desarrollo del proyecto habitacional La Fuente, lo que les llevaba a deducir, que la empresa había incumplido con la obligación de desarrollar dicho proyecto, abandonándolo en perjuicio del demandante.

Habiendo quedado develada la conducta negligente que desencadenó en incumplimiento de la empresa demandada, desatendiendo la realización del mencionado proyecto, incumpliendo con el objeto principal del contrato de opción de compra verbal por motivos que les son imputables, trayendo como consecuencia que la cantidad de dinero que le fue entregada por su representada en concepto de cuota inicial para tener opción a la casa objeto del mencionado contrato, deberá ser regresada a su representado, en razón del incumplimiento de las obligaciones pactadas.

Dijo el demandante que se encontraba ante un Contrato de Opción de Compra-Venta de las mismas características y condiciones reguladas por los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil, mediante los cuales se establecieron obligaciones para ser cumplidas por la empresa demandada Aurea, C.A., y que ésta no las cumplió conforme a los términos de contratación, observándose la regla que prevé los artículos 1.270 y 1.264 ejusdem. Igualmente la actitud irresponsable de la demandada, viola las disposiciones de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, referido “de los efectos de los contratos” siendo así el incumplimiento, la presente demanda también se fundamenta en el artículo 1.167 ejusdem.

Solicitó de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un terreno propiedad de la demandada Aurea, C.A., sobre un terreno identificado como el Lote 1, con un área aproximada de CINCO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (5.233, 20 MTS.2); cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: en una longitud de ciento ocho metros (108, 00 mts), ubicado en el plano con las demarcaciones L-00 y L-15, con la avenida 2 de la Urbanización Pradera de Valle Verde; Sur: En una longitud de Ciento seis metros con diecisiete centímetros (106,17 mts.), ubicado en el plano con las demarcaciones L-01 y L-16, con lote signado como lote 03; Este: Con una longitud de treinta y ocho metros con setenta y cuatro centímetros (38,74 mts.), ubicado en el plano con las demarcaciones L-15 y L-16, con el lote signado como Lote 3; Oeste: Con una longitud de cincuenta y nueve metros (59,00 mts), ubicado en el plano con las demarcaciones L-00 y L-01, con terreno de la Urbanización Cotoperí. Dicho lote de terreno forma parte de una mayor extensión de un terreno propiedad de la demandada Aurea, C.A., el cual está ubicado en el lugar denominado Las Maritas o Juncal del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, el cual tiene un área aproximada de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (58.090, 70 mts2) y que adquirió por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Díaz del Estado Nueva Esparta en fecha 2 de Diciembre del año 1999, bajo el N° 9, folios 42 al 46 del Protocolo Primero, Tomo seis, correspondiente al cuarto Trimestre de 1999 y fue lotificado mediante documento registrado el nueve de Enero del año 2001, bajo el N° 11, folios 73 al 77 del Protocolo Primero, Tomo Uno, correspondiente al primer trimestre del año 2001, el cual consignó marcado B. Dijo que sobre el mencionado terreno no pesaba ningún gravamen, ni medidas judiciales de prohibición de enajenar y gravar ni de embargo, según constaba en certificado de gravamen que consignó para que le fuera devuelto previa certificación en autos.

Dijo el demandante que habían sido suficientes las gestiones ante la demandada, empresa Aurea, C.A., tendientes a lograr la devolución del dinero que le fue entregado por su representado en cumplimiento del contrato celebrado con dicha empresa, negándose en dar cumplimiento del contrato celebrado con dicha empresa, negándose en dar cumplimiento con dicha obligación, y en vista de esta negativa, es por lo que acudían al Tribunal para demandar como en efecto lo hacían a la empresa Aurea, C.A., para que conviniera en la Resolución del Contrato Verbal pactado con su representado y consecuencialmente a la devolución de las sumas de dinero recibida de mano del accionante, una vez indexadas, o en su defecto a ello fuera condenado por el Tribunal a los siguientes conceptos: Primero: A Pagar la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000, 00) a su representado. Segundo: Las Costas y Costos del Proceso y Tercero: Pido al Tribunal ordenara la indexación monetaria de la cantidad de dinero demandada, dado el transcurso del tiempo y la devaluación de la moneda.

Estimó la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000, 00).

Pidió que la demandada fuera citada en la persona de su representante legal A.D.L.R.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.970.605, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Aurea, C.A..

En fecha 12 de Enero de 2004, el Ciudadano Á.J.N.C., en su carácter de Alguacil de este Tribunal consignó Boleta de Citación y Compulsa que le fueran entregadas para la citación de la Sociedad Mercantil Aurea, C.A., la cual era representada por los ciudadanos ERROS DE SILVA, W.C., L.E.V.D., Y A.D.L.R.F., donde se dirigió al Centro Comercial Real Piso N° 01, Oficina 23 de la Avenida 4 de M.d.P.M.M.d.E.N.E., en la cual le informó la Administradora de ese Centro Comercial que esta Sociedad Mercantil y estos Ciudadanos antes nombrados ya no tenían su oficina en dicho centro comercial, y que éstos se habían ido de allí hacía mucho tiempo atrás.

