Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 13 de Octubre de 2009

La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1ro. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “… LA DECLINATORIA DEL CONOCIMIENTO POR FALTA DE JURISDICCIÓN DE ESTE TRIBUNAL, POR LITIS PENDENCIA (sic) (…) por considerar que EL JUZGAMIENTO ESPERADO EN ESTE PROCESO, COMPETE DARLO A OTRO JUEZ…”.

De lo anterior se desprende, que la intención de la parte demandada, fue oponer la cuestión previa de incompetencia del Juez y no la falta de jurisdicción, ya que de conformidad con el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa falta de jurisdicción puede alegarse respecto a la Administración Pública o respecto al Juez extranjero, supuesto éste que no se aplica al caso de autos.

Asimismo, la parte demandada no indicó los motivos de hecho y de derecho en que fundamenta la cuestión previa de incompetencia, que según el criterio aduce presenta el Juez, de conformidad con lo previsto en el artículo 60 eiusdem, es decir, si se trata de una incompetencia por la materia, por la cuantía o por el territorio.

Igualmente, opone la cuestión previa de litispendencia sin indicar cuáles son las causas o procesos que tienen identidad o conexión total entre los elementos de la acción, es decir, la identidad plena entre sujetos, objeto y causa.

En consecuencia, por no resultar de los autos y de los documentos presentados por las partes, la falta de jurisdicción, la incompetencia y la litispendencia, toda vez que no se encuentran llenos los supuestos contemplados en los artículos 60 y 61 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador de Alzada declara NO HA LUGAR las cuestiones previas propuestas.- ASÍ SE DECIDE.-

La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 4to. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado.

En el caso subiudice, este Juzgador puede constatar, que obra agregado a los folios 15 y 16 del presente expediente, diligencia del Alguacil del Tribunal a quo, mediante la cual, consigna boleta de citación de la ciudadana M.D.C.U.M., que fue firmada por la demandada el día martes 30 de marzo del año 2004, a las 12:45 de la tarde, en el inmueble ubicado en la avenida 04 Nro. 6-106 de la Urbanización Buenos Aires, de la cual se evidencia que la citación fue personal y no en la persona de su apoderado.

Además, de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, se subsana mediante la comparecencia del mismo demandado o de su verdadero representante, y en el caso examine, el Tribunal de la causa, ordenó en el Auto de Admisión (f.14) el emplazamiento de la demandada ciudadana M.D.C.U.M., la cual fue citada personalmente, y dio contestación a la demandada (f. 17), asistida por el profesional del derecho E.A.S.F., por tales razones, no hay ilegitimidad de la persona citada.

En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. ASÍ SE ESTABLECE.-

La parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6to. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber llenado en el libelo de la demanda, los requisitos del artículo 340 eiusdem, específicamente, los ordinales 4to. “… REFERIDOS AL OBJETO DE LA PRETENSIÓN, AL NO HABER SEÑALADO A QUE MESES CORRESPONDEN LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO PRESUNTAMENTE VENCIDOS, ADEUDADOS Y RECLAMADOS EN PAGO EN ESTE PROCESO…”; y 5to. “… EL ACTOR NO INDICA CUAL ES EL LITERAL EN QUE FUNDAMENTA SU SOLICITUD DE DESALOJO DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN TAL COMO LO ESTABLECE (…) EL ARTICULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS…”.

Como consecuencia de esto, la parte demandante presentó escrito contentivo de subsanación de cuestiones previas, de fecha 15 de abril de 2004, inserto a los folios 57 y 58 del presente expediente, el cual en su parte pertinente indicó lo siguiente:

