Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 27 de Junio de 2007

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

Opuso y solicitó de este Tribunal, se decretara la perención breve de la instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó además que es obvio que entre la admisión de la demanda (07-11-2006) y la fecha de notificación del Alguacil (12-01-2006) Sicc., en la que informa que lo buscó en su domicilio ubicado en el Centro Comercial “La Colmena”, piso 01, de esta ciudad de Mérida, han transcurrido más de treinta días, es decir, sesenta y cinco (65) días. Que en cuanto a las obligaciones que le impone la Ley al demandante están establecidas en la jurisprudencia reciente emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 06 de junio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, juicio de J.R.B.V. contra Seguros Caracas Liberty Mutual, expediente Nº 01436.

Expresa que es cierto que es arrendatario de la vivienda ubicada en la Urbanización Alto Chama, calle La Hacienda, Nº 184, Mérida, Estado Mérida.

Negó, rechazó y contradijo que se hayan realizado contratos de forma verbal, debido a la manifiesta amistad con el arrendador, primero porque nunca ha existido la misma y segundo que lo que ha ocurrido es que el contrato se ha renovado automáticamente.

Negó, rechazó y contradijo que se le haya notificado el derecho preferente de adquisición de la vivienda, de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Negó, rechazó y contradijo que en fecha 10-11-2004, se le solicitara la entrega del inmueble, así como tampoco se le manifestó que se le iba a renovar el contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que tenga que desalojar de inmediato el inmueble porque se encuentra en pleno uso y disfrute de su derecho de arrendatario, sin que se le haya notificado el otorgamiento de la prórroga legal a que tiene derecho, dado los años de ocupación del inmueble; y porque quien alega la necesidad de ocupar el inmueble es el ADMISTRADOR de la casa y no el propietario.

Negó, rechazó y contradijo que el demandante, ciudadano J.R.M.G., esté residenciado en la calle 31, entre pasaje S.C., casa Nº 02, del Estado Mérida.

Sostuvo además, que el desalojo alegado por el actor no tiene ningún fundamento, en primer lugar, por no tener cualidad de propietario para intentar la acción, puesto que es simplemente el Administrador de la Casa; y en segundo lugar, porque en su carácter de administrador siempre ha manifestado la intención de los dueños de venderla, que es así como en el año 2006, publicaron en el Diario “Frontera”, en los avisos clasificados la venta de la casa, lo cual desvirtúa lo alegado por el administrador de la necesidad de ocupar el inmueble.

Impugnó la Inspección Judicial que riela al presente expediente, por ser una prueba preconstituida, sin la participación de la contraparte, lo cual limita el derecho a la legítima defensa que tiene el demandado. Que en dicha inspección se señala el deterioro de una vivienda, pero no se dejó constancia quien residía.

De conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indicó como domicilio procesal la Urbanización Alto Chama, Parroquia J.R.S., calle La Hacienda, Nº 184, Mérida, Estado Mérida.

Finalmente, solicitó al Tribunal que desestimara la demanda por infundada y temeraria, y que fuese condenada la parte demandante en costas y costos procesales.

CAPITULO III

DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO DE LA PRESENTE DECISION

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el demandante el hecho, que en fecha 15 de noviembre de 1.997, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Á.T., por un lapso de un año, desde el 15 de noviembre de 1.997 al 15 de noviembre de 1.998, sobre un inmueble.

Que el primer contrato fue suscrito como se señaló anteriormente del 15-11-1997 al 15-11-1998; un segundo contrato del 15-11-1998 al 15-11-1999. Que subsiguientemente se celebraron 05 contratos verbales. Que posteriormente se hizo un nuevo contrato en forma escrita por u lapso de nueve meses, es decir desde el 15 de febrero de 2005, hasta el 15 de noviembre 2005.

Que en fecha 16 de enero de 2.004, cumpliendo con lo pautado con la normativa legal vigente, se le envió comunicación al ciudadano Á.T., mediante el cual se le hizo saber el derecho de preferencia que tenía sobre el inmueble que ocupaba en condición de inquilino.

Que por todas las razones anteriormente expuestas y dada la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, solicitó el DESALOJO INMEDIATO del inmueble objeto de la presente demanda, por parte del ciudadano Á.T..

Fundamentó la acción en el contenido de los artículos 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada se fundamenta en el hecho que en la presente causa, se verificó perención breve de la instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Que no se le ha notificado el derecho preferente de adquisición de la vivienda, de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Que no se le notificó el otorgamiento de la prórroga legal a que tiene derecho, dado los años de ocupación del inmueble.