El 22 de Enero el Dr. O.E.R., solicitó al Tribunal se procediera a la citación por cartel del demandado, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El 28 de Enero de 2004, el Tribunal vista la diligencia del Dr. O.E.R., ordenó la Citación de la parte demandada mediante cartel que serían publicados en los Diarios S.d.M. y El Diario La Hora, con intervalo de 03 días entre uno y otro, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El 18 de Febrero de 2004, el Dr. O.E.R., retiró los carteles de citación para que fueran publicados en la prensa.

El 02 de Marzo de 2004, el Dr. O.E.R., consignó carteles de emplazamientos, publicados en fechas lunes 23 de febrero de 2004 y viernes 27 de febrero de 2004, en los diarios El S.d.M. y El Diario La Hora, respectivamente.

El día 05 de Marzo de 2004, compareció ante este Tribunal la Ciudadana A.R.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.970.605, procediendo en ese acto en su carácter de presidenta de la Sociedad Mercantil Aurea, C.A.,inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 05 de Marzo de 1996, N° 358, Tomo II, Adicional 7, debidamente asistida por J.R.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.279, y en nombre de su representada se dio por citada en el presente juicio.

El 09 de Marzo de 2004, compareció ante el Tribunal la Ciudadana A.d.L.R.F., en su carácter de presidenta de la empresa Aurea, C.A., asistida por J.R.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.279 y consignó en seis (06) folios útiles escrito de Contestación a la Demanda, instaurada en contra de su representada por el Ciudadano J.G.H.N..

Da contestación a la demanda la parte demandada exponiendo lo siguiente: De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, Negó y Rechazó la demanda, instaurada contra su representada; es cierto que el ahora demandante celebró contrato de Opción de Compra Verbal con Aurea, C.A., con el compromiso de construcción de un proyecto habitacional denominado Las Fuentes, donde se destinaría una vivienda unifamiliar al demandante en calidad de venta; es cierto que el terreno donde se construiría el señalado proyecto es propiedad de la Asociación Civil, O.C.V. Las Fuentes, registrada el 02 de Mayo de 2000, y que dicho terreno está ubicado en el sitio de las Marites, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta; es cierto que la unidad habitacional sería financiada con dinero del propio peculio de cada participante y con recursos del Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR), es Cierto que su representada realizaría todas las gestiones necesarias para lograr ese co-financiamiento, bajo el sistema de Política Habitacional (Ley de Política Habitacional), ante el C.N.d.V. (CONAVI) y FONDUR, es cierto que el demandante pagó una cuota inicial.

Expresó que no era cierto que la empresa Aurea, C.A., a través de sus representantes se hayan negado a dar explicaciones e información sobre el desarrollo del proyecto habitacional, sometido, como queda expuesto y fue aceptado por el ahora demandante a la condición de co-financiamiento o recursos del Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR), bajo el sistema de Política Habitacional, sin la determinación expresa de un plazo perentorio para la obtención de esos recursos de dicho organismo. Su representada que es la constructora designada, nunca ha incumplido con la obligación de desarrollar dicho proyecto y, al contrario, como se especifica más adelante en el texto de este escrito ha puesto todo su empeño y dedicación a los fines de realizar o ejecutar el mismo y si el proyecto no ha avanzado con mayor celeridad se debe a causas no imputables a su representada, que por lo demás, son y han sido conocidas por el demandante al intervenir en reuniones de socios de la O.C.V.

De manera que no existe incumplimiento por parte de su representada ni conducta negligente de su parte y es la parte demandante quien debe cumplir de conformidad con lo pactado y no está obligada su representada a pagar o devolver cantidad de dinero alguna al socio demandante dentro de cuyo proyecto ha permanecido, ni a pagar costas y costos del proceso, mucho menos aplicando indexación de ninguna especie por cuanto, además, no se trata de una cantidad líquida y exigible de plazo vencido y, al contrario la parte ahora actora debe cumplir su obligación en el sentido de permanencia del dinero enterado en caja, que conjuntamente con el aporte de otros socios o interesados harán posible el desarrollo del proyecto común, una vez obtenidos los recursos a través de los organismos competentes. Lo contrario sería perjudicar a otras personas involucradas en dicho proyecto. No es cierto que su representada esté obligada a devolver dinero alguno al demandante comprometido en un proyecto común habitacional, cuya construcción depende de la provisión de recursos complementarios importantes que deben ser aportados por organismos comunales sociales del Estado (CONAVI-FONDUR).