…con relación al defecto de forma que posee el libelo al no haber llenado los requisitos que indica el Artículo 340 en su Numeral 4to, referido al objeto de la pretensión, al no haberse señalado a que meses corresponden los cánones de arrendamiento vencidos, adeudados y reclamados en pago en este proceso; procedo a especificar dichos cánones a partir de que comenzó entre la demandada Ciudadana M.D.C.U.B. y mi persona LA RELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INDETERMINADA EN FORMA VERBAL, es decir, a partir del momento en que firmamos un documento privado de fecha Nueve (9) de m.d.D.M.T. (2003) DE OPCIÓN A COMPRA por un lapso de seis meses momento en que la ciudadana M.D.C.U.B. queda ocupando el inmueble objeto de este litigio bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento en forma verbal (…) Es por tal razón por lo que realizo el computo de los Cánones de Arrendamiento a partir de la fecha citada, es decir, del Nueve (9) de M.d.D.M.T. (2003) hasta el momento en que introduje la demanda en fecha: 2 de marzo 2004, transcurriendo en dicha lapso Nueve (9) MESES que corresponden específicamente a los siguientes meses: del 9 de mayo al 9 de junio del 2003, del 9 de junio al 9 de JULIO del 2003, del 9 de julio al 9 de Agosto del 2003, del 9 de Agosto al 9 de septiembre del 2003, del 9 de septiembre al 9 de Octubre del 2003, del 9 de Octubre al 9 de noviembre del 2003, del 9 de Noviembre al 9 de diciembre del 2003, del 9 de diciembre del 2003 al 9 de Enero del 2004, del 9 de Enero al 9 de Febrero del 2004, a razón de la Cantidad (sic) Irrisoria (sic) de Veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,oo) (sic) mensuales (…) dando un total de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo) (sic) por concepto de Cánones ATRASADOS …

(…)

Procedo a Fundamentar (sic) la Demanda (sic) con (sic) base al Artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO…”

De la revisión del libelo de demanda, este Tribunal puede constatar que en el capitulo I denominado “relación de los hechos”, el actor afirmó que el canon de arrendamiento estipulado es por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), no obstante, el demandante no indicó pormenorizadamente los cánones insolutos, sino señaló en el capitulo II “pedimentos de derecho” que la relación arrendaticia nació en fecha 09 de mayo de 2003, con la suscripción de un contrato privado de opción de compra, adeudando la demandada “…la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo) (sic) que es el total de los Cánones de Arrendamientos vencidos a partir de la fecha de inicio de la Relación Arrendaticia, es decir, del nueve (09) de M.d.D. MIL (sic) Tres (2003)…” .

Posteriormente, la parte demandante en el escrito de subsanación de las cuestiones previas indicó los cánones de arrendamiento insolutos, comprendidos desde el día 09 de mayo del año 2003 al 9 de febrero del año 2004, para un total de nueve (9) meses, a razón DE VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) cada uno, para un total de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00).

Igualmente, subsana el fundamento de derecho, al establecer que basa su pretensión de desalojo de inmueble y cobro de bolívares, en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tanto, este Juzgador, del análisis del libelo de demanda y del escrito de subsanación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo de demanda --ordinales 4to. y 5to. del artículo 340 eiusdem--, considera que fueron debidamente subsanadas por la parte demandante las cuestiones previas opuestas de conformidad con el artículo 350 idem. ASÍ SE ESTABLECE.-

La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 8vo. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en distinto proceso, en virtud, de haber intentado un juicio de nulidad de los documentos de venta registrados por ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 04 de octubre de 2002, inserto con el Nro. 26, protocolo primero, tomo primero, cuarto trimestre; y en fecha 08 de mayo de 2003, inserto con el Nro. 34, protocolo primero, tomo tercero, segundo trimestre, por ante este Tribunal de Primera Instancia, en fecha 02 de abril de 2004.

Por aplicación al principio de notoriedad judicial, este Tribunal puede verificar que, en efecto, por ante este despacho fue admitida demanda de nulidad en fecha 14 de abril de 2004, y se le asignó expediente Nro. 7904 de la nomenclatura de éste Tribunal, partes: Demandante: M.D.C.U.B.. Demandados: WALMAN D.H. y J.A.P.M..

