Decisión nº PJ0192010000582 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 13 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

Ciudad Bolívar, trece de diciembre de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: FP02-V-2008-002054

Por cuanto el día 6 de diciembre de 2010 el abogado J.R.N. presentó un escrito solicitando la ejecución por equivalente de la transacción homologada por este tribunal y la parte accionada INMOBILIARIA ALCADIPA SA., por órgano de sus apoderados judiciales, presentó otro oponiéndose a los parámetros que según el accionante deben regir la estimación de su crédito este tribunal ordena que se realice una experticia complementaria cuyo objeto sea realizar dicha determinación del crédito que tiene el demandante en contra de la demandada; a tal efecto, se fija el 2º día de despacho siguiente a la publicación de este auto, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que las partes designen los expertos que se encargarán de cuantificar el crédito del ejecutante en concordancia con lo previsto en los artículo 529 y 527 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto a los parámetros que deberán considerarse para cuantificar dicho crédito este órgano jurisdiccional los establecerá en los párrafos siguientes, pero antes considera conveniente clarificar si el abogado J.R.N. tiene legitimación para pedir la ejecución de la transacción habida cuenta que en el escrito que riela en los folios 155 al 163 de esta pieza alegó que procedió a demandar como mandatario sin representación de un tercero que es no parte en este proceso, la sociedad de comercio ANGOSTURA MALL CA, condición que ha sido rechazada por la demandada. Además, la aclaratoria se revela pertinente debido a que posterior a la transacción la demandada vendió el inmueble objeto de ella a ANGOSTURA MALL CA., por lo que pudiera pensarse que en ejecución de sentencia operó una cesión de derechos cuyo principal efecto sería hacer parte a la compradora del centro comercial con exclusión del demandante cedente.

En nuestro ordenamiento jurídico la cesión de derechos litigiosos la regula el artículo 1557 del Código Civil en los siguientes términos:

La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte de la causa, después del acto de la contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario.

Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, surtirá ésta inmediatos efectos contra aquélla, y en sustitución del cedente, se hará el cesionario parte en la causa.

El artículo 1555 regula dos hipótesis de cesión de derechos litigiosos: a) la cesión del derecho en litigio que se hace antes de la contestación de la demanda; b) la cesión de esos mismos derechos después de la contestación, pero antes de que se dicte sentencia definitivamente firme.

El primer caso lo regula el legislador en el artículo 1555 de manera implícita, entendiéndose que la cesión que se produce antes de la contestación produce efectos inmediatamente y no requiere la aceptación de la parte contraria por lo que el cesionario, sin más, se hace parte en la causa.

En la segunda hipótesis, la cesión surte efectos únicamente entre cedente y cesionario, el cual no se hace parte en el juicio, pues el litigante contrario es inmune frente a ese negocio en cuya formación no intervino; pero, si la parte contraria la acepta haciéndolo constar en autos entonces ella produce plenos efectos y el cesionario se hará parte en sustitución del cedente.

Nada se dice para el caso de que la cesión se produzca después de que haya recaído sentencia definitivamente firme; el silencio se explica porque en tal caso ya no habrá derecho litigioso que ceder dado que la sentencia definitivamente firme elimina la incertidumbre haciendo al litigante vencedor titular indiscutido del derecho ventilado en el proceso.

La Sala Constitucional en la sentencia nº 3145 del 15/12/2004 determinó con efectos vinculantes los efectos de la cesión –ya no de derechos litigiosos- que se produce después de que la sentencia definitiva o acto equivalente ha adquirido autoridad de cosa juzgada. En dicho fallo estableció la Sala:

Regresando a la figura contractual de la cesión de créditos, corresponde a la Sala analizar su régimen si ésta se presenta en el ámbito temporal del proceso posterior a la producción de la sentencia definitivamente firme, cuando ya se ha puesto fin al evento incierto de la litis y se generó para las partes una especial situación de certeza que tiene fuerza de ley entre ellas, siendo que no existe norma legal expresa que lo establezca.