Que el desalojo alegado por el actor no tiene ningún fundamento, en primer lugar, por no tener cualidad de propietario para intentar la acción, puesto que es simplemente el Administrador de la Casa; y en segundo lugar, porque en su carácter de administrador siempre ha manifestado la intención de los dueños de venderla.

Impugnó la Inspección Judicial que riela al presente expediente, por ser una prueba preconstituida, sin la participación de la contraparte, lo cual limita el derecho a la legítima defensa que tiene el demandado.

CAPITULO IV

DECISIÓN EXPRESA , POSITIVA Y PRECISA CONFORME

A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

Previa a la decisión de fondo pasa este tribunal a decidir como punto previo la falta de cualidad alegada por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, fundamentándola en el hecho que: “…el ciudadano J.R.M.G. no tiene la cualidad de propietario para intentar la presente acción, toda vez que no es el propietario de la vivienda, es simplemente el administrador de la casa, tal como él lo señala en su correspondencia de fecha 10 de noviembre de 2004…”

En este sentido, este tribunal trae a colación la jurisprudencia de la Sala Constitucional la cual se permite transcribir parcialmente, en decisión N° 5007 del 15 de diciembre de 2005, donde la Sala se pronunció sobre la cualidad del actor en los siguientes aspectos:

la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.

...omissis...

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

...omissis...

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

…

En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.

…

En efecto, si bien es cierto que el ciudadano A.S.C., suscribió conjuntamente con el ciudadano G.O.L., el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.

…

Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente.

…

Ello así, donde no distingue el legislador mal podría hacerlo el intérprete en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes; pues nuestra justicia, debe imponerse como un mecanismo progresista, en aras del interés general, con miras al cumplimiento de los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos al derecho a la tutela judicial efectiva y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, respectivamente.

…

Así pues, debe indicarse que el derecho a la tutela judicial efectiva supone no sólo el derecho de acceso a la justicia y de poder accionar ante los Tribunales, sino también a obtener con prontitud la decisión correspondiente, poder confiar en la ejecutividad de los fallos, y evitar trabas o formalismos inútiles que obstaculicen el derecho de llevar un proceso judicial hasta sus últimas instancias.

...omissis...

En efecto, la titularidad del derecho por interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, a la sentencia definitiva, y la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar en el presunto caso, al rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez a la consideración del mérito de la causa.

…

Razón por la cual, erró el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, al declarar sin lugar la apelación interpuesta por el quejoso contra la decisión del Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el referido ciudadano contra la sociedad mercantil Taller, A.G., Móvil, C.A., cuando dicho juzgador no obstante desechar por falta de cualidad o legitimación la demanda, declaró en el dispositivo del fallo sin lugar la misma, como si hubiera realizado un juzgamiento del mérito del asunto o sobre la titularidad del derecho, el cual no se llevó a cabo

…ommisis…

De dicho fallo se desprende, indudablemente, que esta Sala Constitucional reconoció al actor poseer cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Taller A.G. Móvil, C.A., bien por no estar conforme con la relación contractual suscrita, o por causa distinta a ello, lo cual será cuestión a dilucidarse dentro del proceso, que obviamente no ha tenido lugar. Así, dejó establecido la Sala que la cualidad no se pierde por el simple hecho de que, en una comunidad, alguno de los comuneros acuda a la administración de justicia para ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.

...omissis...

Exp. Nº 7333. Tomada de la obra “Jurisprudencia” de RAMÍREZ & GARAY, TOMO CXXXVII, 1996, PRIMER TRIMESTRE.

Ahora bien el tribunal observa que el demandante J.R.M.G. en su condición de arrendador, suscribió varios contratos de arrendamiento con la parte demandada ciudadano Á.T. como arrendatario , cuyos documentos no fueron desconocidos ni impugnados dentro del lapso legal los cuales obran agregados a los folios 3 al 9 , aunado al hecho que a los folios 47 al 49 riela copia certificada del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento el cual tampoco fue impugnado en su oportunidad legal por lo tanto mal pudiera este tribunal, declarar con lugar la falta de cualidad alegada por la parte demandada siendo que de dichos documentos se infiere la cualidad tanto de de arrendador y copropietario es decir que existe una identidad lógica ,entre el sujeto activo y el sujeto pasivo, ya que a los mismos los vinculo una relación arrendaticia, es por lo que con fundamento en lo expuesto y atendiendo a lo establecido por la Sala Constitucional en la decisión parcialmente trascrita resulta forzoso concluir que la falta de cualidad invocada debe ser declarada sin lugar como así se declara.

