Decisión nº PJ0192013000059 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 12 de Abril de 2013

El día 13/08/2012 fue consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento (U.R.D.D.) y recibido por este Juzgado en la misma fecha, escrito continente de demanda por retracto legal arrendaticio interpuesto por el ciudadano A.J.M.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-5.554.548, en su condición de gerente general de la persona jurídica Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L., debidamente inscrita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar bajo el nº 36, folios vto. 160 al 164 del Libro de Registro de Comercio nº 2 (adicional) de fecha 29/04/1985, representado por los profesionales del H.G.G.M., J.G.M.R. y J.R.N.T., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 125.512, 146.934 y 15.792, respectivamente, contra los ciudadanos C.S.d.S., E.M.D.L.S.R., G.A.S.R., F.J.S.R. y G.A.C.T., española la primera y venezolanos el resto, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-946.462, V-11.172.428, V-11.171.675, V-11.730.640 y V-11.173.163, respectivamente.

Alega la parte actora en su libelo lo siguiente:

Que desde hace 21 años es arrendatario de un inmueble constituido por un terreno por un terreno con un galpón de uso comercial, ubicado en la avenida Upata entre la firma Inversiones L.A. S.R.L. y Repuestos Correa C.A., de este ciudad, dicho terreno y galpón comercial tiene un área de seiscientos noventa y cuatro metros con trece centímetros cuadrados aproximadamente y sus linderos particulares son los siguientes: Norte: con parcela de terreno y galpón arrendado a L.A., Sur: con parcela de terreno ocupado por G.C., Este: con avenida Upata que es su frente y Oeste: con avenida Cuyuní que es su fondo.

Expresó que ese terreno con galpón está enclavado entre dos parcelas de mayor extensión, denominadas con el alfanumérico 9-C y 10-C, cuya área es de novecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con noventa y siete centímetros, cada una comprendida dentro de los linderos: PARCELA Nº 9-C: Norte: con avenida Upata que es su frente con veinticinco metros y cincuenta centímetros; Sur: avenida Cuyuní con veinticinco metros y cincuenta centímetros; Este: con parcela nº 10-C en treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros y Oeste: con parcela nº 8-C propiedad de C.d.S. en treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros. Los linderos de la PARCELA Nº 10-C son: Norte: con avenida Upata que es su frente con veinticinco metros y cincuenta centímetros, Sur: avenida Cuyuní con veinticinco metros y cincuenta centímetros, Este: con la calle Incoveca en treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros y Oeste: con parcela nº 9-C de propiedad de G.S. D’Amelia e treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros.

Aduce que en el descrito terreno con galpón desde el momento en que lo tomó en arrendamiento se ha venido desarrollando y explotando un establecimiento mercantil con el nombre de Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L.

Igualmente señala que el referido inmueble actualmente es propiedad de la sucesión G.S. D’Amelia, quien es representada por sus únicos y universales herederos C.S.d.S., E.M.D.L.S.R., G.A.S.R. y F.J.S.R. y que los cánones de arrendamiento del referido local los ha venido cancelando puntualmente todos los meses, directamente al arrendador por mensualidades anticipadas; pero que desde el mes de mayo de 2012 hasta la actualidad, le han negado la entrega de recibos debidamente membretados, sellados y firmados por la representante legal de la sucesión G.S. D’Amelia.

Narra que se enteró que el ciudadano G.A.C.T. es el nuevo propietario de parte del inmueble donde hace vida comercial y genera su sustento y el de otras personas Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L., no cumpliendo los propietarios con el procedimiento previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vulnerando el derecho de preferencia de su representada; ya que en fecha 10-08-2012 comprobó que los arrendadores de la sucesión G.S. D’Amelia en fecha 21-12-11 suscribieron un contrato bilateral de opción de compra venta al ciudadano G.A.C.T. por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) del local que ocupa desde más de veinte (20) años continuos e ininterrumpidos y que nunca fue notificado bajo ninguna forma para ejercer su derecho de preferencia violándose indiscutiblemente tal derecho.