(…)

Ahora bien, al reflexionar en torno a la situación que se genera con la cesión del crédito mediante acto inter vivos por la parte favorecida con el fallo, a favor de sus acreedores o de sus hijos, la Sala se percata que, de ser admitida como válida la sustitución procesal, cada uno de los cesionarios de parte del crédito reconocido en la sentencia, tendrá derecho a exigir del Tribunal de la causa que se libre a su nombre un mandamiento de ejecución con el cual proceder, cada uno por su lado y en contención con los demás cesionarios, a practicar embargos ejecutivos sobre los bienes del deudor común y, asimismo, cada uno de ellos pretenderá del ejecutado, en contención con los demás cesionarios, el pago de las costas que se hubieren causado en el proceso.

Por ello, permitir que en esta fase de ejecución puedan presentarse circunstancias como las narradas, destruiría la paz social y la seguridad jurídica que habían sido logradas con el fallo, sustituyéndolas por una o más situaciones de conflicto entre los cesionarios, contrariando con ello los valores constitucionales de paz, solidaridad, bien común y convivencia. Con miras a evitar tal situación, lo procedente sería negar cualquier eficacia procesal frente a terceros, respecto de la cesión del crédito ya reconocido por un fallo definitivamente firme o por un acto con fuerza de tal.

(…)

Ahora bien, atendiendo las consideraciones generales sobre el contrato de cesión, expuestas en el Capítulo III de esta parte motiva, la Sala es del parecer que resulta atentatorio contra el orden público procesal la incorporación del cesionario al proceso que se encuentra en fase de ejecución. Acótese que no se trata de cuestionar la validez del contrato –ley entre las partes- sino de impedir su oponibilidad frente a terceros, en este caso el deudor cedido, en aras de resguardar la paz social y el orden público

Al hilo de la argumentación precedente, no cabe dudas de que el demandante tiene legitimación para pedir la ejecución forzada de la transacción a pesar de que después de su homologación el inmueble fue cedido en venta a un tercero (ANGOSTURA MALL CA.). Así se establece.

II

La sentencia que condena al pago de cantidades de dinero ilíquidas no puede ejecutarse voluntariamente si antes la parte obligada desconoce de modo preciso la cantidad que debe pagar; por esta razón, es necesario que primero se proceda a determinar por expertos, si el juez no puede estimar la condena según las pruebas, el monto mandado a pagar según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. El esquema de la ejecución sería el siguiente:

Sentencia → experticia complementaria → decreto de ejecución voluntaria → decreto de ejecución forzada.

Pero cuando la sentencia condena a una de las partes a cumplir con una obligación de hacer o no hacer es necesario que se ordene la ejecución voluntaria porque en tal caso el obligado conoce con precisión aquello que debe ejecutar o destruir; sólo si incumple con lo ordenado en el fallo se hace necesaria la ejecución por equivalente, es decir, el cumplimiento mediante el pago de una cantidad de dinero, en cuyo caso tiene aplicación el artículo 529 del CPC debiendo el juez ordenar que se realice una experticia que determine en dinero la cuantía del crédito del ejecutante para posteriormente proceder a la ejecución forzada. Por consiguiente, la ejecución de la sentencia en los supuestos de obligaciones de hacer o no hacer se adelanta según este esquema:

Sentencia → decreto de ejecución voluntaria → experticia → ejecución forzosa.

III

La ley no fija de modo general parámetros precisos que deban ser considerados por los expertos en su labor de valoración de daños, intereses o frutos que deba pagar una parte a la otra. Sí lo hace para sectores específicos del derecho como en materia laboral para el cálculo de los intereses generados por antigüedad (artículo 108 LOT); en materia inquilinaria para el cálculo de los intereses generados por los depósitos exigidos a los inquilinos (artículo 23 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) o los intereses generados por el atraso en el pago de las pensiones (artículo 27 eiusdem); en lo relativo a préstamos de dinero (artículo 1746 CC) o, en fin, en la compraventa mercantil (artículo 134 C Comercio).

La nota común en los casos enunciados en el párrafo anterior es que si el juez ordena una experticia complementaria de su decisión los expertos conocerán los límites o parámetros que deben considerar para emitir su dictamen.

IV

La ejecución forzada de sentencias en las que se condena a una parte a cumplir una obligación de hacer o de no hacer topa con un obstáculo: el legislador ordena que se proceda al cumplimiento por equivalente mediante la cuantificación del crédito del ejecutante en una cantidad de dinero, pero obvia toda referencia a la forma como debe hacerse esa determinación con lo que pareciera que el juez está en libertad de señalar la forma de cálculo a su libre arbitrio. Por lo general, la estimación en dinero del valor de una obligación de hacer lo determina el objeto de la obligación específicamente considerada: si el demandado se compromete a construir un muro, una casa, etc., en caso de inejecución el juez puede ordenar que peritos calculen el costo de construcción de ese muro, casa, etc., por un tercero. Los peritos con facilidad pueden comprobar el valor de la obligación incumplida tomando como referencia los precios corrientes de productos o servicios en la época del pago.