En cuanto a la perención breve que fue alegada por el demandado; en la oportunidad de dar contestación a la demanda el tribunal para resolver observa : el artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, prevé:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1°) Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado (ommisis).

Y el artículo 342 eiusdem, dispone:

Admitida la demanda, el Tribunal ordenará compulsar por Secretaría tantas copias cuantas partes demandadas aparezcan en ella, con certificación de su exactitud; y en seguida se extenderá orden de comparecencia para la contestación de la demanda, orden que autorizará el Juez expresándose en ella el día señalado para la contestación.

En atención a las citadas disposiciones constitucionales y con relación a la perención breve, este Tribunal se permite trae a colación el criterio jurisprudencia, de reciente data, emanado de la Sala de Sala de Casación Civil, de fecha 27 de marzo de dos mil siete, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA P.V., contenida en el expediente número AA20-C-2006-000403, en la que se dejó sentado lo siguiente:

…ommisis…

En relación con la naturaleza de las normas que prevén la perención y su denuncia en casación, la Sala ha establecido que “Las normas sobre perención suponen el examen del íter procedimental para constatar el incumplimiento de actos impuestos a las partes por mandato de la ley, con el propósito de garantizar el desenvolvimiento del proceso hacia el final y evitar su paralización o suspensión indefinida. Por consiguiente, esas normas no son atinentes a la relación jurídico material discutida por las partes, sino a un aspecto meramente procesal, que consiste en la falta de interés para continuar el juicio”. (Sentencia N° 31, del 15 de marzo de 2005, (Caso: H.E.C.A. c/ H.E.O. y otros).

Ahora bien, con el propósito de determinar la procedencia o no de la presente denuncia, la Sala observa que en sentencia N° 537, de fecha 6 de julio de 2004, (caso: J.R.B.V. c/ Seguros Caracas Liberty Mutual), dejó sentado:

…ommisis…

A propósito de las obligaciones o cargas procesales que el demandante debe cumplir dentro del lapso de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma, esta Sala estima necesario y oportuno conciliarlas bajo el nuevo principio de la justicia gratuita contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la doctrina que ha considerado que no ha lugar la perención por la gratuidad de los procedimientos.

…omissis…

Las obligaciones a que se contrae el ordinal primero del artículo 267 aludido, son de dos órdenes; pero, ambas destinadas a lograr la citación del demandado.

…

En primer lugar, la que correspondía al pago de los conceptos en la elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo, libramiento de boleta de citación y, las atinentes al pago del funcionario judicial Alguacil para la práctica de sus diligencias encaminadas a la obtención del acto de comunicación procesal de citación y que estaban previstas en el artículo 17, aparte I, numeral 1 y 2, y aparte II, numeral 1, respectivamente de la Ley de Arancel Judicial, que se materializaba mediante la liquidación de las respectivas planillas de los extintos derechos de arancel judicial normas que en atención al contenido y alcance de la disposición derogatoria única de la Constitución de 1999, perdieron vigencia por contrariar la garantía de la justicia gratuita que ella misma contempla en su artículo 26, por lo que dada su derogatoria no cuenta para los efectos de la perención breve, en segundo lugar, la urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, así como el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero, jamás mediante liquidación de recibos o planillas, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención.

…Omissis…

Estas obligaciones son las contempladas en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, relativas al suministro de vehículo para el traslado de los funcionarios y auxiliares de justicia que intervengan en actos o en diligencias atinentes a asuntos que cursen ante Tribunales, Notarías o Registros, y que deban evacuarse fuera de sus respectivos recintos, incluyendo –además de los vehículos para la transportación o los gastos que ella ocasione- los gastos de manutención y hospedaje que ocasione la evacuación del acto o diligencia, siempre y cuando dicha actuación haya de practicarse en lugares que disten más de 500 metros del lugar o recinto del Tribunal, Notaría Pública o Registro.

…Omissis…

esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece…”. (Cursivas y negrillas del texto, subrayado de la Sala).

