Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 18 de Junio de 2014

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce éste Juzgado Superior Primero de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 06 de octubre de 2010, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 17 de septiembre de 2010, por la abogada MAROLYN HUERTA URRIBARRI, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 95.145, actuando en representación de la parte demandante; en contra de la decisión dictada por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de julio de 2010, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano J.F.V., titular de la cédula de identidad No. V-1.671.352, representado judicialmente por los abogados E.P.D.R. y AUDIO ROCCA OSORIO, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 46.524 y 21.431 respectivamente, en contra de los ciudadanos S.M.R., UNALDO MORAN VÍLCHEZ y J.V.P., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.442.048, V-4.148.767 y V-11.913.486, respectivamente, representado el último judicialmente por los abogados R.D.S., N.B., H.D.D. y J.C.B., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 25.592, 26.643, 26.073 y 126.826, respectivamente.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad el día 01 de noviembre de 2010, teniendo la sentencia apelada carácter de definitiva.

En fecha 15 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio AUDIO ROCCA OSORIO, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano J.F.V., antes identificado; consignó escrito señalando lo siguiente:

“(…) el ciudadano Juez WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ, concluye con un criterio errado al señalar que el contrato, mediante el cual mi poderdante dio en arrendamiento a los ciudadanos J.P., S.M. y Unaldo Morán, es un contrato por tiempo indeterminado, cuando en su decisión, folio 178, indica: “…En el caso de autos el arrendamiento ha sido pactado por tiempo determinado, es decir, como antes se expusiera por seis (6) meses, estableciendo UNA ÚNICA PRORROGA…”. Esta (sic) señalamiento es totalmente FALSO, ya que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, se estableció expresamente períodos prorrogables de seis (6) meses, NO UNA ÚNICA PRORROGA, como pretender (sic) dar a entender el ciudadano Juez William Coronado. El contrato de arrendamiento es por tiempo determinado y prorrogable por períodos iguales de seis (6) meses, por lo que NO LE ES APLICABLE los artículos 1.599, 1.600, 1.601, 1.614, 1.626 y 1.627, del Código Civil, tal como lo señala el Juez a quo indebidamente en su sentencia. En el mismo folio 178 de la sentencia apelada, se señala falsamente que mi poderdante J.F. ha retirado cantidades de dineros (sic) en fechas posteriores al 13 de Abril de 2009. Nótese de la misma sentencia del Juez Coronado, cuando en el folio 168 señala: “PRUEBAS APORTADAS POR LA APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE”, en las pruebas aportadas no existe evidencia alguna de que mi poderdante J.F. haya retirado cantidades de dinero posteriores al 13 de Abril de 2009. Expresamente señala el juez a quo, folio 168, que mi mandante “retiro las cantidades de dinero en dos oportunidades es decir, en fechas siete (07) de enero (01) de dos mil nueve (2009) y fecha trece (13) de Febrero (02) de dos mil nueve (2009), retiro que en esta última fecha en razón de que fue el último canon de arrendamiento, ya que posterior a esa fecha 13 de Febrero de 2009, se le participó al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento, finalizando en esta forma la relación arrendaticia contenida en dicho contrato, solo quedando vigente la cláusula cuarta, tal como se estipuló en dicho contrato, razón de la presente demanda por cumplimiento de contrato, no ya como contrato arrendaticio, sino como contrato en el cual se asumen obligación los ciudadanos J.P.M., S.M. y Unaldo Morán, de cumplir con lo estipulado en la indicada cláusula cuarta”.

Teniendo en consideración lo antes señalado en cuanto al escrito presentado por la parte demandante, es necesario retrotraerse al momento de interposición de la demanda y a su contestación para así delimitar los hechos discutidos en esta fase. A tal efecto en fecha 15 de diciembre de 2009 el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada a la demanda presentada el abogado AUDIO ROCCA OSORIO, en representación del ciudadano J.F.V., antes identificados; peticionando en su libelo lo siguiente:

• Señala que mediante contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de agosto de 2006, bajo el N° 71, tomo 106, arrendó el apartamento D-2, en la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, situado en la avenida 12 con nomenclatura municipal 43-33 de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los ciudadanos J.V.P.M., S.M.R. y UNALDO MORAN VILCHEZ, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 11.913.486, 12.442.048 y 4.148.767, respectivamente.

• Que en la cláusula tercera se estipuló que la duración del arrendamiento sería por el término de seis (6) meses, contados a partir de la fecha 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los arrendatarios soliciten por escrito al arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, procediéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento del arrendador de acordarla.

• Que desde la fecha 18/08/2006, el arrendamiento tácitamente se fue prorrogando sucesivamente, por lo que en fecha 02/01/2009, mediante comunicación tramitada a través de Ipostel, tal como lo evidenció del aviso de recibo, procedí en esta forma a notificar al coarrendatario UNALDO MORÁN VÍLCHEZ, ratificando la misma en fecha 13/04/2009, según aviso de recibo, como certificado N° 556, así como c.d.I., de la entrega de la comunicación dirigida a los arrendatarios a la dirección del apartamento arrendado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitó de uno de los arrendatarios, la exhibición de los mismos, intimando el Tribunal al Coarrendatario J.V.M.P., en la dirección del apartamento arrendado, a los fines de que exhiba comunicación recibida por Carmen Henríquez, cédula de identidad N° 25.491.815, tal como constan del recibo y constancias de Ipostel de fecha 23/04/2009.

