Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 27 de Marzo de 2009

En el libelo de la demanda, la parte actora alega que en fecha 15 de noviembre de 1997, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Á.T., por un lapso de un año, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, ubicada en la urbanización Alto Chama, calle “H”, casa Nº 184, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, que posteriormente se realizaron varios contratos consecutivos cinco en total, que fueron realizados en forma verbal debido a la amistad existente entre las partes.

Que en primer lugar se acordó un canon de arrendamiento de (Bs. 180.000,00), mensuales y posteriormente al segundo contrato la suma de (Bs. 240.000,00), mensuales, que no sufrió alteración hasta que se suscribió un nuevo contrato que se estableció en la suma de (Bs. 420.000,00), correspondiente al contrato suscrito en fecha 15 de febrero de 2005, hasta el 15 de noviembre de 2005.

Que en fecha 16 de enero de 2004, cumpliendo con lo pautado en la normativa legal, se hizo del conocimiento al demandado Á.T., el derecho de preferencia que tenía sobre el inmueble y le fue ofertada la casa, mediante oficio, sin que dicho ciudadano hubiese dado respuesta alguna.

Que en fecha 29 de octubre de 2005, se le remitió una carta al arrendatario mediante la cual se le recordaba que el 15 de noviembre de 2005, se le vencía el contrato cuya duración era de nueve meses, no prorrogables, la cual fue firmada por el ciudadano Á.T., quien manifestó que dado el tiempo que tenía ocupando el inmueble, haría uso de la prórroga legal que le concedía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, naciéndole el derecho legal de dos años, en razón que la relación contractual era de ocho años, que dicha prórroga venció el 15 de noviembre de 2007, y que hasta la fecha el demandado no ha hecho entrega material del inmueble.

Que prueba de que el demandado gozó del derecho de la prórroga legal, es que en fecha 27 de junio del 2007, este Juzgado Segundo de los Municipios, en el expediente Nº 5.988, en decisión final, acordó: Primero: Mantener en posesión del inmueble en su carácter de arrendatario al ciudadano Á.T., por estar discurriendo la prórroga legal arrendaticia.

Que es por ello que demandó al ciudadano Á.T., para que:

Que le sea entregado el inmueble por parte del ciudadano Á.T., por vencimiento de prórroga legal, todo de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento del inmueble en referencia, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A desocupar y entregar el inmueble objeto del arrendamiento, inmediatamente, sin plazo alguno, en buen estado como le fue entregado y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos.

Estimó la acción en la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.680,00).

Fundamentó la acción en los artículos 38, literal “c”, y 39, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y 1.167 del Código Civil.

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la Apoderada de la parte demandada expuso:

Que rechaza, negaba y contradecía la demanda incoada en contra de su representado, así como que en fecha 16 de enero de 2004, el demandante le hubiese ofertado a su representado la vivienda en cumplimiento de la normativa legal, con relación al derecho de preferencia.

Que rechaza, negaba y contradecía, que su representado estuviese haciendo uso de la prórroga legal, que según el demandante termina el 15 de noviembre de 2007 y mucho menos que deba entregar el inmueble. Sin plazo alguno.

Que el demandante, miente en su libelo cuando manifiesta que le fue ofertado el inmueble a su representado, puesto que en el expediente no se encuentra en ninguna parte el documento mencionado.

Que el demandante pretende alegar como prueba que su representado gozó del derecho de prórroga legal, porque este Tribunal en su decisión contenida en el expediente Nº 5.988, estableció mantener en posesión del inmueble al arrendatario Á.T., por estar discurriendo la prórroga legal arrendaticia.

Que el demandante olvidó decir que la demanda fue declarada SIN LUGAR y por lo tanto, no puede haber pronunciamiento respecto de la posesión ya que el mismo solo se pronunció sobre la declaratoria SIN LUGAR de la demanda. Además que en el libelo de dicha demanda el demandante no alegó el vencimiento de ninguna prórroga, pues su petitorio fue el Desalojo inmediato por razones de necesidad y lo fundamentó en el numeral “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el demandante manifestó en su libelo, que mediante correspondencia de fecha 29 de octubre de 2005, le recordó a su representado que el 15 de noviembre de 2005, se le vencía el contrato de arrendamiento, al respecto impugna y tacha la firma y la nota que el demandante alega hecha por su representado.