Ahora bien, de la revisión detenida de las actuaciones que integran dicho expediente se puede constatar que, según sentencia de fecha 23 de febrero de 2006, se declaró CONSUMADA LA PERENCIÓN, y en consecuencia, EXTINGUIDA LA INSTANCIA de tal causa.

En consecuencia, resulta improcedente la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.-

III

Resuelto lo anterior, corresponde a este administrador de justicia pronunciarse acerca de la falta de cualidad o falta de interés, hechas valer por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, para lo cual observa:

De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (subrayado del Tribunal)

De la interpretación literal de la disposición antes trascrita, se determina que la parte demandada en su contestación de la demanda puede asumir varias posiciones, entre ellas, puede hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio.

Como se observa y resulta de la propia interpretación ad literem de la disposición anteriormente indicada, la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se refiere a dos excepciones totalmente distintas y no a una sola.

En cuanto a la cualidad, también denominada legitimación a la causa (legitimatio ad causam), va referida a la identidad entre la persona que se presenta ejercitando un derecho o poder jurídico y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción, puede ser activa o pasiva; identidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de fondo.

Según el maestro Loreto, “En materia de cualidad el criterio general se puede formular en los siguientes términos: “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)…” Loreto, L. Estudios de Derecho Procesal Civil, p. 77)

Mientras que el interés, es una condición necesaria en la relación sustancial y en la relación procesal. El interés sustancial es: “… el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir legítimo. El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional” (Henríquez La Roche, R. 2005. op. cit. pp. 125 y 126)

Por su parte, debe distinguirse la legitimación a la causa de la legitimación al proceso. Sobre este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Ponente JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, establece:

…en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio.

En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…

(subrayado del Tribunal) (Sentencia Nro. 1919. caso: A.Y.C.. Expediente Nro. 03-0019. http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Julio/1919-140703-03 0019.htm)

En ese mismo sentido, dicha Sala, en sentencia de fecha 15 de diciembre de 2005, con ponencia de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, estableció lo siguiente:

...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...

.(Sentencia Nro. 5007. caso: A.S.C.. Exp. Nro. 05-0656. http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Diciembre/5007-151205-05-0656%20.htm)

En el caso bajo examen, la parte demandada, plantea su excepción en estos términos:

En consecuencia, ciudadano juez, de esta forma y por estos hechos y derecho alegados es por lo cual que considero improcedente dicha demanda; y mas aun las (sic), las medidas cautelares solicitadas por el actor, por no existir arrendamiento alguno; en consecuencia, no existe figura alguna de arrendador, ni proceden dichas cautelares, ni dicha demanda, por considerar que El Actor (sic) No (sic) Tiene (sic) Cualidad (sic) Ni (sic) Interés (sic) Para (sic) Sostener (sic) E (sic) Intentar (sic) Este (sic) Juicio, (sic) Por (sic) Carecer (sic) De (sic) La (sic) Titularidad (sic) Necesaria (sic) Para (sic) Hacerlo; En Consecuencia (sic) Opongo La (sic) Excepción (sic) De (sic) Falta (sic) de (sic) Cualidad (sic) E (sic) Interés del actor, hace procedente declararse infundada y temeraria dicha demanda…

En el caso subiudice, analizada la defensa de fondo de falta de cualidad o la falta de interés, quien sentencia puede constatar que la misma está vinculada con el mérito de la controversia, razón por la cual, este Tribunal debe resolver previamente en cuanto al mérito de la causa, para luego decidir la defensa propuesta por la parte demandada.

IV

Planteado el problema judicial en los términos precedentemente expuestos, corresponde a este Juzgador de Alzada resolver el mérito de la controversia, para lo cual observa:

Dispone la primera parte del artículo 1.579 del Código Civil: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

Según la doctrina:

…el contrato de arrendamiento es una “relación jurídica”, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona “solo consensus”); siendo la misma no solemne ni formal (…); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis (sic); cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación (…); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del bien a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación fluyente, continuativa y no instantánea; siendo así mismo una relación temporal en cuanto a duración limitada y, por tanto, no perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación: el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar (Guerreo Quintero. G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.22)

De conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Como se observa, de acuerdo con la norma antes parcialmente transcrita, si el contrato de arrendamiento es verbal a tiempo indeterminado, el desalojo queda atenido sólo a las causales indicadas por este artículo.