• Señala que no obtuvo respuesta alguna en cuanto a su voluntad como arrendador del inmueble en cuestión, en no prorrogar el contrato de arrendamiento, celebrado y vigente desde el 18 de Agosto de 2006, ya que se habían agotado cinco (5) prórrogas, incluida la prorroga legal; es el caso, que los ciudadanos J.V.P., S.M. y UNALDO MORAN, se niegan a entregarme el apartamento en cuestión, teniendo conocimiento estos de la obligación de entregar el apartamento 2-D referido, tal como está estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento referido.

• Que en la cláusula cuarta del mismo contrato de arrendamiento, se estipuló: “Es convenido que de seguirse detentando el inmueble los arrendatarios o cualquiera otra persona, al finalizar el arrendamiento cancelará por concepto de cláusula penal, el obligado por este contrato de arrendamiento, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 58.500,oo) diarios, por el hecho de detentación”. En razón de la comunicaciones anexadas en no haber más prórrogas, contado a partir del día 19 de febrero de 2009, han transcurrido 290 días hasta la presente fecha 10 de diciembre de 2009, que multiplicados por los 58.500 bolívares diarios referente a la cláusula penal, los detentadores adeudan hasta la fecha referida 10 de diciembre de 2009, la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 17.257,50), reservándose el derecho de que se siga aplicando la cláusula penal, hasta el momento en que los detentadores me entreguen formalmente el apartamento de su propiedad, obligándolos a cumplir con el contrato de arrendamiento en entregar el apartamento en cuestión tal como está estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vengo a demandar como formalmente demando por cumplimiento de contrato de arrendamiento de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano J.V.P.M., en base a su solidaridad con el otorgamiento del contrato de arrendamiento en cuestión, solidaridad fundamentada en lo dispuesto en los artículos 1221 y 1254 del Código Civil, a los fines de que este o uno cualquiera de los otros dos detentadores paguen por cláusula penal, repito preventivamente, la cantidad referida de Bs. 17.257,50 o lo que en definitiva corresponda en cantidad dineraria por el concepto de cláusula pena.

• Asimismo solicitará en la oportunidad correspondiente, se decrete de conformidad a lo dispuesto en el artículo 39 del referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el secuestro del apartamento D-2 en la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, situado en la avenida 12 y con nomenclatura Municipal 43-33 de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ordenando el deposito de dicho apartamento D-2, en su persona como propietario del mismo, tal como lo evidencio del documento de adquisición.

En fecha 26 de febrero de 2010, la abogada N.B.M., en representación de la parte demandada, ciudadano J.F.V.; presentó escrito de contestación a la demanda en el cual planteó los siguientes hechos:

• Señala que es cierto que su representado celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.F.V., según consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el N° 71, tomo 106 sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, apartamento D-2, planta baja, de la avenida 12, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

• Es cierto que se estableció que el término de duración de dicho contrato sería de seis (6) meses, contados a partir de la fecha 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los arrendatarios soliciten por escrito a el arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, tal como lo establece la cláusula tercera de dicho contrato.

• Negó, rechazó y contradijo, todos y cada uno de los términos expuestos en el escrito libelar, por ser falso de toda falsedad, y en especial, es falso de toda falsedad, el hecho alegado por el demandante, cuando manifiesta en dicho escrito, lo siguiente: “…En vista de no tener respuesta alguna en cuanto a mi voluntad como arrendador del inmueble en cuestión, EN NO PRORROGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado y vigente desde la fecha 18 de agosto de 2006, ya que se habían agotado Cinco (05) prorrogas, incluida la prorroga legal”, y esto es así, ya que siempre existió por parte del arrendador, la intención de continuar con la relación arrendaticia con su representado, solo que, equivocadamente y en una mala aplicación de la normativa legal, la parte demandante, no se percato (sic), que el contrato vigente objeto de la presente acción, desde el día 18 de agosto de 2006, solo cumplió como contrato a tiempo determinado el termino inicial de seis (6) meses, tal y como se estableció en la cláusula tercera del mismo, que establece lo siguiente: “La duración del arrendamiento es por el término de seis (06) meses, contados a partir del 18 de Agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (06) meses, siempre y cuando LOS ARRENDATARIOS, soliciten por escrito a EL ARRENDADOR, dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el consentimiento de EL ARRENDADOR de acordarla”.

• Aduce que una vez que se venció el término de seis (6) meses y no hubo la notificación por parte de los arrendatarios y por escrito, de la única prorroga del contrato por otros seis (6) meses, establecida en el mismo, en la mencionada cláusula contractual, queda dicho contrato convertido en un contrato a tiempo indeterminado, pero con lo efectos inquilinarios vigentes, puesto que la relación arrendaticia, siguió en el tiempo y en el espacio, ya que su representado ha venido cumpliendo diligente y responsablemente mes a mes, con el pago del canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda, del citado contrato de arrendamiento, el cual en principio se estableció en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), lo que equivale a decir, de acuerdo al nuevo régimen monetario que prevalece hoy en día, la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 900,oo), la cual debe depositarse en una cuenta corriente de un Banco Comercial indicado por el arrendador, monto este, que de común acuerdo entre las partes, fue incrementado en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. F. 1.000,oo), y la cual su representado ha venido cumpliendo responsablemente hasta el día de hoy, solo que en resguardo de sus derechos inquilinarios tuvo la necesidad imperiosa de acudir ante los tribunales competentes, a los fines de realizar la consignación correspondiente, a partir del mes de noviembre de 2008, y así sucesivamente todos los días 18 de cada mes, por cuanto el arrendador, no quiso recibirle dicho canon de arrendamiento, lo cual coloca a su representado en estado de solvencia arrendaticia, de tal manera, que esta acción intentada en contra de su representado, por parte el ciudadano J.F.V., en su carácter de arrendador, es ilegal, temeraria e improcedente, por la simple circunstancia de que el contrato de arrendamiento que tienen suscrito ambas partes, se convirtió como ya se refirió en un contrato a tiempo indeterminado, y es solo mediante la aplicación de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que podrá ejercer el demandante de autos una acción en contra de mi representado, dicho de otra manera, esta acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por aplicación de la cláusula penal, por retardo en la entrega del inmueble, accionada contra su representado, se encuentra desfasada desde el punto de vista legal y de su aplicación, porque contraviene el amparo legal de orden público, que protege los derechos inquilinarios de su representado, consagrados por primera vez en materia inquilinaria, en el artículo 7 ejusdem.