Que en el supuesto caso que estuviese transcurriendo la citada prórroga desde el 15 de noviembre de 2005, hasta el 15 de noviembre de 2007, se entiende que el arrendatario tenía derecho al disfrute de la mencionada prórroga, sin perturbación alguna. Pero que al ser demandado por Desalojo del inmueble por la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, declarada sin lugar, contenida en el expediente Nº 5.988. Que al respecto estableció el Tribunal Supremo de justicia, mediante jurisprudencia que cuando está transcurriendo la prórroga legal y el arrendador demanda la desocupación del inmueble de esta por causa distinta, el contrato se convierte en un contrato de tiempo indeterminado y así lo solicita se declare en la sentencia.

Fundamentó la contestación en los artículo 33, 35 y 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, 881 y siguientes del Código Procedimiento Civil.

CAPÍTULO IV

DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA CONFORME

A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Entre las que destaca: “…Niego, rechazo y contradigo que en fecha 16 de enero de 2004, el aquí demandante hubiese de conformidad con la norma legal vigente hecho oferta a mi representado del derecho de preferencia para adquirir la vivienda…” “Niego, rechazo y contradigo que mi representado estuviese haciendo uso de la prórroga legal que el demandante aduce le correspondía a mi representado.” “Niego, rechazo y contradigo que la supuesta prórroga terminara el 15 de noviembre del año 2007, y mucho menos que deba entregar el inmueble arrendado.” “Manifiesta el demandante en su libelo de demanda que mediante correspondencia de fecha 29 de octubre de 2005, se le recordó a su representado que el 15 de noviembre del año 2005, se le vencía el contrato de arrendamiento y que éste la firmó…” “…Al respecto impugno tal correspondencia, y TACHO LA FIRMA Y LA NOTA QUE EL DEMANDANTE ALEGA FUE HECHA POR MI REPRESENTADO.” (el resaltado es del Tribunal).

En este sentido pasa este Tribunal a resolver tales alegatos:

Sobre el alegato que hizo el demandado en el sentido que la parte actora no le hizo la oferta del derecho de preferencia para adquirir la vivienda, de conformidad con la norma legal vigente.

Para los tratadistas patrios G.G.Q. y G.A.G.R. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I. Parte Sustantiva y Procesal. Caracas. 2.000. Pág. 375 y siguientes),

(…) LA PREFERENCIA OFERTIVA. Según el artículo 42 de LAI, la preferencia es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que el arrendatario tenga más de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario. De la noción o concepto antes anotado, se deduce entre otros, determinados elementos característicos que distinguen e informan ese derecho, tales como: a. Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario; b. ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero; y, c. la preferencia en la oferta frente al interés del tercero en adquirirlo. (…) REQUISITOS DE PROCEDENCIA. En consideración a la normativa que establece el derecho a la preferencia ofertiva, existen dos clases de requisitos como son: en atención a la persona del arrendatario y en relación a la del arrendador propietario. En cuanto a los primeros, los mismos consisten en que el arrendatario tenga más de dos años como tal, esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias y que satisfaga las aspiraciones del propietario; así como la notificación que aquél debe hacer al propietario a los fines del ejercicio del derecho preferente. Del segundo tipo o clase corresponde específicamente lo relativo a la notificación de la oferta de la manera exigida en la Ley (…)

Por su parte, el artículo 44, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Asimismo, observa esta Juzgadora que la parte demandada impugnó y tachó (sic) la firma de la comunicación de fecha 29-10-2005, la cual riela al folio 48, que dice haberle enviado la parte actora, la cual entre otras dice: “…Por medio de la presente de recordarle que el 15 de noviembre de 2005 se vence el contrato de arrendamiento de la casa donde usted esta (sic) viviendo (Urb. Alto Chama Calle H Casa Nº 184. La Parroquia Estado Mérida), el cual era por una duración de nueve meses no prorrogable (del 15 de febrero de 2005 al 15 de noviembre de 2005). El contrato de arrendamiento no se va a renovar, ya que como usted sabe la casa está en venta y las personas interesadas en comprarla, nos exigen que la casa esté desocupada…” (el resaltado es del Tribunal). Es importante resaltar, que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda (fs. 141-143), impugnó y tachó (sic) la firma y la nota que el demandante alegó haberle hecho a su representado, y por cuanto la parte actora no insistió en hacerla valer, su impugnación obligaba a la parte que quería valerse de la misma, a proceder e insistir en hacerla valer mediante la prueba de cotejo, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil y siguientes; lo cual no ocurrió en esta causa, por lo que tal instrumento se tiene por impugnado y carente de valor probatorio alguno. Así se decide.

Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte demandada impugnó la comunicación que dice haberle enviado la parte actora, en la cual entre otras dice: “…Por medio de la presente le hago llegar un cordial saludo en ocasión de hacer de su conocimiento, que un amigo de hermano que está en New York en los Estados Unidos se piensa venir a vivir a Mérida y quiere comprar la casa Nº 184, calle H. Urb. Alto Chama, como usted tiene la primera opción a compra, por medio de la presente cumplo con ofrecersela (sic) en venta. El costo de la misma es de CIENTO CINCUENTA MILLONES CON CERO CENTIMOS BOLIVARES (SIC) (Bs. 150.000,00). Por lo que le agradezco me comunique por escrito si desea o no comprar la Casa Nº 184, calle H. Urb. Alto Chama…” (el resaltado es del Tribunal). Es importante resaltar, que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda (fs. 141-143), impugnó y tachó la firma y la nota que el demandante alegó haberle hecho a su representado, y por cuanto la parte actora no insistió en hacerla valer, su impugnación obligaba a la parte que quería valerse del mismo, a proceder e insistir en hacerlo valer mediante la prueba de cotejo, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil y siguientes; lo cual no ocurrió en esta causa, por lo que tal instrumento se tiene por impugnado y carente de valor probatorio alguno. Así se decide.

Por otra parte, observa el Tribunal que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, negó, rechazó y contradigo que su representado estuviese haciendo uso de la prórroga legal, que el demandante aduce le correspondía a su representado.

En este sentido, es oportuno traer a colación el criterio doctrinal sostenido en la obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, en la cual comentan los autores G.G.Q. y G.A.Q., páginas 265-271.

…ommisis…

La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.

…

Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

…

Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características:

…

1- Es de Orden Público Relativo.

…

En efecto el Artículo 7 de la LAI “ Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el poder de continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prorroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prorroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo no es absoluto puesto que el arrendatario no puede imponerle al arrendador la prorroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el termino de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma aparece, en el momento del vencimiento del plazo, y siempre que el arrendatario este solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual o legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo quiere o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden publico de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que: cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

…

2- Obligatoria para el arrendador.

…

Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorroga obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de la LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.

…

3- Es facultativa para el arrendatario.

…

La prórroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo.

…ommisis…

Si no fuese facultativa para el arrendatario la prorroga legal, entonces el legislador no habría establecido que: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

…

4- Opera de Pleno Derecho.

…

Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la LAI (por ministerio de la Ley) la misma procede en beneficio del arrendatario, como derecho irrenunciable.

…

5- Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado

…

Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.

…

Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión.

…

6- Se concede solamente por un tiempo máximo.

…

Constituye una nota distintiva de la prorroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de la LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo la duración de la prorroga por tiempo determinado desde seis meses hasta tres años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.

…

7- Inmutabilidad de las Obligaciones Recíprocas.

…

Durante la prórroga permanecerán vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pues así lo dispone el artículo 38 de la LAI. Este principio tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga.

…

8- In admisibilidad de la Demanda por Cumplimiento de Contrato

…

Resultaría un contrasentido establecer la prórroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiera por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 de la Ley que:

…

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término (…)

Es importante acotar que a las partes las vinculó una relación arrendaticia, discriminada así: PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (fs. 08-10), suscrito en fecha 15-11-1997 (Cláusula Quinta: Término fijo del 15-11-1997 al 15-11-1998) – 01 AÑO. SEGUNDO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (fs. 11-13), suscrito el 15-11-1998. (Cláusula Quinta: Término fijo del 15-11-1998 al 15-11-1999) – 01 AÑO. TERCER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (Verbal), pactado del 15-11-1999 al 15-11-2000 – 01 AÑO. CUARTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (Verbal), pactado del 15-11-2000 al 15-11-2001 – 01 AÑO. QUINTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (Verbal), pactado del 15-11-2001 al 15-11-2002 – 01 AÑO. SEXTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (Verbal), pactado del 15-11-2002 al 15-11-2003 – 01 AÑO. SÉPTIMO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (Verbal), pactado del 15-11-2003 al 15-11-2004 – 01 AÑO. OCTAVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: (f. 07), suscrito el 15-03-2005. (Cláusula Quinta: Término fijo del 15-02-2005 al 15-11-2005 – 09 MESES). Duración de la relación arrendaticia (15-11-2007 al 15-11-2005).