En este mismo orden de ideas, en el caso de autos el alguacil titular de este tribunal ciudadano F.C.S. diligencio en fecha doce de enero 2007 al folio 21 de este expediente, consignando boleta de citación y demás recaudos sin haberse logrado la misma, y si bien es cierto que la parte demandante mediante diligencia no puso a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, no menos cierto es , que mediante diligencia al folio 35 de fecha 26 de febrero el demandado de autos se dio por citado, con lo cual se cumplió el fin para el cual estaba destinada la citación, lo que a su vez convalida dicha actuación procesal, y en habidas cuentas que los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal la cual no puede declararse sino en los casos determinados por la ley ,o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez, y siendo que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, es por lo que el tribunal considera que no es procedente la perención breve, solicitada y así se decide.

Por otra parte por cuanto el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó y contradijo que tenga que desalojar el inmueble, por cuanto no se le notificó la prórroga legal a la que tiene derecho dado los años de ocupación del inmueble. En este sentido el tribunal trae a colación el criterio doctrinal sostenido en la obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, en la cual comentan los autores G.G.Q. y G.A.Q., páginas 265-271.

…ommisis…

La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.

…

Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

…

Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características:

…

1- Es de Orden Público Relativo.

…

En efecto el Artículo 7 de la LAI “ Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el poder de continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prorroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prorroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo no es absoluto puesto que el arrendatario no puede imponerle al arrendador la prorroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el termino de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma aparece, en el momento del vencimiento del plazo, y siempre que el arrendatario este solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual o legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo quiere o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden publico de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que: cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

…

2- Obligatoria para el arrendador.

…

Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorroga obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de la LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.

…

3- Es facultativa para el arrendatario.

…

La prórroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo.

…ommisis…

Si no fuese facultativa para el arrendatario la prorroga legal, entonces el legislador no habría establecido que: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

…

4- Opera de Pleno Derecho.

…

Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la LAI (por ministerio de la Ley) la misma procede en beneficio del arrendatario, como derecho irrenunciable.

…

5- Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado

…

Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.

…

Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión.

…

6- Se concede solamente por un tiempo máximo.

…

Constituye una nota distintiva de la prorroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de la LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo la duración de la prorroga por tiempo determinado desde seis meses hasta tres años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.

…

7- Inmutabilidad de las Obligaciones Recíprocas.

…

Durante la prórroga permanecerán vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pues así lo dispone el artículo 38 de la LAI. Este principio tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga.

…

8- In admisibilidad de la Demanda por Cumplimiento de Contrato

…

Resultaría un contrasentido establecer la prórroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiera por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 de la Ley que:

…

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

…

En este mismo orden de ideas del contenido de la cláusula quinta de los contratos de arrendamiento que vincularon a las partes de manera expresa se estableció, que el tiempo de duración de los contratos de arrendamiento, los dos primeros con un lapso de duración de un año fijo, y el ultimo de ellos con un lapso de duración de 9 meses no prorrogables, y con fechas de vencimiento: 15 de noviembre 1998;15 de noviembre de 1999 y 15 de febrero de 2005, es por lo que una vez vencido los mismos nació de pleno derecho para el arrendatario el beneficio de la prórroga legal, y siendo que la parte demandada alego y probo que la casa objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demando, ha sido objeto de múltiples contratos de arrendamiento, tal y como se evidencia en los contratos de arrendamiento que suscribieron las partes, los cuales rielan en los folios del 3 al 9, ambos inclusive de este expediente, contratos estos que fueron suscritos desde el año 1997 hasta el 2005, por lo tanto dichos contratos deben considerarse por analogía como si hubieran sido prorrogados en múltiples oportunidades, y los mismos no fueron desconocidos por el arrendador, quedando reconocidos a tenor del artículo 444 del código de procedimiento civil , aunado al hecho que lo antes citado es de orden público y así se establece.

…

Ahora bien, en base a las consideraciones que anteceden y siendo que la prórroga legal es de orden público, es por lo que este tribunal considera que el demandado de autos de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene derecho a dos años de prórroga legal, como se establecerá en la parte dispositiva de este fallo y así se decide.

De la misma manera la parte demandada impugnó la inspección judicial que riela al presente expediente, en razón de ser una prueba preconstituida, le niega el derecho a la defensa al demandado y en consecuencia no tiene ningún valor probatorio y que además la citada inspección judicial señala el deterioro de la vivienda, pero no hace constar que en ella reside el demandante.

