Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 15 de Enero de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, quince (15) de enero de 2013

202º y 153º

Parte demandante: “A.J.Á.M.”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.642.198; con domicilio procesal en: Avenida Z., Quinta Santa Fe, Los Rosales, Caracas.

Representación Judicial

de la parte actora: “J.D.P.C.”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 36.745.

Parte demandada: “R.I.B.C.” venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.498.546; sin domicilio procesal constituido en autos.

Representación Judicial

de la parte demandada: “J.A.P.P.”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 82.781.

Motivo: Desalojo

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2010-004711

I

Desarrollo del Juicio

El día 2 de diciembre de 2010, el ciudadano A.J.Á.M., asistido por el abogado en ejercicio de su profesión J.P.C., inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 36.745, presentó ante esta sede judicial formal libelo de demanda contra la ciudadana R.I.B.C., ambas partes ya identificadas, pretendiendo el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, cedido en alquiler a dicha ciudadana según contrato autenticado el día 26 de marzo de 2010, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado M., bajo el Nº 4, tomo 38 de los libros respectivos; con fundamento en la norma contenida en el artículo 34 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 13 de diciembre de 2010, el Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda, conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Las diligencias tendientes a la citación personal de la parte demandada resultaron infructuosas; motivo por el cual, mediante diligencia suscrita el día 1 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El día 10 del mismo mes y año, el Tribunal libró cartel de citación a la parte demandada.

Luego, el día 17 de marzo de 2011, compareció personalmente la ciudadana R.I.B.C., parte demandada, sin la debida asistencia jurídica, y presentó una diligencia alegando lo que estimó pertinente en defensa de sus derechos.

Mediante auto de fecha 25 de marzo de 2011, el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, estimó necesario diferir la contestación a la demanda por un lapso de cinco días de despacho siguientes a la constancia en autos de la designación de un defensor público en materia inquilinaria; órgano al cual se ordenó oficiar a los fines legales consiguientes.

Seguidamente, el día 1 de abril de 2011, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado J.P.P., inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 82.781.

En fecha 8 de abril de 2011, se recibió por Secretaría escrito de contestación a la demanda.

Durante la etapa probatoria, mediante escrito de fecha 26 de abril de 2011, la representación judicial de la parte actora promovió medios de pruebas.

Por auto de fecha 13 de mayo de 2011, el Tribunal suspendió el curso de la causa conforme lo previsto en los artículos 2 y 4 del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Posteriormente, previa solicitud de la parte demandante, en fecha 16 de febrero de 2012, el Tribunal ordenó la reanudación de la causa en el estado en que se encontraba para ese entonces, previa la notificación de las partes.

En fecha 9 de julio de 2012, el Tribunal excitó a las partes a un acto conciliatorio; en cuya oportunidad ninguna de ellas compareció.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar sentencia, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II

Síntesis de la controversia

La lectura del libelo de la demanda pone de manifiesto, que la parte demandante ejerció la acción con la aspiración de obtener el desalojo del inmueble que posee la ciudadana R.I.B.C., en condición de arrendataria, fundamentado en la norma jurídica contenida en el artículo 34 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A tales efectos, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basó su pretensión, alegó que el 26 de marzo de 2010, suscribió por intermedio de su apoderada G.M. de Á., un contrato de arrendamiento con la ciudadana R.I.B.C., que tiene por objeto el apartamento distinguido con el número y letra 7-B de la Torre B del edificio denominado R.D.J., situado en la Avenida El Rosario, Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del estado M..

Asimismo, sostuvo que dicho contrato comenzó a regir a partir del día primero de abril de 2010, y tuvo como fecha de conclusión el día 30 de septiembre del mismo año, es decir un total de seis (6) meses. Sin embargo, al vencimiento de dicho plazo “…se otorgó la prorroga de ley, manteniéndose todas y cada una de las condiciones del plazo inicial, siempre y cuando LA ARRENDATARIA hubiere honrado todos los compromisos, que por medio del presente instrumento adquirió…”.