Rechazó la procedencia de la medida solicitada en el libelo de la demanda, pues es obvio que no se cumplía el extremo de la presunción grave del derecho reclamado precisamente por no haber fijado plazo perentorio para el desarrollo del proyecto y su no realización en la forma deseada obedece a la no obtención de financiamiento por parte de Fondur, causa extraña no imputable a su representada, conocidas y aceptadas por la parte Actora, siendo que el retiro propiciado por la parte actora significaría su incumplimiento al deber efectio societatis que lo llevó a integrar o agruparse en una Organización Comunitaria de Vivienda (OCV), donde priva el Supremo interés social por encima de los intereses particulares.

Hizo un Resumen del Proyecto OCV Las Fuentes: Diciendo que a principios del año 2000 la Compañía Anónima Aurea, C.A., comenzó la realización del proyecto urbanístico. Adquirió, deforestó y niveló 6 hectáreas de terreno vecino a las Urbanizaciones Cotoperiz Praderas de Valle Verde, donde proyectó el Urbanismo Las Fuentes que consta de 269 viviendas. Esta propuesta de Urbanización fue presentada ante el Fondo de Desarrollo Urbano; Fondur quienes les manifestaron que la nueva política habitacional le daba mayores oportunidades a los proyectos de la Sociedad Civil. Estas oportunidades consistían en que un grupo de personas con necesidad de vivienda se reunían, compraban un terreno, encomendaban a una empresa o a un grupo de profesionales para que les elaboraran el proyecto y presentaban así ante entes de gobierno como Fondur, Inavi.

La nueva modalidad le aprobaba el crédito a la organización de ciudadanos formada para lograr tal fin, hasta ahora la aprobación de créditos para la construcción se le otorgaba a las empresas constructoras, la oportunidad ahora era para que los mismos interesados lograran ejecutar el proyecto. Fue entonces cuando estudiaron el modo de ejecutar el proyecto de urbanismo bao esta figura de Organización Comunitaria de Vivienda, OCV. Para el 12 de mayo de 2000, presentaron ante un grupo promotor de socios el proyecto de Urbanización OCV Las Fuentes estimado para 71 viviendas, dicho proyecto dependía de las normas operativas de la Institución a la cual sería presentado el Proyecto, Unidades individuales de 70 mts2. con todos los acabados, 3 habitaciones, 2 baños, parcela de 196 mts2, ubicadas en el sector Las Maritas entre las Urbanizaciones de Praderas de Valle Verde y Cotoperiz, Municipio Díaz. Pero para presentar este proyecto ante los organismos ya mencionado la OCV debían ser la dueña del terreno y tener un proyecto. Fue cuando Aurea, C.A., plantea la venta a cada socio del terreno y tener un proyecto, venta del terreno presentación de este ante los organismos de gobierno competente (FONDUR, INAVI, INVIECO) para que estos procedieran mediante la OCV a la solicitud de un crédito para la construcción el cual sería aprobado a la persona jurídica responsable del proyecto, en este caso es la OCV Las Fuentes, El Proyecto quedó dividido en dos etapas, una con la OCV en 71 viviendas y otra en propiedad de la empresa AUREA.

Habla de que en el caso de la OCV Las Fuentes, su objetivo descrito en la Cláusula Dos reza: La Asociación Civil OCV Las Fuentes, tendrá como objetivo fundamental gestionar la consecución de soluciones habitacionales para el beneficio de sus asociados. Sustentándose en un proceso de participación y autogestión dirigido a facilitar las relaciones entre la familia y la comunidad; propiciando y desarrollando entre sus asociados la eficacia de la acción grupal comunitaria para la solución de problemas como derecho constitucional consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela La Asociación podrá dedicarse también a cualquier otra actividad que no se oponga a estos fines. Estas acciones están dirigidas al fortalecimiento y a la consecución de un desarrollo sostenible en la comunidad. Con lo cual queda claro la responsabilidad de la OCV Las Fuentes. Así mismo reza la Cláusula Siete: Son requisitos para ser asociados: Ser mayor de edad, venezolano por nacimiento o por naturalización, o extranjero con constancia de haber residido, en forma continua en el país, por un lapso no menor de cinco años, conocer y estar conforme con los estatutos de La Asociación Civil OCV. Las Fuentes, no tener actividades en conflicto con La Asociación Civil OCV. Las Fuentes. Otro aspecto importante es quien ejerce la máxima autoridad en la OCV. Las Fuentes, en la Cláusula Diez: La máxima autoridad de la asociación será la Asamblea General de los asociados activos, la cual sólo tendrá como límites el objeto de la asociación y las normas que se establecen en este mismo documento. Las Asambleas serán ordinarias o extraordinarias y Cláusula Veinte: El C.D. se reunirá en cualquier lugar y momento según lo exija el funcionamiento de la asociación habrá quórum cuando este presente la de sus miembros y las decisiones se tomarán según la mayoría. De todas las reuniones del C.D. se levantará un acta la cual deberá ser firmada por los asistentes. Corresponde al C.D. la facultad de decidir lo concerniente a:

La Dirección y Administración ordinaria de la asociación.

La celebración de todo género de contratos de administración.