• Aduce que como el Juez como administrador de justicia, está en la obligación de proteger los derechos inquilinarios de mi representado, sobre todo cuando a través de acciones ilegales como esta, se pretende menoscabar y vulnerar esos derechos nacidos de esa relación arrendaticia, inclusive establece la misma nota citada, que cuando sean pactado cláusulas contractuales que así lo señalan, como ha sucedido en este caso en particular estas deben declararse nulas de pleno derecho.

• Señala que su representado no le adeuda al demandante de autos, la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. F. 17.257,50), monto establecido en el escrito libelar, que según su decir proviene de la aplicación de la cláusula penal, establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en cuestión y donde señala que dicha pretensión dineraria proviene de aplicar la multiplicación aritmética de 290 días, resultante desde el día 19 de febrero del 2009 hasta el día 10 de diciembre del 2009 por el diario de Bs. 58.500,oo, como se estableció en la referida cláusula contractual. ¿Y por que su representado no le adeuda la cantidad demandada al ciudadano J.F.V.?, muy sencillo, porque esta cláusula penal que se pretende aplicar mediante esta demanda esta desfasada legalmente de la realidad contractual entre las partes, ya que, como he venido sosteniendo, una vez vencido el término inicial o natural del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, y no haberse prorrogado su única prorroga establecida consensualmente entre las partes, da como resultado el comienzo inmediato de la prórroga legal, establecida en el artículo 38 ejusdem, y una vez vencida esta (sic), el demandante de autos ha debido de inmediato accionar a través de una acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR ENTREGA DEL INMUEBLE, y es aquí, donde diligentemente debe ejercerse igualmente la aplicación de la cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble de acuerdo a su estipulación contractual, o cuando en un contrato a tiempo determinado, exista la comunicación de desocupación antes del vencimiento del término, y el arrendatario no desocupa el inmueble en el lapso que acuerde la ley y el contrato que regula esa relación arrendaticia, y no como se ha querido pretender mediante esta acción desmedida y temeraria, que luego de vencida la prorroga natural del contrato, y con la aceptación por parte del ARRENDADOR DEMANDANTE, de continuar con la relación arrendaticia con el ARRENDATARIO DEMANDADO, y donde este último le cancelaba en forma periódica, diligente y responsablemente los cánones de arrendamiento mes a mes, y año tras año, en forma tal, que dicho contrato de arrendamiento se convirtió en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO en el tiempo y en el espacio, por haber transcurrido 3 años y 6 meses, hasta el día de hoy (26-02-2010), se quiere menoscabar los derechos arrendaticio de su representado, con un cobro indebido legalmente, mediante esta acción desfasada de la realidad legal en su aplicación, temeraria e improcedente.

• Aduce que si bien es cierto, que la misma Ley establece la cláusula penal para la entrega del inmueble al vencimiento del contrato de arrendamiento, no es menos cierto, que esta debe primero estar sujeta a los estándares dinerarios permitidos por la Ley, sin que cualquier calculo en dinero, sobrepase las estipulaciones legales de otras leyes que le puedan ser aplicadas, como es la Ley de Usura, ya que es inconcebible, que se establezca una cláusula penal, con un pago diarios de Bs. 58.500,00, cuando la misma cuantificada en los 30 días al mes, sobrepasa el monto del canon de arrendamiento establecido en el contrato, como ha sucedido en este caso en particular, lo que la hace ineficaz en su aplicación legal, ya que menoscaba el derecho de su representado, siendo que estas cláusulas penales las establecen de esa manera, ya que en la practica (sic) el arrendatario se encuentra sometido a la potestad del arrendador, quien le obliga a contratar de esa manera, so pena, de no arrendarle el inmueble.

• Por otra parte resaltó, que motivado a la negativa por parte del demandante, de recibir el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de noviembre de 2008, su representado, en aplicación de su derecho legal que le protege, realizó la consignación respectiva ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente N° 107-2008, el cual hasta la presente fecha está cumpliendo cabalmente y donde el accionante está en conocimiento de ello, ya que fue notificado oportunamente del mismo.

