Decisión nº PJ0192008000828 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 21 de Noviembre de 2008

El día 03 de julio de 2007 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), escrito contentivo de la demanda de Resolución de Contrato incoado por J.A.S., representado por los abogados L.T.R., L.T.O., N.d.J.B. y A.R.P. contra T.G.F., asistida por el abogado L.C.R., todos debidamente identificados en autos.

Alega la parte actora en su escrito:

Que el día 23 de noviembre de 2006 suscribió con la ciudadana T.G.F. un contrato de opción a compra por una casa de su legítima propiedad, ubicada en la Calle Florida , N° 03, Parroquia La Sabanita de esta ciudad.

Que el precio convenido para la opción a compra fue establecido inicialmente en la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000) de los cuales la ofertada le entregó la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) como aporte inicial de la operación al momento de la firma del contrato y el remanente de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000) debían ser cancelados el día 23 de junio de 2007.

Que se estipuló en el referido contrato, que si al vencimiento del mismo la ofertada no adquiría el inmueble descrito, debía desocuparlo inmediatamente y cancelar los cánones de arrendamiento que se habían pactado en la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) por los siete (7) meses que tenía la ofertada para adquirir el inmueble, lo que determina que a la fecha adeuda la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000) por haber hecho uso del inmueble y no haber finiquitado la compra del mismo y que debía cancelar, comprar o no el inmueble objeto de la opción de compra.

Que él conmino a la ciudadana T.G.F. para materializar la venta formal de la casa y que le entregara el remanente acordado finalmente.

Que la ciudadana T.G.F. incumplió con las obligaciones contenidas en el contrato de opción a compra.

Que demanda a la ciudadana T.G.F. para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: en dar por resuelto el contrato de opción a compra suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar en fecha 23 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 30, tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Segundo: que convenga en dejar en su poder la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) que le entregó como inicial en la oportunidad de firmar el contrato de opción a compra, por concepto de daños y perjuicios por no haberse materializado la venta definitiva del inmueble y su incumplimiento. Tercero: que cancele la cantidad de un millón cincuenta mil bolívare (Bs. 1.050.000) que adeuda por los siete (7) meses que ha estado ocupando el inmueble. Cuarto: que convenga en entregar la casa totalmente desocupada. Quinto: que convenga en pagar las costas y costos del proceso.

El día 06 de julio de 2007 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, para que diera contestación a la demanda.

El día 25 de febrero de 2008 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por el abogado O.A., en su carácter de defensor judicial de la demandada.

El día 21 de mayo de 2008 el ciudadano L.C.R., actuando en representación sin poder de la ciudadana T.G.F., presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada contra su representada, ya que el actor ha actuado de mala fe al pretender venderle una cosa ajena de su patrimonio.

Niega, rechaza y contradice que se dé por resuelto el contrato de opción a compra suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar en fecha 23 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 30, tomo 125 de los libros de autenticaciones respectivos.

Niega, rechaza y contradice que queden en poder del actor la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) que constituyen la inicial del contrato de opción a compra.

Niega, rechaza y contradice que deba cancelar al actor la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000) por los supuestos siete meses que ha estado ocupando el inmueble.

Niega, rechaza y contradice que deba pagar cinco mil bolívares (Bs. 5.000) diarios.

Niega, rechaza y contradice que deba entregar la casa totalmente desocupada.

Llegado el momento para promover pruebas en fecha 03 de junio de 2008 solo la parte actora promovió las que consideró pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2007-000740 el Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las consideraciones siguientes:

La parte demandante pretende la resolución de un contrato de opción autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el 23/11/2006; que la suma pagada por la demandada quede en su poder a título de justa compensación por los daños y perjuicios que su incumplimiento le ha ocasionado (cláusula penal); pretende asimismo el pago de un mil cincuenta Bolívares (Bs.F 1.050,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos a la fecha de proposición de la demanda y los que se sigan venciendo a razón de cinco bolívares diarios hasta que se produzca la desocupación de la vivienda y, finalmente, que la demandada convenga en entregar la casa totalmente desocupada.