La apertura, movilización y cierre de cuentas corrientes o de ahorro y préstamo en sociedades financieras debidamente autorizadas.

La adquisición y venta de toda clase de bienes para la asociación.

Lo cual también deja claro la responsabilidad de Aurea en el acta N° 1 en el punto cuarto: La presentación y aprobación del proyecto de urbanismo presentado por la empresa Aurea, C.A., registrada bajo el N° 358, Tomo II, adicional 7, en fecha 5 de Marzo de 1996, en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el mismo estará ubicado entre las poblaciones de los Bagres y la C.d.P. conformada por terrenos de 198 mts2 de Parcela en Casa de 70 mts de construcción vivienda que consta de 3 habitaciones y 2 baños, para un total de 216 viviendas que serán construidas por etapas. Seguidamente se paso al punto quinto donde se aprobó por unanimidad a la ya identificada empresa Aurea, C.A., como la constructora para así ejecutar la obra Urbanización Las Fuentes.

En lo que se refiere a todos los esfuerzos de la empresa porque el gobierno aprobara el proyecto tenemos el siguiente recuento de tardío a reciente:

Carta de Fondur que certifica la entrega del proyecto, 17 de Mayo de 2000.

Carta de Fondur dirigida al presidente de la OCV. Las Fuentes, Sr. E.d.S., donde se le informa de los trámites que la OCV., Debe realizar para lograr que aprueben el proyecto, entre ellos la titularidad del terreno, Agosto año 2000.

Carta Respuesta del director de obras públicas al presidente de la OCV. Las Fuentes, Sr. E.d.S., donde le informa la culminación de la Planta de tratamientos, 22 de Agosto año 2000. Esta fue una de las causas que impidió la aprobación oportuna del proyecto urbanístico OCV. Las Fuentes, ya que terminaro de construirla a finales del año 2002, cuando en esta misma carta hablan de dos meses como máximo para entregar la obra.

Carta de entrega de nuevo proyecto a Inavi para solicitar su apoyo 24 de Agosto 2000.

Carta de Respuesta del Minfra sobre las variables urbanas de los terrenos donde será construida la OCV. Las Fuentes, 23 de Agosto de 2000.

Carta respuesta de Hidrocaribe sobre la necesidad de que exista factibilidad de servicio de aguas negras en la zona a construir para así poder dar permisos, 19 de Octubre de 2000.

Carta respuesta de Séneca sobre la factibilidad eléctrica en la urbanización, 1 de Noviembre de 2000.

Documento de propiedad donde la empresa Aurea le vende a la OCV. Las Fuentes el terreno completo de la urbanización a construir, a pesar de que no lo han pagado completo. 9 de Enero de 2001.

Minuta reunión de socios de la OCV Las Fuentes con la empresa Aurea donde asiste la señora Iraima Blanco y esposo J.G., 3 de Febrero de 2001.

Acta Asamblea donde se agrega a la señora Iraima Blanco en la OCV, Las Fuentes, 20 de Marzo de 2001.

Expediente con los Depósitos realizado por la señora Iraima Blanco por concepto de ingresar a la OCV. Las Fuentes, 23 de Marzo de 2001.

Expediente con el Depósito realizado por el Sr. J.G.H.d. un Millón Cien Mil Bolívares, por concepto de ingresar a la OCV. Las Fuentes, anexo esta un recibo que le otorga la OCV, Las Fuentes. Es importante destacar que según acuerdo verbal entre la directiva de la OCV, Las Fuentes y los representantes de Aurea la OCV Las Fuentes, autorizó a que los depósitos se hicieran a la cuenta de Aurea, de ese modo ya se le iba a deber por terreno ni por proyecto, 28 de Marzo del 2001.

Carta entregada por parte de Aurea a la OCV. Las Fuentes con la relación de trámites adelantados para la aprobación del proyecto, 18 de Abril de 2001.

Minuta de reunión de socios de la OCV. Las Fuentes con la Empresa Aurea donde asiste la señora Iraima Blanco y esposo J.G., 28 de Abril de 2001.

Carta entregada por parte de Aurea a la OCV. Las Fuentes, donde se continúo entregando información de avance del proyecto, 4 de Julio de 2001.

Minuta de reunión de socios de la OCV. Las Fuentes, con la Empresa Aurea donde asiste el Sr. J.G.H.N., 11 de Julio de 2001.

Minuta de reunión de socios de la OCV. Las Fuentes con la empresa Aurea, donde asiste el sr. J.G.H.N. (no quiso firmar) y asiste también señora Iraima Blanco y esposo de esta J.G., 17 de Julio de 2001.

Carta entregada por parte de Aurea a la OCV. Las Fuentes, donde se entregan más documentos para que sean ellos los que se encarguen de la gestión y aprobación del crédito ante organismos de gobierno, 13 de Agosto de 2001.

Carta entregada por parte de Aurea a la OCV., Las Fuentes, donde se manifiesta la necesidad de realizar una gran asamblea informativa sobre los adelantos en la gestión y aprobación del crédito ante organismos de gobierno, 15 de Agosto de 2001.