• Que de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, Reconviene, en el mismo acto de la contestación a la demanda en nombre de su representado, ciudadano J.F.V., ya identificado, por la NULIDAD DE LA CLAUSULA PENAL, establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, ya que ésta contraviene los derechos irrenunciables que tiene su representado de poder detentar legalmente el inmueble que viene ocupando en calidad de arrendatario, y del cual ha cumplido con la obligación del pago oportuno tal y como señaló anteriormente, y que solo debe despojársele de ese derecho nacido contractualmente mediante las cláusulas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto el contrato de arrendamiento en cuestión se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, dicho de otra manera no se puede pretender como ha sucedido en este caso en particular, que a través de una cláusula penal no aplicable legalmente, se quiera obtener un beneficio dinerario con el resultante de una desocupación pretendida, como se señala en el escrito libelar, cuando el demandante de autos señala en su pretensión el pago de la cantidad arriba indicada, pero al mismo tiempo solicita una medida de secuestro del inmueble, algo insólito y absurdo legalmente hablando, por cuanto la cláusula penal, como tal es una obligación accesoria, que emerge de una obligación natural o principal, que quiere decir esto, que una cláusula penal puede existir para adecuar una situación de hecho posible o para regular el nacimiento de un hecho ilícito, pero en ningún modo puede alterar la obligación que le da vida a través de ese contrato, por ser una pretensión de carácter accesorio destinada a reforzar el cumplimiento de la obligación principal, cuando deja de existir por alguna de las cláusulas de extinción de las obligaciones , la cláusula penal se extingue también ya que desaparecido el vinculo que ella va a reforzar no podrá seguir existiendo, ni tendrá razón alguna para ello.

• Señala que la anulación o declaración de nulidad de la cláusula penal, se encuentran en las cosas que considera como procedentes de extinción de la misma, aun cuando en verdad la nulidad no es causa de extinción de las obligaciones, y que lo nulo se reputa no haber existido nunca, mal se puede extinguir lo que nunca ha existido, lo que apropiadamente lo lleva a establecerse no como una causa de extinción de obligaciones, sino de invalidez o ineficacia de la fuente de donde ella surge o emerge.

• Aduce que si bien es cierto que la cláusula penal se encuentra concebida en la misma Ley que regula la materia, no es menos cierto que ella no nace para vulnerar los derechos inquilinarios, se establece para regular situaciones de hechos apremiantes que contravienen una relación contractual o un hecho ilícito, pero nunca emerger como una violación de derecho, como ha sucedido en este caso en particular, pues resulta, que la variante matemática concebida en la cláusula penal que consagra la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, es ilegal porque sobrepasa la tasa pasiva promedio de las principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, dicho de otra manera, no es permitido establecer una cláusula penal atentatoria de los derechos inquilinarios establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7, cuando esta menoscaba los derechos de su representado cuando se estableció un pago diario de 58.500,oo, por retardo en la entrega del inmueble, cuando de la simple suma de ese pago diario multiplicado por los 30 días del mes, da como resultado, un monto superior al convenido como canon de arrendamiento, hecho por demás ilógico e ilegal; y por otra parte, mal puede accionar el demandante de autos, contra de su representado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en aplicación de la Cláusula Penal por retardo en la entrega del inmueble, cuando el contrato de arrendamiento, se convirtió en contrato de tiempo indeterminado, y este último se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento convenido, esta situación legal nacida a favor de su representado en el tiempo y en el espacio, hace la cláusula penal con la cual se ha pretendido sustentar esta acción contra mi representado, inexistente, ineficaz e ilegal en su ámbito de aplicación, y en resguardo de ello, solo es posible atacarse el quebrantamiento de esa relación arrendaticia, mediante el dispositivo legal establecido en cualquiera de las cláusulas señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como se planteó.

• Estima la reconvención en la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 17.257,50). Ejerce esta acción todo de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó en nombre de su representado, sea declarada Sin Lugar en la definitiva, la presente demanda intentada contra su representado por el ciudadano J.F.V., antes identificado, por cuanto la misma carece de todo fundamento legal, y Con Lugar, la reconvención propuesta en su contra.

En fecha 03 de marzo de 2010, el abogado AUDIO ROCCA OSORIO, en representación de la parte demandante J.F., dio contestación a la Reconvención en los siguientes términos.

• Señala que la referida reconvención esta única y exclusivamente referida a lo atinente a la cláusula penal, estipulada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre mi poderdante y los ciudadanos J.P.M., S.M. y Unaldo Moran, para lo cual hace las siguientes consideraciones: el artículo 1159 del Código Civil, expresamente dispone, “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes…” el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

• Aduce que en la presente causa los arrendatarios han incumplido con la obligación de entregar el apartamento en cuestión, tal como está debidamente expuesto y probado con anexos en el escrito libelar, lo que ha restringido y limitado la libre disponibilidad del apartamento que tiene su mandante como propietario del mismo, lo cual está causando Daños y Perjuicios, violando estas personas el derecho de protección y garantía constitucional referente a la propiedad, por lo que el derecho de hacerse cumplir la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento debidamente autenticado el día 30 de agosto de 2006, anote la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 71, tomo 106, es determinante en la presente cláusula, por lo que con la presente contestación ratificó lo contenido en el escrito libelar referente a la cláusula penal estipulada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento en cuestión.