Algunas veces esa labor resulta harto difícil ya que puede suceder que ciertos elementos de cálculo estén representados por variables desconocidas o imprecisas como en el caso de autos en el cual la obligación insatisfecha tenía por objeto la desocupación de unos locales comerciales.

El artículo 7 del Código de Procedimiento Civil dice que cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el juez considere idóneas para lograr los fines del mismo. Esa aparente libertad del juez para crear formas ante el silencio de la ley encuentra sus límites en lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil conforme al cual cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulen casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho.

El artículo 529 del CPC establece el mecanismo al que deberá acudirse para determinar el crédito del ejecutante en una cantidad de dinero, pero nada dice en lo que respecta a los parámetros que deberán servir de guía a los peritos para hacer tal determinación. Esta omisión obliga al juzgador a colmar el vacío mediante métodos de autointegración del derecho acudiendo a mecanismos que regulan situaciones semejantes.

En tal sentido, se advierte que para determinar la cantidad de dinero que a título de cumplimiento por equivalente deberá entregar el vendedor al comprador existen dos posibles mecanismos legales a los cuales es posible acudir, previstos en los artículos 1514 y 1518 del Código Civil.

El artículo 1514 del Código Civil reza:

Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviere la venta, el valor de la parte sobre la cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por el vendedor, según la estimación que se haga en la época de la evicción, y no en proporción del precio total de la venta, ya haya aumentado ya haya disminuido el valor total de la cosa vendida.

Y los artículos 1518 y 1520 rezan:

Artículo 1.518

El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

Artículo 1.521

En los casos de los artículos 1.518 y 1.520 el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine por expertos.

Ahora bien, la escogencia de alguna de las soluciones previstas en los artículos supra copiados podría conducir a situaciones injustas para ambas partes. En el caso previsto en el artículo 1514 el dictamen de los expertos pudiera resultar en una suma ínfima en comparación con el precio pagado por el inmueble privando a la compradora de su derecho a pedir la resolución de la venta si considera que los locales cuya desocupación no fue posible son de tal importancia con relación al todo que no habría comprado de haber sabido que la vendedora no cumpliría su obligación tal como la contrajo. No es que la compradora haya sufrido evicción porque al momento de la venta conocía que había locales que se encontraban arrendados por lo que el derecho a extinguir el contrato no se funda en lo dispuesto en el artículo 1513 del Código Civil, sino que estaría apuntalado en la previsión del artículo 1148, primer aparte, del mismo texto legal que consagra la llamada nulidad por error de hecho.

La referencia a la compradora la hace este sentenciador porque si bien ANGOSTURA MALL CA., no tiene acción para pedir la ejecución de la transacción sí la tendría, teóricamente, para pedir la resolución de la venta o su anulación por error de hecho, acciones que derivan directamente del contrato que le vincula con la demandada INMOBILIARIA ALCADIPA SA.

De aplicarse la formula prevista en los artículos 1518 y 1521 CC sería la vendedora la que podría alegar que para la determinación de la fracción del precio que debe restituir los expertos tomaron en cuenta parámetros desconocidos (la destinación del inmueble para la construcción de un nuevo centro comercial, por ejemplo).

Se impone, pues, la determinación de una formula que permita efectuar sobre bases objetivas la cuantía del crédito que por efecto del incumplimiento en especie tiene el ejecutante contra la demandada INMOBILIARIA ALCADIPA SA.

La parte actora en su escrito de fecha 6-12-2010 solicita que a modo de compensación por equivalente se le compense con la suma pagada en exceso del justo valor de mercado del inmueble descrito en la transacción en la fecha de la negociación. Esta es una formula valedera, pero caprichosa, porque no está fundada en una norma de derecho positivo.

Los apoderados de la demandada, por su parte, consideran que para calcular el crédito contra su representada se debe determinar el costo de desalojar los locales 2, 3 y 4, respecto de los cuales ha manifestado su imposibilidad de cumplir con la promesa de entregarlos desocupados (escrito del 9-12-2010).