Carta de respuesta de Fondur donde nos anuncia que el proyecto urbanístico Las Fuentes, no fue precalificado en vista que aun no se había inaugurado la Planta de Tratamiento de los Bagres, 27 de Agosto de 2001.

Carta de respuesta del Ministerio del Ambiente sobre cuando estaría lista la Planta de Tratamiento de los Bagres, 29 de Agosto de 2001.

Carta de respuesta de Fondur dirigida al presidente de la OCV, Las Fuentes, Sr. E.d.S., donde le informan que debido a las limitaciones presupuestarias no se aprobara a la OCV. El crédito y que esté atentos a un nuevo proceso de recepción de proyectos, 5 de Noviembre de 2001.

Carta de Factibilidad respuesta del Ministerio del Ambiente sobre el estudio hidrológico presentado por Aurea sobre el proyecto urbanístico Las Fuentes, para la fecha aun no se había inaugurado la planta de tratamiento de los Bagres, aspecto que igualmente es señalado para otorgar la permisología final para ejecutar el mismo, 7 de Febrero de 2002.

Carta de Respuesta que dio el Gobernador A.N. apoyando el proyecto de OCV., Las Fuentes, para que fuera presentado ante el CONAVE, 21 de Octubre de 2002.

De la aceptación de los hechos narrados en el libelo de la demanda, se evidencia que la parte actora conoce toda la tramitación, problemática, planteamiento y gestiones necesarias de previo cumplimiento para la realización del proyecto, que no depende únicamente del trabajo de su representada sino que está sometido a una serie de pasos o condiciones cuya efectividad, a su vez depende de organismos ajenos al control y decisión de su representada, tales como: C.N.d.V. (CONAVI) y Fondo de Desarrollo Urbano (Fondur), organismos estos que, en este caso, deben subsidiar económicamente mediante la Ley de Política Habitacional el referido proyecto y no debe olvidarse que su representada se comprometió a la construcción del proyecto habitacional, financiado con recursos (dinero) de Fondur, no de su peculio, y a realizar diligencias y gestiones con ese fin. No ha sido por falta de esas gestiones y diligencias de su representada que no se ha realizado el proyecto, como se evidencia del elenco de 26 particulares antes relacionados, sino por el no cumplimiento de una condición suspensiva previa conocida por la parte demandante, financiamiento por Fondur.

C.E.A. 1.197 del Código Civil, que establece: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de una acontecimiento futuro e incierto”

Y el artículo 1.198 ejusdem: “Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.

Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído”.

El artículo 1.205 ejusdem dice: “Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese”.

E igualmente tienen aplicación los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, vigente.

Dijo sobre el recaudo marcado B, acompañado por el actor al libelo de demanda, se observa que se trata del documento de desintegración del terreno propiedad de su representada, y levantamiento topográfico-plano, previamente realizados. Que como documento público no demuestra ni negligencia ni incumplimientos atribuidos a su representada y, al contrario, en la nota marginal se destaca el aporte que hizo Aurea, C.A. a la Asociación Civil OCV, Las Fuentes, el lote 03 de 20.597. 80 metros cuadrados, lo que evidencia su diligencia y cumplimiento en este sentido, con la intención del desarrollo del proyecto habitacional, mediante documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta el 09 de Enero de 2001, N° 13, folios 82 al 86, Protocolo Primero, Tomo 1°, Primer Trimestre de 2001, artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

De manera que este recaudo con efectos erga omnes, entre las partes así como respecto de terceros, demuestran claramente que su representada no ha actuado negligentemente ni ha incumplido con la construcción del proyecto por causas que le fueran imputables, los retardos se deben a causas no imputables a ella y en ningún momento ha pactado con la parte demandante ni con otra persona, el establecimiento de un plazo o término para entregar las viviendas proyectadas, cuya construcción dependía de condeiciones de la existencia de recursos económicos que debían suministrar otros entes u organismos como queda demostrado y es admitido y conocido por la parte accionante en este juicio. (Fondur-Conavi).

Dice la parte demandada que Aurea, C.A., no es responsable por incumplimiento en el desarrollo del proyecto habitacional Las Fuentes, primero porque no es cierto que Aurea, C.A., haya abandonado dicho proyecto ni que se haya negado a dar información sobre el mismo y, segundo, porque la construcción del proyecto habitacional Las Fuentes depende del financiamiento o recursos provenientes Fondur. Aurea, C.A., es la constructora designada para ejecutar la obra Urbanización Las Fuentes y para ello es necesario que previamente se obtengan los recursos económicos de parte de Fondur, lo cual no se ha podido lograr debido a que Fondur informó limitaciones presupuestarias (05-11-2001). Aurea, C.A., no ha sido negligente en las gestiones para la realización del proyecto, en este sentido alego los trámites contenidos en los siguientes puntos del recuento: Entrega del proyecto a Fondur: Carta de entrega de nuevo proyecto a Inavi; traspaso de la propiedad del terreno donde se construiría el proyecto de Aurea, C.A. a la OCV., Las Fuentes; Carta de Aurea, C.A. a OCV. Las Fuentes con relación de trámites adelantados para la aprobación del proyecto; Carta de Aurea, C.A. a OCV. Las Fuentes con entrega de documentos originales para que la OCV. Adelantara gestión del crédito para el desarrollo del proyecto entre otros.