Por otra parte, en lo que respecta a la sentencia proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 14 de julio de 2010, objeto de la presente apelación, la misma señaló lo siguiente:

(…) Así las cosas, quien suscribe el presente fallo debe indagar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes en exposición del presente fallo, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes actuantes en la controversia y del propio texto de la cláusula tercera del mencionado contrato locativo, se desprende que la intención de ellos fue dar en arrendamiento un inmueble conformado por un (1) apartamento distinguido con el N° D-2, de la planta baja del Conjunto Residencial JARDINES DE ALTAMIRA, SITUADO EN LA AVENIDA DOCE (12) y con nomenclatura municipal 43-33, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, “por un lapso de seis (6) meses a partir del 18 de agosto de 2006, prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando los Arrendatarios soliciten por escrito a el Arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento del Arrendador de acordarla. De no celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento los Arrendatarios, entregarán totalmente desocupado el inmueble y en las mismas buenas condiciones en que han recibido el inmueble objeto de este contrato, quedando vigente con todos sus efectos jurídicos la presente cláusula, para cualquier situación ulterior en materia contencioso judicial, referente al cumplimiento de la desocupación del inmueble en cuestión”.

De manera que el contrato, a cuya decisión se somete, es un contrato que tiene una determinación en el tiempo, sin embargo la referida relación locativa continuó vigente; todo ello con la anuencia de los contratantes, que estuvieron de acuerdo en mantenerse en dicha relación contractual arrendaticia una vez fenecido el término fijo, toda vez que el contrato de marras ha sufrido una continuidad, tal como a continuación se indica: del dieciocho (18) de agosto del año dos mil seis (2006) -fecha en la cual se inicia la referida relación contractual- al trece (13) de abril de dos mil nueve (2009) -fecha que según arguye la parte demandante constituye el desahucio del contrato locativo objeto de la presente littis-; sin mencionar como ya quedó perfectamente demostrado de la revisión y valoración de las actas que comprende el expediente de Consignación Arrendaticia que se sigue ante el Juzgado Tercero de los Municipios: Maracaibo, San Francisco y J.E.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; que el actor (beneficiario de dicha consignación), ciudadano J.F.V. ha reiterado cantidades de dineros en fecha posterior, a la ut supra inmediatamente señalada (13/04/2009). Así se establece.

En el caso de autos el arrendamiento ha sido pactado por tiempo determinado, es decir, como antes se expusiera por seis (6) meses, estableciendo una única prorroga por un periodo igual, siempre y cuando los arrendatarios soliciten por escrito al arrendador dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento del arrendador en acordarla; condición ésta que del exhaustivo análisis de las actas que comprende el recorrido histórico de la presente causa, se concluye con meridiana claridad que tampoco se produjo, por lo cual, debemos concluir en sana lógica y de manera indefectible que en la convención locativa sub judice, no se produjo, ninguna prorroga contractual, en los términos por ellos convenidos. Así se decide.

En tal sentido, es preciso señalar que en el caso sometido a estudio los arrendatarios quienes son los ciudadanos J.V.P.M., S.M.R. y Unaldo Moran Vilchez, continuaron ocupando o poseyendo el inmueble objeto de la contratación, por lo que tal como alegan en su escrito de contestación como elemento de excepción o defensa, en la relación bajo estudio se configuró la indeterminación del contrato o tácita reconducción, prevista en los artículos 1599 y 1601 del Código Civil, respectivamente (…).

En este caso, aplicada la tácita reconducción anunciada por la patrocinadora forense de la parte demandada, ésta implicaría un nuevo contrato sin determinación en el tiempo y no la simple prorroga del contrato primitivo tal como discurre la pretensión alegada por la parte demandada en su escrito de contestación. Por cuanto, los términos de la disposición antes citada, al referirse a la permanencia del arrendatario en la posesión de la cosa arrendada, pudiera pensarse que se trata de una prorroga, de la subsistencia del primer contrato, empero no hay que olvidar que según el artículo 1599, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, y la sana lógica jurídica enseña que lo que ha concluido no puede prorrogarse o subsistir.

En consecuencia, debe concluir quien suscribe el presente fallo, que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en mantenerse de forma indeterminada en la relación locativa que los une; en tanto que el contrato una vez fenecido el término original, tal y como se evidencia de las actas y de la confesión de las partes en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación de la demanda continuaron de manera indisoluble en dicha relación. Es justo además, señalar que también se puede colegir que esa prorroga sería igualmente de seis (6) meses como término fijo, porque no es lógico pensar que habiéndose hecho un contrato de arrendamiento a término fijo con una sola prorroga y, con las condiciones antes descritas para su efectiva realización, las cuales, repetimos, se evidencia de las actas nunca fueron cumplidas, quisieran mantenerlo en un contrato a término fijo con un número sucesivo e indeterminado de prorrogas una vez vencido el término fijo del primitivo contrato, por que si tal hubiese sido la intención de las partes, así lo habrían manifestado en el contrato y no lo hicieron, sino que por los términos en que está redactada la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, se puede deducir que su voluntad era que la prórroga contractual fuera por un tiempo igual al término fijo y bajo el cumplimiento de las condiciones por ellos fijadas, por lo que se está en presencia de un contrato que tiene indeterminación en el tiempo y por ende, bajo ningún concepto, se puede afirmar que ha operado en la analizada relación contractual arrendaticia una continua y sucesiva prorroga contractual tal como lo litiga la parte actora en su escrito libelar. Por otra parte, se desprende de la mencionada cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia que los arrendatarios debían por escrito notificar al arrendador con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contracto de marras su intención de prorrogar por el mismo término, es decir de seis (6) meses, el contrato objeto de la presente litis y, éste (el Arrendador), debería igualmente dar por escrito su conformidad con lo peticionado, tal como fue acordada entre las partes, interpretándose entonces que los arrendatarios quieren permanecer como inquilinos solo por el término de seis (6) meses más, en el caso de realizar la notificación al arrendador y obtener de éste su conformidad, dicho contrato se prorrogaría por un término igual tal como se señaló anteriormente. Se sobre entiende además, que tanto el arrendador como los arrendatarios estaban en conocimiento de la culminación del contrato y de la obligación que le imponía la cláusula tercera in comento, para prorrogarlo; mal puede entonces alegar el demandante de auto que el contrato sub judice se prorrogó en cinco (5) ocasiones incluida la prorroga legal, cuando en realidad, durante el lapso comprendido entre el día 18 de agosto de 2006 al 19 de febrero de 2009, fecha esta señalada por el actor en su escrito libelar debió haberse producido la entrega del inmueble arrendado, se verificó la indeterminación en el tiempo por lo que se evidencia de manera clara e inexorable la declaratoria sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato arrendaticio intentara la parte actora de conformidad con el literal b) del artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