Alegó, que la arrendataria incumplió con el pago de “…TRES (3) meses del canon de arrendamiento estipulado…” en la cláusula tercera contractual por la suma mensual de Bs. 9.000,00; exigibles el primer día calendario de cada mes, en dinero en efectivo y por mensualidades anticipadas, mediante depósitos en la cuenta del Banco Provincial número 0108-0013-77-0200075251 a nombre de A.Á.M. o G.M. de Á..

Que por lo antes expuesto y conforme la norma contenida en el artículo 34 literal a) del “…DECRETO LEY SOBRE DESALOJO DE VIVIENDA (sic)…”, visto que la arrendataria ha incurrido en causal de desalojo, es por lo que procede a demandarla para que desocupe el inmueble arrendado, previa la intimación al pago de cuotas insolutas que se le hiciese, conforme al decreto en referencia…”

Frente a ello y a los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho, así como también negó que la parte demandante pueda solicitar la desocupación del inmueble, en razón de las circunstancias que aduce en el escrito de contestación a la demanda.

Del mismo modo, alegó que a la fecha de la demanda de desalojo su patrocinada solo adeuda un mes, ya que para el momento del contrato se depositaron a cuenta del arrendamiento inicialmente pactado a seis meses, la suma de Bs. 39.000,00, equivalentes a tres meses de depósito de garantía, un mes del canon por adelantado, y la suma de Bs. 3.000,00 que exigió la arrendadora a cuenta del canon inmediato del arrendamiento. Además, aseveró que efectuó un depósito el 12 de mayo de 2010, y también en los meses de julio y agosto del mismo año.

Adujo, que el canon de arrendamiento mensual pactado en la suma de Bs. 9.000,00, violenta el orden social y normas de orden público, y por consiguiente la parte demandante no puede exigirle pagos especulativos; además, que al presentar la demanda no se acompañó la correspondiente constancia de regulación obligatoria del alquiler expedida por la autoridad competente, ya que la fecha de la certificación de habitabilidad del edificio es anterior al 2 de enero de 1987.

Argumentó, que según la Ley especial que rige la materia inquilinaria, los hechos expuestos por la parte actora en el libelo “…sólo hubieran dado motivo para que se interponga una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento por vencimiento del término convenido, así como de la prórroga legal, más no la acción de DESALOJO, tal como fue interpuesta…”.

Que planteada la acción en los términos expuesto en el libelo, la arrendataria ha quedado en posesión del inmueble pero ahora bajo un contrato sin determinación en el tiempo, pues vencido el término de seis (6) meses y no habiendo recibido el aviso de prorroga legal, el contrato por mandato de la Ley se convirtió sin determinación de tiempo.

Finalmente, impugnó la cuantía del asunto debatido.

De acuerdo con lo antes expuesto, es importante resaltar, antes que cualquier cosa, que ambas partes están contestes en que entre ellas existe una relación arrendaticia pactada inicialmente por el término de seis (6) meses, contados a partir del día 1 de abril de 2010, concluyendo el día 30 de septiembre de 2010, con un canon de arrendamiento mensual equivalente a la suma de Bs. 9.000,00, exigible por adelantado el primer día calendario de cada mes.

Sobre la base de esa relación contractual, el planteamiento de la litis determina que la parte demandante ejerció la acción alegando como hecho constitutivo de su pretensión procesal de desalojo, el presunto incumplimiento por parte de la arrendataria con el pago de tres (3) mensualidades de cánones de arrendamiento; lo cual fundamenta en la norma contenida en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil.

En esta perspectiva, el meollo del asunto debatido gira en torno a establecer sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión procesal de desalojo que hace valer la parte actora.

Sin embargo, antes de resolver el merito de la causa, este sentenciador considera conveniente resolver in limine y como punto previo, la impugnación del valor de la demanda que plantea la representación judicial de la parte demandada, en atención a la norma consagrada en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y para ello, es necesario establecer previamente con vista a los argumentos expuestos en el escrito de contestación a la demanda, la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia sub examine.