Ya se ha establecido que la pretendida imposibilidad de cumplir con la obligación de entregar el inmueble enajenado completamente desocupado es una defensa infundada que de admitirse violaría la cosa juzgada que ampara una transacción homologada.

La formula sugerida por los apoderados de la demandada es igualmente caprichosa porque ella se funda en elementos inciertos porque no se explica qué debe entenderse por costos del desalojo. Siendo imposible predecir cuando incurrirán los inquilinos en una causal de las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cabría preguntarse si en el concepto costos del desalojo se debe incluir todo el tiempo que anteceda a la fecha de interposición de la demanda (elemento indeterminable, por cierto) o si deben computarse sólo los gastos generados en un único proceso de desalojo o habrá que incluir alguna cantidad adicional para cubrir nuevos procesos judiciales en caso de que no sea exitosa una primera acción de desalojo.

El cumplimiento por equivalente previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil considera el juzgador que atiende a lo pautado en el artículo 1264 del Código Civil que refiere que: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.

Por tanto, a falta de una formula precisa establecida en el ordenamiento legal venezolano para valorar en dinero la inconducta del demandado en un caso como el de autos lo conveniente es que la vendedora sea obligada a pagar una suma equivalente al interés corriente en el mercado, siempre que no exceda del doce por ciento anual (12%), sobre el precio de venta del inmueble donde tiene su asiento el Centro Comercial ALCADIPA, descrito en la transacción, el cual se pactó en ONCE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bsf 11.400.000,00), según lo establecido en el artículo 108 del Código de Comercio:

Las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento anual.

Corresponderá a los expertos indagar el interés corriente en el mercado para las operaciones de crédito las cuales son fijadas por el Banco Central de Venezuela; en caso de que dicho interés corriente en su límite máximo exceda del doce por ciento anual, ésta será la tasa máxima que deberá ser utilizada para el cálculo de la compensación por equivalente conforme a los dictados del artículo 108 del Código de Comercio.

El plazo durante el cual se calcularán los intereses será de un año siendo éste el limite temporal que deberán considerar los expertos en su dictamen considerando que más allá de ese plazo cualquier pérdida derivada de la permanencia de los inquilinos en los locales comerciales deberá ser soportada por el demandante.

La tasa de interés es la corriente en el mercado conforme a lo previsto en el artículo 108 del Código de Comercio ya que siendo la demandada una sociedad mercantil –INMOBILIARIA ALCADIPA SA.,- rige el artículo 3 del Código de Comercio puesto que la naturaleza de la operación –la venta de un activo social: el inmueble donde funciona o funcionaba un establecimiento de comercio de la demandada- no es un negocio esencialmente civil como lo demuestra la circunstancia de que el Código de Comercio regule una especie del contrato de venta: la compraventa mercantil. Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil en la sentencia nº 4/2001 en la cual dispuso:

POR TANTO, PARA LA CALIFICACIÓN COMERCIAL DE UN ACTO BASTA SOLAMENTE QUE UNA DE LAS PARTES SEA COMERCIANTE, O QUE SEA CONSIDERADO TAL ACTO POR UNA DE ELLAS, COMO DE NATURALEZA MERCANTIL O COMERCIAL.

De igual manera, también es aplicable al caso in comento, el contenido del artículo 3 del Código de Comercio, que reza lo siguiente:

Se repuntan además actos de comercio, cualesquiera otros contratos y cualesquiera otras obligaciones de los comerciantes, sino resulta lo contrario del acto mismo, o si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil

.

En este orden de ideas, en atención al contenido y alcance del artículo 151 del Código de Comercio, en concordancia con el ordinal 3º del artículo 2 eiusdem, que prevé lo relativo a la enajenación de fondos de comercio, se debe entender, dado los términos genéricos de la norma, que la operación de venta de un fondo de comercio comprende: a) el nombre del establecimiento o denominación comercial, patentes de invención; b) el mobiliario, mercancías, útiles y materiales conexos; c) el crédito y clientela.

En sintonía con la doctrina parcialmente copiada cabe añadir, al hecho de que en la transacción haya participado una sociedad mercantil que por virtud del artículo 10 del Código de Comercio se debe calificar de comerciante, que el objeto de la transacción fue la venta de un establecimiento de comercio previsto en el artículo 3, numeral 3, C. Com., como un acto objetivo de comercio.