Ahora bien, de la lectura del último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, se desprende que ciertamente celebraron un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, como quedó establecido en la cláusula QUINTA: “De manera expresa se establece, y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato será de nueve (9) meses, no prorrogable, del quince de febrero del año dos mil cinco (15-02-2005) al quince de noviembre del año dos mil cinco (15-11-2005).” (el resaltado es del Tribunal).

Del análisis hecho a la relación arrendaticia que vinculó a las partes (José R.M.G. y Á.T.), se observa que el tiempo de duración es de SIETE (07) AÑOS y NUEVE (09) MESES, siendo que la misma se inició el 15-11-1997 y finalizó el 15-11-2005, por lo que en aplicación al artículo 38, literal “c”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al ARRENDATARIO un lapso de prórroga de DOS (02) AÑOS; es decir, que el ARRENDATARIO empezó a gozar de la prórroga legal a partir del 15-11-2005 y finalizó el 15-11-2007. Así se decide.

Asimismo, observa este Tribunal que a pesar de haber fenecido la prórroga legal (15-11-2007) y el ARRENDATARIO siguió ocupando el inmueble, ello no significa que dicho contrato se haya convertido a TIEMPO INDETERMINADO, como lo asevera el ARRENDATARIO, pues muy a pesar que ciertamente como lo alegó la parte demandada, en el sentido que el mismo (arrendatario) siguió ocupando dicho inmueble, no es menos cierto que no consta en autos el pago de los cánones de arrendamiento recibidos por el arrendador, después de haber concluido la prórroga legal pues vencido como ha sido el tiempo de duración del contrato de arrendamiento más la prórroga legal, es indudable que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, el cual se encuentra vencido, así como también vencida la prórroga legal, por lo tanto, la presente acción fue incoada correctamente, de acuerdo a las características propias del último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, por lo que esta sentenciadora, desecha por improcedente el alegato realizado por la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, y así se decide.

CAPÍTULO V

DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE

DERECHO DE LA PRESENTE ACCIÓN

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

La parte demandante se fundamentó en el hecho que:

Celebró un contrato de arrendamiento con el Ciudadano Á.T., en fecha 15 de noviembre de 1997, por un lapso de un año, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, ubicada en la urbanización Alto Chama, calle “H”, casa Nº 184, jurisdicción de la parroquia J.R.S., municipio Libertador del Estado Mérida, que posteriormente se realizaron varios contratos consecutivos cinco en total, que fueron realizados en forma verbal debido a la amistad existente entre las partes.

Que en fecha 16 de enero de 2004, le hizo del conocimiento al Demandado Á.T., el derecho de preferencia que tiene sobre el inmueble y le fue ofertada la casa, mediante oficio, sin que dicho ciudadano haya dado respuesta alguna.

Que en fecha 29 de octubre de 2005, se le remitió una carta al arrendatario mediante la cual se le recordaba que el 15 de noviembre de 2005, se le vencía el contrato cuya duración era de nueve meses, no prorrogables, la cual fue firmada por el ciudadano Á.T., quien manifestó que haría uso de la prórroga legal que le concedía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, naciéndole el derecho legal de dos años, en razón que la relación contractual era de ocho años, que dicha prórroga venció el 15 de noviembre de 2007, y que hasta la fecha el demandado no ha hecho entrega material del inmueble.

Fundamentó la acción en los artículos 38, literal “c” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y 1.167 del Código Civil.

La parte demandada se fundamento en que:

Era falso que en fecha 16 de enero de 2004, el demandante le hubiera ofertado a su representado la vivienda en cumplimiento de la normativa legal.

Que no es cierto que haciendo uso de la prorroga legal, según el demandante, la misma termine el 15 de noviembre de 2007 y mucho menos que deba entregar el inmueble. Sin plazo alguno.

Que el demandante pretende alegar como prueba que ya gozó del derecho de prórroga legal porque este Tribunal en su decisión contenida en el expediente Nº 5.988, estableció mantenerlo en posesión del inmueble, por estar discurriendo la prórroga legal arrendaticia.

Que la demanda fue declarada sin lugar y por lo tanto no podía haber pronunciamiento respecto de la posesión, pues el mismo es sólo la declaración sin lugar la demanda.

Que en el libelo de dicha demanda el demandante no alegó el vencimiento de ninguna prórroga, pues su petitorio fue el Desalojo inmediato por razones de necesidad y lo fundamentó en el numeral “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el demandante manifestó en su libelo, que mediante correspondencia de fecha 29 de octubre de 2005, le recordó a su representado que el 15 de noviembre de 2005, se le vencía el contrato de arrendamiento, al respecto impugnó y tachó la firma y la nota que el demandante alegó hecha por su representado.