Al respecto, el Tribuna observa:

III

Punto Previo

Expresa la propia parte actora en el escrito libelar que, “…el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el primero (1º) de abril del año dos mil diez (2010) y tuvo como fecha de conclusión treinta (30) de septiembre de dos mil diez (2010), un total de seis (6) meses. Sin embargo, al vencimiento de este plazo, se le otorgó la prorroga de ley, manteniéndose todas y cada una de las condiciones del plazo inicial, siempre y cuando LA ARRENDATARIA hubiere honrado todos los compromisos, que por medio del presente instrumento adquirió…”.

Siendo esto así, es preciso señalar que conforme la norma contendida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en razón del tiempo, durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De este modo, es evidente que la relación arrendaticia de marras debe reputarse a tiempo determinado; y, en todo caso, aún razonando en contrario y considerando que para la fecha de culminación del término inicial del contrato, es decir para el día 30 de septiembre de 2010, la arrendataria se encontrase incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, y por ende sin derecho a la prorroga legal, a juicio del Tribunal la relación arrendaticia seguiría siendo igualmente a tiempo determinado, pues la parte demandante ejerció la acción el día 2 de diciembre de 2010, sin que conste en autos argumentos de prueba que irremediablemente conduzcan a determinar que consintió la permanencia pacífica de la arrendataria en el inmueble; ergo, no se produjo la tácita reconducción ex artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así se establece.-

Ahora bien, aduce la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, que en las pretensiones de desalojo la regla que debe imperar para la estimación del valor de la causa es la contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y por tanto, al multiplicarse el canon de arrendamiento por doce meses, arroja un total de Bs. 108.000,00 “…que supera con creces las 500 Unidades Tributarias calculadas para la fecha que corresponde la acción en Bs./UT 65,00…”, por lo que la competencia para conocer del presente caso le corresponde a un Tribunal de superior rango, y no a este Juzgado de Municipio.

Debe señalarse, que la parte actora estimó el valor de la demanda en la suma de Bs. 27.000,00, sobre la base de tres (3) mensualidades de cánones de arrendamiento que afirma impagados por la arrendataria, pactados en la suma de Bs. 9.000,00 cada uno, y exigibles el primer día calendario de cada mes, en dinero en efectivo, y por mensualidades anticipadas.

Ahora bien, es cierto que el valor de las demandas no lo fija la parte demandante a su libre arbitrio, sino que tiene que obedecer a determinados patrones legales. En tal sentido, el enunciado del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil reza lo siguiente: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Al respecto de la norma jurídica in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado Dr. F.A., expediente N° 00-001, estableció lo siguiente:

…En el caso bajo análisis se trata de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; es decir, el contrato iniciado en fecha 1° de enero de 1996, finalizó el 31 de diciembre de 1996, debido a que la arrendadora notificó con más de dos (2) meses de anticipación, su voluntad de no renovar el referido contrato. En el petitorio de la demanda, la actora solicita que se ordene a la arrendataria a entregar el inmueble arrendado.

La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula (…omissis…)

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra J.M. de A.R.) –que hoy se reitera- estableció:

Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. S.. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: H.L. c/ J.R.R. y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25)….

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

.

Entonces, establecido como ha sido que la relación arrendaticia sub examine es a tiempo determinado, es de suyo evidente que no tiene aplicación la regla de sumar doce (12) cánones de arrendamiento, como lo refiere la representación judicial de la parte demandada; sino que tal y como se plasmó en el fallo proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, invocado ut supra, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas cuyo pago fue pedido. En cuanto a estas últimas, advierte el Tribunal que en el escrito libelar la parte actora no precisó cuales son, deduciéndose entonces –a los solos efectos de determinar la cuantía de la demanda- que al pactarse su pago el primer día calendario de cada mes, en dinero en efectivo, y por mensualidades anticipadas, las mismas se corresponden a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010.