Que demanda a los ciudadanos C.S.d.S., E.M.D.L.S.R., G.A.S.R., F.J.S.R. (integrantes de la sucesión G.S. D’Amelia) y G.A.C.T., para que convengan o de lo contrario a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En que su representada Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L. es inquilina del inmueble identificado en el libelo desde hace más de veintiún (21) años aproximadamente. Segundo: que en ningún momento anterior a la venta fue notificado de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario. Tercero: que su representada le asiste el derecho preferente de adquirir el inmueble que ocupa como arrendataria y se deje sin efecto el documento de venta suscrito por los ciudadanos C.S.d.S., E.M.D.L.S.R., G.A.S.R., F.J.S.R. (integrantes de la sucesión G.S. D’Amelia) a G.A.C.T.. Cuarto: que debe sustituirse como compradora del local que ocupa la mencionada empresa mercantil en calidad de arrendataria, debiendo los ciudadanos C.S.d.S., E.M.D.L.S.R., G.A.S.R., F.J.S.R. (integrantes de la sucesión G.S. D’Amelia) darle a su representada el mismo por la cantidad de ochocientos setenta y dos mil doscientos treinta y dos bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 872.232,63). Cuarto: Al pago de las costas que se ocasione el presente proceso.

Admitida como fue la demanda en fecha 19 de septiembre de 2012 se ordenó emplazar a los ciudadanos C.S.d.S., E.M.D.L.S.R., G.A.S.R., F.J.S.R. (integrantes de la sucesión G.S. D’Amelia) y a G.A.C.T., en su carácter de parte demandada a los fines de que comparecieran al segundo día de despacho siguiente a la consignación que se hiciera en el expediente respectivo de la última citación, a dar contestación a la demanda.

El día 12 de noviembre de 2012 el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación personal debidamente firmado por el ciudadano G.C.T., en su carácter de parte codemandada en el presente juicio.

El día 01 de febrero de 2013 la Secretaria del tribunal dejó constancia de la fijación del cartel de citación en el domicilio de los demandados; conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, tal como riela al folio 142 del presente asunto.

Estando dentro del lapso legal para dar contestación a la demanda, el día 05 de marzo de 2013 los ciudadanos P.S.S.C. y J.M.F.A. en su carácter de coapoderados judiciales de los demandados, presentaron escrito contestando la misma en los términos siguientes:

Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes la acción propuesta, tanto en los hechos como en el derecho.

Admiten que existe una relación arrendaticia con tiempo a término de duración de 21 años, por cuanto el contrato fue suscrito el 28 de septiembre de 1990.

Rechazan, niegan y contradicen a todo evento que la empresa Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L. pueda ejercer algún derecho de subrogarse, en algún documento traslativo de propiedad por cuanto no cumple con las condiciones establecidas en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que se encuentra insolvente con el pago del canon de arrendamiento y declaran que fue suficientemente notificada dicha empresa, tal como lo establece el artículo 44 eiusdem, manifestando que no quiso ejercer el derecho preferente, dejando en libertad de dar venta el inmueble a terceros, bajo las mismas modalidades del ofrecimiento de venta.

Rechazan, niegan y contradicen que se hubiesen negado a recibir los pagos del canon de arrendamiento mensual por parte de la empresa Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L., por cuanto no paga de forma efectiva hace más de nueve mensualidades desde el 5 de mayo de 2012 hasta la presente fecha, encontrándose insolvente.

Rechazan, niegan y contradicen que sus representados deban pagar a la parte actora las costas, costos y corrección monetaria o indexación de la suma demandada.

Rechazan, niegan y contradicen que exista documento de venta suscrito por la sucesión G.S. y G.A.C.T., ya que existe es un documento de opción a compra.

Rechazan, niegan y contradicen que deban pagar o que adeuden pagos de reembolso alguno determinado por el artículo 1554 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dicha pretensión no la realiza un colectivo, consorcio o comunero, sino un arrendador insolvente que quiere lucrarse de la cosa ajena sin pagar el precio justo, no da razón de pago alguno y solicita una compensación de entrega de la cosa de litigio manifestando una serie de daños y perjuicios que no manifiesta de forma especifica o prueba y negando hechos ciertos como la referida notificación que se le hiciere.

Rechazan, niegan y contradicen que se pueda prorratear su propiedad por cuanto esta se desprende como dos (02) parcelas con linderos generales desde su adjudicación en plano municipal, hasta la presente, existiendo así su desprendimiento catastral y así se evidencia de documento de propiedad y es su firme intención vender por unidad sea una parcela por separado o las dos parcelas conjuntas, así lo ofertaron y en esas mismas condiciones se realizó la opción.