(…) Vencida la prorroga contractual, el arrendatario continúo ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador J.F.V., afirmación que se desprende del hecho que los arrendatarios no notificaron por escrito con dos (2) meses de anticipación al arrendador su voluntad de prorrogar el contrato locativo sub judice, ni tampoco se observa de las actas que comprende la presente litis la aceptación por escrito por parte del arrendador en conceder la única prorroga contractual que expresamente ellos acordaron en dicha convención locativa. En consecuencia, operó de pleno derecho tal como lo señala ex artículo 39 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal de seis (6) meses que establece el literal a) del artículo 38 ejusdem. La referida prorroga se inicio el día dieciocho (18) de marzo del año dos mil siete (2007) y finalizó el día dieciocho (18) de septiembre del mismo año.

Vencida la prorroga legal, los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador J.F.V., afirmación que se desprende del hecho que el arrendador no exigió a los arrendatarios el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En consecuencia, operó la tácita reconducción.

(…) En el caso de autos se verificó la tácita reconducción, por cuanto, en primer lugar, el contrato se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. En segundo lugar, vencida la prorroga legal los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble arrendado, y en tercer lugar, no hubo desahucio, es decir, no hubo oposición por parte de el arrendador a la ocupación que continuó ejerciendo los arrendatarios J.V.P.M., S.M.R. y Unaldo Moran Vilchez. En consecuencia, el contrato que se había celebrado a tiempo determinado se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, esto es sin término fijo. Así se decide.

Por lo cual lo que pretende argüir el actor en su escrito libelar como reclamación a su favor de que el sub judice contrato locativo se prorrogó en cinco (5) oportunidades incluyendo la prorroga legal por lo que las notificaciones realizadas a través de IPOSTEL, constituyen el desahucio del referido contrato, fundamentándose en el cumplimiento del tantas veces referido contrato locativo, previsto en el segundo aparte del artículo 39 ibidem; en consecuencia, en virtud de los razonamientos antes expresados debe concluir de manera categórico quien suscribe el presente fallo que el contrato locativo bajo análisis es hiperbólicamente claro un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado. En tal sentido, tal como lo expresa la normativa legal que regula la materia objeto de litigio, las vías o causales para accionar judicialmente en juicios arrendaticios que tengan como objeto de litigio un Contrato a Tiempo Indeterminado, es a través de las causales señaladas en la pretensión de Desalojo previstas en el artículo 34 de L.A.I., y no en la asentada por la parte demandante en la presente causa de Cumplimiento de contrato arrendaticio. En consecuencia, debe concluir en sana lógica este sentenciador en declarar inadmisible la presente litis. Así se decide.

En tal sentido, pasa de seguida este jurisdicente a pronunciarse en cuanto, al Cobro de Bolívares por concepto de cláusula penal argüida por el actor en su escrito libelar, fundamentada en cláusula Cuarta del Contrato locativo sub judice en los siguientes términos: “…(omissis) me paguen POR CLAUSULA PENAL, repito preventivamente, la cantidad referida de Bs. 17.257,50 o lo que en definitiva corresponda en cantidad dineraria por concepto de cláusula penal; …(omissis)”, cantidad que según afirma corresponde a doscientos noventa (290) días transcurridos desde la fecha argüida como la fecha por el relatado actor; los arrendatarios, debieron realizar la entrega material del inmueble objeto del presente análisis, hasta la fecha señalada en dicha demanda como la fecha en la cual fue incoada su pretensión y, que multiplicado por la cantidad de bolívares cincuenta y ocho mil quinientos bolívares exactos con cero céntimos de bolívar (Bs.58.500,00), diarios, arrojan la cantidad up supra señalada.