En la contestación, la parte demandada planteó la excepción del contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 del Código Civil alegando que su contraparte no es el verdadero propietario del inmueble descrito en el denominado “contrato de opción a compra” que se pretende resolver, afirmando que el inmueble ofrecido por el actor no le pertenece, estando en presencia de la figura denominada venta de una cosa ajena, por cuya virtud procedió a suspender el pago del precio conforme lo autoriza el artículo 1530 del Código Civil.

El demandante ofreció vender una vivienda de su legítima propiedad ubicada en el sector La Sabanita, calle La Florida, casa Nº 3. El precio pactado fue la suma de sesenta y cinco mil Bolívares de los cuales la demandada pagó cinco mil Bolívares comprometiéndose a pagar el saldo el 23 de junio de 2007.

Junto con su demanda produjo un ejemplar en copia fotostática del contrato en cuestión cuya existencia no controvirtió la demanda, alegando un hecho nuevo para justificar su incumplimiento, cual es que el demandante no era el propietario de la vivienda. Esta alegación es en realidad un hecho negativo aparente, pues ella se traduce en la afirmación de que otra persona, un tercero, es el titular del derecho de propiedad. A esta categoría de negaciones la más autorizada doctrina (Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial tomo I, página 206) las denomina “negativas de derecho”.

La prueba de esa afirmación correspondía a la demandada la cual en el lapso de pruebas omitió por completo promover algún medio que condujera a demostrar la verdad de su alegato. El efecto inmediato de la inactividad probatoria de la accionada estriba en que la suspensión del pago del precio con base en el invocado artículo 1530 del Código Civil es injustificada al no haberse comprobado la ocurrencia de un evento que originara en la compradora un fundado temor de ser perturbada por una acción hipotecaria o reivindicatoria y, por supuesto, la exceptió non adimpleti contractus deviene en una defensa manifiestamente infundada.

En definitiva, la acción resolutoria debe prosperar y así se decidirá en la parte dispositiva de este fallo. En igual sentido, conforme al artículo 1276 del Código Civil la parte actora podrá conservar la suma pagada por su contraparte a título de indemnización por el incumplimiento de la demandada. Así se decide.

En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento insolutos la demandada alega que ya existe cosa juzgada en virtud de una sentencia dictada con motivo de un juicio autónomo seguido ante este mismo Tribunal. Con respecto a esta alegación se observa:

El 14 de junio de 2007 este órgano jurisdiccional publicó una sentencia definitiva en el expediente FPO2-V-2007-000389, declarando sin lugar una demanda por resolución de un contrato de opción por incumplimiento de la demanda en pagar el saldo del precio. Las partes de ese juicio eran las mismas que figuran en este proceso en calidad de demandante y demandada. En la referida sentencia el Juzgador estableció lo siguiente:

La pretensión deducida es la resolución de un contrato de arrendamiento con opción a compra que el actor aduce haber celebrado con la demandada, justificando la resolución en la falta de pago de las pensiones del arrendamiento, en el conocimiento que tiene de que la demandada no podrá comprar el inmueble por cuanto el Instituto de Previsión Social para el Personal del Ministerio del Poder Popular para la Educación (IPASME) no le concederá el préstamo para adquisición de vivienda que la accionada debía solicitar y, por último, en la violación por la demandada a la obligación de no efectuar remodelaciones en el inmueble.

En la contestación, la demandada admitió haber celebrado el contrato de opción de compra, pero rechazó haber pactado un arrendamiento señalando que en realidad se trata de un contrato parcialmente simulado por cuanto el precio real del inmueble es de cuarenta y cinco millones de bolívares tal cual se refleja en un segundo contrato autenticado en una Notaría Pública producido junto con el libelo, el cual riela en el folio 27. Indicó que el canon de arrendamiento se pagaría al término del plazo previsto en el contrato de opción de fecha 23 de noviembre de 2006, como lo prevé la cláusula quinta.