Rechazan, niegan y contradicen en toda y cada una de los dichos de esta pretensión por cuanto si se le notificó tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por medio del traslado de Notaría, cumpliéndose con todo lo exigido, se realizó la oferta de venta y su precio y condiciones son los mismos que se le presentaron en su oportunidad a la empresa Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L.

Rechaza, niegan y contradicen que se haya firmado documento de venta alguno y declaran que son los legítimos y actuales propietarios de las dos (02) parcelas de terreno Nº 9-C y 10-C., y que no debe sustituirse o subrogarse en ningún derecho a la empresa Refrigeración Automotriz Universidad S.R.L. por cuanto no cumple con las disposiciones del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no puede ejercer el derecho dispuesto en el artículo 43 eiusdem y que tampoco se le debe la cantidad de ochocientos setenta y dos mil doscientos treinta y dos bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 872.232.63).

Llegado el día de promoción de pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes en fecha 15-0312 promovió la parte actora y el 22-03-12 promovió la parte demandada.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2012-001218 el Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las consideraciones siguientes:

La actora pretende subrogarse en la venta que hizo su arrendadora de un inmueble que ha ocupado en calidad de arrendataria desde hace 21 años conformado por un galpón comercial y una parcela de seiscientos noventa y cuatro metros con trece centímetros cuadrados (694,13 m2) cuya ubicación y linderos ya han sido señalados en la parte narrativa de esta decisión. Ese terreno y galpón forma parte del inmueble enajenado por la parte accionada conformado por dos parcelas de novecientos cincuenta y cuatro metros con noventa y siete centímetros (954,97 m2) identificadas con los números y letras 9-C y 10-C cuya ubicación y linderos también fueron señalados en la narrativa.

La demandante aduce que el inmueble de mayor extensión, dentro del cual se enclava la parcela que alquila, fue vendido por Bs. 1.200.000,00 al señora G.C.T. sin que previamente se le hubiera notificado la intención de los arrendadores de vender ese inmueble.

La pretensión de la demandante es que se le subrogue en la venta de la parcela que ocupa por un precio de Bs. 872.232,63.

Al contestar la demanda los apoderados judiciales de los litisconsortes pasivos adujeron:

Admitieron la relación arrendaticia desde el 28-9-1990.

Que la arrendataria se encuentra insolvente y que ella fue debidamente notificada de la intención de los arrendadores de enajenar el inmueble mediante un acto de comunicación realizado mediante Notario Público que fue recibido y suscrito por el señor A.M., el día 14-9-2011, respecto del cual la demandante no comunicó en el plazo legal su aceptación o rechazo. Negaron que se haya efectuado la venta de las parcelas puesto que, según dicen, lo que existe es un contrato de opción de compraventa. Afirman que debido a que la relación arrendaticia se ha prolongado por un tiempo mayor de 15 años ella trocó en un contrato a tiempo indeterminado.

Para decidir este Tribunal observa:

Junto con la contestación la parte accionada consignó en original una solicitud dirigida a la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar efectuada por los señores C.D.E., M.E.E.R., G.A.E.R. y F.J.E.R. para que notificara al señor A.J.M.B. en calidad de arrendatario de su intención de vender las parcelas 9-C y 10-C de 954,97 metros cuadrados, cada una de ellas, por un monto de Bs. 1.000.000,00, la primera, y Bs. 1.200.000,00, la segunda, pagaderos en efectivo o mediante cheque de gerencia.

Esta notificación se hizo el 14 de septiembre de 2011 en la urbanización Canaima, avenida Upata, Ciudad Bolívar, al señor A.J.M.B., que firmó el acta.

El demandante promovió unas facturas que el tribunal considera irrelevantes para incidir en lo que concierne a la procedencia del derecho de retracto.

El acta notarial es un documento público que da fe que los arrendadores sí comunicaron a la demandante su intención de vender las parcelas 9-C y 10-C en la cual se indicó el precio, las modalidades de la venta y la forma de pago.

No consta en autos que la parte actora haya dado respuesta a esa notificación en el lapso de quince (15) días siguientes que prevé el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El contrato de promesa bilateral de compraventa fue producido junto con la demanda. Se trata de un documento autenticado el 22-12-2011, es decir, dentro del plazo de 180 días que prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ese documento se da cuenta de un pacto de venta mediante el cual los arrendadores transfirieron la propiedad de la parcela 10-C por un millón doscientos mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) de los cuales el comprador G.C. pagó la suma de setecientos mil Bolívares y se comprometió a pagar el saldo en la fecha de protocolización del documento definitivo.