En el caso sometido a conocimiento de esta Alzada, consta en el libelo de demanda, que el ciudadano J.A.P.M., manifiesta que la ciudadana M.D.C.U.B., ocupa el inmueble indicado supra, en calidad de arrendataria bajo un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, desde el día 09 de mayo de 2003, en virtud de un contrato privado de opción de compra venta celebrado por ambas partes, por un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00).

Sobre la base de los argumentos anteriores, la parte actora pretende el desalojo del inmueble con fundamento en la casual “a” del artículo 34 eiusdem, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 9 de mayo del año 2003 hasta 9 de febrero del año 2004, así como el pago de los honorarios profesionales de abogados.

Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda rechaza, niega y contradice la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado convenido con la demandante, ya que no detenta el inmueble en condición de arrendataria, sino que lo ocupa en virtud de no haber efectuado la entrega material del inmueble al ciudadano WALDKMAN D.H., a quien se la dio en venta en fecha 04 de octubre del año 2002, quien posteriormente lo vendió al aquí demandante J.A.P.M., con quien suscribió contrato privado de opción de compraventa para readquirir el bien.

Igualmente afirma, que no debe ninguna cantidad de dinero al ciudadano J.A.P.M., porque no existe una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado, por lo cual, no adeuda ninguna cantidad de dinero al demandante y menos aún por concepto de cánones de arrendamiento vencidos.

Dicho esto, el problema judicial quedó circunscrito a la demostración en juicio de la relación arrendaticia, es decir, de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre el ciudadano J.A.P.M. y la ciudadana M.D.C.U.B., así como de la causal de desalojo invocada por el demandante, como lo es: que, la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 9 de mayo del año 2003 hasta 9 de febrero del año 2004.

De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

V

En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, corresponde a este Juzgador verificar sí la pretensión de la parte demandante está conforme o no, con los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Junto con el libelo de la demanda la parte demandante produjo los instrumentos que se detallan a continuación, los cuales fueron ratificados en la oportunidad procedimental prevista para promover pruebas, según escrito de fecha 23 de abril de 2004 (fls. 67 y 68) y son los siguientes:

DOCUMENTALES, siguientes:

1. - Documento otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 08 de mayo del 2003, con el objeto de probar “…la existencia de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable…”

   De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 11 y 12, documento original de contrato de compraventa, otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 08 de mayo del 2003 que obra inserto con el Nro. 34, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre, suscrito por los ciudadanos WALDMAN D.H. (vendedor) y J.A.P.M. (comprador) sobre un inmueble constituido por unas mejoras y ampliaciones ubicadas en la avenida cuatro (04), Nro. 6-106 en la Urbanización Buenos Aires de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., radicadas sobre terrenos propiedad de la Sucesión Quiñonez.

   Del análisis del mismo, este Tribunal puede constatar que se trata de un instrumento público que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto la venta realizada por el ciudadano WALDMAN D.H., a el ciudadano J.A.P.M., del inmueble identificado en el libelo de la demanda.

   No obstante, el mismo, carece de eficacia probatoria en la presente causa, en virtud de que la propiedad del bien inmueble arrendado no forma parte del thema decidendum, y con este instrumento público no se demuestra la relación arrendaticia existente entre el actor J.A.P.M. y la demandada M.D.C.U.B..