Para decidir el Tribunal observa:

Es un hecho no controvertido que las partes celebraron un contrato que denominaron “opción de compra-venta” dentro del cual se pactó el pago de un canon de arrendamiento por ciento cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 150.000,00) que serían pagados al final del plazo de siete meses que fue fijado como término de vigencia del contrato. Se trata de un hecho no controvertido porque el demandante produjo tales instrumentos auténticos junto con su libelo y la demandada así lo admitió expresamente.

Las partes son libres de celebrar cuantas convenciones consideren necesarias referidas a negocios jurídicos de la más variada índole siempre que con ellas no se vulneren disposiciones legales imperativas, el orden público o las buenas costumbres; bajo esta óptica, es perfectamente viable que los contratantes pacten una especie de arrendamiento en que el pago de las pensiones quede diferido hasta el vencimiento del contrato; también es viable que ambos contratantes se obliguen mediante recíprocas promesas a formalizar una venta al término del arrendamiento.

Lo que no alcanza a comprender quien suscribe esta decisión es que si el demandante consintió en otorgar un plazo a su contraparte para que éste comprara el inmueble y, además, aceptó recibir las mensualidades del arrendamiento al vencimiento de dicho plazo, pretenda ahora anticipadamente resolver el contrato alegando un supuesto incumplimiento que no se ha materializado si se parte de la premisa de que la compra del inmueble mediante el pago del precio correspondiente puede realizase hasta el último día del término.

En efecto, si el contrato cuya resolución se pretende se autenticó el día 23 de noviembre de 2006, no existiendo otra fecha en el documento, el plazo de siete meses allí previsto fenece recién el 23 de junio de 2007. Por tanto, es palmario que no puede hablarse de incumplimiento por lo que respecta a la obligación de la demandada de pagar el precio y los cánones de arrendamiento mientras esté pendiente dicho plazo. Es impertinente el alegato del demandante referido a que su contraparte no podrá acceder a un préstamo hipotecario del Instituto de Previsión Social para el Personal del Ministerio del Poder Popular para la Educación (IPASME), en primer lugar, porque la mera suposición en ese sentido no es suficiente para justificar la resolución de un negocio jurídico. Las suposiciones si no se basan en circunstancias objetivas predeterminadas por el legislador no permiten fundar una acción de resolución contractual.

La suposición la llama el legislador presunción, la cual consiste en líneas generales en un proceso lógico intelectual que le permite al juez – y en algunos casos a la parte – inferir de un hecho conocido otro desconocido para aplicar una consecuencia jurídica. El razonamiento del demandante no puede servir de base a la resolución ya que él parte no de un hecho conocido del cual pueda extraerse otro desconocido, sino que asume como cierto un hecho desconocido (que su contraparte no cumplirá su obligación de pagar el precio) que infiere de otro hecho desconocido (que no le será aprobado un crédito por el IPASME por no llenar los requisitos exigidos por esa institución), argumentación que por su debilidad intrínseca no puede servir de apoyo a su pretensión.

En segundo lugar, se observa que en ninguno de los documentos fundamentales producidos con el libelo –contrato de fecha 23 de noviembre de 2006 y contra documento del 1º de diciembre de 2006 – aparece reflejada de modo expreso la voluntad inequívoca de los contratantes de poner como condición esencial del contrato que la futura compradora pague el precio con un crédito obtenido precisamente del IPASME. Por consiguiente, es razonable pensar que si dicha institución no aprueba la solicitud que le haga la demandada, ésta igualmente podrá cumplir su obligación sin importar la fuente de la cual obtenga el financiamiento necesario para honrar el compromiso adquirido.

(omissis)

En vista que la parte actora no promovió ningún otro medio de prueba que deba ser analizado, no existiendo plena prueba de los hechos puestos como fundamento de su pretensión, la demanda deberá ser declarada improcedente de acuerdo con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones expuestas este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano J.A.S. contra la ciudadana T.G.F..