Señaló que era falso que Aurea, C.A., se hubiera negado a dar explicaciones e información acerca de desarrollo del proyecto.

Se trata de un Proyecto Comunitario Habitacional, sometido a la condición de obtención de financiamiento de parte de organismos gubernamentales: Fondur, CONAVE.

Dijo que Aurea, C.A., es sólo constructora y mientras no haya financiamiento no hay ejecución de obras (viviendas); se construiría cuando existieran recursos económicos.

Que nunca se había establecido un plazo para ejecutar la obra (Construcción de viviendas).

La necesidad de agruparse en una Organización Comunitaria de Vivienda (OCV.), es recomendación o exigencia de Fondur, aceptada por loa interesados.

Por lo cual solicitó al Tribunal declarara sin lugar la presente demanda.

El día 17 de Marzo de 2004, la ciudadana A.R.F., asistida por la Dra. J.R.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.279, y consignó en tres (3) folios útiles y Veintisiete (27) folios anexos, escrito de Promoción de Pruebas.

Dijo la demandada que con el objeto de demostrar su condición de representante legal de la Empresa Aurea, C.A., promovía copia de documento protocolizado ante el Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta en fecha 05 de Marzo de 1996, bajo el N° 358, Tomo II, promoción que hizo de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, según copia con este escrito marcado “A”.

Planteó que el terreno donde se construiría el proyecto habitacional Las Fuentes, pasó de la propiedad de Aurea, C.A., a la Asociación Civil, OCV. Las Fuentes, promovió copia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. el 09 de Enero de 2001, N° 13, Tomo I, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2001, Marcado “B” con este escrito, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Dijo que el demandante J.G.H.N., conocía desde un principio que el desarrollo habitacional Las Fuentes, sería financiado con dinero proveniente del peculio de cada participante y con recursos económicos del Fondo de Desarrollo Urbano (Fondur), hizo valer la aceptación de esos hechos contenidos en el libelo de demanda. Así mismo, hizo valer en ese sentido y con el mismo fin de demostrar que el demandante conocía y aceptó dicho co-financiamiento y la necesidad de gestiones bajo el sistema de Política Habitacional, ante el C.N.d.V. (CONAVI), hizo valer la aceptación de esas circunstancias admitidas en el libelo de la demanda, en concordancia con las documentales promovidas en este escrito, especialmente a partir del Título II del mismo.

Dijo que la demandante conocía el cronograma de ejecución de la obra Urbanización Las Fuentes, de acuerdo a los parámetros de Fondur, hecho éste admitido en el libelo de la demanda por el actor, promovió copia de documento registrado el 16 de Octubre de 2000, N° 46, folios 309 al 313, Protocolo Primero. Promoción que hizo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Con el objeto de demostrar que el demandante estaba enterado de que Aurea, C.A., presentó el proyecto del urbanismo en la asamblea de la OCV. Las Fuentes, celebrada el 09 de Mayo de 2000, así como que a su representada Aurea, C.A., se le designó constructora de la Urbanización Las Fuentes, que a la Licenciada Berenice Benítez González se le designó como facilitadota habitacional y se comprometió a facilitar el desarrollo del programa de vivienda social bajo el esquema de investigación, promoción y obtención de recursos, hizo valer la promoción de ese documento Asamblea, registrado el 12 de mayo de 2000, N° 31, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre de 2000, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló que el Ciudadano L.E.V., representante de la constructora Aurea, C-A., desde el 26 de Septiembre de 2000, explicó en Asamblea de OCV. Las Fuentes, el cronograma de ejecución de la Urbanización, de acuerdo a los programas de Fondur y el proceso de adjudicación de viviendas posterior a la construcción de las mismas, promovió copia del documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. el 16 de Octubre de 2000, N° 46, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2000. Con ello se demuestra que nos es cierto que su representada haya incumplido dar explicaciones del proyecto urbanización Las Fuentes.

Dijo que la demandada, no está disponiendo del terreno donde se va a desarrollar la Urbanización Las Fuentes, ni que con la venta de una porción de terreno en otro terreno de su propiedad se esté insolventando, promovió e hizo valer el Documento registrado el 02 de Diciembre de 1.999, N° 9, Protocolo Primero, Tomo 6, Cuarto Trimestre de 1999, donde consta que Aurea, C.A., Adquirió terreno en el Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta de 58.090, 70 metros cuadrados, ajeno al terreno objeto del desarrollo habitacional Las Fuentes, pues se refiere al sitio Las Maritas o Juncal. Marcado “E” con este escrito

El documento registrado el 09 de Enero de 2001, N° 11, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre de 2001, donde consta que Aurea, C.A., lotificó dicho terreno. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, produjo copia de ese documento público, marcado “F” con ese escrito.