(…) En este sentido es preciso señalar que dada la interpretación de carácter legal, doctrinal y jurisprudencial ut supra referido, en cuanto a la característica de accesoriedad de las Cláusulas Penales, predestinadas de manera anticipada dentro de la relación contractual locativa con el fin de que constituya una indemnización a favor del arrendador con ocasión de los daños y perjuicios resistido por éste, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario en algunas de las cláusulas contractuales por ellos convenidas; de tal manera que la existencia de la Cláusula Penal depende de la omisión culposa o del incumplimiento culposo de las obligaciones principales por parte del locatario del contrato arrendaticio; entonces tal como hemos de inferir en sana lógica, Mutatis Mutandi, la inexistencia en el incumplimiento de la obligación principal conlleva indefectiblemente en la inexistencia de la Cláusula Penal. Tal como constituye el punto sub judice en la presente litis, donde el contrato locativo bajo análisis, nació como un contrato a tiempo determinado y, que en el discurrir de esa relación arrendaticia, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; en consecuencia, irrumpiendo dicha indeterminación en el tiempo mal puede existir la exigibilidad por parte del arrendador propietario, en cuanto a la entrega material del inmueble, arguyendo para ello, el haberse cumplido los términos del mismo, en cuanto a su fenecimiento contractual, por lo que yerra la parte actora, al incoar su pretensión fundamentándose para ello ex articula 39 de L.A.I. y, no como debió haber incoado su pretensión por algunas de las causales prevista en el artículo 34 ejusdem; y dada como ha quedado demostrado, las cláusulas penales tienen como característica fundamental la accesoriedad, se hurga indefectiblemente entonces la declaratoria de improcedencia del pago por concepto de Cláusula Penal afirmada por el actor en su escrito libelar ciudadano J.F.V.. Así se decide.

III

DE LA RECONVENCIÓN

El ciudadano J.F.V. reconvino al ciudadano J.P.M., en virtud de lo que establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por la NULIDAD DE LA CLÁUSULA PENAL, establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, ya que ésta contraviene los derechos irrenunciables que tiene de poder detentar legalmente el inmueble que viene ocupando en calidad de arrendatario, y del cual ha cumplido con la obligación del pago oportuno, y que solo debe despojársele de ese derecho nacido contractualmente mediante las cláusulas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto el contrato de arrendamiento en cuestión se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Aduce que la variante matemática concebida en la cláusula penal que consagra la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, es ilegal porque sobrepasa la tasa pasiva promedio de las principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, dicho de otra manera, no es permitido establecer una cláusula penal atentatoria de los derechos inquilinarios establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7, ya que ésta menoscaba sus derechos cuando se estableció un pago diario de Bs. 58.500,oo por retardo en la entrega del inmueble, en virtud de que la simple suma de ese pago diario multiplicado por los 30 días del mes, da como resultado, un monto superior al convenido como canon de arrendamiento, hecho por demás ilógico e ilegal.

Por otra parte, aduce que mal puede accionar el demandante de autos, contra de su representado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en aplicación de la Cláusula Penal por retardo en la entrega del inmueble, cuando el contrato de arrendamiento, se convirtió en contrato de tiempo indeterminado, y este último se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento convenido, esta situación legal nacida a favor de su representado en el tiempo y en el espacio, hace la cláusula penal con la cual se ha pretendido sustentar esta acción contra mi representado, inexistente, ineficaz e ilegal en su ámbito de aplicación, y en resguardo de ello, solo es posible atacarse el quebrantamiento de esa relación arrendaticia, mediante el dispositivo legal establecido en cualquiera de las cláusulas señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como se planteó.

En atención a los argumentos esgrimidos anteriormente, esta Alzada observa que los mismos no constituyen un verdadero fundamento a los efectos de interponer una reconvención, en virtud de que el hecho de que considere la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento excesiva, no constituye en sí ni en las formas ni en el fondo una verdadera contrademanda; aunado al hecho de que dicho contrato fue firmado por ambas partes sin coacción alguna, por lo que surte plenos efectos. En consecuencia se declarará sin lugar la reconvención en cuestión. Así se decide.

IV

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Desarrollada la controversia en cuestión y desestimada la reconvención, esta Alzada observa que el presente caso se trata de un reclamo por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud, de que según la parte demandante, se venció el término del mismo y no se procedió a la desocupación del inmueble; siendo declarada sin lugar la demanda, por lo que la parte actora ejerció recurso de apelación, debiendo determinar esta Alzada si efectivamente se venció el término que establecía el contrato de arrendamiento.

En atención a lo anteriormente señalado, le corresponde a la parte demandante demostrar que efectivamente no se cumplió con el contrato de arrendamiento, para lo cual se deben valorar las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documentales:

1. - Del folio 3 al 6 consignó original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 30 de agosto de 2006, anotado bajo el N° 71, tomo 106 de los libros de autenticaciones. Esta prueba se trata de un documento privado debidamente autenticado por una autoridad pública, y se le otorga valor probatorio en virtud de lo que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y será analizado a fondo en la parte motiva del presente fallo.

2. - En los folios del 7 al 9 consignó dos avisos de recibo en original emanados de IPOSTEL, uno de fecha 02/01/2009 y el otro del 13/04/2009, constan en copia simple constancia de recibido de fecha 23 de abril de 2009 en lo que respecta al último recibo antes señalado. Esta prueba se trata de un documento público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

   Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes, lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico; sin embargo, a pesar de existir las constancias de recibos en cuestión, no consta en el expediente las notificaciones efectuadas en cuanto a la culminación de la prórroga que debieron estar concatenadas con las mencionadas constancias, por lo que no puede otorgárseles valor probatorio.

3. - Del folio 10 al 17 consignó original de c.d.R. de fecha 28 de mayo de 2009, emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia por la cual certifica la copia del documento inscrito bajo el sistema de folio personal ubicado en el primero, tomo 18, número 38, folio 1 y año 1984, relativo a la compra-venta de un inmueble propiedad de los ciudadanos J.G.F.V. y B.I.M.V.. Esta prueba se trata de un documento público, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la propiedad de la parte demandante del inmueble en cuestión no está siendo discutida en el presente caso, por lo que la prueba resulta impertinente.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Documentales:

1. - Del folio 45 al 127 consignó copia certificada del expediente de consignación N° 107-2009, constante de ochenta y un (81) folios útiles, que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia realizado por la parte demandada a favor del demandante.