La copia en extenso del fallo del 14 de junio de 2007 la hace este sentenciador para evidenciar que en este proceso se enfrentan por segunda vez los ciudadanos J.Á.S. y T.G.F. discutiendo el supuesto incumplimiento de ésta y la resolución del mismo contrato de opción. Huelga aclarar que no puede hablarse de cosa juzgada por cuanto la primera sentencia declaró sin lugar la demanda debido a que no podía endilgarse a la demanda el incumplimiento a su obligación de pagar el saldo, entre otros motivos alegados en la demanda, por no haber fenecido el lapso dentro del cual ella podía cumplir con tal pago.

No puede haber cosa juzgada pues tal declaratoria conduciría a una flagrante injusticia. La cosa justicia presupone una sentencia que haya examinado el fondo de la controversia lo cual no es el caso del fallo dictado en el expediente FP02-V-2007-000389 que simplemente estatuyó que no podía haber incumplimiento estando pendiente el plazo previsto en el contrato para el pago del precio. Aceptar que la sentencia dictada en el primer proceso produzca cosa juzgada implicaría, reiterase, una flagrante injusticia puesto que el demandante quedaría indefinidamente obligado a vender la vivienda a la compradora contumaz en pagar el precio y el canon del arrendamiento a pesar de haber vencido el plazo fijado en el contrato.

En sintonía con lo que se lleva dicho, el Juzgador advierte que en el contrato se pactó como fecha límite para pagar el saldo del precio el día 23 de junio de 2007 con la expresa estipulación que llegado ese día si la optante no adquiría el inmueble, pagando el precio, debía desocupar el inmueble cancelando los cánones insolutos. La falta de pago del saldo del precio debe producir entonces el efecto querido por las partes, no siendo ese efecto contrario al orden público, ya que respecto de los contratantes el contrato es ley de las partes como lo prevén los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.

En vista que el arrendamiento fue pactado con una fecha fija de vencimiento, como un negocio subordinado a la venta del inmueble, cuya vigencia no alcanzó al año, no le es aplicable la llamada prorroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

La demandada no alegó haber pagado el canon pactado por los siete meses durante los cuales habitó la vivienda que constituye la promesa u opción de compra. A ella correspondía probar que estaba slvente en el cumplimiento de sus obligaciones como inquilina. La falta de alegatos en ese sentido conduce inexorablemente a su vencimiento en el juicio.

En el contrato se estipuló un canon de Bs.F 150,00 mensuales que multiplicados por los siete meses de vigencia del contrato arroja la cifra de un mil cincuenta Bolívares. Desde el 23 de junio de 2007 al día de hoy han transcurridos 16 meses, es decir, dos mil cuatrocientos Bolívares por concepto de cánones de arrendamiento acumulados a razón de Bs.F 150 mensuales. Este monto deberá ser pagado por la demandada así como las pensiones que se sigan venciendo hasta que se produzca la desocupación del inmueble.

DECISIÓN

En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por resolución de contrato incoada por J.Á.S. contra T.G.F.. En consecuencia, se declara resuelta la promesa bilateral de venta u opción de compra, pactada mediante documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, el 23 de noviembre de 2006, bajo el Nº 30.

Se condena a la demandada a pagar la suma de tres mil cuatrocientos cincuenta Bolívares por concepto de pensiones del arrendamiento insolutas y las que se sigan venciendo a razón de Bs.F 150 mensuales hasta que se produzca la entrega de la vivienda.

Se condena a la demandada a entregar la vivienda Nº 3, ubicada en la calle La Florida, parroquia La Sabanita.

Se condena en costas a la demandada de autos.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Ab. S.C..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y cincuenta de la tarde (1:50 p.m.).-

La Secretaria,

Ab. S.C..-

MAC/editsira.-

Resolución N° PJ0192008000828.