El documento registrado el 18 de junio de 2003, N° 4, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre de 2003. Ese documento está registrado en la Oficina Subalterna del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta. Ese documento alude Solo a la venta de una pequeña porción del terreno lotificado, con un área de apenas 198 metros cuadrados en un terreno de mayor extensión de 58.090, 70 metros cuadrados; dicho terreno lo adquirió Aurea, C.A., según documento registrado en ese mismo Municipio (Díaz) en la Oficina Subalterna de Registro Público el 02 de Diciembre de 1999, N° 9, Protocolo Primero, Tomo 6, Cuarto Trimestre de 1999. Promovió ese documento en copia marcado “G”, a los efectos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Para demostrar que se presentó El Proyecto de la Urbanización Las Fuentes, ante Fondur, para la aprobación de créditos se requirió la constitución de una Asociación Civil OCV., sea dueña del terreno donde se construiría la Urbanización; que el crédito que debía gestionar la OCV. No se había aprobado por limitaciones presupuestarias de Fondur; y en fin demostrar que su representada no ha incumplido su obligación de construir dicho proyecto habitacional sometida a una condición que no depende de su voluntad (obtención de crédito), solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de hechos que constan en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallan en las oficinas del Fondo de Desarrollo Urbano (Fondur), Caracas, que este Tribunal requiera de dicho organismo, mediante oficio detallado informes acerca de la presentación del proyecto Urbanización Las Fuentes, sector Las Marites del Estado Nueva Esparta (17 de mayo de 2000; el requerimiento hecho por Fondur a la OCV Las Fuentes, para que ésta tramitara la aprobación de dicho proyecto (Agosto del año 2000); aprobación de dicho proyecto urbanístico y/o su falta de precalificación y motivos al efecto; causas de aprobación o no aprobación del crédito respectivo a la OCV.

Dijo que para demostrar que su representada Aurea, C.A., no estaba obligada a devolver suma de dinero alguna al actor, además de la existencia de una condición suspensiva referida a la obtención de crédito por parte de la OCV. Las Fuentes a través de Fondur u otro organismo, y de que Aurea, C.A., no ha incumplido obligación alguna, hizo valer que la parte actora no ha renunciado a integrar la Asociación Civil OCV. Las Fuentes que tiene por finalidad social primordial la construcción de la Urbanización Las Fuentes.

Para contribuir a demostrar que Aurea, C.A., no ha dejado de construir la Urbanización Las Fuentes, por causas que le sean imputables, por tratarse de hechos que constan en libros, archivos y/u otros papeles de la empresa Hidrológica del Caribe, Estado Nueva Esparta (Hidrocaribe), solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se requieran informes a dicho ente, acerca de si en la zona donde se proyecta construir la Urbanización Las Fuentes, entre las Urbanizaciones Cotoperiz y Praderas de Valle Verde, existe Factibilidad de servicio de aguas negras y su data de procedencia.

Pidió la admisión y tramitación de esas pruebas conforme al procedimiento breve contemplado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

El 23 de Marzo de 2004, compareció ante este Tribunal el Dr. O.E.R., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante y consignó en cinco (5) folios útiles escrito de promoción de pruebas.

En su escrito el apoderado de la parte demandante promovió el merito favorable de la certificación emanada del Banco de Venezuela, de fecha 14 de Mayo de 2003, que cursa en el folio N° 10, mediante el cual se certifica la planilla de depósito N° 15479021 por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000, 00), efectuado en efectivo a la cuenta corriente N° 02069-0503126 a favor de la empresa Aurea, C.A., parte demandada, con el objeto de demostrar que la demandada recibió el anticipo o cuota inicial para asegurar la opción de la construcción de una vivienda unifamiliar constante de 70 metros 2, de construcción sobre una parcela de 198 metros 2, ubicada en el sector Las Maritas o el Juncal, Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, la cual, con la recepción de dicho pago la Empresa Aurea, C.A., se obligaba a construir y que esta de manera deliberada incumplió con la misma.

Promovió el mérito favorable de la confesión de la parte demandada aceptando el hecho o la afirmación liberada en el sentido de que “Es cierto que el ahora demandante celebró contrato de opción de compra verbal con Aurea, C.A. con el compromiso de construcción de un proyecto habitacional denominado “Las Fuentes” donde se destinaría una vivienda unifamiliar al demandante en cantidad de venta. El promovido mérito favorable evidencia en forma clara e inequívoca la existencia del referido contrato de opción de compra verbal celebrado entre el demandante y la demandada.