El lapso de un año que ha fijado el juzgador si se quiere ha sido fijado en consonancia con lo pedido por la parte demandada que reclama que la valoración en dinero del crédito del ejecutante se haga con base en el costo de los desalojos de los locales 2, 3 y 4; pues bien, ante la imposibilidad de saber cuánto cuesta desalojar a dos inquilinos porque es incierta la época en que ellos pudieran incumplir con algunas de sus obligaciones o que pudiera configurarse alguna causal objetiva de terminación de la relación arrendaticia, siendo también desconocidos el tiempo de duración de esos hipotéticos juicios donde se demande el desalojo, la cuantía de los honorarios de abogados, etc., parece justo limitar a un (1) año el plazo que deberán considerar los peritos, siendo ese el plazo transcurrido desde que las partes acordaron poner fin al pleito mediante una transacción (10-12-2009) hasta el día de hoy (13-12-2010) cuando se decreta efectivamente la ejecución forzada mediante una mecanismo de ejecución por equivalente.

Esa determinación del crédito del ejecutante mediante el cálculo del interés legal no se hace a partir del vencimiento del plazo de diez meses concedidos a la demandada porque en tal caso se correría el riesgo de que el resultado que arroje la pericia no se acerque al valor de la obligación de hacer, que es lo que quiere el legislador en el artículo 529 del CPC según se infiere de un fallo de la Sala Constitucional, el nº 576/2006, en el cual dispuso:

Sin estar autorizado explícitamente por la ley, pero siempre como un resultado de la aplicación del principio constitucional de justicia, se ha ajustado la deuda contractual de sumas de dinero al valor real de la moneda al momento del pago, que no es otro que el momento de la ejecución.

…

Apunta la Sala, que además existen las llamadas obligaciones de valor, donde el accionante pretende se le indemnice en base a un valor de referencia o se le reponga el valor de un bien, y donde el monto en dinero se fija con base en el valor real del bien para el momento de la condena, hasta el punto que muchas veces -si fuera posible- se puede reponer la cosa, entregándose una igual para la fecha de la condena, independientemente de su valor para ese momento en relación del que tenía para la fecha de la demanda. A estas obligaciones no les es aplicable indexación alguna, sino el valor del bien para la época de la condena o de la ejecución.

Establecido lo anterior, debe la Sala puntualizar qué se entiende por fecha o lugar del pago. Pero antes, la Sala apunta, que si la deuda se pagó y el derecho por tanto se extinguió, el derecho del acreedor de que se le indexe el monto debido, ya pagado, se pierde, ya que el derecho extinguido no produce ningún otro efecto, siendo esto aplicable incluso a las acreencias que surjan en materias donde está interesado el orden público o el interés social.

Tomando en cuenta, que el Código de Procedimiento Civil desarrolla una etapa procesal de ejecución de la sentencia, y que la ejecución con el remate de los bienes del deudor equivale procesalmente al pago, la Sala reputa que el monto del pago se encuentra determinado por el monto de la ejecución, y que por lo tanto la indexación debe ser anterior a tal determinación, de manera que la ejecución de la sentencia la abarque.

(…)

Este principio, que gobierna la ejecución del fallo, sufre excepciones -previstas expresamente por la ley- cuando la orden de ejecución no se refiere a cantidades líquidas de dinero, sino a la entrega por el condenado de alguna cosa mueble o inmueble, o al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer (artículos 528 y 529 del Código de Procedimiento Civil), casos en que si no pudiere ser habida la cosa mueble o no fuere posible la ejecución en especie de la obligación de hacer o no hacer, o ella resultase muy onerosa para el ejecutante, se procederá a estimar el valor de la cosa o a determinarlo mediante una experticia, procediéndose a la ejecución de una deuda líquida dineraria, la cual está referida al valor actual de los bienes o al costo actual de la obligación de hacer o de no hacer.

A lo anterior hay que añadir que el interés previsto en el artículo 108 del Código de Comercio es de naturaleza compensatoria por lo que su cálculo se hace desde la fecha del contrato y no a partir de la mora del deudor.