En este aspecto el Tribunal observa, que a pesar de haber sido realizada por un funcionario competente, de los particulares evacuados en dicha inspección ex-litten, de los mismos no se infiere la necesidad que tiene de ocupar el inmueble el demandante, y aunado al hecho que dicho medio probatorio fue impugnado oportunamente, lo cual mereció el silencio de la parte demandante, es por lo que se desestima dicha prueba y así queda establecido.

En cuanto a lo alegado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, en el sentido que no fue notificado del derecho de preferencia de la vivienda que ocupa como arrendatario, conforme a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

En este sentido, observa el Tribunal que la notificación del propietario al arrendatario debe ser hecha mediante documento auténtico, ante un funcionario competente y capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación, y de la declaración de la oferta contenida en la notificación en igual forma, es decir, en forma auténtica deberá notificar el arrendatario de manera cierta, clara y precisa la decisión al arrendador su determinación de adquirir o no el inmueble, en un término de quince días calendarios contados a partir de la fecha del ofrecimiento, y siendo que solo riela a los folios 10 y 11 una misiva privada y no un documento autentico, así como también, aunado al hecho que dicha misiva fue rechazada y contradicha en la oportunidad legal, es por lo que esta juzgadora concluye que el demandado de autos, no fue legalmente notificado del derecho de preferencia a que hace mención la norma antes citada, y así queda establecido.

CAPITULO V

Resueltos los puntos anteriores pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

La confesión del demandante plasmada en el libelo de la demanda.

Valor y mérito jurídico del Contrato de Arrendamiento, conforme al principio de la comunidad de la prueba.

Valor y mérito jurídico de la Correspondencia de fecha 10-11-2004, conforme al principio de comunidad de la prueba.

La parte demandante promovió las siguientes pruebas:

El valor y mérito jurídico del Contrato de Arrendamiento de fechas: 15-03-2005, 15-11-1997 y 15-11-1998, que rielan del folio 03 al 09.

Valor y mérito jurídico de la carta enviada al ciudadano Á.T., de fecha 16-01-2004, que riela al folio 10.

Valor y mérito jurídico de la carta enviada al ciudadano Á.T., de fecha 10101-2004, que riela al folio 11.

Valor y mérito jurídico de la Inspección Judicial realizada en fecha 11-08-2006.

Valor y mérito jurídico del oficio remitido en fecha 29-10-2005, dirigido al ciudadano Á.T..

Valor y mérito jurídico de la factura de electricidad, donde se evidencia que el suscritor del contrato de la casa Nº 02, pasaje S.C., calle 31, es el ciudadano J.R.M.G..

Valor y mérito jurídico del oficio emanado de la Prefectura El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, que bajo declaración jurada el ciudadano J.R.M.G., tiene su domicilio en la calle 31, pasaje S.C., Nº 02, y que por lo tanto esa es su residencia actual.

Valor y mérito jurídico de la copia certificada emanada del Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante la cual se demuestra que el ciudadano J.R.M.G., si es propietario del inmueble ubicado en la parcela 184, calle La Hacienda “H”, Urbanización Alto Chama, La Parroquia, Municipio Libertador del Estado Mérida, que quedó registrada bajo el Nº 08, Protocolo I, Tomo 18, Segundo Trimestre, de fecha 03 de junio de 1.986.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

En cuanto a la prueba promovida por la parte demandada en el numeral primero, relacionada con la confesión del demandante plasmada en el libelo de la demanda, esta sentenciadora, estima necesario señalar que los escritos, tanto de demanda como de contestación, no constituye en principio una prueba, sino por el contrario, ellos contienen alegaciones de las partes. Ha sido doctrina sostenida por la sala de casación del Tribunal Supremo de Justicia, en reiterados fallos que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2000, Nº 474, la Sala dejó sentado lo siguiente:

…ommisis…

el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el ánimo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis” (Ramírez &Garay, tomo 170, Noviembre 2000, numero 2702, pagina 589).

Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2000, la misma Sala ratifica el criterio in comento, al establecer: “…en cuanto a la alegación del formalizante de que ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia…”

Posteriormente en decisión de fecha 2 de octubre de 2003, de la sala de casación social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-00166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., estableció: “esta contestación, no tiene carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente precisan los términos en que las partes han dejado planteado la litis, y en este sentido delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna, y así se decide.

En cuanto a la segunda prueba, ya el Tribunal hizo pronunciamiento en el capítulo previo, cuando analiza la defensa, la falta de cualidad y la prórroga legal. Y así se decide.

Con relación a la prueba promovida en el numeral tercero, el tribunal ya hizo pronunciamiento en el capítulo previo, cuando analizó la defensa de las faltas de cualidad y así queda establecido.

Analisis de las pruebas de la parte demandante:

En cuanto a la primera prueba relacionada con el valor y merito jurídico del contrato de arrendamiento de fechas: 15-03-05, 15-11-1997 y 15-11-1998, que rielan del folio 03 al 09, este tribunal ya hizo pronunciamiento en el capítulo previo al analizar la falta de cualidad y así se decide.

Con relación a la segunda prueba, referente al valor y merito jurídico de la carta enviada al ciudadano Á.T., y la cual riela al folio 10, esta sentenciadora ya hizo pronunciamiento en el capítulo previo, al referirse al derecho de preferencia. Así se decide.

En cuanto a la prueba promovida bajo el numeral tercero relacionada con la carta enviada al ciudadano Á.T., de fecha 10-01-2004, que riela al folio 11, esta juzgadora ya hizo pronunciamiento al analizar en el capítulo previo el derecho de preferencia. Así se decide.

En cuanto a la prueba promovida en el numeral cuarto relacionada con la inspección preconstituida, el tribunal ya hizo pronunciamiento en el capítulo previo. Así se decide.

En relación con la prueba promovida en el numeral quinto referente al oficio, remitido en fecha 29-10-2005, dirigido al ciudadano Á.T., el cual riela al folio 44, esta juzgadora le da valor probatorio de principio de prueba por escrito, conforme a lo establecido en el encabezamiento del artículo 1.371 del Código de Procedimiento Civil, a favor de la parte demandada. Así queda establecido.

En cuanto a la prueba promovida en el numeral sexto, relacionada con la factura de electricidad, muy a pesar de tratarse de un documento administrativo, este tribunal desestima la misma por inconducente e impertinente, aunado al pronunciamiento esgrimido en el capitulo previo, sobre la prórroga legal. Así se decide.

En cuanto a la prueba promovida en el numeral séptimo, relacionada con el oficio emanado de la prefectura El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, muy a pesar de tratarse de un documento administrativo, este tribunal desestima la misma por inconducente e impertinente, y dados los fundamentos de derecho que fueron expresados en el capítulo anterior en cuanto a la prórroga legal. Así se decide.

En relación con la prueba promovida en el numeral octavo relacionada con la copia certificada emanada del Registro inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante la cual se demuestra que el ciudadano J.R.M.G., es copropietario del inmueble ubicado en la parcela 184, calle la Hacienda “H”, Urbanización Alto Chama, La Parroquia, Municipio Libertador del Estado Mérida, que quedó registrada bajo el Nº 08, Protocolo I, Tomo 18, Segundo Trimestre, de fecha 03 de Junio de 1.986, esta juzgadora le da valor probatorio de prueba fidedigna de conformidad con lo previsto en el primer aparte del articulo 429 del código de procedimiento civil, al no haber sido impugnado dentro del lapso legal, ya que con ella se prueba la condición de copropietario del inmueble. Así se decide.

Analizados como han sido los elementos probatorios que obran en los autos y siendo que el demandado de autos tiene derecho a la prórroga legal como se dijo up-supra, es por lo que la acción intentada por Desalojo es improcedente, ya que de la probanzas de las actas se infiere que a las partes las vinculó una relación arrendaticia a tiempo determinado, resultando forzoso concluir que la demanda ha de declararse sin lugar como se establecerá en la parte dispositiva de este fallo y así queda establecido.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, intentada por el ciudadano J.R.M.G., asistido por el abogado F.A.M.O., identificados en autos, contra el ciudadano Á.T., igualmente identificado, por Desalojo de Inmueble, y en consecuencia, se ordena:

Mantener la posesión al ciudadano Á.T., en su carácter de arrendatario, del inmueble ubicado en la Urbanización Alto Chama, calle “H”, casa Quinta “San Francisco”, Nº 184, Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida. Por estar discurriendo la prórroga legal arrendaticia.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado perdidosa en el juicio, dada la declaratoria sin lugar de la presente demanda, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los veintisiete días del mes de junio de dos mil siete. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-

La Juez Titular,

Abg. Roraima S. M.d.M.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m y se dejó copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMdeM/JAM/gc.-