   En consecuencia, este Tribunal lo desestima por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-

2. - Documento Autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida en fecha 20 de enero del año 2004, “…en donde se anula (sic) el contrato de Opción a Compra privado del mencionado inmueble y se deja expresa constancia de la existencia de una relación ARRENDATICIA en forma verbal…”

   Este Juzgador observa, que obra a los folios 7 y 8, instrumento original otorgado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 20 de enero de 2004, que obra inserto con el Nro. 70, tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, en el cual la ciudadana M.D.C.U.B. declara haber recibido del ciudadano J.A.P.M., la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) por concepto de entrega del inmueble ubicado en la avenida cuatro (04), Nro. 6-106 en la Urbanización Buenos Aires de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., el cual “…ha [he] estado ocupando en calidad de ARRENDATARIA y que hoy me obligo a desocupar en el término de ocho (08) días a partir de la firma del presente documento. Así mismo, DECLARO QUE DEJO SIN EFECTO JURÍDICO el documento privado de OPCIÓN A COMPRA que celebre (sic) con el ciudadano: J.A.P.M., ya identificado en fecha Nueve (09) de mayo del 2003…”

   No obstante, en virtud que el presente instrumento constituye el documento fundamental que fue presentado por la parte demandante junto con el libelo de demanda, por medio del cual, pretende probar la existencia de una relación arrendaticia bajo la modalidad de contrato de arrendamiento verbal entre el ciudadano J.A.P.M. y la ciudadana M.D.C.U.B., es por lo que, se hace necesario analizar el material probatorio aportado por las partes a los fines de poder concluir si del mismo se puede verificar la existencia del arrendamiento. ASÍ SE ESTABLECE.-

   TESTIMONIALES: de los ciudadanos J.L.F.A., F.M.Q.R..

   Esta prueba fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa, según auto de fecha 23 de abril de 2004 (f.71), en virtud que fue promovida en el último día del lapso de evacuación, por lo cual el referido Juzgado consideró inoficioso e improcedente fijar actos que quedan fuera del lapso legal.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Según escrito de fecha 21 de abril de 2004 (fls. 61 y 62), el apoderado judicial de la parte demandada promovió los medios de prueba siguientes:

DOCUMENTALES, siguientes:

Mérito favorable de las copias fotostáticas del libelo de la demanda de nulidad interpuesta ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra a los folios 27 al 44 copias fotostáticas simples del libelo de la demanda de nulidad interpuesta ante este Juzgado de Primera Instancia, promovidas por la parte demandada, que por su naturaleza no tiene ningún valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-

TESTIMONIALES: de los ciudadanos F.J.S.M., F.R.D.A., J.F.S.D., X.P.S. y R.A.M.R..

Esta prueba fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa, según auto de fecha 21 de abril de 2004 (f.66), en virtud que fue promovida el día ocho (08) del lapso de evacuación, por lo cual el referido Juzgado consideró inoficioso e improcedente fijar actos que quedan fuera del lapso legal.

Ahora bien, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa, se centra en determinar si --como lo afirma el demandante en su libelo de demanda--existe una relación arrendaticia en forma verbal y a tiempo indeterminado entre el ciudadano J.A.P.M. y la ciudadana M.D.C.U.B., mientras que la defensa de la parte demandada, niega la existencia de un contrato de arrendamiento, y que detente el inmueble en calidad de arrendataria.

En el caso de autos, este Juzgador puede constatar, que obra agregado a los folios 45 al 47, copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., de fecha 04 de octubre del año 2002 que obra inserto con el Nro. 26, protocolo primero, tomo primero, cuarto trimestre, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, y del que se evidencia que la ciudadana M.D.C.U.B. (parte demandada) fue propietaria del inmueble ubicado en la avenida 4, Nro. 6-106 de la Urbanización Buenos Aires de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., y mediante el cual vende al ciudadano WALDKMAN D.H., por la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.960.000,00), donde los otorgantes establecieron “…un término de nueve meses para efectuar la tradición del inmueble aquí vendido, contado a partir de la fecha de la firma del presente documento…”, lapso que vencía el día 04 de julio del año 2003. Es por ello, que la ciudadana M.D.C.U.B., continúo ocupando el inmueble vendido.