El juzgador quiere acotar que la obligación incumplida por la demandada no era pagar una suma líquida de dinero, sino entregar el inmueble enajenado totalmente desocupado, pero ante la inejecución de esta obligación es posible asimilarla al pago de una suma de dinero –el precio pactado por la venta del inmueble litigioso- para, a partir de un parámetro objetivo, la producción de pleno derecho del interés corriente en el mercado, establecido en el artículo 108 del Código de Comercio, calcular el costo de la obligación incumplida.

También se debe puntualizar que la parte demandada reclama que su contraparte pretenda una indemnización como si ella no hubiese cumplido en absoluto con sus obligaciones. Es cierto que en el expediente consta que la accionada sí cumplió con algunas de las obligaciones asumidas –otorgar el documento de venta ante el Registro Público y desocupar algunos locales comerciales- pero, también es cierto que consta en autos que ha reconocido haber incumplido con la entrega de los locales 2, 3 y 4. Resulta que la demandada estaba obligada a cumplir íntegramente, no por partes, por mandato de los artículos 1160 y 1264 del Código Civil por cuya razón el incumplimiento de al menos una de las obligaciones asumidas en el contrato de transacción legitimaban el pedido de ejecución del demandante y, además, que la compensación por tal inejecución debe ser calculada de modo que se considere el interés del demandante de que la tradición del inmueble se verificara íntegramente, con todos los locales desocupados, siendo esta una condición esencial del contrato que se infiere de la redacción de las cláusulas 3ª y 4ª de la transacción en la que el pago del saldo del precio quedó sometido a la fecha de la tradición (3ª) y ésta, a su vez, se pactó que se cumpliría en la medida en que se fueran desalojando los locales del inmueble enajenado (4ª).

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil autoriza al juez a interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes, tendiendo en mira las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. En sintonía con este mandato legislativo este jurisdicente está facultado para interpretar la voluntad de las partes estableciendo que si en el contrato de transacción se estableció que la tradición se verificaría de manera distinta a la prevista en los artículos 1487 y 1488 del Código Civil fraccionándose ese acto jurídico hasta completarse con la desocupación de todos los locales comerciales que conforman el inmueble enajenado es porque tal modo de cumplir la vendedora con su obligación de hacer la tradición fue considerado como una condición esencial de la venta.

De modo que la parte ejecutante tiene derecho a que el costo de la obligación de hacer incumplida se calcule considerando la pérdida que para el ejecutante representa la demora de su contraparte en satisfacer íntegramente su obligación y no, como pretenden los apoderados de la demandada, en proporción al costo de desalojar los locales 2, 3 y 4. Dicho de otro modo, siendo esencial a la transacción la desocupación de todos los locales comerciales del inmueble enajenado la ejecutante tiene derecho a que su crédito se estime considerando el perjuicio que para él representa el que la demandada no haya cumplido en toda su extensión su obligación.

En el caso subexamine, no hay hechos que deban ser probados que ameriten la apertura de una articulación probatoria. En efecto, no es un hecho controvertido que la parte accionada no cumplió sus obligaciones como fueron estipuladas en el contrato de transacción puesto que en los escritos presentados en fase de ejecución ha admitido que los locales 2, 3 y 4 no han sido desocupados. En el folio 83 cursa un acta en la que se deja constancia de la entrega de los locales nº 1, 8, 5 y el galpón que servía de sede al fondo de comercio COVENCAUCHOS y dos locales anexos que servían de herrería. En consecuencia, no amerita prueba el hecho de que la demandada no ha ejecutado su obligación tal cual la asumió en el contrato de transacción.

Del lado del ejecutante, su condición de mandatario de ANGOSTURA MALL CA., o el destino que se pensaba dar al inmueble son impertinentes porque ellos no aparecen claramente expresados en la transacción; admitir la prueba de ellos atentaría contra lo dispuesto en el artículo 1716 del Código Civil según el cual: la transacción no se extiende a más de lo que constituye su objeto.

Por las razones expuestas se decreta la ejecución forzada de la transacción mediante el cumplimiento por equivalente en la forma prevista en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil para lo cual se fija el segundo (2º) día de despacho, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para que las partes comparezcan a designar los expertos que se encargarán de determinar el monto de lo que deberá pagar la demandada al accionante siguiendo a tal efecto los parámetros fijados en esta decisión. Así se decide, administrando Justicia en Nombre de la República y por autoridad de la Ley.

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. I.D..-

MAC/ID/silvina. Resolución Nº PJ0192010000582.-