Promovió el mérito favorable de la afirmación realizada por la demandada en la contestación de la demanda que la empresa Aurea, C.A. es la constructora designada para ejecutar la obra Urbanización Las Fuentes, quedando comprobado el hecho de que la demandada recibió la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000, 00) de parte de su representado, para la construcción de una vivienda unifamiliar, siendo la empresa Aurea, C.A., la única responsable y obligada frente a su representado.

Promovió el mérito favorable de todos los actos contenido en el expediente que favorecieran a su representado.

Pidió que fueran aceptadas conforme al procedimiento breve señalado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVA

El demandante alegó que celebró contrato de opción de compra verbal con la empresa Aurea, C.A., quien se comprometió en la construcción del proyecto habitacional La Fuente, prometiéndole una vivienda unifamiliar de 70 mts. Que las construcciones serían financiadas por el Fondo de Desarrollo Urbano (Fondur), que la empresa realizaría todas las gestiones, y que le exigió un anticipo de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES, que hasta la fecha de introducir la demanda han transcurrido 3 años, sin que la empresa haya dado respuesta sobre el desarrollo habitacional y por lo tanto ha incumplido, que ha sido negligente.

Por todas las razones allí expuestas demanda la Resolución del Contrato Verbal y en consecuencia la devolución del dinero entregado como anticipo.

En la oportunidad legal la demandada al contestar la demanda entre otras cosas a pesar de negar y rechazar la demanda, reconoció ser cierto: 1) Que se celebrara la opción de compra-venta. 2) Ser propietaria del terreno. 3) Que la unidad habitacional sería financiada por Fondur. 4) Que ella gestionaría personalmente todo lo relacionado al crédito y construcción. Negó que no hubiera dado explicaciones sobre el desarrollo del proyecto. Que no existe incumplimiento de su parte, que no era cierto que su representada tenga que devolver dinero alguno. Dio una explicación o resumen sobre la ejecución del proyecto de la organización comunitaria de vivienda. Ambas partes presentaron pruebas durante el lapso. Trabada así la litis observa quien sentencia que en su demanda el autor no precisó cual ha sido la norma o cláusula contractual violada, al efecto contrario, la demandada reconoce y está de acuerdo en casi todo lo señalado en su libelo de demanda a pesar de negar otros hechos. La actora demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra en virtud a que la demanda ha incumplido en la construcción de la vivienda y además que han transcurrido más de 3 años de haberse realizado la opción, sin señalar cual fue el tiempo pautado o acordado para la culminación.

La demandada alegó a su favor haber realizado varias diligencias tendientes a resolver los problemas que devienen de ese tipo de construcciones (permisologías, servicios, etc.) como también demostró el hecho de acudir ante Fondur, con el objeto de solicitar crédito habitacional para las futuras construcciones, rechazó y contradijo todo lo que consideró negativo a sus intereses, reconoció la oferta la cual demuestra estar vigente, no negó el hecho de cumplir con su obligación muy por el contrario demostró interés en resolver con mayor prontitud la construcción. De donde quien sentencia puede considerar que no existe deuda morosa en razón de lo demostrado por la demandada y que la parte actora nada dice al respecto.

Durante el término probatorio la demandada además de aportar otras pruebas importantes al proceso, solicitó la de informes a los organismos implicados al caso, estos arrojan una prueba más en beneficio de la demandada, cuando se constata la veracidad de lo sostenido por ella con las respuestas dadas por Hidrocaribe y Fondur. Y Así se Decide.

Dispone el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Ese dispositivo legal si bien alude en su contenido a la prueba de las obligaciones, se aplica a toda clase de relación jurídica por ser la consagración del viejo principio de derecho que impone al actor la prueba de los hechos constitutivos de su acción y al demandado los de su excepción. En el presente caso se rechazó la reclamación, se introduce hechos nuevos invirtiéndose la carga de la prueba, en el caso bajo análisis la demandada niega el hecho de haber violado contrato alguno en concreto por no haber estipulado plazo alguno y reconocer el actor el hecho de que todo dependía del crédito de Fondur para la realización de la obra, defensa que probó la demandada, del mismo modo estatuye el artículo 1.197 del Código Civil:

La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.

A mayor ahondamiento de la norma el artículo 1.205 del Código Civil señala:

Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.

Por tanto quedó demostrado la defensa de fondo en un todo conforme con las normas transcritas y Así se Decide.

DISPOSITIVA.

Por todos los fundamentos expuestos y de conformidad a las disposiciones legales citadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Sin lugar la presente acción.

Primero

Sin lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por J.G.H.N., contra la SOCIEDAD MERCANTIL AUREA, C.A., ampliamente identificado en el encabezamiento de la presente sentencia.

Se condena en costas a la parte Actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencido en esta instancia.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, por haber salido la presente sentencia fuera de lapso.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los Tres (03) días del mes de Septiembre del dos mil Cuatro (2.004). Años. 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA

El Juez,

Dr. J.J.A.V.L. secretaria,

Y.G.G.

En esta misma fecha, siendo las Dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria,

Y.G.G.

JJAV/ygg/wrr

EXP Nº 0346/03