2. - Del folio 128 al 143 consignó copias certificadas de recibos emanados del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relacionados con las consignaciones realizadas a partir del mes de noviembre de 2008, hasta la presente fecha, en el expediente N° 107-2008.

3. - Del folio 144 al 147 consignó originales de recibos de pago recibidos por el ciudadano J.F., relacionados con el pago del canon de arrendamiento realizado por la parte actora sobre el inmueble ubicado en Residencias Jardines de Altamira, apartamento PB-D-2, de esta ciudad de Maracaibo correspondiente a los meses de mayo, junio, agosto, septiembre y noviembre de 2008.

   Las pruebas señaladas en los numerales 1, 2 y 3 constituyen documentos públicos, los cuales son valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, los pagos que hiciere el demandado de los cánones de arrendamiento no están siendo discutidos en el presente caso, por lo que tales pruebas resultan impertinentes.

   IV

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Valoradas las pruebas promovidas por las partes, esta Alzada observa que el presente juicio se circunscribe a determinar si efectivamente el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo señala la parte demandada.

   Así mismo, la parte actora alegó que el contrato se fue prorrogando sucesivamente, al no haber notificación alguna que participara de la no continuación del mencionado contrato; pero que en fecha 2 de enero de 2009, mediante comunicación tramitada a través de IPOSTEL, se notificó al co-arrendatario UNALDO MORÁN VÍLCHEZ sobre la terminación del contrato de arrendamiento, ratificando dicha comunicación en fecha 13 de abril de 2009; y a pesar de ello, los arrendatarios no han desocupado el inmueble.

   A tal efecto, observa esta Juzgadora que riela en actas contrato de arrendamiento del folio 03 al 06, celebrado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de agosto de 2006, inserto bajo el No. 71, Tomo 106; el cual en sus cláusulas tercera y cuarta establece lo siguiente:

   TERCERA: La duración del arrendamiento es por el termino de seis (6) meses, contados a partir del 18 de Agosto de dos mil seis (2.006), prorrogable por un periodo de seis (6) meses, siempre y cuando LOS ARRENDATARIOS soliciten por escrito a EL ARRENDADOR dicha prorroga, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de el contrato de arrendamiento, produciéndose al efecto y por escrito el libre consentimiento de EL ARRENDADOR de acordarla. De no celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento LOS ARRENDATARIOS, entregaran totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones como han recibido el inmueble objeto de este contrato, quedando vigente con todos sus efectos jurídicos la presente cláusula, para cualquier situación ulterior en materia contencioso judicial, referente al cumplimiento de la desocupación del inmueble en cuestión. CUARTA: Es convenido que de seguirse detentando el inmueble LOS ARRENDATARIOS o cualquier otra persona, al finalizar el arrendamiento, cancelará por concepto de cláusula penal, el obligado por este contrato de arrendamiento, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 58.500,oo) diarios, por el hecho de detentación.

   ”

   Ahora bien, tomando en cuenta la fecha cierta en que comenzó a regir el contrato, el 18 de agosto de 2006, y que la duración del mismo era de seis (06) meses, es decir, hasta el 18 de febrero de 2007, la parte demandante debió cumplir con el requisito sine qua non que establece el contrato de arrendamiento, como lo era la notificación de que se quería prorrogar o no el referido contrato, cuestión que no se materializó en el presente caso, puesto que las dos notificaciones que alega el arrendador haber efectuado son de fechas 02 de enero de 2009 y 13 de abril de 2009, es decir, más de veintidós (22) meses después de vencido en contrato de arrendamiento; por lo que en el presente caso operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil.

   Así mismo, es necesario señalar que nunca comenzó a correr ni la prórroga contractual ni la legal, en virtud de que la notificación que se establecía expresamente en el contrato, nunca se materializó, por lo que la fecha de terminación de éste es incierta, lo que lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado.

   Ahora bien, tomando en consideración lo anteriormente expuesto, en el presente caso el artículo aplicable es el 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000:

   Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (Subrayado del Tribunal)

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

   3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

      En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

   7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

      Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

      En atención a lo que establece el mencionado artículo, claramente en este caso la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento no era procedente, en virtud de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, tal y como quedó establecido; y la figura jurídica aplicable era “EL DESALOJO”, el cual debe estar fundamentado en alguna de las causales determinadas en el artículo 34 previamente señalado. Así se declara.-

      Por los argumentos expuestos, se declarará sin lugar la apelación ejercida por la parte demandante en la presente causa, y se confirmará el fallo emanado del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de julio de 2010, que declaró SIN LUGAR la presente demanda por cumplimiento de contrato. Así se decide.-

      V

      DISPOSITIVO

      Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 17 de septiembre de 2010, por la abogada MAROLYN HUERTA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano J.F.V., en contra de la sentencia dictada por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de julio de 2010.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia dictada por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de julio de 2010, que declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.F.V. en contra de los ciudadanos J.V.P., S.M.R. y UNALDO MORÁN VÍLCHEZ, todos identificados.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(FDO)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. M.E.F.Q.

En la misma fecha anterior, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(FDO) (F

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo la dos y treinta de la tarde (02:30 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO (Fdo) Abog. M.E.F.Q..