Que en el supuesto caso que estuviese transcurriendo la citada prórroga desde el 15 de noviembre de 2005, hasta el 15 de noviembre de 2007, se entendía que tenía derecho al disfrute de la mencionada prórroga sin perturbación alguna.

Que al ser demandado por Desalojo del inmueble por la necesidad que tenía el propietario de ocupar el inmueble, declarada sin lugar contenida en el expediente Nº 5.988; que al respecto estableció el Tribunal Supremo de justicia, mediante jurisprudencia, que cuando está transcurriendo la prórroga legal y el arrendador demanda la desocupación del inmueble de esta por causa distinta, el contrato se convierte en un contrato de tiempo indeterminado y así lo solicitó se declarara en la sentencia.

Fundamentó la contestación en los artículo 33, 35 y 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, 881 y siguientes del Código Procedimiento Civil.

CAPÍTULO V

DECISIÓN POSITIVA Y PRECISA CON ARREGLO A LA

ACCIÓN DEDUCIDA Y A LAS DEFENSAS OPUESTAS

Pasa este Tribunal a analizar los elementos probatorios traídos por las partes para probar los hechos que resultaron controvertidos, a cuyo efecto, hacemos una relación lacónica de las pruebas que fueron aportadas por cada una de ellas, así tenemos:

Pruebas promovidas por la parte demandante.

1. - Mérito y valor probatorio de los contratos de arrendamiento de fechas: 15-03- 2005 (f. 07); 15-11-1997 (fs. 08-10), y 15 -11-1998 (fs. 11-13), la pertinencia que tienen en la causa de la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano Á.T. y J.R.M..

2. - Valor y mérito de la correspondencia de fecha 29-10-2005, al ciudadano Á.T., donde se le participaba que el contrato de arrendamiento era por nueve meses no renovables, es decir, del 15-02-2005 al 15-11-2005, la cual fue recibida por el referido ciudadano.

3. - Valor y mérito de la sentencia emanada por este Tribunal de fecha 27-06-2007 y que corre agregada en copia certificada, expediente 5.988, mediante la cual en uno de los particulares de la dispositiva manifiesta que estaba discurriendo la prórroga legal, como consecuencia de los contratos de arrendamiento suscritos. Y que para la fecha dicha prórroga ya ha sido disfrutada por el arrendatario.

   Pruebas promovidas por la parte demandada:

   1º) Mérito y valor jurídico probatorio de la correspondencia remitida de fecha 29-10-2005, donde se evidencia la falsedad de la firma que supuestamente el ciudadano Á.T. otorgó, donde la parte demandante dice que el contrato de arrendamiento era por una duración de nueve meses no prorrogables. La parte demandante no promovió el cotejo de firma, por lo que niegan y rechazan que el ciudadano Á.T. haya firmado dicha correspondencia.

   2º) Valor y mérito de la sentencia emanada por este Tribunal de fecha 27-06-2007, expediente Nº 5.988, donde la parte demandante pretende decir que el tribunal manifestó en su sentencia que su representado estaba gozando de la prórroga legal. Ya que el demandante omitió mencionar que la demanda fue declarada SIN LUGAR y no hubo pronunciamiento al respecto de la posesión.

   3º) Valor y merito probatorio del expediente Nº 5.988, de fecha 27-06-2007, emanado de este Tribunal, donde no dice nada de cuál era la fecha de inicio y la fecha de término de la supuesta prórroga legal, lo que demuestra que el contrato de arrendamiento alegado por el demandante es un contrato a tiempo indeterminado.

   Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

1. - En cuanto al mérito y valor probatorio de los contratos de arrendamiento de fechas: 15-03- 2005 (f. 07); 15-11-1997 (fs. 08-10), y 15-11-1998 (fs. 11-13), la pertinencia que tienen en la causa de la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano Á.T. y J.R.M.; se les da el valor probatorio de prueba fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.381 del Código Civil, al no haber sido tachados ni impugnados en su oportunidad legal. Del análisis de dichos documentos quedó demostrada la relación arrendaticia que existió entre las partes y que la misma fue a TIEMPO DETERMINADO. Así se decide.