Igualmente, del análisis de las actas del expediente, se evidencia que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., de fecha 08 de mayo del 2003 (fs. 11 y 12) que obra inserto con el Nro. 34, protocolo primero, tomo tercero, segundo trimestre --el cual fue valorado en el texto de esta sentencia-- el ciudadano WALDKMAN D.H., vende el inmueble objeto de la presente causa, al ciudadano J.A.P.M., por la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,00), y en el cual, los otorgantes establecieron “…un término de seis (06) meses para efectuar la tradición del inmueble aquí vendido, contado a partir de la fecha de la firma del presente documento…”, lapso que vencía el día 08 de noviembre del año 2003.

De lo anteriormente expuesto, se desprende que en los documentos de venta indicados supra, los otorgantes estipularon un lapso de nueve (9) y seis (6) meses, respectivamente, para la entrega material del inmueble vendido, ya que de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, de allí pues, que la tradición legal del inmueble se realizó el mismo día del otorgamiento del documento de venta, ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M..

Ahora bien, del análisis concatenado de ambos instrumentos, este Juzgador puede constatar, que el ciudadano WALDKMAN D.H. al momento de transmitir la propiedad al ciudadano J.A.P.M., en fecha 08 de mayo del año 2003, no tenía posesión del inmueble, en virtud, que aún no se había vencido el plazo convenido con la ciudadana M.D.C.U.B., quien continuaba ocupando el bien, tal como lo afirmó en su escrito de contestación a la demanda “… Yo (sic) Permanecía (sic) En (sic) Posesión (sic) De (sic) Dichas (sic) Mejoras (sic) Ocupando (sic) Mi (sic) Vivienda (sic) Conjuntamente (sic) Con (sic) Mi (sic) Familia (sic)…”, situación que demuestra que antes de la adquisición del inmueble por la parte demandante ya la demandada lo habitaba.

Posteriormente, en fecha 09 de mayo del año 2003, el nuevo adquirente J.A.P.M., suscribe mediante documento privado (f.9) con la ciudadana M.D.C.U.B., un contrato de opción a compra sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, ubicado en la avenida 4, Nro. 6-106 de la Urbanización Buenos Aires de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., por la cantidad de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 14.960.000,00), por un lapso de seis (6) meses contados a partir del día 09 del mismo mes y año, plazo que transcurre de manera simultanea con los seis (6) meses convenidos para la entrega material del inmueble por el ciudadano WALDKMAN D.H. al ciudadano J.A.P.M., aquí demandante.

Subsiguientemente, en fecha 20 de enero de 2004 (f. 7 y 8) la ciudadana M.D.C.U.B., por medio de documento otorgado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, que obra inserto con el Nro. 70, tomo 05 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, declara haber recibido del ciudadano J.A.P.M., la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) por concepto de entrega del inmueble ubicado en la avenida cuatro (04), Nro. 6-106 en la Urbanización Buenos Aires de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., y en el cual manifiesta estar ocupando el bien en calidad de arrendataria y, a su vez, deja sin efecto el documento privado de opción a compra antes señalado.

En este sentido, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda manifiesta lo siguiente:

…DICHO CIUDADANO PROCEDE A PRESIONARME PARA QUE LE FIRME UN DOCUMENTO, EL CUAL PROCEDÍ A FIRMAR, PRODUCTO DE MI DESESPERACIÓN Y NECESIDAD, EN LA NOTARIA EN FECHA 20 DE ENERO DE 2004 EN EL CUAL SE ESTABLECE Y DECLARO, QUE HE RECIBIDO LA CANTIDAD DE QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.500.000,00), COMO EN EFECTO RECIBÍ, A LOS FINES DE ENTREGAR Y DESOCUPAR LAS MEJORAS Y MI CASA QUE OCUPO, SEÑALANDOSE (sic) FALSAMENTE EN DICHO INSTRUMENTO, QUE DETENTO DICHAS MEJORAS, EN CALIDAD DE ARRENDATARIA, OBLIGANDOME (sic) Y COMPROMETIENDOME (sic) A DESOCUPAR EL INMUEBLE, EN EL TERMINO (sic) DE OCHO DÍAS A PARTIR DE LA FIRMA, SEÑALANDOSE (sic) ASI (sic) MISMO QUE DEJA SIN NINGÚN EFECTO EL DOCUMENTO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA CELEBRADO POR NO HABER PODIDO DAR CUMPLIMIENTO, Y QUE EN CONSECUENCIA, SE ESTABLECE QUE DESISTO DE LA COMPRA DE DICHO INMUEBLE…