Por consiguiente, una simple operación aritmética determina que la sumatoria de tres (3) cánones de arrendamiento reclamados insolutos, a razón de Bs. 9.000,00 cada uno, más tres (3) cánones que faltan por vencerse desde la fecha de interposición de la demanda, 2 de diciembre de 2010, hasta la fecha de terminación de la prorroga legal, 31 de marzo de 2011, arroja un total de Bs. 54.000,00, que es el monto que por aplicación de la ley el Tribunal reputa como estimación de la demanda; así se establece.-

El monto de la cuantía anteriormente establecido, determina que este Juzgado de Municipio es competente para conocer y resolver el presente conflicto judicial, conforme la Resolución Nº 2009-006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en cuyo artículo 1º se estatuye que: “Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera: a) Los juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.)”. En efecto, para la fecha de interposición de la demanda el monto de la Unidad Tributaria, según Gaceta Oficial Nº 39.361, de fecha 4 de febrero 2010, equivalía a Bs. 65,00 cada una, lo que multiplicado por 3.000 UT, arroja un total de Bs. 195.000,00; así se decide.-

IV

Fundamentos del Fallo

El presente fallo se dicta en atención al postulado del derecho a la tutela judicial efectiva, en los términos establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 1.745, de fecha 20 de septiembre de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., expediente Nº 01-1114, en la cual expresó:

…Por su parte, el artículo 26 de la Constitución que junto con el artículo 257 eiusdem han sido denunciado infringidos; establece el primero de ellos lo que se ha llamado el derecho a la tutela judicial efectiva que comprende el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, el derecho a obtener una decisión en derecho y el derecho que esa decisión sea efectiva. Asimismo garantiza dicho artículo la gratuidad, imparcialidad, idoneidad, transparencia, autonomía, independencia, responsabilidad y celeridad en la administración de justicia, así como que dicha función debe ser equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni formalismos o reposiciones inútiles. El referido artículo 257 establece la instrumentalidad del proceso como medio de actualización de la justicia y define sus características esenciales indicando que éste debe ser determinado por la Ley. No comprenden el derecho a la tutela judicial efectiva ni el derecho al debido proceso, el de que la decisión resultante de un proceso sea aquella querida o que beneficie al titular de dichos derechos, sino que dicha decisión sea obtenida dentro del proceso legalmente establecido, desarrollado sin infracción de los particulares derechos a que se refiere el artículo 49 de la Constitución y con las características de celeridad, ausencia de formalidades no esenciales y otras contempladas en los artículos 26 y 257 eiusdem…

(Destacado nuestro)

Así, cabe considerar que la parte demandante ejerció la acción el día 2 de diciembre de 2010, con la pretensión procesal de obtener el desalojo del inmueble que en condición de arrendataria posee la parte demandada, ciudadana R.I.B.C., invocando el contenido del “…artículo 34, literal a) del DECRETO LEGISLATIVO SOBRE DESALOJO DE VIVIENDA, el cual reza: “Artículo 1º.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:…”. Tal señalamiento luce incorrecto, pues dicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda fue derogado, debiendo haberse indicado que se trata del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999.

Ahora bien, observa el Tribunal que en la cláusula tercera y cuarta del contrato de arrendamiento en que se apoya la demanda, las partes estipularon lo siguiente:

…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses, contados a partir del primero (1º) de abril del año dos mil diez (2010), hasta el treinta (30) de septiembre de dos mil diez (2010), ambas fechas inclusive. Sin embargo, al vencimiento de este plazo, podrá ser otorgada la prorroga de ley, manteniéndose todas y cada una de las condiciones del plazo inicial, siempre y cuando LA ARRENDATARIA haya honrado todos los compromisos, que por medio del presente instrumento adquiere. Caso contrario, LA ARRENDATARIA, no tendrá derecho al otorgamiento de la mencionada prorroga de ley, que de ser procedente sería de seis (6) meses, y tendrá como fecha de inicio el primero (1º) de octubre del año dos mil diez (2010) y tendrá como fecha de conclusión treinta y uno (31) de marzo de dos mil once (2011)….

CUARTA

Ambas partes convienen en fijar de común acuerdo el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de NUEVE MIL (sic) CON CERO CENTIMOS (Bs. 9.000,00) mensuales. LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar con puntualidad el canon de arrendamiento el primer (1er) día de cada mes, en efectivo y por mensualidades anticipadas, en el BANCO PROVINCIAL CUENTA DE AHORRO….”