2. - En lo que respecta al valor y mérito de la correspondencia de fecha 29-10-2005, al ciudadano Á.T., donde se le participaba que el contrato de arrendamiento era por nueve meses no renovables, es decir, del 15-02-2005 al 15-11-2005, la cual fue recibida por el referido ciudadano; este Juzgado ya hizo pronunciamiento sobre la misma al resolver los puntos previos. Así se decide.

3. - Valor y mérito de la sentencia emanada por este Tribunal de fecha 27-06-2007 y que corre agregada en copia certificada, expediente 5.988, mediante la cual en uno de los particulares de la dispositiva manifiesta que estaba discurriendo la prórroga legal, como consecuencia de los contratos de arrendamiento suscritos. Y que para la fecha dicha prórroga ya ha sido disfrutada por el arrendatario; por cuanto dicha sentencia fue emitida por ante un Funcionario Público; este Tribunal le da el valor probatorio que le otorga el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con los articulos 1.380, ejusdem, a favor de la parte actora conforme al principio de la comunidad de la prueba; pues de la misma se infiere que para le fecha en que se dictó el fallo, el ciudadano Á.T. (ARRENDATARIO), se encontraba disfrutando de la prórroga legal, motivo por el cual fue declarada SIN LUGAR la acción propuesta por la parte actora. Así se decide.

   Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

   1º) Mérito y valor jurídico probatorio de la correspondencia remitida de fecha 29-10-2005, donde a su decir se evidencia la falsedad de la firma que supuestamente el ciudadano Á.T. otorgó, y que la parte demandante dice que el contrato de arrendamiento era por una duración de nueve meses no prorrogables. La parte demandante no promovió el cotejo de firma, por lo que niegan y rechazan que el ciudadano Á.T. haya firmado dicha correspondencia; este Juzgado ya hizo pronunciamiento sobre la misma al resolver los puntos previos. Así se decide.

   2º) Valor y mérito de la sentencia emanada por este Tribunal de fecha 27-06-2007, expediente Nº 5.988, “donde la parte demandante pretende decir que el tribunal manifestó en su sentencia que su representado estaba gozando de la prórroga legal. Ya que el demandante omitió mencionar que la demanda fue declarada SIN LUGAR y no hubo pronunciamiento al respecto de la posesión”; este Juzgado ya hizo pronunciamiento sobre la misma al valorar las pruebas de la parte actora. Así se decide.

   3º) Valor y merito probatorio del expediente Nº 5.988, de fecha 27-06-2007, emanado de este Tribunal, donde no dice nada de cuál era la fecha de inicio y la fecha de término de la supuesta prórroga legal, lo que demuestra que el contrato de arrendamiento alegado por el demandante es un contrato a tiempo indeterminado; este Juzgado ya hizo pronunciamiento sobre la misma al valorar las pruebas de la parte actora. Así se decide.

   Del análisis que ha hecho el Tribunal y de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

   1º) Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, siendo el último celebrado en fecha 15-03-2005.

   2º) Que el actor logró demostrar en el debate probatorio, los alegatos invocados en el libelo de demanda, en el sentido que habiendo fenecido el contrato de arrendamiento, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal (02 años), de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal “c”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se inició el 15-11-2005 y finalizó el 15-11-2007.

   3º) Que por su parte, la demandada no logró demostrar que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, se haya convertido a TIEMPO INDETERMINADO, como lo aseveró el ARRENDATARIO, pues a pesar de haber fenecido la prórroga legal (15-11-2007) y el ARRENDATARIO siguió ocupando el inmueble, no consta en autos el pago de los cánones de arrendamiento recibidos por el arrendador, después de haber concluido la prórroga legal, y así se decide.

   4º) Que la parte demandada no logró demostrar en el lapso establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, lo alegado en la contestación de la demanda.

   5º) Que por las razones que anteceden la presente demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

   DECISIÓN

   Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano J.R.M.G., debidamente asistido por el abogado en ejercicio F.A.M.O., contra el ciudadano Á.T., por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, y en consecuencia, se declara:

Extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes, y en tal sentido, se ordena la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en una casa para habitación, ubicada en la Urbanización Alto Chama, calle “H”, casa Nº 184, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida; una vez quede definitivamente firme la presente decisión.

Por aplicación de la cláusula “DÉCIMA CUARTA” del último contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, el arrendatario (Á.T.), deberá entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en una casa para habitación, ubicada en la Urbanización Alto Chama, calle “H”, casa Nº 184, jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida, completamente solvente en el pago de los servicios públicos.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintisiete días del mes de marzo de dos mil nueve. Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima S.M.V.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 10:00 a.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMV/JAM/gc.-