En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgador de Alzada, del análisis concatenado de los instrumentos indicados supra y de la declaración realizada por la parte demandada en fecha 20 de enero de 2004, llega a la convicción de que efectivamente la ciudadana M.D.C.U.B., fue forzada para idear una figura jurídica que no es la que realmente vincula a las partes, ya que la demandada de autos ocupa el inmueble como consecuencia de la venta que le realizó al ciudadano WALDKMAN D.H., que a pesar del plazo estipulado en el contrato, no entregó el inmueble vendido, al contrario, continuo ocupándolo.

Como consecuencia de esto, al momento que el ciudadano J.A.P.M., adquiere por compra realizada por el ciudadano WALDKMAN D.H., ya la demandada habitaba el inmueble, por lo cual, la parte demandante no puede pretender que de un contrato privado de opción de compra surja un contrato verbal de arrendamiento, ya que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia la posesión del inmueble por la parte demandada con anterioridad al contrato de opción de compra y al documento de adquisición del bien por el actor.

Por tales razones, resulta evidente que en la causa objeto de la litis, no fue demostrado la existencia de una relación arrendaticia bajo la modalidad de contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, entre el ciudadano J.A.P.M. y la ciudadana M.D.C.U.B., motivo por el cual, no existe relación jurídica material arrendaticia entre los sujetos que figuran como partes en el presente proceso.

Por lo tanto, el ciudadano J.A.P.M. no tiene la cualidad de arrendador y la ciudadana M.D.C.U.B., no tiene la cualidad de arrendataria, en tal sentido, ambas partes carecen respectivamente, de cualidad activa y pasiva para intentar y sostener el juicio.

Establecido lo anterior, se puede concluir que en el presente caso, el ciudadano J.A.P.M., carece de cualidad activa para intentar el presente juicio, motivo por el cual, SE DECLARA CON LUGAR la defensa de falta de cualidad invocada por la parte demandada, y resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda de mérito, lo cual se declarará en la parte dispositiva de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.-

V

Este Juzgador, procediendo oficiosamente, considera menester hacer algunas precisiones acerca de la sentencia recurrida, para lo cual observa:

De conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez, ”… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”

Por su parte, según el ordinal 5to del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil: “Toda sentencia debe contener: (…) 5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…” (subrayado del Tribunal).

En el presente caso, del análisis concatenado del petitum del libelo de la demanda y la parte dispositiva de la sentencia recurrida, este Juzgador puede constatar que la sentencia recurrida incurrió en omisión de pronunciamiento en cuanto a tres de los pedimentos hechos por la parte demandada, lo cual configura el vicio de incongruencia negativa.

En cuanto a este vicio del fallo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha expresado:

“… el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión mas allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).

Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad… (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay. Ponente: Luís Antonio Ortiz Hernández. Sentencia de fecha 21 de julio de 2008. Caso: A.C. Sandia contra J. O. Prato y otros. Tomo CCLVI (256) p. 518)

En el caso subexamine, de la revisión detenida del escrito de contestación a la demanda, específicamente las excepciones de la parte demandada, se puede constatar que la parte demandada además de las cuestiones previas de defecto de forma del libelo de la demanda y prejudicialidad previstas en los ordinales 6to. y 8vo, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, previamente resueltas, opuso las cuestiones previas de incompetencia y litispendencia; y la ilegitimidad de la persona citada como representantes del demandado, previstas por los ordinales 1ro y 4to. del mismo articulo, la cual opuso el demandado en los términos siguientes:

…EN CONSECUENCIA CIUDADANO JUEZ, EN VIRTUD DE LA NORMATIVA ESTABLECIDA POR EL ARTÍCULO 35 DEL DECRETO CON FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS EN CONCORDANCIA CON EL ARTICULO 346, ORDINALES 1º, 4º Y 8º Y ORDINAL 5º DEL ARTICULO 340, AMBOS DEL CODIGO (sic) DE PROCEDIMIENTO CIVIL, OPONGO EN ESTE PROCESO COMO CUESTIONES PREVIAS EN ESTA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, ACUMULATIVAMENTE, LA DECLINATORIA DEL CONOCIMIENTO POR FALTA DE JURISDICCIÓN DE ESTE TRIBUNAL POR LITIS PENDENCIA (sic) Y POR PREJUDICIALIDAD, POR CONSIDERAR QUE EL JUZGAMIENTO ESPERADO EN ESTE PROCESO, COMPETE DARLO A OTRO JUEZ…

Así mismo, la parte demandada opone como defensa previa la falta de cualidad o la falta de interés en el actor --que ya fue resuelta en esta sentencia-- en los términos siguientes:

En consecuencia, ciudadano juez, de esta forma y por estos hechos y derecho alegados es por lo cual que considero improcedente dicha demanda; y mas aun las (sic), las medidas cautelares solicitadas por el actor, por no existir arrendamiento alguno; en consecuencia, no existe figura alguna de arrendador, ni proceden dichas cautelares, ni dicha demanda, por considerar que El Actor No Tiene Cualidad Ni Interés Para Sostener E Intentar Este Juicio, Por Carecer De La Titularidad Necesaria Para Hacerlo; En Consecuencia Opongo La Excepción De Falta de Cualidad E Interés del actor, hace procedente declararse infundada y temeraria dicha demanda…

Del análisis del fallo apelado se puede constatar que omitió pronunciamiento en punto previo a la sentencia definitiva, sobre el rechazo de la defensa de falta de cualidad o falta de interés, y de la proposición de las cuestiones previas de los numerales 1ro. y 4to. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, realizada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, de lo que se puede concluir que la misma incurrió en el vicio denominado como incongruencia en sentido negativo (citra petita), debido que el Juez a quo dejó de considerar defensas y excepciones interpuesta por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-

De conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”.

Asimismo, según indica el artículo 209 eiusdem: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246”.

Sentadas las anteriores premisas, debido a que la sentencia recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa (citra petita) este sentenciador de Alzada, en la parte dispositiva de esta sentencia debe declarar su nulidad.

Como consecuencia, de la declaratoria anterior, esta Alzada de conformidad con el Parágrafo Único de la norma antes citada, apercibe severamente a la Juez de la causa por la falta cometida y le exhorta a no cometer dicha falta en el futuro, toda vez que en caso de reincidencia será objeto de una multa. ASÍ SE DECIDE.-

VI

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la profesional del derecho SOLANYEL Y.M.M., cedulada con el Nro. 15.234.801, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 98.681, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadano J.A.P.M., venezolano, mayor de edad, casado, cedulado con el Nro. 3.992.070, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., contra sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D. LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 30 de abril del año 2004, en el juicio que sigue el recurrente contra la ciudadana M.D.C.U.B., venezolana, mayor de edad, soltera, cedulada con el Nro. 3.372.556, domiciliada en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., por Desalojo de Inmueble y Cobro de Bolívares.

Se declara la NULIDAD de la sentencia recurrida

Se declara SIN LUGAR la pretensión de Desalojo y Cobro de Bolívares incoada por el ciudadano J.A.P.M., antes identificado, contra la ciudadana M.D.C.U.B., antes identificada.

De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante ciudadano J.A.P.M..

Notifíquese a las partes.

DÉJESE COPIA Y BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD. PUBLÍQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE.

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. El Vigía, a los trece días del mes de octubre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

J.C.N.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. NORIS CLAYNETH BONILLA VARGAS