A pesar de que los contratantes calificaron el negocio jurídico como un contrato de promesa bilateral de compraventa este Juzgador encuentra que en documento notariado están presentes todos los elementos que caracterizan una verdadera venta: el consentimiento libre de las partes, el objeto, el precio así como la modalidad de pago.

El Juzgador observa que en el ofrecimiento de venta hecho por medio de notario público los arrendadores comunicaron a su inquilino que en el precio de la parcela 10-C era de Bs. 1.200.000,00, pagaderos en efectivo o mediante cheque de gerencia. Este es el mismo precio que fue pactado en el contrato de venta que suscribieron los litisconsortes pasivos. Así lo establece.

El demandante impugnó el ofrecimiento de venta alegando que le fue comunicado como persona natural y no en su condición de representante de la sociedad demandante. Este Juzgador considera que es una formalidad no esencial el que en la notificación se identifique el carácter con que obra el señor A.M.. Lo cierto es que no está en discusión que él tiene tal condición de representante legal de REFRIGERACIÓN AUTOMOTRIZ UNIVERISDAD SRL., arrendataria, por lo que el acto auténtico de ofrecimiento cumplió su finalidad, cual era poner en conocimiento de la arrendataria, por órgano de una persona dotada de la facultad de representarla, de la intención de los propietarios de enajenar el inmueble arrendado.

Los requisitos esenciales que exige el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son: a) la manifestación de voluntad de vender; b) el precio; c) condiciones y modalidades de la negociación; d) que la notificación se haga por acto auténtico. Por tanto, la falta de mención del carácter de representante de otro que tiene la persona natural a la que se dirige el acto de comunicación es formalidad no esencial cuya falta no vicia el acto. Así se establece.

Así pues, para este sentenciador está claro que los arrendadores sí ofrecieron en venta al demandante las parcelas 9-C y 10-C comunicándole el precio de cada inmueble y las condiciones del ofrecimiento. La oferta fue hecha mediante documento autentico y no consta que el actor haya cotificado a los propietarios dentro del plazo legalmente establecido su voluntad de aceptar el ofrecimiento; por consiguientes, los arrendadores están en libertad de enajenar a terceros las parcelas en cuestión.

En lo que respecta al demandante es necesario apuntar que el ejercicio del derecho de retracto legal procede:

1) Cual al inquilino no se le ha hecho la notificación mediante documento autentico de la voluntad del propietario de vender con indicación del precio, modalidades y condiciones de la negociación.

2) Cuando efectuada la venta a un tercero su precio sea inferior al ofertado o las condiciones más favorables.

En ambos supuestos el derecho debe ejercerse dentro del plazo de caducidad de 40 días siguientes a la notificación que debe hacer el adquirente de la negociación. En autos no consta que el adquirente haya cumplido con tal notificación, pero esta circunstancia es irrelevante porque lo cierto es que al inquilino se le hizo saber la voluntad de los arrendadores de enajenar ambas parcelas en forma auténtica y él no comunicó su aceptación dentro del plazo de 15 días siguientes por lo que no tiene derecho a subrogarse en el comprador. Así se decide.

Existe un motivo adicional de improcedencia de la pretensión, cual es que el actor admitió en su libelo que es arrendatario de una fracción de las parcelas 9-C y 10-C las cuales tienen un área de 954,97 metros cuadrados, cada una. Por tanto, al ser vendida en forma global la parcela 10-C en la cual en parte se asienta el galpón y terreno que alquila el demandante el derecho de retracto legal se hace improcedente por disponerlo así el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DECISION

En fuerza de las consideraciones precedentes este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por retracto legal incoada por A.J.M.B., en representación de la sociedad de comercio REFRIGERACIÓN AUTOMOTRIZ UNIVERISDAD SRL., contra C.S.d.S., E.M.d.L.S.R., G.A.S.R., F.J.S.R. y G.A.C.T..

Se condena en costas al demandante de autos.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los doce (12) días del mes de abril del año dos mil trece. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez,

Abg. M.A.C..

La Secretaria,

Abg. S.C..

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.)

La Secretaria,

Abg. S.C..

MAC/SCh/editsira.

Resolución Nº PJ0192013000059.