La inteligencia de las mencionadas disposiciones contractuales patentiza, que conforme al principio de la libre autonomía para contratar, las partes acordaron fijar un término preciso a su relación arrendaticia, hasta el 30 de septiembre de 2010, reputándose a tiempo determinado tal y como quedó expresado ut supra; y, además, el arrendatario contrajo la obligación de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, el primer día de cada mes.

Dentro de este marco, resulta relevante destacar que la propia parte actora afirmó que al finalizar el plazo inicial del contrato, se le otorgó a la arrendataria la prorroga de ley; por tal razón, no cabe dudar que a partir del vencimiento de ese término contractual comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de seis (6) meses, ex vi legis artículo 38 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez venció el día 31 de marzo de 2011; así se establece.-

En efecto, la norma in comento establece un derecho subjetivo para todo arrendatario, que al vencimiento del plazo contractualmente estipulado se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; y es a vez carácter obligatorio para el arrendador. De tal manera que, el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.

Sin embargo, visto que la acción que ejerció la parte demandante contiene una pretensión procesal de desalojo, que por mandato expreso del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma de orden público ex artículo 7 eiusdem, está reservada para los contratos de arrendamiento celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, y como quiera que la relación arrendaticia sometida al conocimiento de este Tribunal es a tiempo determinado, y la representación judicial de la parte demandada alegó que según la Ley especial que rige la materia inquilinaria, los hechos expuestos por la parte actora en el libelo “…sólo hubieran dado motivo para que se interponga una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento por vencimiento del término convenido, así como de la prórroga legal, más no la acción de DESALOJO, tal como fue interpuesta…”, debe examinarse su procedencia en Derecho, en los términos que a continuación se exponen:

El enunciado del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala, que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las casuales taxativas que allí se especifican. En el caso de autos, se invoca la falta de pago de al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler.

Visto de esta forma, se advierte la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia en cuanto a su temporalidad, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento, según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose ante un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Para ilustrar este argumento, el Tribunal se apoya en las siguientes sentencias:

Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.H., estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. F.C.L., expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta S. juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…

(Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.H., en el expediente Nº 06-1043,

…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.

4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta S. observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta S. que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…

(Negrillas del tribunal)

Pues bien, establecido por el Tribunal, sobre la base de la propia afirmación que hizo la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, que la relación arrendaticia entre las partes en conflicto es a tiempo determinado, sin que las partes hayan demostrado los motivos, razones o circunstancias por las cuales inferir que a partir de la fecha de vencimiento del plazo inicial de seis (6) meses, la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia se modificó en cuanto a su duración, es decir, ¿por qué una vez vencido el término contractualmente estipulado, 30 de septiembre de 2010, se produjo la indeterminación del contrato o tácita reconducción arrendaticia?, concluye el Tribunal que resulta contraria a derecho la pretensión de desalojo que incoa la representación judicial de la parte actora, pues la relación arrendaticia que tiene por objeto el inmueble cedido en arrendamiento a R.I.B.C., es a tiempo determinado; y para ello se insiste, en que conforme al señalado artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado; lo cual no es el caso sub examine.

Como corolario de todo lo antes expuesto, teniendo en cuenta que las partes acordaron suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado, que por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios también lo es durante la prorroga legal, que correspondió disfrutar a la arrendataria por el termino de seis (6) meses contados a partir del 1 de octubre de 2010, exclusive, hasta el 31 de marzo de 2011, la demanda incoada por la representación judicial de la parte actora debe ser declarada inadmisible, en atención a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En vista de esta determinación, el Tribunal se encuentra imposibilitado de establecer por esta vía, sí la parte demandada incurrió o no en el incumplimiento que se le imputa, así se establece.-

V

Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero

Inadmisible la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por el ciudadano A.J.Á.M. contra la ciudadana R.I.B.C., ambas partes identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

R., P. y N.. D. copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de enero de 2013. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez

Abg. R.R.B.

La Secretaria

Abg. D.I.G.

En la misma fecha siendo las 12:08 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria